房地產(chǎn)資金的籌集

房地產(chǎn)資金的籌集一、房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)信貸資資金的構(gòu)成及及籌集(一)房地產(chǎn)信信貸資金的概概念信用是商品經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展到一定定階段的必然然產(chǎn)物，是在在貨幣發(fā)揮支支付手段職能能的基礎(chǔ)上產(chǎn)產(chǎn)生的。房地地產(chǎn)商品屬性性的確定和房房地產(chǎn)商品市市場(chǎng)的建立是是房地產(chǎn)信用用產(chǎn)生的前提提條件，通過(guò)過(guò)信用手段來(lái)來(lái)籌集房地產(chǎn)產(chǎn)資金能更好好地實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)資金的融融通，解決房房地產(chǎn)業(yè)的資資金需求。房房地產(chǎn)信貸，就就是銀行或房房地產(chǎn)信用機(jī)機(jī)構(gòu)通過(guò)各種種信用手段，把把動(dòng)員，籌集集起來(lái)的各種種房地產(chǎn)信用用資金，以償償還為條件暫暫時(shí)讓渡給房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)者和消消費(fèi)者使用的的一種借貸行行為。可見(jiàn)，房房地產(chǎn)信貸資資金就是以償償還為條件用用于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的資金。(二)房地產(chǎn)信信貸資金的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)信貸資金金是房地產(chǎn)金金融機(jī)構(gòu)向房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放放貸款所運(yùn)用用的資金，其其構(gòu)成我們可可以從分析房房地產(chǎn)信貸市市場(chǎng)人手。房房地產(chǎn)信貸市市場(chǎng)就是房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)生存。貸貸款業(yè)務(wù)所形形成的市場(chǎng)，是是信貸資金在在房地產(chǎn)業(yè)中中借貸關(guān)系的的總和。與其其他市場(chǎng)一樣樣，房地產(chǎn)信信貸市場(chǎng)由主主體與客體構(gòu)構(gòu)成，市場(chǎng)主主體即市場(chǎng)的的參與者，市市場(chǎng)客體即市市場(chǎng)交易的對(duì)對(duì)象。房地產(chǎn)產(chǎn)信貸市場(chǎng)的的主體（參與與者）可分為為債權(quán)人和債債務(wù)人兩大類類，具體而言言有以下幾類類，它們?cè)谛判刨J市場(chǎng)扮演演不同的角色色。1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在其開(kāi)發(fā)的的不同階段，分分別作為債權(quán)權(quán)人或債務(wù)人人出現(xiàn)。一般般而言，在開(kāi)開(kāi)發(fā)初期）需需要大量的資資金投入，開(kāi)開(kāi)發(fā)商自有資資金往往不足足，這時(shí)他就就會(huì)在金融市市場(chǎng)貸人資金金，成為債務(wù)務(wù)人；而到了了后期，隨著著投人的減少少及樓字預(yù)售售收入的增加加，開(kāi)發(fā)商又又會(huì)將暫時(shí)閑閑置的資金存存入銀行，成成為債權(quán)人。在在房地產(chǎn)信貸貸市場(chǎng)上、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)頻繁出現(xiàn)現(xiàn)，隨時(shí)調(diào)節(jié)節(jié)自己的資金金狀況。2．房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)是房地產(chǎn)資資金融通過(guò)程程中的中間組組織，承擔(dān)著著信貸資金籌籌集和發(fā)放工工作，既有銀銀行的金融機(jī)機(jī)構(gòu)，也有非非銀行金融機(jī)機(jī)構(gòu)。在房地地產(chǎn)信貸市場(chǎng)場(chǎng)上，當(dāng)房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)吸收各種住住房?jī)?chǔ)蓄存款款。單位建房房資金存款。住住房公積金存存款，住房生生產(chǎn)消費(fèi)基金金存款。房地地產(chǎn)企業(yè)存款款。房地產(chǎn)管管理部門(mén)存款款時(shí)，作為債債務(wù)人出現(xiàn)；；房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)將各類類存款集中起起來(lái)，以債權(quán)權(quán)人的身份向向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)。消費(fèi)費(fèi)者提供貸款款。房地產(chǎn)金金融機(jī)構(gòu)作為為融資中介，既是債權(quán)人又是債務(wù)人，一方面吸收存款，另一方面發(fā)放貸款，從而融通房地產(chǎn)資金，同時(shí)也體現(xiàn)了國(guó)家宏觀的貨幣政策。3．房地產(chǎn)商品品的消費(fèi)者消費(fèi)者在房地產(chǎn)產(chǎn)信貸市場(chǎng)上上主要作為債債務(wù)人出現(xiàn)。由由于低收入與房地產(chǎn)產(chǎn)商品價(jià)高的的矛盾，消費(fèi)費(fèi)者往往需要要借助金融機(jī)機(jī)構(gòu)的信貸援援助才能購(gòu)房房。隨著我國(guó)國(guó)房改的推進(jìn)進(jìn)，今后各銀銀行對(duì)消費(fèi)者者購(gòu)房的貸款款額將大大增增加。當(dāng)然，當(dāng)當(dāng)消費(fèi)者還未未購(gòu)房而進(jìn)行行住房?jī)?chǔ)蓄時(shí)時(shí)，是作為債債權(quán)人提供信信貸資金。4.中央銀行或或地方的金融融管理機(jī)構(gòu)由于房地產(chǎn)業(yè)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中占有較大的的比重，而且且住房問(wèn)題是是關(guān)系到一國(guó)國(guó)國(guó)計(jì)民生的的大事，所以以，對(duì)之加強(qiáng)強(qiáng)管理十分必必要。中央銀銀行通常會(huì)通通過(guò)利率政策策，貨幣政策策及一些行政政措施來(lái)干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)信貸貸市場(chǎng)。如美美國(guó)的聯(lián)邦住住宅貸款銀行行系統(tǒng)由政府府充當(dāng)保證人人，從私人來(lái)來(lái)源吸收資金金，以此為建建筑住宅和購(gòu)購(gòu)買住宅提供供貸款，同時(shí)時(shí)政府機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)個(gè)人的住宅宅提供保險(xiǎn)或或保證，充當(dāng)當(dāng)無(wú)條件償還還貸款的保證證者和保險(xiǎn)者者。日本的住住宅金融公庫(kù)庫(kù)通過(guò)郵政存存款、保健年年金。國(guó)民年年金等形式融融通長(zhǎng)期低息息資金向房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)放。（三）房地產(chǎn)信信貸資金的籌籌集房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)的規(guī)模和發(fā)發(fā)展速度是由由房地產(chǎn)信貸貸資金來(lái)源狀狀況所決定的的，因此多方方籌集房地產(chǎn)產(chǎn)信貸資金是是發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的基礎(chǔ)礎(chǔ)。