購物中心商業(yè)街收益核算精算報(bào)告模板

word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯xxxx國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目購物中心與商業(yè)街成本收益核算表xx市xx營(yíng)銷策劃有限公司2014-7目錄TOC\o"1-4"\h\z\u\h1.項(xiàng)目界定說明 4\h1.1基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4\h1.2項(xiàng)目進(jìn)度安排 5\h2.購物中心投資收益分析 5\h2.1投資成本測(cè)算 5\h2.1.1土地費(fèi)用 6\h2.1.2土建工程費(fèi)用 7\h2.1.3設(shè)備安裝工程費(fèi)用 7\h2.1.4裝飾工程 7\h2.1.5其他費(fèi)用 7\h2.1.6總投資成本 7\h2.2租金收入測(cè)算 7\h2.2.1租金價(jià)格建議 7\h2.2.2購物中心租金收入預(yù)算 10\h2.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算 14\h2.4純租賃模式下收益分析 16\h2.5一層臨街商鋪出售模式下收益分析 17\h2.5.1銷售價(jià)格建議 17\h2.5.2一層街鋪銷售收入測(cè)算 19\h2.5.3該模式下15年收益分析 20\h2.6“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益分析 21\h2.6.1銷售價(jià)格建議 21\h2.6.2“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入測(cè)算 21\h2.6.3該模式下15年收益分析 22\h3.商業(yè)街投資收益分析 23\h3.1商業(yè)街投資成本核算 23\h3.2商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表 25\h4.自營(yíng)百貨運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析 26\h4.1月運(yùn)營(yíng)成本分析 26\h4.2月租金收益估算表 27\h4.3月銷售收益預(yù)估表 274.4月盈虧平衡分析表281.項(xiàng)目界定說明1.1基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為投資收益分析中各項(xiàng)成本費(fèi)用及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。表1：購物中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)序號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值（㎡）1地下建筑面積48489.331.1負(fù)二層建筑面積239221.2負(fù)一層建筑面積24567.33#負(fù)一層超市9630.01#負(fù)一層街鋪12235.782地上建筑面積59373.782.1一層建筑面積17401.69#百貨4476.93#臨街黃金商鋪2739.7#其他經(jīng)營(yíng)面積10185.062.2二層建筑面積17401.69#百貨4174.48#其他經(jīng)營(yíng)面積13227.212.3三層建筑面積17401.69#百貨4388.53#電影院2591.67#其他經(jīng)營(yíng)面積10421.492.4四層建筑面積7168.7#電影院2591.67#預(yù)留百貨/辦公4577.043總建筑面積107863.111.2項(xiàng)目進(jìn)度安排工程建設(shè)進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工，組織設(shè)計(jì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵，對(duì)本項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度做以下安排：表2：項(xiàng)目進(jìn)度安排表階段階段時(shí)間安排階段主要任務(wù)描述前期策劃及可行性分析2013年上半年報(bào)建備案、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)定位項(xiàng)目施工2013年下半年~2015年此階段完成項(xiàng)目基礎(chǔ)工程、土建、安裝及裝飾裝修及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目招商2013年下半年~2015年項(xiàng)目招商工作在建設(shè)期啟動(dòng)，預(yù)留一年招商時(shí)間，根據(jù)業(yè)態(tài)定位，選擇優(yōu)質(zhì)商家項(xiàng)目開業(yè)及經(jīng)營(yíng)2015年正式投入營(yíng)業(yè)2.購物中心投資收益分析2.1投資成本測(cè)算包括項(xiàng)目的土地費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。表3：購物中心投資成本測(cè)算表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目工程量（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）費(fèi)用額(萬元）備注1土地費(fèi)用59374660391959374㎡為地上總建筑面積2土建工程197912.1前期工程費(fèi)593742001187包括項(xiàng)目前期投入的可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和三通一平費(fèi)用。