悅瓏灣項(xiàng)目營銷的策劃報(bào)告

悅瓏灣項(xiàng)目營銷的策劃報(bào)告累計(jì)代理項(xiàng)目合約總面積超5000銷售總金額超過750億元跨區(qū)域發(fā)展超過14

年

3002010年代理樓盤總銷售金額超過200億元

數(shù)字新景祥部分合作企業(yè)Ourcustomers部分代表項(xiàng)目RepresentativeprojectsPART.1

項(xiàng)目理解PART.2

價(jià)值發(fā)現(xiàn)PART.3

競爭分析PART.4

項(xiàng)目定位PART.5

價(jià)值提升【研究思路】PART.6

銷售策略PART.7

企劃包裝PART1.項(xiàng)目理解[知己知彼，百戰(zhàn)不殆]基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之下，用客觀的眼光定義自身與目標(biāo)全國重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前百強(qiáng)江蘇省重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前十強(qiáng)江蘇長江以北最大的國有企業(yè)國內(nèi)外擁有2家上市公司近30家子、分公司3萬多名員工資產(chǎn)總額200多億元2015年，力爭綜合銷售額超1000億元江蘇悅達(dá)集團(tuán)以汽車和紡織為2大支柱，多元化經(jīng)營，形成了工業(yè)制造、能源礦產(chǎn)、公路投資、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)集群。集團(tuán)先后與韓國現(xiàn)代起亞、法國家樂福、日本富士重工以及德國黛安芬、印度馬恒達(dá)等世界500強(qiáng)企業(yè)及國際知名企業(yè)攜手合作，走出了一條以國際化帶動(dòng)新型工業(yè)化的成功之路?！浩髽I(yè)理解』中國汽車巨擘，江蘇國企驕子，鹽城城市名片『企業(yè)理解』房地產(chǎn)承接集團(tuán)多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型使命，將成為集團(tuán)新的發(fā)展方向，悅達(dá)置業(yè)雖在鹽城有較為豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但房地產(chǎn)的品牌暫未建立，本項(xiàng)目肩負(fù)著用項(xiàng)目撬動(dòng)品牌，提升悅達(dá)置業(yè)品牌形象與影響力的重大使命！長期以來，悅達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目一直以中低端形象面對(duì)市場，這與悅達(dá)集團(tuán)的實(shí)力和品牌并不匹配，新景祥常年服務(wù)于萬科、金地等全國一線開發(fā)商，積累了豐富的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)，我們有信心通過本項(xiàng)目的操作幫助悅達(dá)置業(yè)建立起強(qiáng)大的品牌知名度和影響力！地段界定城市發(fā)展的主流方向，高檔居住組團(tuán)之內(nèi)位于老城區(qū)與新區(qū)的交界處，屬于城市發(fā)展主流方向的城南板塊；所處社區(qū)組團(tuán)規(guī)劃為城南兩大高檔居住區(qū)組團(tuán)之一；規(guī)模界定大規(guī)模的住宅開發(fā)項(xiàng)目大新河流經(jīng)項(xiàng)目東南側(cè)，溝河流經(jīng)項(xiàng)目西側(cè)；地塊內(nèi)部保留有河道，聯(lián)通大新河；資源界定具備一定河景資源總用地面積約26.2萬方，容積率1.9，計(jì)容總建面積接近50萬方城市主流方向具備一定景觀資源具有一定規(guī)?！罕倔w概況』城市主流發(fā)展方向，規(guī)劃高檔居住區(qū)內(nèi)，具有一定景觀資源的大規(guī)模高端住宅開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)共贏鹽城悅達(dá)探索豪宅開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化、品牌最大化亭湖區(qū)政府促進(jìn)城市升級(jí)，引領(lǐng)高端居住板塊發(fā)展視野決定影響力；項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于亭湖區(qū)乃至鹽城發(fā)展的積極意義不僅僅是地產(chǎn)項(xiàng)目，更是城市功能的承擔(dān)者，甚至是鹽城高端居住板塊的標(biāo)桿和典范，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、企業(yè)效益共贏鹽城市政府希望通過項(xiàng)目開發(fā)提升區(qū)域以及城市的價(jià)值『項(xiàng)目理解』 鹽城最有價(jià)值的城市高端居住板塊；鹽城首席創(chuàng)新居住體驗(yàn)高端公寓住宅；提升城市及區(qū)域形象，政府高度關(guān)注；為悅達(dá)后續(xù)開發(fā)提供標(biāo)桿與示范作用新景祥對(duì)于目標(biāo)的理解：5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)一期14萬方住宅基本清盤，成為鹽城市場絕對(duì)的銷售冠軍，并在價(jià)格上實(shí)現(xiàn)突破和超越，建立項(xiàng)目的品牌和知名度，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“名利雙收”！價(jià)格突破名利雙收5個(gè)月時(shí)間跨越『目標(biāo)理解』 在合理的時(shí)間，以理想的價(jià)位成功銷售，盡快回籠資金，同時(shí)使樓盤知名度、開發(fā)商品牌深入人心三大使命注定本項(xiàng)目必須一戰(zhàn)成名！企業(yè)戰(zhàn)略使命項(xiàng)目品牌使命經(jīng)濟(jì)效益使命項(xiàng)目價(jià)值最大化企業(yè)的總銷目標(biāo)，決定了本項(xiàng)目所承載的是高溢價(jià)、高去化速度的屬性，意味著必須挑戰(zhàn)鹽城人的心跳，推動(dòng)鹽城高端公寓進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代！同時(shí)悅達(dá)帶來的嶄新的生活模式，也決定了本項(xiàng)目將充分吸引鹽城人的關(guān)注。提升品牌影響力通過本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌的雙雙落地，以獲得政府、同行和客戶的一致認(rèn)可，為企業(yè)在鹽城市場的深耕，并實(shí)現(xiàn)在長三角的縱深發(fā)展，為長遠(yuǎn)發(fā)展打下更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型項(xiàng)目肩負(fù)悅達(dá)向房地產(chǎn)多元發(fā)展的戰(zhàn)略使命，項(xiàng)目的成功開發(fā)不僅是項(xiàng)目自身的成功，是摸索一種開發(fā)與盈利模式的責(zé)任，項(xiàng)目成功與否直接影響企業(yè)戰(zhàn)略支持，所以本項(xiàng)目不僅擔(dān)負(fù)起在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的意義，更是探索一條可持續(xù)發(fā)展之路?！耗繕?biāo)理解』

