石家莊項(xiàng)目商業(yè)和寫字樓報(bào)告

石家莊項(xiàng)目商業(yè)和寫字樓分析報(bào)告IV>商業(yè)市場場部分一、商業(yè)市場分分析一）、總述石家莊市的商業(yè)業(yè)市場具有明明顯的“省會經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼牡某鞘小眱蓚€(gè)特征，表表現(xiàn)在兩個(gè)方方面，一是外外縣市和本地地的集中消費(fèi)費(fèi)帶來的零售售商業(yè)發(fā)達(dá)，二二是以南三條條和新華集貿(mào)貿(mào)兩大傳統(tǒng)批批發(fā)市場為首首的批發(fā)商業(yè)業(yè)的發(fā)達(dá)。

從市場場調(diào)研的情況況看來，石家家莊的傳統(tǒng)批批發(fā)商業(yè)正在在逐漸衰落，但但隨著當(dāng)?shù)厝巳讼M(fèi)水平的的提高零售商商業(yè)卻正在蓬蓬勃發(fā)展中，各各種新的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌涌現(xiàn)。石家莊莊的傳統(tǒng)批發(fā)發(fā)商業(yè)在全國國競爭環(huán)境中中還剛剛開始始更新，但批批發(fā)市場繁榮榮的年代形成成的石家莊人人的消費(fèi)習(xí)慣慣依然影響了了新出現(xiàn)的眾眾多零售業(yè)態(tài)態(tài)，這是石家家莊商業(yè)市場場的特殊性，不不同于全國其其他的城市。

由于本本案的初步定定位思路是零零售業(yè)態(tài)，因因此以下主要要分析石家莊莊的零售商業(yè)業(yè)情況。二）、商業(yè)區(qū)分分析

通過市市場調(diào)查，我我們發(fā)現(xiàn)石家家莊的零售商商業(yè)市場主要要是兩大核心心商業(yè)區(qū)和其其他區(qū)域性商商業(yè)區(qū)組成，兩兩大核心商業(yè)業(yè)區(qū)即東購商商業(yè)區(qū)和北國國商業(yè)區(qū)。1、東購商業(yè)區(qū)區(qū)分析：石家家莊最大的綜綜合型成熟的的核心商業(yè)區(qū)區(qū)1）總體情況

東購商商業(yè)區(qū)代表了了石家莊最完完善的商業(yè)市市場，其在新新華集貿(mào)中心心批發(fā)市場的的基礎(chǔ)上形成成的一個(gè)零售售商業(yè)區(qū)，有有“火車站”、“服裝批發(fā)市市場”、“大型購物中中心”三大特征。

東購商商業(yè)區(qū)的范圍圍是指中山路路（東至公里里街，西至中中華大街）和和民族路沿線線的零售商業(yè)業(yè)積聚區(qū)，包包括華聯(lián)等周周邊的大型商商業(yè)場所。2）、業(yè)態(tài)分析析東購商圈業(yè)態(tài)表表

東購商商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)包括：東方方城市購物中中心、新百購購物廣場、華華聯(lián)商廈、王王府井百貨四四大購物中心心和百貨業(yè)態(tài)態(tài)，福興閣服服裝市場、灣灣里廟服裝市市場、太和電電子城、天元元名品服飾廣廣場、金百麗麗時(shí)尚廣場等等眾多的專業(yè)業(yè)市場或主題題商場，國美美電器、蘇寧寧電器、大中中電器、康寧寧醫(yī)藥商場、麗麗華音像城和和大量臨街服服裝等專買店店，還有肯德德基、麥當(dāng)勞勞等餐飲娛樂樂業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)態(tài)檔次和經(jīng)營營情況分析

1)大大賣場（含百百貨、購物中中心、大型超超市業(yè)態(tài)）：：百貨業(yè)態(tài)除除了東購一家家中檔的購物物中心經(jīng)營情情況良好外，其其余經(jīng)營情況況一般，說明明本地區(qū)消費(fèi)費(fèi)只能支撐一一家東購這樣樣規(guī)模的大賣賣場。

2)專專業(yè)市場：由由于本商業(yè)區(qū)區(qū)位于中山路路和火車站附附近最優(yōu)越的的位置，加上上新華集貿(mào)中中心和青年街街市場長期形形成的人群認(rèn)認(rèn)知度，本地地區(qū)專業(yè)市場場普遍經(jīng)營情情況良好，尤尤其是老牌服服裝市場福興興閣、太和電電子城經(jīng)營情情況最好，說說明本商業(yè)區(qū)區(qū)是石家莊傳傳統(tǒng)的專業(yè)市市場商業(yè)區(qū)。

3)主主題商場：主主題商場是本本地區(qū)出現(xiàn)的的新業(yè)態(tài)，以以天元名品為為代表，由于于該商場定位位把握住了本本商業(yè)區(qū)大量量中低消費(fèi)人人群的特征，定定位成針對年年青人的時(shí)尚尚主題服飾廣廣場，取的了了一定成功，但但其他一些運(yùn)運(yùn)動主題、時(shí)時(shí)尚主題的規(guī)規(guī)模太小或設(shè)設(shè)施落后經(jīng)營營狀況一般，說說明主題商場場是本商業(yè)區(qū)區(qū)市場能夠接接受的新業(yè)態(tài)態(tài)，但對內(nèi)部部設(shè)施、主題題確定和氛圍圍營造等方面面要求較高。

