荔霖春曉全程項目設(shè)計策劃方案

目錄一、項目概況況二、虎門區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟文化特點點三、片區(qū)市場調(diào)調(diào)查與競爭對對手分析四、虎門房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查與與分析五、項目理念定定位-打造虎門第第一個運動健健康型體驗山山景花園小區(qū)區(qū)六、建筑規(guī)劃提提示七、特色運動健健康泛會所策策劃八、中國澳大利利亞雙語幼兒兒園策劃九、CIS全面導(dǎo)入荔荔霖春曉的方方案要點十、高品質(zhì)物業(yè)業(yè)管理與綠色色裝修提示十十一、荔霖春春曉營銷要點點十二、項目目進度計劃十十三、荔霖春春曉項目的投投入產(chǎn)出分析析十四、荔霖霖春曉的風險險分析與對策策十五、總結(jié)結(jié)與致謝荔霖春曉項目調(diào)調(diào)研與初步策策劃摘要:本報告首先分析析了虎門的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟狀況況與地域文化化特色，通過過對虎門人住住宅、汽車消費水平的深入入了解以及競競爭對手樓盤盤的詳細分析析，我們初步步把握了虎門門地產(chǎn)的發(fā)展展脈搏，將虎虎門房地產(chǎn)開開發(fā)水平與深深圳同行進行行橫向比較。豐豐泰華園湖景景小高層（按按照建筑面積積計算），2、3、4層賣價3600元，5層以上售價4000元，頂層復(fù)復(fù)式售價4600元；飛龍山山莊最低價格格為2543元/平方米，頂頂層復(fù)式最高高售價為3754元/平方米，均均價為3280元/平方米；柏柏景豪庭高層層起價為3000元，最高價價格4127元，均價3500元；柏景豪豪庭是虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)高層較高高價格。因此此，我們策劃劃的出發(fā)點和和立足點是荔荔霖春曉（本本項目暫定名名）如何達到到均價3000元以上，成成為虎門精品品小區(qū)，樹立立項目品牌的的根本要旨。2003年虎門門住宅市場供供應(yīng)總面積統(tǒng)統(tǒng)計單位：萬平平方米樓盤名名稱/開發(fā)單位/別墅面積/小高層總面面積/小高層實際際銷售面積豐豐泰華園山莊莊/東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司4郊區(qū)大盤5萬㎡龍澤居：東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司32..65萬㎡飛龍山莊莊：廣海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司東東莞分公司19.22萬㎡富民花園園：東莞太平建建筑房地產(chǎn)開開發(fā)公司3．53萬㎡港口路片區(qū)柏景景豪庭：廣東黃河實實業(yè)集團有限限公司，95萬㎡，1-4層為商場與與停車場5萬㎡能源華莊莊：東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司32..6899萬萬㎡龍泉都市市華庭：龍泉房地產(chǎn)產(chǎn)公司6萬平方米，尚尚未開盤2萬㎡虎門廣場片區(qū)海海富華庭：東莞市德盛盛建業(yè)實業(yè)有有限公司總建筑面積7萬平方米，停停車場面積較較大，6萬㎡合計28．2萬㎡由于到20033年底還有半半年，因此房房地產(chǎn)實際銷銷售量可能達達到21-28萬平方米。從從各家開發(fā)商商的實際銷售售數(shù)據(jù)中，我我們發(fā)現(xiàn)每家家每年實際銷銷售面積一般般在2-3.5萬平方米之之間,個別優(yōu)質(zhì)樓樓盤例如海富富華庭銷，其其售量在6萬平方米左左右,這對于荔霖霖春曉項目開開發(fā)的階段性性劃分具有重重要啟示。通過專業(yè)訪談和和初步分析，我我們設(shè)計了住住宅調(diào)查問卷卷，通過對問問卷的詳細分分析，我們結(jié)合對荔霖春春曉的環(huán)境分分析，提出了了主要賣點，根根據(jù)主要賣點點以及市場情情況，我們的的規(guī)劃師根據(jù)據(jù)策劃思路提提出了不同的的概念規(guī)劃方方案。針對虎門樓盤的的三個明顯缺缺陷：1.物業(yè)管理總總體水平低。2.營銷普遍沒沒有系統(tǒng)引入入企業(yè)形象識識別系統(tǒng)，對對體驗營銷不不夠重視。3.會所設(shè)計較較粗缺乏精品品特色。我們們結(jié)合荔霖春春曉面臨的競競爭態(tài)勢，按按照體驗營銷銷的總體大思思路，以人為為本，站在使使用者便利、舒舒適實用的立立場上，采取取精品設(shè)計的的原則；并且且提出了特色色健康運動泛泛會所（減少少人工服務(wù)項項目，增加親親近自然的活活動，會所外外設(shè)置籃球場場地、羽毛球球場地）；知知識型社區(qū)服服務(wù)與高品味味物業(yè)管理服服務(wù)；并且在在虎門樓盤銷銷售全面導(dǎo)入入體驗營銷，系系統(tǒng)設(shè)計項目目形象識別系系統(tǒng)CIS等主要策劃劃思路。力求求創(chuàng)造一種和和諧的鄰里關(guān)關(guān)系，以溫馨馨的居住文化化作為經(jīng)營理理念，采取各各種有效的措措施加強業(yè)主主之間的溝通通、交流，不不僅打造精品品樓盤，而且且樹立發(fā)展商商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公公司倡導(dǎo)和實實踐“攜手共建理理想家園”的住宅開發(fā)發(fā)營銷模式。待待概念設(shè)計完成后，讓讓潛在購房者者參與和體驗驗住宅的戶型型設(shè)計、社區(qū)區(qū)規(guī)劃、環(huán)境境格局、建材材選質(zhì)、質(zhì)量量監(jiān)理等全過過程。讓購房房者根據(jù)自己己不同的個性性需要，進行行產(chǎn)品再設(shè)計計和建造。這這與過去傳統(tǒng)統(tǒng)被動的購房房方式相比，這這種方式具有有一定的創(chuàng)新新特色，特別別在如何進行行優(yōu)化配置建建筑資源、追追求居住空間間利益最大化化、創(chuàng)造適宜宜的人居結(jié)構(gòu)構(gòu)功能、營造造人與自然和和諧共生的社社區(qū)人文環(huán)境境方面，努力力開辟一條開開發(fā)商與居住住者攜手合作作，保證消費費者個性發(fā)揮揮和宣揚的一一條特色體驗驗營銷之路。營銷賣點權(quán)重表表主要賣點名名稱/權(quán)重/附注山景與與園林30%荔枝林特色色山景特色運運動健康泛會會所15%根據(jù)虎門實實際情況，引引入中華國際際健康養(yǎng)生園園部分成果綠綠色裝修與健健康直飲水10%綠色裝修認認證，虎門已已經(jīng)有健康直直飲水系統(tǒng)物物業(yè)管理15%小區(qū)智能化化系統(tǒng)，通過過物業(yè)管理ISO90000認證預(yù)計環(huán)環(huán)境質(zhì)量管理理體系認證發(fā)發(fā)展商品牌10%含營銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建建筑特色20%包括戶型實實用率、外立立面、綠色裝裝修、車位建議戶型比例名名稱/建筑面積平平方米/比例/備注兩房一一廳一(二)衛(wèi)90-1100100%小三房一廳廳兩衛(wèi)二陽臺臺115--120115%大三房兩廳廳兩衛(wèi)二陽臺臺125--141115%四房兩廳三三衛(wèi)二陽臺134--137330%14485%186110%五房二廳三三衛(wèi)二陽臺15315%（包括復(fù)式式）1772200合計100%%在大戶型市市場日趨飽和和、發(fā)展商紛紛紛注重大戶戶豪宅的背景景下，東莞大大戶型市場開開始遭遇寒冰冰，虎門的大大戶型市場也也供應(yīng)非常充充足。錯開目目前市場普遍遍大戶型，朝朝精品小戶型型發(fā)展，適當當開發(fā)有特色色大戶型，減減輕置業(yè)者的的置業(yè)壓力。根根據(jù)對已經(jīng)推推出的各個樓樓盤詳細分析析，我們考慮慮白領(lǐng)業(yè)主普普遍有工人房房和書房的要要求，大三室室兩廳結(jié)構(gòu)不不盡合理，因因此，應(yīng)該重重點增加130平方米左右右小四室兩廳廳雙陽臺的戶戶型比例，小小四房比例為為35%，大四房比比例10%，超大戶型型或復(fù)式15%。戶型的動動態(tài)調(diào)整，在在建筑方案完完成后，根據(jù)據(jù)最后市場調(diào)調(diào)查結(jié)果，對對戶型在進行行一次重要調(diào)調(diào)整。2003年虎門門銷售樓盤平平均價格樓盤盤名稱/參考平均價價格（元/平方米）/建筑面積計計算/項目類型豐豐泰華園40000小高層（湖湖景單位）3600小高層（離離湖面有一定定距離）飛龍龍山莊32800小高層柏景景豪庭低層普通戶戶型平均價3250元，高層平平均價格為3500元高層能源華華莊32400高層海富華華庭34000高層根據(jù)概念設(shè)計方方案，建筑面面積最大為4.9萬平方米左左右。我們采采用比較保守守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積積4.8萬平方米建建筑造價估算算分析，地價價為3000萬元＋400萬元主入口口，項目開發(fā)發(fā)成本為12422萬元，根據(jù)據(jù)周邊同類樓樓盤價格以及及我們的項目目策劃定位建建議項目均價價為3000元/平方米，總總銷售額為1.56億元，項目目利潤為3183萬元。預(yù)計計項目開發(fā)銷銷售周期為2年，項目利利潤率為25.6%。通過多次次討論，我們們認為概念設(shè)設(shè)計方案的園園林與總體布布局合理，通通過財務(wù)估算算分析，從經(jīng)經(jīng)濟方面分析析概念設(shè)計方方案是可行的的，具有較好好的性能價格格比，在虎門門房地產(chǎn)市場場中具有較強強競爭力。對對此項目，我我們極具必勝勝信心！一、荔荔霖春曉項目目概況1.項目名稱：：花果山荔霖霖春曉住宅小小區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)2.開發(fā)公司：：東莞創(chuàng)裕實實業(yè)發(fā)展有限限公司3.企業(yè)概況：：東莞創(chuàng)裕實實業(yè)發(fā)展有限限公司一家綜綜合性企業(yè)，以以房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、酒店經(jīng)營營為主。