地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬研究

-.z.地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬研究*樂德中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所商品房住宅小區(qū)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來(lái)是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)出售，則是開發(fā)商普遍的做法。2003年11月12日，**市鼓樓區(qū)人民法院判決"星漢城市花園小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有〞，這一判決在全國(guó)引起轟動(dòng)，有人士稱這是一個(gè)革命性的判決。開發(fā)商不服一審判決，向**中院提起了上訴，時(shí)至今日，**中院也未對(duì)該案作出終審判決。2004年10月28日，**市國(guó)土資源和房屋管理局為**四和房地產(chǎn)開展**開發(fā)的太平洋中心的兩層地下車庫(kù)頒發(fā)了所有權(quán)證書。2005年3月，太平洋中心的九位業(yè)主以**市國(guó)土資源和房屋管理局為被告向**市市南區(qū)人民法院提起了行政訴訟，要求法院判決撤銷房屋管理部門為開發(fā)商頒發(fā)的車庫(kù)所有權(quán)登記，一審法院以開發(fā)商申請(qǐng)發(fā)證的地下車庫(kù)也是土地上的建筑物為由判決維持所有權(quán)登記，駁回業(yè)主請(qǐng)求。九業(yè)主不服一審判決向**市中級(jí)人民法提起上訴，**中院審理后認(rèn)為，**市地方性法規(guī)明確要求新建住宅時(shí)必須有配套的停車場(chǎng)，此為強(qiáng)制性法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，**市國(guó)土資源和房屋管理局為開發(fā)商建立的地下車庫(kù)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證這一行為，違背了**市地方法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，侵害了"**太平洋中心工程〞所有業(yè)主的利益，不應(yīng)得到支持。2005年12月5日，**中院做出終審判決，撤銷了**市國(guó)土資源和房屋管理局為開發(fā)商頒發(fā)的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證。有媒體稱，**太平洋中心的業(yè)主終于拿回了地下車庫(kù)的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，**中院撤消了地下車庫(kù)的所有權(quán)證，沒有提出充分的法律依據(jù)，并且撤銷了開發(fā)商的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，并不意味著業(yè)主是地下車庫(kù)的所有權(quán)人，因?yàn)?，我?guó)現(xiàn)行法律沒有關(guān)于地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬的法律規(guī)定。因此，地下車庫(kù)的所有權(quán)之爭(zhēng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完畢。對(duì)于地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題，仍然需要我們理性地思考和研究。一、確定我國(guó)地下車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)理論探討關(guān)于地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬，在我國(guó)的司法實(shí)踐和理論研究中存在著兩種完全對(duì)立的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有局部，可以單獨(dú)作為所有權(quán)的客體，應(yīng)歸開發(fā)商所有;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫(kù)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部，不能單獨(dú)作為所有權(quán)的客體，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。1.以地下車庫(kù)是否享有土地使用權(quán)確定權(quán)屬要弄分析地下車庫(kù)是否享有土地使用權(quán)問題，首先要弄清楚建筑容積率這一概念。所謂建筑容積率，是指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。在計(jì)算建筑容積率時(shí)，地下室的面積不計(jì)入建筑面積，半地下室在室外地面以上的局部的高度不超過1米的不計(jì)，超過的則按比例計(jì)算建筑面積。[i]在城市規(guī)劃實(shí)踐中和地方立法上，一般不將地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)入建筑容積率。**市"關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則"、**市"容積率計(jì)算規(guī)則暫行規(guī)定"都有類似的規(guī)定。建筑容積率是決定在單位土地面積上建立多少建筑面積的建筑物的重要指標(biāo)，在土地價(jià)格日益昂貴的當(dāng)今社會(huì)，建筑容積率對(duì)開發(fā)商而言有著非常重要的意義。