上海市某智能化超甲級辦公樓銷售建議書

****大廈

營銷推廣建議書產(chǎn)品篇產(chǎn)品概況產(chǎn)品賣點挖掘產(chǎn)品定位營銷篇目標(biāo)市場定位銷售價格定位銷售周期建議營銷策略建議推廣篇推廣計劃主要推廣區(qū)域媒體投放計劃港聯(lián)優(yōu)勢目錄產(chǎn)品篇產(chǎn)品概述“****大廈”位于靜安區(qū)成都北路與威海路的西南角，處于人民廣場、南京路、淮海路三大CBD環(huán)繞之中，地理位置極其優(yōu)越。“****大廈”是一座純美式5A智能化超甲級辦公樓?！?***大廈”主要技術(shù)參數(shù)占地面積：5310平方米總建筑面積：46000平方米建筑高度：99.7米建筑層數(shù)：26（主樓），7（附樓），3層（地下）車位：160個

創(chuàng)造性的弧線型建筑外觀設(shè)計，現(xiàn)代人性化的空間布局完美現(xiàn)代的低反射鍍膜中空玻璃幕墻后現(xiàn)代主義風(fēng)格高檔裝修，主要設(shè)備、材料均采用國際知名進(jìn)口品牌網(wǎng)絡(luò)架空地板，辦公區(qū)凈高2.7米分區(qū)加新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)，24小時冷熱供應(yīng)，超大新風(fēng)量，消毒、過濾、加濕等多項功能超5A級智能化系統(tǒng)，每戶配備尖端智能控制魔盒每層設(shè)高級行政專用洗手間，直飲水系統(tǒng)公共商務(wù)秘書，國際視頻會議中心，主題餐飲、雪茄酒吧產(chǎn)品篇產(chǎn)品內(nèi)部賣點挖掘交通便利

交通成為影響辦公物業(yè)市場的首要因素，便利交通是提升辦公物業(yè)附加價值的重要砝碼。地段高檔高檔地段是體現(xiàn)入駐企業(yè)品牌實力的重要考量因素，實力企業(yè)均會選擇高尚地段的高品質(zhì)辦公物業(yè)。商圈云集

人民廣場、南京路、淮海路三大CBD匯聚了浦西市場最高端、最大體量的辦公物業(yè)，強(qiáng)大的聚集效應(yīng)吸引了越來越多的實力企業(yè)入主，為提升地段價值起到了不可估量的作用。配套完善產(chǎn)品篇產(chǎn)品外部賣點挖掘產(chǎn)品篇產(chǎn)品定位浦西商務(wù)經(jīng)典靜安區(qū)地標(biāo)建筑5A智能化超甲級辦公樓“****大廈”，為一座26層現(xiàn)代化的高智能商務(wù)辦公樓，坐落于尊貴豪華的人民廣場商圈，“****大廈”，人民廣場新商務(wù)地標(biāo)。銷售價格的制定受多種因素的影響，歸納起來有以下幾個制約因子：市場是基礎(chǔ)，產(chǎn)品是核心，營銷技巧與推廣包裝是輔助手段。產(chǎn)品價格的制定要在市場的基礎(chǔ)之上綜合考慮產(chǎn)品自身特制及外在制約因素，得出項目的客觀合理價格，同時要在營銷公司強(qiáng)大的營銷技巧與推廣包裝的輔助支撐之下，對項目潛在的利潤空間做出大膽而合理的預(yù)測。本案銷售價格建議：3200美元/平米（均價）2500－3800美元/平米（價格范圍）營銷篇銷售價格定位市場產(chǎn)品推廣包裝營銷技巧營銷篇銷售時間節(jié)點結(jié)構(gòu)封頂主體2/304.9竣工04.1205.12工程節(jié)點銷售節(jié)點申請預(yù)售許可證開始預(yù)售完成主要銷售任務(wù)06.4本項目目前可申請預(yù)售許可證，預(yù)計年底結(jié)構(gòu)封頂，2005年12竣工，根據(jù)以上工程進(jìn)度，我司制定了幾個關(guān)鍵的銷售時間節(jié)點，鑒于本案品質(zhì)較好，總價較高，應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品特點，在不同的銷售階段推出不同區(qū)段的，以下我們將結(jié)合本案的整體營銷策略制定的分階段推廣策略，以利于銷售價格的拔升以及整體銷售目標(biāo)的實現(xiàn)：推案順序： 主樓→附樓主樓：中區(qū)→低、高區(qū)