但是，現(xiàn)狀是：速度、價(jià)格均需絕對(duì)領(lǐng)先市場限價(jià)背景下，同檔次項(xiàng)目市場供應(yīng)量大，份額有限，競爭壓力巨大悅達(dá)鹽城豪宅開山之作，品牌需嫁接重塑一線開發(fā)商大舉進(jìn)攻鹽城市場，市場分流嚴(yán)重為了實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)與品牌形象的目標(biāo)，項(xiàng)目需要全面突破現(xiàn)有市場，占位領(lǐng)導(dǎo)者的地位一、面臨嚴(yán)峻的競爭環(huán)境，如何建立本項(xiàng)目的核心價(jià)值體系以超越競爭？三、銷售渠道應(yīng)如何進(jìn)行加強(qiáng)，以保證本項(xiàng)目銷售速度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)？項(xiàng)目核心問題：二、作為鹽城悅達(dá)承上啟下重要之作，如何使悅達(dá)品牌實(shí)現(xiàn)成功落地？在贏得市場高度認(rèn)同與競爭優(yōu)勢(shì)的同時(shí)為后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)？PART2.價(jià)值發(fā)現(xiàn)[天時(shí)地利，大展宏圖]基于城市、房地產(chǎn)市場宏觀及區(qū)域特征梳理本項(xiàng)目的先天價(jià)值1項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)>>一：城市和房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)二：區(qū)域價(jià)值發(fā)現(xiàn)『城市價(jià)值』鹽城定位為江蘇區(qū)域中心城市，借助沿海大開發(fā)戰(zhàn)略，隨著沿海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，受長三角和環(huán)渤海輻射能力增強(qiáng)，城市迎來新一輪發(fā)展契機(jī)根據(jù)《江蘇省十二五規(guī)劃》發(fā)揮鹽城區(qū)域性中心城市的作用，加快沿海城鎮(zhèn)帶建設(shè)，有效溝通長三角和環(huán)渤海之間的聯(lián)系。目前全市10多個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)都與上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)接，同時(shí)也是蘇北5市中離長三角龍頭城市上海最近的地級(jí)城市。徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城根據(jù)江蘇新一輪城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2010-2030）鹽城-大豐定位為一類區(qū)域中心城市。伴隨著《沿海大開發(fā)戰(zhàn)略》實(shí)施，鹽城從以前的“背朝大?！鞭D(zhuǎn)變?yōu)椤皷|向出海”戰(zhàn)略，加快推進(jìn)傳統(tǒng)的“內(nèi)陸型”經(jīng)濟(jì)向“沿海型”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，城市迎來新一輪發(fā)展契機(jī)；南通鹽城連云港航空6月14日，國務(wù)院批準(zhǔn)鹽城直航臺(tái)灣，于9月上旬開通，選定為臺(tái)北桃源機(jī)場；目前臺(tái)商在鹽的投資領(lǐng)域已遍及一、二、三產(chǎn)業(yè)，臺(tái)灣的前20強(qiáng)企業(yè)或已在鹽投資，或準(zhǔn)備在鹽投資，鹽臺(tái)兩地交流日益密集?！航煌▋r(jià)值』連鹽鐵路開通，鹽城邁入上海1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，受長三角輻射能力增強(qiáng)，城市功能進(jìn)一步提升；而鹽臺(tái)直航，必將帶動(dòng)大量臺(tái)商投資，進(jìn)而帶動(dòng)高端物業(yè)需求鐵路連鹽鐵路的開工建設(shè)，不僅標(biāo)志著響水、濱海、射陽三縣無鐵路歷史的終結(jié)，也邁開了鹽城1.5小時(shí)到上海，與北方沿海城市無障礙互通的重要一步連鹽鐵路正線長232.2公里，鹽城市境內(nèi)線路約103公里，經(jīng)響水、濱海、阜寧、射陽、建湖5縣和亭湖區(qū)，到達(dá)新長鐵路鹽城北站。『產(chǎn)業(yè)價(jià)值』二產(chǎn)占主導(dǎo)，三產(chǎn)相對(duì)較為落后，工業(yè)成為拉動(dòng)鹽城經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐漸變革，將帶來產(chǎn)業(yè)與人口的良性互動(dòng)發(fā)展，中產(chǎn)階層將進(jìn)一步增大，中高端物業(yè)需求將進(jìn)一步飛躍城市化進(jìn)程快速發(fā)展，這與工業(yè)快速發(fā)展密切相關(guān)，隨著工業(yè)快速發(fā)展，將增加城市吸納力，從而帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)市場消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，作為江蘇人口大市，其發(fā)展空間仍然較大數(shù)據(jù)來源：國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，鹽城統(tǒng)計(jì)年鑒、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，占GDP比重不斷提高，2009年達(dá)到50%，說明工業(yè)是鹽城經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，城市經(jīng)濟(jì)活力略顯不足2010年鹽城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2010年各城市第三產(chǎn)業(yè)占比比較『人口價(jià)值』啞鈴型的城市結(jié)構(gòu)使得泛公務(wù)員階層、私營業(yè)主、個(gè)體工商戶構(gòu)成的財(cái)富階層數(shù)量龐大，購買力強(qiáng)勁，同時(shí)鹽城高端客戶的回流趨勢(shì)明顯，也為本項(xiàng)目帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇鹽城具有購買力的人群主要集中于公務(wù)員群體（黨政機(jī)關(guān)），泛公務(wù)員群體（事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當(dāng)?shù)卮笮蛦挝坏墓芾砣藛T，私營業(yè)主，個(gè)體工商戶階層；與一二線城市不同的是，鹽城城市白領(lǐng)缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人，這與城市第三產(chǎn)業(yè)比例較低有關(guān)；城市化進(jìn)程加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口有進(jìn)城生活、工作的愿望；如果是經(jīng)濟(jì)輻射能力相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市（如蘇錫常地區(qū)），會(huì)吸納大量的城市外來產(chǎn)業(yè)工人，但經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的鹽城則以轉(zhuǎn)化當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口為產(chǎn)業(yè)工人為主；長期以來，鹽城的高端客戶向南京、上海等地外溢，隨著一二線城市的限購和鹽城城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的發(fā)展，高端客戶開始回流，本項(xiàng)目可順勢(shì)攔截高端客戶。鹽城城市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中產(chǎn)階層工薪階層財(cái)富階層『房地產(chǎn)價(jià)值』相比于一二線城市，鹽城由于限價(jià)政策得力，住宅價(jià)格穩(wěn)定，市場較為良性相比于一二線城市，鹽城受房地產(chǎn)調(diào)控影響相對(duì)較小，住宅價(jià)格穩(wěn)定，市場較為良性；根據(jù)2011年鹽城房價(jià)控制目標(biāo)，市區(qū)房價(jià)漲幅不超13%，成交價(jià)格由于受到政府嚴(yán)格限制，目前基本保持在5100元/㎡；由于每年兩次辦理房地產(chǎn)備案價(jià)格，單個(gè)項(xiàng)目每次備案價(jià)格上漲幅度為100-200元/㎡，導(dǎo)致目前價(jià)格比較穩(wěn)定?！悍康禺a(chǎn)價(jià)值』限價(jià)之下，各板塊的價(jià)值區(qū)分不明顯，高端公寓價(jià)格被拉低且嚴(yán)重趨同，價(jià)值低估吸引大量高端客群，導(dǎo)致供不應(yīng)求錢江方洲6100元/㎡公園道1號(hào)5980元/㎡華潤橡樹灣6000元/㎡中南世紀(jì)城5500元/㎡城中壹號(hào)公館6500元/㎡鳳鳴緹香6100元/㎡鳳凰匯5800元/㎡中庚海德公寓5700元/㎡目前鹽城市高端公寓價(jià)格主要集中在城南和城中兩大板塊；城中壹號(hào)公館原定價(jià)格8000元/㎡，受限價(jià)影響，開盤價(jià)格僅為6500元/㎡；錢江方洲作為鹽城高端公寓代表，受限價(jià)影響，價(jià)格僅為6100元/㎡，而其二手房價(jià)格已達(dá)8000元/㎡，一二手房價(jià)格倒置；由于價(jià)值被低估，導(dǎo)致其嚴(yán)重供不應(yīng)求。城中城南高端客戶數(shù)量的持續(xù)增長房地產(chǎn)市場健康發(fā)展高端公寓供不應(yīng)求城市量級(jí)的不斷升級(jí)無論是城市指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿€是市場宏觀背景，為本項(xiàng)目向城市高端住宅發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)！價(jià)值總結(jié)：限價(jià)后，各大版塊區(qū)域價(jià)格并未拉開，項(xiàng)目肩負(fù)著板塊價(jià)值重塑的重任，我們對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值進(jìn)行進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)……2項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)>>一：城市和房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)二：區(qū)域價(jià)值發(fā)現(xiàn)『區(qū)域價(jià)值』本項(xiàng)目位于鹽城規(guī)劃的城南中央商務(wù)區(qū)旁的高檔社區(qū)組團(tuán)范圍內(nèi)，相對(duì)于內(nèi)港湖組團(tuán)，本項(xiàng)目所處的東進(jìn)路組團(tuán)鹽瀆板塊地段價(jià)值、成熟度和認(rèn)知度更高，可謂是“處于城市幾何中心，同時(shí)以其高成熟度及認(rèn)知度，成為中心中的重心”城南片區(qū)為鹽城城市建設(shè)的重心區(qū)域，其主要的驅(qū)動(dòng)因素為市政府的搬遷以及政府的強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃；城南經(jīng)歷了五年的發(fā)展已初具規(guī)模，東進(jìn)路社區(qū)組團(tuán)和內(nèi)港湖組團(tuán)將成為兩大高檔居住區(qū)組團(tuán)，區(qū)域發(fā)展后勁十足；作為東進(jìn)路組團(tuán)核心的鹽瀆板塊是新老城區(qū)連接點(diǎn)，毗鄰市政府，為鹽城戰(zhàn)略發(fā)展重要載體，相比內(nèi)港湖組團(tuán)成熟度和認(rèn)知度更高城北片區(qū)河?xùn)|片區(qū)城西區(qū)城中區(qū)城南區(qū)西南區(qū)城市發(fā)展主流方向『區(qū)域價(jià)值』項(xiàng)目周邊包括鹽瀆公園、在建的大新河公園、海鹽歷史文化風(fēng)貌區(qū)以及東進(jìn)路美食一條街、寶龍城市廣場、水街等，都為本項(xiàng)目帶來了不可比擬的景觀資源和人文資源和生活配套鹽瀆公園：鹽瀆公園是鹽城目前占地面積最大、最現(xiàn)代化的公園。公園與古老的運(yùn)鹽河—串場河水脈相連相通，占地729畝，二期建設(shè)開放了體育休閑區(qū)、開挖140畝的人工湖，是市區(qū)最大的綜合性水綠生態(tài)公園。海鹽歷史文化風(fēng)貌區(qū)：占地500多畝，建筑面積13萬多平方米，總投資6億多元，目前已漸成2000米長的串場河景觀帶，占地6萬方的海鹽博物館，占地240畝的展示民俗風(fēng)情、集餐飲、休閑娛樂為一體的水街。東進(jìn)路美食一條街：全長1390米，占地面積15萬平方米，總建筑面積13.3萬平方米，整條街建筑風(fēng)格體現(xiàn)民俗風(fēng)情。本項(xiàng)目鹽瀆公園水街海鹽博物館串場河風(fēng)光帶東進(jìn)路美食一條街大新河公園高檔居住區(qū)組團(tuán)中鹽瀆板塊核心區(qū)周邊資源豐富新城中央商務(wù)區(qū)旁城市南移，上風(fēng)上水。天賦異稟的資源價(jià)值體系，為本項(xiàng)目打造城市價(jià)值標(biāo)桿，提供了充分的可能！價(jià)值總結(jié)：PART3.