xx住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告書

第一章總論一、工程概況(一)工程名稱：“一品〞住宅小區(qū)(二)工程建立單位：省上好家房地產(chǎn)開發(fā)(三)工程負(fù)責(zé)人：譚軍亭(四)建立地點(diǎn)：地處市建立路與街之間、新園路西側(cè)，通過建立路可與市城市主干道新星路、吉星路、育才路對(duì)接，進(jìn)而輻身全城。該地屬城市規(guī)劃功能布局—“南政、北工、中商〞中的“南政〞板塊，是“南政〞板塊的城東區(qū)。(五)建立規(guī)模：用地總面積：11762平方米(約18畝).建筑總面積41911.38平方米，其中：住宅面積29596.58平方米(多層住宅面積16030.82平方米、小高層住宅面積13565.76平方米)、商業(yè)面積5863.5平方米、地下室面積5927.6平方米(不計(jì)容積率)、物業(yè)配套用房面積523.7平方米。層數(shù)：本工程建擬17+F1的板式小高層住宅一棟、6+1F多層住宅二棟，6+1F多層商住樓五棟。規(guī)劃指標(biāo)值如下：建筑密度：44.3%容積率：3.06綠化率：30.1%二、工程可行性研究的依據(jù)與研究圍(一)工程可行性研究編制依據(jù)1、土地成交確認(rèn)書2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等3、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求4、國(guó)家計(jì)委、建立部聯(lián)合頒發(fā)的?建立工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?(第二版)5、?“一品〞工程詳細(xì)規(guī)劃?6、有關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)7、?城市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)那么?8、?城市居住區(qū)綠化規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)?9、?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?10、?住宅設(shè)計(jì)規(guī)?11、?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?12、?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?13、?城市道路設(shè)計(jì)規(guī)?(GJJ3-90)14、?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?15、省建立廳湘建［2006］330號(hào)?關(guān)于頒發(fā)(省建筑工程計(jì)價(jià)方法?及有關(guān)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)的通知16、省建立廳?關(guān)于頒發(fā)(建立工程計(jì)價(jià)暫行方法)的通知?17、工程單位提供的有關(guān)技術(shù)根底資料18、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查(二)工程可行性研究圍本報(bào)告對(duì)工程建立的必要性、經(jīng)濟(jì)的合理性、技術(shù)的可行性、實(shí)施的可能性等方面進(jìn)展了綜合性的研究論證，為工程的決策和開發(fā)建立提供依據(jù)。主要研究容有：1、工程建立背景與必要性2、市場(chǎng)調(diào)查與需求分析3、現(xiàn)狀與建立條件分析4、建立規(guī)模與建立容5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、進(jìn)度控制與工程建立方案7、投資估算與資金籌措8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)1、總占地面積：11716平方米。2、總建筑面積：41911.38m2，其中：住宅面積29596.58平方米(多層住宅面積16030.82平方米、小高層住宅面積13565.76平方米)、商業(yè)面積5863.5平方米、地下室面積5927.6平方米(不計(jì)容積率)、物業(yè)配套用房面積523.7平方米。3、總層數(shù)：17+1F、6+1F4、總戶數(shù)：199戶5、建筑容積率〔不包括地下室〕：3.066、停車場(chǎng)車位數(shù)：107個(gè)7、小區(qū)綠化率：30.1%8、建立工期：20個(gè)月9、總投資額：7677萬元10、收入總額：10158萬元11、營(yíng)業(yè)稅金及附加：566萬元12、利潤(rùn)總額：1915萬元13、所得稅：152萬元14、凈利潤(rùn)：1763萬元15、投資利潤(rùn)率：23%16、凈現(xiàn)值：1146萬元17、財(cái)務(wù)部收益率：24.17%18、動(dòng)態(tài)投資回收期：2.68年四、研究結(jié)論與建議(一)研究結(jié)論：1、在城區(qū)新建本工程符合市城市擴(kuò)建的開展規(guī)劃。工程區(qū)域的各項(xiàng)水、電、氣、通訊、道路等市政配套設(shè)施具備，為工程的開發(fā)建立提供了良好的外部環(huán)境。2、本工程建立對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)開展、提升城市品位具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3、本工程根據(jù)地域特點(diǎn)主要以三房二廳戶型住宅為主，從市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來分析,本工程銷售市場(chǎng)前景廣闊。4、本工程為盡可能地利用有效的土地資源，消防、環(huán)保、節(jié)能、通訊、平安等配套措施考慮充分，設(shè)計(jì)合理，技術(shù)可行。5、經(jīng)測(cè)算，本工程可實(shí)現(xiàn)收入10158萬元，凈利潤(rùn)1146萬元，投資回報(bào)23%，動(dòng)態(tài)投資回收期2.68年，經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)方案可行。6、經(jīng)分析：本工程盈虧保本點(diǎn)為銷售收入79.7%；財(cái)務(wù)部收益率為24.17%，高于銀行現(xiàn)行貸款利率，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(二)建議：1、建立單位必須落實(shí)好工程建立資金籌措方案，按時(shí)提供建立資金，確保工程如期竣工。2、建立單位必須嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)方案，擬聘高水準(zhǔn)的施工承包隊(duì)伍及監(jiān)理公司，以確保本工程工程質(zhì)量到達(dá)優(yōu)良。3、規(guī)施工操作程序，嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理，在確保平安生產(chǎn)的前提下講求速度與效益。4、為了保證資金回籠較快，到達(dá)工程順利開發(fā)，取得最大的投資利潤(rùn)，建議在工程開發(fā)的前期工作中，要加強(qiáng)市場(chǎng)籌劃。5、在開發(fā)過程中必須嚴(yán)格控制本錢和費(fèi)用，利用好政策。6、工程建成后，實(shí)行規(guī)物業(yè)管理。以上研究說明，本工程建立方案可行，但建立單位須關(guān)注工程建立過程中的風(fēng)險(xiǎn)防與控制。