1.政策性房地地產(chǎn)銀行資金金的籌集政策策性銀行是以以國(guó)家政策為為指導(dǎo)，以計(jì)計(jì)劃管理為手手段，在特定的業(yè)務(wù)范范圍內(nèi)，直接接或間接地從從事政策性融融資活動(dòng)的金金融機(jī)構(gòu)。目目前，國(guó)構(gòu)理理論界對(duì)我國(guó)國(guó)建立政策性性房地產(chǎn)銀行行尚有爭(zhēng)論，但但我們認(rèn)為從從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的一般般理論及國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我我國(guó)應(yīng)當(dāng)設(shè)立房房地產(chǎn)政策性性專門(mén)金融機(jī)機(jī)構(gòu)，類似日日本的住房金金融公庫(kù)。巴巴西的國(guó)家往往房銀行。房房地產(chǎn)政策性性銀行的資金金運(yùn)作總格局局是取之于房房，用之于房房，業(yè)務(wù)開(kāi)展應(yīng)應(yīng)克服商業(yè)化化傾向，以保保本微利為原原則，不向社社會(huì)直接組織儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款和單單位存款，其其資金來(lái)源主主要有：(1)國(guó)家財(cái)政政基本建設(shè)資資金；(2)預(yù)算內(nèi)行行政事業(yè)單位位住房基金；；(3)預(yù)算內(nèi)行行政事業(yè)單位位出售公房回回收的資金及及住房租賃保保證金；(4)職工住房房公積金；?(5)發(fā)行地方方住房建設(shè)債債券籌集的資資金；(6)國(guó)際金融融機(jī)構(gòu)向地方方政府提供的的住房貸款資資金；(7)政策性住住房信貸。這這些資金都是是以特定行政政命令為前提提來(lái)籌集的，帶帶有一定的強(qiáng)強(qiáng)制性。2.商業(yè)銀行房房地產(chǎn)信貸資資金的籌集對(duì)商業(yè)銀行行而言，信貸貸資金主要由由以下幾個(gè)部部分組成：即即自有資金。各各類存款。借借人資金。同同業(yè)往來(lái)資金金。發(fā)行債券券或存單。國(guó)國(guó)外借款等。目目前我國(guó)工、農(nóng)農(nóng)。中。建四四家商業(yè)銀行行還開(kāi)展政策性住房房信貸業(yè)務(wù)，所所以其信貸資資金來(lái)源還包包括集資款項(xiàng)項(xiàng)。個(gè)人住房公積積金、住房合合作社存款和和保證金等款款項(xiàng)。(1)自有資金金自有資金是是商業(yè)銀行進(jìn)進(jìn)行信用貨幣幣活動(dòng)的本錢錢，是其他負(fù)負(fù)債業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，分為兩個(gè)個(gè)部分：一是是國(guó)家撥入資資金或其他股股東投入形成成的部分；二二是商業(yè)銀行行在經(jīng)營(yíng)中資資金增值部分分的銀行留成成部分。在國(guó)國(guó)外，許多商商業(yè)銀行都是是通過(guò)股份制制形式設(shè)立的的，其自有資資本包括股本本、資本盈余余。未分配利利潤(rùn)、準(zhǔn)備金金。一般自有資資本在銀行總總資產(chǎn)中的比比例不超過(guò)10％，但它是是銀行可以獨(dú)獨(dú)立自主運(yùn)用用的最穩(wěn)定可可靠的信貸資資金來(lái)源，是是銀行吸收外外來(lái)資金的基基礎(chǔ)，與非自自有資金相比比，具有穩(wěn)定定性、增值性性、安全性。(2)各類存款款房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)吸收的的存款是其信信貸資金的最最大來(lái)源，一一般占商業(yè)銀銀行資金來(lái)源源的70％以上。商商業(yè)銀行為迎迎合存款人的的不同需要，開(kāi)開(kāi)辦了各種各各具特色的存存款種類。按按不同標(biāo)準(zhǔn)，可可將存款分為為不同種類，如如按存款主體體可分為各級(jí)級(jí)政府部門(mén)存存款、企事業(yè)業(yè)單位存款、個(gè)個(gè)人存款；按按存款用途可可分為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存存款、基金存存款、個(gè)人住住房?jī)?chǔ)蓄存款款；按提取存存款的方式可可分為定明存存款、活期存存款、儲(chǔ)蓄存存款。3．借人資金（1）同業(yè)拆借借資金。同業(yè)業(yè)拆借資金是是房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)為解決決頭寸不足而而向其他銀行行或金融機(jī)構(gòu)構(gòu)拆人的短期期資金，短的的只有幾個(gè)小小時(shí)，長(zhǎng)的一一般不超過(guò)三三個(gè)月。同業(yè)業(yè)拆借活動(dòng)可可促進(jìn)資金的的橫向流通，調(diào)調(diào)劑銀行短時(shí)時(shí)間內(nèi)的資金金余缺。（2）向中央銀銀行借款或再再貼現(xiàn)。銀行行在信貸資金金不足時(shí)，可可向中央銀行行借款或向中中央銀行申請(qǐng)請(qǐng)?jiān)儋N現(xiàn)未到到期的票據(jù)，以以獲得資金來(lái)來(lái)源。中央銀銀行向商業(yè)銀銀行貸款的種種類可按期限限和用途分為為年度性、季季節(jié)性。月拆拆性貸款和再再貼現(xiàn)貸款四四種。4．同業(yè)往來(lái)資資金房地產(chǎn)企企業(yè)之間。房房地產(chǎn)企業(yè)與與其他企業(yè)間間資金往來(lái)和和貨幣收付都都是通過(guò)銀行行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)結(jié)算，這就引引起銀行間互互為代收、代代付款項(xiàng)，這這種代收代付付一般經(jīng)銀行行之間的聯(lián)行行往來(lái)進(jìn)行清清算，在清算算之前，由于于代收和代付付金額時(shí)間的的差異性，有有時(shí)會(huì)有一部部分匯差資金停停留，可將之之視為一項(xiàng)資資金來(lái)源。5．發(fā)行金融債債券和出售可可轉(zhuǎn)讓大額定定期存單金融融債券是金融融機(jī)構(gòu)為籌措措資金而向居居民個(gè)人發(fā)行行的債務(wù)憑證證，當(dāng)銀行信信貸資金緊張張時(shí)，經(jīng)中央央銀行批準(zhǔn)，可可以發(fā)行一定定數(shù)量的金融融債券，籌集集資金，用于于發(fā)放利率較較高的特種貸貸款。金融債債券的發(fā)放方方式多種，即即可以面向社社會(huì)，也可以以只面對(duì)企業(yè)業(yè)；既可以發(fā)發(fā)行短期債券券，也可以發(fā)發(fā)行長(zhǎng)期債券券；既可以發(fā)發(fā)行可轉(zhuǎn)讓債債券，又可以以發(fā)行不可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓債券。具具體的發(fā)行方方式應(yīng)根據(jù)銀銀行一定時(shí)期期的信貸計(jì)劃劃和資金狀況況而定。金融融債券的利率率較銀行存款款利率高，不能能提前兌現(xiàn)，但但可在二級(jí)市市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，信信用程度高，投投資風(fēng)險(xiǎn)較小小，對(duì)投資者者有很大的吸吸引力?？赊D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓大額定期期存單是金融融機(jī)構(gòu)發(fā)放的的定額定期存存款憑證，存存單可以轉(zhuǎn)讓讓。抵押，在在一定期限后后可以隨時(shí)到到銀行兌現(xiàn)，利利率一般略高高于銀行同期期存款利率。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)而言，發(fā)發(fā)行金融債券券和出售可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓大額定期期存單，資金金成本高于銀銀行存款，對(duì)對(duì)此有兩種方方法解決：一一是提高貸款款利率，用高高收益彌補(bǔ)高高成本；二是是降低債券和和存單利率，同同時(shí)用優(yōu)惠政政策來(lái)加以彌彌補(bǔ)，如證券券投資者優(yōu)先先購(gòu)買住房、優(yōu)優(yōu)先使用土地地并給予一定定的價(jià)格優(yōu)惠惠等。