競爭分析[機(jī)遇把握，競爭超越]基于市場競爭格局分析，結(jié)合項(xiàng)目屬性，尋求項(xiàng)目競爭突破點(diǎn)1競爭分析>>一：高端公寓層面競爭二：別墅層面競爭河?xùn)|分區(qū)城市中心，住宅市場起步較早，擁有輻射全市的商業(yè)中心，區(qū)位以及商業(yè)配套是其最大的競爭優(yōu)勢(shì)，未來供應(yīng)逐步萎縮區(qū)域偏離城市中心，生活、交通配套匱乏，基本以區(qū)域客戶為主，但未來供應(yīng)潛力較大市政府、鹽都區(qū)政府搬遷至此，是城市發(fā)展主流方向；區(qū)域住宅受到追捧，未來供應(yīng)大目前區(qū)域內(nèi)基本無在售住宅項(xiàng)目，多為待開發(fā)農(nóng)田目前生活配套相對(duì)不足，客戶以主城區(qū)分流客戶為主，未來住宅供應(yīng)潛力較大生活配套匱乏，住宅開發(fā)量較少，具有很強(qiáng)的地緣性地緣性封閉市場地緣性封閉區(qū)域萎縮區(qū)域住宅主戰(zhàn)場大量城市預(yù)留用地潛力板塊工業(yè)區(qū)域，住宅供應(yīng)較少『市場特征』從板塊特性上看，我們主要的競爭對(duì)手在城中及城南板塊競爭板塊區(qū)域范圍：東至通榆河，南至青年路（或世紀(jì)大道），西至西環(huán)路，北至新洋港；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以建軍路為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)是客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；在售樓盤：目前，中心城區(qū)在售樓盤較少，主要為澄達(dá)東景園、城中一號(hào)公館，項(xiàng)目前期有少量房源在售，現(xiàn)為后期蓄客做準(zhǔn)備。華府景城中西河?xùn)|南北西南5600－7200元/平方米中建1號(hào)公館博奧東苑『城中板塊』配套成熟，區(qū)域認(rèn)知度高，但未來供應(yīng)量有限，暫無新增項(xiàng)目推出，成交價(jià)格處于鹽城中高水平澄達(dá)東景苑中建1號(hào)公館，是鹽城價(jià)格處于頂尖的樓盤，均價(jià)6500元，最高價(jià)格7200元，目前市場同項(xiàng)目二手房價(jià)格在8000元以上。添加近期新開樓盤區(qū)域內(nèi)以小高層、高層公寓為主，售價(jià)在5600–7200元/平米；（中建一號(hào)最高價(jià)7200元/平米）客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等高收入階層，有一部分投資客戶區(qū)位條件和成熟的生活配套是客戶置業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)要素典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型近期售價(jià)客戶來源驅(qū)動(dòng)要素近期促銷手段后續(xù)推量華府景城占地6萬㎡，總建面20萬㎡小高層6000元/㎡以公務(wù)員、教師和投資客為主，投資客約占40%區(qū)位、配套、教育資源無約6萬方中建1號(hào)公館占地136畝,總建面16.3萬方小高層、高層6500元/㎡以公務(wù)員和私營業(yè)主和企業(yè)中高層為主地段、品牌無11.5萬方澄達(dá)東景苑占地88989㎡,總建面16.7萬方多層、花園洋房、小高層、高層5600元/㎡以公務(wù)員、教師和私營業(yè)主為主區(qū)位、產(chǎn)品無11.4萬方競爭屬性/競爭研究『城中板塊』無新樓盤供應(yīng)，有供應(yīng)開盤基本銷售一空，開盤之后幾乎無剩余房源銷售，只為下期蓄客中建1號(hào)公館『城南板塊』是城市發(fā)展主流方向，樓盤多、供應(yīng)量大，處于快速發(fā)展中，整體價(jià)格僅次于城中板塊區(qū)域范圍：東至通榆河，南至新河，西至西環(huán)路，北至青年路（或世紀(jì)大道）；板塊劃分：城南板塊房地產(chǎn)市場可劃分為鹽瀆板塊和南城板塊，其中鹽瀆板塊因臨近老城區(qū)發(fā)展較早目前較為成熟，南城板塊正處于快速發(fā)展階段，區(qū)域認(rèn)知度有待提升；配套：鹽城市政府、鹽都區(qū)政府已經(jīng)搬遷至城南區(qū)域，區(qū)域內(nèi)擁有重點(diǎn)中學(xué)鹽城中學(xué)和小學(xué)南一??；在售樓盤：新增在售項(xiàng)目較多，也吸引較多品牌房企入駐，后續(xù)供應(yīng)、競爭較大錢江方洲公園道1號(hào)華廈綠城都市豪庭價(jià)格遞減中西河?xùn)|南北西南月湖花城價(jià)格遞減5800-6500元/㎡5200-6800元/㎡寶龍城市廣場瑞爾國際公館鳳鳴緹香恒榮世家金水灣金色水岸中庚海德公園中南世紀(jì)城5500-6200元/㎡鹽瀆版塊：區(qū)域配套以成熟，客戶接受度高，成交價(jià)格處于鹽城較高位。內(nèi)港湖片區(qū)：區(qū)域配套趨于成熟，為鹽城未來重點(diǎn)發(fā)展方向，新增樓盤較多，也吸引了較多品牌房企入駐。添加近期新開樓盤華潤橡樹灣鳳凰匯金輝城以小高層、高層公寓為主，個(gè)別有多層，近期售價(jià)在6100–6500元/平米客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等高收入階層學(xué)區(qū)房、區(qū)位、品質(zhì)、資源和配套是板塊置業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)要素典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型近期售價(jià)客戶來源驅(qū)動(dòng)要素近期促銷手段后續(xù)推量錢江方舟總建筑面積61萬方多層、小高層、高層6200元/㎡企業(yè)中高層、泛公務(wù)員及私營業(yè)主及年輕人置業(yè),學(xué)區(qū)房置業(yè)占50%學(xué)區(qū)房、品質(zhì)、大盤優(yōu)勢(shì)無約12萬方公園道1號(hào)總建面46萬方小高層、高層6100元/㎡私企老板及公務(wù)員等,學(xué)區(qū)房置業(yè)占50%鹽瀆公園、學(xué)區(qū)房無約21萬方寶龍城市廣場48萬方,其中住宅15萬方高層辦公7500元/㎡以私營業(yè)主為多品牌、大型商業(yè)配套、學(xué)區(qū)房無約5萬方月湖花城總建面22萬方獨(dú)棟、雙拼、小高層小高層6500元/㎡;獨(dú)棟別墅20000元/㎡學(xué)區(qū)房占比50%以上,以公務(wù)員和私營業(yè)主為主學(xué)區(qū)房無約4萬方『鹽瀆板塊』更靠近城中，區(qū)域配套健全，有重點(diǎn)學(xué)區(qū)配套，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供不應(yīng)求，推出項(xiàng)目開盤去化較快，后續(xù)相對(duì)供應(yīng)稀缺區(qū)域內(nèi)以小高層、高層為主，內(nèi)港湖區(qū)域售價(jià)在5500–6800元/平米，內(nèi)港湖以南和以西區(qū)域在4800–5200元/平米目前區(qū)域在售樓盤較多，后續(xù)供應(yīng)較大內(nèi)港湖客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等中高收入階層，其他區(qū)域因價(jià)格便宜有工薪階層內(nèi)港湖區(qū)域主要驅(qū)動(dòng)因素為學(xué)區(qū)房、配套和景觀資源，其他區(qū)域?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)和學(xué)區(qū)房典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型近期售價(jià)客戶來源驅(qū)動(dòng)要素近期促銷手段后續(xù)推量中南世紀(jì)城占地1600畝總建面280萬方將推21F的高層物業(yè)類型5600元/㎡接受登記的包括周邊的教師、醫(yī)生、公務(wù)員、生意人、工薪階層等大盤、價(jià)格優(yōu)勢(shì)試駕活動(dòng)一期地塊全部推出，后續(xù)未定鳳凰匯占地185畝,總建33萬方小高層、高層在售LOFT8750元/㎡區(qū)域周邊白領(lǐng)、公務(wù)員等，有部分老城區(qū)改善客戶學(xué)區(qū)房、鄰近內(nèi)港湖、商業(yè)配套、品質(zhì)推出3號(hào)樓LOFT住宅剩100套精裝大戶，商業(yè)余量8萬方鳳鳴緹香占地22萬方總建45萬方小高層、高層6100元/㎡城南片區(qū)教師、白領(lǐng)、醫(yī)生、公務(wù)員，對(duì)生活品質(zhì)有一定追求區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)無后續(xù)推量38萬方中庚海德公園占地22.6萬方總建62.5萬方小高層、高層5700元/㎡項(xiàng)目周邊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，首置、改善為主區(qū)位、價(jià)格無后續(xù)推量40.5萬方華潤橡樹灣占地14萬方總建35萬方小高層、高層6800元/㎡鹽城市區(qū)追求高檔生活品質(zhì)，以企業(yè)老板，公務(wù)員為主品牌、產(chǎn)品、價(jià)格、區(qū)位樣板示范區(qū)公開后續(xù)推量46.9萬方中環(huán)紫郡占地9萬方總建22萬方小高層、高層待定來訪客戶以周邊區(qū)域?yàn)橹鳎處?，私營業(yè)主、白領(lǐng)等區(qū)位、產(chǎn)品、價(jià)格無后續(xù)推量22萬方『內(nèi)港湖板塊』為新興的地產(chǎn)板塊，整體價(jià)格相對(duì)較低，處于快速發(fā)展階段，后續(xù)供應(yīng)較大『板塊競爭總結(jié)』鹽城各房地產(chǎn)板塊市場形成差異化競爭，梯度明顯，鹽瀆版塊價(jià)值僅次于城中板塊，競爭優(yōu)勢(shì)明顯內(nèi)部競爭檔次和形象核心競爭力公寓價(jià)格客戶特征城中板塊小高端區(qū)位、配套5800-6500泛公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層為主城南板塊鹽瀆板塊適度高端區(qū)位、學(xué)區(qū)房、品質(zhì)、配套資源5800-6500泛公務(wù)員、私營業(yè)主為主內(nèi)港湖板塊適度高端鄰近市政府、學(xué)區(qū)房、資源5500-6200泛公務(wù)員、私營業(yè)主為主城西板塊適中中端相對(duì)性價(jià)比、未來發(fā)展?jié)摿?200-5680城區(qū)分流客戶河?xùn)|板塊適中中低端亭湖區(qū)市政府搬遷和教育資源及價(jià)格優(yōu)勢(shì)4320-5200教師、公務(wù)員及地緣性客戶城北板塊較低低端價(jià)格優(yōu)勢(shì)4200-4600城北村鎮(zhèn)的地緣性客戶城西南板塊無————綠地項(xiàng)目錢江方洲公園道1號(hào)恒大項(xiàng)目中南世紀(jì)城鳳凰匯中庚海德公園剩余12棟，1300套，月均去化速度50套左右剩余8幢高層住宅，在售商業(yè)部分占地18萬方，項(xiàng)目前期，暫未推盤銷售一號(hào)地塊已全部推出，項(xiàng)目總體量剩余190萬，總建62萬方，剩余40.5萬方整盤80萬方，項(xiàng)目一期剛推出3幢小高層，后續(xù)推量77萬方住宅剩余100套，在售LOFT項(xiàng)目若1年后入市，競爭市場后續(xù)供應(yīng)量超300萬方『未來競爭格局』本項(xiàng)目明年入市時(shí)，屆時(shí)市場后續(xù)供應(yīng)量超300萬方，主要來自：觀湖一號(hào)201110月20122013中環(huán)紫郡華潤橡樹灣整盤30萬方待售整盤22萬方待售鳳鳴堤香整盤45萬方，后續(xù)推量38萬方整盤35萬方，余量31.5萬方金輝城整盤98.6萬方待售『競品產(chǎn)品力分析』總體上品質(zhì)感一般，精細(xì)度不夠，有較大的超越空間規(guī)劃：目前高端市場上以小高層、高層為主外立面：風(fēng)格以新古典和現(xiàn)代簡約為主，色系包括典雅尊貴的咖啡色和簡潔明快的米黃色和灰色系戶型：總體設(shè)計(jì)水平尚可，但創(chuàng)新元素較為缺乏公共空間：普遍將1層做了架空層設(shè)計(jì)，以及設(shè)置住棟入戶大堂但品質(zhì)感一般，主入口方面總體上有待提升園林景觀：部分樓盤注重了景觀主軸、社區(qū)水系及亭臺(tái)樓榭的打造，個(gè)別樓盤種植了知名樹種，但大多數(shù)樓盤園林品質(zhì)一般甚至處于較低水平配套：一般均設(shè)置了會(huì)所、幼兒園等配套，會(huì)所實(shí)用性不高，幼兒園可雙語教學(xué)，部分樓盤聘請(qǐng)知名學(xué)校規(guī)劃外立面戶型配套公共空間園林競品后續(xù)供應(yīng)量龐大競品產(chǎn)品力存在超越空間所處版塊競爭價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯競爭總結(jié)：1、相對(duì)于內(nèi)港湖版塊競品，充分強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的區(qū)位及學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)；相對(duì)于鹽版塊競品，將悅達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)充分放大，以獲取競爭優(yōu)勢(shì)！2、回歸價(jià)值原點(diǎn)，訴求產(chǎn)品品質(zhì)，定義鹽城高端公寓標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)有產(chǎn)品體系之下，對(duì)客戶感知度較高的要素進(jìn)行進(jìn)一步提升，超越競品，樹立標(biāo)桿，奠定市場領(lǐng)導(dǎo)者形象！3、未來高端公寓市場供應(yīng)量龐大，市場需求呈現(xiàn)品質(zhì)導(dǎo)向，對(duì)同類目標(biāo)客戶的搶奪將愈發(fā)激烈，本項(xiàng)目的營銷水平及拓客手段必須得到充分加強(qiáng)！競爭特征：競爭策略：2競爭分析>>一：高端公寓層面競爭二：別墅層面競爭『市場特征』梳理市場典型別墅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，鹽城別墅總價(jià)集中在200—400萬之間，是高端公寓總價(jià)的倍150200220250300350400450500以上戶型面積項(xiàng)目名稱九仟階聯(lián)排獨(dú)棟大地名居雙拼、獨(dú)棟依云香溪聯(lián)排月湖花城恒隆花園獨(dú)棟疊加雙拼獨(dú)棟項(xiàng)目名稱面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬/套）開盤時(shí)間推案套數(shù)成交套數(shù)月均去化熱/滯銷原因九仟階聯(lián)排：200-255獨(dú)棟：316-355聯(lián)排：13000獨(dú)棟：18000聯(lián)排：240-400獨(dú)棟：640-7202010-11-7101262.5中式風(fēng)格，客戶認(rèn)可度低大地名居雙拼：300-375獨(dú)棟：350-38010880雙拼：300-450獨(dú)棟：380-5002010-12-186340.45周邊環(huán)境，小區(qū)品質(zhì)較差月湖花城獨(dú)棟：400-50020000800-1000