第二章工程建立單位評(píng)價(jià)一、建立單位根本情況省上好家房地產(chǎn)開發(fā)系原省正安房地產(chǎn)開發(fā)變更公司名稱而來，公司于2008年5月在市工商局設(shè)立登記，設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本800萬元，經(jīng)變更現(xiàn)有注冊(cè)資金2000萬元，法人代表譚軍亭，現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級(jí)；營(yíng)業(yè)圍：房地產(chǎn)開發(fā)。該公司2008年開發(fā)“然雅苑〞、“領(lǐng)秀家園〞兩個(gè)住宅工程，累計(jì)開發(fā)面積近6萬平方米，總投資5530萬元；截止2009年12月，以上兩個(gè)工程累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7092萬元、利潤(rùn)1865萬元，目前住宅、車庫(kù)尚可銷售1248萬元。二、股東及股本情況公司現(xiàn)有注冊(cè)資本2000萬元人民幣，其具體情況如下：股本構(gòu)成及變更情況表單位：萬元、%股東設(shè)立時(shí)出資200910股權(quán)轉(zhuǎn)讓200912變更后貨幣比例貨幣比例貨幣比例譚軍亭48060%+12075%180090%曾立平32040%-320王旦+20025%20010%合計(jì)80010120001三、組織構(gòu)造及管理者素質(zhì)省上好家房地產(chǎn)開發(fā)是一家私營(yíng)股份制某公司，實(shí)行公司法人治理機(jī)制，采用總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司下設(shè)綜合部、工程部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷籌劃部等四個(gè)主要職能部室?，F(xiàn)有員工18人，其中：中高級(jí)職稱人員16人，且都具有房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)從業(yè)經(jīng)歷。股東成員表性別年齡學(xué)歷職稱職務(wù)從事專業(yè)年限譚軍亭男35本科高級(jí)經(jīng)濟(jì)師執(zhí)行董事9年王旦男35本科工程師總經(jīng)理工程師12年公司法人代表兼執(zhí)行董事譚軍亭，本科學(xué)歷，1991年參加地區(qū)醫(yī)藥采購(gòu)公司工作；2003年以股份公司形式成立市恒旺醫(yī)藥，譚軍亭于2007年涉足房地產(chǎn)開發(fā)，先后成功開發(fā)了“然雅苑〞、“領(lǐng)秀家園〞兩個(gè)住宅工程。豐富的工作經(jīng)歷與較廣博的知識(shí)構(gòu)造，使其具有較高的企業(yè)管理經(jīng)歷，同時(shí)從其成功的事業(yè)歷程，其務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)且富有開拓精神,使其能領(lǐng)導(dǎo)著企業(yè)蒸蒸日上的向前開展。第三章工程建立背景、條件、必要性一、工程建立背景(一)地域優(yōu)勢(shì)市位于省中部，原為地區(qū)，1999年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤地建市，現(xiàn)轄婁星區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、冷水江市、漣源市、雙峰縣和新化縣，市域總面積8117平方公里，總?cè)丝?16萬，市本級(jí)城市人口44萬。地理位置優(yōu)越，交通便利，湘黔鐵路、洛湛鐵路在此交匯于此，上瑞高速公路潭邵段公路、320國(guó)道、207國(guó)道及即將修建的婁新高速、二廣高速貫穿其中，使成為我國(guó)江南地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。礦產(chǎn)資源豐富，素有“世界銻都〞、“百里煤海〞和“有色金屬之鄉(xiāng)〞的美譽(yù)，是省的能源、原材料供給基地，是全省承東啟西，連南接北的中心要地。市2003年至2007年連續(xù)五年的GDP增長(zhǎng)率保持在10%以上，其中2007年全市GDP到達(dá)449.51億元,增幅15.2%，比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系模型，城市GDP增長(zhǎng)率大于8%時(shí)，房地產(chǎn)開展步入快車道。市近年保持高速開展的GDP、不斷提升的居民購(gòu)置力、以及隨著城市輻射力的增強(qiáng)，農(nóng)村城市化的提速等，給市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的開展空間。近五年來，市房地產(chǎn)業(yè)快速開展，但市場(chǎng)空置率卻保持在較低水平，具體情況如下：市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表單位：萬平方米、元/平方米、億元、%2006年2007年2008年全市商品房施工面積213.7342.8278全市商品房竣工量69.0389.5121全市商品房銷售面積60.3598113施工面積/銷售面積3.543.502.46全市商品房銷售金額12.131416全市房屋空置面積9.44712全市房屋空置率12.917.049.38全市房屋均價(jià)113514581593(二)政策環(huán)境2001年，省人民政府批準(zhǔn)了市人民政府搬遷工程，并把該工程視為省重點(diǎn)工程。市政府根據(jù)形勢(shì)需要，相應(yīng)提出了“南移北擴(kuò)〞開展方針，市迎來一個(gè)城市建立大開展機(jī)遇；經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的漣鋼年產(chǎn)200萬噸超薄板帶鋼生產(chǎn)線已建成投產(chǎn)，全省著名大型民營(yíng)企業(yè)三一重工分廠、省綜合類排名第二的五江化工集團(tuán)等企業(yè)落戶于市。特別是近幾年，國(guó)家、省、市、區(qū)接連投資各種工程達(dá)數(shù)十億元，道路建立、廣場(chǎng)建立、公園建立、供水供電建立、綠化、美化、亮化、交通、市場(chǎng)面貌煥然一新，根據(jù)市近、中、遠(yuǎn)三期開展規(guī)劃以及“一區(qū)三片六個(gè)組團(tuán)〞的開展宏圖及市城區(qū)創(chuàng)立省級(jí)園林城市所做出的努力。按照市十一五規(guī)劃，在此期間，城區(qū)面積要從34平方公里增加到42平方公里，城市人口從32萬增加到50萬，居民的住房面積由25.6平米/人增加到36平米/人，在這幾年住房需求空間極為廣闊。二、工程建立的必要性1、符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)開展政策和信貸支持方向。我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)雖然飽受爭(zhēng)議，中央也針對(duì)目前房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)過高的實(shí)際情況，發(fā)出了調(diào)控的聲音，但作為中部崛起的城市之一，從全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平衡量，都處于一個(gè)價(jià)格洼地。并且居民住房建立確實(shí)成為國(guó)家擴(kuò)大需，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)開展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。改善居住條件是城鎮(zhèn)居民的普遍愿望，而通過培育住宅消費(fèi)、開展住宅建立不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的開展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)時(shí)機(jī)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展。