房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理2008年11月培訓(xùn)目的

通過培訓(xùn)，使員工了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，提高業(yè)務(wù)水平，以便每位員工做好工作計(jì)劃，提高工作效。

概況1）、什么是房地產(chǎn)。

2)、房地產(chǎn)的特點(diǎn)。3）、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)：是指建設(shè)在土地上的各種房屋；地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。（包括：土地、在建工程、現(xiàn)房）房地產(chǎn)的特點(diǎn)

固定性、地區(qū)性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通貨膨脹。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件

必須有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司

（連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人有相應(yīng)的中級(jí)職稱（一、二級(jí)），具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售部實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度）問題

1、商品房五證是什么？

2、小毛，你在房地產(chǎn)公司多年，請(qǐng)你幫我參謀一下**大道旁這塊地是否值得買？

3、**大廈項(xiàng)目快開工了嗎？商品房五證

1、國有土地使用權(quán)證（土地局）；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；3、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；4、建設(shè)工程施工許可證（建委）；5、商品房預(yù)售許可證(銷售許可證)（建委）。

五證辦理程序

（房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程）一、辦理用地規(guī)劃許可證

確定項(xiàng)目用地的性質(zhì)、用地的規(guī)模、用地的界限位置、設(shè)計(jì)條件（容積率、建筑密度、綠化率、停車位、退紅線等）

用地面積項(xiàng)目總用地面積積(含建筑物，，紅線內(nèi)的總用地面積)容積率總建筑面積與占占地面積之比（（通常不含地下室及架空層面面積）；（上限限）公共開放空間各類建設(shè)用地內(nèi)內(nèi)為社會(huì)公眾提提供公共開放空空間[包括廣場(chǎng)場(chǎng)、綠地、通道道、停車場(chǎng)（庫庫）等公共使用用的室內(nèi)外空間間（包括平地、、下沉式廣場(chǎng)和和屋頂平臺(tái)）]的，在符合消消防、衛(wèi)生、交交通等有關(guān)規(guī)定定的前提下，可可按下表的規(guī)定定要求增加建筑筑面積，但增加加的建筑面積總總計(jì)不得超過批批準(zhǔn)總建筑面積積的15%。公共開放空間必必須同時(shí)符合以以下

條件1、沿城市道路路、廣場(chǎng)留設(shè)；；2、在任一方向向的凈寬度在6米以上，實(shí)際際使用面積不小小于150㎡；；3、以凈寬1.5米以上的開開放性樓梯或坡坡道連接地面或或道路,且與地地面或道路的高高差在+5.0米或-2.0米以內(nèi)(含+5.0米米或-2.0米米)4、向公眾開放放的綠地、廣場(chǎng)場(chǎng)的應(yīng)設(shè)置座椅椅等休息設(shè)施；；5、建設(shè)竣工后后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)應(yīng)的標(biāo)志，并交交有關(guān)部門管理理或經(jīng)批準(zhǔn)由建建設(shè)單位代管；；6、常年開放，，且不改變使用用性質(zhì)。建筑密度建筑物占地面積積與總用地面積積之比，密度越越大,房子越密密。綠地率綠地面積與總用用地面積之比。。位于市中心城區(qū)區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目,確實(shí)難以達(dá)到到規(guī)定綠化指標(biāo)標(biāo)的,經(jīng)北海市市規(guī)劃局及園林林管理部門同意意,可將屋面地地栽綠化(每每塊面積不得小小于100平方方米)停車位機(jī)動(dòng)車位和非機(jī)機(jī)動(dòng)車位，屬于于住宅用途的，，一般要求0.5~1.0個(gè)個(gè)機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積積,2~2.5個(gè)非機(jī)動(dòng)動(dòng)車位/100建筑面積;屬屬于商業(yè)、辦辦公用途的，一一般要求1.5~2.0個(gè)機(jī)機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積,2~3個(gè)個(gè)非機(jī)動(dòng)車位/100建筑面面積;退紅線建筑物沿用地紅紅線按規(guī)定退讓讓用地規(guī)劃許可證證的管理規(guī)定對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證的內(nèi)容容不得擅自變更更。確需變更的的，必須經(jīng)城市市規(guī)劃行政主管管部門同意，并并辦理變更手續(xù)續(xù)。建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證不不得買賣賣、轉(zhuǎn)讓讓或抵押押。建設(shè)單位位或個(gè)人人在取得得建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證一年內(nèi)內(nèi)未辦妥妥用地手手續(xù)，又又不辦理理延期手手續(xù)的，，建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證自動(dòng)失失二、辦理國國有土地使使用權(quán)證◆需辦理的的手續(xù)：1）、辦理理土地出讓讓合同：2）、出宗宗地圖3）、土地地評(píng)估4）、土地地閑置處理理三、建筑工工程規(guī)劃許許可證1、建筑方方案設(shè)計(jì)2、規(guī)劃信信息中心審審核各項(xiàng)技技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)3、上專家家評(píng)審會(huì)（出評(píng)審意意見）4、方案報(bào)報(bào)審5、辦理人人防工程設(shè)設(shè)計(jì)條件、、辦理人防防工程初步步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)書6、施工圖圖設(shè)計(jì)7、辦理施施工圖施工工圖審查8、市政工工程報(bào)建9、消防報(bào)報(bào)建10、人防防報(bào)建11、環(huán)保保報(bào)建12、節(jié)能能報(bào)建建筑方案設(shè)設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目的的總平面布布置、豎向向布置、各各戶型平面面布置、各各戶型的立立面、總建建筑面積、、戶數(shù)等規(guī)劃信息中中心審核各各項(xiàng)

