年廣州知名地產(chǎn)四季花城策劃案

2004年廣州萬(wàn)科四季花城策劃案總序今天的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平靜。萬(wàn)科的到來(lái)，將打破這一表面的平靜，（繼華南版塊橫空出市后）再次掀起一場(chǎng)風(fēng)波，形成一股巨大的震動(dòng)。萬(wàn)科的到來(lái)，帶來(lái)的不僅是市場(chǎng)上量的提高，更將出現(xiàn)質(zhì)的提升，將形成從理念到實(shí)質(zhì)實(shí)現(xiàn)“先破后立”的飛躍。對(duì)于本地的房地產(chǎn)行業(yè)，將是一場(chǎng)革命，以往的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將被再次改寫(xiě)；對(duì)于本土的大發(fā)展商是極大的威脅，市場(chǎng)的緊迫感與競(jìng)爭(zhēng)從未如此的激烈，生存的壓力無(wú)柰地浮出水面；對(duì)于本土的消費(fèi)者，將是一場(chǎng)住宅升級(jí)換代的盛宴，將得到前所未有的生活空間與享受。這一切，不僅來(lái)自于萬(wàn)科自身雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力與卓越的創(chuàng)造力、無(wú)窮的品牌魅力，更重要的是，作為首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，萬(wàn)科能夠通過(guò)將過(guò)往的全國(guó)性開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與本土智慧相結(jié)合，精準(zhǔn)地把握市場(chǎng)的命脈，快速地完成與市場(chǎng)的磨合，進(jìn)入良性開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。合富輝煌作為長(zhǎng)期立足本土，面向全國(guó)的大型房地產(chǎn)策劃銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，深信“1+1”一定能大于2，愿意憑借對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)扎實(shí)的理解與實(shí)操能力，憑借所擁有的龐大客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，為萬(wàn)科成功進(jìn)入廣州市場(chǎng)，成為廣州市場(chǎng)的新寵兒，貢獻(xiàn)自身的力量與經(jīng)驗(yàn)，攜手萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)雙贏。廣州萬(wàn)科四季花城要想在廣州激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，必須思考如下幾個(gè)核心問(wèn)題：核心問(wèn)題一：如何導(dǎo)入萬(wàn)科企業(yè)品牌，打開(kāi)的市場(chǎng)局面；核心問(wèn)題二：如何打造推廣萬(wàn)科及“四季花城”產(chǎn)品品牌；核心問(wèn)題三：如何使市場(chǎng)迅速認(rèn)知、認(rèn)同萬(wàn)科企業(yè)及廣州萬(wàn)科四季花城；核心問(wèn)題四：如何運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策劃和應(yīng)運(yùn)策劃。帶著尋求這些問(wèn)題的解決之道，敝司對(duì)項(xiàng)目及萬(wàn)科進(jìn)入廣州后，無(wú)論是萬(wàn)科企業(yè)還萬(wàn)科產(chǎn)品所面臨的，從廣州開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)等多方面因來(lái)的壓力與困難。并提出了相應(yīng)的解決辦法。達(dá)到：樹(shù)立萬(wàn)科在廣州的企業(yè)形象和萬(wàn)科首次開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在廣州“一炮而紅”，為萬(wàn)科在廣州的其他項(xiàng)目開(kāi)奠定基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科的“星火燎原”之勢(shì)。這就是本次策劃的宗旨。第二篇整體發(fā)展戰(zhàn)略第一部分萬(wàn)科廣州四季花城項(xiàng)目的理解整體思路：本部分主旨在充分的熟悉市場(chǎng)及目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)慣性的問(wèn)題、了解項(xiàng)目面臨的問(wèn)題與壓力，最后找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)——也就是項(xiàng)目切入市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)。作到“知己知彼”，“百戰(zhàn)不殆”。同時(shí)有效的整合萬(wàn)科的企業(yè)品牌、多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及合富豐富的資源和策劃代理經(jīng)驗(yàn)，在廣州創(chuàng)造房地產(chǎn)一個(gè)神話.一、清晰的理解萬(wàn)科廣州四季花城的優(yōu)劣勢(shì)及面對(duì)的機(jī)遇與威脅一）、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析(S)