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，本項(xiàng)目購物中心建設(shè)共需要資金約3.78億。2.1.1土地費(fèi)用項(xiàng)目整體占地37100.0㎡，單位面積成本為135萬元/畝，可計(jì)算出總地價(jià)約7513萬元，以總建筑面積113800㎡計(jì)算，則樓面地價(jià)為660元/㎡，購物中心部分規(guī)劃地上建筑面積59374㎡，則購物中心部分的土地成本為660*59374=3919.00萬元。2.1.2土建工程費(fèi)用包括購物中心前期工程費(fèi)、地上四層商業(yè)土建費(fèi)用及地下土建費(fèi)用，其中前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目前期投入的可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用和三通一平費(fèi)用。根據(jù)貴司提供單位造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出土建工程費(fèi)為19791萬元。2.1.3設(shè)備安裝工程費(fèi)用本項(xiàng)計(jì)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為需要安裝設(shè)備工程的負(fù)一層及地上四層共83941㎡，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出設(shè)備安裝工程費(fèi)用為5624萬元。2.1.4裝飾工程裝飾工程費(fèi)用包括商業(yè)內(nèi)部裝修費(fèi)用及外立面裝修費(fèi)用，其中商業(yè)內(nèi)部裝修費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為負(fù)一層及地上四層共83941㎡，外立面裝修費(fèi)用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)按地上建筑面積的25%計(jì)。得出裝飾工程費(fèi)用為2569萬元。2.1.5其他費(fèi)用本項(xiàng)包括建設(shè)單位管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用等。根據(jù)本項(xiàng)目的商業(yè)特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑工程均要求較高，項(xiàng)目的可變因素也較多，因此適當(dāng)預(yù)留一定比例作為項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)。共計(jì)5886萬元。2.1.6總投資成本購物中心總投資成本=土地費(fèi)用+土建工程費(fèi)用+設(shè)備安裝工程費(fèi)用+裝飾工程費(fèi)用+其他費(fèi)用，共計(jì)37790萬元。2.2租金收入測(cè)算2.2.1租金價(jià)格建議價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)的供求狀況物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、體量、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)形象和昭示力等目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向定價(jià)策略：低開高走根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果，購物中心的租金單價(jià)低開高走，在招商前期，由于市場(chǎng)前景的不明朗性及存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，知名品牌代理商一般不愿承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)我們應(yīng)采取低租金策略，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)，而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，知名度提高，得到大多數(shù)品牌商家及消費(fèi)者的認(rèn)可，我們就掌握了主動(dòng)權(quán)，就可以提高租金。定價(jià)方法：市場(chǎng)比較法表4：臨淄區(qū)商業(yè)租金售價(jià)市調(diào)匯總表市場(chǎng)比較法：整體平均租售價(jià)格：公式P：P=∑(C*K*I)其中：C：選取實(shí)例中平均價(jià)格K：權(quán)重比值K,指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值I：所選取實(shí)例占總實(shí)例比例購物中心平均租金確定選取可比實(shí)例：運(yùn)用市場(chǎng)比較法選取可比較購物中心租金來進(jìn)行本項(xiàng)租金定價(jià)。由于臨淄區(qū)尚未出現(xiàn)購物中心，而購物中心與傳統(tǒng)街鋪、百貨運(yùn)營(yíng)管理方式有較大區(qū)別，因此臨淄區(qū)不具有可比較商業(yè)物業(yè)。在此選取張店區(qū)名尚城市廣場(chǎng)作為可比實(shí)例。名尚城市廣場(chǎng)租金情況：1F：150元/㎡/月。表5：市場(chǎng)比較法計(jì)算表類比項(xiàng)類比項(xiàng)分值(分)名尚城市廣場(chǎng)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?079距離傳統(tǒng)商圈距離1068人流量1056配套情況1068形象檔次1099規(guī)模適中度1079消費(fèi)者購物便利性1068輻射范圍1087升值潛力1089規(guī)劃定位1089類比總值1007082一層平均租金C——150——權(quán)重比值K——1.171428571——所占比例I——100%——整體平均租金P——175.7142857175.714經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本項(xiàng)目一層平均租金定為175元/㎡/月較為合理。