4.工程概況：：項目位于虎虎門鎮(zhèn)人民北北路花果山，山山上有大片荔荔枝林帶，占占地面積27000平方米，建建筑面積4.8-44.9萬平方米，主主要建設(shè)小高高層住宅，項項目客戶市場場定位為白領(lǐng)領(lǐng)與中小企業(yè)業(yè)私營老板階階層。圖1項目地塊—人民北路花花果山一景二、虎門區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟文化與住住宅市場總體體狀況1.東莞區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟指標特點點根據(jù)東莞統(tǒng)統(tǒng)計局初步統(tǒng)統(tǒng)計,全年國內(nèi)生生產(chǎn)總值672.227億元,按可比價格格計算,比上年增長18.4%%,增長幅度已已連續(xù)6年保持在18%左右的水平平。第二、第第三產(chǎn)業(yè)共同同推進經(jīng)濟增增長。全年第第一產(chǎn)業(yè)增加加值32.51億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值371.117億元,增長21.1%%;第三產(chǎn)業(yè)增增加值268.559億元，增長16.5%。企業(yè)總體體數(shù)量增加。至2002年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個體戶有21.56萬戶，比上年增加5.19萬戶。2002年末東東莞市各項人人民幣存款余余額1790..18億元，比年年初增長22.7%。其中，儲儲蓄存款余額額1001..69億元，比年年初增長25.3%；企業(yè)存款款余額577.557億元，比年年初增長17.5%。各項人民民幣貸款余額額933.441億元，比年年初增長24.3%，其中，短短期貸款余額額573.220億元，比年年初增長7.4%，中長期貸貸款231.229億元，比年年初增長62.1%，說明企業(yè)業(yè)經(jīng)營情況好好轉(zhuǎn)，貸款的的有效需求增增長。2.虎門區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟特點（1）虎門企業(yè)業(yè)狀況據(jù)不完完全統(tǒng)計，這這個只有10.8萬個戶籍的的人口小鎮(zhèn)，常常駐人口已近近60萬。服裝企企業(yè)三年間從從600家增至1000家，1500家外資、合合資企業(yè)中，服服裝企業(yè)占1/3。服裝業(yè)是是虎門的主要要產(chǎn)業(yè)，每年年的中國（虎虎門）國際服服裝交易會成成交額都在20億元以上，在在國內(nèi)影響巨巨大。形成南南有虎門服裝裝交易會，北北有大連國際際服裝交易會會的一南一北北格局?；㈤T服裝業(yè)將憑憑借雄厚的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先先進的科學技技術(shù)和發(fā)達的的物流、市場場體系，逐步步實現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品品牌”的三級跳。最最終讓虎門與與世界時裝之之都巴黎、米米蘭齊名———“到虎門能采采購到天下最最好的服裝”！更多從業(yè)業(yè)人員活躍在在多達20萬平方米的的龐大服裝及及相關(guān)市場上上，工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值68億元的虎門門鎮(zhèn)，服裝銷銷售額據(jù)保守守統(tǒng)計竟高達達100億元。鎮(zhèn)屬屬企業(yè)以富民民市場為代表表，在全國影影響大、口碑碑佳、效益好好?；㈤T鎮(zhèn)比比較重視民營營經(jīng)濟發(fā)展，民民營企業(yè)發(fā)展展發(fā)展迅猛，2001年有民營企企業(yè)1135家，個體工工商戶8500家，2001年民營企業(yè)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值值15億元，納稅1億元，虎門門彩色印刷廠廠的利稅是3000萬元，虎門門民營經(jīng)濟在在華南民營經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展進程程中占有重要要位置?；㈤T門鎮(zhèn)在服裝及及其它民營經(jīng)經(jīng)濟行業(yè)都放放寬了政策，并并組織民企老老板到歐洲、北北京、江浙考考察，請專家家為民企發(fā)展展把脈指路、出出謀劃策，工工商、消防、銀銀行等職能部部門每月的第第一個星期開開協(xié)調(diào)會，實實行聯(lián)合辦公公，為民企實實行一條龍服服務(wù)，以高服服務(wù)協(xié)助民企企發(fā)展，使虎虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展呈呈現(xiàn)出良好的的勢頭。虎門門鎮(zhèn)23項工程中有90％是民營企企業(yè)參與?；⒒㈤T鎮(zhèn)委鐘淦淦泉書記針對對虎門民營經(jīng)經(jīng)濟強調(diào)了三三點：“首先是不能能坐井觀天，要要放眼全國，放放眼世界；其其次是我們的的企業(yè)要有強強烈的競爭意意識；再次是是我們的老板板要提高自身身素質(zhì)，再不不能靠“自摸”打天下，一一定要瞄準全全國和世界最最先進的東西西去學習去適適應(yīng)?！保?）虎門近兩兩年主要經(jīng)濟濟指標：2001年全鎮(zhèn)實現(xiàn)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值83.81億元；工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值80.9億元；農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值2.93億元；財政政收入22.0774億元，比2000年增長27％。2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展狀況況良好，2002年完成稅收收總額19.7446億元，國稅14.92億元，地稅4.826億元?；㈤T門利用外資取取得突破，全全年利用外資資18億港元，比比上年增加9億元，增幅108%。2002年虎門門GDP已經(jīng)達到44.26億元，工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值91.06億元，同比比增長17.255億元。出口創(chuàng)匯匯10.6億美元，同同比增長16.6%。2002年虎門城市市居民儲蓄達達到170億元，程控控電話超過10萬門。3.虎門地域文文化特征嶺南南文化是海洋洋文化的一部部分，虎門作作為珠江入海?？?，突出體體現(xiàn)出海洋文文化中的重商商、開放以及及文化多元性性特征。海洋洋文化的內(nèi)核核只能是商業(yè)業(yè)文明，與中中原的農(nóng)耕文文明相比，嶺嶺南人更具有有冒險精神，這這是一個吃蛇蛇的民族，粵粵人比其它地地區(qū)的中國人人首先走向世世界，知道外外面世界的精精彩，“棄士從商”與“棄官從商”的人比較多多，面對遼闊闊的大海努力力進取，通過過海上貿(mào)易大大膽冒險“冒萬險而一一擲之”，追逐財富富，拼命享受受；粵人務(wù)實實，“敏于行訥于于言”是粵人的行行為特點，粵粵人的經(jīng)濟頭頭腦是一流的的，粵商北伐伐等現(xiàn)象就是是明證?；㈤T作為重要的的入?？?，與與海外的貿(mào)易易較早，很早早就是商品集集散地，英帝帝國主義分子通過虎門等等向中國大量量輸入鴉片等等毒品，1839年林則徐在在虎門禁煙震震驚世界，世世界開始知道虎門的的戰(zhàn)略價值。虎門自古是名商商埠，虎門人人素有務(wù)工經(jīng)經(jīng)商的傳統(tǒng)。改改革開放以后后，虎門的個個體私營經(jīng)濟逐步繁榮，虎虎門人憑借毗毗鄰香港的地地理優(yōu)勢和人人緣關(guān)系，經(jīng)經(jīng)常往返香港港和沙頭角，購一些服裝裝日用品回虎虎門擺賣，這這便是虎門個個體私營經(jīng)濟濟的雛形，漸漸漸地，虎門門發(fā)展成為珠三角角一個頗具規(guī)規(guī)模的服裝和和日用品市場場。1978年以后后，虎門在全全國商品經(jīng)濟濟意識覺悟最最早，虎門發(fā)發(fā)展商品經(jīng)濟濟具有良好的的土壤，虎門門人表現(xiàn)出敢敢為天下先的的虎門精神，走走出全省乃至至全國第一批批吃螃蟹的虎虎門商人。由由于虎門與香香港交通便捷捷，經(jīng)濟文化化的交流往來來密切，虎門門文化受到香香港文化的影影響，香港文文化的突出特特點是重商文文化，成功的的企業(yè)家備受受社會尊重，與與傳統(tǒng)的中國國小農(nóng)文化產(chǎn)產(chǎn)生劇烈沖撞撞，虎門具有有濃郁的商業(yè)業(yè)氛圍，講究究效率，虎門門服裝市場聞聞名全國?；⒒㈤T本地人受受中原文化影影響，具有敬敬老尊賢的共共性，在虎門門人二次置業(yè)業(yè)購買大戶型型住房時候三三代同堂現(xiàn)象象比較普遍。由于本地人口只只有十萬，外外來人口50萬人以上，外外來商人和高高級經(jīng)營管理理、技術(shù)人才帶來先進的的管理理念和和先進技術(shù)，不不斷沖擊虎門門人的觀念，因因此，虎門具具有移民文化化特征，虎門門地域文化的的多樣性突出出等特點。服服裝文化是虎虎門區(qū)域文化化的突出特征征，正如服裝裝對于人們生生活來說，從從單純的御寒寒功能到加入入民族文化元元素到成為生生活藝術(shù)，成成為人類的財財富的象征。這這里面，就需需要有服飾文文化的突破。第第七屆中國（虎虎門）國際服服裝交易會，就就在糅合服飾飾文化基礎(chǔ)上上尋求品位上上的突破，將將服裝的實用用思維，提高高到弘揚服飾飾文化的新的的高度。4.虎門城市市規(guī)劃與城市市形象虎門城城市化進程迅迅猛，原來的的規(guī)劃已經(jīng)不不能滿足城市市發(fā)展需要，2002年虎門開始始組織編制2002--2020年總體規(guī)劃劃，委托中國國規(guī)劃設(shè)計院院編制2002--2020年總體遠景景規(guī)劃，2003年1月16日對根據(jù)以以上規(guī)劃綱要要進行評審，虎虎門開始注重重城市發(fā)展遠遠景規(guī)劃?；⒒㈤T鎮(zhèn)政府計計劃在2003年投資11億元打造新新虎門，具體體包括投資一一億元改造太太沙路、金龍龍路、人民路路、金捷路4路和對太沙沙路建筑立面面改造。