25

0.5品質(zhì)感不足依云香溪聯(lián)排：180-2507800125-1952009年12月56552.6規(guī)模小，配套不足，品質(zhì)差恒隆花園疊加：174-218雙拼：289聯(lián)排：300-350

疊加：12000雙拼：14000疊加：200-260雙拼：400-450

2011年9月44//『市場特征』受地段、品質(zhì)、風(fēng)格影響，整體客戶認(rèn)可度相比高端公寓較低，限價(jià)之下高總價(jià)，全額付款使得客戶更全面被壓縮，別墅市場銷售緩慢，月均去化僅2.5套九仟階280-720萬/套月均去化：2.6套大地名居300-450萬/套月均去化：0.5套依云香溪125-180萬/套月均去化：2.6套恒隆花園金庭苑在售尾盤潛在月湖華城大地名居依云香溪九仟階郊區(qū)別墅，配套不足，品質(zhì)較差，客戶認(rèn)可度低月湖花城800-1000萬/套月均去化：0.5套高端公寓別墅市場VS『競爭總結(jié)』相對(duì)于高端公寓，別墅產(chǎn)品的高總價(jià)與產(chǎn)品力并未得到市場認(rèn)可，與本項(xiàng)目的競爭關(guān)聯(lián)度低所屬區(qū)域：主要集中在城南，其為政府大力發(fā)展區(qū)域，城中僅壹號(hào)公館；配套資源：學(xué)區(qū)資源豐富，配套較為成熟；面積區(qū)間：兩房76-100㎡，三房96-147㎡，四房143-192㎡；總價(jià)區(qū)間：兩房總價(jià)40-70萬，三房總價(jià)55-105萬，四房總價(jià)90-130萬。所屬區(qū)域：主要位于郊區(qū)，距離主城較遠(yuǎn)；配套資源：生活配套缺失，學(xué)除九仟階、恒隆花園擁有大洋灣、高爾夫資源外，其他并無強(qiáng)勢(shì)資源；面積區(qū)間：聯(lián)排200-255㎡，雙拼289-375㎡，獨(dú)棟㎡；總價(jià)區(qū)間：聯(lián)排總價(jià)240-400萬，雙拼總價(jià)300-450萬，獨(dú)棟總價(jià)380-500,680-1000萬。PART4.項(xiàng)目定位[鎖定客戶，典范領(lǐng)先]鹽城工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)汽車化工紡織裝配制造鹽城正在發(fā)展風(fēng)電、環(huán)保、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流、造船、太陽能光伏等六大新興產(chǎn)業(yè)以東風(fēng)悅達(dá)起亞為龍頭，已形成13萬輛轎車、5000輛客車和4000輛專用車生產(chǎn)能力全國產(chǎn)棉大市，年產(chǎn)紗50萬噸、布4．5億米，成衣生產(chǎn)能力1．5億件全國農(nóng)藥生產(chǎn)基地，農(nóng)藥品種、生產(chǎn)規(guī)模在江蘇省名列第一農(nóng)機(jī)、紡機(jī)、機(jī)床在全國行業(yè)中有一定的影響力，其中，柴油機(jī)、汽油機(jī)、悅達(dá)拖拉機(jī)廠的四輪拖拉機(jī)、插秧機(jī)產(chǎn)銷量保持了全國領(lǐng)先中產(chǎn)階層工薪階層財(cái)富階層『客戶現(xiàn)狀』啞鈴型人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致目前市場白領(lǐng)階層缺失，購房主力主要集中在公務(wù)員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主及個(gè)體工商戶階層核心客戶重要核心客戶：（65%）置業(yè)目的：展示身份地位、改善居住需求職業(yè)特征：市中心以餐飲、娛樂、汽配、紡織為主的私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、高級(jí)技術(shù)人員和公務(wù)員、泛公務(wù)員客戶來源：主城重要客戶：（25%）置業(yè)目的：城市化，改善居住需求，展示身份地位職業(yè)特征：主要以汽配、紡織、化工為主的私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶為主客戶來源：建湖、阜陽、大豐三市縣私營企業(yè)主偶得客戶：（10%）置業(yè)目的：衣錦還鄉(xiāng)、為父母購房、投資來源地：外地工作回鄉(xiāng)置業(yè)私營企業(yè)主，為父母購房，外地投資客『客戶定位』本項(xiàng)目的核心客戶為市中心以餐飲、娛樂、汽配、紡織為主的私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、高級(jí)技術(shù)人員以及公務(wù)員和泛公務(wù)員，重要客戶為周邊縣市及回鄉(xiāng)客戶偶得客戶分類模型健康養(yǎng)老56歲以上品質(zhì)家庭36-55歲都市新銳26-35歲新新人類22-25歲二老空巢三代同堂兒女立家中、大學(xué)三口之家幼小三口之家已婚丁克新婚族單身E族三代同堂單身丁克丁克家族家庭結(jié)構(gòu)客戶類型—20—15—10以上萬元/年10—5萬元/年

