房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計流程

編制可行性研究報告1.作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。在市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。3.主管部門總師室：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。協(xié)管部門商務(wù)部、銷售部、營銷策劃、發(fā)展部、財務(wù)部：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總師室把關(guān)。主辦崗位總工程師：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總工程師的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。5.作業(yè)描述5.1 總工程師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4 小組集體討論，議題為：市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。5.5 編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總工程師批閱意見后，修改完善，形成正式報告，交總裁審核。初步可行性研究報告內(nèi)容：市場分析.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。項目分析5.6.3.1地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。.4項目發(fā)展前景預測市場前景、價格走勢、項目切入點等。項目開發(fā)建議與評價.1項目主要定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。項目開發(fā)進度總體進度要求、分階段進度要求。項目財務(wù)分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。項目風險分析與敏感性分析風險分析、主要指標的敏感性分析。項目研究結(jié)論和建議。附件（包括附圖和附表）。深度可行性研究報告內(nèi)容：總論項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。建筑方案選擇建筑設(shè)計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。項目實施進度建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。財務(wù)評價財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。風險分析項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。結(jié)論與建議附表投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。.12附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。

申報計劃立項取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。2.主管崗位總經(jīng)濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。3.緊前工作條件規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準。規(guī)劃方案批準后，本主辦崗位負責項目建議書的編制組織工作。項目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟師批準委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項目建議書的主要內(nèi)容如下：項目概況：建設(shè)地點、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想；建設(shè)條件介紹；投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測算；項目建設(shè)進度計劃；經(jīng)濟效益和社會效益估計；結(jié)論。項目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學校項目由社會發(fā)展處審批。本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。項目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會批準后，項目即已立項。4.5商品房項目在擴初設(shè)計批準后，本主辦崗位應填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級主管部門或區(qū)發(fā)改委填報，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會批準后，列入上海市基本建設(shè)投資計劃并分批下達。

編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃一套科學的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。2.決策崗位總經(jīng)理：負責批準計劃和批準計劃調(diào)整。主管崗位總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。協(xié)管崗位總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標和調(diào)整意見。主辦崗位營銷策劃：負責在標準流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時間根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。4.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的四個要素工作要素事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。在座標雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。時間要素在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。邏輯要素左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從根本上失去了可操作性。責任要素相關(guān)的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。5.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的編制要點確定目標工期和計劃工期根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。建立座標系統(tǒng)橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期?？v座標是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當壓縮。反復調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。6.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化和調(diào)整事先優(yōu)化成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導加以修正。過程檢查在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。需要說明的是，用進度比這種方法預測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應該是胸有成竹了。及時調(diào)整調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法：關(guān)鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。當關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應把后續(xù)計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。對于牽涉面不大的調(diào)整有時也采用以不變應萬變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔各項工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態(tài)。

建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。2.主管部門總師室：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。主辦崗位設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。3.2信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4．作業(yè)描述4.1收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。4.2制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。4.3個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。

建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本部門設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本部門的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。2.主管部門總師室：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位建筑師、結(jié)構(gòu)師：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦部門營銷策劃部：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。載入公司局域網(wǎng)共享平臺，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總工程師的檢查和評價。資料收集途徑售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。5.2電子相冊制作方法按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。

規(guī)劃方案報審1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。3.主管崗位總建筑師：負責規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位土建設(shè)計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。4.緊前工作條件規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*5.批準的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)批準文件（原件及復印件各一份）。市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設(shè)計單位用≤的墨線筆標明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。*5.1.31/500或1/1000總平面設(shè)計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計單位的設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖標準。建筑設(shè)計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖、文本的標準。*經(jīng)城市規(guī)劃部門批準的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。5《建設(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計方案。5.4規(guī)劃部門認為設(shè)計方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。5.6接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復》和附圖。5.7本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設(shè)計階段的管理。

申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。3.主管崗位總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位土地開發(fā)：負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4.緊前工作條件已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案的批復5.作業(yè)描述5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。5.批準的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)計劃批準文件（原件及復印件各一份）。規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。*5.《建筑工程設(shè)計方案批復》及附圖（復印件一份）。市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖六份，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。5.2規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。5.3核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。5.4本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設(shè)用地批準書》。

申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1.作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2.作業(yè)依據(jù)規(guī)劃部門張榜公布的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申辦程序。3.主管崗位項目經(jīng)理：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位土建工程師：負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。建筑施工圖和結(jié)構(gòu)施工圖中的基礎(chǔ)施工圖已出齊?！度照辗治鰣蟾妗吠瓿刹⒎弦?guī)范關(guān)于日照的要求。5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表填報，并同時附送下列文件：5總平面設(shè)計圖三份（比例1/500或1/1000，應標明建筑基地界限，新建建筑物的外輪廊尺寸和層數(shù)，新建建筑物與基地界限、道路規(guī)劃紅線、相鄰建筑物、河道和高壓線的間距尺寸）；5地形圖3份（向市測繪院曬印，比例1/500或1/1000，地形圖上需按上述總平面設(shè)計圖要求劃示新建建筑物位置及有關(guān)尺寸）；5建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件（復印件），如屬新征土地，應提供市房地資源局核發(fā)的建設(shè)用地批準書（復印件1份）；5建筑施工圖2套（平、立、剖面圖和圖紙目錄單），分層面積表2份（應按國家有關(guān)建筑面積規(guī)定計算`）；5基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖各2份；*5日照分析報告；5建設(shè)項目計劃批準文件1份；5建筑工程概預算書1份；5消防、環(huán)保、衛(wèi)生，電力，燃氣，自來水，排水，交警等有關(guān)部門審核意見單各1份。5.2規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖，《建設(shè)工程項目表》。5.3核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的時限為25個工作日。5.4由本崗位經(jīng)辦向規(guī)劃部門繳納執(zhí)照費和檔案保證金。5.5本崗位憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》向建設(shè)管理部門申請辦理《建設(shè)工程施工許可證》。5.6取得的證書原件交項目組資料員保管。