因?yàn)?，從建筑物與土地使用權(quán)面積的關(guān)系上看，建筑容積率是確定單位建筑面積分?jǐn)偠嗌偻恋孛娣e的計(jì)算指標(biāo)，是決定單位建筑面積的本錢的重要指標(biāo)。由于，地下車庫(kù)的建筑面積不計(jì)入建筑容積率，有人認(rèn)為，地下車庫(kù)未參與土地面積的分?jǐn)?，地下車?kù)不享有土地使用權(quán)，這也是**市鼓樓區(qū)法院對(duì)"星漢城市花園小區(qū)車庫(kù)歸屬案〞的判決理由之一。筆者認(rèn)為，地下車庫(kù)不計(jì)入建筑容積率并不意味著地下車庫(kù)不享有土地使用權(quán)。首先，不應(yīng)當(dāng)狹窄地認(rèn)為土地是平面的，土地的概念應(yīng)當(dāng)是有確定的四至范圍界限的地球外表局部及其地表上下為人力所能控制的、有利益的立體空間。民法上的土地應(yīng)由兩局部組成，即地表和地表上下的空間。開發(fā)商在辦理該小區(qū)的"建筑工程規(guī)劃許可證"時(shí)，城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)了地下車庫(kù)的建立，這意味著開發(fā)商取得了使用該大廈土地的地下空間的權(quán)利。其次，國(guó)土資源部"關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函"[2000]171號(hào)文件明確規(guī)定：=1\*GB3①但凡與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時(shí)，將地下建筑物的建筑面積計(jì)入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。=2\*GB3②離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)(地下)。具體登記時(shí)。其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄說(shuō)明相應(yīng)地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)(地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進(jìn)展出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。這一規(guī)定實(shí)質(zhì)上認(rèn)定地下車庫(kù)所享有的是一種比擬特殊的建立用地使用權(quán)，即空間建立用地使用權(quán)[ii]?？傊?，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的地下車庫(kù)均享有所在大廈的建立用地使用權(quán)，不能以地下車庫(kù)不享有土地使用權(quán)來(lái)確定其權(quán)屬。2.以價(jià)格構(gòu)成理論確定地下車庫(kù)的權(quán)屬有學(xué)者認(rèn)為，從房屋價(jià)格構(gòu)成來(lái)講，開發(fā)商已將*小區(qū)的公共配套設(shè)施建立費(fèi)及土地出讓費(fèi)等計(jì)入該小區(qū)的房屋價(jià)格構(gòu)成，并以預(yù)算造價(jià)按住宅面積所占比例分?jǐn)偟?小區(qū)的每一業(yè)主的房屋單價(jià)中。廣闊業(yè)主購(gòu)置的每一平方米的建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價(jià)格，而且還包括相應(yīng)土地使用費(fèi)和公共配套設(shè)施建立費(fèi)。從公平原則來(lái)講，*小區(qū)公共配套設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。[iii]這一理論乍一看具有一定的合理性，但卻經(jīng)不住推敲。筆者認(rèn)為，標(biāo)的物價(jià)格構(gòu)成的本錢計(jì)算是作為合同當(dāng)事人的開發(fā)商的內(nèi)心計(jì)算，不能作為所有權(quán)歸屬確實(shí)定依據(jù)。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移依據(jù)的是買賣雙方的意思表示，如果發(fā)生所有權(quán)歸屬糾紛時(shí)以一方的本錢計(jì)算解釋價(jià)格合意，進(jìn)而解釋所有權(quán)歸屬的意思表示內(nèi)容，難免產(chǎn)生違背合同當(dāng)時(shí)合意的偏頗結(jié)果。即使法官為維持公正起見，在雙方當(dāng)事人本錢計(jì)算結(jié)果之外另行計(jì)算出一個(gè)更為客觀準(zhǔn)確的結(jié)果，并以此計(jì)算結(jié)果確定標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬，這個(gè)合同實(shí)際就變成法官訂立的而不是當(dāng)事人訂立的，這也違背了合同法的一般原則?；蛘哒f(shuō)，當(dāng)法官用價(jià)格構(gòu)成的本錢計(jì)算來(lái)確定所有權(quán)歸屬時(shí)，就是在設(shè)計(jì)一個(gè)合同而不是只在執(zhí)行一個(gè)合同，就是在干預(yù)一個(gè)交易的內(nèi)容而不是只在解決一個(gè)交易糾紛。當(dāng)合同的內(nèi)容脫離了當(dāng)事人的意思表示而由法官利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理確定時(shí)，這無(wú)疑將加大交易本錢和司法本錢。當(dāng)法官慣于用價(jià)格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛時(shí)，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中逐漸消失的方案經(jīng)濟(jì)的幽靈可能就會(huì)游蕩到法庭上來(lái)。