1、萬(wàn)科地產(chǎn)以多年房地產(chǎn)全國(guó)性開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已形成了成熟的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)自身產(chǎn)品的嚴(yán)格要求，對(duì)市場(chǎng)的充分了解，完全符合房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)律；2、項(xiàng)目位于“大廣州”概念的西區(qū)，是廣州政府西聯(lián)的主要目的地；3、項(xiàng)目距廣州、南海、佛山都非常近，可以吸納三地客戶(hù)，擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶(hù)層面；4、本項(xiàng)目離廣州市中心區(qū)的行車(chē)距離為30分鐘以?xún)?nèi)，是城市人可接受的交通距離。5、萬(wàn)科四季花城所在區(qū)域—西區(qū)，目前猶如白紙，本項(xiàng)目可以描出最美的畫(huà)；6、項(xiàng)目總占地600多畝，在西區(qū)的發(fā)展中乃是規(guī)模最大的項(xiàng)目，規(guī)模開(kāi)發(fā)必將備受注目；7、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，可塑性較強(qiáng)，有利于從迎合到引導(dǎo)市場(chǎng)的飛躍，有充分的空間將品牌與項(xiàng)目做強(qiáng)，做大；8、項(xiàng)目擁有不可以再生和被復(fù)制的天然珍惜資源——八山二湖，是項(xiàng)目最核心的表征優(yōu)勢(shì)所在；9、項(xiàng)目建筑密度低，適合享受生活；10、情景洋房是萬(wàn)科地產(chǎn)的專(zhuān)利產(chǎn)品，首次導(dǎo)入本地市場(chǎng)，其特色必將受到市場(chǎng)的追捧；11、項(xiàng)目周邊教育體系較完善，教育配套與氛圍滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。二）、項(xiàng)目的劣勢(shì)理解（W）1、萬(wàn)科雖然是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“老大”，但在廣州市場(chǎng)的知名度還待樹(shù)立與強(qiáng)化；2、由于萬(wàn)科在廣州是首次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，缺少示范性的樣板項(xiàng)目，因此，對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)要在產(chǎn)品打造出來(lái)才能體現(xiàn)；3、同樣原因，萬(wàn)科最完善的物業(yè)服務(wù)也要在業(yè)主入住后，才能被口碑宣傳；4、項(xiàng)目所處地塊的相關(guān)市政投入與配套還需一段時(shí)間才能完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度仍不高；5、雖然項(xiàng)目自然環(huán)境很好，由于是開(kāi)發(fā)的“處女地”，周邊的環(huán)境較為荒涼，地塊發(fā)展還要一定時(shí)間，環(huán)境的改造也將增加成本投入；6、地塊內(nèi)有高壓走廊經(jīng)過(guò)，如不進(jìn)行“植入”處理，對(duì)居住及生態(tài)環(huán)境都有影響；7、項(xiàng)目鄰近“長(zhǎng)青墓園”，若項(xiàng)目入口3公里的道路未能開(kāi)能，尤其是清明時(shí)節(jié)會(huì)加劇客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目心理上的影響；8、項(xiàng)目旁的“俊慧”學(xué)校的荒廢，影響本項(xiàng)目的觀瞻。三）、項(xiàng)目機(jī)遇的理解（O）1、萬(wàn)科的企業(yè)品牌對(duì)產(chǎn)品的支持，業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)同也是市場(chǎng)良好的口碑基礎(chǔ)；2、萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)的口碑，對(duì)項(xiàng)目品牌的建立與后續(xù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)必將起到積極的作用；3、項(xiàng)目所在地為廣州西區(qū)，是政府城市改造工程的重點(diǎn)區(qū)域；4、項(xiàng)目所在地的天然景觀是政府重點(diǎn)保護(hù)的生態(tài)區(qū)，自然的生態(tài)概念是目前廣州乃至全國(guó)客戶(hù)所追求的健康生活環(huán)境；5、廣州西區(qū)由于目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較少，尤其是知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的、有規(guī)模的、高素質(zhì)的項(xiàng)目更是空白，因此當(dāng)?shù)嘏c周邊的居民對(duì)好產(chǎn)品的渴求是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；6、金沙洲大橋的開(kāi)通，將縮短項(xiàng)目與廣州的溝通距離；7、項(xiàng)目到廣州、南海等中心區(qū)的距離，隨著私家車(chē)的進(jìn)一步普及、交通網(wǎng)絡(luò)的完善，是客戶(hù)可接受的交通距離；8、據(jù)了解，項(xiàng)目的周邊即將有其他大的發(fā)展商進(jìn)駐，對(duì)于板塊的整體發(fā)展、提升板塊熱度將更為有利。