上海使用權(quán)房購買知識(shí)普及：受戶籍限制不能貸款

Word上海使用權(quán)房購買知識(shí)普及：受戶籍限制不能貸款據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解，隨著一、二手房投資渠道收緊，不少嗅覺靈敏的投資客還是找到了新政沒有觸及到的“空白地帶”。有一位投資者說：“使用權(quán)房不算是私人產(chǎn)權(quán)，所以不限購。這就意味著許多老洋房、新式里弄里都會(huì)有商機(jī)?！?/p>

記者走訪了靜安、徐匯、長寧、虹口等使用權(quán)房比較集中的中心城區(qū)。從各家房產(chǎn)中介反映的情況看，近兩年來，使用權(quán)房的價(jià)格一直處于走高趨勢，但由于使用權(quán)房本身在交易過程中有諸多限制，所以在成交量上不會(huì)有放量性的增長。與此同時(shí)，行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，使用權(quán)房在交易過程中有太多不確定性因素，這些都會(huì)為投資造成額外的風(fēng)險(xiǎn)。

閱讀行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

買房如買玉石過來人樂此不疲

“這個(gè)使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房，就好比是玉和鉆石。鉆石有4C標(biāo)準(zhǔn)，有市場定價(jià)，但玉石說到底就是看投資者是否相得中，價(jià)格談攏了就拋。所以在我看來，投資使用權(quán)房就是憑眼光的，看準(zhǔn)了其投資回報(bào)率會(huì)遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)房?！蓖顿Y客龔豪說。

龔豪今年不滿40歲，但可以說是地產(chǎn)市場上的資深投資客了，他的投資理論就是——錢放在手里會(huì)貶值，換成了房子能升值，比炒股票和存銀行靠譜。

然而，“限購令”一出無疑讓龔豪的“投資事業(yè)”受到重創(chuàng)，2021年，龔豪把他的投資視線轉(zhuǎn)向了使用權(quán)房。

“一年多前，我買了一套位于靜安區(qū)的使用權(quán)房，二十幾個(gè)平方米，總價(jià)140萬元不到一點(diǎn)?！饼徍肋M(jìn)一步向記者介紹，使用權(quán)房不同于產(chǎn)權(quán)房，使用面積一般都要比房卡本上的實(shí)際面積來的大，“我這套房子，算上獨(dú)立的衛(wèi)生間、閣樓差不多有近40平方米?！?/p>

2021年年底，龔豪以250萬元的價(jià)格將這套使用權(quán)房出售了。“這個(gè)房子我買下來之后是重新裝修過的，即使不賣掉，自住也挺不錯(cuò)。還有就是我這個(gè)房子還是學(xué)區(qū)房，所以相對(duì)脫手就會(huì)更容易些?！?/p>

對(duì)于龔豪來說，前后1年左右的時(shí)間，一套原本140萬元左右的房子賣出后差價(jià)能有100萬，這個(gè)投資回報(bào)率還是很高的。

而在談到整個(gè)交易過程時(shí)，龔豪表示，最麻煩的就是使用權(quán)房不能貸款，購房時(shí)必須全額付款?！艾F(xiàn)在回想起來，決定買這套房子時(shí)，自己還是挺有魄力的。我是拿自己現(xiàn)在自住的那套無房貸的房子到銀行做抵押貸款的，無論是貸款利率還是市場風(fēng)險(xiǎn)都是不能忽視的。不過現(xiàn)在看來，還是搏對(duì)了，扣除銀行利息、裝修成本、交易手續(xù)費(fèi)，凈賺80萬肯定是有的?！?/p>

嘗到甜頭的龔豪如今對(duì)于使用權(quán)房的癡迷更是一發(fā)不可收拾。“商品房在漲，使用權(quán)房漲得更兇，現(xiàn)在市中心一個(gè)不到10平方米的亭子間開價(jià)就要七八十萬;要對(duì)口好學(xué)校的使用權(quán)房更像吃了發(fā)糕粉一樣，日漲夜?jié)q。我現(xiàn)在的宗旨就是，該出手時(shí)就出手，一旦價(jià)格適合房子我相得中，就買了?！?/p>

購買有戶籍限制不能貸款

“是上海人嗎?”“買這個(gè)房子不能貸款的哦!”在記者的走訪中，不少中介提出了警醒。

看似香餑餑的使用權(quán)房要購買還有不少門檻。首先，使用權(quán)房的購買受到戶籍限制，也就是說，只有上海戶籍的市民才可以購買。其次，使用權(quán)房產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，不能向銀行抵押，房款要一次性付清，不能貸款。

“相對(duì)于產(chǎn)權(quán)房，使用權(quán)房的交易圈子很小，上海戶籍本身就是一個(gè)購置門檻，另一方面使用權(quán)房主要都集中在市中心區(qū)域，無法辦理貸款其實(shí)對(duì)于資金的要求還是挺高的，畢竟幾百萬現(xiàn)金要真金白銀捧出來的?！币晃恢薪楸硎?，不少中介都提到類似的“困難”。

