招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計指引書(完整版)資料

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招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計指引書（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）招商華僑城別墅區(qū)商業(yè)街設(shè)計指引書商業(yè)項目定位商業(yè)主題定位商業(yè)市場定位商業(yè)建筑形態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)面積配比商業(yè)項目的收益模式平面布局以及交通組織商業(yè)項目經(jīng)營思路

一.項目回顧1.市場調(diào)研部分：1.1本項目商業(yè)影響因素分析對驅(qū)車時間的靈敏度分析商業(yè)業(yè)態(tài)驅(qū)車時間靈敏度分析購買特色商品對驅(qū)車時間的敏感度較弱；愿意耗時30分鐘的達(dá)到4成二；愿意耗時一小時或更長時間的達(dá)到4成三；要求耗時在30分鐘以下的為一成五。特色休閑、運(yùn)動驅(qū)車時間的靈敏度弱；愿意耗時30分鐘的為兩成九；耗時一小時或更長時間的達(dá)到五成九；要求耗時在30分鐘以下的僅為一成二；特色餐飲對驅(qū)車時間的敏感度較強(qiáng)；20分鐘左右車程為臨界點(diǎn)；五成一的受訪者表示會經(jīng)常去；三成九的受訪者會考慮去；酒店式公寓對驅(qū)車時間較為敏感強(qiáng)；20分鐘車程為臨界點(diǎn)；六成七的客戶期望在20分鐘以內(nèi)；二十分鐘以上明顯減少；社區(qū)配套商業(yè)對時間敏感非常強(qiáng)；一般為五分鐘車程；10—20分鐘的步行時程；從車程時間的敏感性分析來看，驅(qū)車時間對本項目各業(yè)態(tài)的影響（由弱到強(qiáng)）：特色休閑、運(yùn)動≥購買特色商品≥特色餐飲≥酒店式公寓≥社區(qū)配套

在20分鐘—60分鐘的車程時間內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的影響程度分析商業(yè)業(yè)態(tài)影響程度分析購買特色商品選擇此時間段的受訪者達(dá)到60%強(qiáng)，市場潛在參與度較高；特色休閑、運(yùn)動選擇此時間段受訪者達(dá)到五成七，市場潛在參與度較高；特色餐飲選擇此時間段受訪者達(dá)到九成，市場潛在參與度非常高；酒店式公寓選擇20分鐘以上僅為三成三；選擇10—20分鐘的為五成；項目市場潛在參與度高，但市場消費(fèi)者分布范圍受到限制；社區(qū)配套商業(yè)選擇20分鐘以上車程者少從20分鐘—60分鐘車程的時間段來看，各商業(yè)業(yè)態(tài)，市場影響程度（或潛在參與系數(shù)）從高到低為：特色餐飲≥購買特色商品≥特色休閑、運(yùn)動≥酒店式公寓≥社區(qū)配套商業(yè)；20分鐘—60分鐘車程消費(fèi)者主要為深圳市內(nèi)的消費(fèi)者，結(jié)合到對享受特色休閑運(yùn)動可承受更長時間消費(fèi)者也有較大比例，以及酒店式公寓在10分鐘車程左右有近五成的選擇比例。建議休閑、運(yùn)動加大對深圳以外市場（如香港的推廣力度），而酒店式公寓則重點(diǎn)突擊項目周邊的寶安市場。

二.商業(yè)項目定位1.項目SWOT分析優(yōu)勢自然景觀：尖崗山擁有豐富的山地景觀和自然地貌；交通：緊鄰廣深高速出口、西鄉(xiāng)大道；獨(dú)立性：周邊開發(fā)強(qiáng)度弱，項目可規(guī)劃性強(qiáng)；資源稀缺性：位于高端物業(yè)以及高速公路對客戶的甄別；劣勢隔絕性：遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，遠(yuǎn)離主體客戶群，增加消費(fèi)成本；商業(yè)氛圍：周邊缺少城市商業(yè)氣氛和消費(fèi)環(huán)境；項目矛盾：別墅區(qū)的私密性、排他性與商業(yè)項目公眾性、開放性相排斥；機(jī)會項目自身機(jī)會：本項目超大規(guī)模、超大體量的高端別墅客戶群體擁有強(qiáng)大的高檔消費(fèi)能力；項目配套機(jī)會：本社區(qū)完善配套以及價值鏈的整合，也將為商業(yè)帶來生機(jī)和活力；片區(qū)機(jī)會：區(qū)域開發(fā)成熟將為項目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會；威脅項目面臨著商業(yè)生存和發(fā)展的幾個問題：人流主題模式2.項目定位：本項目商業(yè)有兩大功能：一是社區(qū)為提供配套的商業(yè)；二是增添商業(yè)街區(qū)商業(yè)主題和特色商業(yè)；因此項目整體定位目標(biāo)如下：項目商業(yè)定位目標(biāo)首先必須與別墅社區(qū)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致。別墅社區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是開發(fā)低密度生態(tài)社區(qū)，因此在商業(yè)項目的整體定位上首先必須體現(xiàn)出整個社區(qū)的高檔線路和山地特色兩大特征。圍繞“高檔”和“山地特色”兩大主題，本項目定位目標(biāo)是要形成參與性的、情景式的國際化商業(yè)街區(qū)，成為深圳獨(dú)一無二的山地目的性消費(fèi)場所。項目定位：圍繞服務(wù)主題，形成環(huán)狀的商業(yè)結(jié)構(gòu)；本項目商業(yè)兩大功能，社區(qū)配套商業(yè)主要圍繞社區(qū)服務(wù)功能，以社區(qū)生活超市為中心，配備其他社區(qū)生活配套商業(yè)，形成環(huán)狀的社區(qū)服務(wù)結(jié)構(gòu)，以肩負(fù)社區(qū)中心的功能職責(zé)，以提升便利的社區(qū)服務(wù)；除社區(qū)配套商業(yè)以外，其他商業(yè)更多的是承擔(dān)對外服務(wù)功能，圍繞“山地特色”和“體驗(yàn)消費(fèi)”做文章，在功能定位上選擇特色購物、特色餐飲、休閑娛樂等商業(yè)形式，各版塊商業(yè)形成共生系統(tǒng)和新型競合關(guān)系，共同打造山地國際街區(qū)；圍繞核心商業(yè)，形成珍珠鏈狀的商業(yè)布局本項目主題是山地特色國際商業(yè)街區(qū)，以餐飲、運(yùn)動休閑娛樂為核心商業(yè)，也是相對比較聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。其他補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)態(tài)與街區(qū)特色相吻合，由商業(yè)主題將其竄成一條珍珠鏈，與整個街區(qū)經(jīng)營氣氛和特色相呼應(yīng)。依托山地資源，發(fā)揮山地特色，凸現(xiàn)國際型街區(qū)的休閑生活狀態(tài)和山地情懷。與其說我們是在建造一個商業(yè)圈或者是一個商業(yè)街，不如說我們是在營造一個任何人都想要來的一個地方。這里沒有城市的人車鼎沸,也沒有嘈雜叫賣的惡俗環(huán)境。任何人來到這里，都是為了尋求一種自然、逸情、悠閑和歡樂的心情。別墅社區(qū)擁有豐富的山地資源，建筑風(fēng)格盡可能挖掘山地建筑錯落變化的情趣、曲折疊宕的核心意境。