4)專專賣店：本商商業(yè)區(qū)有家電電、醫(yī)藥、服服裝等專賣店店，由于該地地區(qū)大量客流流作保障，但但同時(shí)競爭十十分激烈，大大多經(jīng)營情況況一般。

5)配配套業(yè)態(tài)：該該地區(qū)餐飲娛娛樂等針對本本商業(yè)區(qū)的配配套基本沒有有大型上檔次次的配套，一一些低檔餐飲飲、快餐店經(jīng)經(jīng)營情況非常常好，規(guī)模型型配套業(yè)態(tài)是是該地區(qū)的市市場空白點(diǎn)。4）商業(yè)區(qū)人流流量和整體經(jīng)經(jīng)營情況

東購商商業(yè)區(qū)平均日日人流量為25萬人，其中中東購的客流流量為10萬，本案所所在地區(qū)人流流量為東購人人流量的1/3為3萬人，說明明本商業(yè)區(qū)的的人流量目前前還大部分集集中在金橋路路以東，以西西客流量比較較少。該地區(qū)東購、天天元和太和電電子等百貨、主主題商場、電電子市場等新新業(yè)態(tài)經(jīng)營情情況良好；傳傳統(tǒng)新華集貿(mào)貿(mào)市場只有福福興閣憑借位位置和長期的的客戶認(rèn)同經(jīng)經(jīng)營狀況沒有有明顯下滑，其其它傳統(tǒng)的批批發(fā)或?qū)I(yè)市市場經(jīng)營正逐逐漸走向衰落落。2、北國商業(yè)區(qū)區(qū)：石家莊中中高檔消費(fèi)商商業(yè)區(qū)1）總體情況

北國商商業(yè)區(qū)是在老老燕春酒店之之后北國商城城建成后開始始形成起來的的，是石家莊莊中高檔消費(fèi)費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其其范圍主要是是以北國商廈廈為中心，南南到西美，北北到燕春酒店店，西到影樂樂宮，東面一一直延伸到世世貿(mào)名品的區(qū)區(qū)域。

該商業(yè)業(yè)區(qū)位于石家家莊市政府各各機(jī)關(guān)所在地地，集中了燕燕春、世貿(mào)皇皇冠等高檔酒酒店，因此作作為一個(gè)中高高檔消費(fèi)商業(yè)業(yè)區(qū)尤其合適適，但目前來來看該商業(yè)區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)比較單單一，主要市市場份額還是是北國商廈一一支獨(dú)秀。2）業(yè)態(tài)分析該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相相對單一，除除了兩家百貨貨店外，基本本上就是各種種專賣店和配配套業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)態(tài)檔次和經(jīng)營營情況分析百貨店：

北國商商城是大型中中高檔大賣場場，逐漸形成成了集超市、電電器專賣店、服服裝賣場、主主題商城、餐餐飲配套等為為一體購物中中心業(yè)態(tài)，更更好的占領(lǐng)了了本商業(yè)區(qū)的的各種業(yè)態(tài)的的市場，因此此能夠在市場場份額比較小小、競爭越來來越激烈的石石家莊商業(yè)市市場立于不敗敗之地。

三利國國際百貨規(guī)模模小，定位成成單一的高檔檔化妝品、服服裝商場，更更向一家大型型品牌專賣店店，加上世貿(mào)貿(mào)名品和北國國商城的競爭爭，但其購物物環(huán)境吸引了了石家莊一批批高收入人群群，其經(jīng)營情情況得以能夠夠持續(xù)維持。

專賣店店：北國商業(yè)業(yè)區(qū)即輻射區(qū)區(qū)的專賣店主主要以中低檔檔品牌專賣為為主，比如三三信等服裝專專賣店，其避避開了北國高高檔品牌的競競爭，經(jīng)營情情況一般。配套業(yè)態(tài)：

北國商商業(yè)區(qū)的配套套業(yè)態(tài)很成熟熟，也是石家家莊中高檔餐餐飲、娛樂的的積聚區(qū)，尤尤其是影樂宮宮已經(jīng)成為石石家莊最成熟熟的娛樂商業(yè)業(yè)區(qū)，這些配配套業(yè)態(tài)與北北國商城形成成了相輔相成成的關(guān)系，經(jīng)經(jīng)營情況比較較好。4）商圈整體人人流量和經(jīng)營營情況

北國商商業(yè)區(qū)及輻射射區(qū)人流量經(jīng)經(jīng)過測算日均均人流量在10萬人，其中中北國北國商商城客流量為為8萬人，占整整體的80%，也就是說說到北國商業(yè)業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商商城的客流量量，這于東購購的客流量只只占東購商業(yè)業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別別。5、購物需求情情況（訪談結(jié)結(jié)論）購物人群劃分：：1）購物人群分分類（按收入入）：中產(chǎn)階階層（2000元/月以上）、工工薪階層（600－2000元/平方米）、低低收入階層（600元/平方米以下下，包括學(xué)生生等年輕人群群）2)居住或工作作地區(qū)：橋西西、橋東、郊郊縣

