房屋租賃新政：助力去庫存 允許商業(yè)用房等改建租賃住房

Word房屋租賃新政：助力去庫存允許商業(yè)用房等改建租賃住房在這房價上漲，庫存量居多的大環(huán)境下，很多人根本買不起房子，因此住房租賃市場獲得政策刺激。5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。

會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。

打通存量房與租賃市場通道

發(fā)展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。

國務(wù)院常務(wù)會議提出，要發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對第一財經(jīng)記者表示，強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。

今年1月，陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過購買和長期租賃方式，把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。同時，通過適量建設(shè)公共租賃住房，充分利用社會存量住房，將保障面保持在23%。

“適量建設(shè)”和“充分利用”，兩個不同的說法，在張宏偉看來，也表明了我國保障房市場的變化，“不再大規(guī)模集中建設(shè)公租房，而是通過適當(dāng)?shù)姆绞?，到租賃市場上去解決居住問題?！?/p>

類似說法，在2021年10月，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見》中也出現(xiàn)了。該指導(dǎo)意見明確表示，要推進(jìn)公租房房源籌集由新建，向市場長期租賃、收購方式轉(zhuǎn)變。從2021年起，減少公租房新開工建設(shè)量，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，主要通過在市場長期租賃和購買方式籌集。

為了加快公租房的分配速度，陜西省還提出實施預(yù)分配等措施，確保在項目竣工前6個月編制完成配租配售方案，竣工驗收后3個月內(nèi)完成分配入住。到2021年底，力爭使2021年底前開工的公共租賃租房入住率達(dá)到90%以上，以后年度照此類推。

截至2021年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，以現(xiàn)有的增速計算，全省待售房屋去庫存周期約為21個月。而安徽省將力爭用3年時間，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房庫存2500萬平方米左右，將房地產(chǎn)庫存調(diào)整到合理區(qū)間。

推進(jìn)公租房貨幣化

在住房租賃市場上，公租房是其中的特殊部分，同時屬于住房保障的范疇。

此次國務(wù)院常務(wù)會議上明確，推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。保障對象，包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

我國住房保障有實物保障和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，此前多以實物保障為主，隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場的一定發(fā)展，開始向貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變。

數(shù)據(jù)顯示，到2021年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4%，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。

而在“十二五”期間，我國又進(jìn)行了一輪規(guī)?？涨暗谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)，按照規(guī)劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

此前就有專家向記者表示，貨幣補(bǔ)貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發(fā)達(dá)國家，政府不會參與供應(yīng)，也就是不補(bǔ)磚頭補(bǔ)人頭。

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的《關(guān)于推進(jìn)公共租賃住房貨幣化保障的指導(dǎo)意見》中，也明確表示，鼓勵發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，對符合條件的公租房保障對象，可通過發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式支持其在市場上租賃住房。

而政府投資的公租房要加快推進(jìn)租補(bǔ)分離、分檔補(bǔ)貼和管辦分開、市場運(yùn)作機(jī)制。安徽省方面表示，要力爭通過3~5年時間，基本形成符合安徽實際的公租房貨幣化保障機(jī)制。

陜西省也提出，加大公共租賃住房補(bǔ)貼發(fā)放力度，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題。同棚戶區(qū)改造上也大力推進(jìn)貨幣化安置，制定并公布本地實施棚戶區(qū)改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的存量商品房，建立棚戶區(qū)改造安置房房源庫，確保棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不低于50%。

除此之外，國務(wù)院常務(wù)會議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng);強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。

張宏偉說，從鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的推進(jìn)速度會加快。或者是說，一些配套性的金融政策會出臺來支持現(xiàn)在的租賃型住房的發(fā)展。

安徽方面就提出，要積極推進(jìn)政府和社會資本合作（PPP）公租房項目試點，探索通過REITs等模式，深化公租房投資運(yùn)營機(jī)制改革。

張宏偉表示，金融支持住房租賃市場的發(fā)展，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場空間會更大。

所謂的資產(chǎn)管理，首先就是閑置住房租賃業(yè)務(wù)的整合、運(yùn)營、管理