5萬元以下富豪型富貴型富裕型中產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)型依托我們的客戶分析模型，預(yù)判目標(biāo)客戶為——中產(chǎn)階級(jí)以上消費(fèi)人群?！嚎蛻舳ㄎ弧桓鶕?jù)目前區(qū)域市場價(jià)位，依托客戶分類模型，預(yù)判項(xiàng)目目標(biāo)客戶為中產(chǎn)階層及以上消費(fèi)人群購買力客戶類型新一代的智本精英70—80年代生人的中青年，他們年齡在25-40歲之間，他們是事業(yè)單位泛公務(wù)員、高級(jí)技術(shù)人員、富二代、自由職業(yè)者等；他們重視生活質(zhì)量與生活效率，對(duì)城市中心有著較高的依賴度；他們是五高人群：高收入、高職位、高知識(shí)、高要求、高品味，追求時(shí)尚，他們是城市國際化的先鋒60—70年代生人，他們年齡在40-50歲之間，他們是私營企業(yè)主，企事業(yè)單位的高管；他們基本都是本地人，事業(yè)已經(jīng)取得成功，不再為生存這種淺層次的問題博殺；他們擁有豐富的閱歷，較高的品味，寬廣的視野，他們通過物業(yè)來證明他們的財(cái)富和成功老一代的私營業(yè)主『客戶定位』城市中堅(jiān)階層，鹽城財(cái)富榜樣客群定位鹽城城市中堅(jiān)，品質(zhì)生活階層是欲望都市里的實(shí)干家，是社會(huì)前進(jìn)的推動(dòng)者對(duì)事物有專業(yè)化的取向，欣賞規(guī)范化細(xì)節(jié)品質(zhì)生活的追求者，希望在成就事業(yè)之后享受物質(zhì)與品味他們敏感的意識(shí)到城市資源的日益稀缺，愿意為限量的東西買單在這樣的背景之下，如何匹配客群身份與地位的項(xiàng)目特質(zhì)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵項(xiàng)目定位——多維度創(chuàng)新體驗(yàn)的享受型高端住區(qū)悅達(dá)悅瓏灣將開創(chuàng)一個(gè)高端居住的全新時(shí)代：成熟的審美自信，愉悅的居住享受，優(yōu)雅的內(nèi)在氣質(zhì)，領(lǐng)先的時(shí)代精神。強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)文化與時(shí)代潮流的有效結(jié)合的現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)更加回歸居住本源的人性化、情景化居住體驗(yàn)，而非奢華材料的占有與堆砌為圈層交流、管家服務(wù)、健康養(yǎng)生提供最大限度的可能，消除傳統(tǒng)高端公寓的隔閡感享受型高端住區(qū)不會(huì)過時(shí)的經(jīng)典不用浪費(fèi)的奢華不必隔閡的尊貴PART5.價(jià)值提升[競爭超越，步步為贏]項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)及格標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿材料設(shè)備規(guī)劃景觀公共空間會(huì)所配套立面戶型智能化工程質(zhì)量服務(wù)通過項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹梳理，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目在規(guī)劃、立面、戶型等方面對(duì)市場實(shí)現(xiàn)了充分超越，但在客戶關(guān)注度較高的景觀、公共空間、材料設(shè)備等方面仍需進(jìn)一步發(fā)力『園林景觀』適當(dāng)增加名貴樹種或引入50年以上的植物，迎合客戶榮耀感，塑造項(xiàng)目亮點(diǎn)百年雞蛋花百年古榕案例：深圳香蜜湖一號(hào)通過景觀的打造提升豪宅標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造項(xiàng)目溢價(jià)『園林景觀』四季應(yīng)景——選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時(shí)綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀『園林景觀』因地制宜節(jié)省成本——同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類及客戶的偏好選擇，保證成活易打理，節(jié)約成本名稱簡介檔次特性銀杏為落葉大喬木，樹皮灰褐色，不規(guī)則縱裂，有長枝與生長緩慢的距狀短枝，生長范圍比較廣泛。高生長緩慢，多植栽成年樹種，易培育桂花葉茂而常綠，樹齡長久，秋季開花，芳香四溢，是我國特產(chǎn)的觀賞花木和芳香樹種。廣泛栽種于淮河流域及以南地區(qū)。中觀賞類芳香樹種，耐高溫、喜濕不耐寒樟樹優(yōu)秀的園林綠化林木，國家二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)植物。生長于亞熱帶土壤肥沃的向陽山坡、谷地及河岸平地；分布于長江以南及西南高樹形美觀高大、存活期長，喜濕不耐干旱樸樹木樹堅(jiān)硬，多生于平原耐蔭處；分布淮河流域、秦嶺以南至華南各省區(qū)。中樹形美觀，樹冠寬廣，喜溫耐陰，生長速度快櫸樹闊葉樹種，國家二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)植物，重要的園林風(fēng)景樹種。高樹冠廣闊，樹形優(yōu)美，易培育，生長成材速度快梧桐落葉喬木，主要分布于黃河流域、長江流域，以及它們之間的部分中低樹齡長，喜光、溫暖氣候，不耐寒，生長速度快紫薇屬落葉開花灌木或小喬木。在江蘇有紫薇基地人工培育,數(shù)量大。中喜光耐陰，耐旱，怕澇。萌芽性強(qiáng)，生長較慢，壽命長，生長緩慢。『公共空間』高墻大院——滿足高端客戶生活私密性要求，建立強(qiáng)勢(shì)區(qū)域形象，界定私家宅邸區(qū)域范圍社區(qū)內(nèi)部沿圍墻地勢(shì)抬高1米左右，遮擋視線和馬路揚(yáng)塵。圍墻后種植高大喬木，遮擋視線，塵埃，噪音。圍墻高度加高遮擋視線。通過以上的手法，以提升項(xiàng)目的私域與尊享。社區(qū)外部圍墻社區(qū)內(nèi)部『公共空間』視覺符號(hào)——用特定的連貫符號(hào)詮釋代言小區(qū)：關(guān)鍵符號(hào)/ＬＯＧＯ不斷在小區(qū)內(nèi)重復(fù)出現(xiàn)重復(fù)的統(tǒng)一符號(hào)的運(yùn)用，有利于加深區(qū)域整體氛圍的和諧感視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感『公共空間』豪裝三大堂，彰顯項(xiàng)目大氣奢華入口大堂入戶大堂車庫大堂『材料設(shè)備』電梯系統(tǒng)——進(jìn)口品牌電梯，刷卡到戶建議：（1）建議使用進(jìn)口高速住宅梯。（2）電梯刷卡到層。（3）平穩(wěn)性要好。理由：（1）刷卡入戶更安全同時(shí)也能體現(xiàn)檔次和業(yè)主尊貴感。（2）客戶建議內(nèi)部各公共空間的裝修風(fēng)格和用材要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（3）部分客戶提出可能會(huì)購買一些大型家具或設(shè)備（如鋼琴）。對(duì)大部分客戶現(xiàn)有居住環(huán)境的樓板隔音、排水隔音和窗戶隔音干擾嚴(yán)重不滿，建議項(xiàng)目解決此三點(diǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)問題，彰顯項(xiàng)目人性化設(shè)計(jì)132321同層排水雙層中空LOW-E玻璃浮筑式樓面『材料設(shè)備』三大人性化材料設(shè)備，貼近生活，隔離騷擾運(yùn)用仿生學(xué)原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蟲飛行時(shí)的氣體動(dòng)力原理，能在呼出二氧化碳的同時(shí)，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當(dāng)他們飛近滅蚊磁場找獵物時(shí)，便會(huì)被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時(shí)不間斷工作，捕捉夜晚活動(dòng)與白天活動(dòng)的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能夠大量吸引并捕捉會(huì)產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源，無需任何電力。安全&無聲，不使用殺蟲劑，不釋放任何對(duì)環(huán)境有害的氣體。極其安靜，沒有任何噪音『材料設(shè)備』通過生態(tài)滅蚊機(jī)的運(yùn)用，提升居住舒適度第一層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第二層防護(hù)：大堂門禁及大堂管家雙重保護(hù)，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進(jìn)入；第三層防護(hù)：電梯管理系統(tǒng)自動(dòng)呼叫電梯，自動(dòng)達(dá)到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對(duì)一進(jìn)入；第四層防護(hù)：每戶配置智能化虹膜門鎖等形成特色安全保護(hù)；第五層防護(hù)：戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄漏探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)。