委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探現(xiàn)場地質(zhì)勘探是項目開發(fā)前期階段非常重要的作業(yè)環(huán)節(jié)，憑借初勘報告，規(guī)劃設(shè)計單位可以了解哪些不利地質(zhì)應該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，而詳勘報告更是結(jié)構(gòu)工程設(shè)計的主要依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟性與合理性，很大程度上取決于勘察數(shù)據(jù)的準確性。所以委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探是公司從技術(shù)管理著手進行質(zhì)量和成本把關(guān)的第一步。2.主管崗位總工程師：決定是否委托初勘，批準勘察任務(wù)書，簽署勘察合同。聽取勘察成果介紹，決定是否因地質(zhì)情況而需要調(diào)整規(guī)劃方案布局。主辦崗位土建設(shè)計管理：負責編制勘察任務(wù)書，商談勘察合同，抽查勘察作業(yè)質(zhì)量，組織專家評議。:緊前工作條件初勘不是項目開發(fā)必須進行的程序，但當缺乏當?shù)氐钠湛辟Y料并出現(xiàn)以下情況之一時，總工程師可以在土地中標以后考慮決定委托初勘。大片農(nóng)田或山坡；地形地貌與測繪院提供的地形圖有多處不相附的；在土地狀況調(diào)研時了解到地塊內(nèi)過去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造歷史的，為減少地基處理費用，在規(guī)劃設(shè)計時有可能合理避讓的；原有地形地貌包括山坡，水面在規(guī)劃設(shè)計時有被利用可能的；現(xiàn)場條件可以滿足初勘正常的作業(yè)需要（如地塊內(nèi)的地面障礙物已清除），還在使用的地下管線位置走向已經(jīng)摸清，已征得動拆遷單位同意配合的承諾（包括與暫留居民和職工的解釋安撫工作），保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作。作業(yè)描述：由主辦崗位推薦當?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場的單位，經(jīng)總工程師批準，與其簽訂委托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形圖和勘察任務(wù)書。如還有在使用的地下管線，應提供管線圖并現(xiàn)場交底?？辈烊蝿?wù)書一般包括以下內(nèi)容，但根據(jù)現(xiàn)場和規(guī)劃設(shè)計的要求可以刪簡：.1城市水準點和城市坐標點的引測；.2地形地貌測繪（包括閉合邊界坐標的復測或建立、建立坐標網(wǎng)、坡地等高線測繪、水面邊界和河床斷面測繪、基地面積測算、水面面積測算）；.3地表以下5米內(nèi)的地質(zhì)普查，地下水位測量、水質(zhì)分析。3.進場配合：在勘察單位進場之前，本主辦崗位應聯(lián)系動拆遷單位落實進場條件，如以上款所述。成果交底：勘察單位提交初勘報告后，本主辦崗位應到現(xiàn)場抽查復核，檢查界樁是否堅固和齊全，有否永久性的引出定位標記，地形地貌如與報告明顯不符，應選點囑勘察單位當場用儀器驗證。初勘報告一份由規(guī)劃設(shè)計單位簽收，其他暫由本主辦崗位保管，以后移交項目經(jīng)理。4.委托詳勘4.1主辦崗位土建設(shè)計管理：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。如此時項目經(jīng)理已到崗，本項作業(yè)移交項目經(jīng)理操作。緊前工作條件擴初設(shè)計已經(jīng)批準，除地質(zhì)因素需要調(diào)整規(guī)劃外，各建筑物的定位坐標不再變動。土地已經(jīng)移交本公司，或已取得動拆遷單位的配合承諾。作業(yè)描述由本主辦崗位負責編制邀請勘察設(shè)計招標書，主要內(nèi)容包括：工程概況、場地概況、進度控制、有何特殊要求、投標書編制要求、招投標日程安排等。準備招標文件資料：邀標書，1:500或1:1000的地形圖，擴初方案文本，規(guī)劃總圖的CAD電子圖形文件。由本主辦崗位推薦當?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場的單位2～3家，經(jīng)總工程師批準和招投標辦公室的同意，邀請他們參加投標。集中分發(fā)招標文件。.3召開投標書評審會議，總工程師主持會議，本主辦崗位負責會務(wù)工作，邀請公司系統(tǒng)的工程技術(shù)骨干，本項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計負責人，與投標單位無利害關(guān)系的勘察設(shè)計專家等出席。對各投標單位編制的勘察設(shè)計方案，現(xiàn)場和內(nèi)業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)、設(shè)備精度、質(zhì)量保證體系、進度、取費、分析建議的承諾詳細程度等進行綜合評議（有些勘察單位敢于承諾持力層承載力的建議值與試壓結(jié)論的誤差不超過20%甚至更少，依此證明其具備足夠的技術(shù)能力），由總工程師匯總意見決定勘察業(yè)務(wù)的中標單位。對中標單位的勘察設(shè)計方案提出優(yōu)化建議，形成會議紀要。本主辦崗位依據(jù)中標的投標書和會議紀要與勘察單位商談合同條款，此時如項目經(jīng)理已經(jīng)到崗，則由項目經(jīng)理簽署合同，否則由總工程師簽署?？辈靻挝坏倪M場條件和配合也由本主辦崗位負責落實。為保證勘察質(zhì)量，本主辦崗位應通過人事部門聘用一位有勘察實際經(jīng)驗的技術(shù)人員，對勘察全過程進行旁站監(jiān)理。取得詳勘報告后，本主辦崗位組織原班評議專家（加上監(jiān)理、勘察單位和規(guī)劃設(shè)計負責人）舉行詳勘報告的評議會議，并編制會議紀要。主要議題：.1分析土樣和數(shù)據(jù)采集，成果參數(shù)等的可信程度；與相近地塊的現(xiàn)有資料進行比較；如有疑問，而勘察單位又不能合理解釋的，應考慮另行委托其他勘察單位在主要孔位附近重新鉆探，以校核數(shù)據(jù)。.2詳細聽取勘察單位對地基承載力、沉降計算值、地基處理建議、基礎(chǔ)類型的經(jīng)濟技術(shù)比較等的分析研究成果介紹；判別推薦的地基處理和基礎(chǔ)類型的建議是否經(jīng)濟合理。.3是否需要調(diào)整規(guī)劃，以避讓不利地形或地基，減少地基處理成本。.4形成會議紀要,由總工程師簽發(fā)。詳勘報告一份(附評議會議的會議紀要)由施工圖設(shè)計單位簽收，其余移交項目經(jīng)理留用。