6．國(guó)外借款房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)可以積極創(chuàng)創(chuàng)造條件爭(zhēng)取取國(guó)際資本，增增加自身資金金來(lái)源。吸引引外資的形式式有：（1）在國(guó)外金金融市場(chǎng)上發(fā)發(fā)行金融債券券；（2）吸收國(guó)外外貸款，包括括外國(guó)政府貸貸款，國(guó)際金金融組織貸款款、國(guó)際商業(yè)業(yè)銀行貸款等等。7．其他除上述述幾種主要來(lái)來(lái)源外，房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在辦理一些些中間業(yè)務(wù)過(guò)過(guò)程中，可以以占用一部分分客戶的資金金作為自己的的資金來(lái)源。例如，通過(guò)辦理代客買賣有價(jià)證券、代收款項(xiàng)、信用證、承兌票據(jù)等業(yè)務(wù)，占用客戶的資金；通過(guò)同業(yè)間代理業(yè)務(wù)，占用同業(yè)和其他金融機(jī)構(gòu)的資金等。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資金的的籌集（一）房地產(chǎn)企企業(yè)投資的概概念房地產(chǎn)投投資是以資金金作為資本，購(gòu)購(gòu)建房地產(chǎn)，以以謀取收益的的自主經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)。按投資資主體的不同同，可分為國(guó)國(guó)家投資、企企業(yè)投資，個(gè)個(gè)人投資、外外商投資。我我們這里介紹紹的主要是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投投資。由于房房地產(chǎn)本身所所具備的物理理及經(jīng)濟(jì)特征征，房地產(chǎn)企企業(yè)投資也表表現(xiàn)出區(qū)別其其他投資的固固有特征：一是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)、投資額大大，使其前期期可行性研究究工作顯得尤尤為重要。二是由于土土地資源的不不可再生性，以以及人類發(fā)展展對(duì)土地、房房屋的需求日日益增長(zhǎng)，使使房地產(chǎn)投資資具有保值和和增值作用，成成為可抵御通通貨膨脹沖擊擊的具有強(qiáng)大大吸引力的投投資項(xiàng)目。三三是房地產(chǎn)投投資受制因素素多。房地產(chǎn)產(chǎn)投資活動(dòng)必必須嚴(yán)格遵守守國(guó)家的現(xiàn)有有政策法令、規(guī)規(guī)章制度，國(guó)國(guó)家的統(tǒng)一計(jì)計(jì)劃指導(dǎo)和管管理，所以說(shuō)，房房地產(chǎn)投資易易受國(guó)家宏觀觀調(diào)控的影響響。四是房地產(chǎn)產(chǎn)投資對(duì)金融融業(yè)的依賴極極大。一般的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目資金一半半以上依靠金金融業(yè)提供的的貸款，所以以風(fēng)險(xiǎn)也極大大。（二）房地產(chǎn)企企業(yè)投資資金金的籌集房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資金是是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為進(jìn)行房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。經(jīng)經(jīng)營(yíng)和從事有有關(guān)配套服務(wù)務(wù)活動(dòng)所使用用的資金。我我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金金除部分來(lái)源源于財(cái)政、主主管部門(mén)撥入入和企業(yè)在開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中的積累資金外外，絕大部分分是企業(yè)自行行籌集的。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資金的的來(lái)源渠道有有：1.自有資金指指財(cái)政、主管管部門(mén)元償投投入資金和企企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中積累累形成的資金金。具體來(lái)說(shuō)說(shuō)有：(1)財(cái)政撥入入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基基金：財(cái)政部門(mén)根根據(jù)國(guó)家基本本建設(shè)計(jì)劃和和房地產(chǎn)投資資計(jì)劃，將一一部分資金撥付付給房地產(chǎn)企企業(yè)無(wú)償使用用，這部分資資金的具體撥撥付和管理由建設(shè)銀銀行經(jīng)辦。(2)主管部門(mén)門(mén)撥入開(kāi)發(fā)基基金房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主主管部門(mén)根據(jù)據(jù)城市建設(shè)綜綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃撥給企業(yè)無(wú)無(wú)償使用的配配套資金，這這部分資金來(lái)來(lái)源于收取的的城市維護(hù)稅稅和城市市政政建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)。(3)企業(yè)投資資人最初投入入的資金和開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中積積累的資金房房地產(chǎn)企業(yè)成成立之初投資資人會(huì)以貨幣幣或?qū)嵨镄问绞竭M(jìn)行原始資資本的投入。在在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)中，企企業(yè)可按國(guó)家家規(guī)定留存收收益，提取公公積金、公益益金等。2.向銀行貸款款包括向銀行申請(qǐng)請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資資金貸款和以以其擁有或已已在開(kāi)發(fā)的不不動(dòng)產(chǎn)作抵押押，向金融機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期期貸款。3.發(fā)行房地產(chǎn)產(chǎn)債券4.發(fā)行房地產(chǎn)產(chǎn)股票5.預(yù)收定金包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)按照合合同或協(xié)議規(guī)規(guī)定向購(gòu)房單單位和個(gè)人預(yù)預(yù)收的購(gòu)房定定金，以及向向委托開(kāi)發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目的單單位預(yù)收開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)資金。6.引進(jìn)外資充充分利用國(guó)際際市場(chǎng)，吸引引外國(guó)資本進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)或與外資資進(jìn)行共同開(kāi)開(kāi)發(fā)、分享利利潤(rùn)。7.其他如在結(jié)結(jié)算中形成的的各種應(yīng)付款款項(xiàng)。