二層租金應(yīng)為一層的50%；三層租金為二層的75%；四層租金為三層的65%。2.2.2購物中心租金收入預(yù)算收入預(yù)算說明：計(jì)算期數(shù)：按一年12個(gè)月計(jì)算各年的相關(guān)數(shù)據(jù)年租金收入=月租金單價(jià)×建筑面積×出租率×（自然月-免租期），假設(shè)主力店、次主力店首年平均免租6個(gè)月，餐飲類平均首年免租3個(gè)月，其它零售類店鋪首年免租3個(gè)月。第一年以后的租金遞增率將以主力店、次主力店、餐飲類、其它零售分類，根據(jù)區(qū)域發(fā)展、租賃合同期、承受租金能力等情況進(jìn)行分別擬訂，具體詳細(xì)參閱收入預(yù)算表。首年租金建議表6：首年租金計(jì)算表行業(yè)分類行業(yè)分類業(yè)態(tài)計(jì)租面積(平方米）預(yù)估租金（元/平米/月）預(yù)計(jì)年租金小計(jì)（應(yīng)收：元）主力店超市9630354044600自營(yíng)百貨1F4476.91407521192F24174.48804007500.83F4388.53703686365.2影院2591.6730933001.2合計(jì)/平均25261.5866.6118904720192659.2次主力店兒童主題樂園2500601800000合計(jì)/平均2500601800000餐飲1F品牌快餐15008014400002F品牌餐飲150050900000F3美食街200040960000合計(jì)/平均5000553300000品牌零售店-1F輔營(yíng)區(qū)12235.78100146829361F名品街區(qū)11424.7920027419496F2時(shí)尚街區(qū)11727.211001407265233F休閑街區(qū)5921.49704974051.64F預(yù)留百貨4577.04502746224合計(jì)/平均45886.31116.039256663895359.6總合計(jì)/平均78647.8994.5013896789188018.8備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體詳細(xì)價(jià)格需根據(jù)鋪位劃分及商戶情況而定。word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯word文檔可自由復(fù)制編輯15年內(nèi)收入預(yù)算表7：15年收入預(yù)算表分類 指標(biāo)名稱 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年出租面積（㎡）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）66.666.668.6070.6672.7874.9677.2179.52 租金遞增 0 0 3% 3% 3% 3% 3% 3%主力店免租月數(shù)60000000實(shí)際租金月數(shù)612121212121212年收入（元）1009453520189071207947432141858522061143227229772340466624106806出租面積（㎡）25002500250025002500250025002500租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）60606366.1569.4672.9376.5880.41次主力租金遞增005%5%5%5%5%5%店免租月數(shù)60000000實(shí)際租金月數(shù)612121212121212 年收入（元） 900000 1800000 1890000 1984500 2083725 218791122973072412172出租面積（㎡）50005000500050005000500050005000租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）555558.361.8065.5169.4473.6078.02租金遞增 0 0 6% 6% 6% 6% 6% 6%餐飲 免租月數(shù) 3 0 0 0 0 0 0 0品牌零售店實(shí)際租金月數(shù) 9 12 12 12 12 12 12 12年收入（元）24750003300000349800037078803930353416617444161444681113出租面積（㎡）45886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.345886.3租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）116116127.6140.36154.40162.12170.22178.73免租月數(shù)30000000實(shí)際租金月數(shù)912121212121212年收入（元）4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571總合計(jì)（萬元）6137891696441044011309118341238512962表7（續(xù)）：15年收入預(yù)算表分類 指標(biāo)名稱 第9年 第10年第11年第12年第13年第14年第15年 合計(jì)（萬元）出租面積（㎡）25261.625261.625261.625261.625261.625261.625261.6/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）81.9184.3786.9089.5092.1994.9697.80/租金遞增3%3%3%3%3%3%3%/主力店租金遞增 0 0 10% 10% 10% 5% 5% 5%次主力店免租月數(shù)0000000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元） 