『智能化』引入五重安防系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的多重保全服務(wù)『物業(yè)服務(wù)』引入金地、保利等國內(nèi)一流物管公司，用體貼、全面、尊貴的物業(yè)服務(wù)體系，超越鹽城現(xiàn)有中高端物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，成為悅達(dá)品牌的強(qiáng)力支撐點(diǎn)治安管理貼心關(guān)懷清潔綠化養(yǎng)護(hù)貼心關(guān)懷PART6.銷售策略[強(qiáng)勢(shì)引爆，精準(zhǔn)轟炸]——銷售目標(biāo)——一期總建面約13.3萬㎡，周期約五個(gè)月（2012年9月-2013年1月）——推盤策略——采用中開穩(wěn)升，先緊后松，小步快跑的推盤策略推售策略初判——充分利用每年9月價(jià)格備案機(jī)會(huì)，盡可能提升項(xiàng)目價(jià)格；由西南向東北依次推貨，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化；一期合圍水系樓棟作為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品壓軸，實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品價(jià)值最大化；延續(xù)先期勢(shì)頭，不斷造勢(shì)，形成持續(xù)性熱銷；價(jià)格策略中開高走，逐步上調(diào)：整體均價(jià)樹立價(jià)格標(biāo)桿，創(chuàng)造高銷售率，縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)利益最大化。產(chǎn)品定價(jià)差別化：根據(jù)產(chǎn)品的戶型、位置、朝向、景觀等因素實(shí)行差別化定價(jià)利用現(xiàn)有產(chǎn)品獲得最大利益。中開高走，每次加推作為一次開盤拉升價(jià)格的節(jié)點(diǎn)2012.52012.9.82012.112013.1首次公開現(xiàn)場售樓處開放項(xiàng)目加推項(xiàng)目結(jié)案重要節(jié)點(diǎn)常規(guī)開盤手法市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)線本項(xiàng)目開盤策略2012.12項(xiàng)目加推項(xiàng)目加推2012.10集中爆破小步快跑對(duì)比因素本案中建一號(hào)公館錢塘方舟華潤橡樹灣公園道1號(hào)地段因素10111188外部配套1011999產(chǎn)權(quán)年限1010101010開發(fā)商品牌1088138景觀資源1089109建筑品質(zhì)10109119項(xiàng)目戶型109998物業(yè)管理10108129系數(shù)累加8077738270項(xiàng)目價(jià)格6500620068006100參考權(quán)重25%25%25%25%項(xiàng)目價(jià)格*權(quán)重*80/系數(shù)累加1688.3116881698.6301371658.5365851742.857143競爭導(dǎo)向型價(jià)格評(píng)估表住宅銷售價(jià)格預(yù)判——競爭導(dǎo)向型預(yù)期銷售均價(jià)推導(dǎo)根據(jù)市場競爭比較法則，綜合以上的數(shù)據(jù)：與競爭項(xiàng)目比較價(jià)格中建一號(hào)公館錢塘方舟華潤橡樹灣公園道1號(hào)1688169916591743本案推算均價(jià)6789地塊價(jià)值是核心價(jià)值和基準(zhǔn)價(jià)值，決定了項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格。產(chǎn)品品質(zhì)是價(jià)值突破的關(guān)鍵，高品質(zhì)的產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)。優(yōu)秀的行銷企劃包裝能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目售價(jià)。基準(zhǔn)售價(jià)6789元/㎡溢價(jià)2%左右溢價(jià)2%左右綜合考慮，本項(xiàng)目一期啟動(dòng)價(jià)格區(qū)間為7061元/㎡左右本項(xiàng)目2012年啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)銷售價(jià)格可以達(dá)到7061元/㎡左右地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值企劃價(jià)值項(xiàng)目分期安排——分期原則：根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部組團(tuán)及資源條件，結(jié)合銷售目標(biāo)將小區(qū)分為兩大組團(tuán)，分兩次推盤；將項(xiàng)目南側(cè)資源條件較弱及項(xiàng)目西側(cè)資源條件較優(yōu)相互結(jié)合劃定為啟動(dòng)區(qū)，且進(jìn)入性、昭示性最佳，受施工影響相對(duì)較弱；一期合圍水系樓棟資源條件最優(yōu)產(chǎn)品作為項(xiàng)目壓軸，價(jià)格快速拉升，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化；結(jié)合以上因素，故推盤步驟采取由西南向東北分期推盤的方式。根據(jù)組團(tuán)及資源條件，按照由西南向東北推進(jìn)方式，一期共分兩次推盤啟動(dòng)區(qū)一期加推項(xiàng)目首次推盤由于內(nèi)部認(rèn)購及引爆市場，震撼鹽城等因素，考慮進(jìn)行大體量入市加推部分奉行小步快跑推盤策略，以月均推盤1-2棟，進(jìn)行去化銷售悅達(dá)·悅瓏灣項(xiàng)目2012年首開售罄，客戶到訪需求推售節(jié)點(diǎn)推出面積套數(shù)到訪需求量意向客戶B級(jí)客戶A級(jí)客戶2012年9月70000㎡55066002640660800本項(xiàng)目亮相以2012年4月為起始點(diǎn)，150天，我們需要6600組到訪量；需要2640組意向客戶；需要660組B級(jí)客戶；需要800組A級(jí)客戶??！蓄客決定成敗——得客戶者得天下，解決有效拓客——在希望與失望并存的2012年，傳統(tǒng)的營銷手段與營銷方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能打動(dòng)目標(biāo)客戶，我們必須開啟一種超常規(guī)的營銷思維，制定行之有效的營銷方案才是王道。2銷售策略>>一：推售策略二：體驗(yàn)營銷三：渠道推廣四：團(tuán)隊(duì)保障23457鹽城悅瓏灣銷售中心一場國賓級(jí)禮遇體驗(yàn)之旅形象戶外形象墻人口廣場中南海保鏢護(hù)衛(wèi)隊(duì)國賓級(jí)社區(qū)大堂國賓大道中心園林景觀6主題樣板房2345671迎賓廣場1國賓級(jí)入口的營造入口處理方式：主入口打造景觀組團(tuán)，形成視覺阻隔，外界難得一窺。入口設(shè)置中南海保鏢護(hù)衛(wèi)隊(duì)禮賓道，體現(xiàn)尊貴感。中南海保鏢社區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)迎賓形象墻、道旗表現(xiàn)入口廣場1國賓大堂又是藝術(shù)品長廊2在國賓大堂設(shè)置藝術(shù)品長廊，展示近期藝術(shù)品最新產(chǎn)品、動(dòng)態(tài)，以貼合項(xiàng)目高端形象定位，增強(qiáng)項(xiàng)目藝術(shù)感及文化內(nèi)涵；3國賓大道的營造項(xiàng)目中心景觀軸設(shè)置的林蔭大道，讓業(yè)主歸家也是一種國賓級(jí)禮遇享受。購買的前提是客戶滿意度，客戶滿意度源于對(duì)客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的建立，客戶滿意度源于對(duì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的保障，超越過往，震撼鹽城！超越客戶滿意度的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫穿全程4接待流程升級(jí)：酒店禮儀步步為尊案場經(jīng)理：根據(jù)客戶屬性安排后場置業(yè)顧問接待?？头?jīng)理：負(fù)責(zé)詢問到訪客戶需求，并執(zhí)行下步指令。迎賓：負(fù)責(zé)迎賓及告知控臺(tái)有客戶來訪客戶到訪后，兩名主管級(jí)人員針對(duì)客戶需求進(jìn)行后續(xù)服務(wù)。人員：軍事化的管理模式，嚴(yán)格的培訓(xùn)體系，專業(yè)素養(yǎng)全面提升！案場人員配備要求為形象氣質(zhì)俱佳，年齡在23-30歲，特別強(qiáng)調(diào)具有親和力與服務(wù)意識(shí)；從新景祥各地服務(wù)過高端樓盤篩選精英；從鹽城當(dāng)?shù)厥袌鲋兄苯右M(jìn)擁有3年以上高端物業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)的人才為主力；從名校招聘才貌雙全，房地產(chǎn)、建筑規(guī)劃及財(cái)經(jīng)類的應(yīng)屆畢業(yè)生作為新鮮血液和儲(chǔ)備力量。主題精裝樣板房的空間體驗(yàn)和情景打動(dòng)5設(shè)置工法樣板房（清水），按交付標(biāo)準(zhǔn)，展示優(yōu)質(zhì)用材和高端品質(zhì)。綠色科技住宅，真實(shí)呈現(xiàn)。工法樣板房的價(jià)值對(duì)比和品質(zhì)打動(dòng)67我的車子怎么干凈了？劉謙來了？通過無水洗車的體驗(yàn)，讓客戶感到尊崇感、炫耀感無線網(wǎng)絡(luò)簡餐眼鏡布紙巾是星巴克？還是售樓處？通過服務(wù)升級(jí)與關(guān)注細(xì)節(jié)的體驗(yàn)，讓客戶建立溫暖、主人的擁有感感動(dòng)無處不在，一次感動(dòng)體驗(yàn)8IPAD作為目前市場上最為高端的平板電腦，更加符合國貿(mào)項(xiàng)目的整體品質(zhì)。電子樓書戶型單頁區(qū)域規(guī)劃區(qū)域簡介常規(guī)文件夾戶型圖紙貸款利率表置業(yè)計(jì)劃書名片客戶大卡筆、便簽提升置業(yè)計(jì)劃IPAD銷售裝備，鹽城首屈一指，全新展示3銷售策略>>一：推售策略二：體驗(yàn)營銷三：渠道推廣四：團(tuán)隊(duì)保障1通過公司資源和陌生拜訪等手段，促成大型企業(yè)的內(nèi)部認(rèn)購、團(tuán)購等，加速項(xiàng)目快速去化。案例：2010年9月，從馬鞍山項(xiàng)目組渠道得知中冶華天即將搬遷南京新城科技園的消息，通過新景祥馬鞍山項(xiàng)目組牽線搭橋，自在城最終與中冶華天集團(tuán)達(dá)成了團(tuán)購協(xié)議。截止12月，中冶華天集團(tuán)總共認(rèn)購房源56套。組織悅達(dá)集團(tuán)自身、合作企業(yè)、相關(guān)資源等客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購和團(tuán)購?fù)ㄟ^以下渠道對(duì)符合本案蓄客需要的高端小區(qū)全面轟炸框架廣告DM宣傳冊(cè)直郵定向短信跨界禮品滲透通過與物業(yè)公司洽談，本案提供給已鎖定小區(qū)的業(yè)主印有本案信息的小禮品。爭取我們?nèi)藛T能夠自行派發(fā)禮品，若物業(yè)不同意我們?nèi)藛T進(jìn)入，則由物業(yè)人員派發(fā)禮品，但要提供給我們領(lǐng)取禮品的業(yè)主的姓名和聯(lián)系方式。集中區(qū)域巡展老高端小區(qū)全面轟炸精準(zhǔn)鎖定高端改善客群主要針對(duì)高端小區(qū)改善性客群2大企業(yè)定點(diǎn)宣傳，重點(diǎn)挖掘高端客群行銷模式①訪談；②宴請(qǐng)客戶的模式；③后期須通過圈層平臺(tái)行銷對(duì)象前期針對(duì)自有客戶資源，或其他渠道獲取的高端資源；后期可針對(duì)精準(zhǔn)營銷客戶或常規(guī)高端活動(dòng)蓄客；行銷目的①更加精準(zhǔn)的主動(dòng)拓客；②創(chuàng)造種子客戶，口碑傳播前置；③需求深度了解；④增加客戶的尊貴感、私密感；3射陽、阜寧、建湖、大豐四市巡展全面拓展高端客戶時(shí)間：2012年8月活動(dòng)內(nèi)容：分三個(gè)階段第一階段：媒體見面會(huì)，前期市場預(yù)熱邀請(qǐng)四市媒體參觀悅達(dá)，加深彼此了解，以有利于推進(jìn)下一步在在各地市的系列活動(dòng)推廣，通過其后續(xù)報(bào)道，擴(kuò)大項(xiàng)目在地市影響力；第二階段：新聞發(fā)布會(huì)，主流媒體進(jìn)行集中式宣傳第三階段：VIP推介會(huì)，募集目標(biāo)客戶深入了解本項(xiàng)目募集客戶方法1、DM邀請(qǐng)函投放2、數(shù)據(jù)庫、、短信等邀請(qǐng)3、各大商會(huì)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)4、地市酒店X展架或LED展示宣傳5、地市主流電視媒體廣告投放4舉行老帶新客戶成交最多評(píng)選；金牌業(yè)主可獲得價(jià)值不等的物業(yè)費(fèi)；期間所有老帶新業(yè)主都可以參加奢侈品抽??；而奢侈品贈(zèng)送可以在一定程度上增加業(yè)主的面子感“金牌業(yè)主”活動(dòng)，對(duì)品牌追逐客戶進(jìn)行持續(xù)激勵(lì)，積極發(fā)揚(yáng)團(tuán)購及老帶新活動(dòng)5第一類媒體：全市知名媒體—全市覆蓋平面媒體：《鹽城晚報(bào)》第二類媒體：精準(zhǔn)媒體—精準(zhǔn)定位DM、電信賬單、短信、彩信、樓宇廣告第三類媒體：專業(yè)媒體—專業(yè)口碑，深化形象《新鹽城》、《鹽城樓市》、《風(fēng)行今日》鹽城Go房網(wǎng)、鹽城房產(chǎn)網(wǎng)備注：《新鹽城》是鹽城地區(qū)唯一財(cái)富生活導(dǎo)刊、新銳財(cái)富生活類雜志，主要針對(duì)企業(yè)家、促進(jìn)會(huì)會(huì)員、政府機(jī)構(gòu)、銀行、證券機(jī)構(gòu)、賓館、高檔會(huì)所、房產(chǎn)樓盤、汽車4S店、航空等公共場所。全方位持續(xù)的軟文硬廣快速提升項(xiàng)目知名度6“傳銷”模式切入病毒式傳播擴(kuò)張帶看專員“汽車人”計(jì)劃對(duì)接人員安利、各大保險(xiǎn)對(duì)接人員帶看的推薦人，每人次可以領(lǐng)取50元的固定獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金額立即發(fā)放；成交有獎(jiǎng)，凡帶看客戶成交，每戶給予一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)金額立即發(fā)放；帶看服務(wù)流程：帶看專員—“汽車人”對(duì)接人、裝修公司及安利保險(xiǎn)業(yè)對(duì)接人—核對(duì)到訪人員信息-確認(rèn)獎(jiǎng)勵(lì)金額-發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)金額備注：發(fā)展企業(yè)資源，由“汽車人”發(fā)揮周邊資源邀約意向客戶進(jìn)行到訪，增加客戶到訪量；利用安利、各大保險(xiǎn)的客戶資源及銷售人員，依據(jù)行業(yè)模式發(fā)展下線邀約客戶到訪；裝修公司對(duì)接人員7開通項(xiàng)目微博，通過微博發(fā)布產(chǎn)品、活動(dòng)等信息，更易獲得年輕人的關(guān)注和認(rèn)同。網(wǎng)絡(luò)全面體驗(yàn)：微博互動(dòng)，引發(fā)持續(xù)關(guān)注8多渠道聯(lián)動(dòng)營銷，資源價(jià)值最大利用不同行業(yè)間客戶存在共性，相互利用彼此資源達(dá)成客戶資源共享，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。聯(lián)動(dòng)形式：