其他單單位投入的聯(lián)聯(lián)合開(kāi)發(fā)資金金等等。三、居民個(gè)人住住房資金的籌籌集過(guò)去，我國(guó)實(shí)行行福利型住房房分配制度，居居民只要交納納少量的房租就可解解決住房間題題。如今，住住房商品化的的推進(jìn)使得廣廣大居民自己己掏錢購(gòu)買住住房已成為住住房消費(fèi)的主主流。但與之之相矛盾的是是我國(guó)居民普普通收入過(guò)低低，因此如何何多方籌集購(gòu)購(gòu)房資金將成成為倍受們關(guān)關(guān)注的問(wèn)題。（一）居民個(gè)人人購(gòu)房資金的的籌集居民在在購(gòu)房時(shí)如自自有資金不足足，可通過(guò)下下列渠道籌集集1.向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房抵抵押貸款抵押貸款是指銀銀行或其他金金融機(jī)構(gòu)在借借款人提供一一定的財(cái)產(chǎn)作作為還款物質(zhì)質(zhì)保證的前提提下向借款人人提供的貸款款。如果借款款人到期不能能償還貸款，則則貸款人根據(jù)據(jù)法律規(guī)定有有權(quán)變賣抵押押財(cái)產(chǎn)，清償償貸款人的貸貸款本息。我我國(guó)目前居民民要獲得住房房抵押貸款可可根據(jù)《中國(guó)國(guó)人民銀行個(gè)個(gè)人住房管理理辦法》（銀銀發(fā)【1998】第190號(hào)）文中的的規(guī)定向商業(yè)業(yè)銀行和住房房?jī)?chǔ)蓄銀行申申請(qǐng)貸款。貸貸款有兩種：：一是商業(yè)性貸貸款，另一種種政策性貸款款。前者的貸貸款對(duì)象較廣廣，后者則主主要是為參加加住房公積金金的職工購(gòu)買買住房而開(kāi)設(shè)設(shè)的專項(xiàng)政策策性低息貸款款。抵押貸款款的還款方式式主要是固定定等額還款。近近一兩年來(lái)，一些城市出現(xiàn)了較新的抵押貸款形式，如公積金抵押貸款加上商業(yè)銀行抵押貸款而組成組合抵押貸款、保證保險(xiǎn)抵押貸款、分期抵押貸款、全額抵押貸款、抵押貸款壽險(xiǎn)等，居民購(gòu)房可根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇適合自己的方式。2.向私人借款款私人借貸也稱民民間信貸，是是我國(guó)居民習(xí)習(xí)慣采用的一一種籌資方式式，主要有兩兩種：一種是是城鄉(xiāng)居民個(gè)個(gè)人間的借貸貸活動(dòng),如向親戚朋朋友、同事借借錢；另一種種是私人地下下錢莊、“小金庫(kù)”的借貸活動(dòng)動(dòng)。與銀行信信貸相比。私私人借貸有以以下特點(diǎn):一是比較分分散。私人借借貸是居民相相互間的借貸貸活動(dòng)，元固固定場(chǎng)所，發(fā)發(fā)生頻繁，同同一人可能既既是債權(quán)人又又是債務(wù)人。二是利率形形式多樣，利利率水平差異異性大。私人人借貸的利率率形式與高低低是由借貸關(guān)關(guān)系雙方自行行商定，我國(guó)國(guó)法律對(duì)此沒(méi)沒(méi)有具體的規(guī)規(guī)定。三是較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)便、快捷。借借貸雙方只要要自愿達(dá)成協(xié)協(xié)議就可進(jìn)行行，比到銀行行借款簡(jiǎn)單、迅迅速，而且私私人借貸一般般是在雙方較較為熟悉的情情況下展開(kāi)，所所以我國(guó)居民民個(gè)人籌款往往往首先想到到私人借款。四是私人借借款易引發(fā)糾糾紛，管理困困難。私人借借款沒(méi)有統(tǒng)一一的規(guī)范，往往往只憑口頭頭承諾或只簽簽訂簡(jiǎn)單的借借據(jù)就發(fā)生借借款關(guān)系，因因此，隨時(shí)間間的推移，對(duì)對(duì)于借貸的數(shù)數(shù)額、期限、利利率。還款辦辦法往往模糊糊不清，甚至至故意違約，由由此引發(fā)的糾糾紛眾多。而而且，由于法法律上無(wú)這方方面的詳細(xì)規(guī)規(guī)定，要對(duì)私私人惜款進(jìn)行行管理及糾紛紛處理十分困難難。私人借款款在我國(guó)房地地產(chǎn)金融市場(chǎng)場(chǎng)還不發(fā)達(dá)的的情況下，是是居民購(gòu)房資金的的重要來(lái)源渠渠道之一，今今后應(yīng)引導(dǎo)其其走向公開(kāi)化化、組織化，同同時(shí)，居民在在私人借貸中中應(yīng)盡可能簽簽訂詳細(xì)的書(shū)書(shū)面協(xié)議，以以避免日后糾糾紛。3.典當(dāng)?shù)洚?dāng)業(yè)是我國(guó)傳傳統(tǒng)的民間金金融行業(yè)之一一，解放后逐逐漸消失，近近10年來(lái)隨金融融業(yè)的發(fā)展又又逐漸興起。典典當(dāng)是指出當(dāng)當(dāng)人將其擁有有所有權(quán)的物物品作抵押，向向承典人融通通資金，并在在一定期限內(nèi)內(nèi)贖回當(dāng)物的的一種融資行行為。舊時(shí)典典當(dāng)多為窮苦苦人因生活元元著落而把衣衣物或貴重物物品作抵押，向向承典人融通通資金，而在在現(xiàn)代，往往往富人、個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)戶或企業(yè)業(yè)為解決一時(shí)時(shí)生活或生產(chǎn)產(chǎn)資金不足而而進(jìn)行典當(dāng)。居民購(gòu)購(gòu)房資金不足足時(shí)，可通過(guò)過(guò)典當(dāng)其所有有的動(dòng)產(chǎn)或不不動(dòng)產(chǎn)，獲得典金，從從而實(shí)現(xiàn)籌資資的目標(biāo)，待待日后資金充充足時(shí)，再贖贖回。4.集資建房和和合作建房集資建房和合作作建房屬于住住房資金的直直接融資方式式，是世界上上許多國(guó)家廣廣為采用的解解決居民住房房問(wèn)題的籌資資辦法。(1)兩者的含含義及區(qū)別集資建房是指居居民共同出資資，統(tǒng)一建設(shè)設(shè)，按出資額額統(tǒng)一分配住房的建房房方式。合作作建房則是指指居民參加住住房合作組織織后，按照一一定的合作組組織條件逐步步取得住房的的建房方式。這這兩種建房方方式一般都是是在政府和單單位的支持下下，面對(duì)社會(huì)會(huì)中低收入階階層或單位職職工展開(kāi)的。居居民個(gè)人取得得的是不完全全產(chǎn)權(quán)，出租租，出售住房房受事先有關(guān)關(guān)條件限制。這這兩種建房方方式大體相同同，但在運(yùn)作作上存在區(qū)別：一是籌集方式不不同。集資建建房的資金一一般是居民一一次性付清，數(shù)數(shù)額較大；合合作建房則是是滾動(dòng)方式，居居民往往只交交一小部分就就可取得住房房，但供款期期長(zhǎng)。二是組織形式不不同。集資建建房的組織一一般是臨時(shí)成成立，集資房建成分配配完成后組織織就解散；合合作建房則是是組建長(zhǎng)期存存在的住房合作社，不不斷吸收新社社員，不斷建建房。三是產(chǎn)權(quán)歸屬不不同。集資建建房的產(chǎn)權(quán)主主要?dú)w個(gè)人所所有；而合作建房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可歸個(gè)人人。合作社，或或兩者共有，情情況較復(fù)雜。近幾年來(lái)，我我國(guó)各企事業(yè)業(yè)單位集資房房。合作房建建了不少，大大大改善了居居民的生活條條件。目前，由由于集資建房房中問(wèn)題較多多，國(guó)家已取消集集資建房，允允許合作建房房方式存在。(2)住房合作作社合作建房的組織織形式主要是是住房合作社社，它是經(jīng)有有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的，由城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民和職工工為解決自身身住房困難自自愿參加的，不不以盈利為目目的的公益性性合作經(jīng)濟(jì)組組織，具有法法人資格。我我國(guó)目前的住房合作社社主要有社會(huì)會(huì)型、系統(tǒng)型型、危房改造造型、單位型型四種。