[iv]可見，以價(jià)格構(gòu)成理論來(lái)確定地下車庫(kù)的權(quán)屬是以犧牲民法的一般原則為代價(jià)的，實(shí)缺乏取。3.以地下車庫(kù)的建筑面積是否計(jì)入公攤面積確定權(quán)屬根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體分為專有局部和共有局部，建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部不得作為單獨(dú)所有權(quán)的客體，而應(yīng)當(dāng)歸全體建筑物區(qū)分所權(quán)人共有。對(duì)于地下車庫(kù)而言，如果地下車庫(kù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部，則，地下車庫(kù)應(yīng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有;如果地下車庫(kù)不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部，則，地下車庫(kù)可以作為專有所有權(quán)局部，地下車庫(kù)的所有權(quán)就不歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有。如何判斷地下車庫(kù)是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部"建立部"商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則"第八條規(guī)定，公用建筑面積由以下兩局部組成：=1\*GB3①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和管理用房建筑面積;=2\*GB3②套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。從這一條的規(guī)定來(lái)看，地下車庫(kù)可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部。該"規(guī)則"第九條還規(guī)定了公用建筑面積計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積局部。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。第九條至少有三層含義：一是具有獨(dú)立使用空間的地下室是可以單獨(dú)出售的，具有獨(dú)立空間的地下室可以作為專有所有的客體;二是單獨(dú)出售的地下室不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部;三是作為人防工程的地下室不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有局部。由此，以地下車庫(kù)是否計(jì)入公用建筑面積來(lái)確定其所有權(quán)歸屬符合建筑物區(qū)分所有權(quán)原理。建立部"城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定"第十一條規(guī)定，附著地面建筑進(jìn)展地下工程建立，應(yīng)隨地面建筑一并向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理選址意見書、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證?？梢?，與地表以上建筑物聯(lián)為一體的地下車庫(kù)屬于該"規(guī)定"中的"地下工程〞。該"規(guī)定"第二十五條規(guī)定，地下工程應(yīng)本著"誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)〞的原則，允許建立單位對(duì)其投資開發(fā)建立的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、租賃。由此可見，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，地下車庫(kù)完全可以作為建筑物的專有所權(quán)客體。在車庫(kù)沒有計(jì)入公攤時(shí)，其所有權(quán)屬于開發(fā)商，是一個(gè)法律上有根據(jù)、經(jīng)濟(jì)上較合理的制度安排。其一，當(dāng)可以獨(dú)立作為所有權(quán)標(biāo)的物的物品沒被確定為交易對(duì)象時(shí)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權(quán)歸屬的一般規(guī)則;其二，這種制度安排可以促進(jìn)或保障開發(fā)商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。[v]這樣有利于降低單位建筑面積的銷售價(jià)格。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在地下車庫(kù)沒有計(jì)入公攤時(shí)，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，更有利于全體業(yè)主的利益。這種制度安排會(huì)為全體業(yè)主增加利益嗎"由于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)制上的限制[vi]，地下車庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，可能會(huì)對(duì)單個(gè)業(yè)主造成更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和生活不便。