建筑設計偷面積高招

新政之下的應對策略一一偷容積率、偷面積的九陰真經(jīng)!緣起：建設部12日下發(fā)的細則讓“90平米”確定為建筑面積成定論，在此背景下如何做出創(chuàng)新的中小戶型被越來越多的開發(fā)商提上日程。昨日，開發(fā)商、設計師、裝修專家匯聚晨報房產(chǎn)新政第三場論壇，暢談如何在90平方米的“規(guī)定動作”下，為業(yè)主爭取更多的住宅使用空間。現(xiàn)行中小戶型問題多，新政“逼，，開發(fā)商創(chuàng)新“想在90平方米的建筑面積內(nèi)，做出各種功能來，確實比較困難，這使得開發(fā)商不得不把視線轉(zhuǎn)移到中小戶型，創(chuàng)新提速了。偷面積的九陰真經(jīng)如何將90m2房子做得更大，更合理？結合先進地區(qū)出現(xiàn)的一些創(chuàng)新點，與會的開發(fā)商、設計師、裝修專家向晨報披露了以下九大創(chuàng)新'秘訣”。（一）低臺凸窗和落地凸窗主要技巧：通過步入式飄窗來“偷”面積應該說是開發(fā)商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結合起來。業(yè)內(nèi)點評：南京天創(chuàng)建設實業(yè)有限責任公司總經(jīng)理助理張亮介紹，這樣的招法最早在廣州、深圳一帶最早出現(xiàn)，如今在南京的各大樓盤中已能看到。包括河西中海塞納麗舍等樓盤在內(nèi)的項目均有步入式飄窗，這樣給使得戶內(nèi)空間更明亮、舒適。不過，東南大學建筑設計研究院建筑設計綜合三所副所長孟麗敏認為，這樣大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設計上下功夫。（二）超大入戶花園和大陽臺主要技巧：由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。在南京城東某樓盤，為了表現(xiàn)其闊綽舒適，其入戶花園接近10m2，當屬通過入戶花園“偷面積”之典型。業(yè)內(nèi)點評：入戶花園和大陽臺作為私人空間，增大了房屋的舒適度。但入戶花園及陽臺不宜太大或太小，如何通過入戶花園和做大陽臺將面積“偷”得既合情又合理，是開發(fā)商需要考慮的。南京萬科置業(yè)總辦主任王培介紹，深圳最早出現(xiàn)的一些大露臺項目讓人過目不忘，但這些3米進深的露臺，會造成下層的廳房遮陰過多。而后期如“翠海花園”、“星海名城”3期陽臺1.8米的進深則只能使人在陽臺上坐一排，難以圍合成圈喝茶、聊天、打牌。此外，作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。（三）贈送大露臺和半地下室主要技巧：大露臺和2.2米以下的半地下室由于不計入建筑面積，不少開發(fā)商通過贈送大露臺和半地下來增大使用空間也屬于“偷”面積之列。在贈送大露臺中，開發(fā)商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。而對一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。業(yè)內(nèi)點評：孟麗敏介紹，通常送露臺都是頂樓，如果每層都送（如仙林尚東區(qū)的花園洋房）則需要退臺。二樓的面積少于一樓的面積，三樓的面積少于二樓，少于的部分用于露臺建設。由于贈送了大露臺，相關的防漏水、外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，贈送地下室也存在一定爭議。南京鴻意地產(chǎn)銷售部經(jīng)理王林林認為，按照相關規(guī)定半地下室應該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權益。（四）共享梯廳主要技巧：現(xiàn)今市場上共享梯廳的做法主要是“一梯兩戶”。如河西金馬酈城，其每臺電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。業(yè)內(nèi)點評：共享梯廳無疑增加了業(yè)主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節(jié)省很多空間。南京天創(chuàng)建設總經(jīng)理助理張亮介紹，在電梯、過道上做文章的還有變“一梯兩戶”為“一梯多戶”，減少分攤面積，從而使得業(yè)主使用面積增加。（五）隱藏式衣櫥主要技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。業(yè)內(nèi)點評：此種“偷”面積方式和步入式飄窗、低臺凸窗有異曲同工之處，所帶來的問題也同樣是外墻保溫問題。此外，由于外墻凸出，如統(tǒng)一不好，有可能影響整個小區(qū)的外立面。