日照分析報告的編制和報送日照分析報告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。總建筑師：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。主辦崗位土建設(shè)計管理：督促檢查設(shè)計單位對各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。滬規(guī)法（2003）482號稱關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的通知。規(guī)劃設(shè)計方案已確定，已進入擴初設(shè)計階段。本項作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。日照分析報告必須委托規(guī)劃審批部門認可的，且具備乙級或乙級以上的規(guī)劃設(shè)計單位或建筑設(shè)計單位或咨詢機構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質(zhì)量和正確性負責。由于日照分析報告不真實，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應承擔相應的責任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應當在合同中明確。本主辦崗位應向編制單位提供以下資料：覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。規(guī)劃設(shè)計方案的電子文本，其中應包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）?；赝馊照沼绊懛秶鷥?nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿殬烁撸?。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應委托具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪。基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。編制單位提供的日照分析報告應包含以下內(nèi)容：委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。項目概況：.1建設(shè)項目名稱、地點、用地范圍；.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；5.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；.5以上資料的來源說明；.6進行日照分析所采用的分析軟件。5日照分析結(jié)論：.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時間段和有效日照時數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。附圖：.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；5.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；5.3日照分析圖（1:500~1:1000）。本主辦崗位收到報告后應仔細閱讀，檢查上述應包含的內(nèi)容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設(shè)計單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。直至符合規(guī)范要求。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負責，并應如實回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報送材料不實，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應承擔相應的責任。

對設(shè)計階段進行有效的控制，可以避免一些由于設(shè)計原因造成的工程項目質(zhì)量、投資、進度等方面的問題在施工階段得到解決，避免不必要的浪費和損失。因為設(shè)計階段，是具體工程項目建設(shè)的起點和項目開發(fā)目標具體化的第一步，這一階段的好壞，對于整個工程項目目標的實現(xiàn)，無論從工程的質(zhì)量，還是從工程投資來說，都具有重大影響和舉足輕重的決定性作用。設(shè)計階段乃是影響投資程度的最大階段。國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明：設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性約為88%，而施工中節(jié)約投資的可能性僅為12%，一項合理的設(shè)計有可能使造價降低5-10%，甚至更高。所以，一定要加強設(shè)計階段管理，做好設(shè)計工作，從而有效地控制工程的投資。工程項目的質(zhì)量目標與水平，是通過設(shè)計使其具體化的，據(jù)此作為施工的依據(jù)。設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程項目的使用價值和功能，是工程質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。我國工程質(zhì)量事故統(tǒng)計資料表明，40.1%的工程質(zhì)量事故是由于設(shè)計原因引起的，居工程質(zhì)量事故原因之首。因此，對設(shè)計質(zhì)量嚴加控制，是順利實現(xiàn)工程建設(shè)三大目標控制的有力措施。