在一個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)占有使用一個(gè)地下車位的情況下，即使車庫(kù)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應(yīng)無(wú)償?shù)厥褂密囄唬驗(yàn)榇蠹曳謹(jǐn)傎?gòu)置的價(jià)值巨大的車庫(kù)不應(yīng)由個(gè)別業(yè)主長(zhǎng)期無(wú)償使用。也就是說(shuō)，無(wú)論地下車庫(kù)屬于開發(fā)商抑或業(yè)主全體，使用特定車位的業(yè)主都必須通過或租或買的方式支付費(fèi)用。在小區(qū)車庫(kù)屬于全體業(yè)主的情況下，每一業(yè)主都為此支付了購(gòu)置費(fèi)用，該費(fèi)用必須通過向使用者收取租金或車位購(gòu)置費(fèi)的形式予以收回。可見，車庫(kù)屬于全體業(yè)主的制度安排，并不能一般地增加業(yè)主的利益，因?yàn)樵擁?xiàng)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)源就是業(yè)主們自己支付的費(fèi)用。相反，由于在小區(qū)車庫(kù)的使用過程中，要不斷地在業(yè)主之間進(jìn)展利益博弈，這會(huì)使住宅小區(qū)的業(yè)主關(guān)系更加復(fù)雜化。[vii]4.以空間建立用地使用權(quán)制度確定地下車庫(kù)的權(quán)屬空間建立用地使用權(quán)，又稱空間地上權(quán)或區(qū)分地上權(quán)，指以在他人土地的空中或地中擁有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地空間的權(quán)利。本來(lái)，依大陸法系的民法理論，土地所有人設(shè)定地上權(quán)后，土地所有人對(duì)土地的使用、收益便轉(zhuǎn)由地上權(quán)人享有和使用，故地上權(quán)人對(duì)土地的使用、收益的范圍，與土地所有人一樣，不限于地面，而且也及于土地的空中和地中?？臻g地上權(quán)與這種效力于及土地的上下空間的普通地上權(quán)，本質(zhì)上雖同屬于地上權(quán)的范疇，但其使用和收益的范圍卻有量的差異：空間地上權(quán)的使用和收益的范圍，僅為地表之上或之下的特定的斷層空間，而普通地上權(quán)的使用和收益的范圍，不僅包括地表之上或之下的空間，而且也包括地表本身。如果，我國(guó)在物權(quán)法立法中采納空間建立用地使用權(quán)制度，明確規(guī)定地下車庫(kù)的土地使用權(quán)為獨(dú)立的空間建立用地使用權(quán)，使地下車庫(kù)的所有權(quán)與地面建筑物的所有權(quán)相別離，這樣地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題就會(huì)迎刃而解。5.單獨(dú)建立的地下車庫(kù)和人防地下室的所有權(quán)歸屬如前文所述，單獨(dú)建立的地下車庫(kù)不直接使用土地的地表，而是使用土地的地下空間，是建立用地使用權(quán)的特殊形式即空間建立用地使用權(quán)。單獨(dú)建立的地下車庫(kù)與地面以上的建筑沒有本質(zhì)的區(qū)別，它與地面以上的建筑一樣需要辦理獨(dú)立的建立工程審批手續(xù)[viii]，他不屬于地面以上區(qū)分所有建筑物的共有局部，而是單獨(dú)為建立單位所有的建筑物，建立單位可以對(duì)其轉(zhuǎn)讓或出租。[i*]這應(yīng)當(dāng)是沒有爭(zhēng)議的問題。人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國(guó)家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)供公眾臨時(shí)避難的場(chǎng)所。我國(guó)"人民防空法"第五條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)展人民防空工程建立;人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。"人民防空法"第三十七條規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有。國(guó)家人防辦、國(guó)有資產(chǎn)管理局[1998]國(guó)人防辦字第21號(hào)文件第二、三、六條規(guī)定，人防工程是人防國(guó)有資產(chǎn)、人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成局部。這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國(guó)家所有，但在和平時(shí)期，人防工程的建立單位對(duì)其建立的人防工程享有使用權(quán)。6.屬于開發(fā)商所有的地下車庫(kù)，本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)所有權(quán)負(fù)有義務(wù)原則是現(xiàn)代民法有一項(xiàng)重要的原則。所謂所有權(quán)負(fù)有義務(wù)原則，就是所有權(quán)人必須按照個(gè)人利益與社會(huì)利益相協(xié)調(diào)的觀念行使其所有權(quán)，所有權(quán)人行使其權(quán)利必須服從公共利益。[*]所有權(quán)負(fù)有義務(wù)原則為各國(guó)法律所成認(rèn)。這一原則，使近代民法的所有權(quán)絕對(duì)原則得到修正，而演變?yōu)樯鐣?huì)化的所有權(quán)。如果，權(quán)利人違背該原則將會(huì)構(gòu)成"權(quán)利濫用〞，為各國(guó)民法所制止。