三.商業(yè)主題定位HOLA！難忘的山谷生活（打造一個嶄新概念的商業(yè)品牌）詮注：HOLA是一個西班牙語，是一種表示熱情、奔放、歡快的語氣詞,一般可以用來喝彩和歡呼。雙音節(jié)發(fā)音，簡單精煉，雙元音發(fā)音飽滿悅耳，易于口頭傳播和快速記憶。生活這一個中性詞蘊(yùn)含著非常豐富的含義。對于不同的人，都有著對“生活”不同的理解。我們不想把商業(yè)簡單地理解成為一種單純的盈利經(jīng)營行為，而是想把商業(yè)做成豐富多彩生活中的一個亮點(diǎn)，一個環(huán)節(jié)，一個過程。我們想弱化商業(yè)的一種功利感覺，而強(qiáng)化自發(fā)性和主動性消費(fèi)生活的概念。我們的商業(yè)不同于傳統(tǒng)商圈的商業(yè)模式。我們是一個新型的郊區(qū)商業(yè)項目。對于我們商業(yè)項目最大的瓶頸就是人流的問題。因此，我們不能限于傳統(tǒng)商業(yè)模式需要靠強(qiáng)大的人流來支撐的一個陷阱里面。我們的商業(yè)項目，希望能夠通過傳統(tǒng)和新生業(yè)態(tài)的完美組合，導(dǎo)入文化主題商業(yè)營銷的模式，使商業(yè)街區(qū)散發(fā)出獨(dú)特的魅力來吸引顧客前往街區(qū)來進(jìn)行目的性消費(fèi)。因此，我們的商業(yè)街區(qū)的每一個細(xì)節(jié)，從業(yè)態(tài)的選擇組合以及建筑外立面的設(shè)計，都是為了培養(yǎng)場所感和另一種新型生活方式。因此我們的商業(yè)街區(qū)情景，不是車水馬龍，嘈雜的叫賣聲不絕于耳，而是到處彌漫著輕松悠閑的氛圍，飄浮著浪漫歡快的聲音，濃縮了歐洲街區(qū)閑情逸興的生活場景。商業(yè)形態(tài)也一改傳統(tǒng)的進(jìn)攻型強(qiáng)迫灌輸式的模式，而成為一種自發(fā)性娛樂自我性消費(fèi)。我們希望在我們的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)環(huán)境和氛圍能夠褪去商業(yè)功利性的元素，而還原生活娛樂輕松的本質(zhì)。其實(shí)商業(yè)行為是生活的一個部分，一個環(huán)節(jié)，一個過程，它其實(shí)可以演變成一種藝術(shù)。關(guān)鍵在于發(fā)展商和商家如何去演繹，如何去定位，如何去整體營銷執(zhí)行。四.商業(yè)項目市場定位分成兩個層面：一、針對消費(fèi)者二、針對商家針對消費(fèi)者針對消費(fèi)者消費(fèi)檔次中高檔消費(fèi)消費(fèi)特色獨(dú)特的山地情景消費(fèi)消費(fèi)特點(diǎn)休閑生活的品味針對商家針對商家經(jīng)營檔次中高檔品牌和奢侈品牌經(jīng)營主題以生活的休閑娛樂和生活的品味為主經(jīng)營特色山地情景式、體驗(yàn)式和感受型五.商業(yè)建筑形態(tài)動感動感流泉雕塑植物帶水景標(biāo)志性建筑文化場景藝術(shù)廣場山地特色圍繞山地特色這個核心的主題，在建筑形態(tài)方面，我們從每個細(xì)節(jié)來突現(xiàn)山地特色?？偟恼f來，我們希望在整體規(guī)劃和建筑布局方面以“曲折的、情趣的、層次的”風(fēng)格為主。曲折的：曲線化的街道鼓勵人們?nèi)ヌ剿?，它會給老顧客以驚喜，走過角落，他們會發(fā)現(xiàn)一個廣場，茂盛的花園和水池，整個街區(qū)由曲折的街道連成一個整體，牽引著顧客穿越全部商業(yè)版塊。此外，我們還要強(qiáng)調(diào)各個建筑面的呼應(yīng)關(guān)系，店面與相鄰店面的呼應(yīng)關(guān)系，店面與對面建筑物的呼應(yīng)關(guān)系，店面和街區(qū)景觀以及小品的呼應(yīng)關(guān)系。讓顧客覺得每個店面，每個街景都不是孤立存在的，還是有關(guān)聯(lián)的，有互動的。因此建議，街區(qū)的走道不用太寬敞。情趣的：建筑物、小品和整體線路的布局在這里已經(jīng)成為一種情緒化的載體，能夠帶給顧客驚喜和樂趣，甚至帶有一點(diǎn)游戲的味道。層次的：山地特色最大的賣點(diǎn)就是有山體的坡度，建筑物立于上面可以有層次錯落的變化，使建筑物多了不同角度的展示立面。此外，視線和角度也有了平面視覺所沒有的效果。此外，通過拱廊、石梯和緩坡等山地建筑元素豐富山地建筑構(gòu)成。我們希望通過設(shè)計創(chuàng)造獨(dú)特的場所感和獨(dú)一無二的體驗(yàn)，帶來強(qiáng)烈的山地品牌識別性，把街區(qū)打造成一個山地特色的商業(yè)品牌。下面，我們針對不同的景觀設(shè)置進(jìn)行描述：1.藝術(shù)廣場這是位于加利福尼亞的名叫韋斯特萊克漫步區(qū)。主要零售區(qū)前被鋪了飾以五顏六色的圖案和混凝土和天然的石材，相互呼應(yīng)并且強(qiáng)化了不同店面的獨(dú)特性。保護(hù)樁、樹木、石罐以及傳統(tǒng)設(shè)計的燈柱都被加入到這一環(huán)境組合中來，此外，還有馬車和售貨亭來增加沿線的零售氣氛和樂趣。SHAPE廣場具備天然的集聚人氣、呼應(yīng)主題商業(yè)的價值功能。因此，在景觀方面，一定要設(shè)計一個可供游人交流、休憩、玩耍、互動的一個公共空間。2.流泉和水景水是流動的生命。所有的建筑物因?yàn)橛辛怂牧鲃雍痛┧蠖辛塑S動和靈性。此外，水景和噴泉在景觀上的應(yīng)用，將制造多個小型片區(qū)中心以及隔斷空間和區(qū)別功能有著獨(dú)特的效果。3.雕塑和街頭小品雕塑和小品的設(shè)置將軟化商業(yè)中心的外觀，增加了購物環(huán)境的地方特征和真實(shí)性。4.植物小品景觀本商業(yè)街區(qū)里面的植物綠化希望能夠有更多的點(diǎn)綴效果。而且不要給顧客一種工業(yè)化人造的感覺，希望是能夠有一些古樸幽靜、自然天成的隨意感。5.標(biāo)志性建筑標(biāo)志性建筑一般是一個社區(qū)的靈魂所在。我們希望能夠在商業(yè)街區(qū)里面設(shè)置一個非盈利性的藝術(shù)場所——藝術(shù)館。這個藝術(shù)館希望能夠請到世界著名的藝術(shù)大師或者設(shè)計大師來親自設(shè)計，并且也希望能夠使這個藝術(shù)館真正擁有獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)和藝術(shù)魅力，能夠成為文化主題商業(yè)里面核心目的。這個建筑物的建筑外觀一定要做到獨(dú)特、給人過目不忘、具備地標(biāo)性定義一個區(qū)位的強(qiáng)大功能。6.文化場景再現(xiàn)我們的商業(yè)街區(qū)將會呈現(xiàn)出不同的文化氣質(zhì)。比如說，我們將在街區(qū)進(jìn)行歐洲文化場景再造的布置。如節(jié)慶出游的馬車和群眾、街頭隨興的國際象棋比賽、以真人為材質(zhì)的行為藝術(shù)、街頭音樂和美術(shù)等不同表現(xiàn)形式的藝術(shù)門類。這種文化場景的再造，將會對游客帶來視覺和觸覺的多重體驗(yàn)，相信會給大眾一種全新的商業(yè)感受。獨(dú)特的場景以及氛圍，必將吸引更多的消費(fèi)者前來觀賞消費(fèi)，因此，這種文化主題營銷將再生目的性消費(fèi)人流。此外，在建筑細(xì)節(jié)還有以下幾點(diǎn)需要注意：建筑入口：在一個開放型的商業(yè)街區(qū)，有什么風(fēng)格和介面的入口外觀將是決定了顧客購物的消費(fèi)心理，調(diào)動消費(fèi)者的購物意愿和情緒。入口應(yīng)該具有顯著的設(shè)計特色。可以通過改變材料或屋頂高度，延伸墻面或采用鋸齒狀墻面來突出入口。這一變化可以通過地面鋪磚、墻面裝飾、色彩和屋頂處理來實(shí)現(xiàn)。例如：古羅馬廣場商業(yè)區(qū)就是一個主題購物區(qū)，購物者在走過古典風(fēng)格的柱廊時，就可以感受到古羅馬市場的氣氛。天篷：對開敞式的商業(yè)街區(qū)來說，柱廊和拱廊是為顧客遮陰和保護(hù)商店立面的傳統(tǒng)方式。帶篷的街道除了可以盈造歐式的街區(qū)氛圍，還可以保護(hù)行人在惡劣的天氣條件下購物。天篷可以從建筑墻面懸挑出去，也可以由獨(dú)立的柱子來支撐。其寬度和高度由適合建筑風(fēng)格的比例關(guān)系來決定。夜間照明：因?yàn)楹艽笠徊糠值牧闶凵掏砩蠣I業(yè)。室外的夜間照明成為一項重要的安全特征和設(shè)計特征。在保護(hù)公眾安全的同時，它能夠用來創(chuàng)造購物中心的形象和特征。有效的照明系統(tǒng)包括了對光源、安裝高度、空間和燈光的控制。綜合照明系統(tǒng)的最重要的計劃包括設(shè)置建筑立面和入口的照明，建筑特征和景觀的聚光燈、櫥窗和標(biāo)志的高光燈，限定人行道、車道和停車場，創(chuàng)造墻面和人行道上的光影。建筑立面：盡可能選擇高檔石材立面進(jìn)行建筑外體的裝飾，在形態(tài)方面多一些變化和造型。特色購物街按照情景式商業(yè)街的模式，其主體建筑的設(shè)計方案，做成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，如單一鋪面統(tǒng)一進(jìn)深與面寬，同時，又便于自由間隔；主題餐飲、娛樂與休閑、影院等建筑產(chǎn)品，建議與未來的合作者、意向商家進(jìn)行溝通，并在產(chǎn)品設(shè)計中考慮到特殊業(yè)態(tài)對建筑產(chǎn)品的特殊要求，同時，也在產(chǎn)品設(shè)計中，保證未來調(diào)整的靈活度；六.商業(yè)業(yè)態(tài)組合前期，為了做好商業(yè)項目的前期調(diào)研和市場定位，我們采用了問卷調(diào)查、高端客戶訪談以及專家和商家研討會形式進(jìn)行了采樣和收集數(shù)據(jù)。1、客戶是否愿意去一個距離城市20分鐘車程的山地特色餐飲地：（有效問卷135份）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過50%的客戶愿意去一個距離城市20分鐘車程的山地特色餐飲地，有39.3%的客戶表示會根據(jù)特色餐飲地的具體情況考慮是否去消費(fèi)，只有9.6%的客戶表示只去1次或幾次甚至不去。2、客戶參與特色休閑與運(yùn)動活動時愿意花的車程：（有效問卷134份）對于參加特色休閑與運(yùn)動活動，愿意花30分鐘、1個小時以及更長時間的車程的客戶分別達(dá)到了29.1%、27.6%和31.3%，只有11.9%的客戶表示只愿意花10分鐘左右的車程。3、客戶購買特殊商品時愿意花的車程：（有效問卷134份）調(diào)查中，41.8%的客戶表示愿意花30分鐘的車程去購買某一特殊商品，有43.3%的客戶表示愿意花1小時甚至更長時間的車程去購買特殊商品，只有14.9%的客戶表示只愿意接受10分鐘的車程。因此，我們在綜合各個業(yè)態(tài)的特性后，把商業(yè)業(yè)態(tài)的重點(diǎn)定位在特色餐飲、休閑和娛樂，而特色購物作為強(qiáng)有力的補(bǔ)充。業(yè)態(tài)：超市、便利店、其它配套、個人服務(wù)、特色購物、休閑、娛樂；