四）、項(xiàng)目的威脅理解（T）1、整體區(qū)域目前仍未成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)；2、市場(chǎng)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)仍在加劇，除了原有東部及華南板塊之爭(zhēng)外，來(lái)年在白云、西部板塊也加入戰(zhàn)團(tuán)。3、由于區(qū)域配套設(shè)施的不完善，居住生活被人們質(zhì)疑，并有回流跡象；4、本地市場(chǎng)其他開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)威脅；5、地鐵交通的城市化進(jìn)程本項(xiàng)目沒(méi)有受惠。結(jié)論：萬(wàn)科廣州四季花城項(xiàng)目擁有無(wú)可置疑的優(yōu)勢(shì)，但也有與廣州其他知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有的優(yōu)勢(shì)（如，開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌知名度、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品規(guī)模等），同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域還存在一些劣勢(shì)和威脅，因此，要想項(xiàng)目創(chuàng)造“開(kāi)門(mén)紅”，還必須首先了解項(xiàng)目面臨的其他問(wèn)題，進(jìn)而找到解決的方法。第二部分廣州萬(wàn)萬(wàn)科四季花城城所面臨的問(wèn)問(wèn)題與壓力整整體思路：本本部分主要是是通過(guò)萬(wàn)科企企業(yè)與本土知知名開(kāi)發(fā)商的的企業(yè)知名度度，企業(yè)在廣廣州本土的影影響力，以及及他們所開(kāi)發(fā)發(fā)的知名的、規(guī)規(guī)模較大的項(xiàng)項(xiàng)目及市場(chǎng)客客觀、主觀競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的理理解，找出項(xiàng)項(xiàng)目所面臨的的壓力與問(wèn)題題。萬(wàn)科在房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)又一個(gè)的地地產(chǎn)神話，曾曾幾何時(shí)，廣廣州的一些知知名開(kāi)發(fā)商通通過(guò)copy萬(wàn)科的四季季花城，而在在廣州創(chuàng)造出出了輝煌的業(yè)業(yè)績(jī)。如今，這這個(gè)“四季花城”的原創(chuàng)者，房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上的領(lǐng)跑者，帶帶著升級(jí)版的的“萬(wàn)科廣州四四季花城”，來(lái)到廣州州，向廣州同同行學(xué)習(xí)，并并在廣州再次次掀起新一輪輪的“住宅革命”。廣州房地地產(chǎn)市場(chǎng)乃是是全國(guó)公認(rèn)的的競(jìng)爭(zhēng)最激烈烈的城市，萬(wàn)萬(wàn)科的進(jìn)軍必必將遭遇群雄雄圍追堵截，到到底誰(shuí)能贏得得這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”？知彼重要要，知己更重重要。要做到到充分的知彼彼并知己，則則需要從多層層面、多角度度、立體的分分析市場(chǎng)，然然后在產(chǎn)品確確定的前提下下，制訂出符符合目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群需要的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略。一、了解解萬(wàn)科在廣州州面臨的壓力力萬(wàn)科，打造造的產(chǎn)品一直直以來(lái)不斷在在挑戰(zhàn)自我，超超越自我。從從“跟進(jìn)市場(chǎng)”到“創(chuàng)造市場(chǎng)”，從“滿(mǎn)足客戶(hù)需需求”到“引領(lǐng)客戶(hù)消消費(fèi)”，在全國(guó)各各地創(chuàng)造出了了一個(gè)又一個(gè)個(gè)的“萬(wàn)科”神話。進(jìn)軍軍廣州，面對(duì)對(duì)的是廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)眾眾多知名的開(kāi)開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)科科必將面臨以以下壓力：（此此處有表格）1、品牌力在在廣州當(dāng)?shù)赜坝绊懥Φ膲毫αθf(wàn)科在房地地產(chǎn)行業(yè)甚至至全國(guó)其他城城市無(wú)疑位居居“行首”，但敝司深深訪發(fā)現(xiàn)，廣廣州的目標(biāo)客客戶(hù)群對(duì)“萬(wàn)科”是陌生的，甚甚至不知道“萬(wàn)科”是什么。