設(shè)計管理第一章總則為鼓勵在建設(shè)工程設(shè)計活動中采用先進技術(shù)、先進工藝、先進設(shè)備、新型材料，以提高工程質(zhì)量、降低工程造價，加快工程建設(shè)進度的革新措施，特制定本制度。第二章設(shè)計招標管理第一條目的為明確設(shè)計階段各項控制工作的原則、方法和職責，確保公司選擇合格的設(shè)計單位，并充分體現(xiàn)集團的意圖和期望，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性，最終達到保障工程項目的安全可靠、適用經(jīng)濟的目的。第二條適用范圍適用于從方案招標開始到施工圖經(jīng)審圖公司審核完成為止。該范圍的交付件為：經(jīng)審圖公司加蓋印章的施工圖。第三條原則和要求建設(shè)工程設(shè)計，必須執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準，杜絕“三邊”工程，嚴格按先勘察、后設(shè)計、再施工的原則開展。建設(shè)工程設(shè)計業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級符合要求（根據(jù)不同的項目具體制定標準）的設(shè)計單位。禁止將設(shè)計業(yè)務(wù)委托給超越其資質(zhì)等級許可范圍的設(shè)計單位。方案設(shè)計招標的評標標準，包括設(shè)計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術(shù)和工藝水平，整個方案投入產(chǎn)出經(jīng)濟效益評估，服務(wù)細則承諾，以及設(shè)計單位資歷和社會信譽等。方案設(shè)計招標，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計領(lǐng)域，具有較高知名度的設(shè)計單位。參加方案競標的主要設(shè)計人員，應在設(shè)計領(lǐng)域具有較高的知名度。選擇方案設(shè)計單位的數(shù)量視具體項目而定，但原則上不少于3家。第四條職責總師室負責方案、設(shè)計階段的組織、實施和設(shè)計控制協(xié)調(diào)。總師室負責擬訂設(shè)計任務(wù)書，組織考察設(shè)計單位、發(fā)標、評標、簽訂設(shè)計合同、進行方案設(shè)計評比?？値熓邑撠煶醪皆O(shè)計、施工圖設(shè)計的跟蹤控制和審查。負責本階段的工程成本控制。地方公司發(fā)展部負責聯(lián)系相關(guān)地方政府部門、審圖公司，配合總師室對方案設(shè)計征詢意見和聯(lián)系審圖。第五條程序和內(nèi)容計劃對每一項工程設(shè)計任務(wù)，總師室負責制定該項目的《設(shè)計控制計劃》，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付件等。設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計任務(wù)書總師室根據(jù)收集到的資料，按照SJ-1《設(shè)計任務(wù)書編制指引》擬定《設(shè)計任務(wù)書》，經(jīng)總工程師簽字審定后，報總裁批準后實施。初步設(shè)計說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總師室組織有關(guān)人員討論初步設(shè)計的有關(guān)問題，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度的控制成本。最終形成初步設(shè)計說明書，經(jīng)總工程師簽字審定后，報集團批準實施。擴初設(shè)計說明根據(jù)初步設(shè)計審核意見的要求決定是否做擴初設(shè)計。如需要做擴初設(shè)計的，按.款規(guī)定的程序執(zhí)行。招標邀請函由總師室負責編制招標邀請函標準格式見BG-04發(fā)標通知設(shè)計單位的推薦集團、總師室、商務(wù)部、地方公司均可推薦設(shè)計單位。設(shè)計單位初選總師室組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計單位進行考察，考察內(nèi)容為設(shè)計單位資質(zhì)、以往設(shè)計成果、人員和設(shè)備情況、投標熱情、收費標準等，形成《投標單位資格審查記錄》見BG-03，根據(jù)考察結(jié)果形成初選擬邀請投標的單位名單，并報總裁批準。發(fā)標在總師室擬定的邀請單位中，集團有權(quán)根據(jù)實際情況直接委托設(shè)計單位。如集團決定招標，則由總師室負責組織發(fā)標會，發(fā)書面BG-04《發(fā)標通知》，邀請各投標單位及有關(guān)部門參加，進行設(shè)計發(fā)標，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招標文件中的問題，形成BG-05《發(fā)標踏勘答疑記錄》。評標在投標書確定的投標日期，總師室負責接受投標書，接標人員根據(jù)設(shè)計任務(wù)書及招標文件的要求檢查投標書的有效性，記錄在BG-06《標書評審記錄》中?？値熓覕M訂評委名單需報集團批準后實施。超過一定規(guī)?；蛴杏绊懥Φ捻椖?，應按有關(guān)規(guī)定向政府主管部門提出申請，由其確定評委名單并組織集團內(nèi)外有關(guān)專家對各投標單位的設(shè)計方案進行評標。評標結(jié)束并確定中標單位后，填寫B(tài)G-O6《標書評審記錄》，填寫《合同推薦書》報集團批準，批準后由總師室向中標單位發(fā)BG-07《中標通知書》,并擬訂設(shè)計合同報總裁審批。簽約總師室與設(shè)計單位簽訂《設(shè)計合同書》。第三章設(shè)計過程控制管理第一條設(shè)計過程的跟蹤控制總師室應根據(jù)項目設(shè)計特點，確定對設(shè)計過程的控制要求，并形成《設(shè)計管理配合要求》，發(fā)放給設(shè)計單位。對每一設(shè)計項目，在設(shè)計開始前，總師室要求設(shè)計單位提供該項目的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由總師室指定的控制人員審查認可，并填寫B(tài)G-08《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》。在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計進行過程中，總師室應組織控制人員，依據(jù)《設(shè)計合同書》要求和《設(shè)計控制計劃》規(guī)定，前往設(shè)計單位進行實地跟蹤檢查。實地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計進度、人員資格及專業(yè)配合等；檢查的依據(jù)是《設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》、設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》；檢查結(jié)果應填寫B(tài)G-08《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》，并將該文件報公司備案。檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填寫B(tài)G-10《專業(yè)工程師通知單》，要求設(shè)計單位整改，并要求設(shè)計單位將書面整改結(jié)果報總師室備案。第二條設(shè)計評審方案設(shè)計在收到各方案后，總師室對各方案設(shè)計進行施工成本估算，評估施工難度和工期；總師室收到方案設(shè)計后5日內(nèi)，組織相關(guān)人員對各方案進行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期；設(shè)計方案最終經(jīng)總裁簽字后生效。