七.商業(yè)業(yè)態(tài)面積配比1.項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例超市30006.1%配套服務(wù)24905.1%特色購物576011.8%餐飲975019.9%休閑娛樂1000020.4%體育設(shè)施（管理用房+室內(nèi)運(yùn)動）10002.0%公寓1000020.4%商業(yè)面積共計4200085.7%會所20004.1%幼兒園39008.0%巴士站1000.2%藝術(shù)館10002.0%非商業(yè)面積共計700014.3%總共49000100.0%說明：0071和0297地塊建筑面積總共有49000平方米，但是會所占5000平方，幼兒園3900平方，公交車站100平方，社區(qū)中心占1500平方米，因此，純商業(yè)面積只有38500平方。但是以上配套除了幼兒園和公交車站沒有多余面積加入到商業(yè)面積，會所、社區(qū)中心總共可以有4500平方米用來做商業(yè)面積。會所建筑面積5000平方米，其中2000平方米作為管理用房以及專為社區(qū)服務(wù)用房（請重點(diǎn)考慮引入高端俱樂部所需要的硬件設(shè)施），3000平方米中1000作為體育運(yùn)動用房，剩余兩千平方米引進(jìn)一家主力餐飲機(jī)構(gòu)；藝術(shù)館作為本項目的主題文化建筑存在，建筑面積2000平方米，其中一千平方米為公共文化設(shè)施；剩余1000平方米主要經(jīng)營文化主題的商業(yè)，包括收藏品、古玩、字畫，玩具和玩偶，手工藝和陳列物品，床上用品/家居布藝。以上兩塊商業(yè)業(yè)態(tài)及面積見上表黃色區(qū)域。2.特色購物商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布特色購物業(yè)態(tài)商業(yè)面積比例1.酒品和煙（雪茄）200034.7%2.床上用品/家居布藝3005.2%3.手工藝和陳列物品3205.6%4.玩具和玩偶2404.2%5.收藏品、古玩、字畫1502.6%6.高檔家私店90015.6%7.運(yùn)動品店4507.8%8.特色服裝5008.7%9.化妝品2003.5%10.男性奢華用品3005.2%11.汽車配件、美容4006.9%總計5760100.0%說明：以上為特色購物業(yè)態(tài)的細(xì)分類別，每個小類別里面的面積可以按招商實(shí)際情況以及市場情況來調(diào)整。比如說運(yùn)動品店面積總共是450平方米，如果我們可以引入一家大的運(yùn)動品商家，如龍浩，可能我們給這個品牌面積達(dá)到300，另外再引入三家小運(yùn)動品牌商家作為一個產(chǎn)品金字塔的補(bǔ)充。3.餐飲業(yè)態(tài)面積分布餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)面積比例1.水果店/沙拉店2002.1%2.比薩店2002.1%3.烤雞店、漢堡包店2002.1%4.咖啡店125012.8%5.酒吧120012.3%6.主力中餐店400041.0%7.特色餐飲食店240024.6%8.書吧1501.5%9.城市快餐1501.5%總計9750100.0%說明：對于餐飲業(yè)態(tài)來說，我們希望能夠在充分利用建筑面積的基礎(chǔ)上，多利用戶外的面積，比如說象街區(qū)的走道，湖景、寬大的退臺以及小型廣場的一些公共面積。一方面可以為餐飲提供更多的營業(yè)面積，以解決商業(yè)面積不足的困境；另一方面，可以豐富整個街區(qū)的情景，營造一種休閑、雅致的商業(yè)氣氛。

