2023年關(guān)于城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報告

關(guān)于城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況的調(diào)研報告主任、各位副主任、各位委員，列席會議的各位

同志：

根據(jù)縣人大常委會2014年工作計劃，縣十五屆人大常委會本次會議將聽取和審議縣人民政府關(guān)于xx縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)工作情況的報告。為充分了解和掌握我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況，審議好報告，促進我縣舊城改造和XX縣區(qū)開發(fā)工作的順利進行，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，8月20至22日，縣人大常委會主任李堂發(fā)、副主任唐毅帶領(lǐng)城建環(huán)資工委、財經(jīng)工委、選舉聯(lián)絡(luò)工委、縣住建局、規(guī)劃局、縣國土局相關(guān)人員組成調(diào)研組，深入西正街、中河壩、堰壩塘、漁湖片區(qū)、游樂場和龍安鎮(zhèn)商品房開發(fā)工程現(xiàn)場實地察看、聽取匯報，并召開了開發(fā)商和相關(guān)城市改造項目指揮部、群眾代表、城市建設(shè)有關(guān)部門3個座談會，對我縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)情況作了充分了解?，F(xiàn)將調(diào)研的情況報告如下：

一、全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)現(xiàn)狀

（一）全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模逐年擴大。2009年以前結(jié)合街道改造和企業(yè)改制在人民街、工商小區(qū)、國土小區(qū)、百貨公司、農(nóng)機公司等地建有少量的商品房。2010年后，我縣加大了縣城舊城改造和XX縣區(qū)開發(fā)力度，全縣城鎮(zhèn)商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴大，目前已建成的商品房項目有3個（仁和居、西正麗街、江韻豪庭），在建項目有4個（漁湖新城、財富中心、怡良半島、龍安鎮(zhèn)祥瑞龍錦苑），擬建項目有2個（河濱印象、靜心園）。2010年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資227523萬元，目前已完成投資73721萬元；總用地面積186889㎡（約280畝）；計劃總建筑面積910804㎡（其中住宅面積612186㎡，非住宅面積298618㎡），已建成面積345563㎡（其中住宅面積268416㎡，非住宅77147㎡），已銷售面積223608㎡。

（二）全縣商品房開發(fā)拉動了縣域經(jīng)濟的發(fā)展，改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，推進了城市建設(shè)和發(fā)展。2011年至2014年7月，我縣商品房開發(fā)土地出讓金收入31090萬元，占土地出讓金收入48439萬元的64.18%。從2012年至2014年上半年，我縣商品房開發(fā)企業(yè)繳納了稅款3118萬元（不含欠稅1200萬元），其中：2012年房地產(chǎn)稅收收入合計入庫716萬元，是全年稅收的4.21%；2013年房地產(chǎn)稅收收入合計入庫2289萬元，是全年稅收的10.51%；2014年上半年房地產(chǎn)稅收收入合計入庫182萬元，預計全年可完成稅收約1000萬元。同時，商品房開發(fā)還帶動了建材、五金、裝飾、運輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決了部分群眾就業(yè)。改善了居民住房條件。新開發(fā)的商品房結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外觀以及居住環(huán)境都得到了改善升級。特別是西正街，改變了以往的臟亂差，不安全的居住環(huán)境?？h城商品房開發(fā)，使道路、供排水等市政設(shè)施得到了升級完善，優(yōu)化了環(huán)境，提高了城市品質(zhì)，方便了城市居民，帶活了商業(yè)。隨著商品房的開發(fā)，縣城規(guī)劃區(qū)和建成區(qū)面積不斷增大，拓展了縣城入住容量，規(guī)劃區(qū)居住人口從2005的3萬人左右增至現(xiàn)在的6萬人左右，城市建成區(qū)規(guī)劃范圍覆蓋角奎鎮(zhèn)、新場片區(qū)、紅石巖、花生地、塘房村、發(fā)界村、孫家河壩，規(guī)劃面積約14.8平方公里。