新建建大劇院、體體育館、金寧寧路、擴建改改造虎門橋等等27項工程，投投資達到11億元。2003年4月20啟動23項工程，具具體包括白沙沙汽車城、富富馬科技園、美美景制衣廠、虎虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門門港沙角港區(qū)區(qū)一期工程、新新建主干道路路、港口大橋橋、虎門大劇劇院、虎門體體育中心、廣廣東虎門外語語學校、黃金金海岸酒店、豐豐泰花園酒店店及豐泰裕田田花園、匯源源海逸大酒店店、富民日夜夜商場風味食食街、龍泉都都市華庭、黃黃金洲高科大大廈、柏景豪豪庭、黃金洲洲天安大廈、豐豐泰華園山莊莊二期、豐泰泰官山碧水山山莊、中聯(lián)大大廈、蟠龍山山莊、海港城城大廈，標志志城市化進程程全面提速。圖2虎門廣場從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負，本地農(nóng)民瞄準外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴重影響城市形象。由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴重，而且珠江入?？谖廴緡乐兀袇^(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市。虎門市與廣州、深深圳、香港交交通極為方便便，高速公路路網(wǎng)與水運網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)比較方面面，市區(qū)交通通管理混亂，摩摩托車數(shù)量過過多，行人缺缺乏安全感?；⒒㈤T市區(qū)低矮矮建筑過多，綠綠化少，主要要干道形象較較好，普通道道路形象差，生生態(tài)環(huán)境惡化化,建議走可持持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)代化城市發(fā)發(fā)展道路，虎虎門是地級城城市的經(jīng)濟總總量，虎門文文化與城市形形象依舊是小小縣城鎮(zhèn)的形形象。本地人很多依靠靠物業(yè)收租，成成為食利階層層，相當一部部分人小富即即安，不思進進取，缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理理念，本地普普通居民的綜綜合素質(zhì)與現(xiàn)現(xiàn)代化城市的的要求有很大大距離?；㈤T門外來人口眾眾多，80%是文化層次次不高的普通通打工者，虎虎門培育中間間層的道路還還很漫長，社社會結(jié)構(gòu)不穩(wěn)穩(wěn)定，虎門城城市形象的建建設(shè)還有很漫漫長的路程要要走。5.虎門人口結(jié)結(jié)構(gòu)與特點虎虎門常住人口口11萬，流動人人口60多萬。外來來人口的狀態(tài)態(tài)處于動態(tài)變變化中。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)70多萬人中，服服裝從業(yè)人員員達40多萬人；客客戶集群：每每天8－10萬客商來虎虎門形成了巨巨大的人流?；㈤T企業(yè)高級管管理人員與主主要服裝設(shè)計計與生產(chǎn)管理理人才近萬人人，其中服裝裝生產(chǎn)主管數(shù)數(shù)量較大。我我們將此作為為白領(lǐng)階層。而而他們的住房房消費習慣對對虎門住宅市市場具有很大大影響。外地地來虎門從事事工商業(yè)的人人士較多，鋪鋪位業(yè)主就超超過2萬名，其中中僅富民服裝裝市場培養(yǎng)的的百萬富翁就就超千人。外外來工商業(yè)戶戶來虎門安家家落戶越來越越多，成為虎虎門房地產(chǎn)持持續(xù)發(fā)展的重重要支撐力量量。投資20億，從從去年就開始始籌建的富民民國際商貿(mào)城城，現(xiàn)在終于于可以浮出水水面。這項超超大型的建設(shè)設(shè)，占地30萬平方米，建建筑面積50余萬平方米米。由一座23層的主樓、四四座呈旋轉(zhuǎn)式式上落的5層附樓、一一座大型展館館構(gòu)成。商鋪鋪總量近萬個個，相當于虎虎門現(xiàn)在商鋪鋪街商鋪量的的總和，加上上寫字樓，可可容納上萬家家商家。近萬萬名新業(yè)主或或高層管理人人員加入虎門門市場運作，他他們對高尚住住宅將產(chǎn)生新新的需求。6.虎門房地產(chǎn)產(chǎn)市場虎門現(xiàn)現(xiàn)代化寫字樓樓較少，傳統(tǒng)統(tǒng)辦公樓是主主流，主要原原因是外地客客商來虎門主主要是進貨，作作為流通的中中轉(zhuǎn)站，真正正在虎門辦公公的大公司人人數(shù)較少?；⒒㈤T酒店比較較發(fā)達，僅五五星級酒店就就有豪門與龍龍泉大酒店，其其它星級的酒酒店更多，普普通酒店項目目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例例如現(xiàn)代豪庭庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目?；㈤T商鋪建筑面面積總量已經(jīng)經(jīng)達到25萬平方米，結(jié)結(jié)構(gòu)不合理，普普通住宅加上上商鋪和簡單單商場項目空空置較多；而而一些著名百百貨公司進來來選址又難以以選到合適的的商業(yè)面積，例例如設(shè)計先進進，面積3萬平方米以以上百貨等。位位于電子城虎虎門商業(yè)步行行街開發(fā)很有有特點，選址址準確，開發(fā)發(fā)模式比較先先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布布局與娛樂創(chuàng)創(chuàng)新方面要下下功夫，精雕雕細琢。外來人口的安家家置業(yè)是虎門門房地產(chǎn)持續(xù)續(xù)發(fā)展的重要要動力，虎門門舉辦的服裝裝交易博覽會會、電子信息產(chǎn)品博博覽會成交額額巨大，2002年中國（虎虎門）國際服服裝交易會實實現(xiàn)20.2億元交易額，這些會會展為虎門吸吸引大量人流流，虎門已經(jīng)經(jīng)成為名副其其實的華南物物流重鎮(zhèn)。物物流業(yè)的發(fā)展展帶動了其它它產(chǎn)業(yè)，虎門門服裝、電子子、玩具產(chǎn)業(yè)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，虎門以以海納百川的的氣魄吸引能能人落戶虎門門，虎門房地地產(chǎn)的興旺已已成為必然趨趨勢。三、片片區(qū)市場調(diào)查查與競爭對手手分析A.項目周邊環(huán)環(huán)境“花果山”項目東面山山下是門市房房，其中博頭頭衛(wèi)生站是小小區(qū)的主要入入口，寬12米，小區(qū)東東面是虎門主主要道路之一一——人民北路。圖圖3小區(qū)主要入入口（現(xiàn)為博博頭衛(wèi)生站）項項目南面與西西面是成片的的農(nóng)民房，主主要出租給外外地打工人員員，其中有一一條消防道通通向我們的小小區(qū)?！盎ü健表椖康谋泵婷媸怯山?0個具有一定定規(guī)模的服裝裝生產(chǎn)企業(yè)與與幾十個以家家庭為單位的的小型生產(chǎn)線線所組成，平平時有馬達噪噪音，在小區(qū)區(qū)靠北住房應(yīng)應(yīng)該考慮有防防噪音措施。圖4項目周邊地農(nóng)民房與工廠鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動工，10月完工,這對于提升本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。項目附近學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在2005年實現(xiàn)教育強鎮(zhèn)目標。附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關(guān)教育機構(gòu)協(xié)調(diào)，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。圖5博愛幼兒園與虎門第四中學周邊商業(yè)環(huán)境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設(shè)2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務(wù)企業(yè)。主入口100左右有建設(shè)銀行儲蓄所，金融服務(wù)比較方便。圖6建設(shè)銀行儲蓄所與博頭村菜市場需要在規(guī)劃中留出適當位置設(shè)置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。醫(yī)院：虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。B.競爭對手分析下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓盤。（一）豐泰華園園山莊調(diào)研報報告1、地理位置置豐泰華園山山莊地處東莞莞市的厚街鎮(zhèn)鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的的結(jié)合部——屬于赤崗管管理轄區(qū)。該該項目地塊緊緊鄰虎門林場場且環(huán)繞白坑坑水庫（白馬馬水庫），可可遙望大嶺山山；因此，該該項目自然景景觀優(yōu)勢非常常明顯，由于于該種自然景景觀組合在虎虎門范圍內(nèi)具具有唯一性和和較強的排它它性，綜合形形成了該項目目豪宅指標地地段的獨特魅魅力。2、項目規(guī)模模豐泰華園山山莊的設(shè)計規(guī)規(guī)模由14棟小高層商商住樓、17棟高層、304棟別墅以及及山莊公園等等組成。設(shè)計計總用地為500畝，是集居居家、休閑度度假、觀光旅旅游為一體的的綜合房地產(chǎn)產(chǎn)項目。3、建筑外立面面圖7豐泰華園建建筑外立面該該項目建筑的的外墻色彩以以淡黃和淺灰灰為主，整個個建筑外觀的的色彩搭配上上缺乏個性和和創(chuàng)新，建筑筑本身的現(xiàn)代代感不強，與與自然景觀及及項目主題的的聯(lián)系不緊密密，建筑外立立面的結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計一般，綜綜合形成該項項目無特色的的整體外觀形形象；另外，該該項目的外墻墻涂料的品質(zhì)質(zhì)較差，對項項目的后續(xù)銷銷售、物業(yè)管管理以及開發(fā)發(fā)企業(yè)的品牌牌會產(chǎn)生相當當?shù)挠绊憽?