八.商業(yè)項目收益模式1.項目收益模式建議1.1項目可選擇收益模式方案一：全部出租經(jīng)營，獲取長期租賃收入；方案二：部分銷售，回籠部分建設(shè)資金，保留部分營業(yè)面積出租；方案三：在方案二的基礎(chǔ)上，公寓全部銷售，獲取短期的投資回報。1.2項目可選擇贏利模式的優(yōu)劣勢比較項目回收期限整體管理難度建設(shè)資金籌集方案一長容易，且各業(yè)態(tài)之間能形成相互烘托的效應(yīng)難度較大方案二一般可以保證項目主體部分的經(jīng)營統(tǒng)一性能籌集一定的建設(shè)資金方案三快公寓統(tǒng)一管理難度不大能籌集到比較多的建設(shè)資金建議：從整體經(jīng)營角度考慮，建議項目采取全部租賃、或者全部租賃部分項目合作經(jīng)營的模式；如果項目資金籌集確實(shí)有一定的難度，則，建議對項目主題影響較小的業(yè)態(tài)進(jìn)行銷售，以回籠部分資金。1.3贏利模式建議建議開發(fā)商持有全部物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，部分特殊項目，如休閑娛樂，為了控制其發(fā)展方向以及獲取較高的利潤回報，可以采用引入合作方共擔(dān)風(fēng)險、合作經(jīng)營的模式。2.項目收入測算2.1（方案一）全部出租收入測算分業(yè)態(tài)租金測算商業(yè)種類商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布培育期（3年）穩(wěn)定增長期入市租金租賃率年收入經(jīng)營租金年收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購物四、餐飲五、休閑六、娛樂七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益小結(jié)：預(yù)測項目入市后，在市場培育期能夠每年取得租賃收入3499萬元；培育期一般為3年，以后為穩(wěn)定增長期，進(jìn)入穩(wěn)定增長期初期預(yù)測每年取得租金5262萬元，預(yù)測市場租金每三年增加5%；2.2（方案二）租售結(jié)合租金收入測算商業(yè)種類商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布銷售面積出租面積培育期穩(wěn)定經(jīng)營期入市租金租賃率年收入租金年租金收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購物四、餐飲五、休閑六、娛樂七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益小結(jié)：項目租賃物業(yè)面積253預(yù)測項目入市后，在市場培育期能夠每年取得租賃收入1948萬元；培育期一般為3，以后為穩(wěn)定增長期，預(yù)測市場租金每三年增加5%；本項目銷售物業(yè)分為兩部分：公寓部分銷售6000平方米，在項目開發(fā)的第一年以及第二年銷售；商業(yè)部門銷售106始銷售。2.3（方案三）商業(yè)銷售同方案二，公寓全銷售商業(yè)種類商業(yè)業(yè)態(tài)店面?zhèn)€數(shù)單位面積業(yè)態(tài)面積分布銷售面積出租面積培育期穩(wěn)定增長期入市租金租賃率年收入租金年收入一、超市+生活百貨二、配套及服務(wù)三、特色購物四、餐飲五、休閑六、娛樂七、體育設(shè)施八、公共空間九、公寓年租金收益3.項目現(xiàn)金流量測算3.1（方案一）現(xiàn)金流量指標(biāo)評價指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)10285財務(wù)內(nèi)部收益率7.0%投資回收期（年）33.63.2（方案二）現(xiàn)金流量指標(biāo)評價指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)3563財務(wù)內(nèi)部收益率6.5%投資回收期（年）38.13.3（方案三）現(xiàn)金流量指標(biāo)評價指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=6%)-69財務(wù)內(nèi)部收益率5.99%投資回收期（年）—小結(jié)：從現(xiàn)金輪流量指標(biāo)可以看出，本項目全部租賃將能夠?yàn)楸卷椖繋磔^好的現(xiàn)金流保障，投資回收期也將比租售結(jié)合短一些；租售結(jié)合能夠在項目初期回收部分資金，但對未來的預(yù)期收入損失比較大；3.3附表附表１．租金收入測算表（純出租）0349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052035035035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570503149314931494736473647364973497349735222522252225483548354835757575757576045604560456347634763477405740574057775777577758164816481648572857285729000900090009450945094509923992399231041910419104191041974074074077777777781681681685785785790090090094594594599299299210421042104210426664666466646997699769977347734773477715771577158100810081008505850585058931893189319377937793779377附表２．租金收入測算表（租售結(jié)合）019481948194827972797279729372937293730843084308432383238323834003400340035703570357037493749374901951951952802802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750175317531753251825182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374576038401594510630290194804536547036461514110094547054001753168951261225182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374393639363936413341334133434043404340455745574557478547854785502450245024527552755275553955395539553939439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455435433543354337203720372039063906390641014101410143064306430645214521452147474747474749854985498549853543354335433720372037203906390639064101410141014306430643064521452145214747474747474985498549854985

附表3．租金收入測算表（公寓全售）015401540154022212221222123332333233324492449244925722572257227002700270028352835283529772977297701541541542222222222332332332452452452572572572702702702842842842982982980138613861386199919991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679960064001594510630484323804536911660771514110094911674641386165281209419991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679租金收入3126312631263282328232823446344634463618361836183799379937993989398939894189418941894398439843984398經(jīng)營成本313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440租金凈收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958經(jīng)營凈收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958附表4.現(xiàn)金流量表（純出租）03499349934995262526252625525552555255802580258026092609260926396639663966716671667167052705270520349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052645733921350350526526526553553553580580580609168143215031503150315781578157816571657165764573392135035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570500000000000000-441822864864864907907907952952952-64573-42231493149473647364736497349734973522252225222548359234660489348934893513851385138539553955395-64573-64994-61845-58696-53960-49223-44487-39514-34541-29569-24347-19125-13904-8421-2498216370561194916842219802711832256376514304648441-60918-37526442495353933393150312029432777275125952448242524721834181717141617160215111426141213321257-60918-61293-58649-56154-52615-49276-46126-43006-40063-37286-34535-31940-29492-27067-24596-22761-20944-19230-17612-16010-14499-13073-11661-10328-907274057405740577757775777581648164816485728572857290009000900094509450945099239923992310419104191041910419740574057405777577757775816481648164857285728572900090009000945094509450992399239923104191041910419104191740174017401827182718271918191819182021202120212115211521152221222122212332233223322448244824482448740740740777777777816816816857857857900900900945945945992992992104210421042104210001000100010501050105011021102110211571157115712151215121512761276127613401340134014071407140714075665566556655948594859486245624562456557655765576885688568857230723072307591759175917971797179717971541055977065434713827733083278895239576810202110857111512812168612857113545614234214957115680116403017162117921318680419477420274521071521868612451175110810981036977968913861853805759752710669663626590585551520515486459433-7826-6652-5544-4446-3410-2433-1466-55330911621967272634784188485755206146673673207872839289089394985210285