（三）全縣城鎮(zhèn)商品房銷售價格快速增長。xx縣盛鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年7月竣工的西正麗街a幢、c幢，住房銷售均價為1100元/㎡，商鋪銷售均價為12000元/㎡；該公司2009年1月竣工的東輝商住樓e幢、h幢，住房銷售均價為2000元/㎡，3年增長了81%，商鋪銷售均價為18000元/㎡，3年增長了50%；同樣是該公司2014年1月竣工的西正麗街1—8區(qū)商住樓，住房銷售均價為3200元/㎡，5年增長了60%，商鋪銷售均價為37000元/㎡，5年增長了106%。目前，縣城住宅銷售均價約3000元/㎡，一樓商鋪銷售均價31000元/㎡，二樓商鋪銷售均價16000元/㎡。

（四）縣城小產(chǎn)權(quán)房（自建房）體量大，對商品房開發(fā)市場形成較大沖擊。“9.7”地震前，縣城職工、居民原有住房面積保守分析約為60萬㎡（以人均15㎡計）?！?.7”地震后，縣城民房恢復重建或以恢復重建名義建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房（自建房）遍地開花，據(jù)城管部門初步清理統(tǒng)計，經(jīng)有關(guān)部門批準建設(shè)的有678戶、面積807228.75㎡，加上未經(jīng)審批的20戶、臨時搭建的30戶、違規(guī)加層的、審批后擴大占地面積建設(shè)的、二層以上超面積建設(shè)的，小產(chǎn)權(quán)房（自建房）總面積約達到100萬㎡。另外，縣城商品房現(xiàn)有存量129016㎡，今后兩年左右商品房增量約為565200㎡，兩項合計694216㎡。目前，縣城職工居民原有住房、小產(chǎn)權(quán)房（自建房）、縣城商品房（含存量、增量）總計達到約230萬㎡，扣除40萬㎡的商用面積后，以縣城規(guī)劃區(qū)6萬人口計算，人均住宅面積30㎡還余10萬㎡，加之小產(chǎn)權(quán)房銷售價格低（每平方米900元—1800元），部分群眾購買力不強，對商品房市場形成了較大沖擊。

（五）相關(guān)部門為商品房開發(fā)提供了支持和服務。一是2010年至2014年7月，國土部門為5個房地產(chǎn)開發(fā)公司供地28宗共39.39399公頃，目前還儲備了國有土地523.817畝（34.9211公頃），其中可用于商品房開發(fā)的有207畝（13.8公頃）。二是金融部門提供了金融支持，2011年以來縣信用聯(lián)社為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目貸款資金9306萬元、縣農(nóng)業(yè)銀行提供貸款資金9226.59萬元，支持商品房開發(fā)項目和居民購買商品房按揭貸款。三是組建了相應商品房開發(fā)項目建設(shè)改造指揮部，抽調(diào)了強有力的工作隊伍，專門負責征地拆遷、安置和建設(shè)協(xié)調(diào)服務。四是相關(guān)職能部門將管理、審批與服務有機結(jié)合，保障了商品房的有序開發(fā)。

（六）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集鎮(zhèn)商品房開發(fā)處于起步階段，量小、發(fā)展不平衡。我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)與周邊四川的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開發(fā)相比晚了10多年時間，xx縣城商品房開發(fā)相比晚了近8年左右。目前僅有龍安鎮(zhèn)引進水富旭輝房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，開發(fā)祥瑞-龍錦園項目，但是建筑面積小，僅有11080㎡（81套住房和部分商鋪），住房銷售價格預計2200左右。全縣其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有商品房開發(fā)項目，發(fā)展極為不平衡。

二、存在主要困難和問題

（一）縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃相對滯后，制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。目前，縣城完成了城市總體規(guī)劃，除了花生地片區(qū)、漁湖高澗槽片區(qū)、工業(yè)園區(qū)有控制性詳規(guī)，其余區(qū)域沒有控制性詳規(guī)。15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)中僅有角奎（縣城）、牛街、小草壩、洛旺、樹林有總體規(guī)劃外，其余10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均沒有總體規(guī)劃，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)都沒有控制性詳規(guī)。另外，全縣沒有一個具體的可操作性強的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實施細則，城市整體規(guī)劃和各片區(qū)規(guī)劃建設(shè)不具體、不到位，沒有控制性詳規(guī)，連起碼的標高都難以把握，舊城改造拆遷面廣、成本高、阻力大，XX縣區(qū)開發(fā)、布局隨意性強，使得商品房開發(fā)零散，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，相互影響?，F(xiàn)有商品房開發(fā)項目由于沒有相應規(guī)劃指導，建筑特色不明顯，沒有與彝良的山、水、地理特點有機結(jié)合。