、社區(qū)建筑與與景觀規(guī)劃特特點（1）建筑規(guī)劃劃思想：湖光光山色，自在在自我-------主要思想是是融合英國泰泰晤士河畔的的河光月色，招招攬地方名流流雅士，創(chuàng)造造地區(qū)一流建建筑品牌，云云集世界商家家；突出表達達人性健康特特點的建筑風風格，發(fā)揮白白馬湖景與郊郊野公園山景景獨特優(yōu)勢。但但在社區(qū)的整整體規(guī)劃中并并未充分利用用好湖光山色色，別墅建筑筑在同一水平平面上，導(dǎo)致致較大的產(chǎn)品品自然景觀差差異化，對后后續(xù)的銷售產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。圖8豐泰華莊大大面積湖景與與山景是主要要賣點（2）景觀規(guī)劃劃：豐泰華園園山莊有較為為豐富的自然然資源-------80000畝的水庫和200畝的郊野環(huán)環(huán)保公園，景景觀設(shè)計上突突出親水創(chuàng)意意。遼闊的湖湖面和清新的的空氣為居民民提供了良好好的居住和生生活條件，優(yōu)優(yōu)秀的森林植植被和豐富的的綠色景觀，為為居民創(chuàng)造了了無限的遐想想。景觀綠化化上融會多國國情調(diào)，形成成8個人文景區(qū)區(qū)（華園區(qū)、景景湖區(qū)、中心心景區(qū)、豐泰泰區(qū)、情人島島、湖畔廣場場、中心廣場場、人造沙灘灘）；通過山山莊公園的規(guī)規(guī)劃建設(shè)，形形成郊野公園園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀戀愛角、觀景景臺、半山亭亭、荔枝園)。小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置有24個休閑娛樂樂景觀小品，分分別為：金棕棕櫚大道、澳澳洲風土園、飛飛瀑銀潭、疊疊泉廣場、情情人島、銀棕棕櫚海灘、千千花白果園、翠翠浪聆風、日日光曬臺、釣釣魚臺、親子子種植園、親親水步行道、發(fā)發(fā)現(xiàn)之旅、星星月花園、觀觀湖瀾、沙漠漠種植園、椰椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤蹤。（3）建筑布局局：根據(jù)地塊塊的特征及自自然景觀情況況，該項目規(guī)規(guī)劃有8種別墅，分分別為翡翠、鉆鉆石、大鉆石石、金玉、金金玉二、小金金玉、大金玉玉、豐泰華府府等；項目外外圍有商住綜綜合樓和高層層住宅圍合，完完善項目配套套的同時更有有利于回避外外圍環(huán)境對項項目的影響。從從整體看，項項目的產(chǎn)品布布局基本是合合理的。（4）配套設(shè)施施規(guī)劃：社區(qū)區(qū)修建有體育育中心：大型型室外羽毛球球場、網(wǎng)球場場、籃球場。社社區(qū)的文化設(shè)設(shè)施：雕塑廣廣場、藝術(shù)中中心、中英文文幼兒園、進進修學校等。5、豐泰華園山山莊戶型比例例分析表1豐泰華園山山莊小高層戶戶型統(tǒng)計比例例單位建筑面積（平平方米）每套售價（萬萬元）套數(shù)所占比例大大兩房兩廳96-1101211-3022415%%小兩房兩廳65119-2524155%小三房兩廳117--122229-4149311%大三房兩廳14031-4221388%小四房兩廳131--140333-4726166%大四房兩廳179--180555-6924155%合計160100%注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)取取自現(xiàn)在售的的第11、12、13座的戶型面面積6、會所的設(shè)計計特點會所內(nèi)內(nèi)項目的設(shè)置置比較全，上上層設(shè)有乒乓乓球室、健身身室、桌球室室等室內(nèi)項目目，會所外面面設(shè)有室外泳泳池、休閑吧吧、湖面釣魚魚、游艇觀光光等服務(wù)；會會所缺乏主題題和亮點，個個性不鮮明，各各種配置的布布局不合理，不不易于營造會會所休閑及活活動、健身的的氛圍。筆者者對國內(nèi)知名名會所進行了了深入分析和和研究，引進進了萬科四季季花城會所葉葉李等一批會會所經(jīng)營人材材，提煉了萬萬科四季花城城會所管理經(jīng)經(jīng)驗，豐泰華華園會所的完完善可以采取取如下改進措措施：?1．將會所建建成社區(qū)文化化活動中心，開開展系列健身身運動主題活活動，提高會會所利用率。2．重點調(diào)整整會所商場，側(cè)側(cè)重居民便利利服務(wù)，綠色色蔬菜、食品品等日用消費費品品種齊全全。3．將酒店管管理引入到會會所管理，引引入高層次培培訓(xùn)，側(cè)重中中高層次培訓(xùn)訓(xùn)，帶動基層層培訓(xùn)，全面面提高物業(yè)管管理水準，重重點開展知識識型社區(qū)服務(wù)務(wù)。7、物業(yè)管理物物業(yè)管理小高高層收費：物物業(yè)管理基金金每戶2000元，物業(yè)管管理費1.5元/月.平方米。物物業(yè)管理：具具有四星級的的環(huán)境，三星星級的建筑設(shè)設(shè)計和施工，一一星級的物業(yè)業(yè)管理隊伍。結(jié)結(jié)論：一星級級的物業(yè)管理理水平。以人人為本設(shè)計：：在設(shè)計上，采采用相對較多多的智能型的的設(shè)置和設(shè)備備。如：紅外外感應(yīng)式的水水龍頭和沖水水器。但缺乏乏溫馨的提示示與告示（小小區(qū)內(nèi)的交通通與景點的方方位沒有明確確的指示圖）。開開通客戶專車車：目前，虎虎門鎮(zhèn)在豐泰泰華園山莊周周邊沒有公交交線路?？傮w體看，物業(yè)管管理對于定位位高檔的房地地產(chǎn)項目的影影響非常的大大，該項目的的物業(yè)水平直直接影響到項項目的后續(xù)知知名度和客戶戶口碑。另外外，業(yè)主不可可能每人都有有車，基本的的交通配置和和日常用品購購買的需求是是應(yīng)該得到滿滿足的，配套套設(shè)施的滯后后性將影響到到項目的銷售售和后續(xù)發(fā)展展，而且值得得一提的是客客戶專車廣告告應(yīng)該成為本本項目的重要要宣傳渠道之之一。8．銷售情況價價格定位：小小高層的均價價在3600元/平方米左右右，其中西向向街景的單位位平米價格較較低,為3000元/平米左右，湖湖景單位的每每平方米價格格較高為4000元/平米左右；；別墅的定價價6000元/平方米左右右，靠近湖邊邊的單位價格格明顯較高。一一期小高層住住宅已全部銷銷售完畢（總總數(shù)400多套），二二期銷售過大大半（總數(shù)400多套），三三期開發(fā)在售售，別墅持續(xù)續(xù)在售，除緊緊貼郊野公園園靠近湖邊的的別墅比較受受歡迎外，其其余別墅部分分銷售不理想想。從客戶構(gòu)構(gòu)成來看，別別墅部分的客客戶數(shù)量較少少，為城市的的收入金字塔塔尖上的人，分分布及來源較較為廣泛，其其中有虎門本本地人、臺灣灣人、香港人人、澳門人、內(nèi)內(nèi)地在虎門創(chuàng)創(chuàng)業(yè)成功者等等。小高層物物業(yè)部分客戶戶以虎門本地地人和內(nèi)地在在虎門創(chuàng)業(yè)成成功者為主，同同時也有部分分臺港澳內(nèi)地地求親置業(yè)者者,其中各個市市場工商戶購購買就有50多戶，白領(lǐng)領(lǐng)人士結(jié)婚一一次置業(yè)占有有相當比例，年年青人考慮到到豐泰的優(yōu)美美景觀，購買買住房送給父父母居住也占占有一定比例例，購買別墅墅的人群很多多是度假居住住。9、綜合評價該該項目地塊自自然條件優(yōu)越越，具備發(fā)展展豪宅的自然然條件，但在在社區(qū)整體規(guī)規(guī)劃方面未能能夠充分利用用優(yōu)勢條件，對對潛在客戶的的置業(yè)需求特特征把握不夠夠，導(dǎo)致整體體規(guī)劃中出現(xiàn)現(xiàn)視覺遮擋方方面的協(xié)調(diào)。戶戶型設(shè)計方面面，小高層物物業(yè)的戶型設(shè)設(shè)計與市場需需求的對接情情況較好。該該項目的宣傳傳推廣缺乏整整體性，會所所建設(shè)主題不不鮮明，物業(yè)業(yè)管理水平與與社區(qū)定位、客客戶需求尚存存在一定的差差距，對項目目的推廣銷售售產(chǎn)生一定的的不利影響。從從整體上看該該項目運作比比較成功，從從發(fā)展趨勢看看，部分別墅墅的滯銷、配配套設(shè)施的滯滯后、物業(yè)管管理的較低水水平都將不可可避免地對后后續(xù)的高層、小小高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品的銷售產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響，由于二期期很快開發(fā)，公公共交通與教教育商業(yè)配套套逐步完成，豐豐泰華園依舊舊會在虎門獨獨領(lǐng)風騷。對對它的小高層層和高層住宅宅產(chǎn)品來講，荔荔霖春曉在地地段上具有一一定優(yōu)勢。因因此，長遠看看，該項目的的別墅對荔霖霖春曉的影響響不大，但是是小高層對我我們具有較大大的競爭壓力力。10.豐泰華華園山莊二期期豐泰今日名名苑位于虎門門赤崗白馬湖湖畔，占地35萬平方米，將將規(guī)劃為大型型居民居住區(qū)區(qū)，與一期相相連，預(yù)計總總共可入住6,000戶，人口達20,0000人，并設(shè)商商業(yè)、教育、餐餐飲、體育等等配套設(shè)施，為為居民提供安安全、舒適、便便利、健康的的生活環(huán)境。自自然環(huán)境優(yōu)越越、規(guī)劃設(shè)施施出色的豐泰泰華園山莊一一、二期將會會成為虎門最最大的住宅小小區(qū)，為您營營造自由、自自在、自我的的美好生活空空間。圖9豐泰今日名名苑效果圖(二)豐泰裕田田花園豐泰裕裕田花園位于于虎門樹田村村，是一個占占地約25萬平方米的的大型高尚住住宅小區(qū)。小小區(qū)規(guī)劃有30幢別墅，高高層住宅約2,000戶，相關(guān)有有豐泰花園酒酒店、商業(yè)街街、幼兒園、大大型會所、泳泳池、網(wǎng)球場場等配套設(shè)施施。豐泰裕田田花園依山傍傍水，開敞的的大廳、大房房、大面積窗窗及百葉的巧巧妙運用，利利用自然通風風采光達到人人與自然和諧諧統(tǒng)一。住宅宅建筑立面將將傳統(tǒng)的坡屋屋頂加以變化化，風格回歸歸自然，屋頂頂變化錯落形形成和諧統(tǒng)一一，使整個小小區(qū)如同一座座富有熱帶風風情的小城。