2021年上半年上市房企租金收入排名情況盤點

Word年上半年上市房企租金收入排名情況盤點各諸侯爭戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，全國在建的商業(yè)地產(chǎn)項目將在2021年、2021年被集中釋放，未來商業(yè)地產(chǎn)市場將不可避免地面臨更加激烈的競爭。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面的運營情況如何，或許從各大上市房企財報中呈現(xiàn)的租金收入情況，能窺得一二。

記者對上市房企2021年上半年報進行梳理，對內(nèi)地及港資房企中涉足商業(yè)地產(chǎn)的21家房企租金收入進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，租金收入整體增長比例較快，但租金收入占比以及租金收入水平方面，內(nèi)地房企和港資房企的表現(xiàn)有較大的差距。

總體而言，港資房企在商業(yè)地產(chǎn)方面長期持有的經(jīng)驗和精細化管理以及融資優(yōu)勢，使得其在商業(yè)地產(chǎn)租金收入有較好表現(xiàn)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場影響力；而內(nèi)地房企由于融資環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗不足、被動轉(zhuǎn)型等方面的因素，還處于規(guī)模擴張階段，商業(yè)地產(chǎn)管理相對粗放，租金收入情況還不盡如人意，自然還不能和港資房企相比。

新鴻基收入146億元位列第一

記者選取了21家上市房企（包括H股和A股）進行統(tǒng)計，主要標準是這些房企有涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，并在半年報的主營業(yè)務(wù)收入中詳列了租金收入。不過，由于不同公司對商業(yè)地產(chǎn)的對象和描述也不一致，為方便統(tǒng)計，租金收入的對象為房企持有物業(yè)收入，包括購物中心、寫字樓、公寓的租金收入以及酒店的經(jīng)營收入，個別房企只是單純列出了購物中心的租金收入，另外做了注明。

根據(jù)租金收入情況，記者對這21家上市房企的租金收入進行了簡單排行。宇博智業(yè)市場研究中心了解到，2021年上半年，新鴻基持有物業(yè)收入146.41億元，位列第一；萬達集團收入51.77億元，位列第二，值得說明的是，萬達集團持有物業(yè)收入僅統(tǒng)計購物中心租金收入，如果加入寫字樓租金收入和酒店收入，或超過新鴻基；九龍倉以50.67億元位列第三；太古地產(chǎn)收入43.12億元，排名第四；恒隆地產(chǎn)則排名第五為，持有物業(yè)收入28.16億元；接來下是華潤置地、世茂房地產(chǎn)、瑞安、中糧置地、新世界中國。

房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場研究報告獲悉，從持有物業(yè)收入總額上來講，21家上市房企中，2021年上半年持有物業(yè)收入在20億元以上的企業(yè)僅有6家，占比約28.57%；其余的15家房企收入都在10億元以下，占比71.43%。總的來說，持有物業(yè)收入水平還相對較低。

不過，持有物業(yè)收入增長比例較快，15家上市房企增長比例在10%以上，國內(nèi)房企由于持有物業(yè)收入基數(shù)相對低，而近兩年開發(fā)速度較快，增長速度較快；而港資房企也保持較穩(wěn)定的增長，保持10%以上增長率，九龍倉的增長比例達到了19%。

港資房企租金收入占比高恒隆高達74.92%

從收入結(jié)構(gòu)上來講，國內(nèi)房企收入來源主要還是銷售收入為主，租金收入占比非常低，而港資房企租金占總收入比例較高。

恒隆地產(chǎn)持有物業(yè)收入占總體收入的高達74.92%，可以說是名副其實的“收租公”。新鴻基和恒隆地產(chǎn)不相上下，占比達到74.6%；而太古地產(chǎn)和九龍倉的持有物業(yè)收入占比分別為51.71%、49.77%，幾乎都在50%以上。

而在國內(nèi)房企中，僅萬達集團租金收入占比價高，達到22.3%，其余房企的占比都在10%以下，普遍占比較低，這和港資房企還有非常大的差距。

億瀚中國董事、億瀚智庫中國上市房企研究中心主任張化東表示，很多港資房企較早涉足商業(yè)地產(chǎn)，有先發(fā)優(yōu)勢，占據(jù)了比較好的地段位置。像恒隆、新鴻基、九龍倉等在一線城市占據(jù)了最好的位置，土地成本較低。而且經(jīng)過多年的運營，度過了培育期，租金收入水平較高。

