淺析綠色物業(yè)管理

淺析綠色物業(yè)管理隨著社會的不斷斷進步，經(jīng)濟濟發(fā)展與環(huán)境境保護之間的的矛盾越發(fā)突突出，產(chǎn)品綠綠色革命已成成為國際潮流流，而綠色住住宅已經(jīng)成為為當今住宅業(yè)業(yè)發(fā)展的趨勢勢。主要體現(xiàn)現(xiàn)在建筑的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計、施施工、運行、維維護和拆除或或再使用的全全壽命過程中中，考慮保護護資源和生態(tài)態(tài)環(huán)境，減少少污染，以實實現(xiàn)社會總體體效益的最大大化。推行綠綠色物業(yè)管理理也就成為當當前住宅業(yè)發(fā)發(fā)展的一種必必然結(jié)果。倡倡導綠色物業(yè)業(yè)管理概念，正正是基于綠色色住宅的興建建和業(yè)主對于于綠色消費的的需求。它的的提出不但反反映了人們對對于居住環(huán)境境的要求，同同時物業(yè)管理理也逐步由單單向管理型向向社會經(jīng)濟環(huán)環(huán)境等綜合管管理效益型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，物業(yè)管管理模式也正正朝著綠色物物業(yè)管理發(fā)展展。〔關(guān)鍵詞〕綠色色物業(yè);衡量標準;環(huán)境管理一、住宅建筑筑與環(huán)境隨著城城市化水平的的提高以及房房地產(chǎn)業(yè)的興興起，大量物物業(yè)的竣工對對資源消耗和和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生負面影影響。建筑占占據(jù)大量土地地資源和自然然空間，傳統(tǒng)統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)粗粗放、污染的的生產(chǎn)工藝影影響了自然水水文狀態(tài)和空空氣質(zhì)量，并并產(chǎn)生大量的的廢棄物，目目前我國建材材生產(chǎn)、建筑筑活動造成的的污染約占全全部污染的３３４％，對環(huán)環(huán)境產(chǎn)生重大大的負面影響響。當前，全社會的的環(huán)保意識不不斷增強，營營造綠色物業(yè)業(yè)、健康住宅宅，為子孫后后代承擔義務(wù)務(wù)，正成為越越來越多的開開發(fā)商、建筑筑師追求的目目標。人們不不但注重單體體建筑的質(zhì)量量，也關(guān)注物物業(yè)小區(qū)的環(huán)環(huán)境；不但注注重結(jié)構(gòu)安全全，也關(guān)注室室內(nèi)空氣質(zhì)量量；不但注重重材料的堅固固耐久和價格格低廉，也關(guān)關(guān)注材料消耗耗對環(huán)境和能能源的影響。目目前的房地產(chǎn)產(chǎn)市場上，“綠色”概念已成為為新賣點。環(huán)環(huán)保型、生態(tài)態(tài)型的綠色住住宅或綠色住住宅區(qū)的概念念頻頻推出。綠綠色景觀、綠綠色裝修、綠綠色電梯等新新概念疊出，開開發(fā)商和消費費者對綠色物物業(yè)的關(guān)注與與追求，折射射出新的物業(yè)業(yè)消費需求趨趨勢，體現(xiàn)了了進入21世紀房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展對對物業(yè)消費的的“優(yōu)化”要求。2001年南京白下下區(qū)在全區(qū)率先推行“綠色物業(yè)管管理”。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小小區(qū)劃分為五五個片區(qū)，從從環(huán)境、服務(wù)務(wù)、文化三個個方面提出了了管理目標，并并經(jīng)常組織現(xiàn)現(xiàn)場觀摩學習習。