物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書(七)

物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書（七）物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書（七）提要：管理處工程負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)督

物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書（七）

1.目的

規(guī)范設(shè)備的日常管理，保證設(shè)備正常運(yùn)行，發(fā)生意外事故正確處理，維護(hù)客戶利益。

2.范圍

適用于各管理處。

3.定義

給排水系統(tǒng)：包括生活供水系統(tǒng)中的水泵、管道，消防系統(tǒng)中的水泵、管道，雨水及污水系統(tǒng)中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵控制箱/柜。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理進(jìn)行不定期檢查督導(dǎo)。

管理處工程負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)督。

指定設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視檢查和例行保養(yǎng)檢修。

5.方法及過程控制

日常巡視檢查工作

給排水系統(tǒng)內(nèi)容、相關(guān)操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、管線系統(tǒng)圖等技術(shù)資料，由各管理處妥善保管，并由管理處經(jīng)理簽字或管理處蓋章后張貼于設(shè)備房明顯處，依照?qǐng)?zhí)行。給排水系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料及其電子文檔由管理處報(bào)品質(zhì)管理部備案。

各管理處依自身設(shè)備具體情況制定給排水設(shè)備操作規(guī)程，報(bào)品質(zhì)管理部核準(zhǔn)、備案。工程部設(shè)備責(zé)任人按照操作規(guī)程及作業(yè)指導(dǎo)書的要求，每班兩次對(duì)設(shè)備巡視檢查并在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》中記錄運(yùn)行參數(shù)?！端梅吭O(shè)備運(yùn)行記錄表》由各管理處妥善保管。

各管理處應(yīng)根據(jù)檢修工作內(nèi)容，填寫相應(yīng)的《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》，并由各管理處妥善保管。

工程部設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每日對(duì)二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥進(jìn)行檢查，在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄》中進(jìn)行記錄。

水泵的維護(hù)檢修

每日巡查：設(shè)備責(zé)任人檢查下列項(xiàng)目并填寫《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》。

檢查水泵進(jìn)出水壓力表及供水系統(tǒng)各壓力表讀數(shù)是否正常、穩(wěn)定。

檢查水泵進(jìn)出水口橡膠軟連接是否正常、完好。

排除水泵填料盒過熱及不正常滴漏現(xiàn)象。

排除系統(tǒng)各閥門漏水現(xiàn)象，檢查各閥門開關(guān)位置是否正常，與標(biāo)識(shí)是否一致。

檢查電機(jī)溫度是否正常，水泵及電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常聲音。

檢查水泵控制箱/柜指示燈顯示是否正常，電流、電壓表指針是否偏離正常范圍，變頻器液晶顯示是否正常，控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、交流接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過熱。

每月維護(hù)檢修：設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行以下工作，并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

檢查水泵電機(jī)軸承潤滑情況。

檢查、維修水泵水封。

每季度維護(hù)檢修

檢查水泵電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，檢查控制箱/柜內(nèi)各接線端子是否松動(dòng)。

檢查水泵電機(jī)軸承潤滑情況，每季度潤滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。

收緊地腳螺栓。

設(shè)備責(zé)任人根據(jù)具體檢修工作內(nèi)容填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

年度維護(hù)檢修

檢查泵葉、殼體腐蝕情況，對(duì)泵殼及機(jī)座除銹刷漆。

根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，清洗電機(jī)軸承，更換潤滑油脂。必要時(shí)更換軸承。

檢查水泵電機(jī)及控制箱/柜接線端子是否松動(dòng)。

檢測電機(jī)相間絕緣電阻及各相對(duì)地絕緣電阻，測量值在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中做好記錄。

檢查并更換水泵密封填料。

檢維修過程中，應(yīng)穿戴好防護(hù)用具，注意人身安全，做到”三不傷害”，確

保作業(yè)順利完成。檢維修工作內(nèi)容填寫在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中

板式換熱器維護(hù)檢修

板式換熱器片間間距小，通道復(fù)雜，熱效率高，流體中泥沙等雜質(zhì)的沉積會(huì)