24830010255749112634215827132423279463962878478729648331355051542出租面積（㎡）2500250025002500250025002500/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）84.4388.6593.0897.73102.62107.75113.14/租金遞增5%5%5%5%5%5%5%/免租月數(shù)0000000/餐飲 實(shí)際租金月數(shù) 12 12 12 12 12 12 12/ 年收入（元） 253278126594202792391293201030786113232541339416836177538出租面積（㎡）5000500050005000500050005000/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）82.7087.6692.9298.50104.41110.67117.31/租金遞增6%6%6%6%6%6%6%/免租月數(shù)0000000/實(shí)際租金月數(shù)12121212121212/年收入（元） 496198052596995575281590979762643856640248 7038663 71824718出租面積（㎡） 45886.345886.345886.345886.345886.345886.3 45886.3/租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月） 187.67197.05206.91217.25228.11239.52 251.49/品牌零租金遞增 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%/售店免租月數(shù) 0 0 0 0 0 0 0/實(shí)際租金月數(shù) 12 12 12 12 12 12 12/ 年收入（元） 1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623193018總合計(jì)（萬元） 13566 14200 14864 15560 16290 17055 178562.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=招商宣傳推廣費(fèi)用+日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出+商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)招商推廣費(fèi)用：包括招商期間的代理費(fèi)、推廣費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，總體按計(jì)租建筑面積每平方米300元假設(shè)計(jì)算。即78647.89*300=23594367元即2359萬元計(jì)算。日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：按當(dāng)年租金收入總和的20%預(yù)算。商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用：每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算，即總投資額37790萬元*0.2%=75.58萬元預(yù)算。?稅率標(biāo)準(zhǔn)如下表：表8：項(xiàng)目所在區(qū)域稅率標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目項(xiàng)目稅率計(jì)算公式主體企業(yè)綜合稅率租賃稅營(yíng)業(yè)稅5%租金*5%5.00%城建稅城建稅7%租金*5%*7%0.35%教育費(fèi)附加3%租金*5%*2%0.10%地方水利基金0.10%租金*0.5%0.5%個(gè)人所得稅%2.50租金%*2.5企業(yè)所得稅租金的3%3%房產(chǎn)稅1.20%租金*12%12%印花稅0.10%租金*0.1%0.10%合計(jì)21.50%表9：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算表年份 開業(yè)前 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年招商推廣費(fèi)用（萬元）（建筑面積每平方米300元） 2359 日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（萬元）（按當(dāng)年租金收入的20%預(yù)算） 1227.41783.21928.8 20882261.82366.8 24772592.4商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用（萬元）（每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算）75.5875.5875.5875.5875.5875.5875.5875.58稅費(fèi)（萬元）（按當(dāng)年租金收入的21.5%預(yù)算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.83合計(jì)(萬元)23592622.443775.724077.844408.184768.824986.695215.365454.81表9（續(xù)一）：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)測(cè)算表年份 第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年合計(jì)（萬元）招商推廣費(fèi)用（萬元） （建筑面積每平方米300元）日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（萬元）（按當(dāng)年租金收入的20%預(yù)算） 2713.2 28402972.8 3112 3258 