但但對(duì)長(zhǎng)期立足足本地市場(chǎng)的的知名發(fā)展商商，卻比較認(rèn)認(rèn)同。2、產(chǎn)品創(chuàng)造造力的壓力廣廣州房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展一一直領(lǐng)先全國(guó)國(guó)。因此廣州州知名的開(kāi)發(fā)發(fā)商為爭(zhēng)取市市場(chǎng)，不斷創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，期期望達(dá)到迎合合客戶(hù)不斷變變化的“喜好”，實(shí)現(xiàn)良好好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的的目的。因而而造就了廣州州房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)出“百花爭(zhēng)艷，百百鳥(niǎo)爭(zhēng)鳴”的現(xiàn)象。廣廣州的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，只只有不斷創(chuàng)新新，才能長(zhǎng)存存。萬(wàn)科的核核心產(chǎn)品——“情景洋房”是房地產(chǎn)市市場(chǎng)首個(gè)申請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)利的產(chǎn)品品，在保護(hù)的的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的的同時(shí)，也令令本產(chǎn)品不能能被其他發(fā)展展商模仿。但但是不難預(yù)見(jiàn)見(jiàn)，成熟的廣廣州發(fā)展商各各出新招，每每年都有各自自精彩的新產(chǎn)產(chǎn)品推出，亮亮點(diǎn)不斷，吸吸引著市場(chǎng)的的眼球，因此此其產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新力每年都都在不斷的成成熟、進(jìn)步。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的以廣州州別墅的發(fā)展展為例：別墅墅的發(fā)展由原原始的TOWNHHOUSE到獨(dú)立別墅墅，疊加別墅墅、雙并聯(lián)別別墅、三并聯(lián)聯(lián)別墅、四并并聯(lián)別墅等產(chǎn)產(chǎn)品在不斷的的創(chuàng)新，持續(xù)續(xù)形成市場(chǎng)的的興奮點(diǎn)，目目的就是造就就銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。3、資源整合合能力的壓力力目前房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)從單純的房房子買(mǎi)賣(mài)，發(fā)發(fā)展到對(duì)綜合合因素的需求求。廣州的發(fā)發(fā)展商早已經(jīng)經(jīng)意識(shí)到了這這一點(diǎn)，因此此，他們?cè)陂_(kāi)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的的時(shí)候，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的軟、硬硬件設(shè)施都非非常重視。如如配套、交通通、運(yùn)動(dòng)設(shè)施施、教育配套套、醫(yī)療保健健設(shè)施、物業(yè)業(yè)服務(wù)等。如如碧桂園提出出的“五星級(jí)的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在在精心打造產(chǎn)產(chǎn)品的同時(shí)，對(duì)對(duì)其他資源也也要進(jìn)行有效效的整合。4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模的壓力力萬(wàn)科的產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)，尤其其是萬(wàn)科四季季花城在全國(guó)國(guó)各地的開(kāi)發(fā)發(fā)，規(guī)模方面面在當(dāng)?shù)厥鞘资浊恢傅模谠谝?guī)模、配套套、園林景觀觀、建筑立面面、建筑風(fēng)格格、規(guī)劃形式式、物業(yè)管理理、社區(qū)文化化等方面，引引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐氖惺袌?chǎng)潮流，自自然受到市場(chǎng)場(chǎng)追捧。但是是，目前廣州州大規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)的項(xiàng)目非常常之多，占地地千畝以上的的項(xiàng)目就如祈祈福新村、碧碧桂園、星河河灣、華南新新城、雅居樂(lè)樂(lè)、南奧等，這這些開(kāi)發(fā)多年年的成熟社區(qū)區(qū)，各方面的的配套設(shè)已非非常完善，而而且正在享受受著成熟品牌牌帶來(lái)的后繼繼利益，在市市場(chǎng)擁有較高高的知名度和和忠實(shí)的客戶(hù)戶(hù)群，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同度在不斷斷提升。5、項(xiàng)目所在在地塊的成熟熟度的壓力雖雖然廣州市政政府提出了“東進(jìn)、西聯(lián)聯(lián)、南拓、北北優(yōu)”的“大廣州”發(fā)展策略，但但是廣州的發(fā)發(fā)展并不是均均衡的，廣州州城區(qū)的整體體發(fā)展進(jìn)程格格局一直處于于“東強(qiáng)西弱、南南速北緩”的局面。