影響流量并減少換熱面積，進(jìn)而影響換熱效果。運(yùn)行期間應(yīng)定期清理除污器，減少系統(tǒng)中的雜質(zhì)。如條件許可，還可以采用短時(shí)間反向運(yùn)行的方式，沖走部分沉積物。

板式換熱器長期運(yùn)行后，板片表面會(huì)不同程度地附著水垢等沉積物，增加流阻，降低傳熱效率。因此，應(yīng)定期沖洗，至少每三年對(duì)設(shè)備解體大修，化學(xué)清洗或增設(shè)水處理裝置改善水質(zhì)，最終目的都是保證設(shè)備換熱面清潔，保證熱交換效果。

有冬凍的場合，冬季前應(yīng)將停運(yùn)設(shè)備內(nèi)介質(zhì)放掉，或采取保溫措施，防止管道及設(shè)備凍壞。

排水管路的維護(hù)

管理處工程負(fù)責(zé)人每年4月雨季來臨前，安排人員清理各設(shè)備房集水坑，

疏通排水管路。

管理處工程負(fù)責(zé)人依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目外包控制程序》監(jiān)督外包方每月對(duì)污水

井、化糞井進(jìn)行疏通清淤。

管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排人員定期對(duì)屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管進(jìn)行清理。

管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)在每年4月雨季來臨前，安排人員對(duì)屋面雨水管道部分進(jìn)行清理，并組織人員對(duì)雨水管道及雨水井疏通。

工程部發(fā)現(xiàn)或接報(bào)管道堵塞故障后，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)立即安排人員進(jìn)行清掏疏通工作。

給排水緊急特殊維修物業(yè)給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書（七）提要：管理處工程負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)督

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水管或配件破裂

迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。

立即通知管理處工程負(fù)責(zé)人趕到現(xiàn)場，組織人員搶修。

根據(jù)不同的管材，采用相應(yīng)的作業(yè)方法。鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業(yè)技術(shù)人員及時(shí)補(bǔ)焊。無縫鋼管可用水中膠補(bǔ)、焊補(bǔ)或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原則上不允許補(bǔ)焊。

閥門不正常漏水

閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊接。

閥門鉸或銷斷落，重新更換閥門鉸或銷。

閥體破裂，重新更換新閥門。

噴淋頭破碎

立即切斷消防泵電源，關(guān)閉供水閥。

通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。

更換新噴淋頭。

開啟供水閥，消防泵送電打壓試驗(yàn)，消防中心值班人員恢復(fù)該回路的水流指示器信號(hào)。

供水泵的緊急特殊維修

水泵停止運(yùn)行，應(yīng)檢查：

①水泵控制箱/柜電壓是否正常。

②水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器是否脫扣。

③水泵控制箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器、交流接觸器的溫度是否正常。

④電機(jī)溫度是否正常并檢測電機(jī)線圈繞組的絕緣性能。

⑤手動(dòng)盤車，檢查水泵是否卡住。

水泵運(yùn)轉(zhuǎn)但水壓不足，應(yīng)檢查：

①市政管網(wǎng)水壓是否正常。

②水泵的進(jìn)出口閥門是否完全打開。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④檢查系統(tǒng)除污器是否有雜物堵塞。

排水系統(tǒng)排水不暢

①檢查潛污排水泵的電氣線路。

②檢查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞，葉輪扎頭螺母是否松動(dòng)。

③檢查排水管閥門是否完全打開。

④檢查排水干管是否堵塞。

發(fā)生洪澇災(zāi)害

管理處經(jīng)理應(yīng)立即調(diào)配足夠的人力、物力進(jìn)行防洪工作。

值班技術(shù)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，檢查機(jī)電設(shè)備，保證排水泵正常運(yùn)行。

管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況投入備用潛水泵，并迅速對(duì)現(xiàn)場做出評(píng)估。若水情嚴(yán)重，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)向公司其它部門請(qǐng)求支援。

當(dāng)市政排水管網(wǎng)出現(xiàn)問