（二）商品房開發(fā)項目建設(shè)進度緩慢。一是征地拆遷工作難度大，不能按計劃推進。中河壩和游樂場片區(qū)拆遷工作啟動3年多，中河壩還有1家改制企業(yè)和2戶私產(chǎn)房、游樂場還有2戶私產(chǎn)房未拆除，從而影響工程進度。二是部分開發(fā)企業(yè)實力不強，資金不足，個別企業(yè)甚至還欠繳稅款和土地出讓金，融資渠道單一，致使建設(shè)過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，造成工程推進遲緩。三是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上資質(zhì)低，規(guī)模小，專業(yè)技術(shù)力量薄弱，協(xié)調(diào)管理能力不能滿足建設(shè)管理業(yè)務需要，致使工作出現(xiàn)不必要偏差，造成工程進度遲緩。現(xiàn)在彝良的10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，1家二級資質(zhì)，1家三級資質(zhì)，3家四級資質(zhì)，5家資質(zhì)待定。由于大多數(shù)商品房開發(fā)項目進展緩慢，2010年至2014年7月國土部門為房地產(chǎn)開發(fā)公司共供地28宗39.39399公頃，目前僅用地18.6889公頃，占總供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投資有限公司（伊力公司）已供土地中還有近19公頃未開發(fā)。導致了過渡安置費增加，部分已征用土地被周邊群眾蠶食，政府預期收益不能按時到位，縣城環(huán)境灰塵污染、交通不暢、居民出行困難等問題。

（三）部分開發(fā)商嚴格依法、規(guī)范開發(fā)的意識淡薄。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完善基本建設(shè)報備程序，相關(guān)手續(xù)不完整，沒獲得施工許可證就動工建設(shè)，未批先建、邊批邊建現(xiàn)象較為突出。部分開發(fā)商執(zhí)行規(guī)劃不嚴格，片面追求利潤，想方設(shè)法調(diào)整變更原規(guī)劃設(shè)計，部分項目容積率明顯高于原規(guī)劃，建筑密度大，綠化率過低，停車位嚴重不足，通道過窄，消防、人防、水保、環(huán)保等措施不完善，整體品質(zhì)不高。

（四）現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房（自建房）給縣城的今后發(fā)展造成障礙。近100萬㎡的小產(chǎn)權(quán)房（自建房）除沖擊商品房市場外，質(zhì)量難以保證，基本沒有配套設(shè)施，居住密度大，增加了縣城停車、供排水、道路等壓力，沒有消防通道和設(shè)施，邊坡大開挖，安全隱患多，給今后城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)加大了難度，增加了成本。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范、不專業(yè)。物業(yè)管理處于起步階段，目前，僅有兩家物業(yè)管理公司，分別是大理大楊物業(yè)服務有限公司彝良分公司（江韻豪庭，從業(yè)人員17人）、彝良騰達物業(yè)管理有限公司（西正麗街，從業(yè)人員29人）。多數(shù)小區(qū)不封閉，商鋪住宅混雜，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，管理難度大。物管服務工作中矛盾糾紛多、原因復雜，一方面既有居民業(yè)主缺乏物管意識、繳費購買服務意識，對權(quán)力義務認識不對稱，主張權(quán)利不理性，另一方面也有物管專業(yè)服務水平不高、定位不準、管理手段落后、不規(guī)范的原因

（六）商品房售后監(jiān)管服務不到位，二手房交易不規(guī)范。由于相關(guān)職能部門監(jiān)管不到位，有的業(yè)主裝修改變房屋結(jié)構(gòu)，有的業(yè)主將地下停車場改為它用，有的業(yè)主在樓頂和室外搭建房屋，產(chǎn)生安全隱患。由于歷史遺留問題多，時間跨度大等原因，至今還有不少房改房、單位集資建房和商品房未辦土地使用證和房產(chǎn)證，導致房屋業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。我縣于2004年3月成立了xx縣房屋交易中心，但由于受人員配置等因素影響，運轉(zhuǎn)還不理想，每年交易量僅200余件。部分二手房交易“地下化”，相關(guān)稅費流失。