因此，2008年末以來國(guó)家不斷投放大量信貸資金支持住宅建立，并在政策和稅費(fèi)方面鼓勵(lì)和支持面向城鎮(zhèn)居民的住宅小區(qū)建立，同時(shí)，銀行也積極開發(fā)居民購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，以刺激和啟動(dòng)住宅消費(fèi)，因此，本工程建立與國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略是完全相符的。2、作為一個(gè)新興的開展城市，近年來房地產(chǎn)迅猛開展，目前已根本形成五大板塊，即城北開發(fā)區(qū)板塊、九龍板塊、火車站板塊、婁南板塊及婁東板塊，且各板塊各具特色，城北開發(fā)區(qū)板塊有顯著的圍繞工業(yè)廠礦開發(fā)的特色，九龍板塊凸現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)特色；火車站板塊突出交通樞紐特色；城南板塊是政治特色；城東板塊是以良好的文化氣氛為特色。本工程處在城南板塊的城東位置，將以其舒適、現(xiàn)代、時(shí)尚的獨(dú)特工程魅力，彌補(bǔ)了城南板塊的缺乏，提升了建立路的建筑品質(zhì)。3、隨著市城區(qū)的改擴(kuò)建，對(duì)城市規(guī)劃和城市品位的要求會(huì)越來越高，“一品〞住宅小區(qū)工程本身所具有的“簡(jiǎn)約、現(xiàn)代〞將極大的改善城市環(huán)境，增強(qiáng)了城市的效勞功能，提高了城市的居住質(zhì)量，擴(kuò)大了城市人口的居住容量，促進(jìn)了康居小區(qū)的上檔次建立。4、通過固定資產(chǎn)投資建立的建成，可以帶動(dòng)我市鋼鐵、建材、建筑、輕工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的開展。同時(shí)對(duì)調(diào)整投資構(gòu)造，調(diào)解住房供需矛盾都具有現(xiàn)實(shí)必要性。“一品〞住宅小區(qū)工程的建成，可安置住戶200戶，對(duì)這一板塊的居住，商貿(mào)、文化的開展，顯然有著重要意義。三、工程地理位置優(yōu)勢(shì)(一)工程地址：“一品〞工程位于市建立路與新園路交匯處，是城南新區(qū)隨吉星南路的拉通后的開發(fā)最熾熱的中心地帶，教育資源方面有一中、一小、人文科技學(xué)院；醫(yī)務(wù)方面有中心醫(yī)院、康一馨老年醫(yī)院、市骨科醫(yī)院；商業(yè)方面有步步高商場(chǎng)、沃爾瑪超市；行政職能機(jī)關(guān)有建立局、國(guó)土局、規(guī)劃局；“一品〞住宅小區(qū)北臨城市道路建立路，通過建立路聯(lián)通的吉新路、新星路、育才路可四通八達(dá)，與城市各區(qū)域聯(lián)系快捷便利，與外界聯(lián)系十分方便，依山面水，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置較好。(二)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：“一品〞住宅小區(qū)工程位于市建立路與新園路交匯處，根據(jù)市近、中、遠(yuǎn)三期規(guī)劃以及“一區(qū)三片六個(gè)組團(tuán)〞的規(guī)劃，工程建立符合市總體規(guī)劃開展的方向。(三)交通優(yōu)勢(shì)：工程所在地為城市主干道建立路，本工程所在區(qū)域不到2公里是火車站，離市汽車南站的距離也不超過1.5公里，與外界聯(lián)系十分方便。(四)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：工程周邊省人文科技學(xué)院、一中、一小、八中，有市中心醫(yī)院、市建立局等單位。東伴珠山公園、南依水河，與文化廣場(chǎng)、婁星廣場(chǎng)、柏河公園等市民休閑廣場(chǎng)極近，周邊良好的文化氣氛，人氣、商氣，是住家、投資的首選。(五)用地優(yōu)勢(shì)：工程所在區(qū)域地形平整，南低北高，南北高差最大為6米，地質(zhì)構(gòu)造不復(fù)雜，環(huán)境、土質(zhì)具備了城市建立的要求。第四章市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)宏觀分析春賢同志在報(bào)告中提出，加快“3＋5〞城市群建立，擦亮了經(jīng)濟(jì)幅員。加快以長(zhǎng)株潭為中心，以一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑，包括、、、、在的“3＋5〞城市群建立，形成在中部崛起的主要力量，對(duì)經(jīng)濟(jì)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用將是前所未有的。同時(shí)從國(guó)家實(shí)施“中部崛起〞的戰(zhàn)略來看，省委、省政府緊緊抓住時(shí)機(jī)，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路的開展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開展逐年加快，2005-2007連續(xù)三年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過10%，“十五〞期間經(jīng)濟(jì)年均增速到達(dá)10.2%。今年在“工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略〞的推動(dòng)作用下，GDP保持了較快的開展勢(shì)頭增長(zhǎng)。2007年５月，省發(fā)改委公布了“３＋５〞城市群開展方略。目標(biāo)是到2010年，初步形成城市群體系架構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制和運(yùn)行模式，成為開展的主體區(qū)域、中部崛起的重要支撐，到2020年左右，建成全國(guó)具有重大影響的城市群。并且，要在４個(gè)方面形成城市群的強(qiáng)大支撐：推進(jìn)以布局協(xié)調(diào)、功能相濟(jì)為目標(biāo)的空間構(gòu)造優(yōu)化；推進(jìn)以統(tǒng)籌規(guī)劃、互聯(lián)成網(wǎng)為主線的設(shè)施共建；推進(jìn)以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、集群開展為方向的產(chǎn)業(yè)對(duì)接；推進(jìn)以江湖聯(lián)動(dòng)、綜合整治為核心的環(huán)保合作。

其規(guī)劃分為“三步走〞：第一步到2008年，初步建成‘３＋５’城市群主要設(shè)施一體化根本體系，整合各類市場(chǎng)資源，構(gòu)建區(qū)域大市場(chǎng)，啟動(dòng)跨區(qū)域企業(yè)重組，經(jīng)濟(jì)增幅高于全省水平的２％－３％，經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)１２％以上；第二步到2010年，初步形成設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、城鄉(xiāng)一體化格局，根本實(shí)現(xiàn)城市圈外的道路交通、公用通信網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化，圈地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入占全省的７０％左右，城鎮(zhèn)化率到達(dá)6０％；第三步到2020年，城市圈提前３－５年實(shí)現(xiàn)小康，成為我國(guó)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，成為全國(guó)具有重大影響的城市群。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市位于省中部，原為地區(qū)。