技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)北海市從2007年年12月起起實(shí)行上專家評(píng)審審會(huì)、出評(píng)審意見見從2007年1月起起，北海市市規(guī)劃局規(guī)規(guī)定：設(shè)計(jì)方案須須經(jīng)專家評(píng)評(píng)審會(huì)評(píng)議議，形成專專家意見，，重要地段段的項(xiàng)目須須進(jìn)行公示示征詢公眾眾意見，作作為設(shè)計(jì)方方案審批的的重要依據(jù)據(jù)。方案報(bào)審從2007年1月起起，北海市市規(guī)劃局規(guī)規(guī)定：必須提交個(gè)個(gè)以6上工工程設(shè)計(jì)方方案，并由由兩家設(shè)計(jì)計(jì)院進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，其中中至少有一一家是未在在北海注冊(cè)冊(cè)資質(zhì)處地地設(shè)計(jì)。（項(xiàng)目總建建筑面積在在3萬平方方米以下的的項(xiàng)目直接接報(bào)建管科科，總建筑筑面積在3萬平方米米以上的項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)規(guī)劃劃科）方案審核程程序:1.科科室初審意意見2.上局局務(wù)會(huì)討論論3.上規(guī)委委會(huì)討論4、方案批批復(fù)辦理人防工工程設(shè)計(jì)條條件、辦理理人防工程程初步設(shè)計(jì)計(jì)批準(zhǔn)書施工圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑設(shè)計(jì)市政工程（（管、線、、路）設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)風(fēng)水電智能系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)辦理施工圖圖施工圖審審查市政工程報(bào)報(bào)建市政工程報(bào)報(bào)審，辦辦理管、線線、路工程程規(guī)劃許可可證（臨時(shí)時(shí)證）。消防報(bào)建人防報(bào)建報(bào)建程序：：1）在規(guī)劃劃局批準(zhǔn)了了建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案后，，辦理人防防工程設(shè)計(jì)計(jì)條件2）設(shè)計(jì)人人防工程方方案、辦理理人防工程程初步設(shè)計(jì)計(jì)批準(zhǔn)書3）設(shè)計(jì)人人防工程施施工圖、辦辦理人防工工程施工許許可證(10層以以下的，可可以交易地地建設(shè)費(fèi)18元/平平米建建筑面積，，10層以上上的，要求求在本項(xiàng)目目?jī)?nèi)建人防防工程，如如不建，易易地建設(shè)費(fèi)費(fèi)按應(yīng)建人人防工程面面積1500元/平平米)環(huán)保報(bào)建環(huán)評(píng)報(bào)告表表污水處理報(bào)報(bào)告污水處理施施工圖填寫環(huán)境影響響審批申請(qǐng)表表節(jié)能報(bào)建條件：1）節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)審核合格格2）節(jié)能備案案規(guī)劃許可證的的管理規(guī)定1）在建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開工前,必須在該項(xiàng)項(xiàng)目用地室外外的顯著位置置將規(guī)劃局批批準(zhǔn)的總平面面圖及相關(guān)圖圖紙進(jìn)行公示示（圖紙規(guī)格格：有效圖幅幅不小于A1），直至整整個(gè)工程項(xiàng)目目竣工及規(guī)劃劃驗(yàn)收工作結(jié)結(jié)束。2）必須嚴(yán)格格按規(guī)劃局核核準(zhǔn)的圖紙實(shí)實(shí)施，不得擅擅自變更，確確須變更的，，必須向規(guī)劃劃局申請(qǐng)辦理理變更手續(xù)，，并依照《中中華人民共和和國行政許可可法》及的關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)定履履行必須的手手續(xù)。