我國(guó)居民一一般只要具備備以下四個(gè)條條件就可參加加住房合作社社：①具有當(dāng)?shù)爻浅擎?zhèn)常住戶口口；②家庭收人為為中低收入水水平的住房困困難戶，無(wú)房房戶或危房戶戶；③具有一定的的自有建房資資金；④承認(rèn)并愿意意遵守合作社社章程，且經(jīng)經(jīng)所在單位同同意。住房合作社的資資金來(lái)源渠道道有：①社員一次性性交納或分期期交納的建房房資金；②社員個(gè)人的的住房公積金金；③政府和所在在單位的資助助；④合作建房專專項(xiàng)貸款；⑤社員個(gè)人或或合作社的其其他合法收入。從國(guó)際范圍圍來(lái)看住房合合作社都是在在自助原則指指導(dǎo)下建立和和發(fā)展起來(lái)的的；并受到社社會(huì)的保護(hù)。我我國(guó)情況也與與其他國(guó)家一一樣，盡管今今后要走上住住房商品化的的道路，但住住房遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單單經(jīng)濟(jì)意義上上的商品，國(guó)國(guó)家提供必要要的資助和社社會(huì)保障都是是必不可少的的，因此住房房合作社的作作用不可低估估。四、房地產(chǎn)證券券在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)中，股票和和債券是籌集集資金的重要要手段，它能能在短時(shí)期內(nèi)內(nèi)，迅速籌集集大量資金。房房地產(chǎn)證券是是房地產(chǎn)業(yè)利利用資本市場(chǎng)直直接融資的重重要工具，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)及房地地產(chǎn)企業(yè)而言，均是是房地產(chǎn)資金金籌集的一條條重要渠道。（一）房地產(chǎn)債債券1.房地產(chǎn)債券券的分類房地地產(chǎn)債券是為為了籌措房地地產(chǎn)資金而發(fā)發(fā)行的借款信信用憑證，是是證明債券持持有人有權(quán)向向發(fā)行人取得得預(yù)期收入和和到期收回本本金的一種證證書(shū)。房地產(chǎn)產(chǎn)債券的種類類繁多，可按按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行分類，其其中最主要。最最常見(jiàn)的一種種是按發(fā)行主主體的不同分分為房地產(chǎn)政政府債券、房地產(chǎn)產(chǎn)金融債券、房房地產(chǎn)企業(yè)債債券。（1）房地產(chǎn)政政府債券指政政府為發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)而向向社會(huì)發(fā)行的的債券，也稱稱公債。主要要包括中央政政府，地方政政府和政府機(jī)機(jī)構(gòu)面向社會(huì)會(huì)發(fā)行的債券券。目前我國(guó)國(guó)發(fā)行的房地地產(chǎn)政府債券券多為地方政政府向社會(huì)發(fā)發(fā)行的債券，其其目的主要是是為創(chuàng)辦開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和為住宅宅建設(shè)籌集資資金。如上海海市住宅建設(shè)設(shè)債券就是由由上海市公積積金管理中心心負(fù)責(zé)發(fā)行、使使用和償還，由由上海市人民民政府擔(dān)保的的，凡新分配配公有新舊住住房的住戶都都要認(rèn)購(gòu)住宅宅建設(shè)債券，才才能獲得住房房使用權(quán)。不不論哪一級(jí)政政府發(fā)行的債債券，都是建建立在以權(quán)力力為基礎(chǔ)的國(guó)國(guó)家信用之上上的債券。政政府通過(guò)發(fā)行行房地產(chǎn)債券券可以集聚一一部分閑散資資金，集中用用于一些大型型的土地開(kāi)發(fā)發(fā)和住房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，也可可以作為發(fā)展展房地產(chǎn)的啟啟動(dòng)資金。房房地產(chǎn)債券本本身具有顯著著的專項(xiàng)負(fù)債債與專項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的特征，可可分為住房建建設(shè)債券和投投資債券兩類類。（2）房地產(chǎn)金金融債券指由由銀行或其他他非銀行金融融機(jī)構(gòu)發(fā)行的的債券，是金金融機(jī)構(gòu)籌集集房地產(chǎn)信貸貸資金的渠道道之一。我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)金融融債券的發(fā)展展歷史較為短短暫，這種籌籌資方式還不不普遍，只有有部分城市開(kāi)開(kāi)發(fā)和商品房房建設(shè)方面發(fā)發(fā)行了短期金金融債券。（3）房地產(chǎn)企企業(yè)債券即公司債券，是是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)債券中最常常見(jiàn)的一種，指指房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為廠籌集長(zhǎng)長(zhǎng)朋資金而發(fā)發(fā)行的債券。我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)債券主要要有住房建設(shè)設(shè)債券、土地地開(kāi)發(fā)債券、房房地產(chǎn)投資債債券、危房改改造債券、小小區(qū)開(kāi)發(fā)債券券、住房有獎(jiǎng)獎(jiǎng)債券等。2.房地產(chǎn)債券券的特點(diǎn)(1)發(fā)行總額額大、票面利利率較高房地地產(chǎn)業(yè)本身就就是耗資巨大大，風(fēng)險(xiǎn)收益益均較高的行行業(yè)，所以其其債券具有總總額大、利率率高的特點(diǎn)。(2)期限長(zhǎng)債債券按償還期期限的不同可可分為短期債債券。中期債債券和長(zhǎng)期債債券。償還期期限不超過(guò)一一年的為短期期債券，1一10年為中期債債券，10年以上為長(zhǎng)長(zhǎng)期債券。由由于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資周期長(zhǎng)長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢的行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)，所以房地地產(chǎn)企業(yè)都傾傾向于發(fā)行中中長(zhǎng)期債券，以以獲取長(zhǎng)期資資金。(3)可與購(gòu)房房相結(jié)合房地地產(chǎn)債券的發(fā)發(fā)行可采取與與購(gòu)房結(jié)合的的形式，居民民購(gòu)買債券可可以不還本付付息，到期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為購(gòu)房的預(yù)預(yù)付款，補(bǔ)差差價(jià)后，以實(shí)實(shí)物形式還給給債權(quán)人住房房，或債權(quán)人人享有一定購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠的形形式。這種方方式既能促進(jìn)進(jìn)債券的銷售售，又能加快快解決居民住住房問(wèn)題。(4)房地產(chǎn)債債券較安全，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小房地產(chǎn)產(chǎn)本身具有保保值、增值性性，所以即便便房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)破產(chǎn)清算，清產(chǎn)核核資后也有可可觀的破產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)，可彌補(bǔ)補(bǔ)債權(quán)人的部部分損失。