而而目標(biāo)客戶(hù)群群也是認(rèn)可東東南方向的發(fā)發(fā)展，就本項(xiàng)項(xiàng)目所在地——西區(qū)，一直直受到忽視，因因此也就不是是房地產(chǎn)發(fā)展展的熱點(diǎn)區(qū)域域，所以目前前開(kāi)發(fā)必然存存在一定的難難度。二、了了解廣州萬(wàn)科科四季花城所所面對(duì)的問(wèn)題題1、廣州房地地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)目前廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展的熱點(diǎn)點(diǎn)主要在東區(qū)區(qū)、南區(qū)。很很多大的發(fā)展展商在那里進(jìn)進(jìn)行了圈地，相相信目前和今今后的一年時(shí)時(shí)間內(nèi)主要的的發(fā)展方向仍仍然是東部和和南部，而西西、北區(qū)域的的開(kāi)發(fā)還要有有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間間，因此市政政配套、生活活配套、交通通配套等人們們生活必備條條件缺乏的現(xiàn)現(xiàn)象暫時(shí)還不不能得到大規(guī)規(guī)模的改善，如如今，西部仍仍不是廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)出出彩的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。2、項(xiàng)目所在在區(qū)域——西區(qū)的特點(diǎn)點(diǎn)由于之前的的廣州西部少少有的大發(fā)展展商及大型項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)駐，因因此整體態(tài)勢(shì)勢(shì)是非常的冷冷靜，金沙洲洲橋以西幾乎乎沒(méi)有大型住住宅，更沒(méi)有有檔次較高的的商品住宅出出現(xiàn)，同時(shí)市市政配套、交交通路網(wǎng)、生生活配套等不不及東、南的的發(fā)展勢(shì)頭與與速度，導(dǎo)致致廣州人的心心目中，從板板塊上講西區(qū)區(qū)不是置業(yè)的的首選。3、廣州市場(chǎng)場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其其他城市的成成熟：廣州市市的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展同比全國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)，已處于于成熟、規(guī)范范與高強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的階段，開(kāi)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也不不斷提高。對(duì)對(duì)于消費(fèi)者而而言，見(jiàn)得多多了要求自然然也越來(lái)越高高，除了居住住因素以外，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)價(jià)比、未來(lái)走走勢(shì)，升值潛潛力、周邊環(huán)環(huán)境、小區(qū)環(huán)環(huán)境、小區(qū)文文化、教育、娛娛樂(lè)等需求從從原來(lái)的“自選動(dòng)作”，逐變成為“指定動(dòng)作”，對(duì)于任何何一個(gè)開(kāi)發(fā)商商，都是沉重重而現(xiàn)實(shí)的壓壓力。4、客戶(hù)群的的購(gòu)房習(xí)慣本本土老城區(qū)年年齡偏大的廣廣州人，有著著濃郁的區(qū)域域情結(jié)，他們們的居住習(xí)慣慣決定了他們們購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)盤(pán)的傾向性較較低。而較年年輕的本土廣廣州人及有一一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的外來(lái)人，不不留戀老城區(qū)區(qū)，但在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)郊區(qū)盤(pán)時(shí)，就就對(duì)產(chǎn)品的建建筑品質(zhì)、小小區(qū)環(huán)境、開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模、生生活配套、交交通、市政配配套、物業(yè)服服務(wù)、價(jià)格、性性?xún)r(jià)比、教育育等要求非常常注重，這些些因素，將成成為促使其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的“興奮劑”。結(jié)論：萬(wàn)萬(wàn)科進(jìn)入廣州州，除了面對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)、項(xiàng)目所在在區(qū)域的壓力力，還要面對(duì)對(duì)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)所帶來(lái)的前前所未有的壓壓力。如何在在廣州市場(chǎng)站站得一席之地地，并再次成成為“領(lǐng)頭羊“。