（六）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，這里多了兩個字眼，一個是'可拆卸”，一個是“可打掉”。在南方一些樓盤的設計中，開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為，打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。業(yè)內(nèi)點評：由于本身將橫梁設計為“可拆卸”、“可打掉”的，這樣在裝修時打掉這些“梁”應該不會帶來安全問題?？刹鹦妒酵勾按虻艉蟮氖覂?nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感。與凸窗同樣的問題是，拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。（七）空調(diào)機安放處變生活陽臺主要技巧：在一些樓盤的設計中，為了能給客戶實惠，開發(fā)商往往會多設計出一個或者兩個空調(diào)外機安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機安放處可以裝修成為一個生活陽臺。業(yè)內(nèi)點評：將空調(diào)機安放處改為生活陽臺，雖只能'偷”得1——2m2左右的面積，但多出的每一平米，對購房者而言均是實惠。（八）層高做大，變成挑高房源主要技巧：這即是南京很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。業(yè)內(nèi)點評：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，但由于規(guī)劃中每個項目均有總限高，在將房屋層高做大的同時意味著整個項目的建筑面積可能減少。所以挑高房源的單價往往也更高。（九）空中院館主要技巧：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。業(yè)內(nèi)點評：通過“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來，并為各自爭的一可利用的休閑空間，但兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響。學習萬科偷面積之高明過客評論發(fā)表于搜狐焦點網(wǎng)成都業(yè)主論壇成都業(yè)內(nèi)論壇2010-02-0811:52:14【頂樓】當2000年的萬科進入成都以后，萬科城市花園以“我的坡地生活”開啟新城東時代，也帶來了沿海先進的營銷理念和居住舒適度較高的產(chǎn)品。在營銷上，采用開盤前繳入會費（也叫排號費），制造開盤熱銷的手段，后被行業(yè)全部采用；在產(chǎn)品創(chuàng)新上，推出錯臺、退臺、寬廳設計等，掀起成都花園洋房之風；物業(yè)服務上，展現(xiàn)人性關懷，更是贏得客戶贊譽，這對成都樓市整體水平的提升起到了很大的推動作用。當然在萬科品牌價值都要值1000元/平方米的情況下,自然而然地拉高了成都的房價達30%以上。當時二環(huán)成龍路口附近房價在1700-1900元/平方米，而萬科一期開盤的房屋均價就到達2800元/平方米。并且到達了開盤熱銷的狀態(tài)，成為業(yè)內(nèi)觀摩學習的典范。因為當時成都城東還是工廠林立，熱電廠煙塵四掠之地，“中產(chǎn)城東”的理念也是4年之后才由宏信地產(chǎn)提出來的。所以當時，我本人是很佩服萬科整體的實力，“學習萬科好榜樣”真的沒錯！在隨后的幾年時間，我也一直是萬科的鐵桿粉絲，哪怕在新都市場，我在交大房產(chǎn)擔任香洲半島營銷策劃部經(jīng)理期間，也對萬科雙水岸的營銷及其產(chǎn)品給予很高的評價。但是在2007年，萬科推出“金域藍灣”以后，我對萬科的認識發(fā)生改變，覺得萬科已經(jīng)不再是以前的那個萬科，而是成為靠'偷”，靠“忽悠”，靠“面子工程”的一個開發(fā)商了。他的產(chǎn)品創(chuàng)新是以提高隱形建筑面積30%--50%（用結構連扳、花池、露臺、飄窗臺、大面積陽臺、挑高夾層空間等偷面積的方法）、提高項目實際容積率、減少人均綠地面積、降低層高、搞裝修房提前兩年收客戶裝修費用（實際花700元/平米，但給客戶宣傳是1200元/平米左右）等等手段，達到高利潤、免費融資等目的。而客戶呢，是很難了解到這些所謂的贈送面積、裝修房、綠色建筑等都是自己花了大價錢的，客戶成了冤大頭，但還自我感覺良好，覺得裝修省心了，覺得物管費少交了，哪里知道萬科或跟著萬科學習的無數(shù)家開發(fā)商都在昧著良心賺客戶的錢呢！而自己的居住品質(zhì)實際上大幅下降了！