初步設(shè)計在收到初步設(shè)計方案后，地方公司發(fā)展部負責征詢規(guī)劃部門意見。總師室根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有關(guān)部門依據(jù)SJ-2《方案/初步設(shè)計審查指引》對初步設(shè)計進行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度的控制成本。最終形成初步設(shè)計評審意見，經(jīng)總工程師簽字審定，報集團批準后，由總師室組織設(shè)計院完善初步設(shè)計。擴初設(shè)計擴初設(shè)計完成后，總師室將設(shè)計文件同時送交地區(qū)公司發(fā)展部，由地區(qū)發(fā)展部負責征詢當?shù)卣块T進行擴初評審；在地區(qū)公司取得審查意見后，地區(qū)公司發(fā)展部應明確市政意見中的修改是修改擴初設(shè)計還是直接在施工圖中予以修改。為加快進度，地區(qū)公司將市政部門的審查意見直接電傳至設(shè)計單位和總師室，原件保存于集團公司檔案室。根據(jù)擴初意見總師室組織相關(guān)部門對擴初設(shè)計進行局部功能優(yōu)化，工程商務(wù)部對設(shè)計資料進行研究以在滿足使用功能且不降低項目品質(zhì)的前提下提出降低成本的合理化建議；如市政部門的意見中影響項目的使用功能，則總師室應立即與營銷部協(xié)商并同時通知設(shè)計單位該部分內(nèi)容設(shè)計修改暫緩，待總師室和商務(wù)部、營運部協(xié)商，取得一致意見后，再由總師室通知設(shè)計單位設(shè)計修改具體內(nèi)容。所有市政部門意見和集團各部門意見應由總師室匯總交設(shè)計單位作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。施工圖設(shè)計設(shè)計單位開始施工圖設(shè)計前，總師室應將以下資料準備好作為設(shè)計單位的設(shè)計依據(jù)，包括：地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴初設(shè)計意見和批復、市政配套的具體條件（其中市政配套的具體條件由地區(qū)公司和項目部取得）。總師室根據(jù)項目的進度要求，對設(shè)計單位的設(shè)計進程準備具體的書面要求（包括設(shè)計是否分階段進行、施工圖的出圖數(shù)量、報建圖出圖日期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等）。設(shè)計單位除報建，由總師室直接將設(shè)計圖交項目部用于報建使用外，其他各階段施工圖，均由地方公司配合總師室落實審圖公司審圖?？値熓覍張D公司的審圖意見，發(fā)回設(shè)計單位用于對施工圖進行修改。修改完成的施工圖作為商務(wù)部招投標的正式依據(jù)。第三條設(shè)計輸出文件的審查與驗收在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等各設(shè)計階段完成后，根據(jù)《設(shè)計控制計劃》，由總師室組織營運部、地方公司、商務(wù)部參加、審圖公司、設(shè)計單位，分別按SJ-2《方案/初步設(shè)計審查指引》和SJ-3《施工圖審查指引》的規(guī)定對有關(guān)圖紙進行審查，形成BG-09《設(shè)計輸出文件審查報告》，報集團批準后，發(fā)給設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善設(shè)計輸出文件。此項工作反復進行直至集團簽署設(shè)計驗收單為止。設(shè)計輸出文件的審查，應包括兩個方面文件的審查：對設(shè)計結(jié)果文件的審查及對設(shè)計單位所進行設(shè)計評審、設(shè)計驗證的記錄的審查。審查應依據(jù)《設(shè)計任務(wù)書》、《設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》、設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》進行。第四條設(shè)計控制總結(jié)集團簽署設(shè)計驗收單后,總師室組織有關(guān)控制人員撰寫《設(shè)計控制總結(jié)》，內(nèi)容包括設(shè)計進度控制情況、設(shè)計質(zhì)量控制情況、設(shè)計投資控制情況等。經(jīng)總裁審核簽署后報集團檔案室備案存檔。第四章設(shè)計變更管理定義施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設(shè)計變更（以下統(tǒng)稱為“設(shè)計變更”），由地方公司和總師室負責統(tǒng)一管理。程序分別如下：因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因須提出設(shè)計變更均應與設(shè)計單位溝通，同時書面報告總師室?？値熓覍徍撕蠛灠l(fā)設(shè)計變更通知書。設(shè)計單位按設(shè)計變更通知單（附件六）內(nèi)容進行修改，總師室將修改結(jié)果主送地方公司和相關(guān)部門。因施工單位原因須設(shè)計變更時，可由施工單位以技術(shù)核定單形式送地方公司和總師室進行會簽，再送設(shè)計單位簽證后生效?？値熓腋鶕?jù)變更內(nèi)容分發(fā)有關(guān)單位。但施工圖交底時發(fā)生的變更則以會審記錄形式處理，由會審單位簽字，至總師室備案。因設(shè)計單位原因須設(shè)計變更，可由設(shè)計單位以設(shè)計修改通知單（設(shè)計備忘錄）形式送達總師室，由總師室主送地方公司和有關(guān)單位。其他部門不能直接通知設(shè)計單位變更設(shè)計。項目進入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進行涉網(wǎng)內(nèi)容的設(shè)計變更。第五章施工圖管理第一條設(shè)計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強設(shè)計工作使設(shè)計和施工有序進行，確保工程質(zhì)量和進度的重要保證。通過審圖備案正式出圖的施工圖、方案設(shè)計文本、初步設(shè)計文本均應先交總師室登記歸檔，由總師室統(tǒng)一發(fā)放。（如重大項目直接至地方公司，同時上報一份至總師室備案），總師室、地方公司應設(shè)圖檔室和檔案員，負責通知和分發(fā)設(shè)計文件，文件數(shù)量和內(nèi)容按附件二所示，各收圖單位由指定人員至檔案室簽領(lǐng)。配套公司在征詢階段和方案調(diào)整階段所需的工作圖紙，正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設(shè)計公司直接發(fā)給所需單位的指定人員。超印和超曬的設(shè)計文件，在工程結(jié)束后由設(shè)計公司憑文件簽領(lǐng)單統(tǒng)一和地方公司結(jié)算。第二條設(shè)計文件的歸檔內(nèi)容和負責歸檔單位按下述規(guī)定執(zhí)行。任務(wù)書-----總師室詳規(guī)設(shè)計------總師室方案設(shè)計------總師室初步設(shè)計------總師室概算書------總師室、商務(wù)部施工圖審圖備案圖------地方公司、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站施工圖電子文件-----總師室備忘錄----地方公司項目部、地方公司、監(jiān)理公司施工技術(shù)核定單----地方公司、商務(wù)部、監(jiān)理公司竣工圖------地方公司附則標書評審記錄表單：見附件YW-BG-06