1999年1月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷地區(qū)，設(shè)立地級(jí)市，轄婁星區(qū)、冷水江市、漣源市和雙峰、新化二縣，總面積8117平方公里，人口416萬，是湘通樞紐、工業(yè)重鎮(zhèn)、國(guó)家森林城市。城市現(xiàn)狀—開展中的：以氐星路(清泉酒店)為商業(yè)中心;以樂坪街(市政府)為老行政中心;以株山公園為文化中心;以漣鋼廠區(qū)(經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))為工業(yè)中心;以湘道、扶青南路為中心的新政務(wù)中心；2007年完成國(guó)生產(chǎn)總值449.51億元，同比增長(zhǎng)15.2%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)11565元，比上年增長(zhǎng)14.1%。2007年度工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)44.4％，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.9個(gè)百分點(diǎn)；目前，的城市經(jīng)濟(jì)開展迅速，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨向合理，人民經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步上升，南移北擴(kuò)的政府使得新區(qū)的重點(diǎn)工程陸續(xù)開工建立，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是利好消息。三、市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2009年，國(guó)家從土地、金融、稅收以及住房供給構(gòu)造等各個(gè)環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列宏觀措施力促房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定安康開展。市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，制定和實(shí)施了積極穩(wěn)健的配套措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，商品房建立和銷售協(xié)調(diào)開展，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，但住房供給構(gòu)造不太合理，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格控效果甚微，房?jī)r(jià)依然上行，房?jī)r(jià)偏高對(duì)中低收入家庭承受力弱。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

1、投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)：“十五〞期間，受城市規(guī)模擴(kuò)大、根底設(shè)施建立加快和房改政策的刺激，加上城市人口的增長(zhǎng)，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，大大推動(dòng)了城市住宅需求的擴(kuò)，市住宅開發(fā)投資總體保持高速增長(zhǎng)水平，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.51億元，年均增長(zhǎng)率37.22%,住宅投資的增長(zhǎng)說明“十五〞時(shí)期的住宅開展進(jìn)入了增長(zhǎng)期，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位明顯提升，居民的住房條件得到了改善。

2、住宅建立步伐加快，居住水平不斷提高：“十五〞期間，住宅建立已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)。“十五〞期末，我市城鎮(zhèn)住宅竣工面積約92.53萬平方米，平均每年建立18.5萬平方米。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的供求總量仍將保持不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

3、住宅價(jià)格水平偏低，增長(zhǎng)趨勢(shì)保持平衡：“十五〞期間商品住宅價(jià)格在全省仍維持較低水平，價(jià)格保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，價(jià)格上漲率較為平穩(wěn)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長(zhǎng)，住房貸款減少，個(gè)貸增長(zhǎng)較快：房地產(chǎn)開發(fā)貸款由2001年的36404萬元增長(zhǎng)率到2005年的80382萬元；而住房開發(fā)貸款從2001年的10571萬元降到2005年的8041萬元，下降了23.93%.住房制度商品化改革深化后，個(gè)人住房貸款是個(gè)人住房消費(fèi)的主要經(jīng)濟(jì)支撐?！笆濞暺陂g，房地產(chǎn)抵押貸款增長(zhǎng)率趨緩，貸款構(gòu)造優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。截止“十五〞期末，全市房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款金額為6.93億元，同比增長(zhǎng)率66.07%,其中用于個(gè)人住房貸款6.04億元，極大的促進(jìn)了住房市場(chǎng)的開展。

二、存在的問題：

市房地產(chǎn)的開展主要還存在一些問題，主要有以下幾點(diǎn)：

1、商品房供給構(gòu)造不合理，有效需求缺乏。從理論上講，房?jī)r(jià)的漲跌，其根本的動(dòng)力都是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲是房地產(chǎn)需求旺盛的結(jié)果，其結(jié)果主要表現(xiàn)在廣闊中低收入者住房需求釋放和可供給中低收入階層選擇房屋脫節(jié)，即中低價(jià)位商品住房供給量下降，高檔商品房供給量增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求構(gòu)造性矛盾有很大的關(guān)系，商品房構(gòu)造的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。

2、房地產(chǎn)的“虛假繁榮〞,損害房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。房地產(chǎn)的投資者由于無法獲得準(zhǔn)確的信息,只能依賴于其他人的行為和預(yù)期來形成自己的預(yù)期,從而選擇自己的行為策略。當(dāng)投資者批量購(gòu)入商品房,房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)因持續(xù)的購(gòu)房熱潮而不斷升溫,在從眾行為下,心里因素的誘導(dǎo)下，加上新聞媒體和某些政府行為的有意無意的導(dǎo)向作用,使得人們不斷參與購(gòu)置房地產(chǎn),最終可能導(dǎo)致將房?jī)r(jià)推向頂峰,導(dǎo)致房地產(chǎn)的虛假繁榮,同時(shí)刺激房地產(chǎn)投資者的更多投入。但事實(shí)上,商品房真正的消費(fèi)者并沒有增加,這必將造成供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié),最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無法協(xié)調(diào)、有秩序地開展。