第三部分營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略思路找找到本項(xiàng)目的的出路/明天整體思思路：主要是是通過(guò)品牌導(dǎo)導(dǎo)入策略、市市場(chǎng)發(fā)動(dòng)策略略、市場(chǎng)引爆爆策略、銷(xiāo)售售策略的一步步一步深入剖剖析，找到項(xiàng)項(xiàng)目在市場(chǎng)創(chuàng)創(chuàng)造神話的最最佳切入點(diǎn)。要要想令項(xiàng)目在在市場(chǎng)更具有有競(jìng)爭(zhēng)力，我我們先從競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略入手：：一、競(jìng)爭(zhēng)策策略選擇:競(jìng)爭(zhēng)策略類(lèi)類(lèi)型：1、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策策略：以低于于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)價(jià)格贏得市場(chǎng)場(chǎng)?！c萬(wàn)科品牌牌價(jià)值體驗(yàn)背背道而馳2、差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略：顧顧名思義，采采取與其他樓樓盤(pán)相差異的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與與形象包裝，形形成差異性?！芏喔?jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手已在運(yùn)用用，有一定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，但在在市場(chǎng)中與其其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手只能形成拉拉鋸，而非絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。3、全面領(lǐng)先先競(jìng)爭(zhēng)策略：：即以我為主主，開(kāi)發(fā)理念念先進(jìn)、產(chǎn)品品精良、價(jià)格格合理的產(chǎn)品品，從而取得得全面領(lǐng)先的的市場(chǎng)地位。結(jié)結(jié)論：本項(xiàng)目目選擇全面領(lǐng)領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略略。二、核心心競(jìng)爭(zhēng)策略為為保證全面領(lǐng)領(lǐng)先，必須構(gòu)構(gòu)建他人不可可模仿與超越越的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”，才可以在在立足市場(chǎng)，并并在競(jìng)爭(zhēng)中占占據(jù)有利的地地位。1、摧毀消費(fèi)費(fèi)者的心理防防線：主要是是針對(duì)消費(fèi)群群體的心理而而制定的核心心策略，它從從多方面著手手，整合項(xiàng)目目資源與優(yōu)勢(shì)勢(shì)，憑著其自自身優(yōu)勢(shì)，有有效地獲得消消費(fèi)者的青睞睞。2、取勝競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手：以強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)先的產(chǎn)產(chǎn)品與形象，構(gòu)構(gòu)筑不同檔次次的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)臺(tái)，徹底地取取勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。三、構(gòu)筑筑核心競(jìng)爭(zhēng)力力：（一）、基基本思考點(diǎn):1、構(gòu)筑他人人不可模仿和和超越的核心心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);2、SWOT分析找到是是在市場(chǎng)粗略略的位置，而而無(wú)法更深入入地找到項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，在此我我們采取進(jìn)一一步的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析析;3、本項(xiàng)目核核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值值共分“內(nèi)中外”三重——整合萬(wàn)科廣廣州四季花城城的優(yōu)勢(shì).（二）、核核心競(jìng)爭(zhēng)力的的實(shí)現(xiàn)：1、外層價(jià)值——自然山水的的號(hào)召力。1）萬(wàn)科四季季花城項(xiàng)目所所在地?fù)碛小鞍撕健?，為“生活在風(fēng)景”中提供天然然的不可再生生和模仿的資資源；2）萬(wàn)科四季季花城位于廣廣州與黃岐處處即可享有廣廣州的便利又又可享有黃岐岐的成熟，坐坐享自然環(huán)境境的幽靜與都都市的繁華；；3）萬(wàn)科四季季花城所處的的位置讓其即即擁有了廣州州的客源，又又能得到佛山山客戶(hù)的向往往，其目標(biāo)客客戶(hù)層面無(wú)形形的擴(kuò)大了。區(qū)區(qū)域：

&ammp;Osllash;擁有八山二二湖的自然生生態(tài)環(huán)境；

&&OOslashh;與廣州、南南海等中心區(qū)區(qū)僅15—30分鐘車(chē)程；；