附件：投標單位資格審查記錄BG-03編號：招標工程概況工程名稱工程類型建筑面積估算投資技術(shù)復雜程度擬邀請投標單位基本情況企業(yè)名稱經(jīng)濟性質(zhì)地址電話技術(shù)等級定級時間資格證號企業(yè)法人代表姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話企業(yè)技術(shù)負責人姓名職務(wù)職稱文化程度出生年月電話專業(yè)技術(shù)人員狀況高級職稱人中級職稱人助理級職稱人技術(shù)員級職稱人設(shè)準備狀況前三年業(yè)務(wù)成果考察人：日期：年月日審查意見審查人簽名：年月日招標投標領(lǐng)導小組審核意見：審核人簽名：年月日注：擬考察的境外單位，可由其自行填寫基本情況欄目。

發(fā)標通知BG-04編號：____________________________：我司現(xiàn)有___________________________項目，目前正組織進行______________的招標工作。經(jīng)過選擇決定邀請貴司參與本工程的投標?，F(xiàn)定于______年______月______日______時______分在_____________________召開發(fā)標會，請準時參加。特此通知。聯(lián)系人：聯(lián)系：東渡下屬項目公司年月日會議記錄BG-05編號：項目名稱業(yè)務(wù)范圍□發(fā)標/□踏勘/□其他會議記錄會議時間會議地點參加單位及人員集團我司參加其它單位有有關(guān)問題記錄問題及提出單位解答意見及解答人記錄人：年月日審核人：年月日中標通知書BG-07編號：______________________________：由我司組織的___________________建設(shè)項目______________________工程（公開邀請）招標工作已經(jīng)結(jié)束，根據(jù)評標結(jié)果，決定該工程由貴公司中標。請貴公司在收到本中標通知書后________天內(nèi)，到_____________________商談合同事宜。特此通知。聯(lián)系人：聯(lián)系：東渡國際下屬項目公司年月日

設(shè)計跟蹤檢查記錄單BG-08編號：工程名稱編號工程地點專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系設(shè)計單位聯(lián)系人聯(lián)系工程當前進度設(shè)計進度檢查項目檢查依據(jù)檢查結(jié)果備注檢查人(簽名)日期

設(shè)計輸出文件審查報告BG-09編號：工程名稱輸出文件編號工程地點專業(yè)審圖單位聯(lián)系人聯(lián)系設(shè)計單位聯(lián)系人聯(lián)系設(shè)計階段設(shè)計內(nèi)容設(shè)計輸出文件完備性、及時性/設(shè)計經(jīng)濟性、合理性/遺留問題是否解決，要否跟蹤檢查審查人：設(shè)計總負責人：年月日認可設(shè)計輸出文件，毋需整改。需要整改后才能認可,整改通知書編號：__________________