34113571.2商場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用（萬元）（每年按照總造價(jià)的0.2%預(yù)算） 75.5875.5875.5875.5875.58 75.5875.58稅費(fèi)（萬元）（按當(dāng)年租金收入的21.5%預(yù)算）2916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.04合計(jì)（萬元）5705.475968.586244.146532.986835.937153.417485.8283595.172.4純租賃模式下收益分析15年累計(jì)總收益=總收入-總成本=總收入-（投資成本+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)）=193018-（37790+83595.19）=193018-121385.19=71632.81萬元表10：純租賃模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年收入累計(jì)（萬元）613715053246973513746446582807066583627成本累計(jì)（萬元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（萬元） -36634.4-31494.2 -25928-19896.2 -13356-6508.69 660.95 8168.14說明：其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。表10（續(xù)）：純租賃模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累計(jì)（萬元）97193111393126257141817158107175162193018成本累計(jì)（萬元）81164.3387132.9193377.0599910.03106746113899.4121385.2收益（萬元）16028.6724260.0932879.9541906.9751361.0461262.6371632.81說明：其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。經(jīng)分析，純租賃模式下，開業(yè)前15年，總收益共計(jì)71632.81萬元。其中前六年為投資成本回收期，第七年開始盈利。2.5一層臨街商鋪出售模式下收益分析該模式下只出售購物中心一層臨街商鋪，其余部分出租。一層臨街商鋪采取售后返租，返租期3年，給予投資者年租金回報(bào)率為8%。2.5.1銷售價(jià)格建議選取可比實(shí)例：運(yùn)用市場(chǎng)比較法選取可比較街鋪售價(jià)來進(jìn)行本項(xiàng)目街鋪定價(jià)。本案選取“桓公路街鋪”、“方正2009”“鳳凰城街鋪”三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行比較。因桓公路街鋪為目前臨淄街鋪售價(jià)最高街區(qū)，而本案所打造購物中心為未來臨淄區(qū)檔次最高物業(yè)，所以具有可比較性；“方正2009”為臨淄區(qū)即將落成大型商業(yè)購物場(chǎng)所，且距離本項(xiàng)目較近，連同本項(xiàng)目形成新商圈，所以價(jià)格具有可比性；而鳳凰城街鋪所處位置與本案相鄰，為本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有比較參考價(jià)值。表11：市場(chǎng)比較法銷售價(jià)格計(jì)算表類比項(xiàng)類比項(xiàng)分值(分)桓公路街鋪方正2009鳳凰城街鋪本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?05869商業(yè)規(guī)模109838人流量109646配套情況109648形象檔次103739區(qū)域消費(fèi)力107999停車便利性104869輻射范圍109638升值潛力106759規(guī)劃定位104639類比總值10065714684平均售價(jià)C——20000100009000——權(quán)重比值K——1.291.181.83——所占比例所占比例I——33%33%33%——整體平均售價(jià)P（元/㎡）——8606.83939.785472.818019經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本項(xiàng)目一層街鋪平均售價(jià)為18019元/㎡較為合理，故建議本案商業(yè)街中一層商鋪平均售價(jià)定為18000元/㎡；根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律及行業(yè)約定俗成，購物中心一層臨街黃金商鋪售價(jià)一般為其他街鋪售價(jià)的2~3倍，綜合本案區(qū)域位置及未來升值潛力等因素考慮，建議購物中心一層臨街黃金商鋪平均售價(jià)為45000元/㎡。2.5.2一層街鋪銷售收入測(cè)算臨街商鋪銷售收入=臨街商鋪面積*臨街商鋪平均售價(jià)=2739.7㎡*45000元/㎡=12328.65萬元年返租金額=臨街商鋪銷售收入*返租率=12328.65*8%=986.292萬元2.5.3該模式下15年收益分析一層臨街商鋪出售模式下收益計(jì)算，需要在“純租賃模式收益分析表”的基礎(chǔ)上，“收入累計(jì)項(xiàng)”加入“臨街商鋪銷售收入12328.65萬元”；“成本累計(jì)”項(xiàng)需加入前3年的返租金額，即第1年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入第一年返租金額986.292萬元，第2年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前兩年年返租金額986.292*2=1972.584萬元，第3年及其以后“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前3年年返租金額986.292萬元*3=2958.876萬元。