購物地地點(diǎn)：工薪階階層及高收入入的中產(chǎn)階層層一般去東購購、北國等大大型商場和品品牌專賣店購購物，年輕人人和低收入認(rèn)認(rèn)士主要選擇擇在新華集貿(mào)貿(mào)、南三條等等專業(yè)市場購購物，購物地地點(diǎn)選擇有一一定區(qū)域性。1）東購：郊縣縣、橋西大部部分中產(chǎn)階層層、工薪階層層主要選擇在在東購購物，橋東工薪階階層購物也經(jīng)經(jīng)常去東購。2）北國商城：：橋東中產(chǎn)階階層主要在北北國商城購物物，橋西少部部分中產(chǎn)階層層選擇在北國國購物。3）福興閣、天天元名品等專專業(yè)市場、主主題商城：年年輕人、低收收入人群購物物經(jīng)常性的選選擇。4）新百、益友友、建華等老老字號商場：：擁有一批忠忠實(shí)的企業(yè)老老職工和周邊邊居住區(qū)購物物人群對兩大商業(yè)區(qū)的的看法：1）大部分中低低收入人群認(rèn)認(rèn)為東購商業(yè)業(yè)區(qū)既能逛東東購，有能逛逛新華集貿(mào)等等批發(fā)市場，偏偏好東購商業(yè)業(yè)區(qū)，但覺得得橋西餐飲、娛娛樂等設(shè)施不不如橋東，一一般餐飲、娛娛樂消費(fèi)都在在橋東。2）中高收入人人群尤其是橋橋西消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為東購環(huán)境境好、服務(wù)態(tài)態(tài)度好、經(jīng)營營管理完善、商商品價(jià)格中檔檔實(shí)惠。3）橋東中高收收入人群比較較認(rèn)可北國商商城的商品中中高檔次，人人為在北國購購物顯檔次和和身份，但同同時(shí)并不排斥斥東購。4）低收入和年年輕消費(fèi)者更更認(rèn)可東購商商業(yè)區(qū)，這里里有老牌服裝裝市場福興閣閣，還有時(shí)尚尚、價(jià)廉物美美、環(huán)境好的的天元名品。房地產(chǎn)市場部分分一、宏觀市場1、宏觀需求11.1人民生活水水平變化居民儲蓄存款余余額表1

石家家莊歷年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額，數(shù)數(shù)據(jù)來源：石石家莊市統(tǒng)計(jì)計(jì)局

20003年石家莊市市總?cè)丝跒?10萬，以第五五次人口普查查時(shí)的平均每每戶3.68人計(jì)算，石石家莊共有家家庭約247萬戶，以2003年末的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額1044..5億元計(jì)算，平平均每戶居民民存款約為4.22萬元；石家家莊市區(qū)人口口近200萬，根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)可以知道道，市區(qū)居民民的存款余額額要遠(yuǎn)高于全全市的平均水水平，也就是是說市區(qū)約54萬戶居民的的戶均存款額額應(yīng)該在5萬元以上。從從這些數(shù)字上上我們可以看看到，石家莊莊市區(qū)房產(chǎn)投投資市場需求求潛力比較大大。

另外從從存款增長趨趨勢上可以看看也居民儲蓄蓄熱情在逐年年降低。由此此我們可以得得出結(jié)論，石石家莊市居民民的消費(fèi)習(xí)慣慣正在逐步改改變，這種改改變也代表了了中國大陸居居民消費(fèi)觀念念的轉(zhuǎn)變，主主要是從賺錢錢是為了存錢錢轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X錢是為了消費(fèi)費(fèi)與享樂；也也下是由于這這種觀念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，給房地地產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展帶來了了良好契機(jī)。職工平均工資表2

石家家莊歷年職工工平均工資，數(shù)數(shù)據(jù)來源：石石家莊市統(tǒng)計(jì)計(jì)局

從在職職職工的平均均工資來看，石石家莊市在職職職工的生活活水平較1996年有明顯的的改善，2003年職工平均均工資達(dá)到12242元，平均工工資的年增長長率均高于8%，這為石市市居民提高生生活質(zhì)量提供供了必要的保保障。

人均可支配配收入表3

石家家莊歷年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入，數(shù)數(shù)據(jù)來源：石石家莊市統(tǒng)計(jì)計(jì)局表4

石家家莊1997、2002年城鎮(zhèn)居民民消費(fèi)支出明明細(xì)對比，數(shù)數(shù)據(jù)來源：石石家莊市統(tǒng)計(jì)計(jì)局

工資收收入的增加，相相應(yīng)地可支配配收入增加，從從表7可以看到自1996年以來石家家莊市城鎮(zhèn)居居民人均可支支配收入增長長情況，可以以看到2003年人均可支支配收入達(dá)到到7741元。

表8為為1997、2002年石家莊城城鎮(zhèn)居民消費(fèi)費(fèi)支出對比情情況，由此表表我們可以看看到與1997年相比，現(xiàn)現(xiàn)階段石家莊莊市民生活有有顯著的提高高，除人均消消費(fèi)性支出由由1997年的4540元增加到5820元以外，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨隨之改變，主主要表現(xiàn)在居居民用于食品品的消費(fèi)性支支出比例（恩恩格爾系數(shù)）明明顯降低，由由1997年的45.3%下降至2002年的35.188%，另外一個(gè)個(gè)比較明顯的的變化是用于于醫(yī)療保健、文文化教育和交交通通訊的支支出比例分別別提高5.6、3.0和2.9個(gè)百分點(diǎn)，這這也表明石家家莊市市民生生活正在逐漸漸接近小康水水平。2、城市規(guī)劃帶帶來的房地產(chǎn)產(chǎn)市場擴(kuò)張1.2

