辦公區(qū)及住宅區(qū)選址中期

辦公區(qū)及住宅區(qū)選址中期第1頁(yè)/共22頁(yè)征求陵水縣委縣政府意見，得出的選址方案第2頁(yè)/共22頁(yè)一、商品房模式二、定向商品房模式三、保障性住房模式住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)模式第3頁(yè)/共22頁(yè)（一）商品房模式的優(yōu)點(diǎn)1、可以吸引投資者參與投資，通過土地使用權(quán)出讓的方式獲得一定的資金。2、商品房的建設(shè)總面積、單套建筑面積、套數(shù)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等沒有限制條件。3、商品房的建設(shè)質(zhì)量較高，小區(qū)各項(xiàng)使用功能比較完善。（二）商品房模式的缺點(diǎn)1、開發(fā)建設(shè)基本不能享受任何優(yōu)惠政策。2、不利于以相對(duì)合理價(jià)格取得建設(shè)用地，建設(shè)用地成本高。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)需求確定，建安成本完全無(wú)法預(yù)控。4、項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用較高，再加上建安費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，導(dǎo)致成本高，銷售費(fèi)用高，員工沒有能力購(gòu)買。5、建設(shè)周期完全無(wú)法控制，不利于縮短建設(shè)周期，商品房銷售不景氣時(shí)，施工進(jìn)度將遙遙無(wú)期。一、商品房模式

第4頁(yè)/共22頁(yè)“定向開發(fā)商品房模式”是指由企事業(yè)單位和開發(fā)商平等協(xié)商，政府許可，針對(duì)企事業(yè)單位職工的需求，預(yù)約開發(fā)的商品住宅。一、“定向開發(fā)商品房”具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、是屬于普通商品住宅性質(zhì)，完全按照商品房建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)取得建設(shè)用地、進(jìn)行報(bào)批建設(shè)和銷售，符合現(xiàn)行財(cái)稅體制的要求。

2、是主要銷售對(duì)象在建設(shè)之前就已鎖定為企事業(yè)單位職工。3、是銷售價(jià)格和建設(shè)周期由企事業(yè)單位及其職工與開發(fā)商在開發(fā)前協(xié)商確定。4、是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由雙方協(xié)商確定，由政府相關(guān)部門依法審批。5、是建設(shè)用地使用權(quán)及其用途由政府審批確定并作為附加條件，開發(fā)商仍通過有償出讓方式取得，但政府在幼兒園、學(xué)校、消防、人防等配套方面予以政策性支持或優(yōu)惠。二、定向商品房模式

第5頁(yè)/共22頁(yè)二、“定向開發(fā)商品房”的優(yōu)點(diǎn)：

（一）“定向開發(fā)商品房”模式可以有效控制項(xiàng)目的綜合成本，具體分析如下：1、銷售對(duì)象預(yù)先確定，能最大限度壓縮銷售、策劃費(fèi)用等項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用。2、有利于以相對(duì)合理價(jià)格取得建設(shè)用地。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可通過協(xié)商確定，建安成本完全可預(yù)控。4、有利于項(xiàng)目多渠道融資，資金成本可大幅降低。5、建設(shè)周期完全可控，有利于有效縮短建設(shè)周期。第6頁(yè)/共22頁(yè)（二）“定向開發(fā)商品房”相較于“保障性住房”的優(yōu)點(diǎn)：1、政府可根據(jù)企事業(yè)單位的需求申報(bào)有效審查購(gòu)房者身份，識(shí)別是否屬自住型或投資性購(gòu)房。