當(dāng)當(dāng)然，當(dāng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不景氣時(shí)，房房地產(chǎn)價(jià)格也也會(huì)一落千丈丈，這時(shí)債券券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加加大。3.房地產(chǎn)債債券的發(fā)行（1）發(fā)行市場(chǎng)場(chǎng)主體的構(gòu)成成房地產(chǎn)債券的發(fā)發(fā)行是指發(fā)行行人將經(jīng)過(guò)法法定程序?qū)徟膫蛏缟鐣?huì)公眾進(jìn)行行發(fā)售的行為為。債券的發(fā)發(fā)行要在債券券發(fā)行市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行，房地產(chǎn)產(chǎn)債券的發(fā)行行市場(chǎng)主體有有債券發(fā)行者者、債券認(rèn)購(gòu)購(gòu)者及債券承承銷者。債券發(fā)行者：是是債券發(fā)行的的主體，資金金的需求者，也也是債務(wù)人，如如政府、企業(yè)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)均可成為發(fā)發(fā)行人。債券認(rèn)購(gòu)者：是是認(rèn)購(gòu)債券的的人，包括政政府、企事業(yè)業(yè)單位、居民民個(gè)人、金融融機(jī)構(gòu)、國(guó)外外投資者等等等，是資金的的供給者，即即債權(quán)人。債券承銷者：是是代理債券發(fā)發(fā)行者發(fā)行債債券的中介人人，如銀行、證證券公司、信信托投資公司司等。債券的的發(fā)行人為保保證債券的順順利發(fā)行，往往往借助于有有發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，并并有許多分支支機(jī)構(gòu)的證券券承銷商來(lái)辦理理銷售業(yè)務(wù)。（2）債券的發(fā)發(fā)行要素債券的發(fā)行額，指指一次發(fā)行某某種債券的總總額，主要由由發(fā)行者所需需資金的數(shù)量量、信用等級(jí)級(jí)、債券種類類、市場(chǎng)購(gòu)買買力大小等因因素綜合決定定。有些國(guó)家家對(duì)不同債券券的最高發(fā)行行額有法律規(guī)規(guī)定。債券的票面利率率，即名義利利率，指?jìng)嫔纤d載明的利息率率，主要由債債券的期限、信信用級(jí)別、利利息支付方式式和通貨膨脹脹走勢(shì)等因素素決定。我國(guó)國(guó)各種債券的的利息率，是是對(duì)照同期限限銀行儲(chǔ)蓄存存款利率而定定。國(guó)庫(kù)券和和金融債券的的利率較同期期銀行儲(chǔ)蓄存存款利率稍高高一點(diǎn)，企業(yè)業(yè)債券利率可可以比定期儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款利率率高40%。券面金額，指房房地產(chǎn)債券每每張券面上所所標(biāo)明的金額額，由投資者者的購(gòu)買能力力和企業(yè)的發(fā)發(fā)行成本而定定。償還期限，指房房地產(chǎn)債券從從發(fā)行日到償償還本息的這這段時(shí)間，主主要由發(fā)行人人使用資金的的周轉(zhuǎn)期。市市場(chǎng)利率發(fā)展展趨勢(shì)。債券券流通市場(chǎng)的的發(fā)達(dá)程度以以及投資人的的投資意向等等因素決定。根根據(jù)我國(guó)有關(guān)關(guān)規(guī)定，只有有長(zhǎng)期債券才才能打破所籌籌集資金的投投放范圍限制制，既可以把把資金充當(dāng)企企業(yè)所需的流流動(dòng)資金，也也可以充當(dāng)固固定資金。我我國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)行的債債券一般是中中長(zhǎng)期債券。計(jì)息方法和還本方式，計(jì)息方式有單利。復(fù)利和貼現(xiàn)計(jì)息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國(guó)房地產(chǎn)債券多采用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。發(fā)行價(jià)格指?jìng)l(fā)行時(shí)每張債券的實(shí)際出售價(jià)格。發(fā)行價(jià)格可高于、等于或低于票面金額，分別稱為溢價(jià)發(fā)行、平價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行。發(fā)行價(jià)格高低取決于發(fā)行人的信用狀況。利息收入高低、利息的計(jì)算方法、派息次數(shù)、市場(chǎng)利率水平和市場(chǎng)管制因素等。我國(guó)房地產(chǎn)債券多數(shù)采用平價(jià)發(fā)行（3）房地產(chǎn)債債券的發(fā)行方方式債券的發(fā)行方式式按有無(wú)中介介機(jī)構(gòu)參與可可分為直接發(fā)發(fā)行（自銷）和和間接發(fā)行（代代理發(fā)行）；；按債券的發(fā)發(fā)行對(duì)象可分分為公募和私私募兩種。一是直接發(fā)行。指指發(fā)行者自身身承擔(dān)和辦理理債券發(fā)行過(guò)過(guò)程中的一切切業(yè)務(wù)。采取取這種方式，發(fā)發(fā)行成本低，社社會(huì)影響面小小，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大。適用于于發(fā)行范圍有有限，發(fā)行量量較小的房地地產(chǎn)債券。二是間接發(fā)行。指指發(fā)行者委托托證券中介機(jī)機(jī)構(gòu)公開(kāi)發(fā)售售債券，由承承銷商負(fù)責(zé)辦辦理債券發(fā)行行的有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)占根據(jù)承銷銷商承擔(dān)責(zé)任任的不同又可可分為代銷與與包銷兩種。三是私募發(fā)行。指指面向少數(shù)特特定的投資人人發(fā)售債券，如如對(duì)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)。與發(fā)行單單位往來(lái)密切切的工商企業(yè)業(yè)。發(fā)行單位位內(nèi)部職工等等。私募發(fā)行行的費(fèi)用低，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，能迅迅速集資，但但難以轉(zhuǎn)讓。一般私募發(fā)行債券多采用自銷方式。四是公募發(fā)行。面面向市場(chǎng)上大大量的非特定定投資人發(fā)售售債券，該方式發(fā)行行費(fèi)用較高，發(fā)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大，工工作量大，但但債券比較容容易上市轉(zhuǎn)讓讓。公募發(fā)行行債券大多采采用間接發(fā)行行方式。（4）房地產(chǎn)企企業(yè)債券的發(fā)發(fā)行程序第一，達(dá)成發(fā)行行債券的決議議或決定。房房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)行債券，首首先董事會(huì)或或職工代表大大會(huì)就債券的的發(fā)行總額、券券面金額、發(fā)發(fā)行價(jià)格、率率、發(fā)行日期期償還期限和和方式等達(dá)成成決議。第二，提出發(fā)行行申請(qǐng)與批準(zhǔn)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)行債券券要按發(fā)行規(guī)規(guī)模向國(guó)務(wù)院院證券管理部部門(mén)提出申請(qǐng)請(qǐng)，并提交公公司債券募集集辦法。資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和和驗(yàn)資報(bào)告等等文件，國(guó)務(wù)務(wù)院證券管理理部門(mén)根據(jù)公公司法的規(guī)定和和國(guó)務(wù)院確定定的公司債券券發(fā)行規(guī)模等等，對(duì)公司的的申請(qǐng)予以審審批。