石家莊莊城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析

石家莊莊現(xiàn)行的城市市總體規(guī)劃于于1991年開始編制制，到2000年12月國務(wù)院正正式批復(fù)，但但眼下發(fā)展已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了了規(guī)劃。以人人口發(fā)展速度度為例，石家家莊現(xiàn)在的人人口數(shù)已超過過了規(guī)劃預(yù)計(jì)計(jì)到2010年的人口數(shù)數(shù)。2003年，石家莊莊市完成了《石石家莊市空間間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃》，提出出了"1+4"（主城區(qū)為為核心，正定定、鹿泉、欒欒城、藁城四四個(gè)組團(tuán)為重重點(diǎn)）、"東拓、西優(yōu)優(yōu)、南延、北北跨、中疏"、"新區(qū)開發(fā)與與老城提升"、"總體推進(jìn)"的發(fā)展思路路。

從20004年起，石家家莊市將投資資3000萬元，對15848平方公里的的市域進(jìn)行城城市總體規(guī)劃劃修編。這次次規(guī)劃修編，就就是以《戰(zhàn)略略規(guī)劃》為基基礎(chǔ)，并使之之得以深化和和合法化，成成為指導(dǎo)城市市建設(shè)的法定定依據(jù)。修編編的重點(diǎn)內(nèi)容容將對城市空空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行行調(diào)整，對新新城區(qū)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃。

制定區(qū)區(qū)域協(xié)作制度度和產(chǎn)業(yè)分工工的空間體系系，發(fā)揮中心心城市的輻射射帶動作用，促促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展展；疏散中心心城區(qū)功能，解解決城市空間間狹小、交通通擁擠、環(huán)境境惡化等大城城市問題；構(gòu)構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建建設(shè)為先導(dǎo)，以以新經(jīng)濟(jì)為中中心的百萬人人口的現(xiàn)代化化新城區(qū)。

同時(shí)還還制定交通及及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)規(guī)則，研究未未來20年或更長遠(yuǎn)遠(yuǎn)交通發(fā)展趨趨勢，調(diào)整完完善交通體系系；確立生態(tài)態(tài)優(yōu)先原則，提提出生態(tài)城市市建設(shè)目標(biāo)及及主要實(shí)施對對策等；制定定石家莊生態(tài)態(tài)規(guī)劃；調(diào)整整、補(bǔ)充、完完善環(huán)境保護(hù)護(hù)、綠化系統(tǒng)統(tǒng)、市級風(fēng)景景名勝區(qū)和水水源保護(hù)區(qū)與與河湖水系等等環(huán)境建設(shè)各各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容容。

隨著22004年石家莊一一系列城市規(guī)規(guī)劃的實(shí)施，石石家莊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新新的變化，東東部高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)、市市區(qū)城中村改改造項(xiàng)目、西西部樓市這三三個(gè)具有代表表性的板塊，成成為帶動石家家莊房地產(chǎn)開開發(fā)走高的新新的熱點(diǎn)區(qū)域域。這三大板板塊，無論從從開發(fā)面積，還還是從開發(fā)規(guī)規(guī)模，均對石石家莊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的可持持續(xù)發(fā)展以及及提升地方居居住水平有重重大意義。?

高新新區(qū)開發(fā)漸入入佳境

20004年，石家莊莊東開發(fā)區(qū)樓樓市升值快是是一個(gè)不爭的的事實(shí)。在二二環(huán)路以東，珠珠峰大街、湘湘江道、長江江大道等沿線線的樓盤價(jià)格格大幅升高。東東部升值的原原因，首先歸歸結(jié)于市政規(guī)規(guī)劃。東開發(fā)發(fā)區(qū)是石家莊莊的新市區(qū)和和高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通發(fā)達(dá),而且是全市市路況最好的的區(qū)域，發(fā)展展前景極為廣廣闊，這無疑疑極大刺激了了這一區(qū)域樓樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2003年東開發(fā)區(qū)區(qū)開發(fā)新盤的的數(shù)量居全市市各區(qū)域的首首位。2004年，東部開開發(fā)無疑成為為石家莊最具具魅力的區(qū)域域之一，該區(qū)區(qū)域在拉動石石家莊樓市升升值的同時(shí)，也也進(jìn)一步帶動動了本地整體體樓盤品質(zhì)的的提高。?