園園林綠化與建建筑相結(jié)合，營營造美好的生生活空間，花花園、小橋、潺潺潺流水、鳥鳥語花香充滿滿無限熱帶風風情。豐泰花花園酒店及豐豐泰裕田花園園推廣理念——給你一個寧寧靜而樸實的的港灣圖10豐泰裕田田花園與豐泰泰花園酒店豐豐泰花園酒店店坐落于虎門門樹田325省道旁，交交通便利，坐坐擁橫圳水庫庫，天然環(huán)境境優(yōu)越，是東東莞市唯一一一家以東南亞亞風情為特色色的，集商務(wù)務(wù)會議、休閑閑度假于一體體的綜合型酒酒店。占地約約65,0000平方米，建建筑面積給60,0000平方米，功功能分區(qū)包括括商務(wù)會議區(qū)區(qū)、客戶居住住區(qū)、餐飲區(qū)區(qū)、娛樂區(qū)、健健身運動區(qū)、公公共服務(wù)區(qū)、零零售區(qū)和園林林景觀區(qū)等，能能為客人提供供完善、舒適適、溫馨的服服務(wù)。酒店項項目與住宅項項目開發(fā)同步步，滿足了住住宅小區(qū)的一一些配套要求求，這是該項項目的一大優(yōu)優(yōu)點。（三）飛龍山莊莊調(diào)研報告11、地理位置置飛龍山莊地地處龍泉路與與虎門大道交交匯處，項目目地塊靠近繁繁華的城市中中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜靜的絕佳處所所,深得部分當當?shù)叵矚g山景景與鬧市的居居民寵愛。2、整體規(guī)模模飛龍山莊的的占地面積是是75043平方米；總總建筑面積為為19萬平方米；；綠化面積20705平方米；道道路面積22566平方米；建建筑密度42%；容積率為2.67。小區(qū)按照照山勢設(shè)計為為三棟小高層層和100棟別墅組成成；小區(qū)主要要戶型有三種種，由100—283平方米組成成不等；小高高層由三棟16層（每棟由A、B座組成）的的建筑物組合合而成。雖然然總體規(guī)模大大,由于建設(shè)規(guī)規(guī)劃及次序較較亂,缺乏協(xié)調(diào)性性。3、外立面飛飛龍山莊不同同時期開發(fā)的的項目外觀反反差較大,樓齡各不相相同，因此小小區(qū)建筑外觀觀整體協(xié)調(diào)感感不佳。目前前正在發(fā)售的的怡和園，首首層架空作為為車庫，怡和和園建筑外立立面由下面棕棕黃色到上面面的藍色，力力求與周圍環(huán)環(huán)境山景與天天空色調(diào)協(xié)調(diào)調(diào)。圖11飛龍山莊立立面圖4、規(guī)劃設(shè)計計特點飛龍山山莊是典型的的山景住宅，主主要建筑有小小高層、多層層住宅以及獨獨立別墅:(1)設(shè)計理念：“龍騰天下”；用千百年年前盤踞于擔擔桿山上飛龍龍化作山脈，作作為現(xiàn)在的飛飛龍山莊怡和和園美麗的傳傳說，用廣東東地區(qū)居民宗宗教信仰等區(qū)區(qū)域文化的特特點，表現(xiàn)一一個祥和吉利利的住宅，能能給購房者八八方聚財，金金玉滿堂的隱隱喻。小區(qū)內(nèi)內(nèi)的山、石都都是經(jīng)過認真真挑選，精心心策劃的。(2)飛龍山莊由由于開發(fā)較早早，小區(qū)園林林設(shè)計理念比比較陳舊，自自然地貌破壞壞后重建，原原始鄉(xiāng)土植物物沒有保留，新新開發(fā)的怡和和園北后山地勢很很陡峭，上山山步道與景觀觀設(shè)計比較粗粗糙，主要作作了防滑坡處處理，景觀與與上山步道沒沒有精細規(guī)劃劃。怡和園南南面是道路，道道路南面設(shè)置置條狀綠化景景觀，主要包包括水景、小小橋、涼亭，該該景觀設(shè)計是是小區(qū)最好的的景觀小品。(3)小區(qū)配套較較好，小區(qū)設(shè)設(shè)置大型三層層停車場所，充充分考慮了有有車一族的需需求，室內(nèi)外外游泳池各一一個。(4)飛龍山莊主主要依靠600畝的擔桿山山景資源進行行建筑設(shè)計的的；有良好開開闊的視覺效效果，可以給給顧客以“居高臨下”的感受。有有良好的山地地新鮮空氣為為居民提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)環(huán)境，山景是是本項目的最最重要賣點。(5)飛龍山莊一一期小高層復(fù)復(fù)式建筑配有有花園與車庫庫，建筑實用用率81%。普通住宅宅實用率為82%。二期怡和和園建筑實用用率從77%到80%。5、戶型比例飛飛龍山莊現(xiàn)在在發(fā)售的怡和和園主力戶型型是三室兩廳廳戶型，復(fù)式式以六房二庭庭為主；小高高層怡和園復(fù)復(fù)式很有特點點：六房三庭庭，套內(nèi)面積積283平方米，視視覺景觀較好好。表2戶型比例分分析A座為例（按按建筑面積計計算）名稱面積(平方米)每套售價（萬萬元）套數(shù)比例大三房兩兩廳16747-55520330．5%中三房兩廳130--138333-4020300．5%四房兩廳19748-53346%%五房兩廳19747-51123%%六房兩廳232--241554-6814211%頂層復(fù)式五五房三廳244--260775-8423%六房三廳362..41333-13823%七室二廳375--4851117-1225233%合計66套目前A、B兩座相同，均均為66套，戶型相相同，價格略略有不同。6、物業(yè)管理((1)物業(yè)管理費費用為每平方方米1.8元，繳費面面積包括套內(nèi)內(nèi)面積與公共共分攤面積，車車位每月50元，摩托車車每月10元。目前，管管理飛龍山莊莊的是瀚森物物業(yè)集團（廣廣海房地產(chǎn)開開發(fā)公司的二二級公司——海軍部隊與與地方合作的的公司）；從從管理的角度度上來看，物物業(yè)管理是緊緊緊地配合了了地產(chǎn)的銷售售工作。由于于居住地乃是是施工場所等等條件因素的的影響，物業(yè)業(yè)管理的效果果不能滿意(2)小區(qū)的景觀觀區(qū)域和植物物的介紹不足足，讓人無法法感受到溫馨馨的提示與服服務(wù)內(nèi)容。同同時在山莊的的主出入口處處，宣傳導(dǎo)示示不鮮明。7、銷售情況銷銷售價格：小小高層的房屋屋均價為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑筑面積計算最最低價格為3280元/平方米，頂頂層復(fù)式最高高售價為4801元/平米。按照照建筑面積計計算最低價格格為2543元/平方米，頂頂層復(fù)式最高高售價為3754元/平方米，頂頂層復(fù)式同樣樣戶型不同景景觀，差價在在6萬元左右，每每平方米相差差165元左右。飛飛龍山莊的銷銷售情況：怡怡和園一期房房屋的部分復(fù)復(fù)式房還沒有有銷售完畢，但但是有部分的的別墅已經(jīng)出出售（目前有有十來棟的別別墅已經(jīng)建設(shè)設(shè)好），其中中部分別墅出出讓土地由業(yè)業(yè)主自己建設(shè)設(shè)，別墅綠化化率控制為40%，銷售進度度分三期進行行（每期一棟棟）：一期開開發(fā)的小高層層已經(jīng)銷售完完畢，二期一一棟現(xiàn)樓正在在發(fā)售，二期期小高層目前前已銷售八成成。三期一棟棟正在施工建建設(shè)之中；客客戶及置業(yè)需需求特征：101-1108米三室小戶戶型購買對象象主要為外地地人，其中有有很多是富民民以及黃河時時裝城等工商商戶，外地人人購房比例為為50%以上。108米以上大戶戶型主要購買買對象是本地地人，也有少少量在虎門長長期安家的外外地人。本地地人有相當?shù)牡谋壤侨壹胰?，因因此在住宅設(shè)設(shè)計方面應(yīng)該該充分考慮老老人兒童以及及青年人對大大戶型的個性性化需求。總總體看,飛龍山莊的的整體規(guī)劃及及布局較差,山景資源具具有突出優(yōu)勢勢，配套較好好，地段優(yōu)越越，價格適中中，因此銷售售情況較好。8、綜合評價((1)項目開發(fā)銷銷售的做法是是典型的分期期開發(fā)漸進式式銷售方式，銷銷售價格是低低開高走；營營銷隊伍比較較成熟，營銷銷人員得到比比較良好訓(xùn)練練。(2)營銷最大賣賣點是大面積積山景資源，而而在虎門山景景資源稀缺，因因此適當價格格發(fā)售，營銷銷狀況較好。園林規(guī)劃設(shè)設(shè)計水準一般般，沒有表現(xiàn)現(xiàn)出山地小區(qū)區(qū)的整體美感感，降低了小小區(qū)的檔次，對對于山景資源源是粗放式開開發(fā)。與豐泰泰華園（虎門門一流水平），本本項目開發(fā)水水平只能是三三流層次。(3)文化品位不不高，人文理理念與建筑規(guī)規(guī)劃以及景觀觀匹配不夠，假假如在山上修修建一個龍廳廳或者主題雕雕塑表現(xiàn)飛龍龍，讓人有一一點仙居的的的感覺。讓敢敢于想象、敢敢于現(xiàn)實的人人們?nèi)ジ惺?，去去實現(xiàn)心理上上的自我，真真正用足人們們向往美好內(nèi)內(nèi)在心理虛幻幻的滿足感，營營銷效果可能能會更好。(4)虎門呼喚開開發(fā)水準更高高的山景豪宅宅與人文高品品味住宅，不不僅環(huán)境與建建筑一流，而而且物業(yè)管理理一流。(5)項目的購買買客戶主要為為有著老城區(qū)區(qū)鬧市情結(jié)的的當?shù)馗呤杖肴胝?其次是外地地來虎門創(chuàng)業(yè)業(yè)成功者,境外及港澳澳臺人士較少少.綜合來看,該項目與荔荔林豪庭項目目的區(qū)位特征征比較接近,潛在客戶群群較為相近,所以該項目目是荔霖春曉曉項目的直接接競爭對手.由于其開發(fā)發(fā)時間的超前前性,帶走荔林豪豪庭的許多潛潛在客戶。（四）柏景豪庭庭調(diào)研報告柏柏景豪庭是廣廣東黃河實業(yè)業(yè)集團有限公公司開發(fā)的重重點房地產(chǎn)項項目,項目定位為為大胸懷高視視界，強調(diào)其其作為虎門住住宅第一高層層的地位。1、地理位置置柏景豪庭地地處仁義路與與虎門銀龍路路交叉處，項項目地塊兩面面臨路,交通方便，展展示面較好；；項目周邊無無舊的工廠及及居民區(qū)，項項目后面為虎虎門公園，商商住兩相宜。2、整體規(guī)模模建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅宅組成，定位位虎門鎮(zhèn)中心心豪宅。3、外立面柏柏景豪庭由于于缺乏大規(guī)模模景觀配套，因因此，在建筑筑設(shè)計本身進進行了精心設(shè)設(shè)計，外立面面挺拔，屋頂頂進行專門框框架式設(shè)計，外外立面色調(diào)豐豐富，住宅立立面中部與下下面墻體色調(diào)調(diào)為棕色與黃黃色搭配，上上部為白色。圖12柏景豪庭立面效果圖4、規(guī)劃設(shè)計特特點(1).裙樓設(shè)計為為大型商場，華華潤超市入住住。