小區(qū)地下車庫(kù)建立的本旨在于為小區(qū)的業(yè)主提供停車的方便，因此，開發(fā)商建立的地下車庫(kù)首先必須供小區(qū)業(yè)主使用，本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，在本小區(qū)業(yè)主使用有余的情況下，開發(fā)商方可對(duì)外提供停車效勞。如果，在本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，開發(fā)商一味考慮自身經(jīng)濟(jì)利益而對(duì)外提供停車效勞，這是一種損害本小區(qū)業(yè)主利益的行為，將會(huì)構(gòu)成權(quán)利濫用，為法律所制止。二、地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬的比擬法考察1.我國(guó)**地區(qū)**地區(qū)最高法院關(guān)于地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題存在這兩類不同的判決。**最高法院1982年臺(tái)上字第1193號(hào)判決、1983年臺(tái)上字1582號(hào)判決、1990年臺(tái)上字第1147號(hào)判決均認(rèn)為，地下車庫(kù)可以作為區(qū)分所有權(quán)的客體。[*i]1990年臺(tái)上字第1147號(hào)判決書認(rèn)為，地下室所有權(quán)的歸屬應(yīng)依物權(quán)法原則決定，以出資建造人為原始取得人，與其使用權(quán)誰(shuí)屬是兩會(huì)事，施工圖縱然約定地下室規(guī)劃防空避難室、停車場(chǎng)供全棟大樓住戶使用，亦與所有權(quán)的認(rèn)定無(wú)關(guān)。即使依據(jù)法令或建屋的本旨，地下室應(yīng)供樓上各住戶作為防空避難室、停車場(chǎng)使用，這屬于使用權(quán)的歸屬問題，與所有權(quán)的歸屬無(wú)關(guān)。難以其系一樓以上各區(qū)分所有建筑物的公用設(shè)施，而認(rèn)為當(dāng)然屬于一樓以上房屋所有人共有。并且地下室有電梯、樓梯通往一樓，并由通道供汽車出入，與外面相通，應(yīng)為單獨(dú)所有權(quán)的標(biāo)的，不屬于該大廈一樓以上區(qū)分所有建筑物的從物。[*ii]與此觀點(diǎn)相反，**最高法院1991年臺(tái)上字第1733號(hào)判決、1993年臺(tái)上字第1684號(hào)判決、1994年臺(tái)上字第1374號(hào)判決則認(rèn)為，地下室屬于區(qū)分所有建筑物的共同使用局部，欠缺定著物的獨(dú)立性，不能為單獨(dú)所有取得客體。[*iii]可見，在我國(guó)**地區(qū)的司法實(shí)踐中，曾對(duì)于地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題存在爭(zhēng)議。我國(guó)**地區(qū)1995年6月28日通過的"公寓大廈管理?xiàng)l例"第45條第二款規(guī)定："公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將公用局部，包含法定空間、法定停車空間及法定防空避難設(shè)備，讓售于特定人或?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人以外特定人設(shè)定專用使用權(quán)或?yàn)槠渌麚p害區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益之行為。〞因此，區(qū)分所有建物地下層依法附建的防空避難設(shè)備或停車空間應(yīng)為共同使用局部。而且，區(qū)分所有建物的共用局部，應(yīng)另編建號(hào)，單獨(dú)登記;區(qū)分所有建物共用局部的登記僅建立標(biāo)示部，及加附區(qū)分所有建物共用局部附表，其建號(hào)、總面積及權(quán)利范圍，應(yīng)于各區(qū)分所有建物的所有權(quán)狀中記明之，不另發(fā)給所有權(quán)狀。[*iv]2.德國(guó)德國(guó)1951年公布的"住宅所有權(quán)法"沒有規(guī)定地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題，在理論和司法界曾引起劇烈的爭(zhēng)論，通說(shuō)認(rèn)為，地下室停車場(chǎng)因系建筑物使用空間之附屬物不得成為德國(guó)住宅所有權(quán)法上的特別所有權(quán)標(biāo)的。[*v]1973年7月30日，德國(guó)對(duì)"住宅所有權(quán)法"進(jìn)展了修改，增加的第3條第2項(xiàng)規(guī)定："以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之空間〞，這一規(guī)定否認(rèn)了德國(guó)學(xué)界關(guān)于地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬的通說(shuō)，為地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬之爭(zhēng)打上了休止符。3.法國(guó)自1950年以后，法國(guó)"都市方案法"規(guī)定，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間的義務(wù)。依據(jù)法國(guó)現(xiàn)行法律，區(qū)分所有建筑物的居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車區(qū)域系分別的不動(dòng)產(chǎn)。[*vi]如果，區(qū)分所有權(quán)人因?yàn)樽约旱脑驔]有購(gòu)置停車位，開發(fā)商可以將停車位出售給非區(qū)分所有區(qū)人。4.