表12：臨街商鋪銷售模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年第5年第6年第7年第8年收入累計(jì)（萬元）18465.6527381.6537025.6547465.6558774.6570608.6582993.6595955.65成本累計(jì)（萬元）43757.73248519.74453583.87657992.0662760.8867747.5772962.9378417.74收益（萬元）-25292.082-21138.094-16558.226-10526-3986.22861.0810030.717537.9說明：①其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。②因“一層臨街商鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。表12（續(xù)）：臨街商鋪銷售模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累計(jì)（萬元） 109521.7 123721.7 138585.7 154145.7 170435.7 187490.7 205346.7成本累計(jì)（萬元） 84123.21 90091.79 96335.93 102868.9 109704.9 116858.3 124344.1收益（萬元） 25398.4 33629.9 42249.7 51276.7 60730.8 70632.4 81002.6說明：①其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。②因“一層臨街商鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。經(jīng)分析，一層臨街商鋪出售模式下15年共收益81002.6萬元，其中前5年為投資成本回收期，第6年開始盈利。2.6“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益分析此種銷售模式為購物中心地上建筑面積的30%進(jìn)行銷售。一層臨街商鋪面積約占地上總建筑面積5%，而一層臨街商鋪為確定銷售部分，因此還需銷售25%內(nèi)鋪。銷售商鋪采取售后返租，返租期3年，給予投資者年租金回報(bào)率為8%。2.6.1銷售價(jià)格建議前文已計(jì)算得出購物中心一層臨街黃金商鋪平均售價(jià)為45000元/㎡。購物中心內(nèi)鋪銷售價(jià)格可按該地段一層街鋪平均售價(jià)18000元/㎡計(jì)算。2.6.2“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入測(cè)算25%內(nèi)鋪面積=地上總建筑面積*25%=59373.78*25=14843.445㎡“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入=一層臨街商鋪面積*臨街商鋪平均售價(jià)+25%內(nèi)鋪面積*內(nèi)鋪銷售價(jià)格=2739.7*45000+14843.445*18000=39046.851萬元年返租金額=“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入*返租率=39046.851*8%=3123.75萬元2.6.3該模式下15年收益分析“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下收益計(jì)算，需要在“純租賃模式收益分析表”的基礎(chǔ)上，“收入累計(jì)項(xiàng)”加入“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售收入39046.851萬元；“成本累計(jì)”項(xiàng)需加入前3年的返租金額，即第1年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入第一年年返租金額3123.75萬元，第2年“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前兩年年返租金額3123.75*2=6247.5萬元，第3年及其以后“成本累計(jì)項(xiàng)”加入前3年年返租金額3123.75*3=9371.25萬元。表13：“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售模式下收益分析表年份 第1年 第2年 第3年 第4年第5年第6年第7年第8年收入累計(jì)（萬元） 45183.851 54099.851 63743.85174183.8585492.8597326.85109711.9122673.9成本累計(jì)（萬元） 45895.19 52794.66 59996.2564404.4369173.2574159.9479375.384830.11收益（萬元） -711.339 1305.191 3747.6019779.4216319.623166.930336.637843.7說明：①其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。②因“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。表13（續(xù)）：“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售模式下收益分析表年份 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年收入累計(jì)（萬元）136239.9150439.9165303.9180863.9197153.9214208.9232064.9成本累計(jì)（萬元）90535.5896504.16102748.3109281.3116117.3123270.7130756.5收益（萬元）45704.353935.762555.671582.681036.690938.2101308說明：①其中第n年“收入累計(jì)”為第1~n年收入之和，第n年“成本累計(jì)”為第1~n年成本之和。