1、展廳宣傳（1）資源互換（在展示中心和客戶休息區(qū)放置展架或宣傳冊(cè)）（2）直接付費(fèi)（支付一定費(fèi)用，放置宣傳物料，達(dá)到宣傳目的）2、大型主題活動(dòng)讓業(yè)主體驗(yàn)到XX車的至臻完美的品質(zhì)，讓XX車主體驗(yàn)到悅達(dá)塑造的完美居住品質(zhì)3、聯(lián)動(dòng)模式新穎、多樣化（如聯(lián)合布展、聯(lián)合軟文宣傳、聯(lián)合廣告等），充分考慮各項(xiàng)目互補(bǔ)，費(fèi)用共擔(dān)?？紤]合作品牌：9在競爭項(xiàng)目周邊、城市核心干道設(shè)立戶外廣告(道旗或戶外大牌)，以此全方位攔截及覆蓋一切可能的目標(biāo)客群出入地機(jī)場火車站競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目區(qū)隔干擾客戶截流客戶維系城際交通核心干道大型超市競品項(xiàng)目外場精準(zhǔn)宣傳截留高端客群火車站核心商圈104銷售策略>>一：推售策略二：體驗(yàn)營銷三：渠道推廣四：團(tuán)隊(duì)保障一、與眾不同的營銷服務(wù)理念：賣掉房子不是結(jié)果，客戶滿意才是結(jié)果！強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，確保業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成擁有成熟的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力培訓(xùn)體系與執(zhí)行力文化獨(dú)特的新景祥青年突擊隊(duì)組織，善于攻堅(jiān)重大項(xiàng)目的業(yè)績突破二、伙伴分享文化，不斷提升員工滿意度，進(jìn)而創(chuàng)建高客戶滿意度至珠三角至閩三角至徐州至安徽合肥至京津唐至膠東南京市南京馬鞍山巢湖蕪湖滁州揚(yáng)州鎮(zhèn)江核心圈層緊密圈層50Km100Km沿江城市帶城鎮(zhèn)發(fā)展軸城市發(fā)展通道上海上海合肥南京三、深耕長三角，發(fā)揮與戰(zhàn)略大客戶市場協(xié)同效應(yīng)1998年進(jìn)入南京，南京絕對(duì)領(lǐng)先地位2004年進(jìn)入徐州，徐州市場份額第一2006年進(jìn)入揚(yáng)州，揚(yáng)州第一品牌2008年進(jìn)入合肥，合肥市場前三強(qiáng)現(xiàn)在長三角已布局或在服務(wù)項(xiàng)目的二、三線城市有杭州、南通、淮安、鎮(zhèn)江、無錫、蘇州、昆山、常州、江陰、泰州、鹽城、滁州、蕪湖、馬鞍山、六安、蚌埠、淮南、巢湖、宣城等2008年，新景祥進(jìn)入鹽城市場，成功服務(wù)多個(gè)品牌項(xiàng)目，積累豐富經(jīng)驗(yàn)，與鹽城市場共同成長；2010年至今，全程跟進(jìn)悅達(dá)項(xiàng)目的前期服務(wù)，協(xié)助悅達(dá)對(duì)市場、產(chǎn)品、定位進(jìn)行深入分析，對(duì)本項(xiàng)目擁有不可比擬的項(xiàng)目理解基礎(chǔ)。新景祥在鹽城——2008年新景祥進(jìn)入鹽城市場，成功服務(wù)多個(gè)知名項(xiàng)目；2010年從悅達(dá)項(xiàng)目的前期顧問即進(jìn)行全程跟蹤，服務(wù)本項(xiàng)目長達(dá)一年時(shí)間典型案例：南京金地自在城——2010南京房地產(chǎn)市場銷售冠軍，勁銷21.4億！1月-7月銷售指標(biāo)：3億8月-12月銷售指標(biāo)：18億85%的銷售任務(wù)全部集中在下半年5個(gè)月全年來人近30000組，有效來人：11044組總銷售住宅：2579套總銷售金額：21.38億元開盤表現(xiàn)—當(dāng)日推出480套房源，均價(jià)為15400元/㎡，成交率達(dá)94%。當(dāng)日認(rèn)購金額達(dá)到10.71億，創(chuàng)下萬科集團(tuán)新記錄！典型案例：南京萬科金域藍(lán)灣——開盤當(dāng)日勁銷10.71億！外場銷售經(jīng)理客服專員（按揭）事業(yè)部總經(jīng)理鹽城區(qū)域總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)場銷售經(jīng)理客服主管內(nèi)場銷售主管內(nèi)場銷售主管內(nèi)場銷售主管客服專員（合同）置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問外場銷售主管外場置業(yè)顧問外場置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)配置：前所未有團(tuán)隊(duì)配置：前所未有營銷策略執(zhí)行組：由資深策劃擔(dān)任策劃總監(jiān)組成營銷策略執(zhí)行組操作項(xiàng)目?？缃鐮I銷資源整合組：專設(shè)專業(yè)活動(dòng)營銷機(jī)構(gòu)，以跨界營銷為核心，與財(cái)經(jīng)、商界為目標(biāo)，整合媒體資源、進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)的策劃、品牌拓展的運(yùn)作。PART7.企劃包裝[悅達(dá)雙壁，玉立鹽城]APLANAJOURNEYANEWBORN形象篇：悅達(dá)雙壁，玉立鹽城YANCHENGYUELONGWAN人不可居無悅，是打動(dòng)人生活的居住氛圍，也是悅達(dá)集團(tuán)的1號(hào)作品白玉無暇的完美為瓏，更是人中之龍，唯有如此高華的格調(diào)才可相互輝映國際級(jí)的灣區(qū)，是高尚生活的代表，內(nèi)外豐盛的水景，締造前所未有的灣悅瓏灣之于悅達(dá)悅瓏灣之于鹽城悅瓏灣之于鹽城人悅瓏灣之于悅達(dá)過去：最好企業(yè)還未被認(rèn)可為最好的建筑者現(xiàn)在：鹽城最好企業(yè)的最好作品從此：鹽城最好的企業(yè)是最好的建筑者這是與悅達(dá)總部大樓輝映的鹽城雙壁，堪稱鹽城之光悅瓏灣之于鹽城精細(xì)琢磨前所未見的品質(zhì)標(biāo)桿占據(jù)區(qū)域最好居住條件的灣區(qū)城市版塊變遷的領(lǐng)秀之作天賦優(yōu)雅的極致享受悅瓏灣之于鹽城人完整居住夢(mèng)想的社區(qū)追求品質(zhì)的人首選犒賞面子榮耀驕傲等等相關(guān)的心理安慰已經(jīng)到了懂得享受的年紀(jì)DesignSkill用什么的描摹這么美輪美奐的一座悅瓏灣從締造者的角度看悅瓏灣與悅達(dá)最知名的產(chǎn)品之間有什么可掛鉤的以更好的理解它悅達(dá)不只是汽車一定得是好車與悅瓏灣之間的精神聯(lián)系享受是對(duì)我人生的犒勞品質(zhì)叩響了我的心弦因?yàn)榛ハ喽貌旁赶喟橐簧玫剿屛业竭_(dá)圓滿的境界得到它讓我到達(dá)圓滿的境界如果有什么可以說明我的向往相信是我的座駕它的品質(zhì)，它的精細(xì)，它的優(yōu)雅都是我一直尋求的完美就像是居住一樣好的房子，會(huì)讓我覺得提升了生活的境界品質(zhì)叩響了我的心弦我不會(huì)隨便選擇對(duì)于座駕，我一定要求完美品質(zhì)是選擇的第一要素對(duì)于居住，也要求到了每個(gè)細(xì)節(jié)這只有經(jīng)驗(yàn)累計(jì)到了一定層次才能欣賞到的完美之處品味品質(zhì)，相對(duì)來說也是少數(shù)人才理解因?yàn)榛ハ喽貌旁赶喟橐簧Q心如意的座駕，必然懂得我的需要就像我懂得的它的每個(gè)部件它滿足我，我寵愛它對(duì)于居住，也是一樣這么多年來，我都在尋找能懂我的房子是景觀，是品質(zhì)，是地段，是心理的需求只有懂我的房子，我才愿在那里一生居住享受是對(duì)我人生的犒勞到了該享受的時(shí)候就要享受豐盛而華美的人生就該像是一場盛宴悅瓏灣之于悅達(dá)悅瓏灣之于鹽城悅瓏灣之于鹽城人歷經(jīng)多年積累對(duì)于品質(zhì)、享受、精神、閱歷都到了一定層次的悅達(dá)、鹽城、鹽城人來說終于可以懂得，終于可以欣賞，終于可以享受悅瓏灣，精雕細(xì)琢，極致完美的悅瓏灣有了悅瓏灣的現(xiàn)在是為駕馭者犒賞在悅瓏灣以前是：八千里路云和月項(xiàng)目核心形象定位政經(jīng)圈首席品質(zhì)灣區(qū)關(guān)鍵詞：