無可厚非的是，作為商人的萬科，是可以在市場經(jīng)濟下賺能賺的所有錢。但作為中國房地產(chǎn)的標桿企業(yè)，違背，誠信經(jīng)營”的原則，以犧牲客戶實際利益為前提，還要不斷往自己臉上貼金的做法，實在太“賊”！上面說了這么多，估計不是內(nèi)行也看不太懂，接下來以萬科目前在售的金潤華府為例，大家看看萬科到底有多“賊”，然后再想想你們以后還敢買萬科的房子嗎？1、金潤華府報建指標：凈用地面積79畝（52693平方米），報建容積率5.0，地上建筑面積到達263000平方米左右，加上地下車庫面積總共約320000平方米?？倯魯?shù)3000戶（以前的多層小區(qū)或小高層小區(qū)，80畝左右的土地，最多也就800戶到1200戶）。2、金潤華府實際指標：平均戶型的贈送空間為30%左右（83平米的戶型贈送28平米，65平方米的戶型贈送19.68平方米，70平方米的戶型贈送13平方米），實際多修建筑面積在78000平米左右，，也就是說，該小區(qū)實際建筑面積在接近40萬平方米，實際容積率在6.5左右！這個容積率，一般只有在商業(yè)地塊上出現(xiàn)，但在萬科開發(fā)的最近三年的項目中，卻是經(jīng)常出現(xiàn)。如金域藍灣、金色海蓉等，都是“偷“面積在30%以上，有的戶型”偷“面積達到50%以上。大家注意，這些偷的面積是不用繳報建費的，僅多修的78000平方米的建筑面積，報建費這一項，萬科就賺了1200萬以上?。▓蠼ㄙM每平方收費為166.5元）容積率越高，就是同樣的土地上修建的房子越多，修建的越多，萬科自然賺的錢也就越多。但是居住舒適度大打折扣!萬科為了多修建筑面積，想盡了一切辦法，把100米限高的建筑做到99.99米，修到了34層一35層。本來要3米的層高居住起來才比較舒適的空間，萬科卻只修2.8米的層高，除去現(xiàn)澆板的厚度，凈空就只有2.55米左右了，客戶不敢吊頂了，長期居住在這樣的空間中，實在壓抑。當然，每一層只修2.8米，每平方米建筑成本就比層高3.0米的建筑成本低30元左右，僅這一項，萬科又可多賺700萬以上。3、萬科金潤華府的裝修很“賊”置業(yè)顧問跟客戶介紹的裝修標準是按照1200元/平方米，（看起來也的確裝修得不錯，因為客戶看到的是樣板房，實際交房看到的將是另外一種效果）但實際裝修費估計也就在700—800元/平方米。這一項，萬科每平米賺400元，32萬的建筑面積就可以多賺1億元以上！因為這個費用是客戶在期房時就將這個房款和裝修款一起交給了萬科，等于利用裝修房的名義，萬科提前2年就收到了裝修款，不用付任何利息給客戶的。這相當于金潤華府這個項目給萬科公司融資3.8億元，使用期達2年之久！這也就是萬科到處宣揚它的裝修房，宣傳修建什么節(jié)能建筑的真正用意，這些宣傳無非是萬科變相融資，多賺錢的遮羞布罷了！4、萬科金潤華府、金色海蓉等項目的“螞蟻工房”的問題很多：首先，萬科推出的“螞蟻工房”，是采用十字星布局，朝北、朝西的房間占到所以房子的一半，這種做法導致的結果是日照少，朝北的房間一整年都享受不到一點陽光的照射，而朝西的房子，夏天不開空調(diào)就根本沒辦法??！其次，十字星布局帶來的還有一個最大問題是私密性極差！戶與戶之間窗戶的距離很近，都在10米之內(nèi)，私密性根本得不到任何保證，整天只能將窗簾拉的死死的，但這種30多層的高樓，風很大，還得把窗戶一起關上，窗簾才不會被風吹起來，否則一樣走光！再者，這種布局為三梯8戶設計，34層，一個單元就有272戶人，平均每戶電梯要承擔90.7戶人的運載量，電梯無疑是很忙的，客戶也只能等很久。相比那種18層，兩梯四戶的小區(qū)，一部電梯只運載36戶人，舒適度就差的太遠！另外，由于十字星布局導致住戶距離很近，就不敢再設計客廳陽臺或臥室陽臺，連大家喜歡的飄窗也不敢設計了，只有在進門那里設計一個生活陽臺（被萬科忽悠成入戶花園）。一進門看到的就是洗衣機、熱水器、晾衣桿，以及晾衣桿上，內(nèi)衣內(nèi)褲胸罩等的彩旗飄舞”，并且旁邊住戶也在2--4米之內(nèi)就可以看到。所以，萬科所謂的產(chǎn)品創(chuàng)新，無疑極大犧牲住宅的舒適度，是忽悠普通購房者的，也嚴重低估了購房者的智商！5、萬科金潤華府最賺錢之處：第一、“偷”面積部分是多出來的面積，也就不用再將土地成本計算進去，只算建安成本2000元/平方米，但萬科將這一部分賣出的價格是7000元/平方米以上，多修的78000平方米，每平方米就多賺了5000元，在這一點上，因為偷面積多賺3.9億元?。?！第二、“偷”的面積不用再按規(guī)范修建地下車位。按建筑規(guī)范，二環(huán)以外，修100平方米建筑面積必須配一個地下車庫，也就是100：1，但萬科金潤華府多修的建筑面積到達30%以上，也就是說萬科的車位比不到100：0.7,78000平方米應該增加的地下車位是780個，一個地下車位的面積35平方米左右，總計還應增加27300平方米的地下車位面積。地