日本日本現(xiàn)行的"建筑物區(qū)分所有權(quán)法"(1983年)并沒有關(guān)于停車場(chǎng)問題的規(guī)定，自上個(gè)世紀(jì)50年代起，因停車場(chǎng)問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對(duì)于地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬問題也存在不同的認(rèn)識(shí)，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認(rèn)地下車庫(kù)為專有所有權(quán)客體，從而為裁判實(shí)務(wù)上長(zhǎng)期存在的意見分歧打上了休止符。[*vii]日本最高法院認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有局部必須滿足構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性兩個(gè)要件，而地下車庫(kù)完全符合上述兩個(gè)要件，因此，地下車庫(kù)可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。三、加快完善相關(guān)立法，明確地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬地下車庫(kù)的所有權(quán)之爭(zhēng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展到一定階段必然凸現(xiàn)的矛盾，各個(gè)國(guó)家或地區(qū)都不例外，并且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，這種矛盾會(huì)進(jìn)一步突出。要想徹底解決地下車庫(kù)所有權(quán)之爭(zhēng)的矛盾，必須盡快完善相關(guān)立法。1.在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中明確地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬全國(guó)人大法工委陸續(xù)公布的四個(gè)"物權(quán)法"草案中，均有建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，但是，沒有明確地下車庫(kù)是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)局部，而是把地下車庫(kù)是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有所有權(quán)的權(quán)利交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的商品房買賣合同來(lái)約定，且不說(shuō)這種以約定的方式確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的各局部是否符合法理，已經(jīng)建成和使用的地下車庫(kù)必將陷入無(wú)休無(wú)止的所有權(quán)訴爭(zhēng)的泥潭，"物權(quán)法"無(wú)法起到定分止?fàn)幍淖饔??？梢姡?物權(quán)法(草案)"以"交由當(dāng)事人約定〞這種企圖回避社會(huì)矛盾的立法方式無(wú)法徹底解決地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題。因此，筆者認(rèn)為，即將通過的"物權(quán)法"應(yīng)當(dāng)明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)的范圍，尤其應(yīng)當(dāng)規(guī)定地下車庫(kù)是否屬于共有所有權(quán)的范圍，以解決其所有權(quán)歸屬問題。2.明確地下車庫(kù)所有者所享有的土地權(quán)利為空間建立用地使用權(quán)從客觀上說(shuō)，地下車庫(kù)確實(shí)使用了土地，只不過其使用的土地的地下空間局部，是一種特殊的使用方式，參考大陸法系的模式，宜明確規(guī)定地下車庫(kù)所有著所享有的土地權(quán)利為空間建立用地使用權(quán)，進(jìn)而規(guī)定地下車庫(kù)與其地面以上的建筑物在所有權(quán)方面各自獨(dú)立，可以分別為不同的權(quán)利主體所擁有。3.在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定地下建筑物可以進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記我國(guó)尚未制訂統(tǒng)一的"不動(dòng)產(chǎn)登記法"。現(xiàn)行的"城市房屋權(quán)屬登記管理方法"，沒有規(guī)定地下建筑物的所有權(quán)登記問題，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還不能對(duì)于地下建筑物的所有權(quán)進(jìn)展登記。筆者認(rèn)為，在將來(lái)的"不動(dòng)產(chǎn)登記法"應(yīng)當(dāng)將空間建筑物(包括地下建筑物)的權(quán)利登記納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍之內(nèi)，明確權(quán)利人可以對(duì)空間建筑物享有所有權(quán)?？傊挥袕囊陨戏矫娌粩嗟赝晟屏⒎ú拍軓氐捉鉀Q地下車庫(kù)的所有權(quán)之爭(zhēng)。注釋:[i]*毅主編："工程建立前期籌劃"，同濟(jì)大學(xué)2001年版，第74、65頁(yè)。[ii]我國(guó)有學(xué)者稱空間土地使用權(quán)為"空間基地使用權(quán)〞，如梁慧星、陳華彬著："物權(quán)法"法律第二版278頁(yè);我國(guó)"物