附表5先現(xiàn)金流量表（租售結(jié)合）576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749650364075195673599280280294294294308308308917617617997997998398398398818818816503640751956735992802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750000000000000-233437437459459459482482482506506506-5927617141753172201282925182518264426442644277627762776314724772477260126012601273127312731286828682868-59276-57562-55809-38589-25760-23242-20725-18081-15438-12794-10018-7242-4467-1319115836356237883811439141701690219633225012536928237-55921152514721364095861775167416591565147614621379130113921034975966911860852803758751708668-55921-54396-52923-39284-29697-27922-26248-24589-23024-21548-20216-18707-17405-16013-14979-14004-13038-12127-11267-10416-9612-8854-8103-7395-672739363936393641334133413343404340434045574557455747854785478550245024502452755275527555395539553955393936393639364133413341334340434043404557455745574785478547855024502450245275527552755539553955395539925925925971971971102010201020107110711071112411241124118111811181124012401240130213021302130239439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455453153153155855855858658658661561561564664664667867867871271271274874874874830113011301131623162316233203320332034863486348636603660366038433843384340354035403542374237423742373124834259372704043243594467565007653396567166020163687671737083374494781548199785840896839371997754101790106027110264114501118738662624589584551519514485458454428404400377356352333314311293277274258244230-6065-5440-4851-4268-3717-3198-2684-2198-1740-1287-859-455-563226781030136316761987228025572831308933333563附表6先現(xiàn)金流量表（公寓全售）9600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729779600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729776534542401541436107722222223323323324524524525725741063563563566666666670070070065345424015414361077222222233233233245245245257257257270270270284284284298298298000000000000000153365365365383383383402402402-5574537011386160491177519991999209920992099220422042204231423142162206620662066216921692169227722772277-55745-52044-50658-34609-22834-20835-18835-16736-14637-12538-10333-8129-5925-3611-129686629314997706292311140013569158471812420401-5258932941164127128799140913301317124311721161109510331024966851767724683676638602596562531-52589-49296-48132-35419-26621-25211-23882-22565-21322-20210-18989-17893-16860-15836-14870-14019-13252-12529-11846-11170-10532-9930-9334-8771-8241312631263126328232823282344634463446361836183618379937993799398939893989418941894189439843984398439831263126312632823282328234463446344636183618361837993799379939893989398941894189418943984398439843987357357357717717718108108108508508508938938939389389389849849841034103410341034313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440422422422443443443465465465488488488513513513539539539565565565594594594594239123912391251125112511263626362636276827682768290729072907305230523052320432043204336533653365336522793251842757530086325973510737744403804301645784485535132154227571346004063092661446919672401756057880982174855398890492268526496468463437412409385364360340321318300283280264249247233220218205194183-7715-7219-6751-6288-5851-5438-5030-4644-4281-3921-3581-3260-2943-2643-2361-2081-1817-1568-1321-1088-868-651-446-252-69九.平面布局以及交通組織1.平面布局建議平面布局原則：將兩個地塊（A122-0297與A012-071）統(tǒng)一規(guī)劃，營造統(tǒng)一的商業(yè)空間，并突出商業(yè)中心的整合效應(yīng)，避免波托菲洛商業(yè)規(guī)劃中的無商業(yè)中心或多商業(yè)中心的弊端；協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)對景觀的要求；人流活動密集的商業(yè)形態(tài)集中在整個商業(yè)區(qū)的門戶位置；社區(qū)配套的商業(yè)盡量與社區(qū)靠攏；利用山地的起伏，塑造主要景觀帶與各標(biāo)識性建筑，使各主要建筑形態(tài)在視覺效果上相互呼應(yīng)；滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)要求。平面布局建議：在商業(yè)街的入口設(shè)置文化主題建筑，使之成為項目的景觀建筑；利用山地的落差，設(shè)計從山頂?shù)巾椖康偷貏莸牡俨?，跌水瀑布盡量體現(xiàn)山地瀑布的自然特色，并在山腰及山底形成貫穿商業(yè)區(qū)的廊橋與水景；在兩個地塊的地理中央，設(shè)計出中心廣場，山地低層的建筑物的主要景觀面都面向中心廣場；受制于地塊容積率的限制，A122-0297地塊盡量布置低容積率的商業(yè)形態(tài)，如別墅式公寓、餐飲、運(yùn)動場所，而A012-071地塊則布置容積率相對較高的商業(yè)物業(yè)；社區(qū)配套商業(yè)布置在A012-071地塊靠近住宅區(qū)的位置；建議將草坪網(wǎng)球場、羽毛球館布置在A122-0297的東部，并與運(yùn)動場所用房連接在一起，成為社區(qū)中心會所的一部分；特色購物街布置在中，并盡量與中心廣場連接；休閑娛樂、影院與兒童樂園等建筑物盡量靠A012-071地塊的兩側(cè)布置，但在視覺通道中，與中心廣場相連。

1.1方案一：文化主題建筑平面布局圖文化主題建筑SPA組團(tuán)別墅式公寓組團(tuán)餐飲、特色購物組團(tuán)中心廣場、水景組團(tuán)山地運(yùn)動組團(tuán)社區(qū)服務(wù)SPA組團(tuán)別墅式公寓組團(tuán)餐飲、特色購物組團(tuán)中心廣場、水景組團(tuán)山地運(yùn)動組團(tuán)社區(qū)服務(wù)、兒童娛樂、快速餐飲組團(tuán)

交通組織圖商業(yè)街停車位（地表.地下）P商業(yè)中心區(qū)P社區(qū)商業(yè)地下停車位社區(qū)

1.2方案二商業(yè)街停車位（地表.地下）P商業(yè)中心區(qū)P社區(qū)商業(yè)地下停車位社區(qū)平面布局圖會所、山地運(yùn)會所、山地運(yùn)動組團(tuán)別墅式公寓特色購物山地餐飲中心廣場社區(qū)服務(wù)、兒童娛樂、快速餐飲組團(tuán)SPA文化主題建筑

交通組織圖文化主題建筑商業(yè)中心區(qū)P商業(yè)文化主題建筑商業(yè)中心區(qū)P商業(yè)區(qū)停車場

2.面積分配建議2.1方案一：各業(yè)態(tài)占地面積：根據(jù)各業(yè)態(tài)對樓層的要求，本項目各業(yè)態(tài)占地面積的分配為：項目建筑面積（㎡）占地面積（㎡）酒店式公寓100004000會所（含運(yùn)動及2000平方米龍頭餐飲）50002000餐飲600400超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套54901830高檔購物商業(yè)47602380餐飲面積71503250休閑娛樂業(yè)面積70002000幼兒園39003900兒童娛樂（影院）30001200藝術(shù)館2000500公交車站100100合計4900021560（注：運(yùn)動場所和兒童娛樂的面積為建筑物面積，不包括室外運(yùn)動場地面積）兩地塊的商業(yè)形態(tài)分布：根據(jù)兩個地塊的建筑容積率與覆蓋率要求，建議本項目兩地塊的各商業(yè)面積的形態(tài)分布為：A122-0297地塊：（用地面積36085.82㎡）項目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）酒店式公寓100002.54000會所（含運(yùn)動及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲6001.5400合計156006400容積率0.43覆蓋率17.7%A012-071地塊：項目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購物商業(yè)476022380餐飲面積715023250休閑娛樂業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車站1001100合計3340013116.67容積率1.03覆蓋率0.40