二、綠色物業(yè)內(nèi)內(nèi)涵的界定與傳統(tǒng)物業(yè)相比比,在房地產(chǎn)開開發(fā)中的綠色色物業(yè)一般應(yīng)應(yīng)該具有如下下內(nèi)涵：“綠色”首先是是一個人文的的概念。對綠綠色的追求反反映出物業(yè)消消費由追求數(shù)數(shù)量到關(guān)注質(zhì)質(zhì)量的消費水水平的階段性性提升,體現(xiàn)的是一一種文化品位位和道德素養(yǎng)養(yǎng),是一種健康康的物業(yè)消費費觀念,是拋開急功功近利的浮躁躁后的寧靜,是人類因漠漠視自然而受受到懲罰后感感悟到的親近近自然的需求求,體現(xiàn)出人對對自然的尊重重。在“以人為本”的前提下,追求人與自自然的和諧共共生。通過綠綠色觀念營造造出既與自然然融合又屬于于自己的一方方居住空間。其次,“綠色”的內(nèi)涵不是是僅指顏色和和外在景觀,也不是簡單單意義上的反反璞歸真和崇崇尚原生態(tài),房地產(chǎn)的開開發(fā)和消費都都不能為綠色色而綠色,靠山近樹臨臨水并不是綠綠色物業(yè)的全全部含義。綠綠色物業(yè)是應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)代的科科技手段和先先進的文化理理念為居住者者提供的符合合人性的健康康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)現(xiàn)形式可以多多種多樣,其核心體現(xiàn)現(xiàn)的是人與自自然的關(guān)系,也不能用物物業(yè)價格的高高低來簡單衡衡量。最后,綠色物業(yè)業(yè)是一個多項項指標的組合合體,而且有較高高的科技含量量。在面對不不同的消費群群體和市場定定位時,其技術(shù)含量量應(yīng)該有所區(qū)區(qū)別。綠色物物業(yè)的開發(fā)建建設(shè)必然伴隨隨著現(xiàn)代科技技的應(yīng)用,包括節(jié)約用用地、合理規(guī)規(guī)劃平面和空空間、節(jié)水、節(jié)節(jié)能和使用可可再生能源、注注重生態(tài)環(huán)境境、遠離污染染、延長建筑筑壽命、具有有良好的抗災災能力等多項項指標,在經(jīng)濟、技技術(shù)、自然等等多方面符合合社會的可持持續(xù)發(fā)展的要要求。三、綠色物業(yè)的的衡量標準和和基本要求(一)綠色物業(yè)業(yè)的衡量標準準綠色物業(yè)在在建筑設(shè)計時時,要吸收建筑筑學、生態(tài)學學、生物學等等多方面的科科技成果,在設(shè)計上考考慮多重物質(zhì)質(zhì)因素和精神神因素設(shè)計而而成,使物質(zhì)資源源在物業(yè)使用用過程中能夠夠有序的循環(huán)環(huán)轉(zhuǎn)換,并與自然和和生態(tài)相平衡衡,獲得一個高高效、低耗、無無廢物、無污污染、舒適自自然、便利生生活;在價格性能能比方面均好好的居住空間間。其基本的的衡量標準是是：1在生理生態(tài)態(tài)方面有廣泛泛的開敞性；；2采用的是無無害、無污、可可以自然降解解的環(huán)保型建建筑材料;3按生態(tài)經(jīng)濟濟開放式閉、合合循環(huán)的原理理作無廢無污污的生態(tài)工程程沒計；4有合理的立立體綠化,能有利于保保護、穩(wěn)定周周邊地域的生生態(tài)；5利用了清潔潔能源,能降解住宅宅運轉(zhuǎn)的能耗耗,提高自養(yǎng)水水平；6富有生態(tài)文文化及藝術(shù)內(nèi)內(nèi)涵。(二)綠色物業(yè)業(yè)除須具備傳傳統(tǒng)物業(yè)遮風風避雨、通風風采光等基本本功能外,還要具備協(xié)調(diào)調(diào)環(huán)境、保護護生態(tài)的特殊殊功能。