②因“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”銷售部分成本難以明確界定，故此表收益未扣除銷售部分土地增值稅。經(jīng)分析，“一層臨街商鋪+25%內(nèi)鋪”出售模式下15年共收益101308萬元，其中第1年為投資成本回收期，第2年開始盈利。3.商業(yè)街投資收益分析本項(xiàng)目中由于商業(yè)街與購物中心為左右布局，致使購物中心與街區(qū)相對(duì)獨(dú)立，購物中心對(duì)街區(qū)的帶動(dòng)性不強(qiáng)，街區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況對(duì)購物中心的影響較小，簽于以上特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目中商業(yè)街全部出售，采用“一拖二”或者“一拖二、三”的聯(lián)體銷售模式，通過一層帶動(dòng)高樓層商鋪的銷售。3.1商業(yè)街投資成本核算表14：商業(yè)街投資成本核算表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目工程量（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）費(fèi)用額（萬元）備注5.45.4財(cái)務(wù)費(fèi)用298.71、2、3、4、5.1、5.2、5.3費(fèi)用之和的10%總投資（萬元）3285.8經(jīng)測(cè)量商業(yè)街單層建筑面積約為3200㎡。三層商業(yè)街建筑面積按9500㎡計(jì)算，得出土地費(fèi)用627萬元，土建工程費(fèi)用1615萬元，設(shè)備安裝工程費(fèi)用342萬元，裝飾工程費(fèi)用190萬元，其他費(fèi)用511.8萬元，共計(jì)總投資成本約3285.8萬元。3.2商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表前文中經(jīng)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出本案商業(yè)街一層商鋪平均售價(jià)定為18000元/㎡；根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及我司多年操盤經(jīng)驗(yàn)，二層售價(jià)為一層售價(jià)的55%即約10000元/㎡較為合適，三層售價(jià)為一層售價(jià)的1/3即約6000元/㎡較為合適。商業(yè)街銷售收入=一層商鋪銷售收入+二層商鋪銷售收入+三層商鋪銷售收入=3200*18000+3200*10000+3100*6000=10820萬元商業(yè)街銷售利潤(rùn)估算表（單位:萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）(1)銷售收入10820(2)投資成本3285.8(3)銷售費(fèi)用項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括營(yíng)銷、廣告、代理費(fèi)等，根據(jù)淄博地區(qū)一般項(xiàng)目的情況按銷售收入的%3計(jì)算324.6(4)銷售稅金及附加按規(guī)定，淄博市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的595.15.05.0%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），合計(jì)為銷售額的5.5%。(5)利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)6614.5(6)土地增值稅增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=6614.5*50%-(3285.8+324.6+595.1)*15%2676.425(7)企業(yè)所得稅(5)×25%1653.625(8)凈利潤(rùn)(5)-(6)-(7)2284.454.自營(yíng)百貨運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析以下相關(guān)數(shù)據(jù)表為奧德隆百貨（1、2、3層建筑面積共13039.91㎡）在籌備過程中提供目標(biāo)指導(dǎo)，同時(shí)為奧德隆在未來運(yùn)營(yíng)過程中提供盈虧過程分析，以達(dá)到對(duì)奧德隆百貨運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)控制，一方面可以保證奧德隆百貨開業(yè)后經(jīng)營(yíng)持續(xù)長(zhǎng)久、良性循環(huán)，另一方面，可以對(duì)奧德隆百貨經(jīng)營(yíng)管理人員在未來運(yùn)營(yíng)過程中進(jìn)行績(jī)效考核提供數(shù)據(jù)參考。4.1月運(yùn)營(yíng)成本分析月月運(yùn)營(yíng)成本（53萬元）水電空調(diào)成本（萬元）人工工資成本（萬元）辦公費(fèi)用（萬元）廣告促銷費(fèi)用（萬元）3015354.2月租金收益估算表租賃價(jià) 建筑面 格（元/月小計(jì)樓層積（㎡）㎡/月）（萬元）完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%一樓4476.914062.76.2712.5418.8125.0831.3537.6243.8950.1656.43二樓4174.488033.33.336.669.9913.3216.6519.9823.3126.6429.97三樓4388.537030.73.076.149.2112.2815.3518.4221.4924.5627.63月合計(jì)--126.712.