2.2方案二：各業(yè)態(tài)占地面積：根據(jù)各業(yè)態(tài)對樓層的要求，本項目各業(yè)態(tài)占地面積的分配為：項目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）會所（含運(yùn)動及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲77502.53100購物285021425超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購物商業(yè)19102955公寓1000042500休閑娛樂業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車站1001100合計4900019510A122-0297地塊：（用地面積36085.82平方米）項目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）會所（含運(yùn)動及2000平方米龍頭餐飲）50002.52000餐飲77502.53100購物285021425合計156006525容積率0.43覆蓋率18%A012-071地塊：（用地面積32538.47㎡）項目建筑面積（㎡）平均層數(shù)占地面積（㎡）超市+生活百貨+社區(qū)服務(wù)配套549031830高檔購物商業(yè)19102955公寓1000042500休閑娛樂業(yè)面積70003.52000幼兒園390013900兒童娛樂（影院）30002.51200藝術(shù)館20004500公交車站1001100合計3340012985容積率1.03覆蓋率0.40十.商業(yè)項目的經(jīng)營理念：1.街區(qū)營業(yè)時間：一般情況下10：00——24：00某些業(yè)態(tài)6：30——24：00，個別商業(yè)24小時營業(yè)，如便利店、醫(yī)療診所等；2.經(jīng)營管理模式：我們將打破以往業(yè)主方單純招商、收租管理的被動模式，而是成立專業(yè)的商業(yè)營銷策劃執(zhí)行團(tuán)隊，并借鑒國外的商業(yè)管理成立商會或市場推廣基金，整體推廣營銷，統(tǒng)一管理。3.經(jīng)營理念和思路在營銷方面，我們有以下思路，可供參考，也請設(shè)計部在規(guī)劃時能夠提供這些活動的場地和設(shè)施功能，以方便將來的營銷推廣和經(jīng)營。單一建筑成為地標(biāo)性建筑，定義區(qū)位，并且提綱契領(lǐng)整個商業(yè)主題。思路：我們希望能夠請到國際知名建筑大師或者藝術(shù)大家，親自設(shè)計一個藝術(shù)館。這個建筑物能夠在高速公路上就可以望得見，它能夠成為整個商業(yè)街區(qū)的文化主題的承載者，并肩負(fù)著定義區(qū)位的使命，增加目的性吸引。此外，我們還可以適當(dāng)考慮做一個瞭望臺，可以讓游客上去俯視整個片區(qū)風(fēng)景的建筑。這樣的設(shè)置可以增添情趣和參與感。家庭娛樂中心。目前深圳還沒有一個真正意義上的家庭娛樂中心，沒有一個商業(yè)區(qū)沒有適合男女老少共同出游的綜合街區(qū)。我們希望能夠把我們的商業(yè)街區(qū)營造成一個家庭周末度假、休閑的同樂場所。為了營造一個家庭同樂的場所，我們在業(yè)態(tài)上增添了以下設(shè)施：影院：選擇引入一個特色影院。它能夠吸引大批理想的觀眾群，因?yàn)檫@些觀眾也會對商業(yè)街區(qū)其它一些活動感興趣，如購物和餐飲。此外，影院的存在還能夠創(chuàng)造早、中、晚的人流，以充實(shí)整個時段的商業(yè)人流。它就象一個額外的核心租戶和彈性的租戶；影院綜合體能那些不適合零售的空間，或是取代已經(jīng)衰敗的核心租戶。兒童街或者兒童專業(yè)場所：如果能夠吸引到兒童和留住兒童，我們的商業(yè)街區(qū)就可以說成功了一半。我們在街區(qū)里面設(shè)置了一個專業(yè)針對兒童的一個特色游樂園，提供電腦游戲、自制動畫、技巧游戲、道具服裝、三層的爬梯，以及其他活動項目。專業(yè)的兒童街區(qū)可以設(shè)置一些與兒童用品相關(guān)的業(yè)態(tài)。在營銷方面，我們可以利用兒童街區(qū)做一些兒童交換集市、兒童興趣、藝術(shù)修養(yǎng)的培訓(xùn)，相信這是另一塊利潤誘人的市場。這種留住孩子的方式同樣也可以留住家長，帶動其它餐飲、成人娛樂以及酒店消費(fèi)。主題公園化的文化商業(yè)。整個商業(yè)街區(qū)弱化商業(yè)氛圍，以強(qiáng)化藝術(shù)、悠閑與輕松的氣質(zhì)。一個重要的市場營銷策略就是提供一流免費(fèi)的娛樂活動。我們可以利用股東在旅游主題方面的資源，以整個街區(qū)設(shè)置中心舞臺，定期上演不同形式的表演。

商業(yè)街招商方案目錄--------------------------------------------------------------------招商目的---------------------------------------------------------------泉州商業(yè)調(diào)研---------------------------------------------------------------------項目簡介--------------------------------------------------------------------功能定位--------------------------------------------------------------------項目優(yōu)勢------------------------------------------------------------------業(yè)態(tài)規(guī)劃-------------------------------------------------------------------招商原則--------------------------------------------------------------------招商對象--------------------------------------------------------------------招商要求10、--------------------------------------------------------------------優(yōu)惠政策11、---------------------------------------------------------------------合作方式12、-------------------------------------------------------------------------招商計劃13、-----------------------------------------------------------------------招商流程14、-------------------------------------------------------------------------績效考核一、招商目的XXX商業(yè)街第一目的是以滿足社區(qū)配套為主，即打造集餐飲、娛樂、休閑、家居建材、購物等為一體的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，第二步是打造泉州新的商業(yè)中心商圈。為了確保XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營和開業(yè)，招商部將分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作，通過各種渠道和形式開展有針對性的招商，一方面要滿足XXX現(xiàn)有的業(yè)主的需要，在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，另一方面著力于XXX商業(yè)街新商業(yè)中心的品牌構(gòu)建和推廣，形成XXX商業(yè)街長效發(fā)展的核心競爭力，以推動XXX項目良性的發(fā)展。泉州商業(yè)調(diào)研泉州商業(yè)的現(xiàn)狀

泉州城區(qū)已拓展成為“四縱四橫”的商業(yè)動脈（四橫即新華路、中山路、溫陵路、田安路；四縱為東街—西街，九一街—莊府巷，津淮街—涂門街—新門街，義全街—泉秀街）。除此之外，通過政府引導(dǎo)和市場聚集，又形成一些特色商業(yè)街。如把中山路片區(qū)稱作泉州市區(qū)第一個商圈，以田安路、津淮街為中心的“第二商圈”地位不可撼動。隨著泉州的“東進(jìn)、南下、西拓”城市化進(jìn)程加快，中高檔住宅云集、多個商業(yè)項目集中開發(fā)，坪山路以東也展現(xiàn)了泉州第三商圈的雛形，以麥德龍、永輝超市等為代表的商業(yè)體落戶泉州東片區(qū)。東片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開始眾商云集。目前的老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，但老城區(qū)商業(yè)的發(fā)展卻面臨許多問題。目前“四縱四橫”的商業(yè)格局是舊城改造延續(xù)傳統(tǒng)的商業(yè)布局，樓上住宅，樓下店面是泉州商業(yè)特色，僅新門街沿街就有上千個小店面，目前空置的居多。在老城區(qū)很難找到2萬平方米以上的經(jīng)營場所，而且還有交通、停車等問題。相同問題在改造新區(qū)同樣存在，“泉州第二商圈”----田安路、豐澤街、泉秀街的問題也相同。舊城區(qū)商業(yè)格局先不足，這正是東片區(qū)商業(yè)的機(jī)遇。(二)泉州的主要商圈現(xiàn)狀1、泉州主要商圈分布商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金范圍文廟廣場商圈中閩百匯、屈臣氏、捷龍購物廣場等280-350元/㎡新車站商圈大洋百貨、國美電器、蘇寧電器等100-150元/㎡豐澤廣場商圈新華都購物廣場豐澤店、泉州百安居、好又多等150-220元/㎡中心站商圈以麥德龍為首的商業(yè)及百匯客運(yùn)中心站店、永輝超市金帝店等90-120元/㎡2、主要商圈現(xiàn)狀：1）泉州市商圈形成以文廟廣場及豐澤廣場商圈為主，新車站、客運(yùn)中心站為輔的“多商圈”分布格局。以坪山路向東的“泉州新商圈”也正在形成，但目前仍在萌芽階段。2）泉州商業(yè)零售業(yè)數(shù)量較多，但品牌較少。形成以中閩百匯、新華都購物為主的超市型集群商圈。以“超商”帶“市”的人流集群較明顯，整體泉州市場消費(fèi)層次偏低，高層消費(fèi)人群外流。3）隨著市行政中心的“東遷”，以及目前老城區(qū)商業(yè)格局不足，商業(yè)中心的東移態(tài)勢已明顯。從中山路、打錫街為中心的商業(yè)已往田安路、津淮街轉(zhuǎn)移。自08年起，東片區(qū)商業(yè)發(fā)展明顯，麥德龍、永輝超市的開業(yè)是泉州東片區(qū)商業(yè)的揭幕之作。(三)泉州目前主要街道商業(yè)情況序號商業(yè)