第三，發(fā)布募集集公告。房地地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按按照規(guī)定公告告?zhèn)l(fā)行章章程和辦法，內(nèi)內(nèi)容包括企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理簡(jiǎn)簡(jiǎn)況。企業(yè)自自有資產(chǎn)凈值值、發(fā)行債券券的目的，企企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益益預(yù)測(cè)，債券券發(fā)行總面額額、還本付息息方式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任等。第四，確定定承銷商。經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)可以發(fā)發(fā)行房地產(chǎn)債債券之后，房房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)與證券經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂代代理發(fā)行協(xié)議議。協(xié)議內(nèi)容容包括：代理理內(nèi)容、承銷銷方式、實(shí)施施步驟、雙方方職責(zé)等。第五，發(fā)行債券券。房地產(chǎn)企企業(yè)根據(jù)法定定內(nèi)容印制債債券，并選擇擇適當(dāng)時(shí)機(jī)發(fā)發(fā)行債券，籌籌資期滿，將將實(shí)際情況填填寫(xiě)有關(guān)報(bào)告告送主管部門(mén)門(mén)備案。4.房地產(chǎn)債券券的信用評(píng)級(jí)級(jí)信用評(píng)級(jí)是是對(duì)發(fā)行者在在一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)或發(fā)行某期期證券時(shí)的還還本付息能力作作評(píng)估，用以以衡量投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)信信用評(píng)級(jí)可使使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和和經(jīng)營(yíng)管理公公開(kāi)化、社會(huì)會(huì)化有利于投投資者選擇投投資對(duì)象和共共同監(jiān)督。一一個(gè)企業(yè)公開(kāi)開(kāi)發(fā)行債券應(yīng)應(yīng)該自覺(jué)地向向證券評(píng)級(jí)部部門(mén)申請(qǐng)?jiān)u級(jí)級(jí)。根據(jù)債券券風(fēng)險(xiǎn)程度的的大小，債券券的級(jí)別由高高到低可分為十個(gè)等等級(jí)，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十級(jí)。信用用評(píng)級(jí)是確定定債券發(fā)行價(jià)價(jià)格的重要參參考，通常由由專門(mén)的評(píng)級(jí)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)完成成。(二)房地產(chǎn)股股票1.房地產(chǎn)股票票概念房地產(chǎn)股票是股股份制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為籌集集資金，發(fā)展展房地產(chǎn)業(yè)的的需要，發(fā)給給股東作為投投資入股憑證證，并借以取取得股息和紅紅利的一種有有價(jià)證券。2.房地產(chǎn)股票票的特點(diǎn)房地產(chǎn)股票作為為特殊行業(yè)的的股票，既有有與一般工商商企業(yè)股票的的共性特點(diǎn)，如如基本的“三性”特性、發(fā)行行程序、上市市交易種類、利利益分配順序序等，又有本本行業(yè)的一些些特殊性。(1)股本總額額大房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是資金密集集型產(chǎn)業(yè)，所所需投資巨大大，因而房地地產(chǎn)股份企業(yè)業(yè)發(fā)行的股票票總股本往往往數(shù)額巨大，有有時(shí)高達(dá)十幾幾億元，幾十十億元。(2)房地產(chǎn)股股票收益較高高，升值較快快土地資源的的有限性和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的壟斷性性，導(dǎo)致土地地價(jià)格呈上升升趨勢(shì)，因而而房地產(chǎn)商品品的增值性較較大，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)較高，房房地產(chǎn)股票的的收益也會(huì)比比一般股票高高，升值較快快，對(duì)投資者者極具吸引力力。(3)房地產(chǎn)股股票資信較高高，市場(chǎng)穩(wěn)定定房地產(chǎn)商品品價(jià)值巨大，且且有保值、升升值性，使得得擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的企業(yè)資信信隨之抬高，股股票價(jià)格一般般不會(huì)隨市場(chǎng)場(chǎng)的波動(dòng)而大大起丈落。3.房地產(chǎn)股票票的類別房地產(chǎn)股票可按按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行分類，其其中最主要的的是按股東權(quán)權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度的不不同，分為優(yōu)優(yōu)先股股票，普普通股股票。普通股股票是基基本的股票，也也是股份公司司最重要的一一種股票。這這種股票在公公司利潤(rùn)的分分配和剩余財(cái)財(cái)產(chǎn)的分配方方面只享有一一般的，普通通的權(quán)利，而而無(wú)特殊的優(yōu)優(yōu)先權(quán)利。普普通股股東有有出席股東大大會(huì)權(quán)、提案案權(quán)、選舉權(quán)權(quán)、表決權(quán)、公公司經(jīng)營(yíng)管理理權(quán)、控告罷罷免董事權(quán)、檢檢查審閱賬冊(cè)冊(cè)權(quán)、優(yōu)先承承購(gòu)新股權(quán)等等權(quán)利。在股股份公司里，普普通股持有者者實(shí)際上才是是真正的股東東，并對(duì)公司司的資產(chǎn)享有有最終所有權(quán)權(quán)。購(gòu)買的普普通股股份越越多，占有公公司的份額就就越大，對(duì)公司司控制程度就就越高。股份份公司剛成立立時(shí)，一般都都要首先發(fā)行行普通股。普普通股收益不不固定，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。優(yōu)先股股票是相相對(duì)于普通股股而言的一種種股票，是指指在公司利潤(rùn)潤(rùn)的分配和剩剩余財(cái)產(chǎn)的分分配上較普通通股更為優(yōu)越越的一種股份份。優(yōu)先股股股息一般較為為固定，股息息收益有優(yōu)先先保障權(quán)，其其風(fēng)險(xiǎn)小于普普通股股票。但但優(yōu)先股股東東不能直接參參加公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理和享享受相應(yīng)的權(quán)利，許許多優(yōu)先股可可轉(zhuǎn)換為普通通股，在不能能轉(zhuǎn)換時(shí)，可可享受優(yōu)惠認(rèn)認(rèn)購(gòu)普通股的的權(quán)利。房地地產(chǎn)股票還可可以按是否記記名，分為記記名股票。不不記名股票；按有無(wú)無(wú)栗面金額，分分為有面值股股票和無(wú)面值值股票；按股股票是否帶有表決決權(quán)，分為多多權(quán)股票和無(wú)無(wú)權(quán)股票。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)可以根據(jù)企企業(yè)的不同時(shí)時(shí)期。