城中中村改造呈現(xiàn)現(xiàn)石市新面孔孔

為加快快石市45個(gè)城中村的的改造進(jìn)度，各各城中村的建建設(shè)改造充分分考慮了各自自不同的特點(diǎn)點(diǎn)。長安區(qū)從環(huán)境境保護(hù)的角度度出發(fā)，將實(shí)實(shí)施北高營村村與南高營村村、西古城與與東古城合村村并點(diǎn)方案，將將兩個(gè)村合二二為一，實(shí)施施統(tǒng)一的工程程建設(shè)。南翟翟營村今年將將建設(shè)起10棟共計(jì)5萬平方米的的住宅樓。談?wù)劥鍎t以青園園街打通為契契機(jī)，加快改改造步伐，目目前正在制定定27.5畝土地的改改造方案。裕裕華區(qū)則以方方北村、東崗崗頭、位同村村、二十里鋪鋪為城中村改改造試點(diǎn)，開開始村莊的新新的改造規(guī)劃劃建設(shè)。方北北村目前已開開工建設(shè)多層層住宅樓3棟共計(jì)1.5萬平方米，同同時(shí)在裕華路路南側(cè)、體育育大街以東，將將啟動約3萬平方米的的高層住宅建建設(shè)。東崗頭頭村今年則將將開工建設(shè)3．5萬平方米的的多層住宅；；二十里鋪?zhàn)宰曰I資金1億元將啟動動新區(qū)的建設(shè)設(shè)。橋東區(qū)元村則則將在年內(nèi)建建起20棟住宅樓，建建筑面積達(dá)10萬平方米。東東三教村年內(nèi)內(nèi)將有6棟住宅樓竣竣工，建筑面面積達(dá)3萬平方米。義義堂村年內(nèi)將將有7棟住宅樓竣竣工，休門村村改造總建筑筑面積85萬平方米。橋橋西區(qū)和新華華區(qū)各個(gè)城中中村的改造建建設(shè)也在緊張張規(guī)劃建設(shè)中中。

45個(gè)個(gè)城中村改造造項(xiàng)目中，“休門”和“東里”等都將以高高層住宅面世世，這些高層層都將以較好好的地段、優(yōu)優(yōu)越的位置，吸吸引石家莊市市高端人群的的眼球。?

西部部樓市好戲在在后頭

這個(gè)區(qū)區(qū)域還是石家家莊省直機(jī)構(gòu)構(gòu)比較多的地地區(qū)，省直單單位不僅是新新樓盤的銷售售對象，而且且對于區(qū)域土土地具有潛在在的升值影響響力。

憑借較較大的土地開開發(fā)量和現(xiàn)在在正在進(jìn)行的的道路、環(huán)境境改善工作的的強(qiáng)大支持，面面對新的市場場和新的城市市定位，石家家莊開發(fā)商開開始重新審視視這一沃土，一一批高起點(diǎn)、高高品質(zhì)的樓盤盤也開始在這這里落戶。不不少看好區(qū)域域發(fā)展前景而而進(jìn)入西部房房地產(chǎn)市場的的開發(fā)企業(yè)，一一改以前的幾幾萬甚至幾千千平方米開發(fā)發(fā)量的小規(guī)模模試探，幾乎乎無一例外地地選擇了集約約化、規(guī)?；拇蟊P作為為開發(fā)目標(biāo)，以以實(shí)實(shí)在在的的形象，展現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)自身在在這片極具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ奈治滞辽系拇嬖谠?。隨著南水水北調(diào)路線和和滹沱河綠化化帶規(guī)劃的確確定，石家莊莊西部區(qū)域的的樓市大有好好戲上演。3、全市房地產(chǎn)產(chǎn)情況1、）供應(yīng)情況況2、）價(jià)格和成成交情況石家莊20044年寫字樓和和商鋪成交和和價(jià)格情況3、）未來全市市房地產(chǎn)市場場預(yù)測

i.

石家莊目前前已初具形成成了以東購北北國兩商場為為中心的兩大大商業(yè)區(qū)域，并并呈逐漸擴(kuò)張張之勢，其東東購商圈作為為成熟專業(yè)市市場的舊城，蘊(yùn)蘊(yùn)有深厚的商商業(yè)基礎(chǔ)，依依托于南三條條新華集貿(mào)太太和電子城等等大型專業(yè)市市場，構(gòu)筑了了完善的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著著市場的推動動及其政府的的規(guī)劃，此商商圈必將朝向向市場檔次飆飆升，更為有有序的大都市市商業(yè)重地發(fā)發(fā)展，進(jìn)而為為此商圈中心心的項(xiàng)目提供供新的機(jī)遇。

ii..

在兩個(gè)商圈圈中形成了在在石家莊屈指指可數(shù)的大型型百貨商場：：東購、北國國。然而其他他百貨商場多多無法與抗衡衡如；王府井井百貨、華聯(lián)聯(lián)商廈、人百百廣場。日客客流量十萬人人次才得以承承載近5萬平米的東東購，所以東東購北國龍頭頭主導(dǎo)地位近近期是無法動動搖地。定位位于南國時(shí)尚尚的天元名品品，定為高檔檔名品的三利利國際名品可可以順利經(jīng)營營，在于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了選擇其他他業(yè)態(tài)，選擇擇曲格定位。創(chuàng)創(chuàng)新才能發(fā)展展，未來石家家莊的商業(yè)形形態(tài)將是多種種業(yè)態(tài)合理發(fā)發(fā)展，異彩紛紛呈。

iiii.