路段面積（m2）層高(m)面寬*進(jìn)深（m）租金情況

（元/m2）經(jīng)營種類經(jīng)營

情況備注1莊府巷25-50（2.5-3.5）

*（10-14）150-220LEE等高端服裝、煙酒茶品、進(jìn)口食品無空鋪，置換率低市府一條街2打錫街35-40約3.5（3-4）*（12-15）200-300如卡賓、sprit、七匹狼等中高端服飾置換率低轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，單間達(dá)10萬左右3百源路35-40約3.5（2-3）*（8-10）200-280珠寶、中檔服飾無空鋪毗鄰百匯購物中心、后城旅游文化街、關(guān)帝廟、府文廟4中山路15-653×（6-12）150-200中低端鞋服飾品為主臨涂門街與新門街店面置換率較高早期店面，面積小，客源主要來自學(xué)生和中低收入人群5東街20-503.2-63×(10-12)南俊巷至中山路段100-180南俊巷至東湖路段60-120業(yè)態(tài)復(fù)雜,主要經(jīng)營餐飲、藥店、日常生活用品及中低檔服飾置換率很高總長984米,靠近中山路段主要以服飾為主；靠近一院附近以藥店水果店為主,人流量很大6新門街

(名門時尚街)35-65（3-4）*

（10-15）25-100

業(yè)態(tài)復(fù)雜，服飾、小吃、餐飲、建材、文具等七匹狼購買并招商,211間店面未開交通與人流阻礙了新門街的發(fā)展,211間掛牌店面,全長800米.空鋪率高7九一路30-45（3-4）*1280-120靠百源路段經(jīng)營電子類產(chǎn)品為主

靠南俊巷經(jīng)營服飾、飲食、電子等置換率高九一街現(xiàn)有電腦經(jīng)營商約255家,年成交額上10億元，主要是益華電腦城在帶動。8涂門街30-40（3-3.5）*（10-12）180-320中高檔服裝、珠寶中端餐飲置換率高騎樓，中閩百匯沿街店面租金在200-320元/㎡，以珠寶為主，其他區(qū)域租金在150-200元/㎡之間9津淮街東段35-40

西段35-90（3-4）×12西段150-250

東段35-100田安路以西主營中高檔服裝,田安路以西主營茶葉和建材2021年后租金下降,由于立交橋建成,阻隔兩面交通由于合同到期，面臨高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，出現(xiàn)各大商家聯(lián)合罷租情況。3月份高達(dá)70家以上店面招租10溫陵路20-503-6不等臨東街25-60,以生活類商業(yè)為主，臨涂門津淮街70-85臨泉秀路25-50臨東街為生活類商店,包括食雜\餐飲\茶業(yè)\日用百貨等;

臨涂門\津淮為銀行\(zhòng)藥店\煙酒店\大型餐飲等,較高端;

臨泉秀路為布藝\五金\電線電纜等置換率低溫陵路長3.8公里,是泉州南北走向最長的主干道,較多分布銀行、電器等業(yè)態(tài)，零散分布飲食生活類店面11田安路36~503.6（3-4）×1580-200業(yè)態(tài)較復(fù)雜,靠寶洲路主要以生活類商店為主,靠豐澤街以服裝\中高檔餐飲為主,靠東湖路以生活配套\汽車裝修\餐飲為主轉(zhuǎn)租情況一般,租金情況為靠豐澤街高,兩端低.交通條件好、商業(yè)地產(chǎn)較多、配套設(shè)施完善，已成為泉州市繁華商業(yè)街.田安路西側(cè)以建材，休閑男裝為主，分布零散的銀行、童裝等，租金80-120元/㎡，田安路東側(cè)以中高檔餐飲和中檔品牌服裝為主，150-200元/㎡，靠近津淮街和靠近豐澤街的租金在200元/㎡左右12湖心街30~50（3-4）×（10-12）40~100

靠田安北路及刺桐路經(jīng)營品牌較高端,路段較好,租金較高建材專業(yè)一條街已形成的專業(yè)市場,租金及租期均較為穩(wěn)定總建筑面積23萬多平方米，擁有2000多個商住單元，其中店面554個13泉秀路3.2-7不等,大多進(jìn)深在10~15臨溫陵路50~80

臨坪山路60~90臨溫陵路25~50

臨坪山路50~70業(yè)態(tài)復(fù)雜;

40家餐飲\13家休閑娛樂\9家鞋服\9家金融\10家醫(yī)藥\43家購物雜貨\30家建材\14家房產(chǎn)中介,共227家轉(zhuǎn)租情況較多,轉(zhuǎn)租金視店面情況,一般為1~2萬元優(yōu)越的地理位置卻無商業(yè)氛圍。居民群與外來人口集散地相沖突.泉秀路的業(yè)態(tài)零散,低檔與高端品牌共存,是較尷尬的一條商業(yè)街14東湖街15~256-6.5寬2-3

進(jìn)深8-1250~60主要以社區(qū)配套為主,業(yè)態(tài)較復(fù)雜有小部份轉(zhuǎn)租(3間)轉(zhuǎn)租金1~2萬路面商業(yè)量不大,僅有五十余家經(jīng)營15刺桐路35~603-4.7寬2-3

進(jìn)深10-1520~40業(yè)態(tài)復(fù)雜

以汽車美容\建材\茶葉\五金為主;經(jīng)營情況較為一般,但轉(zhuǎn)租較少租金低,以建材為主的商業(yè)街,整合散亂16豐澤街604-7.5不等,進(jìn)深較深,約20米左右120~150金融一條街,穿插大型餐飲\煙酒茶業(yè),北面有部份電子類行業(yè),靠刺桐路有部份美容SPA管等業(yè)態(tài);