注：低區(qū)2-7層，中區(qū)8-17層，高區(qū)18-26層本項目品質(zhì)好、面積大、總價高、客戶層面狹窄，銷售速度受客觀因素影響，相對會比較緩慢。我司綜合考慮本案產(chǎn)品特點、市場現(xiàn)狀、公司客戶資源等因素，同時本著貴司利潤最大化的原則，制定以上如下銷售計劃。營銷篇銷售周期建議營銷階段主推區(qū)段持續(xù)時間（月）銷售目標(biāo)開盤強(qiáng)銷期主推中區(qū)320%持續(xù)強(qiáng)銷期310%第二強(qiáng)銷期主推高區(qū)輔推低區(qū)、附樓215%第二持銷期320%第三強(qiáng)銷期主推低區(qū)、附樓輔推高區(qū)315%第三持銷期210%清盤期剩余210%總計----18100%以租帶售策略鑒于本案銷售周期較長，先期引進(jìn)大型知名企業(yè)入駐對于提升樓盤品質(zhì)及知名度將會起到事半功倍的效果，利于增強(qiáng)投資者的信心。零首付促銷策略

由于本案的面積大、總價高，市場客戶層面狹窄，發(fā)展商可以采取首付款分期支付、發(fā)展商擔(dān)保等變相促銷手段降低購房者的先期資金壓力。營銷策略建議營銷篇其他營銷策略體驗式營銷策略、充分展示策略、蓄水開洪策略、情感營銷策略等的綜合運用將是本項目推廣過程中的戰(zhàn)略聯(lián)盟。營銷篇目標(biāo)市場場定位投資客源源以機(jī)構(gòu)投投資者為為主，例例如各種種信托基基金、投投資基金金、大型型投資機(jī)機(jī)構(gòu)，為為追求長長期而穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報報，選擇擇風(fēng)險相相對較小小的高品品質(zhì)辦公公物業(yè)。。發(fā)展中的的外資及及內(nèi)資企企業(yè)公司在快快速擴(kuò)張張的過程程中，預(yù)預(yù)期未來來公司將將有較大大發(fā)展，，公司規(guī)規(guī)模將有有較大幅幅度擴(kuò)張張，為了了保證以以后辦公公空間的的充足性性，預(yù)先先購置較較大面積積的辦公公空間，，一部分分用于自自用，一一部分用用于出租租。大型民營營企業(yè)近年來，，國內(nèi)民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，大大批民營營企業(yè)迅迅速崛起起，民營營企業(yè)相相對于外外企、國國企而講講，更加加注重品品牌的塑塑造、自自身的包包裝，因因此，成成為高檔檔辦公物物業(yè)的生生力軍。。推廣篇根據(jù)本案案體量及及高檔辦辦公樓市市場現(xiàn)狀狀分析，，預(yù)計本本案推廣廣計劃約約18個個月的時時間，同同時將整整個推廣廣周期劃劃分為三三個階段段，在不不同階段段根據(jù)項項目工程程進(jìn)度及及產(chǎn)品類類型劃分分強(qiáng)銷期期和持續(xù)續(xù)期?？伎紤]到本本案的目目標(biāo)客戶戶多為高高端企業(yè)業(yè)客源，，同時需需拓展全全市及““二外””（即外外地、外外國）的的購房市市場，故故廣告的的投放遵遵循針對對性強(qiáng)、、有效性性強(qiáng)、涵涵蓋面廣廣、滲透透力強(qiáng)、、點面結(jié)結(jié)合等特特點。推廣計劃劃推廣階段段1．引導(dǎo)導(dǎo)期（形形象）2．內(nèi)內(nèi)部預(yù)訂訂期（基基本與引引導(dǎo)期一一致）3．開開盤強(qiáng)銷銷期（現(xiàn)現(xiàn)房，推推出低區(qū)區(qū)、附樓樓）4．第第一持銷銷期（開開盤熱銷銷期過后后，消化化低區(qū)剩剩余房源源）5．第第二強(qiáng)銷銷期（，，推出中中區(qū)層面面）6．第第二持續(xù)續(xù)期（第第二強(qiáng)銷銷期過后后，消化化中區(qū)剩剩余房源源）7．第第三強(qiáng)銷銷期（成成品房，，推出高高區(qū)層面面）8．第第三持續(xù)續(xù)期（第第二強(qiáng)銷銷期過后后，消化化高區(qū)剩剩余房源源）9.掃掃尾期（（臨近尾尾期，消消化剩余余房源））推廣篇引導(dǎo)期本階段以以市場預(yù)預(yù)熱、積積累有效效客戶為為主，故故以市場場引導(dǎo)為為主要宣宣傳口徑徑，在媒媒體運用用方面以以“新聞聞性結(jié)合合廣告性性”為突突破口，，避免大大量的平平鋪直敘敘的樓盤盤介紹，，避免大大的廣告告費用的的投入。。推廣目的的形成市場場預(yù)熱，，引起市市場的廣廣泛關(guān)注注；讓目標(biāo)消消費者對對本案產(chǎn)產(chǎn)生初步步認(rèn)知，，產(chǎn)生購購買欲望望；在消費者中樹樹立起“頂級級辦公物業(yè)””的初步印象象。