項目發(fā)展管理

項目發(fā)展管理1總則1.1為有效規(guī)避項目開發(fā)風險，保證項目開發(fā)的效益和效率,所有擬開發(fā)項目必須按制度進行科學論證和決策。1.2集團發(fā)展部是負責集團項目發(fā)展的專職管理部門，對于集團的項目發(fā)展工作進行統(tǒng)籌管理。集團發(fā)展部依據集團確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。1.3項目公司對所在城市的項目發(fā)展工作負有職責，應充分利用資源積極主動尋找項目機會，并在集團發(fā)展部指導下參與具體的項目發(fā)展工作。各項目公司總經理應牽頭負責所在城市的項目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負責有關事宜。1.4項目發(fā)展工作中涉及的有關部門和項目公司，應注意對所接觸和了解的有關決策信息的保密工作。2初步信息階段2.1集團發(fā)展部應系統(tǒng)性的充分調動和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項目信息。2.2對已有項目公司的城市，項目選址的前期工作由項目公司負責，集團發(fā)展部督促協(xié)調，各項目公司有責任充分調動各地資源優(yōu)勢和渠道，積極主動尋找項目機會獲取有價值的項目信息。2.3考察調研對于沒有項目公司城市的項目信息，由集團發(fā)展部負責對項目信息進行考察調研，形成《項目信息表》和《餩餩項目市調信息表》。對于有項目公司城市的項目信息（包括集團發(fā)展部獲取的該城市的有關項目信息），首先由項目公司負責對項目信息進行考察調研以保證信息的真實可靠性，形成《項目信息表》和《餩餩項目市調信息表》，并與有關項目資料和評價意見一同匯總后及時報集團發(fā)展部。為提高決策效率，項目信息未經考察調研，或未填寫《項目信息表》和《項目市調信息表》，或其中的關鍵信息情況和必需資料不完善的，都應完善后再進行上報。集團發(fā)展部負責督促完善有關項目信息和資料。2.4項目信息評估會集團發(fā)展部將收到的《項目信息表》、《項目市調信息表》和有關項目資料匯總后，定期匯總全部上報集團分管副總裁，召開項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行初步評估判斷。3明確意向階段3.1對于經過項目信息評估會的項目信息，根據指示集團發(fā)展部和項目公司保持推進，進一步接觸和調研，明確政府（或項目對方）真實態(tài)度，以及對方的項目原則要求，完善有關問題資料。3.2這個階段可以采取向政府（或項目對方）發(fā)出項目投資意向函等方式，積極溝通推動政府（或項目對方）給予明確的項目意見。需摸清政府架構，拜訪并獲得政府主管副區(qū)長（或項目對方主要負責人）以上職位等有決策權力人員的明確意見，清楚項目關鍵環(huán)節(jié)和要點，盡量獲得對方的項目報價和原則要求。3.3待完成上述工作并分析匯總后，由集團發(fā)展部進行初步測算評估，上報集團分管副總裁，并根據情況由集團分管副總裁請示集團總裁。如獲得通過的，由集團分管副總裁簽發(fā)聯(lián)絡單給集團規(guī)劃院開始進行項目概念規(guī)劃草案設計。4綜合評審階段4.1集團規(guī)劃院完成項目概念規(guī)劃草案設計后，經規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團發(fā)展部，并經集團分管副總裁簽批后，向集團項目管理中心和項目公司發(fā)出聯(lián)絡單獲取項目產品銷售價格建議，項目管理中心在收到聯(lián)絡單后，應在7日內給予發(fā)展部反饋意見。4.2獲得銷售價格建議后，向集團成本控制部發(fā)出聯(lián)絡單，進行項目經濟評價測算，并及時反饋給集團發(fā)展部。4.3集團發(fā)展部在獲得以上評價建議后，匯總整理報集團分管副總裁，并根據情況由集團分管副總裁請示集團總裁進行決策。4.4根據需要并經集團分管副總裁同意后，集團其他部門應參與評審并提出建議。5合同談判階段5.1集團發(fā)展部根據集團領導的決策指示，協(xié)調組織集團法務部和項目公司進行項目合同談判工作。集團其他部門根據需要參與談判工作或給予相關建議。5.2項目合同5.2.1項目框架意向或項目合同文稿由集團法務部和集團發(fā)展部負責起草，向政府（或項目對方）發(fā)出的合同文稿需報經集團分管副總裁批準后才能對外提交。5.2.2經過努力后，對于項目合同中仍不能達成一致的關鍵分歧點，由項目公司、集團發(fā)展部和集團法務部評價分析情況并形成報告，報集團分管副總裁，并由集團分管副總裁報集團總裁進行指示。5.3在與項目政府（或項目對方）正式簽訂項目框架協(xié)議或項目合同前，集團法務部、集團發(fā)展部和項目公司應履行合同會簽程序，并報集團分管副總裁和集團總裁批準。6土地取得階段6.1項目合同簽署后，有項目公司或已成立了項目公司的，由項目公司負責協(xié)調督促政府（或項目對方）積極履行合同，實施和完成項目用地轉讓或土地招拍掛涉及的相關手續(xù)，確保順利取得項目土地，集團發(fā)展部和集團法務部給予督促支持。對于沒有項目公司的，由集團發(fā)展部負責上述工作。6.2對于非土地招拍掛程序的項目用地取得，集團發(fā)展部、集團法務部和項目公司應根據合同約定和有關政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關法律手續(xù)的轉移，得到政府和土地部門的批準和認可。6.3對于需經過土地招拍掛程序的項目用地取得，需進行以下工作：6.3.1招拍掛文件準備集團發(fā)展部、項目公司應協(xié)調政府（或項目對方）或政府積極準備有關招拍掛條件和文件，并將有關情況及時進行匯報。6.3.2摘牌評審集團發(fā)展部在取得政府確定后的有關招拍掛文件后，應溝通協(xié)調集團法務部、集團相關部門和項目公司提出意見，上報集團領導批準是否進行項目土地摘牌。6.3.3土地競買在最終決定進行摘牌后，集團發(fā)展部、項目公司應積極協(xié)調組織集團相關部門，根據招拍掛文件要求和集團所確定的原則認真準備有關文件資料和資金，參與土地競買。6.4土地出讓合同對于需要簽署的項目土地出讓合同等有關法律文件，應由集團法務部、集團發(fā)展部和項目公司負責審核，履行合同會簽程序后報集團領導批準。7交底跟蹤階段7.1項目合同簽訂后，集團發(fā)展部應及時與項目公司、集團有關部門就項目合同和前期手續(xù)辦理等工作進行交底，并將有關資料整理備份后完整移交給項目公司和集團有關部門。在項目交底后，項目公司和集團有關部門成為有關合同的具體執(zhí)行負責人。7.2對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓合同等法律文件，在就有關合同資金進行支付會簽審