定位高端轉(zhuǎn)租情況較少金融行業(yè)極為發(fā)達(dá)?？拷荷铰肪奂姸嘀懈邫n餐廳。17坪山路453-3.6不等按間算,折合約60元主營建材\汽配\電器\廚衛(wèi)等靠東面基本上為民房,靠西面大部份為民房四周都是廠房和民房,環(huán)境惡劣,也算是建材一條街,但整體檔次較低,有部份違建,有可能進(jìn)行拆除(四）可供參考的市場情況東海片區(qū)周邊商業(yè)情況街道名稱面積范(㎡)層高(m)面寬*進(jìn)深(m)租金范圍(元/㎡)經(jīng)營業(yè)態(tài)備注東海大街40-603.5-43*1530左右餐飲、便利店主要客戶群體是周邊居民東梅社區(qū)東濱路30-503-4（2.5-3）*（10-12）30-40低檔服飾、飾品店主要客戶群體是周邊工廠的員工參考項目或街道項目名稱面積范圍(㎡)層高(m)面寬*進(jìn)深(m)租金范圍(元/㎡)經(jīng)營業(yè)態(tài)備注金帝花園80-100兩層，一層4米，二層3米（3.5-4）*10側(cè)街：40-50沿泉秀路：80-100主營生活配套，餐飲、茶葉、干洗、美容美發(fā)約70間店面，金帝花園路口租金較高100元/㎡津淮街東段（山水灣）60-805-6米（4-5）*15100左右中閩魏氏等品牌茶葉店約15間店面左右，裝修好，整體形象良好泉秀路中心站-浦西40-603.5-4米（3-4）*1280-100餐飲、美容美發(fā)、煙酒禮品行置換率高，特色餐飲和美容店的經(jīng)營情況較好三、項目介紹XXX西接泉州古城，東鄰泉州未來的市級新行政中心，區(qū)位成長性好，地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊配套完善。隨著泉州市行政中心遷址東海，XXX片區(qū)被規(guī)劃為新行政中心、新商貿(mào)中心、新文化教育中心和新高尚居住中心，XXX逐漸成為環(huán)泉州XX市中央?yún)^(qū)，區(qū)域升值潛力飆升。XXX一期商業(yè)中心面積約22萬平方米，規(guī)劃配套XXX豪華星級會所、大型商場購物中心、2.8公里國際商業(yè)品牌大道、超五星級酒店、甲級寫字樓和全國3甲醫(yī)院等大型高檔設(shè)施，擬將該區(qū)域建設(shè)成為集高尚居住、商務(wù)金融、醫(yī)療教育、休閑娛樂、旅游購物等多功能為一體的國際濱海新城。四、商業(yè)定位功能定位：以餐飲、娛樂、休閑、購物、建材家居為主，打造特色主題街區(qū)。市場定位：本市所有人群消費(fèi)，以規(guī)模和特色取勝，滿足各年齡消費(fèi)群體消費(fèi)的需要，與老城區(qū)商業(yè)形成互動。1、餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲、品牌餐飲。2、娛樂以時尚娛樂為主，體現(xiàn)年輕人的新奇、新潮、刺激。3、休閑以本地市場認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主。如網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、健身會所。4、購物以泉州本地休閑服飾、運(yùn)動服飾、飾品為主，便利店為輔。5、家居建材以知名品牌家居建材為主，輔以各種裝修設(shè)計配套。五、項目六大優(yōu)勢1、位置優(yōu)勢：“XXX商業(yè)街”位于泉州市XXXXX組團(tuán)，連接泉州新老城區(qū)、XXXXXXX等地的核心位置，是新區(qū)門口的迎賓大道，交通便利，是泉州最具強(qiáng)大輻射能力的區(qū)域。2、配套優(yōu)勢：自然景觀：商業(yè)配套：教育配套：交通配套：休閑配套：醫(yī)療配套：商務(wù)配套：3、管理優(yōu)勢：“XXX物業(yè)管理”入駐本案，“戴德梁行”全程顧問，負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理。4、政策優(yōu)勢：城市X擴(kuò)，XX中心X遷，該項目為泉州市政府重點(diǎn)扶持項目。5、人群優(yōu)勢：XXX片區(qū)未來30萬高端消費(fèi)人群。6、品牌優(yōu)勢：XX開發(fā)公司實(shí)力巨獻(xiàn)。六、業(yè)態(tài)規(guī)劃（一）XXX文園、XX商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃建議規(guī)劃概要：（1）XXXX商鋪均位于XX大街中段，XX一側(cè)商鋪有了XX商鋪成功招商的基礎(chǔ)，有新華都超市等品牌社區(qū)店進(jìn)駐開業(yè)的帶動，商業(yè)氛圍成熟度較高，XX5#樓商鋪以品牌形象店為主，4#、3#、2#、1#樓逐漸過渡為滿足社區(qū)生活配套需要；（2）XX一側(cè)商鋪1#，2#，3#樓集中規(guī)劃為家裝建材電器區(qū)，滿足大量業(yè)主入住裝修需要，專業(yè)市場針對目的型客群易于存活，4#、5#逐漸過渡為社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)；（3）第一步主力店大客戶的招商及1F店面招商，盡可能先把X、X、X園1F店面招滿，同時兼顧2F大面積商戶招商，有適合的主力店商戶可先積極引進(jìn)；第二步主攻2F商鋪，大型商戶招商要考慮硬件配套設(shè)施，如墻體、樓板、空調(diào)、冰柜、電梯、貨梯、排油煙道、用電量等的改造安裝，談判周期較長，還要規(guī)劃好2F大型商家在1F店招門面入口通道，大型主力店的進(jìn)駐具有帶動作用，可拉動中小鋪面的招商；（4）X1號、5號樓商鋪整體定向工行、泉州XX銀行打包銷售，銀行外觀形象好，同時也是社區(qū)配套需要的業(yè)態(tài)，可減輕招商壓力，也可加速資金回籠；(5)XX1號、3號、5號樓為小高層9樓，如做餐飲項目加裝排煙道較容易，租賃期限2—3年，即照顧到商家的利益，也便于后期調(diào)整；（6）部分1樓優(yōu)質(zhì)店面建議做為品牌形象店招商（如XX01#、08#、13#、15#、18#、49#、56#；XX42#、45#、49#、55#），選擇品牌形象好，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力強(qiáng)的商家，寧缺毋濫，以提升商業(yè)街整體形象，品牌號召力，促進(jìn)店面價值的提升；（7）目前因入住率影響，商家的觀望情緒嚴(yán)重，目前引進(jìn)服裝服飾品牌較難生存，建議引進(jìn)泉州本地休閑運(yùn)動廠家直營品牌店，本地商家管理成本小，廣告形象投入大，經(jīng)營實(shí)力強(qiáng)（如休閑男裝七匹狼、馬克華菲、與狼共舞、勁霸、利郎、拼牌、柒牌、九牧王、帝牌、虎都、斯得雅、愛登堡、諾奇等，運(yùn)動裝賽琪、安踏、匹克、特步、361度、鴻星爾克等）（8）建議公司爭取政府支持在2800米長的XX商業(yè)街上建兩座過街人行天橋或地下通道，避免人車搶道，同時也把商業(yè)街的兩側(cè)連成一片，更有利于顧客與商家的人氣互動，也增加了安全性；（9）步行街超過650米長，會引起逛街顧客的疲勞，建議每隔百米設(shè)置休閑座椅，報刊亭，還要合理設(shè)置公廁方便顧客；（10）現(xiàn)階段步行街招商要兼顧質(zhì)量和數(shù)量，目前的入住率和配套等招商氛圍不成熟限制了一些品牌的引進(jìn)，在今后的2-3年中仍需不斷調(diào)整和培育市場，逐步提高整條商業(yè)街的經(jīng)營檔次和商業(yè)價值。規(guī)劃說明:（1）XX1號樓規(guī)劃一如不考慮銷售，01#、08#店面開間寬6.9米-11.4米，格局規(guī)整，但01#店面中間有柱子，對不同業(yè)態(tài)的設(shè)計有一定限制，可做概念餐飲、茶藝館、水吧，但做餐飲要加裝排油煙道通樓頂，不適合做品牌服飾店；08#店面開間寬11.4米(2)XX1號樓02#、03#、04#、05#、06#、07#店規(guī)劃為社區(qū)配套（如干洗、花藝、雜貨、禮品、煙酒、保健補(bǔ)品店等）；(3)二樓202#--208#商鋪整體可規(guī)劃為大面積餐飲酒樓、休閑會所，要