媒體組合平面媒體＋戶戶外媒體＋網(wǎng)網(wǎng)站推廣預(yù)算80萬元推廣篇第一營銷期經(jīng)歷前期的市市場引導(dǎo)和內(nèi)內(nèi)部預(yù)訂期的的客戶積累，，推廣的范圍圍和力度都十十分有限，本本階段應(yīng)展開開大強(qiáng)度、全全方位、立體體化的媒體攻攻勢，本階段段以情感訴求求為突破口，，來打動購房房者。為達(dá)到到轟動效應(yīng)，，起到造勢的的效果，媒體體廣告費用應(yīng)應(yīng)大手筆投入入。推廣目的樹立良好的樓樓盤形象，在在購房者中形形成良好的知知名度和美譽譽度；實現(xiàn)開盤前的的客戶積累，，盡早抓住一一批持幣待購購的有效客戶戶；蓄勢待發(fā)、轟轟動開盤，樹樹立良好的市市場形象。媒體組合平面媒體＋戶戶外媒體＋電電視媒體＋網(wǎng)網(wǎng)站＋SP活活動推廣預(yù)算230萬元推廣篇第二營銷期經(jīng)過第一營銷銷周期的市場場宣傳和強(qiáng)勢勢引導(dǎo)，推廣廣的范圍和力力度都十分強(qiáng)強(qiáng)大，本階段段應(yīng)延續(xù)第一一周期的市場場效果，展開開大強(qiáng)度、全全方位、立體體化的媒體攻攻勢，本階段段以實體訴求求為突破口，，來鎖定購房房者。為繼續(xù)續(xù)保持市場的的轟動效應(yīng)，，媒體廣告費費用應(yīng)繼續(xù)大大量投入。推廣目的繼續(xù)樹立良好好的樓盤形象象，在購房者者中形成良好好的美譽度；；鎖定第一銷售售周期的良好好市場效果，，延續(xù)熱銷的的良好局面；；實現(xiàn)后續(xù)客戶戶積累，鎖定定有效目標(biāo)客客源。媒體組合平面媒體＋戶戶外媒體＋電電視媒體＋網(wǎng)網(wǎng)站＋SP活活動推廣預(yù)算190萬元推廣篇第三營銷期經(jīng)過前兩個營營銷周期的市市場宣傳和強(qiáng)強(qiáng)勢引導(dǎo)，預(yù)預(yù)期會取得良良好的市場效效果，本階段段應(yīng)在前兩個個階段的市場場基礎(chǔ)之上，，繼續(xù)擴(kuò)大市市場效應(yīng)，展展開有針對性性的、情感式式的媒體攻勢勢，推出最高高價位的單元元，為繼續(xù)保保持市場的轟轟動效應(yīng)，媒媒體廣告費用用應(yīng)繼續(xù)大量量投入。推廣目的在良好市場形形象的基礎(chǔ)之之上，提升項項目的市場品品味；鎖定前兩個銷銷售周期的良良好市場效果果，延續(xù)熱銷銷的良好局面面；推出價位最高高的品質(zhì)單元元，實現(xiàn)預(yù)定定的銷售目標(biāo)標(biāo)；取得良好的市市場銷售結(jié)果果，為結(jié)案作作準(zhǔn)備。媒體組合平面媒體＋戶戶外媒體＋網(wǎng)網(wǎng)站＋SP活活動推廣預(yù)算150萬元推廣篇清盤期由于前三個營營銷周期過后后，所剩房源源不多，購房房者挑選余地地不大，故銷銷售進(jìn)入清盤盤期，本階段段應(yīng)將樓盤的的熱銷局面保保溫，故仍需需不間斷地推推出廣告，保保證本案仍繼繼續(xù)出現(xiàn)在人人們的視線之之內(nèi)，但考慮慮到樓盤的供供應(yīng)情況，宣宣傳攻勢應(yīng)有有所減弱，推推廣渠道也應(yīng)應(yīng)多面化，挖挖掘一些新的的客源。推廣目的對樓盤的熱銷銷局面保溫；；穩(wěn)定銷售局面面，去化剩余余房源。媒體組合平面媒體＋戶戶外媒體＋網(wǎng)網(wǎng)站推廣預(yù)算50萬元推廣篇主要推廣區(qū)域域東南亞地區(qū)－－以香港為基地地的海外版圖圖，包括臺灣灣、新加坡公公司主要客源源優(yōu)勢，豐富富的投資資本本，強(qiáng)大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢勢上海本地－－基地大本營對外商吸引力力最強(qiáng)的區(qū)域域，消費者投投資意識強(qiáng)烈烈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速國內(nèi)地區(qū)－－以北京為核心心的環(huán)渤海灣灣板塊，以廣廣州為核心的的華南板塊，，民營資本發(fā)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)支支撐巨大本案鎖定全國國及海外推廣廣戰(zhàn)略，為了了適應(yīng)國內(nèi)及及海外市場的的促銷要求，，屆時將組織織產(chǎn)品推介會會并運用平面面媒體進(jìn)行輔輔助宣傳，因因此，平面媒媒體及SP促促銷活動將是是本案媒體投投放的重點，，同時以其他他媒體作輔助助擴(kuò)大影響，，挖掘潛在客客源。推廣篇媒體投放計劃劃媒體類型目的使用目的比例平面媒體促銷形象：樹立項目