三、建議雖然我我縣商品房開發(fā)取得了一定的成效，但由于起步晚、基礎(chǔ)差，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度低。為促進我縣商品房開發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)調(diào)研的情況提出以下建議。

（一）加快規(guī)劃編制，強化規(guī)劃約束，突出建設(shè)特色。要加強縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整體規(guī)劃編制，按照分級負責的原則，加快縣城和其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)的總規(guī)和控制性詳規(guī)編制步伐。同時，執(zhí)行中強化規(guī)劃的龍頭地位和剛性約束作用?？h人民政府要及時制定全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和實施細則，指導全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出特色”的原則制定商品房的發(fā)展規(guī)劃，將城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃有機結(jié)合。堅持XX縣區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，在提高品質(zhì)、提升效益上下功夫，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益的統(tǒng)一。要不斷更新觀念，努力提高開發(fā)小區(qū)品質(zhì)。要分類指導不同小區(qū)，嚴格控制綠化率、容積率和建筑密度，與xx縣城得天獨厚的山水生態(tài)結(jié)合，突出特色，打造的高品質(zhì)宜居環(huán)境。

（二）立足實際，強化質(zhì)量監(jiān)管，把握商品房開發(fā)數(shù)量和速度。要結(jié)合當前彝良商品房開發(fā)實際情況，在加快現(xiàn)有項目的建設(shè)進度的同時，把握商品房開發(fā)的節(jié)奏和速度，成熟一片，開發(fā)一片，不能大鋪攤子，增加成本造成浪費。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和政府的宏觀調(diào)控作用，把房價控制在一個合理、與經(jīng)濟發(fā)展水平和人民群眾的收入水平相適應的合理水平，防止房價大起大落，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。強化對商品房開發(fā)項目建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，確保小區(qū)的品質(zhì)和房屋質(zhì)量。嚴格查處開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃和房屋建筑設(shè)計等違法違規(guī)行為。加大住宅工程質(zhì)量整治力度，加強地基與基礎(chǔ)、工程結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量抽檢及主要材料抽查，深入開展商品房工程質(zhì)量通病專項治理活動。加強對售后商品房的監(jiān)管，嚴禁擅自在樓頂和室外搭建房屋、改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。

（三）強化配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是城市道路、供水、供電、供氣、消防、通訊管網(wǎng)、路燈、綠化、停車、污水管道、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)要與商品房開發(fā)同規(guī)劃、同設(shè)計和同建設(shè)。二是集中力量，整合資源，進一步健全公共服務中心，統(tǒng)籌區(qū)域情況，優(yōu)化布局建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)、金融、學校、醫(yī)院等公共服務配套設(shè)施。

（四）加強和規(guī)范物業(yè)管理的服務。一是加強政府服務，要建立統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)權(quán)屬登記制度，確保業(yè)主的合法權(quán)益。房地產(chǎn)行政主管部門要堅持“業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的原則，統(tǒng)一歸集、使用和管理住宅公共部位專項維修資金，提高資金的使用效率。二是要規(guī)范物業(yè)和中介服務與收費?？h發(fā)改局要牽頭制定出臺有關(guān)物業(yè)服務標準和收費標準的指導性文件，規(guī)范物業(yè)服務行為和物業(yè)服務收費，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益?？h房地產(chǎn)行政主管部門要建立對物業(yè)服務的監(jiān)督評估機制，對物業(yè)服務企業(yè)的市場準入進行嚴格的把關(guān)，提高物業(yè)服務水平。三是推進物業(yè)服務的社會化和社區(qū)化。縣政府要根據(jù)居住區(qū)建設(shè)實際，及時調(diào)整或增加社區(qū)居委會設(shè)置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要把小區(qū)管理納入重要議事日程，強化平安小區(qū)建設(shè)。社區(qū)居委會要加強對轄區(qū)各小區(qū)的物業(yè)服務的指導，要牽頭制定好業(yè)主（住戶）公約，并督促遵守執(zhí)行；對實行社會化管理的小區(qū)要牽頭組建好業(yè)主委員會并指導其發(fā)揮作用；對自主管理的小區(qū)，要由業(yè)主委員會組織好業(yè)主自治，必要時可由居委會直接接管