專業(yè)工程師通知單BG-10工程名稱：編號：致專業(yè)工程師日期項目現(xiàn)場代表日期本表由業(yè)主填寫一式三份，送監(jiān)理、承包商各一份，業(yè)主留存一份。SJ-1設(shè)計任務(wù)書編制指引原則遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)及標準。準確地反映公司的建設(shè)意圖。內(nèi)容經(jīng)濟指標用地面積。建筑物的面積指標（總面積及組成部分的面積分配）?？偼顿Y控制。市場定位。城市規(guī)劃的要求建筑紅線范圍（四角坐標）及后退紅線的要求。各類建筑所占比例。建筑高度、層數(shù)。建筑體型、景觀及環(huán)境的要求。占地系數(shù)、綠化系數(shù)、容積率的要求。防火間距及消防通道。主要及次要出入口與城市道路的關(guān)系。日照、通風、朝向。對污染、噪聲、粉塵等環(huán)境保護的要求。停車場及車庫面積。對市政、煤氣、熱力、給排水、電力、電信等管線的布置要求。建筑的風格及造型建筑的特色、共性與個性。建筑群體與個性的體型結(jié)合。建筑的立面構(gòu)圖、比例與尺度。建筑物視線焦點部位的重點處理要求。外裝飾的材料質(zhì)感與色彩。使用空間設(shè)計方面的要求使用空間的平、剖面形狀及組成。使用空間的尺度、空間感。使用空間序列、導向、功能。使用空間的合理利用的要求。平面布局的要求各組成部分的面積比例及使用功能的要求。各使用部分的聯(lián)系與分隔要求。水平與垂直交通的布置與選型要求。出入口布置要求。防火、防煙、安全疏散及消防指導中心。人防設(shè)施。輔助用房的設(shè)置，如煤氣、熱力、給排水、電力、電信等專業(yè)機房及管井的要求。建筑剖面的要求建筑標準層高度。對有特殊使用層要求的高度。建筑地上、地下高度滿足規(guī)劃及防火要求。室內(nèi)裝飾要求一般用房的裝飾要求。重點公共用房的裝飾要求。對有特殊使用要求的裝飾。結(jié)構(gòu)設(shè)計要求對地基基礎(chǔ)的設(shè)計要求?？拐鸾Y(jié)構(gòu)的設(shè)計要求。主體結(jié)構(gòu)體系的選擇。人防和特種結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計主要參數(shù)的確定。設(shè)備設(shè)計要求對煤氣設(shè)置、調(diào)壓站及管網(wǎng)的要求。給水系統(tǒng)（生活、生產(chǎn)、消防用水）管網(wǎng)、水量及設(shè)備。排水系統(tǒng)管網(wǎng)、污水處理及化糞池等。空調(diào)、采暖、通風的要求。電氣系統(tǒng)的電源、負荷、變配電房、高低壓設(shè)備、防雷等的要求。電信系統(tǒng)的、電傳、有限廣播、閉路電視、聲像系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等。消防設(shè)計要求消防等級。消防指揮中心。自動報警系統(tǒng)。防火及防煙分區(qū)。安全疏散口的數(shù)量、位置、距離和疏散時間。防火材料、設(shè)備及器材的要求。環(huán)境設(shè)計要求總體環(huán)境設(shè)計要求。中心規(guī)模及標準。環(huán)境設(shè)施設(shè)計要求。圖紙要求總體平面圖、單體各層平面圖及平面布置、地下室平面圖及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面圖。人車流分析、景觀分析。環(huán)境設(shè)計總圖、小區(qū)中心環(huán)境設(shè)計圖紙。結(jié)構(gòu)、水、電、消防、人防專業(yè)圖紙。主要透視、效果圖。設(shè)計任務(wù)書編制完成后，報公司批準。SJ-2方案/初步設(shè)計審查指引在方案設(shè)計階段,主要審查:建筑造型是否新穎,美觀,能體現(xiàn)建筑的特色。要求的功能均得到滿足,并合理布置。主要面積指標和容積率、覆蓋率、綠化率達到規(guī)定的范圍。建筑總平面設(shè)計合理。樓層平面功能分區(qū)清楚,有較高的實用率。建筑高度、體量相互關(guān)系合理。滿足消防規(guī)范要求。包括建筑間距、消防疏散等。有完備的消防系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)體系選擇基本合理,設(shè)備專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計基本合理。對初步設(shè)計成果,應側(cè)重審查:按照方案設(shè)計的審查意見進行了修改。達到初步設(shè)計的深度。滿足消防規(guī)范的要求。建筑專業(yè):建筑面積等指標沒有大的變化。建筑功能分隔得到深化,總平面、樓層平面、立面設(shè)計得到深入。主要裝修標準明確。結(jié)構(gòu)專業(yè)結(jié)構(gòu)體系選擇恰當,基礎(chǔ)形式合理。各樓層布置合理。設(shè)備專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計合理。主要設(shè)備選型得到明確。SJ-3施工圖審查指引施工圖的外在形式是否按照設(shè)計合同的規(guī)定提供足夠套數(shù)的施工圖。是否所有的施工圖都加蓋了設(shè)計單位的出圖章,是否設(shè)計人、校對人、專業(yè)負責人、設(shè)計總負責人的簽字齊全并且有專業(yè)會簽。施工圖圖面的線條、字符是否清晰，有無污染等。施工圖圖號是否連續(xù),沒有缺頁。是否分別按需要進行本裝和盒裝。是否按需要提供了電子資料。施工圖的內(nèi)容施工圖的內(nèi)容十分豐富,一般審查主要從以下及各方面入手:設(shè)計深度是否達到國家規(guī)定的要求。是否按照初步設(shè)計的審查意見進行了修改。從專業(yè)的方面,應分別注意:建筑專業(yè)建筑面積是否符合政府主管部門批準意見和設(shè)計任務(wù)書的要求。特別是計入容積率的面積是否核算準確。建筑裝飾用料標準是否合理,先進,經(jīng)濟,美觀。特別是外立面是否體現(xiàn)了方案設(shè)計的特色。內(nèi)裝修標準包括公共部分和單元內(nèi)部標準符合業(yè)主的發(fā)展意圖?？偲矫嬖O(shè)計是否充分考慮了交通組織、園林景觀,豎向設(shè)計是否合理。各樓層平面是否分隔合理,有較高的平面使用系數(shù)。立面、剖面、詳圖是否表達清楚。門窗表是否能與平面圖對應,其統(tǒng)計數(shù)量有無差錯,分隔形式是否合理。消防設(shè)計是否符合消防規(guī)范。包括防火分區(qū)是否超過規(guī)定面積,防火分隔是否達到耐火時限,消防疏散通道具有足夠?qū)挾群蛿?shù)量,消防電梯設(shè)置符合要求。結(jié)構(gòu)專業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明是否內(nèi)容準確全面,結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求交代清楚。基礎(chǔ)設(shè)計按照初步設(shè)計確定的技術(shù)方案進行,應對其進行核算。結(jié)構(gòu)形式符合初步設(shè)計及其審查意見,樓層結(jié)構(gòu)平面梁板墻柱標注全面,其配筋合理。結(jié)構(gòu)設(shè)計是否滿足施工要求。設(shè)備專業(yè)系統(tǒng)按照初步設(shè)計的審查意見進行布置。設(shè)備選型合理,管線布置合理。與建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)沒有矛盾。消防設(shè)計滿足消防規(guī)范的要求,包括火災報警系統(tǒng)，防排煙系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng),噴淋系統(tǒng)以及疏散廣播系統(tǒng)等。