3、房?jī)r(jià)上漲影響整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必將導(dǎo)致更多的消費(fèi)者通過長(zhǎng)期按揭的方式來滿足自己的住房需求,消費(fèi)者在辦理按揭的時(shí)候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收入水平預(yù)期未來的債務(wù)歸還能力,一旦將來實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期的水平,就很可能出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能歸還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣,社會(huì)上就會(huì)出現(xiàn)大批的“負(fù)資產(chǎn)者〞。信用渠道的阻滯和中斷,將會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家的金融平安和社會(huì)穩(wěn)定。

4、有效的需求缺乏。我市大局部商品房?jī)r(jià)格高出中低收入家庭的承受力，加上社會(huì)保障制度未有效建立，居民在子女教育、醫(yī)療等方面支出增大，同時(shí)由于工作壓力的增大，使人們?cè)谧》糠矫娴闹С鲲@得十會(huì)慎重，使得有效需求更顯缺乏。四、本工程市場(chǎng)分析(一)本工程產(chǎn)品特點(diǎn)本工程設(shè)計(jì)以該區(qū)域的自然、人文、商業(yè)等環(huán)境為背景，充分考慮周邊人群的生活、休閑等習(xí)性并溶入小區(qū)建立理念設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)本工程產(chǎn)品以130平方米戶型為主，占比達(dá)80%。該類產(chǎn)品具有獨(dú)立的廚衛(wèi)系統(tǒng)、人性化的空間布局、寧?kù)o而溫煦私密領(lǐng)域等特點(diǎn)，能讓客戶體驗(yàn)到總價(jià)適中、功能齊全的超值享受。(二)本工程的市場(chǎng)時(shí)機(jī)根據(jù)“一品〞工程前期市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)工程及工程自身特點(diǎn)調(diào)研、分析結(jié)論，通過對(duì)“一品〞工程進(jìn)展SWOT分析，可就本工程特點(diǎn)得出以下結(jié)論：優(yōu)勢(shì)點(diǎn)S→優(yōu)勢(shì)條件? 提前的工程籌劃、規(guī)劃、市場(chǎng)等方面的功課；? 屬新城區(qū)，受市場(chǎng)關(guān)注，未來升值潛力巨大；? 外來資源的引進(jìn)〔籌劃、規(guī)劃、物業(yè)管理〕；? 開發(fā)商具有的房開經(jīng)歷，且具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力；? 工程與交通主干道距離適宜；? 地形風(fēng)水好；劣勢(shì)點(diǎn)W→劣勢(shì)分析? 工程地塊較小，不易形成大規(guī)模的園林社區(qū)；? 目前周邊配套暫不成熟；時(shí)機(jī)點(diǎn)O→工程時(shí)機(jī)點(diǎn)? 市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)物業(yè)有需求，有空白點(diǎn)；? 市場(chǎng)物業(yè)管理好的工程較少；? 政府配套的日漸完善建立；難點(diǎn)T→外在威脅分析? 客戶對(duì)配套成熟的地段購(gòu)置欲望相對(duì)較高；? 未來兩年不可預(yù)見的宏觀政策威脅；? 單位集資房、聯(lián)建私房的影響；結(jié)論:在工程的諸多特性分析中，盡管賣點(diǎn)很多，但很多因素為區(qū)域各競(jìng)爭(zhēng)工程所共同擁有，只有找出工程獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展“差異化〞分析，并充分進(jìn)展發(fā)揮、利用優(yōu)勢(shì)，才能讓工程開發(fā)銷售做到事半功倍。鑒于此，工程的優(yōu)勢(shì)和宣傳重點(diǎn)應(yīng)該集中在以下方面：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)：利用地理優(yōu)勢(shì)，打造產(chǎn)品的唯一性和尊貴性，贏得市場(chǎng)；利用時(shí)機(jī)，克制劣勢(shì)：結(jié)合市場(chǎng)品質(zhì)物業(yè)主題文化物業(yè)的空白點(diǎn)，全面提高工程品質(zhì)，同時(shí)利用政府配套的即將建立，弱化本地段交通等方面的不利局面；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅：先在市場(chǎng)上樹立良好的形象，得到市場(chǎng)的認(rèn)可度，到達(dá)美譽(yù)度，處處都高人一步；減小劣勢(shì)，防止威脅：加快工程進(jìn)度，提前展示本案品質(zhì)，弱化劣勢(shì)對(duì)本案的影響。五、產(chǎn)品目標(biāo)客戶〔一〕客戶群特征1.市區(qū)樓盤多數(shù)客戶群來源于市中、高檔收入人群，周邊縣市人群：如官員、企事業(yè)單位〔稅務(wù)、電力、電信〕、大型企業(yè)管理層、商人等。2.城南客戶群主要來源于工薪階層、周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、少量市區(qū)有車一族；3.漣鋼區(qū)域客戶群主要為廠客戶；〔二〕客戶總結(jié)1.需要的是居家型物業(yè)，主要集中在三房為主，面積在130㎡左右；2.他們對(duì)園林的要求相對(duì)較低，山景水景是他們的首選；3.他們能夠承受的價(jià)格主要集中在1800元/㎡左右；4.他們喜歡的建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格為主；第五章工程營(yíng)銷策略一、價(jià)格策略本工程建立處于城南開發(fā)趨于成熟時(shí)期，開發(fā)商應(yīng)在充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)群體的心態(tài)根底上，以總價(jià)適中、性價(jià)比高、產(chǎn)品市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)，價(jià)格策略采取低開高走、小幅高頻振動(dòng)方式，以到達(dá)客戶—產(chǎn)品—市場(chǎng)的最正確匹配。二、營(yíng)銷策略抓住本工程位置特性、以周邊配套及市政設(shè)施優(yōu)勢(shì)、結(jié)合本工程設(shè)計(jì)特點(diǎn)，突出工程核心主題作為宣傳點(diǎn)。采取從周邊縣市有意向的大企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體等群體入手突破，走外圍向合圍的營(yíng)銷策略；組織方式聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司，由營(yíng)銷公司采用保險(xiǎn)銷售方式，實(shí)行主動(dòng)上門、逐戶攻關(guān)、重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面；廣告：靈活運(yùn)用電臺(tái)、短信、報(bào)紙及有選擇的戶外廣告。三、促銷價(jià)格制度促進(jìn)價(jià)格制度可根據(jù)市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)情況確定，一般用于產(chǎn)品投產(chǎn)初期，以較低價(jià)格、同等質(zhì)量、優(yōu)良的售后效勞擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。