不同的的經(jīng)營(yíng)情況需需要，選擇發(fā)發(fā)行不同的股股票，以滿足足自己的資金金需求和投資資人的需中?4.房地產(chǎn)股票票的發(fā)行(1)發(fā)行房地地產(chǎn)股票的情情形房地產(chǎn)股份公司司在以下情形形下可發(fā)行股股票：一是募集設(shè)立時(shí)時(shí)公司通過(guò)發(fā)發(fā)行股票籌集集開(kāi)業(yè)資金；；二是已設(shè)立的股股份公司為追追加投資，擴(kuò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模模而發(fā)行新股股股票；三是在企業(yè)法定定公積金轉(zhuǎn)作作資本配股，股股票派息分紅紅。股票分割割時(shí)發(fā)行新股股票；四是把企業(yè)債券券轉(zhuǎn)化為企業(yè)業(yè)股票時(shí)要發(fā)發(fā)行新股票；；(2)房地產(chǎn)股股票發(fā)行市場(chǎng)場(chǎng)主體的構(gòu)成成房地產(chǎn)股票發(fā)行行市場(chǎng)主體主主要由發(fā)行股股票的股份公公司。投資者者，證券公司司構(gòu)成。其中中發(fā)行公司是是資金的需求求者，它根據(jù)據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀狀況及市場(chǎng)情情況決定發(fā)行行股票的種類類，數(shù)量、方方式等；投資資者是資金的的供給者，可可根據(jù)各自的的偏好、對(duì)股股票的了解及及股市波動(dòng)情情況決定購(gòu)買買對(duì)象；證券券公司是資金金融通的中介介人，受發(fā)行行人委托辦理理股票的發(fā)行行工作。(3)房地產(chǎn)股股票的發(fā)行方方式房地產(chǎn)股票的發(fā)發(fā)行方式與債債券基本相同同，既可以公公開(kāi)發(fā)行，也也可以內(nèi)部發(fā)發(fā)行；既可以以直接發(fā)行，也也可以間接發(fā)發(fā)行。間接發(fā)發(fā)布可采取代代銷或包銷方方式。我國(guó)人人民銀行規(guī)定定，內(nèi)部發(fā)行行或定向發(fā)行的股票，可可以由發(fā)行股股票的企業(yè)（公公司）直接發(fā)發(fā)行，也可委委奪金融機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)行、公開(kāi)發(fā)發(fā)行的股票，一一般不能自己己發(fā)行，必須須委牛金融機(jī)機(jī)構(gòu)代理發(fā)行行，只有這樣樣才符合公平平、公開(kāi)、公公正原則。(4)發(fā)行價(jià)格格房地產(chǎn)股票的發(fā)發(fā)行價(jià)格是指指房地產(chǎn)股份份公司在募集集股份資本或或發(fā)行新股時(shí)時(shí)，將股票公公開(kāi)出售時(shí)所所采用的價(jià)格格，也就是投投資季認(rèn)購(gòu)股股票時(shí)所支付付的價(jià)格。股股票發(fā)行價(jià)格格通常由發(fā)行行公司根據(jù)月月票面額。股股市行情和其其他有關(guān)因素素決定。股票票的發(fā)行價(jià)格格可以與股票票的面額一致致，但多數(shù)情情況下不一致致。股票價(jià)格格一般有三種種：等價(jià)即是以股票的票票面額為發(fā)行行價(jià)格，也稱稱為平價(jià)發(fā)行行或面額發(fā)行行。等價(jià)發(fā)行行簡(jiǎn)單易行。股股票容易推銷銷，但無(wú)從取取手股票溢價(jià)價(jià)收入，一般般在股票的初初次發(fā)行或在在股東內(nèi)部分分?jǐn)傇鲑Y的情情況下采用。市價(jià)即是以本公司股股票在流通市市場(chǎng)上買賣的的實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)確定定的股票發(fā)行行價(jià)格。選用用市價(jià)發(fā)行股股票，考慮了了股票的現(xiàn)行行市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)對(duì)投資者也有有較大的吸引引力，它是目目前世界各國(guó)國(guó)最為普遍和和常用的股票票發(fā)行方式。中間價(jià)即是以市價(jià)和等等價(jià)的中間值值確定的股票票發(fā)行格。這這種價(jià)格的確確定必須經(jīng)過(guò)過(guò)股東大會(huì)特特別決議認(rèn)可可。我國(guó)公司司法規(guī)定，股股票發(fā)行價(jià)格格可以等于或或高于票面金金額但不得低低于票面金額額。(5)房地產(chǎn)股股票的發(fā)行程程序房地產(chǎn)股份公司司在設(shè)立時(shí)發(fā)發(fā)行股票與增增資時(shí)發(fā)行新新股的程序上上有所不同。第一,設(shè)立時(shí)發(fā)發(fā)行股票的程程序。①提出募集股份份申請(qǐng)。房地地產(chǎn)股份公司要要向社會(huì)公開(kāi)開(kāi)發(fā)行、募集集股份，須向向國(guó)務(wù)院證券券管理部門(mén)遞遞交募股申請(qǐng)請(qǐng)并報(bào)送以下下文件：批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立公司的的文、公司章章程、經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)算書(shū)、發(fā)起起人的姓名或或名稱、認(rèn)購(gòu)購(gòu)的股份數(shù)、出出資種類及驗(yàn)驗(yàn)資證明、招招股說(shuō)明書(shū)，代代收股款銀行行的名稱和地地址。承銷機(jī)機(jī)構(gòu)名稱和有有關(guān)協(xié)議。②公告招股說(shuō)明明書(shū)，制作認(rèn)認(rèn)股書(shū)，簽訂訂承銷協(xié)議和和代收股款協(xié)協(xié)議。募股申申請(qǐng)獲批準(zhǔn)后后，發(fā)起人應(yīng)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向社會(huì)會(huì)公告招股說(shuō)說(shuō)明書(shū)，內(nèi)容容包括公司章章程、發(fā)起人人認(rèn)購(gòu)的股份份數(shù)、每股票票面金額和發(fā)發(fā)行價(jià)格、起起止期限、認(rèn)認(rèn)股人的權(quán)利利和義務(wù)等等等，同時(shí)，制制作認(rèn)股書(shū)。我我國(guó)不允許股股份公司自己己發(fā)行股票，發(fā)發(fā)起人向社會(huì)會(huì)公開(kāi)募集股股份，應(yīng)與證證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)簽訂協(xié)議，由證券經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)承銷股股票，并與銀銀行簽訂代收收股款協(xié)議，由由銀行代收認(rèn)認(rèn)股人繳納的的股款。③招認(rèn)股份，繳繳納股款。④召開(kāi)創(chuàng)立大會(huì)會(huì)，選舉董事事會(huì)、監(jiān)事會(huì)會(huì)。⑤辦理設(shè)立登記記，交割股票票。第二，增資發(fā)行行新股的程序序。①股東大會(huì)作出出發(fā)行新股的的決議。②由董事會(huì)向國(guó)國(guó)務(wù)院授權(quán)的的部門(mén)或省級(jí)級(jí)人民政府申申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)，屬于向社社會(huì)公開(kāi)募集集的，須經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)院證券管管理部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)。③向社會(huì)公開(kāi)發(fā)發(fā)行新股時(shí)，必必須公告新股股招股說(shuō)明書(shū)書(shū)和財(cái)務(wù)