裙樓之上上與住宅之間間過渡設(shè)置空空中花園，設(shè)設(shè)置有四季疊疊翠主題景觀觀及休閑會所所，休閑會所所設(shè)置有游泳泳池、淋浴廣廣場、綠島、兒兒童樂園，假假山等作為居居民活動場所所，此外會所所內(nèi)設(shè)有健身身、桑拿、茶茶藝等項目。(2).立面與屋頂頂設(shè)計風格比比較挺拔，與與虎門公園山山頂相互呼應(yīng)應(yīng)，整個建筑筑很有氣勢。(3).戶型比例上上分析：大戶戶型186平方米以上上占25.4%。(4).建筑實用率86.7%%.5、戶型比例表表3柏景豪庭戶戶型比例分析析（按建筑面面積計算）名名稱面積平方米每套售價（萬萬元）套數(shù)比例兩房兩廳廳一(二)衛(wèi)109..87-1223.4938—4346612.55%小三房兩廳廳三衛(wèi)一廚二二陽臺125..91-1226.7839-46646112.5%大三房兩廳廳三衛(wèi)一廚二二陽臺138..26-1441.4443----5046612.55%四房兩廳二二衛(wèi)一廚二陽陽臺134..35-1337.4448----5469918.77%148..62466-532236.22%四房兩廳三三衛(wèi)一廚二陽陽臺186..75611-7044612..5%五房二廳三三衛(wèi)一廚二陽陽臺153..248--562336.2%%177.8863-773236.2%2204.16673-8844612.5%%合計368套6、銷售情況況五月一日開開盤剛剛發(fā)售售，柏景豪庭庭是虎門高層層住宅的風向向標。銷售價價格：本項目目按照建筑面面積計算起價價為3000元，最高價價格4127元，是虎門門市區(qū)高層最最高價格，均均價3400元。普通戶戶型例如三室室兩廳平均價價格為3250元，高檔戶戶型平均價格格為3500元7、物業(yè)管理該該項目物業(yè)管管理費用按照照高層收費，每每平方米為2元，大戶型型每月200平方米住宅宅為400元物業(yè)管理理費用，物業(yè)業(yè)管理基金收收取每戶2000元，這在虎虎門都是最高高收費。本項項目物業(yè)管理理由黃河物業(yè)業(yè)管理公司負負責。8、綜合評價本本項目在虎門門地產(chǎn)占有重重要位置，發(fā)發(fā)展商由黃河河時裝城等知知名項目作為為依托，該項項目是我們開開發(fā)現(xiàn)代豪庭庭的主要對手手，同時與花花果山荔霖春春曉項目也存存在競爭關(guān)系系。（五）能源華莊莊能源華莊是是東莞建設(shè)房房地產(chǎn)有限公公司開發(fā)的商商品房，包括括62套別墅和高高層住宅，最最高為23層。套內(nèi)面面積起價3400,最高3980元，平均價價格3650元左右。按按照建筑面積積計算平均價價格為3240元左右。能能源華莊位于于港口路中心心片區(qū)，位于于豪門大酒店店對面，是虎虎門中心片區(qū)區(qū)重要的高層層項目。表4能源華莊戶戶型比例單位建筑面積（平平方米）每套售價（萬萬元）套數(shù)所占比例兩兩房兩廳81.6627.77---322.4萬60223.4%小三房兩廳117..1---1123.936.2----44萬15058.6%%大三房兩廳142..744..1---551萬30112%復(fù)式房201..5---2258.280-1002.7萬1666%合計256100%（六）中聯(lián)大廈廈中聯(lián)大廈由由三幢26層群樓組合合而成，傲立立在虎門超值值黃金地段，樓樓前是寬闊亮亮麗的虎門大大道，交通異異常便捷，右右側(cè)是繁榮的的章業(yè)萬貨商商場，與后面面的虎門公園園四季園只有有一小河之隔隔。臨窗眺望望，環(huán)擁四面面山川秀色，可可盡攬八方新新區(qū)繁華，令令您心曠神怡怡。圖13中聯(lián)大廈效效果圖大廈由由名師設(shè)計，建建筑風格典雅雅獨特，是現(xiàn)現(xiàn)代豪宅建筑筑的典范。樓樓前是4,600平方米多功功能活動廣場場；大廈內(nèi)部部布局完美，配配套完善，不不但建有大型型停車場，架架空層還建有有游泳池，設(shè)設(shè)有2,870平方米供娛娛樂和健身的的會所，以及及大型平臺花花園，綠化面面積達3,700平方米。園園林景物將給給您一個帶公公園的家，使使您身心與大大自然融為一一體，讓您其其樂無究。大廈實施24小時封閉式式智能化管理理，并提供全全方位家居生生活服務(wù)，讓讓您盡情享受受人生。發(fā)展展商：東莞市市中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司東莞市興興業(yè)貿(mào)易發(fā)展展有限公司]（七）海港城大大廈海港城大大廈是大型商商住樓項目，用用地面積6,598平方米，總總建筑面積為為60,9551平方米，樓樓高共23層，由停車車場、商場和和餐飲店、架架空花園、辦辦公大樓及住住宅樓層構(gòu)成成。整幢大廈廈按歐陸風格格設(shè)計，顯得得時尚高雅，別別具一格。圖圖14海港城大廈廈效果圖海港港城大廈地理理位置優(yōu)越，人人氣旺盛，集集天時、地利利、人和于一一身。大廈位位于虎門城區(qū)區(qū)標志性的雙雙向八車道的的虎門大道旁旁，與黃河商商業(yè)城隔路相相望，與中豪豪大廈、蘭苑苑大廈、富民民商業(yè)大廈、鞋鞋城、電子城城和中巴大巴巴客運站緊緊緊相鄰，雄踞踞城區(qū)人流、物物流、車流密密集的地段，交交通便捷，宜宜商宜居，是是投資轉(zhuǎn)業(yè)的的理想之選。發(fā)展商：東東莞市海港城城房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司(八)豐泰官山山碧水莊園發(fā)發(fā)展商：虎門門建設(shè)發(fā)展有有限公司東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司理念定定位：豐泰官官山碧水莊園園——綠樹藍天山水豪情豐豐泰官山碧水水莊園占地60萬平方米，三三面環(huán)水，座座落于橫崗水水庫旁，將會會建成一個低低密度的別墅墅小區(qū)。小區(qū)區(qū)以體育運動動為主題，配配備20個標準網(wǎng)球球場及多種康康樂設(shè)施，發(fā)發(fā)展成為東莞莞旅游度假中中心。圖15豐泰官山碧碧水莊園豐泰泰官山碧水莊莊園處處洋溢溢山水豪情。這這里生態(tài)天然然，山水緊緊緊依傍，四季季林木常青，舒舒泰柔軟而春春意盎然。放放眼觀覽碧湖湖銜山，草色色無際，自是是高瞻遠矚，氣氣勢非凡；親親臨湖畔，在在楊柳依依之之間，又可領(lǐng)領(lǐng)略悠悠風光光。（九）蟠蟠龍山莊蟠龍龍山莊位于虎虎門鎮(zhèn)太沙路路東風村，與與虎門廣場距距離位于1公里，位于于市區(qū)邊緣交交叉地帶。項項目總占地面面積26萬平方米，首首期規(guī)劃面積積73000平方米，其其中大部分為為別墅，同時時有四棟小高高層建筑和3棟多層住宅宅項目。圖16蟠龍山莊效效果圖該項目目列入2003年虎門23項開工建設(shè)設(shè)項目。蟠龍龍山莊是典型型的山景別墅墅樓盤，主要要賣點如下：：山頂公園面積3萬平方米山山頂公園，設(shè)設(shè)置健身步道道，點綴亭、廊廊、臺主題景景點8個主題景點點，大型噴泉泉廣場會所設(shè)置豪華會會所水文化三個主團設(shè)設(shè)置水景有景景觀式大型游游泳池推廣定定位真龍山水觀海豪苑蟠蟠龍山莊是典典型山景樓盤盤，在景觀方方面投資較大大，山景比花花果山優(yōu)越，其其小高層項目目對于我們具具有直接威脅脅，對于我們們今后的營銷銷推廣有直接接壓力，因此此，建議發(fā)展展商關(guān)注該項項目小高層推推出時間，最最好提前推出出，以錯開其其銷售時間。（十）富民花園園富民花園是是東莞市太平平建筑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司、東東莞市建業(yè)實實業(yè)有限公司司、虎門鎮(zhèn)南南山管理區(qū)合合作開發(fā)的大大型房地產(chǎn)項項目，該項目目已經(jīng)開發(fā)六六期，早期開開發(fā)的別墅售售價僅2000元/平方米，該該項目具有較較好的山景與與大型會所配配套，是虎門門郊區(qū)大盤。富富民花園正在在發(fā)售的小高高層平均售價價3000元/平方米，82平方米兩室室一廳小戶型型較多，不僅僅在虎門發(fā)售售，而且由于于該項目距離離虎門太平港港澳客運碼頭頭較近，在香香港設(shè)有銷售售處。該項目配有有客戶專車，每15分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同時充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對小戶型的需求特點。圖17富民花園（十一）海富華庭海富華庭是一個非常重要的樓盤，該樓盤位于虎門廣場旁，正對虎門肉菜市場對面。該項目總建筑面積7萬平方米，目前銷售已經(jīng)達到80%以上，預(yù)計2004年9月入伙。樓盤銷售價格：按建筑面積計算，起價2880元，平均價格3400元，最高價格3780元。該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金2000元，物業(yè)管理費，1.5元/平方米。項目特點：地理位置優(yōu)越，配套齊全，兩棟塔樓建筑富有時代感，新型綠化停車場，戶型方面，不僅大戶型主人套房有特點，而且設(shè)置50平方米超大客廳。海富華庭注意健康理念應(yīng)用，引入健康直飲水系統(tǒng)。項目推廣理念：都市精英新生活圖18海富華庭效果圖該項目推廣過程中注意打造企業(yè)品牌，對德盛建業(yè)公司的實力與業(yè)績進行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城—富民花園、南天商業(yè)中心。海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布局討論，說明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論的導(dǎo)入。德盛建業(yè)公司是一家規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，不僅具備開發(fā)能力，而且有自己施工隊伍，綜合實力較強。四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與統(tǒng)計分析虎門住宅市場特點虎門人均居住面積為40-50平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率達到95%，相當部分家庭已經(jīng)達到小康水平，因此，本地人購買高檔住宅大部分是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求安全舒適的高品味生活，提高生活質(zhì)量。