高端樓盤屢屢屢受挫，中中檔樓盤成績績可人。可以以得知（1）高端客戶戶群體并未正正確把握，沒沒有真正滿足足高端需求，因因而高端樓盤盤的發(fā)展方向向，會慎重理理性的改善產(chǎn)產(chǎn)品（2）中檔小戶戶型樓盤的上上市迎合了市市場，2005年度將會成成為石家莊小小戶型的頻頻頻表演的年度度。然而市場場的容量及其其產(chǎn)品的特色色也將成為房房產(chǎn)商的思慮慮。中檔寫字字樓公寓的發(fā)發(fā)展也將是與與時(shí)俱進(jìn)，推推陳出新。二、商鋪市場一）、供應(yīng)市場場分析1、整體情況總體市場新的供供應(yīng)量不大，但但市場存量比比較大。2、在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表3、價(jià)格和銷售售情況價(jià)格和銷售、客客戶情況表4、市場租賃價(jià)價(jià)格

本案可可參考的一層層臨街租賃價(jià)價(jià)格為300元/平方米/月（使用面面積），按8%投資回報(bào)率率折算本案一一層價(jià)格應(yīng)為為45000元/平方米（使使用面積）。二）、市場需求求分析1、投資客戶訪訪談得出結(jié)論論1）客戶來源和和類型：

來源：：投資客戶主主要來源還是是石家莊本地地；也有一部部分外地客戶戶，但這部分分客戶或者在在本市經(jīng)商或或本地人外出出經(jīng)商，對石石家莊房產(chǎn)投投資市場熟悉悉。

類型：：比例最大的的是經(jīng)商客戶戶（主要是個(gè)個(gè)體私營老板板，包括郊縣縣）；其次是是石家莊幾個(gè)個(gè)大型企業(yè)（石石藥、華藥）高高收入客戶；；第三就是有有投資經(jīng)歷（以以前投資過商商鋪、投資證證券股票、汽汽車銷售、保保險(xiǎn)業(yè)等）也也站很大比例例；第四就是是政府官員或或有閑錢打算算置一筆固定定資產(chǎn)的客戶戶，最后就是是其他零散的的客戶。

投資目目的：升值賺賺取回報(bào)、給給自己或后代代作為以后生生活保障、自自己經(jīng)營生意意投資考慮因素：：1）比較偏好中中心地段和商商業(yè)氛圍成熟熟的商鋪，比比如專業(yè)市場場2）很認(rèn)可商鋪鋪投資方式，普普遍認(rèn)可8%及以上的投投資回報(bào)率3）對價(jià)格很敏敏感,價(jià)格是最終終考慮能不能能購買投資的的決定因素4）越來越對商商鋪產(chǎn)權(quán)、宣宣傳推廣力度度、開發(fā)商實(shí)實(shí)力等看重，趨趨于理性5）對商鋪未來來經(jīng)營情況很很看重，能看看到前景，要要求投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小、有保障障6）大多數(shù)傾向向于選擇臨街街商鋪，認(rèn)為為商場分割產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售的方方式不容易成成功。7）一部分認(rèn)為為石家莊商鋪鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已已經(jīng)很大，尤尤其是小型投投資客轉(zhuǎn)向住住宅（或市中中心商住樓）投投資。8）已經(jīng)有大量量投資商鋪經(jīng)經(jīng)歷的客戶，基基本上只認(rèn)可可商鋪投資。9）大多數(shù)商鋪鋪投資客戶都都考慮購買商商鋪時(shí)銀行按按揭，“以租養(yǎng)貸”。3、租賃客戶訪訪談結(jié)論1）客戶類型：：服裝批發(fā)、零零售，餐飲，美美容，電子等等個(gè)體經(jīng)營著著或企業(yè)管理理層2）對選址的看看法；

首先看看重的適合做做生意的商業(yè)業(yè)氛圍，尤其其是愿意進(jìn)駐駐同類品牌和和檔次商品店店積聚區(qū)，除除成熟商業(yè)區(qū)區(qū)外，一些商商戶認(rèn)為在大大型居住區(qū)附附近選址也是是不錯(cuò)的選擇擇；

其次是是當(dāng)?shù)厣碳矣扔绕涫莻€(gè)體商商戶比較愿意意租賃臨街店店面，因?yàn)榕R臨街店面經(jīng)營營比商場內(nèi)部部靈活；

第三是是大多數(shù)商家家對經(jīng)營環(huán)境境有要求，一一般品牌還商商品都要求環(huán)環(huán)境潔凈，交交通方便，但但不是很嘈雜雜利于購物者者逗留的店面面。3）對商場和臨臨街店面區(qū)別別的看法；商場主要是知名名代理或品牌牌直接進(jìn)駐；；很多商戶對商場場管理有意見見，認(rèn)為商場場管理太嚴(yán)格格，沒有多少少自主經(jīng)營的的空間；商戶反映商場價(jià)價(jià)格不靈活，反反復(fù)整體打折折促銷在銷費(fèi)費(fèi)者心中信譽(yù)譽(yù)逐漸降低。對東購商圈以及及橋西的看法法：

大多數(shù)數(shù)商業(yè)經(jīng)營人人士表示東購購商圈成熟，是是一個(gè)商業(yè)氛氛圍濃厚的大大商圈，外來來人口多，適適合大量中低低價(jià)位商品的的經(jīng)營，并且且該商圈相應(yīng)應(yīng)的大型配套套商業(yè)業(yè)態(tài)還還是市場空白白。