設(shè)計變更管理一、設(shè)計變更的概述設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達的設(shè)計標準狀態(tài)的改變和修改。根據(jù)以上定義，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證兩者的性質(zhì)是截然不同的，凡屬設(shè)計變更的范疇，必須按設(shè)計變更處理，而不能以現(xiàn)場簽證處理。設(shè)計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只須修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強設(shè)計變更管理，嚴格控制設(shè)計變更，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳后變更。嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標準，使工程造價得到有效控制。設(shè)計變更費用一般應控制在建安工程總造價的5%以內(nèi)，由設(shè)計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預備費的三分之一。本文著重討論施工圖完成以后設(shè)計變更的管理。二、設(shè)計變更產(chǎn)生的原因：1.修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；2.增減工程內(nèi)容；3.改變使用功能；4.設(shè)計錯誤、遺漏；5.提高合理化建議；6.施工中產(chǎn)生錯誤；7.使用的材料品種的改變；8.工程地質(zhì)勘察資料不準確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。由于以上原因所提出變更的有可能是建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位或監(jiān)理單位中的任何一個單位，有些則是上述幾個單位都會提出。三、設(shè)計變更的簽發(fā)原則：設(shè)計變更無論是由哪方提出，均應由項目部、商務(wù)部會同監(jiān)理部門、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過總師室確認后由設(shè)計部門發(fā)出相應圖紙或說明，并由項目部辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門付諸實施。但在審查時應注意以下幾點：1.確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可。2.一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價)與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。3.工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。4.設(shè)計變更應簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等。5.設(shè)計變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當，設(shè)計者考慮需提高或降低標準、設(shè)計漏項、設(shè)計失誤或其它原因。6.建設(shè)單位對設(shè)計圖紙的合理修改意見，應在施工之前提出。在施工試車或驗收過程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求。7.施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅決杜絕內(nèi)容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。四、設(shè)計變更的實施與費用結(jié)算設(shè)計變更的實施后，由項目部簽注實施意見，但應注明以下幾點：1.本變更是否已全部實施，若原設(shè)計圖已實施后，才發(fā)變更，則應注明。因牽扯到原圖制作加工、安裝、材料費以及拆除費。若原設(shè)計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費用。2.若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備、或已加工好但未安裝的成品、半成品，均應回收。由商務(wù)部會同施工單位編制結(jié)算單，按照標書或合同中的有關(guān)規(guī)定審核后做為結(jié)算的依據(jù)，此時也應注意以下幾點：1.由于施工不當，或施工錯誤造成的，正常程序相同，應注明原因，此變更費用不予處理，由施工單位自負，若對工期、質(zhì)量、投資效益造成影響的，還應進行反索賠。2.由設(shè)計部門的錯誤或缺陷造成的變更費用，以及采取的補救措施，如返修、加固、拆除所生的費用，由商務(wù)部與設(shè)計部門協(xié)商是否索賠。3.由于監(jiān)理部門責任造成損失的，應扣減監(jiān)理費用。4.設(shè)計變更應視作原施工圖紙的一部分內(nèi)容，所發(fā)生的費用計算應保持一致，并根據(jù)合同條款按國家有關(guān)政策進行費用調(diào)整。5.材料的供應及自購范圍也應同原合同內(nèi)容相一致。6.屬變更削減的內(nèi)容，也應按上述程序辦理費用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出的削減費用結(jié)算單。7.合理化建議也按照上面的程序辦理，獎勵、提成另按有關(guān)規(guī)定辦理。8.由設(shè)計變更造成的工期延誤或延期，則由項目部會同商務(wù)部按照有關(guān)規(guī)定處理，此處不再贅述。凡是沒有經(jīng)總師室、項目部和商務(wù)部認可并簽發(fā)的變更一律無效；若經(jīng)口頭同意的，事后應按有關(guān)規(guī)定補辦手續(xù)。

編制設(shè)計任務(wù)書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù)市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復。3.決策崗位總工程師：負責最后審查和簽發(fā)。主管崗位總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準設(shè)計任務(wù)書。協(xié)管崗位總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標。4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權(quán)。5.1介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。5.2介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。5.3分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃設(shè)計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設(shè)計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。5.10設(shè)計深度要求：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。5.11作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計任務(wù)書的跟蹤補充6.1在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。6.2當設(shè)計進入擴初階段時，甲方應重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。7.設(shè)計任務(wù)書應附以下附件7.1當?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。8.當設(shè)計任務(wù)書編進設(shè)計招標書時，部分章節(jié)與招標書有所重復，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。

設(shè)計委托1.作業(yè)目的設(shè)計工作是建設(shè)項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。2.主管崗位總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。協(xié)管崗位總經(jīng)濟師，總工程師：審閱合同草稿，提出修改意見。主辦崗位設(shè)計管理：按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。土地中標，規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案的中標單位已確定，設(shè)計任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。設(shè)計委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設(shè)工程設(shè)計合同》和《工程勘察設(shè)計廉政責任書》等格式文件和附件。本主辦崗位負責填寫，主管崗位審核后交設(shè)計單位征求意見。因格式合同是設(shè)計單位提供的，所以設(shè)計單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。本主辦崗位嚴格按中標單位的投標承諾填寫格式文本中的空格，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準確表達甲方意圖的條款應劃除。除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：設(shè)計費應留有10～15%在竣工驗收后支付?，F(xiàn)場配合服務(wù)應參與的范圍包括：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設(shè)計修改、設(shè)計的優(yōu)化、深化和補充、設(shè)計簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。設(shè)計成果的權(quán)屬：應明確成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計單位承諾本設(shè)計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復用于其他任何項目。設(shè)計質(zhì)量保險：應有詳細條款保證因設(shè)計錯誤導致甲方損失時，甲方能及時合理地得到保險理賠。如甲方指定設(shè)計人員擔任設(shè)計總負責人或工種負責人的，設(shè)計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。限額設(shè)計的指標：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。設(shè)計單位的違約責任：如逾期交圖、設(shè)計錯誤、超限額指標、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失的，應承擔的