對(duì)于本住宅工程，為了爭(zhēng)奪客戶、擴(kuò)大影響面，可以采取低價(jià)投放市場(chǎng)。投產(chǎn)初期產(chǎn)品以較低價(jià)格出售，會(huì)對(duì)銷售收入產(chǎn)生影響，因此價(jià)格制定要合理，并應(yīng)采取相應(yīng)的本錢控制措施。在一定時(shí)期后，可根據(jù)產(chǎn)品銷售情況逐漸將產(chǎn)品價(jià)格提高到一定水平。第六章工程建立條件分析一、地形地質(zhì)條件現(xiàn)場(chǎng)地形平整，場(chǎng)地地基整體穩(wěn)定性較好，適宜本工程的建立，根據(jù)?建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)?GB50011-2001，市抗震設(shè)防烈度為6度，本工程按6度進(jìn)展抗震設(shè)計(jì)。二、建立地點(diǎn)及交通條件1、建立地點(diǎn)小區(qū)建立用地位于城市主干道建立路與路之間，新園路西側(cè)。2、交通動(dòng)輸條件是省中部地區(qū)，湘黔、洛湛鐵路交匯于，207國(guó)道、320國(guó)道、上瑞高速貫穿其中，為本工程原材料運(yùn)輸提供了交通運(yùn)輸保障。三、氣候及水文條件1、氣候條件市屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季更替清楚：春季多雨，夏季炎熱，秋季枯燥，冬季稍寒。全年平均氣溫16-17攝氏度，日照時(shí)間常年有1410-1620小時(shí)，無霜期有280天左右，年降雨量1300-1400毫米。2、工程地質(zhì)及水文條件勘察場(chǎng)地的地下水主要賦存于素填土層中的上層滯水和灰?guī)r層中的巖溶裂隙水，其補(bǔ)給來源主要為大氣降水和生產(chǎn)用水，流于孔隙、裂隙與巖溶通道中，排泄于地表低洼處?？辈靾?chǎng)地的地層滲透性差異較大，人工素填土層和灰?guī)r層的滲透性好，淤泥質(zhì)粘土層和粘土層的滲透性較差。在灰?guī)r層鉆進(jìn)過程中，有不同程度的漏水現(xiàn)象，說明巖石裂隙有一定的連通性。根據(jù)附近場(chǎng)地所取地下水樣的水質(zhì)分析結(jié)果，按照巖土工程勘察規(guī)水和土的腐蝕性評(píng)價(jià)表，判定擬建場(chǎng)地的地下水對(duì)砼無腐蝕性。四、氣象條件小區(qū)所處地市屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，屬夏熱、冬冷地區(qū)，且有明顯的大陸性和季風(fēng)特征，四季清楚，氣候相差明顯，且有春雨、夏熱、秋燥、冬寒的特征和雨量集中的特點(diǎn)，除4、5月份雨季外，其它均為良好季節(jié)，氣候條件對(duì)施工影響較小，全年施工周期長(zhǎng)。市氣象資料如下：年平均氣溫17.2℃其中：一月份平均氣溫5.0℃七月份平均氣溫28.6℃極端最高氣溫39.6℃極端最低氣溫-7.4℃年平均降雨量1394.5mm全年雨水日155.2天相對(duì)濕度平均73%日照時(shí)數(shù)年平均1524.4小時(shí)風(fēng)速：冬季1.7米／秒夏季2.3米／秒市城區(qū)夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率：C、S：20%、16%冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率：C、NNE：33%、18%五、市政配套條件供水：城市自來水管網(wǎng)供水。排水：小區(qū)自行建立后導(dǎo)入用地旁已有市政排水管道。供電：用地旁已有高壓線路，高壓電源可直接引入。通訊：直接從電信運(yùn)營(yíng)商的骨干網(wǎng)接入。交通：十分便利，建立用地位于建立路，與市城市主干道對(duì)接。六、建筑材料市是一個(gè)能源、原材料基地，其建筑用材豐富，如市有漣鋼、冷鋼兩大鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，有海螺、天女牌等水泥生產(chǎn)企業(yè)，其它砂、石等材料充足，質(zhì)地良好，是小區(qū)建立的有利條件。第七章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案本工程建立1棟17層高層商住樓、7棟多層住宅、商住樓，負(fù)一層地下立體車位及配套用房，臨街三面的第一、二層為獨(dú)立商鋪，三面道路環(huán)繞，出行十分方便，周邊開發(fā)熾熱，地段可開掘的商機(jī)潛力大，是一塊難得的財(cái)富寶地。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、?高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?GB50045-95〔2005版〕；2、?建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)?GB50016-2006；3、?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)?(DB50180-93)；4、?城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)?(GB50-2001)；5、?住宅建筑規(guī)?GB50368-2005；6、?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?GB50352-2005；7、現(xiàn)行其它各相關(guān)規(guī)規(guī)程；二、總體布局原那么1、交通設(shè)計(jì)以人為本，人行優(yōu)先：人車分流，在合理利用地形的條件下，利用地形高差布置地下車庫(kù)，主入口從新園路引入，小區(qū)大局部車流由主入口直接入地下車庫(kù)，車庫(kù)出口直通街，與人流混雜小，盡量減少車行對(duì)步行系統(tǒng)的影響，創(chuàng)造相對(duì)寧?kù)o的生活環(huán)境。2、小區(qū)生態(tài)的可持續(xù)性—強(qiáng)化小區(qū)作為人類生態(tài)與開展的基地作用，整個(gè)以自然環(huán)境為根底的多層次小區(qū)環(huán)境的生態(tài)功能，加強(qiáng)小區(qū)自身調(diào)節(jié)能力，合理利用能源和資源，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造一個(gè)以優(yōu)化人群身心素質(zhì)，適應(yīng)社會(huì)再開展需要的人類棲住地。3、環(huán)境意識(shí)(即生態(tài)意識(shí))：“一品〞工程有著獨(dú)特的環(huán)境、交通優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)有規(guī)模、功能齊全、綜合性的生活居住小區(qū)，建立中即要考慮小區(qū)有特色、有生命力、環(huán)境優(yōu)美，更重要的是注重小區(qū)有涵、有品味，將當(dāng)?shù)刈匀缓腿宋姆矫嫖幕瘏R入其中。4、市場(chǎng)化管理，統(tǒng)一開發(fā)，合理布局，統(tǒng)籌安排。三、規(guī)劃規(guī)模1、用地規(guī)模：11716平方米。2、建筑規(guī)模：總建筑面積41911.38平方米，建筑密度44%，容積率3.06。3、人口規(guī)模：居住199戶；居住722人。四、平面布局根據(jù)省恒創(chuàng)立筑設(shè)計(jì)某公司提供的?“一品〞工程總平面規(guī)劃圖?，建筑盡量在緊湊的布局中反映清晰的組織邏輯和形體關(guān)系，方案以南北通透的板樓條形布置。其中小區(qū)主入口布置于新園路，南邊沿路為車流主要出入口，南面設(shè)置地下車庫(kù)出入口，兼作消防通道?；刂醒刖植拷ㄖピ?，住宅入口由院進(jìn)入，交通流線簡(jiǎn)潔流暢，滿足消防要求。(一)道路設(shè)計(jì)：小區(qū)主入口與城市道路連接，小區(qū)沿建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道，盡端路布置回車場(chǎng)地，滿足消防車通行要求，消防撲救面設(shè)在建筑長(zhǎng)邊開敞處，便于消防撲救。