因此此,綠色物業(yè)的的建造應(yīng)遵循循生態(tài)學原理理,體現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的原則則,在規(guī)劃設(shè)計計、營建方式式、選材用料料方面按區(qū)別別于傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)的特定要求求進行。根據(jù)據(jù)建設(shè)部住宅宅產(chǎn)業(yè)化促進進中心正在研研究制定的有有關(guān)綠色生態(tài)態(tài)住宅小區(qū)的的技術(shù)導則,綠色住宅大大致應(yīng)滿足如如下一些要求求(見表1):表1綠色住宅宅的基本要求求項目要求能源系統(tǒng)對常規(guī)能源進行行分析優(yōu)化;對住宅圍護護結(jié)構(gòu)和供熱熱、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)進行節(jié)能設(shè)設(shè)計,節(jié)能達50%以上;鼓勵采用新新能源和綠色色能源。水環(huán)境系統(tǒng)室外設(shè)立中水系系統(tǒng)和雨水收收集系統(tǒng);供水設(shè)施宜宜是節(jié)水節(jié)能能型;推廣節(jié)水器器具;在有需要的的地方可同步步規(guī)劃設(shè)計管管道直飲水系系統(tǒng)。氣環(huán)境系統(tǒng)室外聲環(huán)境質(zhì)量量達到二級標標準;室內(nèi)自然通通風,衛(wèi)生間有換換氣設(shè)施,廚房有煙氣氣集中排放系系統(tǒng),達到居室內(nèi)內(nèi)空氣質(zhì)量標標準。聲環(huán)境系統(tǒng)室外聲環(huán)境設(shè)計計應(yīng)使日間聲聲小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降降噪措施使室室內(nèi)日間噪音音小于35分貝,夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)住區(qū)內(nèi)防止光污污染;公共場所采采用節(jié)能燈;居室保證日日照時間。熱環(huán)境系統(tǒng)住宅圍護結(jié)構(gòu)有有一定的熱工工性能和保溫溫隔熱性能以以保證冬季供供暖室內(nèi)溫度度達到20℃-24℃,夏季空調(diào)室室內(nèi)適宜溫度度22℃-27℃;供暖、空調(diào)調(diào)應(yīng)采用清潔潔能源,鼓勵采用不不破壞大氣環(huán)環(huán)境的循環(huán)工工質(zhì)。綠化系統(tǒng)區(qū)內(nèi)綠化應(yīng)具備備生態(tài)環(huán)境功功能、休閑活活動功能、景景觀文化功能能。廢棄物處理系統(tǒng)統(tǒng)生活垃圾全部袋袋裝,密閉容器存存放;實行分類收收集,收集率100%,分類率50%以上。綠色建材系統(tǒng)3Ｒ材料使用量量比例達到30%;拆除時材料料總回收率達達到40%;應(yīng)選用無毒毒、無害、無無污、無放射射性、無揮發(fā)發(fā)性,有益健康的的材料;應(yīng)采用已取取得國家環(huán)境境標志認可委委員會批準并并被授予環(huán)境境標志的建筑筑材料和產(chǎn)品品。四、綠色物業(yè)管管理體現(xiàn)人本思想，推推行人性化管管理“綠色物業(yè)管管理”的特征之一一是：尊重人人，因此要大大力推行“人性化管理”。我們在長長期的物業(yè)管管理實踐中，一一貫強調(diào)“以人為本”和“業(yè)主至上”的指導思想想。采用多種種綠色方式營營造一個生態(tài)態(tài)住宅與自然然景觀、社會會文化相融合合的環(huán)境。因因此，我們首首先要關(guān)心業(yè)業(yè)主和住戶不不同層次的需需求，維護他他們的切身利利益；還要把把員工看成是是企業(yè)興旺之之本，關(guān)心他他們的工作、生生活、學習和和進步，選賢賢任能，唯才才是舉。