2、價(jià)格可事前約定或者價(jià)格計(jì)算辦法事前約定，保障購(gòu)房者能以“可以接受”的價(jià)格取得房產(chǎn)。3、“定向開發(fā)模式”既具有保障性住房功能，又屬于商品房性質(zhì)，因而可保障財(cái)稅收入正常實(shí)現(xiàn)。4、可吸引包括非公房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的投資者參與。5、有利于企事業(yè)單位集體購(gòu)置“單身公寓”或職工宿舍，解決青工過渡性住房問題。6、多方監(jiān)督下，有利于避免低水平建設(shè)問題發(fā)生。第7頁(yè)/共22頁(yè)三、“定向開發(fā)商品房”的缺點(diǎn)：1、要降低單位職員的購(gòu)房成本，關(guān)鍵在于降低土地使用成本。政府部門以“政府社團(tuán)用地”的名義取得土地使用權(quán)，然后申請(qǐng)出讓變性為居住用地，從而取得合法開發(fā)建設(shè)商品房的資質(zhì)。在土地變性過程中不采取通用的網(wǎng)上掛牌競(jìng)拍方式，而是采取網(wǎng)下掛牌方式，由指定的開放商合法獲得這塊土地的開發(fā)權(quán)，不易操作。2、定向開發(fā)項(xiàng)目以征收50%高額首付的方式，保證項(xiàng)目前期的正常資金運(yùn)作，這筆費(fèi)用無(wú)法保證所有員工都有能力支付。3、“定向開發(fā)商品房”要比“保障性住房”價(jià)格高出20%左右。4、如果監(jiān)管力度不夠，容易產(chǎn)生把這種低價(jià)房拋售從而謀取利益的行為。第8頁(yè)/共22頁(yè)保障性住房是指政府提供政策優(yōu)惠，向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質(zhì)的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和雙限房。本方案篩選出經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和雙限房進(jìn)行分析。一、保障性住房模式

第9頁(yè)/共22頁(yè)經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向本地城鎮(zhèn)低收入及中等偏低收入住房困難家庭出售，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用房

第10頁(yè)/共22頁(yè)

1、建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。

2、稅收減免按《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）執(zhí)行。

3、各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)[2008]13號(hào)）的規(guī)定向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房可優(yōu)先辦理住房公積金貸款。

4、免收建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)。

5、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)。市、縣政府可以根據(jù)本地實(shí)際情況，依法制定其他優(yōu)惠政策，減免有關(guān)費(fèi)用，并向社會(huì)公布。（一）經(jīng)濟(jì)適用房開建的政策優(yōu)惠

第11頁(yè)/共22頁(yè)1、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息；稅金依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算；利潤(rùn)按不高于3%核定。住房保障主管部門直接開發(fā)建設(shè)的，不得有利潤(rùn)。2、職工購(gòu)買分散建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，原則上按建設(shè)綜合成本出資。如財(cái)政或單位有條件資助公共配套設(shè)施、房屋公共部分和政府減免有關(guān)稅費(fèi)后的其他公共費(fèi)用，享受面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的購(gòu)房面積可按建筑安裝成本出資，超標(biāo)面積部分按同地段普通商品住房?jī)r(jià)格確定。所以，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格相當(dāng)?shù)土?，有地下室的高層樓房建設(shè)綜合成本約2500元/平方米。（二）經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格

第12頁(yè)/共22頁(yè)1、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象是本地低收入及中等偏低收入住房困難家庭。符合下列條件的家庭才可以申請(qǐng)購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（1）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍人）；（2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣政府規(guī)定的其他條件。2、保障性住房建設(shè)堅(jiān)持以中小套型為主，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積按60平方米左右為主。雖然可參照我省職工住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)適度控制，但是建筑面積最多不能超過90平方米左右，戶型較小。3、經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房的不足

第13頁(yè)/共22頁(yè)限價(jià)商品住房是指由市、縣人民政府限定套型結(jié)構(gòu)比例（限定套型面積）和控制銷售價(jià)位（限定銷售價(jià)格），并定向銷售（限定銷售對(duì)象）的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。限價(jià)商品住房

第14頁(yè)/共22頁(yè)1、限價(jià)商品住房項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%征收。開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)、建筑幕墻、門窗物理性能檢測(cè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，具體由省物價(jià)局結(jié)合實(shí)際確定。2、各金融機(jī)構(gòu)可以向限價(jià)商品住房建設(shè)單位發(fā)放開發(fā)貸款，建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。3、購(gòu)買限價(jià)商品住房提取住房公積金或者辦理住房公積金貸款，按照促進(jìn)住房公積金支持保障性住房建設(shè)的相關(guān)辦法執(zhí)行。（一）限價(jià)商品住房開建的政策優(yōu)惠