(二)景觀設(shè)計(jì)：1、山水照應(yīng)：利用地形營(yíng)造小尺度的山水環(huán)境，改善小區(qū)微氣候；2、復(fù)合功能：利用鋪地與園中小徑將各個(gè)景觀點(diǎn)串聯(lián)起來，使小區(qū)景觀具備可觀、可尚、可玩、可健身的多重功能，提升景觀品質(zhì)。五、管線綜合布置(一)給水管網(wǎng)布置小區(qū)采用城市自來水為供水水源，主供水管采用從市政管網(wǎng)引入兩根DN150管徑的PE管，分別給建筑低區(qū)及貯水池供水，高區(qū)由變頻供水設(shè)備加壓供水。支管采用DN100管徑的PE管，入戶給(供)水管采用PPR管材。根據(jù)消防要求，沿小區(qū)的道路每隔不大于100米設(shè)一處地上式消防栓，在住宅樓的樓梯間、消防電梯前室、地下車庫(kù)等處設(shè)有室消防栓。(二)排水管網(wǎng)的布置根據(jù)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)和污水處理原那么，排水管網(wǎng)采用雨、污水分流制布置，地表雨水采用雨水井收集，屋面雨水聚集后經(jīng)雨水井直接排入雨水排水管，雨水排水管采用DN600管徑的機(jī)制離心鋼筋砼管，就近排入市政污水管網(wǎng)；建筑物的污水排入化糞池或小區(qū)的污水處理后，再經(jīng)小區(qū)的污水管，排入城市道路中的城市污水管網(wǎng)。(三)燃?xì)庑^(qū)的燃?xì)夤苡墒腥細(xì)夤芫W(wǎng)引入，燃?xì)夤艿闹鞴転镈N200管徑，支管為DN100管徑的PE管，為樹枝狀布置。(四)供配電系統(tǒng)1、負(fù)荷等級(jí)：消防用電、應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志燈電梯、變頻調(diào)速恒壓供水生活水泵、排污泵、客梯為二級(jí)容量，其他用電負(fù)荷為三級(jí)。該工程用電標(biāo)準(zhǔn)如下：住宅：50W/M2，商業(yè)：70W/M2，地下室及室外照明：6W/M2，根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)和容量，高壓電源采用10kV單電源供電，備用電源采用柴油發(fā)電機(jī)組。采用高壓電纜直埋引入地下室設(shè)置的高壓配電室。另自備300kW柴油發(fā)電機(jī)一臺(tái)。變配電所：本工程設(shè)10kV上下壓配電所各一座，位于地下一層配電室，置一臺(tái)400kVA干式變壓器。高壓供電系統(tǒng)采用單母線接線方式，低壓供電系統(tǒng)采用單母線分段接線方式，低壓母聯(lián)斷路器采用自投自復(fù)方式，平時(shí)處于斷開狀態(tài)。所有一、二級(jí)負(fù)荷分別從兩段低壓母線上取電，互為備用。2、電能計(jì)量裝置：高供高計(jì)，并在380V進(jìn)線處按規(guī)要求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)考核及節(jié)能管理的要求設(shè)置電能計(jì)量表進(jìn)展部計(jì)量。3、功率因數(shù)補(bǔ)償方式：采用低壓側(cè)集中自動(dòng)無功補(bǔ)償方式，在每段低壓母線上裝設(shè)補(bǔ)償電容器，使補(bǔ)償后功率因數(shù)到達(dá)0.9。4、工程供電:高壓進(jìn)線采用YJV22-6/10kV型電力電纜，低壓出線采用YJV-1kV電纜，消防設(shè)備采用ZR-YJV-1kV電纜。(五)弱電布置1、及通信線路由市電信運(yùn)營(yíng)商骨干網(wǎng)直接引入，采用預(yù)埋管道穿線式設(shè)計(jì)。2、數(shù)據(jù)語音均采用100MBID高速傳輸方式，用五類傳輸。3、大樓周邊設(shè)CCTV保安監(jiān)控，防盜報(bào)警系統(tǒng)，出入口等重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。4、設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。第八章環(huán)境保護(hù)與消防平安一、環(huán)境保護(hù)本工程主要的污染是生活污水、垃圾及噪聲等，對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)展治理：1、公共及生活污水：公共及生活污水排污經(jīng)化糞池處理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋裝分撿收集處理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。3、噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的并達(dá)標(biāo)的設(shè)備，必要時(shí)可作技術(shù)處理，以到達(dá)降低噪聲的要求。對(duì)建筑注意動(dòng)、靜分區(qū)，并做隔音處理，以到達(dá)國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的要求。二、消防設(shè)計(jì)1、防火間距：本工程均為二類高層建筑及多層建筑，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。2、消防車道：本工程消防車道部成環(huán)。其路邊距離建筑外墻＞5M，消防車道凈寬為4.5米，轉(zhuǎn)彎半徑為9米，消防車道坡度≤7%。3、消防登高面：本工程設(shè)計(jì)的消防登高面設(shè)在城市干道上，建筑物周邊長(zhǎng)且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊的消防登高面，滿足規(guī)要求。4、防火分區(qū)：本工程地下一層，設(shè)3個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)設(shè)2個(gè)平安出口,地上17層,設(shè)3個(gè)防火分區(qū),每個(gè)防火分區(qū)設(shè)2個(gè)平安出口。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)1部消防電梯,每個(gè)住宅單元設(shè)1部防煙樓梯,靠外墻布置，有直接采光通風(fēng)。第九章方案實(shí)施與建立方案安排一、實(shí)施方案“一品〞住宅小區(qū)工程規(guī)模適中，在通脹預(yù)期的宏觀經(jīng)濟(jì)前提下，既要保證質(zhì)量將房屋交付給業(yè)主，如何控制本錢是關(guān)健。為保證工程如期竣工，必須按以下步驟進(jìn)展：1、做好前期工作，抓緊設(shè)計(jì)及報(bào)批報(bào)建，積極協(xié)調(diào)各部門工作。2、積極籌措資金，落實(shí)資金的到位時(shí)間表。3、抓緊“三通〞工作，科學(xué)合理制定各階段施工進(jìn)度。4、按照根本建立程序，分階段進(jìn)展招標(biāo)投標(biāo)工作，選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理單位和施工單位，確保工程保質(zhì)保量按時(shí)完成。5、按先地下后地上，先土石方后地面，先主體后附屬的原那么，注意避開雨水季節(jié)時(shí)地下工程施工，合理安排施工期限。二、工程建立監(jiān)理制度為確保工程質(zhì)量，保證工程進(jìn)度，降低工程造價(jià)，按規(guī)定本工程采用工程監(jiān)理制，招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對(duì)工程實(shí)行全程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理職責(zé)，明確監(jiān)理權(quán)利。監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)業(yè)主、建立方、施工單位的合法權(quán)益。