其次次，在小區(qū)環(huán)環(huán)境的維護和和建設(shè)中，融融入人文思想想和人性因素素，一切圍繞繞人來做文章章。再次，把把業(yè)主和住戶戶都看成是一一個大家庭的的成員，把“家庭式的關(guān)關(guān)懷”送到家家戶戶戶。第四，塑塑造具有現(xiàn)代代文明特征的的社區(qū)精神，在在人與人之間間，在管理與與服務(wù)之間，在在小區(qū)的每一一個角落，營營造個人心情情舒暢、鄰里里和睦相處、社社區(qū)情舒暢，鄰鄰里和睦相處處，社區(qū)生活活活潑的氛圍圍，確保小區(qū)區(qū)長治久安、業(yè)業(yè)主安居樂業(yè)業(yè)。提供尊重人的的“零干擾服務(wù)”，其具體內(nèi)內(nèi)容體現(xiàn)在：：尊重業(yè)主的的隱私權(quán)和最最大程度上方方便業(yè)主，實實施“零干擾服務(wù)”。首先對業(yè)業(yè)主的需求做做深入細致、全全面系統(tǒng)的調(diào)調(diào)查，提供即即時服務(wù)，即即成立一支招招之即來、來來之能干、干干之則好的應(yīng)應(yīng)急服務(wù)隊和和一支24小時快速維維修隊，保證證業(yè)主隨叫隨隨到，及時為為業(yè)主提供服服務(wù)和幫助。而而當業(yè)主沒有有服務(wù)要求時時，我們就要要實行“隱性管理”，盡量不干干擾業(yè)主的生生活自由。這這二者的結(jié)合合則為“零干擾”服務(wù)。例如如物業(yè)管理公公司只在固定定執(zhí)勤崗位安安排穿著職業(yè)業(yè)制服的安全全管理員值勤勤，而其他保保安員一律身身著統(tǒng)一便服服在小區(qū)巡視視。再如，不不在業(yè)主和住住戶上下班人人流高峰期間間安排保潔工工作，盡量把把清潔工作安安排在人流稀稀少時進行。提提供全方位的的特色服務(wù)，滿滿足不同層次次的需求物業(yè)業(yè)管理公司為為滿足不同業(yè)業(yè)主的需要，應(yīng)應(yīng)盡量提供多多樣化的特約約服務(wù)，如家家政服務(wù)的“貼心管家”、照顧兒童童的“四點半學?！钡取Ｎ覀儗⒏鶕?jù)業(yè)主、住住戶的文化素素質(zhì)、職業(yè)特特征、發(fā)展目目標、風俗習習慣、個人愛愛好、年齡層層次、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)和消費需需求等特點，細細分用戶、細細分愛好、細細分項目，提提供全方位、多多層次、個性性化的特色服服務(wù)，在滿足足群體需求、一一般需求的同同時，盡可能能滿足業(yè)主的的個體需求和和特殊需求。最后,綠色物業(yè)業(yè)是一個多項項指標的組合合體,而且有較高高的科技含量量。在面對不不同的消費群群體和市場定定位時,其技術(shù)含量量應(yīng)該有所區(qū)區(qū)別。綠色物物業(yè)的開發(fā)建建設(shè)必然伴隨隨著現(xiàn)代科技技的應(yīng)用,包括節(jié)約用用地、合理規(guī)規(guī)劃平面和空空間、節(jié)水、節(jié)節(jié)能和使用可可再生能源、注注重生態(tài)環(huán)境境、遠離污染染、延長建筑筑壽命、具有有良好的抗災災能力等多項項指標,在經(jīng)濟、技技術(shù)、自然等等多方面符合合社會的可持持續(xù)發(fā)展的要要求。五、綠色物業(yè)管管理的實施綠色物業(yè)管理理理念的宣傳階階段首先，在物業(yè)銷銷售階段積極極宣傳綠色物物業(yè)管理理念念，樹立企業(yè)業(yè)的“綠色品牌”。如1999年上海著名樓樓盤錦秋加州州花園的錦秋秋物業(yè)管理（上上海）有限公公司，就接受了國際際權(quán)威認證機機構(gòu)SGS的現(xiàn)場審核核，并順利通通過了ISO90002和ISOl44001認證，成為為全國首家綠綠色物業(yè)管理理公司。