以恒隆地產(chǎn)為例，早在1992年就進入內(nèi)地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。1999年12月，其在內(nèi)地的第一個大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目“港匯恒隆廣場”（當(dāng)時還叫“港匯廣場”，2021年更名）開業(yè)，位于地鐵一號線徐家匯站上蓋，可以俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域。2021年，上海恒隆廣場就開業(yè)，占據(jù)上海靜安區(qū)南京西路這樣的核心位置，已經(jīng)成為中國時尚高地，是國際大牌的聚集地。而目前，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場已經(jīng)成為恒隆地產(chǎn)租金是收入最高的商業(yè)項目，上半年，這兩個商業(yè)項目包括寫字樓、酒店收入共計13.95億元，幾乎占到恒隆地產(chǎn)持有物業(yè)收入28.16億元的一半。

縱觀國內(nèi)房企，作為國內(nèi)最早涉足商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)之一，龍湖地產(chǎn)旗下的首個商業(yè)地產(chǎn)項目“重慶北城天街”也還在2021年才開業(yè)，而萬達集團在2021年才開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

此外，張化東還表示，港資房企比國內(nèi)房企擁有的另一優(yōu)勢是，港資房企的融資成本比較低，比內(nèi)地房企融資成本低很多，可以大規(guī)模持有物業(yè)，并經(jīng)過前期的經(jīng)營之后，不僅租金收入水平較高，物業(yè)增值也較快。而國內(nèi)房企融資成本較高，對資金回報率要求較高，需出售部分物業(yè)，回流資金，物業(yè)持有比例相對較低。

國內(nèi)房企租金收入水平較低

不僅在持有物業(yè)收入占比上，港資房企和國內(nèi)房企拉開很大的距離，在每平方米物業(yè)租金收入水平上，國內(nèi)房企也望塵莫及。

從租金收入水平來看，九龍倉和恒隆地產(chǎn)是當(dāng)之無愧的商業(yè)地產(chǎn)老大。行業(yè)調(diào)研了解到，雖然九龍倉持有物業(yè)74.38萬平方米，但持有物業(yè)收入就達到了50.67億元；恒隆地產(chǎn)的平均水平也差不多，持有物業(yè)65.7萬平方米，持有物業(yè)收入43.12億元。再看看，萬達集團，持有物業(yè)收入和九龍倉差不多，51.77億元，但是這是808.7萬平方米物業(yè)的收入總和，是九龍倉的16倍。也就是說，九龍倉平均每平方米持有物業(yè)的收入是萬達集團的16倍。

根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)披露招股書顯示，2021年上半年，萬達廣場購物中心的總租賃面積808.7萬平方米，平均每月每平方米租金收入75元。平均到每天，購物中心租金收入為每天每平方米2.5元，這樣的水平，在行業(yè)內(nèi)可以說是非常低。由于萬達廣場大部分購物中心都位于二三線甚至四線城市，并且在2021年、2021年、2021年開業(yè)的項目較多，培育期都在三年之內(nèi)，所以就拉低整體的租金收入。

而恒隆地產(chǎn)的上海恒隆廣場和上海恒隆港匯廣場，2021年上半年收入9.72億元，兩個項目建筑面積共計17.5萬平方米，平均每月的租金收入為462.85元/平方米，平均每天則是15.4元/平方米。

“港資房企花了20年到25年時間從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型到商業(yè)住宅并重開發(fā)為主，擁有較長的持有物業(yè)運營經(jīng)驗，而國內(nèi)房企則是被動轉(zhuǎn)型，并且是近幾年的事，商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗家較少”，張化東表示，港資房企還有另一優(yōu)勢，那就是港資房企在商業(yè)地產(chǎn)中的精細化管理，國內(nèi)房企在商業(yè)地產(chǎn)運營方面還處于粗放管理階段。

雖然這幾年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較火熱，但是租金收入水平還比較低，主要是很多項目都處于培育階段，這也是原因之一。“國內(nèi)房企要想在租金收入水平上有較大提高，還需要比較長的周期，雖然今年、明年和后年是商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)爆發(fā)年，但但實際上租金水平現(xiàn)在越來越低，和商家的溢價也越來越低，因為供給量大，招商壓力