橋西消消費(fèi)層次兩級級分化現(xiàn)象明明顯，低消費(fèi)費(fèi)人群多，高高消費(fèi)人群比比不上橋東，因因此形成了橋橋西高檔購物物、消費(fèi)上橋橋東的現(xiàn)象，一一些高檔專業(yè)業(yè)、專賣店也也不太愿意上上橋西設(shè)點(diǎn)。二、寫字樓（商商住樓）市場場一）、供應(yīng)市場場分析1、整體情況

近幾年年石家莊寫字字樓市場供應(yīng)應(yīng)量很大，市市場消化慢，估估計(jì)未來幾年年純寫字樓市市場競爭非常常激烈，中低低檔寫字樓市市場競爭還不不是特別激烈烈。2、在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表3、價(jià)格和銷售售情況價(jià)格和銷售、客客戶情況表4、市場租賃價(jià)價(jià)格和主要客客戶二）、市場需求求分析1、在售樓盤客客戶來源和特特征2、訪談得出結(jié)結(jié)論1）石家莊有一一定量的低端端寫字樓購買買和租賃的需需求，主要表表現(xiàn)小面積寫寫字樓和商住住樓市場銷售售和租賃情況況良好。2）石家莊寫字字樓購買客戶戶絕大部分都都是自用客戶戶，寫字樓投投資性購買還還沒有被廣泛泛認(rèn)可。3）石家莊高端端寫字樓市場場購買需求量量很小，這主主要是因?yàn)槭仪f的企業(yè)業(yè)大多不愿意意或沒有足夠夠?qū)嵙ǜ邇r(jià)價(jià)購買寫字樓樓，表現(xiàn)在目目前新建幾乎乎所有高檔寫寫字樓銷售情情況差。4）石家莊作為為一個(gè)經(jīng)濟(jì)比比較發(fā)達(dá)的省省會城市，中中高檔寫字樓樓的租賃有一一定量的需求求，這表現(xiàn)在在東方大廈、太太和商務(wù)大廈廈、長安大廈廈、西美大廈廈等比較早的的寫字樓出租租率在60%以上，個(gè)別別能到80%。三、酒店式公寓寓市場1、統(tǒng)一經(jīng)營管管理的純投資資性公寓還沒沒有被市場認(rèn)認(rèn)可

統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理的純純投資性酒店店公寓以頤園園百麗、光明明大廈為代表表，但都先后后以失敗告終終，說明純投投資性酒店公公寓在石家莊莊還沒有被認(rèn)認(rèn)可。

原因主主要是因?yàn)槭仪f不是一一個(gè)商務(wù)發(fā)達(dá)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)達(dá)城市，長期期形成的中低低檔酒店很多多且租賃價(jià)格格低，新出現(xiàn)現(xiàn)的酒店公寓寓投資回報(bào)沒沒有很好的前前景，導(dǎo)致投投資客戶不認(rèn)認(rèn)同純投資性性酒店公寓。2、地段優(yōu)越管管理到位的自自用性酒店公公寓開始被市市場認(rèn)可

本類公公寓不是完全全意義的酒店店式公寓，只只是市區(qū)內(nèi)的的高檔居住類類型公寓，該該類型公寓以以時(shí)代中心、自自由港為代表表，銷售情況況比較看好，購購買客戶主要要是年輕時(shí)尚尚人士或高收收入人士暫時(shí)時(shí)居所。

我們通通過市場調(diào)查查得出結(jié)論：：石家莊市中中心創(chuàng)新性小小戶型公寓仍仍然有一定的的市場，并且且市場競爭沒沒有寫字樓那那么激烈，前前景看好。本案分析和初步步定位建議部部分一、本案開發(fā)環(huán)環(huán)境和規(guī)劃條條件分析1、地段交通

本案接接近民族路西西端，南與中中山路相距不不到100米，處于石石家莊的長安安街――中山路二排排和政府規(guī)劃劃的民族路步步行街上，地地段優(yōu)越。

交通向向南步行可通通中山路，向向西可通中華華大街，向東東至公里街，項(xiàng)項(xiàng)目南側(cè)民族族路和北側(cè)規(guī)規(guī)劃路可通金金橋路（北至至新華路，南南至中山路），交交通道路已經(jīng)經(jīng)比較完善，但但目前存在民民族路西段沒沒有規(guī)劃完路路況差和該地地區(qū)由于商業(yè)業(yè)密集交通比比較擁堵兩大大問題。2、可視性

本案案所在位置臨臨民族路，有有一定的可視視性，如果能能建成一個(gè)地地標(biāo)建筑，對對東購和新華華集貿(mào)客流能能夠形成相當(dāng)當(dāng)?shù)奈?，也也是增?qiáng)本案案可視性的一一個(gè)最佳選擇擇。3、商業(yè)環(huán)境

本案位位于成熟的東東購商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)和未來將形形成的民族路路商業(yè)步行，具具備良好的商商業(yè)氛圍，但但屬于中低檔檔次消費(fèi)人群群為主的商業(yè)業(yè)區(qū)，限制了了本案向高檔檔商業(yè)定位的的發(fā)揮空間。4、政府支持度度

本案是是石家莊政府府民族路步行行街工程重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，政府府支持力度大大，但由于該該地區(qū)分屬新新華區(qū)和橋西西區(qū)管轄，執(zhí)執(zhí)行力度比較較弱，周邊環(huán)環(huán)境改善還有有待時(shí)日。5、本案地塊和和周邊現(xiàn)狀