具體做法為：早早期介入的物物業(yè)管理公司司與業(yè)主簽訂訂環(huán)境保護承承諾書，承諾諾書中不僅對對物業(yè)管理公公司自身的環(huán)環(huán)保義務(wù)提出出要求，同時時也要求業(yè)主主入住后遵守守小區(qū)的環(huán)境境保護準則。通通過多種形式式對購房者進進行“綠色家園”、“綠色住宅”、“綠色消費”等方面的宣宣傳，培養(yǎng)居居民良好的綠綠色意識。其次，在規(guī)劃、施施工階段向開開發(fā)商及業(yè)主主推行綠色管管理。要求開開發(fā)商把保護護環(huán)境、節(jié)約約能源放在重重要位置上，以以達到高舒適適度低能耗為為設(shè)計目標。物物業(yè)管理公司司可以向房地地產(chǎn)開發(fā)商推推薦或建議使使用綠色建材材，裝修材料料，或按照國國家有關(guān)標準準向業(yè)主提出出創(chuàng)建“綠色住宅”的要求，或或就規(guī)劃、設(shè)設(shè)計等方面提提出相應(yīng)的措措施和標準等等。再次，在物業(yè)管管理實施階段段，要遵循“以人為本”的基本原則則，積極宣傳傳綠色物業(yè)管管理理念。包包括：建立“創(chuàng)綠”管理機構(gòu)；；制定“創(chuàng)綠”制度；制定定綠色社區(qū)環(huán)環(huán)保準則；定定期舉辦綠色色消費、環(huán)境境教育及宣傳傳活動。綠色物業(yè)管理模模式的應(yīng)用階階段１．分類處理垃垃圾。垃圾大大體可分兩類類，一是生活活垃圾，二是是“工業(yè)”垃圾（主要要是固體廢物物，包括室內(nèi)內(nèi)二次裝修施施工的垃圾等等）。垃圾處處理必須遵循循“無害化、減減量化、資源源化”的原則，并并做到垃圾分分類袋裝化，減減少垃圾運出出的污染。２．控制空氣質(zhì)質(zhì)量，提高大大氣潔凈度?，F(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)應(yīng)該該取消燃煤和和燃油式取暖暖及炊事設(shè)備備，降低煤灰灰、一氧化碳碳、二氧化硫硫、油煙的排排放量，改用用液化氣作燃燃料；提倡使使用無鉛汽油油。同時，在在車道兩旁設(shè)設(shè)置綠化帶以以隔離汽車尾尾氣，選擇種種植對汽車尾尾氣有吸收轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化功能的植植被和樹種。３．雨水、污水水的排放、處處理和再利用用。就近建立立景觀水池和和污水處理站站，或利用原原有市政設(shè)施施將雨水污水水進行處理，變變廢為寶，使使雨水污水成成為物業(yè)區(qū)域域內(nèi)的再生水水資源，用于于沖洗道路、澆澆灌綠地、沖沖洗汽車等。這這樣，既可減減少污染又可可節(jié)約水資源源。４、噪聲控制。與與物業(yè)管理有有關(guān)的噪聲源源主要有：車車輛交通噪聲聲、建筑施工工噪聲和社會會生活噪聲等等。對于車輛輛交通噪聲，要要充分考慮人人車分流管理理并限制車輛輛速度，同時時禁止車輛在在小區(qū)鳴笛。對對于建筑施工工噪聲，要禁禁止在夜間從從事施工作業(yè)業(yè)，要有限控控制裝修施工工時間。５．建立生態(tài)綠綠化系統(tǒng)，美美化物業(yè)環(huán)境境。根據(jù)不同同物業(yè)的地理理、建筑以及及所處的氣候候特征，設(shè)置置相宜綠地的的綠化帶，建建立生態(tài)綠化化系統(tǒng)，真正正使人與自然然達到完美和和諧的統(tǒng)一。綠綠地和綠化帶帶不僅能美化化環(huán)境，更重重要的是保護護環(huán)境。養(yǎng)護護好、利用好好生態(tài)綠化系系統(tǒng)，是物業(yè)業(yè)管理人員的的神圣職責。６．加大科技投投入，促進和和物業(yè)有關(guān)的的高科技產(chǎn)品品的使用。通通訊網(wǎng)絡(luò)入戶戶和各種信息息聯(lián)網(wǎng)，為用用戶提供了多多種選擇。智智能