第15頁(yè)/共22頁(yè)1、限價(jià)商品住房銷售價(jià)位在土地出讓前提出，并作為相關(guān)土地出讓的前置條件。具體銷售價(jià)格按土地出讓價(jià)格和開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)（不得超過6%）等完全成本因素確定。限價(jià)商品住房銷售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。2、購(gòu)買限價(jià)商品住房實(shí)行超面積加價(jià)。購(gòu)房面積小于、等于90平方米的不加價(jià)；家庭戶籍人口在4人以上的，不加價(jià)購(gòu)房面積放寬至120平方米。所核定面積按完全成本價(jià)格購(gòu)買，超出面積按同地段普通商品住房?jī)r(jià)格購(gòu)買。超出完全成本價(jià)的差額收益納入城市住房基金管理。購(gòu)買限價(jià)商品住房應(yīng)當(dāng)退出原購(gòu)政策性住房。所以，限價(jià)商住房的銷售價(jià)格相對(duì)低廉，有地下室的高層樓房建設(shè)綜合成本約3500元/平方米。（二）限價(jià)商品住房銷售價(jià)格

第16頁(yè)/共22頁(yè)1、限價(jià)商品住房保障對(duì)象為包括財(cái)政供養(yǎng)人員在內(nèi)的、需要改善住房條件但支付能力欠缺、難以進(jìn)入商品房市場(chǎng)的中等和中等偏下收入住房困難家庭。符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買1套限價(jià)商品住房：（1）滿足市、縣人民政府規(guī)定的戶籍、勞動(dòng)關(guān)系和各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)要求；（2）無(wú)房或者現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（3）家庭收入符合市、縣政府劃定的中等收入線或者中等偏下收入線標(biāo)準(zhǔn)；（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。2、限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。3、限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)；滿5年上市轉(zhuǎn)讓的，政府可優(yōu)先回購(gòu)。上市交易后購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向政府交納一定比例土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款?；刭?gòu)的具體辦法和交納相關(guān)價(jià)款的比例由市、縣人民政府確定。

（三）限價(jià)商品住房的不足

第17頁(yè)/共22頁(yè)雙限房開發(fā)建設(shè)享受的優(yōu)惠、銷售價(jià)格等與限價(jià)商品住房一致。區(qū)別在于：1、雙限房申請(qǐng)必須是市本級(jí)副處級(jí)以上行政單位及市直副處級(jí)以上參照公務(wù)員制度管理的事業(yè)單位在編在職干部職工。限價(jià)商品住房申請(qǐng)只要滿足戶口、家庭收入、人均住房面積等要求即可申請(qǐng)。雙限房

第18頁(yè)/共22頁(yè)2、按照《海南省限價(jià)商品住房管理辦法》，限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。而雙限房目前沒有查到相關(guān)管理辦法。據(jù)調(diào)查了解三亞同心家園雙限房套型面積為130-160平方米。按級(jí)別購(gòu)買處級(jí)為150-160平方米，科級(jí)為140-150平方米，科員為130-140平方米。第19頁(yè)/共22頁(yè)通過以上分析，并對(duì)?？谑泻腿齺喪惺?、市直屬機(jī)關(guān)公務(wù)員住房和風(fēng)?江岸、同心家園調(diào)查了解。得出結(jié)論如下：和風(fēng)?江岸為限價(jià)商品房，套型面積為120-180平方米；三亞市公務(wù)員住房同心家園雙限房，套型面積為130-160平方米。2010年9月開始實(shí)施的《海南省限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》，限價(jià)商品住房套型面積以90平方米以下為主，最大不超過120平方米。和風(fēng)?江岸因?yàn)槭窃?010年9月前報(bào)批的，所以套型面積為120-180平方米，超過《海南省限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》規(guī)定的最大不超過120平方米。雙限房因?yàn)闆]有頒布相應(yīng)的管理辦法，所以同心家園雙限房套型面積為130-160平方米。根據(jù)以上情況，試驗(yàn)區(qū)住宅區(qū)初步擬定以雙限房和限價(jià)商品房的模式開發(fā)建設(shè)。結(jié)論

第20頁(yè)/共22頁(yè)公司高層、中層，管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、行政編制人員、事業(yè)編制人員住房按照雙限房的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。公司高層按6戶，240m2/戶計(jì)；中層按36戶，220m2/戶計(jì)。管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)按6戶，240m2/