南京雞年首次土地拍賣 合理增加土地供應(yīng)方可治本

Word南京雞年首次土地拍賣合理增加土地供應(yīng)方可治本雖然各地樓市在緩慢降溫，但土地拍賣市場卻依舊火爆，頻現(xiàn)高溢價(jià)成交。

南京雞年首次土地拍賣

南京雞年首次土地拍賣中，4幅住宅地塊均達(dá)到最高限價(jià)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)擴(kuò)大，專家指出，這既反映出“去庫存”政策效果顯現(xiàn)，同時(shí)提示局部市場可能出現(xiàn)過熱的跡象。

2月14日江蘇南京進(jìn)行了雞年的首場土地拍賣，共計(jì)7幅地塊出讓。最終，當(dāng)中的4幅住宅地塊都達(dá)到了最高限價(jià)，需要搖號來確定歸屬。據(jù)了解，每幅住宅地塊都有超過10個(gè)以上的競買人。其中城北板塊的G101地塊競價(jià)5分鐘就達(dá)到最高限價(jià)。

盡管從去年9月南京開始限購、限貸，但有業(yè)內(nèi)人士分析稱，開發(fā)企業(yè)為保持企業(yè)持續(xù)性仍會(huì)拿地或更加“追熱棄冷”。365淘房南京新房助理總經(jīng)理曹維嫦表示，“雖然拿到的地地價(jià)較高，但從市場接受度來說，拿去賣房子會(huì)迅速消化掉。利潤跟以前比有所下降，但只有有房子賣，個(gè)房企才能存活。江北的地、城北的地，最高限價(jià)都在2萬以上價(jià)格。之前據(jù)開發(fā)商表示，2021年拿到2萬以上的地上市要賣到4萬以上?！?/p>

2021-2021年中國城市土地行業(yè)市場需求與投資咨詢報(bào)告表明，根據(jù)國土資源部本周發(fā)布的2021年國土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.75萬公頃，同比下降10.3%。去年第四季度末，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市住宅地價(jià)為5918元/平方米，價(jià)格環(huán)比增長率為2.18%，同比增長率為7.91%。

中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，2021年住宅地價(jià)的增速在持續(xù)擴(kuò)大，地價(jià)水平值在加速上漲。

有專家指出，住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速持續(xù)擴(kuò)大，既反映了“去庫存”政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場回暖，同時(shí)也提示了局部市場可能出現(xiàn)過熱的跡象。

趙松表示，地價(jià)指標(biāo)上仍呈現(xiàn)城市間的分化，既有還在努力消化庫存的城市，也有開發(fā)商著急補(bǔ)庫存的地方。2021年三季度以來，隨著調(diào)控政策的差異化，四季度十幾個(gè)熱點(diǎn)城市中有很多增速放緩，地價(jià)雖然有所上漲但速度減慢。個(gè)別城市甚至出現(xiàn)地價(jià)水平值的下降。

除了土地因素外，本周中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文明確，將規(guī)范重點(diǎn)聚焦在直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，明確協(xié)會(huì)暫不予備案此類產(chǎn)品;同時(shí)禁止私募產(chǎn)品向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款，以及直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

對此，私募投資人劉煦然認(rèn)為，“目前的新規(guī)影響房地產(chǎn)公司通過資本市場變相借到陽光私募的私募管理人牌照來實(shí)現(xiàn)融資這樣一條路，對于房地產(chǎn)上市公司相對而言還好，但對于大多數(shù)公司可能會(huì)使融資成本上升，同時(shí)提升對未來資金緊縮的預(yù)期，加速房地產(chǎn)公司推盤的速度?！?/p>

合理增加土地供應(yīng)方可治本

樓市調(diào)控越來越緊，房貸門檻越來越高，為何土地市場卻依舊火熱?

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年樓市成交量較大，全國地產(chǎn)銷售面積突破15億平方米，銷售額超過11萬億元，創(chuàng)歷史紀(jì)錄?，F(xiàn)在房企普遍是有錢沒地，特別是一些上市房企為了保持高速發(fā)展必須大量拿地維持儲(chǔ)備水平。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年下半年熱點(diǎn)城市實(shí)施樓市調(diào)控以來，很多房企的拿地節(jié)奏有變，但土地補(bǔ)庫存的需求依然存在。數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利在內(nèi)的前20大房企，今年1月份的拿地金額達(dá)到1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2021年的6964元/平方米上升了38.6%。

對于“房企自持”等抑價(jià)手段，新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體采訪時(shí)曾指出，即便要自持70年，開發(fā)商依然有運(yùn)作的空間，除了通過發(fā)行REITs或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)外，還可建設(shè)購物中心等支持現(xiàn)金流。而且，一些核心城市的核心區(qū)域可能將無地可售、無房可售，其土地增值也存有較強(qiáng)的預(yù)期。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所所長吳翔華分析認(rèn)為，土地限價(jià)等手段僅暫時(shí)放緩了地王出現(xiàn)的腳步，表面平緩的背后實(shí)有暗流涌動(dòng)，因?yàn)橄迌r(jià)并未改變供需不平衡的實(shí)質(zhì)。

值得關(guān)注的是，去年，在房價(jià)上漲的同時(shí)，部分城市的土地供應(yīng)量還下降了，一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)不僅沒有完成當(dāng)年計(jì)劃，還創(chuàng)下多年來的新低。對此，一些業(yè)內(nèi)人士指出，部分地方政府未能確保合理的土地出讓規(guī)模，導(dǎo)致土地尤其是住宅用地成為稀缺資源。就