三、工程招投標(biāo)根據(jù)國(guó)家開展方案委員會(huì)2001年6月18日頒發(fā)的第9號(hào)令?建立工程可行性研究報(bào)告增加投標(biāo)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定?，本工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)均采用招標(biāo)制，選擇技術(shù)力量雄厚，水平高，設(shè)備先進(jìn)，資質(zhì)優(yōu)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備、材料生產(chǎn)廠家，并按?合同法?簽訂承包、供給合同，進(jìn)展管理、實(shí)施。招標(biāo)根本情況表和審批部門的核準(zhǔn)意見表同附于后。招標(biāo)根本情況表招標(biāo)圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告及中標(biāo)候選人招標(biāo)估算金額〔萬元〕備注全部招標(biāo)局部招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√主要材料√√√重要材料√√√其它情況說明：審批部門核準(zhǔn)意見招標(biāo)圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告、中標(biāo)候選人全部招標(biāo)局部招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√主要材料√√√重要材料√√√其它情況說明：四、建立進(jìn)度安排根據(jù)本工程的建立條件，資金籌措等情況，經(jīng)與業(yè)主方商議，工程建立期定為20個(gè)月，即2010年4月至2011年12月，綜合進(jìn)度方案詳見如下進(jìn)度表：“一品〞住宅工程方案進(jìn)度表工程2010年2011年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度可行性研究前期工作√勘察、設(shè)計(jì)√三通一平工程√根底工程√主體建安工程√√√室外裝飾工程√√√配套工程√√附屬工程√√竣工驗(yàn)收√第十章物業(yè)效勞為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社區(qū)管理、效勞需要，本工程擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)。其職責(zé)包括：1、治安維護(hù)；2、土建、管線維護(hù)檢修；3、水、電供給管理；4、提供或管理商業(yè)效勞；5、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；6、提供居民需要的家政效勞。本工程建成后，實(shí)施社會(huì)物業(yè)管理，有償效勞，收入用于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，開發(fā)單位不再注入人力和物力。第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算(一)編制依據(jù)⒈省建立廳湘建［2006］330號(hào)?關(guān)于頒發(fā)(省建筑工程計(jì)價(jià)方法?及有關(guān)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)的通知2、省建立廳?關(guān)于頒發(fā)(建立工程計(jì)價(jià)暫行方法)的通知?3恒創(chuàng)立筑設(shè)計(jì)提供的?市“一品〞工程平面規(guī)劃?；4.市主要市場(chǎng)材料價(jià)格及預(yù)算價(jià)格。(二)建立投資分析本工程為非生產(chǎn)性建立工程投資，其建筑工程總投資由土地購(gòu)置費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、工程開發(fā)稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)(包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)〕、其它費(fèi)用和工程期間費(fèi)用組成。⒈土地購(gòu)置費(fèi)用由土地使用權(quán)出讓金、交易費(fèi)、契稅、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。⒉前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平。⒊建筑安裝工程費(fèi)由土建安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施費(fèi)組成。⒋公共配套設(shè)施費(fèi)⒌工程開發(fā)稅費(fèi)：主要是報(bào)建、人防等費(fèi)用。⒍預(yù)備費(fèi)包括：根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。⒎其它費(fèi)用：包括監(jiān)理、招標(biāo)、保險(xiǎn)及其他等。8、期間費(fèi)用：管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用。(三)建立投資估算表總投資估算表單位：萬元工程總投資計(jì)算依據(jù)一、工程開發(fā)本錢69471、土地本錢1175土地出讓金1098土地成交確認(rèn)書交易契稅77土地出讓金的7%拆遷及其他2、前期費(fèi)用155可研、規(guī)劃設(shè)計(jì)60按實(shí)際發(fā)生情況勘測(cè)5按實(shí)際發(fā)生情況三通一平費(fèi)90按實(shí)際發(fā)生情況3、房屋開發(fā)費(fèi)4996(1)土建安裝工程費(fèi)4482其中：根底工程80按200孔樁*20米/孔*200元/米計(jì)土建工程費(fèi)4177按總建筑面積平均997元/平方米(含水電)水\電\氣\有線初裝75水80+電220+氣1800+有線400/戶門窗150按經(jīng)歷預(yù)估,含高層防火門(2)配套設(shè)施356其中：室外給排水70按占地面積60元/平米強(qiáng)、弱電118按占地面積100元/平米電梯及安裝1686臺(tái)電梯按28萬元/臺(tái)計(jì)(3)附屬設(shè)施158其中：消防及綠化118消防按高層建筑面積70元/平米，綠化景觀按土地面積20元/平米安防及其他404、公共配套設(shè)施費(fèi)120上下壓配電\道路硬化等5、工程開發(fā)稅費(fèi)293報(bào)建規(guī)費(fèi)按70元/平米6、不可預(yù)見費(fèi)158按2、3、4之和的3%計(jì)算7、其他費(fèi)用50監(jiān)理、招標(biāo)、保險(xiǎn)及其他等二、工程建立期間費(fèi)用6111、管理費(fèi)用119按工程銷售收入2%的60%考慮建立期2、銷售費(fèi)用178按工程銷售收入3%的60%考慮建立期3、建立期利息315按貸款2800萬元平均使用1.5計(jì)算三、工程經(jīng)營(yíng)期間費(fèi)用119總計(jì)7677二、籌資來源及投資方案(一)籌資來源：本工程測(cè)算總投資7677萬元，其資金來源為自有資金3200萬元、預(yù)售收入1677萬元、申請(qǐng)銀行貸款2800萬元。資金來源構(gòu)成見下表： 資金來源構(gòu)成表單位：萬元、%項(xiàng)目金額占比自有資金320041.68%申請(qǐng)貸款280036.47%預(yù)售收入167721.84%合計(jì)7677100(二)投資方案：本工程于2010年3月開工，現(xiàn)已完成土地征購(gòu)、勘探設(shè)計(jì)、可行性研究等前期工作，目前正進(jìn)展報(bào)建、場(chǎng)地三通一平。工程方案于2011年10月竣工并交付使用，工程建立周期為20個(gè)月。第十二章經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)(一)測(cè)算依據(jù)