政經(jīng)圈表明地段和區(qū)位，高尚生活圈層所屬，點(diǎn)明項(xiàng)目兼得市府、水街與公園的優(yōu)質(zhì)配套。

首席品質(zhì)灣區(qū)說明具有無可比擬的灣居生活氛圍，在鹽城為獨(dú)一無二的品質(zhì)享受。AdministrativeregionfancyCommunity，為駕馭者犒賞相鄰市府，盡攬水街一等繁華品味悅達(dá)1號(hào)作品，精筑品質(zhì)張力的上等住區(qū)讓鹽城所有追求品質(zhì)的心，心悅誠服悅瓏灣，雄攬政經(jīng)圈一切精華與市政府為鄰，與水街繁華聲相聞，如此豐盛享受，只為在最佳的時(shí)候，犒勞自己人生+logo+vip0515—85888888悅字篇亭亭人如玉悅達(dá)精筑1號(hào)作品，一線品質(zhì)悅動(dòng)鹽城君子如玉，如切如啄，悅達(dá)精細(xì)雕琢，考究磨礪終以虔誠締造極致品質(zhì)終以雄心繪制不凡藍(lán)圖首創(chuàng)架空層設(shè)計(jì)，星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝入戶大堂悅瓏灣，無暇品質(zhì)只為懂得品酌的人。+logo+vip0515—85888888瓏字篇灣字篇為知己者灣內(nèi)外豐盛景致，鹽城最美灣區(qū)這是鹽城最美的灣區(qū)這是人生前所未見的感動(dòng)外有140畝宏偉公園內(nèi)收鹽城唯一島嶼景致悅瓏灣，贊嘆一生的灣居生活正漸行漸近，切莫錯(cuò)失交臂。+logo+vip0515—85888888備選logo備選ＶＩlogoAPLANAJOURNEYANEWBORN策略篇：三大策略，聚合發(fā)力YANCHENGYUELONGWAN排兵布陣，可決勝千里獨(dú)門絕技，更要招招制敵以品牌與項(xiàng)目的雙重價(jià)值實(shí)現(xiàn)為最終目標(biāo)導(dǎo)向一段【品質(zhì)灣居】遇上【駕馭人生】的絕世好戲，即將上演推廣總策略直指目標(biāo)圈層營銷為駕馭者犒賞現(xiàn)場實(shí)境體驗(yàn)營銷品牌共鳴事件營銷事件營銷：高調(diào)入市，自我聚焦賣它之前，先讓它出名知名度就像是培育品牌的土壤，要足夠厚重，足夠?qū)拸V，足夠肥沃，才能滋潤參天大樹。讓人人知曉，讓人人傳頌。即便有爭議，名已成！1多數(shù)人仰望，少數(shù)人擁有項(xiàng)目的品質(zhì)基調(diào)，注定客群的高端性，在傳播時(shí)，讓外界知道，但又產(chǎn)生距離，為目標(biāo)客群營造尊崇的身份感，大眾的傾羨，驅(qū)使購買欲望！圈層營銷：大眾做勢(shì)，小眾做事2讓產(chǎn)品力和市場號(hào)召力說話在項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，制造引發(fā)市場關(guān)注的活動(dòng)，使目標(biāo)客戶成為市場焦點(diǎn)，加強(qiáng)其身份歸屬感，以銷售為前提，自造影響力！體驗(yàn)營銷：磅礴出世，現(xiàn)場打擊3全盤營銷策略策略思考階段推廣主題蓄客渠道策略要點(diǎn)Step1為駕馭者犒賞以品牌活動(dòng)為核心，集團(tuán)品牌與項(xiàng)目品牌融合，震撼鹽城，樹立品牌高度，為整盤營銷打好輿論基礎(chǔ)Step2風(fēng)云際會(huì)，領(lǐng)馭鹽城Step3御領(lǐng)全城，非君莫享Step4心悅誠服，悅動(dòng)鹽城節(jié)點(diǎn)品牌導(dǎo)入期銷售一期銷售二期銷售三期戶外、鹽城房地產(chǎn)網(wǎng)、項(xiàng)目微博、鹽城房地網(wǎng)、鹽都晚報(bào)、鹽城日?qǐng)?bào)品牌活動(dòng)戶外、鹽城房地產(chǎn)網(wǎng)、項(xiàng)目微博、鹽城房地網(wǎng)、鹽都晚報(bào)、鹽城日?qǐng)?bào)、短信、DM直郵、高端小區(qū)拓客。團(tuán)購活動(dòng)、悅達(dá)內(nèi)部推介會(huì)、大客戶縣市拓客體驗(yàn)營銷上升為此階段的營銷重點(diǎn)，與積極拓客雙管齊下，通過示范區(qū)的公開，迅速拉升市場印象，成就首次開盤的熱銷推廣渠道全面開花，進(jìn)一步營造鹽城品質(zhì)標(biāo)桿形象，以相對(duì)成熟的品質(zhì)營造，實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)品質(zhì)化生活的要求，抬升項(xiàng)目的市場認(rèn)可度時(shí)間成就經(jīng)典，作為項(xiàng)目價(jià)值的穩(wěn)固期，以實(shí)景的形式打動(dòng)客戶，并回歸至集團(tuán)品牌的營造上。戶外、鹽城房地產(chǎn)網(wǎng)、項(xiàng)目微博、鹽城房地網(wǎng)、鹽都晚報(bào)、鹽城日?qǐng)?bào)、短信、DM直郵、高端小區(qū)拓客。團(tuán)購活動(dòng)、大客戶、縣市拓客戶外、鹽城房地產(chǎn)網(wǎng)、項(xiàng)目微博、鹽城房地網(wǎng)、鹽都晚報(bào)、鹽城日?qǐng)?bào)、短信、DM直郵、高端小區(qū)拓客。團(tuán)購活動(dòng)、大客戶、縣市拓客4月5月6月7月8月9月10月11月樣板示范區(qū)公開一期第一批開盤重要節(jié)點(diǎn)售樓處交付階段第一階段第二階段第三階段第四階段劃分品牌導(dǎo)入期價(jià)值體驗(yàn)期強(qiáng)勢(shì)開盤期價(jià)值升華期時(shí)間4-5月6-8月9-10月11月以后產(chǎn)品----一期西地塊一期東地塊重要節(jié)點(diǎn)售樓處交付示范區(qū)、樣板房公開開盤開盤推廣主題為駕馭者犒賞悅服，馭天下悅榮光，達(dá)人生悅動(dòng)鹽城，風(fēng)云際會(huì)活動(dòng)1、悅達(dá)品牌實(shí)力展映2、悅瓏灣產(chǎn)品發(fā)布會(huì)3、售樓處開放活動(dòng)1、樣板示范區(qū)公開暨世界八大灣區(qū)美賞2、名車跨界展映活動(dòng)3、悅達(dá)集團(tuán)內(nèi)部推薦會(huì)1、開盤活動(dòng)，為極致榮耀，酒會(huì)+自助餐+時(shí)尚表演秀，并穿插