虎門居民目前擁有轎車6000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費亮點，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為6000元。虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層項目?；㈤T別墅市場已經(jīng)供應(yīng)量大于實際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供應(yīng)20多萬平方米的別墅。從長遠眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批準別墅項目，別墅市場總體看好，市場消化需要一定時間。鎮(zhèn)內(nèi)高層項目沿著進入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住項目。虎門市區(qū)景觀資源比較缺乏，突出體現(xiàn)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。表4虎門主要住宅項目統(tǒng)計分析樓盤名稱開發(fā)單位開發(fā)規(guī)模與特點定位豐泰華園山莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔.虎門湖畔風景豪宅設(shè)計單位湖南建筑設(shè)計院戶型大戶型：50面積：131…180平方米中戶型：62面積：117…140平方米小戶型：48面積：65…101平方米購買客戶分析均價湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價6500元。370套商鋪業(yè)主購買50戶龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司建筑面積在3萬平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。戶型兩房兩廳：142面積：75---86三房兩廳：260面積：84---126四房兩廳：122面積：124---145五房兩廳：32面積：178---186柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅售價起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格。普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元戶型大戶型:62套面積:136---181平方米中戶型:207套面積:112---166平方米小戶型:46套面積:95---108平方米飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司建筑面積19萬多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅組成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。售價按照建筑面積計算最低價格為3000元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價3200元。戶型大戶型:6套面積:244---485平方米中戶型:20套面積:197---241平方米小戶型:40套面積:130---167平方米能源華莊東莞莞市建設(shè)房地地產(chǎn)有限公司司建筑面積3萬多平方米米，5棟高層和50座別墅組成成，它屬于中中心區(qū)內(nèi)的高高尚住宅。（成成品房），均均價為3240元左右。戶戶型大戶型：16面積：201.55---2558.2平方米中戶戶型：180面積：117.11---1442.7平方米小戶戶型：60面積：81.6平方米龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)產(chǎn)公司是以虎門公公園為主要賣賣點的市內(nèi)大大戶型豪宅。戶戶型大戶型為180平方米蟠龍龍山莊虎門蟠龍山山莊物業(yè)建造造有限公司總占地面積積為26萬平方米，建建造工作分為為三期進行，一一期建筑面積積為7.3萬平方米，全全部為別墅單單位。是以遼遼闊視野的山山景資源為主主要賣點。售售價均價5080元花園部分3600元整體結(jié)構(gòu)以別墅群為為主，一期的的建筑面積為為7.3萬平方米。在400平方米以上上表520003年虎門住宅宅市場供應(yīng)總總面積統(tǒng)計單位：萬平平方米樓盤名稱開發(fā)發(fā)單位別墅面積小高層總面面積小高層實際際銷售面積豐豐泰華園山莊莊東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司4郊區(qū)大盤5龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司32..6飛龍山莊廣海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司東東莞分公司19.222.0888富民花園東莞太平建建筑房地產(chǎn)開開發(fā)公司3．53港口路片區(qū)區(qū)柏景豪庭廣東黃河實實業(yè)集團有限限公司9，1-4層為商場與與停車場5能源華莊東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司32..6899龍泉都市華華庭龍泉房地產(chǎn)產(chǎn)公司6(尚未開盤)2虎門廣場片片區(qū)海富華庭庭東莞市德盛盛建業(yè)實業(yè)有有限公司總建筑面積7萬平方米，停停車場面積較較大。6合計28．2由于到2003年底還有半半年，因此實實際銷售量21-28萬平方米均均屬于正常數(shù)數(shù)據(jù)，從各家家開發(fā)商的實實際銷售數(shù)據(jù)據(jù)中，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)每家每年年實際銷售面面積一般在2-3.5萬平方米之之間,這對于荔霖霖春曉項目開開發(fā)的階段性性劃分具有啟啟示。附錄說明，統(tǒng)計計計算過程：：豐泰華園華華園區(qū)南向湖湖景小高層實實際建筑面積積：11×（268.448+2700.65+2269.555+269..55）=118660平方米11×(2269.633+267..47+2668.58++268.558)=111816平方米11×(2267.5++268.55)=58996平方米小計118600+118116+58996=2.99572萬平方米已已經(jīng)銷售出2%，待銷售面面積為28981豐泰華園豐豐泰區(qū)小高層層2003年待銷售面面積第一座108.7平方米第二二座90.69＋95.89＝186.558平方米第三三座157.8＋176.882＋90.39＋95.34＝520.335平方米第五五座92.96＋98.322=191..28平方米第六六座112.331＋113.664=2255.95平方米第七七座113.664平方米第八八座118.551＋116.554×2＋142.115＋3×1188.62＋116.772×9＝1900..8平方米第九九座2×（120.441＋118.332）＋154.881＋2×1399.44＋9×1022.61＋11×977.2=29903.844平方米第十十座2×（120.441＋118.332）＋154.881＋2×1399.44＋11×1002.61＋11×977.2=31109.066平方米第十十一座3×（179.006＋131.997）＋12×（121.448＋100.997＋96.4）＝4759..2平方米第十十二座3×1800.38＋12×（122.442＋140.006）＋11×1441.67＝5249..27平方米第十十三座6×65＋10×1118.02＋3×1177.25=11921.995平方米小計計：21190平方米因此此豐泰2003年小高層供供應(yīng)量為5萬平方米。龍龍澤居B區(qū)供應(yīng)實際際面積21×（115.2＋116.2＋75.3＋164.2＋289.6＋77.6＋77.8＋76＋126.3＋119.5）=259991平方米飛龍龍山莊怡和園園1號樓A座實際銷售售面積：4×（167.555＋167.555＋138.446＋130.225＋241.333＋232.115）＋6×（167.555＋167.555＋138.446＋130.225＋241.333＋197.667）+362..4+3622.4+2660.46++244.008+4855.79+3375.322=41711.24+66256.886+20990.45==104288.1B座實際銷售售面積與之基基本相同，因因此目前實際際銷售面積為為2.088萬平方米。能能源華莊實際際在銷售面積積：一號樓18×（136.7＋136.7＋128.2＋115.3＋115.3＋152.6）＝12051平方米二號號樓16×（142.7＋117.11*2＋123.99*3＋89.7＊2）＝14848平方米合計26899平方米。