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03年合計(jì)--1520.4152.04304.08456.12608.16760.2912.241064.281216.321368.364.3月銷售收益預(yù)估表銷售額銷售額月銷售額300萬毛利潤(rùn)毛利率完成10%完成20%完成30%完成%40完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%完成100%16%4.89.614.419.22428.833.638.443.24818%5.410.816.221.62732.437.843.248.65420%6121824303642485460300萬元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率16%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%4.817.4730.1442.8155.4868.1580.8293.49106.16118.83完成20%9.622.2734.9447.6160.2872.9585.6298.29110.96123.63完成30%14.427.0739.7452.4165.0877.7590.42103.09115.76128.43完成40%19.231.8744.5457.2169.8882.5595.22107.89120.56133.23完成50%2436.6749.3462.0174.6887.35100.02112.69125.36138.03完成60%28.841.4754.1466.8179.4892.15104.82117.49130.16142.83完成70%33.646.2758.9471.6184.2896.95109.62122.29134.96147.63完成80%38.451.0763.7476.4189.08101.75114.42127.09139.76152.43完成90%43.255.8768.5481.2193.88106.55119.22131.89144.56157.23完成100%4860.6773.3486.0198.68111.35124.02136.69149.36162.03支出 月運(yùn)營(yíng)成本約53萬收益 月銷售額 月租金126.7萬元300萬元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率18%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%5.418.0730.7443.4156.0868.7581.4294.09106.76119.43完成20%10.823.4736.1448.8161.4874.1586.8299.49112.16124.83完成30%16.228.8741.5454.2166.8879.5592.22104.89117.56130.23完成40%21.634.2746.9459.6172.2884.9597.62110.29122.96135.63完成50%2739.6752.3465.0177.6890.35103.02115.69128.36141.03完成60%32.445.0757.7470.4183.0895.75108.42121.09133.76146.43完成70%37.850.4763.1475.8188.48101.15113.82126.49139.16151.83完成80%43.255.8768.5481.2193.88106.55119.22131.89144.56157.23完成20%1628.6741.3454.0166.6879.3592.02104.69117.36130.03完成30%2436.6749.3462.0174.6887.35100.02112.69125.36138.03完成40%3244.6757.3470.0182.6895.35108.02120.69133.36146.03完成50%4052.6765.3478.0190.68103.35116.02128.69141.36154.03完成60%4860.6773.3486.0198.68111.35124.02136.69149.36162.03完成70%5668.6781.3494.01106.68119.35132.02144.69157.36170.03完成80%6476.6789.34102.01114.68127.35140.02152.69165.36178.03完成90%7284.6797.34110.01122.68135.35148.02160.69173.36186.03完成100%8092.67105.34118.01130.68143.35156.02168.69181.36194.03支出 月運(yùn)營(yíng)成本約53萬 月銷售額 月租金126.7萬元500萬元完成10%完成20%完成30%完成40%完成50%完成60%完成70%完成80%完成90%扣率18%12.6725.3438.0150.6863.3576.0288.69101.36114.03完成10%921.6734.3447.0159.6872.3585.0297.69110.36123.03完成20%1830.6743.3456.0168.6881.3594.02106.69119.36132.03完成30%2739.6752.3465.0177.6890.35103.02115.69128.36141.03收益完成40%3648.6761.3474.0186.6899.35112.02124.69137.36150.03完成50%4557.6770.3483.0195.68108.35121.02133.69146.36159.03完成60%5466.6779.3492.01104.68117.35130.02142.69155.36168.03完成70%6375.6788.34101.01113.68126.35139.02151.69164.36177.03完成80%7284.6797.34110.01122.68135.35148.02160.69173.36186.03完成90%8193.67106.34119.01131.68144.35157.02169.69182.36195.03完成100%90102.67115.34128.01140.68153.35166.02178.69191.36204.03完成50%56 68.67 81.34 94.01106.68119.35132.02144.69157.36170.03完成6