&;Oslassh;位于于廣佛都市居居住中心區(qū)；；2、中層價(jià)值——萬(wàn)科的銷(xiāo)售售力。（銷(xiāo)售售力=產(chǎn)品力+形象力）2..1產(chǎn)品力——“科學(xué)住宅運(yùn)運(yùn)動(dòng)”創(chuàng)造全新的的產(chǎn)品類(lèi)型：：從房地產(chǎn)的的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)來(lái)看，在消費(fèi)費(fèi)群體對(duì)居住住需求轉(zhuǎn)變?yōu)闉槠肺坏男枨笄?，與此同時(shí)時(shí)，地產(chǎn)業(yè)也也已經(jīng)悄然掀掀起革命性的的飛躍，由一一個(gè)單純居住住的概念到社社區(qū)的概念，由由社區(qū)的概念念過(guò)渡到符合合可持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略的生態(tài)態(tài)型綠色住宅宅。而廣州的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)由住宅宅市場(chǎng)僅僅就就“建筑言建筑”的時(shí)代，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向要求產(chǎn)品品升級(jí)換代的的住宅時(shí)代，。萬(wàn)萬(wàn)科憑借自身身多年的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)充充分的了解，使使本項(xiàng)目在萬(wàn)萬(wàn)科一直所堅(jiān)堅(jiān)持的”創(chuàng)造力“的推動(dòng)下，以以創(chuàng)引性的產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)，彌彌補(bǔ)了廣州西西區(qū)住宅市場(chǎng)場(chǎng)的空白。

&&OOslashh;大盤(pán)規(guī)規(guī)劃，配套齊齊全；

&OOslashh;低容積率，城城市人向往的的舒適生活環(huán)環(huán)境；

&ammp;Osllash;擁有專(zhuān)利創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品——情景洋房及及多種產(chǎn)品形形態(tài)滿(mǎn)足客戶(hù)戶(hù)不同需求；；

&OOslashh;合理的平面面布局；

&aamp;Osslash;;優(yōu)良的景景觀設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)戶(hù)有景；

&&OOslashh;優(yōu)美的建筑筑形態(tài)，怡人人的天然風(fēng)光光，帶出生活活風(fēng)情

2.22形象力——廣州西區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅的代代表作:廣州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)“戰(zhàn)火”一直在熊熊熊燃燒著。市市場(chǎng)上不斷涌涌現(xiàn)出具有鮮鮮明賣(mài)點(diǎn)和亮亮點(diǎn)的產(chǎn)品，并并占據(jù)目前市市場(chǎng)相當(dāng)?shù)牡氐匚弧ｋS著房房地產(chǎn)的逐步步成熟，市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品更新新?lián)Q代也愈來(lái)來(lái)愈快，每一一個(gè)項(xiàng)目的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)也層出不不窮。事實(shí)證證明：能夠真真正地受到市市場(chǎng)歡迎，買(mǎi)買(mǎi)家追捧的物物業(yè)應(yīng)該是當(dāng)當(dāng)?shù)貥鞘械拿髅餍菢潜P(pán)。也也說(shuō)明廣州房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的包容性非常常強(qiáng)，只要產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)秀就會(huì)會(huì)被市場(chǎng)認(rèn)同同。因此，本本項(xiàng)目在“建筑無(wú)限生生活”運(yùn)動(dòng)的引領(lǐng)領(lǐng)下，實(shí)現(xiàn)整整體素質(zhì)的超超越，同時(shí)又又具有鮮明的的賣(mài)點(diǎn)，二者者合一構(gòu)成項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)有力的的產(chǎn)品力來(lái)支支持產(chǎn)品的形形象力，成為為廣州地產(chǎn)界界西區(qū)發(fā)展上上質(zhì)的飛躍，成成為西區(qū)的一一個(gè)標(biāo)志性的的物業(yè)。社區(qū)區(qū)氛圍：現(xiàn)代代、熱烈、健健康、和諧3、內(nèi)層價(jià)值——發(fā)展商的品品牌力。房地地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)跑者是萬(wàn)科科的企業(yè)定位位及價(jià)值取向向，旨在將打打造房地產(chǎn)市市場(chǎng)最為領(lǐng)先先產(chǎn)品，走在在市場(chǎng)得最前前端。企業(yè)聲聲譽(yù)是住宅品品牌核心。企企業(yè)聲譽(yù)的好好壞直