本案地地塊占地15畝，東西臨臨民族路長66米，南北長163.7米，呈南北北長，東西短短的規(guī)則長方方形。地塊目前尚未拆拆遷，南側(cè)是是一棟四層商商業(yè)樓，東側(cè)側(cè)為一排二層層商業(yè)樓，以以西、以北為為鐵路公安處處、五金倉庫庫和居民平房房。

地塊東東側(cè)是新建的的女人世界項(xiàng)項(xiàng)目（南側(cè)裙裙樓為王府井井百貨商場，北北側(cè)為商住高高層樓），西西側(cè)隔正在拆拆遷的另一地地塊為石家莊莊市公安局，南南側(cè)隔民族路路為臨街二層層商鋪和正在在建設(shè)招商中中的巴黎春天天項(xiàng)目，北側(cè)側(cè)是規(guī)劃路（項(xiàng)項(xiàng)目以東已經(jīng)經(jīng)打通）。6、規(guī)劃指標(biāo)

紅線內(nèi)內(nèi)占地15畝（合100211.827平方米），其其中除去道路路廣場后實(shí)際際總用地面積積為8775平方米，建建筑控高60米。二、本案SWOOT分析所謂SWOT分分析法，是從從營銷的角度度，從市場營營銷的角度，從從市場環(huán)境各各方面對項(xiàng)目目內(nèi)外部條件件進(jìn)行綜合和和概括，分析析項(xiàng)目的優(yōu)勢勢、劣勢，將將要面臨的機(jī)機(jī)會和威脅。其其中優(yōu)劣勢分分析主要考慮慮自身的實(shí)力力及其與競爭爭對手的比較較，而機(jī)會和和威脅分析將將主要放在外外部環(huán)境的變變化及對項(xiàng)目目的可能影響響上。1、S.W.OO.T矩陣2、S.W.OO.T分析及應(yīng)對對策略1、優(yōu)勢分析

本案的的最大優(yōu)勢就就是所處的地地段，周邊具具有成熟的商商業(yè)氛圍（東東購商業(yè)區(qū)的的綜合成熟商商業(yè)氛圍），因因此應(yīng)該充分分發(fā)揮這個(gè)最最大的優(yōu)勢，即即在項(xiàng)目功能能定位中盡可可能多做商業(yè)業(yè)面積。

由于具具有這個(gè)地段段優(yōu)勢，以及及對石家莊整整個(gè)房地產(chǎn)市市場的把握后后，我們認(rèn)為為做商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對較小，但但在定位中也也不得不考慮慮項(xiàng)目自身因因素，避免造造成“得勢不得分”的局面。2、劣勢分析

本案的的劣勢主要表表現(xiàn)在項(xiàng)目地地塊自身?xiàng)l件件，包括成本本過高、地塊塊形狀、周邊邊小環(huán)境和政政府規(guī)劃控制制四方面，這這些劣勢增加加了項(xiàng)目定位位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)以及營銷工工作的難度，也也是本項(xiàng)目難難以操作的“癥結(jié)”所在。

但是在在所有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中中機(jī)會沒有不不被各種條件件限制的，只只要充分準(zhǔn)備備、下足功夫夫，本案成功功的機(jī)會仍會會很大。

項(xiàng)目的的劣勢我們認(rèn)認(rèn)為主要應(yīng)通通過產(chǎn)品定位位和產(chǎn)品創(chuàng)新新設(shè)計(jì)來化解解，立足于把把本案打造成成“石家莊最具具創(chuàng)新，吸引引客戶，價(jià)格格成本控制合合理”的項(xiàng)目，沒沒有不會成功功的道理，市市場永遠(yuǎn)都在在遵循“沒有不好的的市場，只有有不好的產(chǎn)品品”這一原則。3、機(jī)會分析

本案具具有成功開發(fā)發(fā)機(jī)會的前提提是石家莊經(jīng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良良好，房地產(chǎn)產(chǎn)整個(gè)市場仍仍在平穩(wěn)上升升，房產(chǎn)投資資者仍具有對對市場前景看看好的信心；；同時(shí)我們認(rèn)認(rèn)為石家莊目目前的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平仍仍比較低，本本案完全有機(jī)機(jī)會超越以為為的任何同類類項(xiàng)目；只要要能夠通過產(chǎn)產(chǎn)品、營銷方方式的創(chuàng)新，一一定能得到市市場的認(rèn)可，取取的本案開發(fā)發(fā)的成功。4、威脅分析

本案最最大的威脅是是銀行“銀根緊縮“帶來的資金金壓力；其次次的威脅就是是市場營銷運(yùn)運(yùn)作不成功導(dǎo)導(dǎo)致銷售進(jìn)度度緩慢造成資資金不能按計(jì)計(jì)劃回籠；第第三就是項(xiàng)目目體量大導(dǎo)致致的運(yùn)作周期期長。

本案的的銀行金融政政策帶來的資資金壓力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是不可避免免的，但可以以通過市場運(yùn)運(yùn)作銷售快速速回籠資金、縮縮短運(yùn)作周期期減小項(xiàng)目資資金風(fēng)險(xiǎn)，在在此種情況下下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該該前期充分準(zhǔn)準(zhǔn)備后“速戰(zhàn)速決”做一個(gè)“短平快”的項(xiàng)目。三、本案定位建建