表620004年虎門住宅宅供應(yīng)面積預(yù)預(yù)測單位：萬平平方米樓盤名名稱開發(fā)單位別墅面積小高層面積入伙時間豐豐泰華園山莊莊二期及部分分一期高層?xùn)|莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司252004年12月前豐泰裕裕田花園東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司3豐泰官山碧碧水莊園東莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司2龍澤居?xùn)|莞市建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)有限限公司120003年底蟠龍山山莊蟠龍山莊公公司712004年12月柏景豪庭廣東黃河實實業(yè)集團有限限公司220003年8月入伙飛龍龍山莊廣海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司東東莞分公司132004年底部分入入伙龍泉都市市華庭龍泉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司總面積6萬平方米3預(yù)計2003年10月開盤中聯(lián)聯(lián)大廈東莞市中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司東東莞市興業(yè)貿(mào)貿(mào)易發(fā)展有限限公司4預(yù)計2004年開盤富民花園東莞莞太平房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司3合計12萬平方米25萬平方米由由于虎門鎮(zhèn)缺缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計資料，東東莞統(tǒng)計資料料又沒有專門門統(tǒng)計虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場場資料，因此此，我們的預(yù)預(yù)測以實際調(diào)調(diào)查和專業(yè)訪訪談分析為主主，預(yù)測結(jié)果果不可避免存存在微小誤差差。預(yù)計2004年推出多層層與小高層住住宅面積供應(yīng)應(yīng)量18-25萬平方米，其其中小戶型供供應(yīng)量60%，供應(yīng)面積10.8萬平方米，大大戶型供應(yīng)面面積7.2萬平方米，別別墅供應(yīng)量在在10萬平方米左左右，別墅供供應(yīng)基本為大大戶型。豐泰泰裕田花園高高層住宅約2,000戶，開發(fā)面面積預(yù)測為140平方米，28萬平方米，估估計首期開發(fā)發(fā)面積3-5萬平方米。虎虎門住宅客戶戶群體特征分分析80-1110平方米小戶戶型購買群體體特征1.普通白領(lǐng)為為主，主要是是一次性置業(yè)業(yè)。2.單身高級白白領(lǐng)，喜歡選選擇60平方米公寓寓型住宅，喜喜歡擁有完善善的社區(qū)服務(wù)務(wù)。3.部分為年輕輕人送給父母母，例如一室室一廳與兩室室一廳最受歡歡迎。購買110平方米—130平方米，40-60萬元住房的的群體特征：：市場回音之之一：年輕白白領(lǐng)這一群體的消費費者具有以下下特點：（1）35歲以下，財財富與精力處處于上升時期期，有較強的的超前消費意意識。（2）收入高，年年薪普遍在8萬元以上或或家庭年收入入在10萬元以上。（3）第一次置置業(yè)，對面積積需求不大，一一般以100平方米左右右二房或三房房、小四房為為主。（4）都市感強強，對物業(yè)的的地理位置比比較注重，對對處于市區(qū)中中心位置、配配套齊全的項項目情有獨衷衷；（5）注重物業(yè)業(yè)的品質(zhì)，通通常以項目品品牌、企業(yè)品品牌為指標進進行衡量。市市場回音之二二：大齡購房房者這一群體體的消費者具具有以下特點點：（1）40歲以上。（2）在虎門奮奮斗多年，有有一定積蓄，屬屬于有車一族族；（3）二次置業(yè)業(yè)，對面積有有增大的需求求，對四室兩兩庭感興趣；；對于三代同同堂的本地人人來說，喜歡歡復(fù)式住房，部部分業(yè)主需要要雙車位；（4）對位置不不很敏感，對對項目的整體體素質(zhì)尤其是是環(huán)境、戶型型比較注重。市市場回音之三三：外銷客戶戶根據(jù)專業(yè)調(diào)調(diào)查結(jié)果，歷歷年來虎門外外銷樓盤的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明明，40－60萬元的總價價水平屬于在在虎門置業(yè)的的香港、臺灣灣人最為中意意的區(qū)間，他他們在虎門安安家主要是工工作后休息用用途，不會購購買太大戶型型，也不愿浪浪費過多時間間用于裝修，購購房的心理需需求是省錢又又要環(huán)境優(yōu)雅雅，注重居住住情調(diào)。他們們傾向于：（1）選擇中小小戶型，全裝裝修房以2房居多；（2）注重交通通及進出口岸岸的便捷。130-2200平方米購買買人群置業(yè)特特征1.高級白領(lǐng)2.中小老板，在在虎門較多，與與高級白領(lǐng)一一樣非常注重重子女教育。3.部分復(fù)式大大戶型，虎門門本地人比較較喜歡，他們們的年收入30萬元以上，對對小區(qū)環(huán)境與與品味比較注注重。荔霖春春曉問卷分析析為進一步了了解虎門城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的購房房需求，獲取取本項目有關(guān)關(guān)的第一手市市場信息，我我們進行了實實地問卷調(diào)查查，現(xiàn)就調(diào)查查所獲得的相相關(guān)信息資料料分析說明如如下：（一）、調(diào)查對對象基本情況況說明1、被調(diào)查對對象的年齡段段集中在20—40歲之間，其其中20—25歲之間的占50%，25—30歲之間的占42.9%，30—40歲者占7.1%，選擇這一一年齡群體的的主要原因是是在目前或未未來幾年內(nèi)購購房的可能性性較大，20—30歲之間的群群體正處安家家立業(yè)時期，是是住房有強列列的需求，是是一個最為龐龐大的消費群群，但往往會會受到經(jīng)濟條條件的制約。2、在從事職職業(yè)方面，主主要有私營老老板（13.3%）、職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人（20%）、醫(yī)生（13.3%）、工程師師（6.7%）、個體工工商戶（6.7%），從事這這些職業(yè)的人人一般收入較較高，對住房房要求也相應(yīng)應(yīng)較高，其反反映的需求信信息對本項目目預(yù)定為高尚尚住宅的定位位較有參考價價值。另有公公司職員占26.7%，售貨員占13.3%。3、在被調(diào)查查者中，以二二人以上家庭庭為主，占73.3%，其中二人人及三人的現(xiàn)現(xiàn)代型小家庭庭占53.3%，單身族占26.7%。4、在本地調(diào)調(diào)查人群方面面，我們比較較重視女性意意見，作為家家庭主婦，他他們有時間細細心看樓，談?wù)務(wù)摌潜P，他他們在購樓方方面占有半邊邊天的重要地地位。5、因職業(yè)關(guān)關(guān)系，所被調(diào)調(diào)查對象的月月收入相對較較高，1500—3000元收入者占40%，3000—6000元收入者占53.3%。（如下圖圖）等級：管管理員文章：1281積分：3663門派：總經(jīng)經(jīng)理辦公室注冊：2002--5-19第2樓（二）、購購房需求情況況分析說明11、最近具有有購房需求者者為46.7%，最近不買,但未來打算算購房者占53.3%。2、在喜歡的的戶型選擇上上，小老板與與高級白領(lǐng)階階層主要集中中在四室兩廳廳兩衛(wèi)與大三三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)兩種戶型上上，其比例分分別為33.3%、40%，外來人員員在虎門安家家主要選擇小小戶型，以小小三房兩廳和和二室兩廳為為主。這也從從中反映出一一種追求寬敞敞舒適但不浪浪費的消費觀觀，在大面積積住宅方面，一一般都會選擇擇復(fù)式結(jié)構(gòu)。3、在住房層層高選擇方面面，普遍鐘愛愛小高層住宅宅，主要集中中在7—16層之間，而1—4層幾乎無人人問津。（如如下圖）這主主要是低樓層層受外界環(huán)境境映響較大，通通風、采光較較差，沒有舒舒適感，特別別是臨街建筑筑。但作為一一個高尚園林林式住宅區(qū)，這這種選擇的差差異性會縮小小。4、住宅的朝朝向是每一個個購房者都會會考慮的因素素，大多數(shù)人人都喜歡座北北朝南的住宅宅，在這次調(diào)調(diào)查中，選擇擇朝南方向的的占56%，其次是朝朝北，占28%，鑒于虎門門日照特點，東東南向是比較較理想的朝向向。在本次調(diào)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買買住宅時大家家首先考慮的的是房地產(chǎn)公公司品牌、水水景園林、綠綠化率、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施和和教育設(shè)施等等，然后是價價格和房型，可可見房地產(chǎn)公公司的品牌（綜綜合實力、誠誠信度、號召召力）及居住住環(huán)境對消費費者作出購房房決策時具有有極其重要影影響。教育問問題受到高度度重視，虎門門人對子女教教育非常關(guān)注注，無論在專專業(yè)訪談，還還是問卷調(diào)查查中，望子成成龍心態(tài)明顯顯。由于豐泰泰華園等大型型景觀小區(qū)的的出現(xiàn)，高級級白領(lǐng)等二次次置業(yè)人群，對對小區(qū)景觀環(huán)環(huán)境。健康居居住指標開始始關(guān)注，購買買大戶型住房房對環(huán)境景觀觀更是非常挑挑剔。5、在被調(diào)查查者中，眾多多虎門本地人人以及在虎門門安家外地工工商戶對改善善居住環(huán)境的的愿望比較強強烈，他們收收入較高，非非常重視住宅宅的舒適性，對對于許多外來來置業(yè)者，特特別是中低收收入者，他們們更注重住宅宅的實用性，被被調(diào)查者普遍遍重視小區(qū)環(huán)環(huán)境，美的環(huán)環(huán)境塑造美的的心靈，人們們在物質(zhì)生活活改善以后，對對環(huán)境提出較較高要求是非非常自然的愿愿望。被調(diào)查查者普遍希望望居住方便，希希望發(fā)展商換換位思考，能能夠以人為本本，設(shè)身處地地為業(yè)主著想想。表7虎門與深圳圳住宅全程營營銷調(diào)查對比比開發(fā)模式虎門深圳總體策劃有地產(chǎn)商根根據(jù)經(jīng)驗策劃劃為主由地產(chǎn)經(jīng)理理人與知名策策劃人員合作作，理論與實實踐互相結(jié)合合，充分聽取取策劃代理公公司意見典型型樓盤：深圳圳漾日灣畔建建筑規(guī)劃與建建筑設(shè)計部分大盤聘聘請有實力設(shè)設(shè)計院設(shè)計，很很少公開宣傳傳設(shè)計單位，在在樓書上不寫寫設(shè)計單位。說說明兩點：1.虎門部分地地產(chǎn)公司不愿愿意花費較多多設(shè)計費用。2.缺乏全程營營銷意識，住住宅房地產(chǎn)在在發(fā)育中、還還不成熟。高度重視建建筑規(guī)劃設(shè)計計，大型住宅宅項目采取國國際招標或邀邀標方式。例例如深圳的香香榭里花園請請RTKL公司做規(guī)劃劃設(shè)計與建筑筑設(shè)計。營銷銷媒介模式東莞日報、虎虎門報，虎門門電視臺等深圳特區(qū)報報為主，商報報、電視臺為為輔助。營銷導(dǎo)示系