十幾平方米的使用權(quán)房售價(jià)可能高達(dá)上百萬，如此昂貴的房價(jià)從某種程度上可以堪比湯臣一品，但是在誘人的投資回報(bào)率背后，使用權(quán)房的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可不防。

“在我看來，使用權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)不在政策變動(dòng)，而在人際關(guān)系?！饼徍缽倪^來人的角度分析，使用權(quán)房可以說是“歷史遺留”問題，近十年政策沒有大變化，即使政策有變，相信國家也會(huì)妥善處理的。

“最大的風(fēng)險(xiǎn)是鄰里關(guān)系，使用權(quán)房能不能轉(zhuǎn)讓，住戶說了不算，物業(yè)公司說了算，還要左鄰右舍簽字同意。只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)卡住，這個(gè)房子就不能交易?！?/p>

看好市場發(fā)展求學(xué)動(dòng)遷都可能

日前，記者在位于常德路上的一家房產(chǎn)中介看到，一套僅一居室的使用權(quán)房的售賣信息張貼在醒目位置。“這套房子就在南京西路上，是現(xiàn)在上海為數(shù)不多的獨(dú)衛(wèi)聯(lián)排花園洋房，總價(jià)110萬，還是很劃算的?！毖垡娪浾邔?duì)使用權(quán)房有興趣，房產(chǎn)顧問立即上前介紹，別看掛牌面積只有13.7平方米，但是算上花園、獨(dú)衛(wèi)要超過40平方米。

同樣，在徐匯區(qū)宛平路上的一家房產(chǎn)中介公司，對(duì)于使用權(quán)房的情況，置業(yè)顧問也向記者做了介紹。“為孩子讀書的，建議買余慶路的房子，對(duì)口高安路小學(xué)，20平方米出頭200萬。如果純粹是投資，天鑰新村、東安新村都可以考慮，放長遠(yuǎn)看，徐家匯要發(fā)展，周邊這些老房子肯定要?jiǎng)舆w的?！?/p>

求學(xué)、動(dòng)遷——在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，上述這兩大原因是很多買家選擇使用權(quán)房的原因?！耙郧百I房沒考慮孩子讀書的問題，對(duì)我們來說，孩子讀書也是剛需，產(chǎn)權(quán)房不能買，只能選擇使用權(quán)房了?！痹?021年11月剛?cè)胧忠惶孜挥诤缈趨^(qū)的使用權(quán)房，不為自住就是把兒女的戶口掛進(jìn)去。

事實(shí)上，近年來有關(guān)使用權(quán)房的政策并未改變，為何時(shí)下卻突然成為樓市熱點(diǎn)?

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，首先，許多市民受到限購政策影響，使用權(quán)房就具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值，如果正好處于政府未來拆遷范圍或置換范圍內(nèi)，未來還可以換得不錯(cuò)的補(bǔ)償，因而使用權(quán)房受到了這批購房者的青睞;其次，位于鬧市區(qū)的使用權(quán)房也多為學(xué)區(qū)房，不少為將來孩子教育問題做打算的年輕父母可以通過購買使用權(quán)房的方式將孩子送去不錯(cuò)的學(xué)校就讀。

此外，記者了解到，相比于產(chǎn)權(quán)房，使用權(quán)房無須繳納類似于產(chǎn)權(quán)房交易的契稅，只需繳付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的0.5%的交易費(fèi)，2年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓無須繳納營業(yè)稅等。短炒者看好的就是使用權(quán)房無稅，賺個(gè)十幾萬元就脫手，流通快。長期持有者謀劃的則是動(dòng)遷?！办o安區(qū)的老式里弄早晚要改造，就算再等10年，動(dòng)遷費(fèi)肯定不止現(xiàn)在這個(gè)數(shù)?！币患椅挥诒本┪髀返闹薪楣句N售人員坦言，別管成不成套，面積甚至越小越好，拿在手里肯定不虧。

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使用權(quán)房知多少

行業(yè)調(diào)研、宇博智業(yè)市場研究員表示，使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。

對(duì)于很多投資者來說，使用權(quán)房的優(yōu)勢在于不受宏觀調(diào)控影響。比如，使用權(quán)房無須繳納類似于產(chǎn)權(quán)房交易的契稅，而只需繳付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的0.5%的交易費(fèi)，2年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓無須繳納營業(yè)稅等。

上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所執(zhí)行主任馬永健律師提醒，買賣使用權(quán)房有許多限制要注意。

首先要由物業(yè)公司對(duì)該房屋所在地塊有沒有因?yàn)榧磳?dòng)拆遷而凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、有沒有違章搭建、出讓方日后有沒有居住地、有沒有欠繳房租等多項(xiàng)內(nèi)容一一進(jìn)行核實(shí)，假如每一項(xiàng)都符合條件，再由房管部門簽署同意轉(zhuǎn)讓意見?！皬哪壳翱?，這是產(chǎn)生糾紛最多的一種情況，價(jià)格談好了、協(xié)議也簽了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有違章建筑，無法變更房卡上承住人姓名?！瘪R永健說。

其外，使用權(quán)房內(nèi)的戶口問題，