3）凡不按照照依法核準(zhǔn)的的圖紙建設(shè)的的，屬于違法法建設(shè)行為，，將依照《中中華人民共和和國城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》及相關(guān)關(guān)法規(guī)予以查查處。3.1）有以以下情況之一一的，對(duì)城市市規(guī)劃構(gòu)成嚴(yán)嚴(yán)重影響或嚴(yán)嚴(yán)重影響城市市規(guī)劃管理要要求的，將受受到責(zé)令拆除除違法建筑的的處罰：3.1.1））違反建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證建設(shè)的，，以及經(jīng)我局局責(zé)令停止施施工而拒不停停工，繼續(xù)違違法搶建，情情節(jié)嚴(yán)重的；；3.1.2））在廣場(chǎng)、風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)、、文物保護(hù)單單位的保護(hù)控控制區(qū)范圍以以及在歷史文文化保護(hù)街區(qū)區(qū)控制范圍內(nèi)內(nèi)，不按規(guī)劃劃局核準(zhǔn)的施施工圖進(jìn)行施施工建設(shè)，對(duì)對(duì)原景觀造成成嚴(yán)重影響的的；規(guī)劃許可證的的管理規(guī)定3.1.3））在江河、湖湖、海灘、水水渠、排水設(shè)設(shè)施等保護(hù)控控制區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，不按規(guī)劃劃局核準(zhǔn)的施施工圖進(jìn)行建建設(shè)，造成影影響泄洪、排排水、通航的的嚴(yán)重后果及及改變?cè)嫉氐匦蔚孛驳?；?.1.4)侵占城市水水源地或?qū)Τ浅鞘兴吹貥?gòu)構(gòu)成污染威脅脅的;3.1.5)違法建筑對(duì)對(duì)城市安全、、公共安全構(gòu)構(gòu)成危險(xiǎn)或存存在威脅的；；3.1.6)在臨時(shí)用地地上進(jìn)行永久久性建設(shè)或擅擅自將臨時(shí)建建筑改為永久久性建筑功能能的;3.1.7)臨時(shí)建筑到到期不申請(qǐng)延延期或延期的的申請(qǐng)未被批批準(zhǔn)又不自行行拆除的;3.1.8)占?jí)旱缆酚糜玫氐?3.1.9)占?jí)合劳ㄍǖ赖?3.1.10)占?jí)亨徖锢锿ǖ涝斐上嘞噜徸舫鋈肴氩槐?引起起鄰里糾紛的的;3.1.11)侵占公共共綠地建設(shè)建建筑物、構(gòu)筑筑物的；3.1.12)侵占公共共停車場(chǎng)建設(shè)設(shè)建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的；規(guī)劃許可證的的管理規(guī)定3.1.13)其它不符符合城市總體體規(guī)劃、分區(qū)區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃,嚴(yán)重重影響城市規(guī)規(guī)劃實(shí)施的;3.1.14)其它依法法應(yīng)拆除的違違法建筑物、、構(gòu)筑物;3.2有以下下情況不之一一的,對(duì)城市市規(guī)劃構(gòu)成一一定影響,尚尚可采取措施施予以改正的的,將受到限限期改正,并并處罰款的處處罰:3.2.1)擅自移動(dòng)建建筑位置或增增加建筑占地地面積,減減少建筑間距距或擠占道路路面積密度用用地、消防通通道、鄰里通通道的；3.2.2)擠占公共綠綠地建設(shè)建筑筑物或構(gòu)筑物物的;3.2.3)擠占公共停停車場(chǎng)建設(shè)建建筑物或構(gòu)筑筑物的;3.2.4)擅自增加建建筑層數(shù),影影響相鄰住戶戶通風(fēng)、采光光的;3.2.5)擅自增加加建筑物懸挑挑(房間、陽陽臺(tái)、梯間等等),造成與與相鄰建筑間間距滿足不了了通風(fēng)、采光光要求的;3.2.6)擅自在批批準(zhǔn)的建筑物物前、后通道道上或與相鄰鄰建筑的間距距之間建設(shè)圍圍墻或其它建建筑物、構(gòu)筑筑物的;規(guī)劃許可證的的管理規(guī)定3.2.7)擅自封閉閉騎樓或公共共走廊,影響響建筑整體景景觀效果的;3.2.8)擅自移動(dòng)動(dòng)頂層位置或或增加頂層建建筑面積,對(duì)對(duì)相鄰建筑造造成不良影響響的;3.2.9)將小區(qū)配套用用房(教育用用房、物業(yè)管管理用房、會(huì)會(huì)所、公廁、、配電等)改改建為商業(yè)、、住宅或其他他非公共用途途的;3.2.10)擅自改改變建筑朝向向或總平面出出入口的;3.2.11)擅自改改變建筑平面面形狀或比例例的;3.2.12)擅自改改變建筑室內(nèi)內(nèi)地面標(biāo)高或或改變建筑層層高的;3.2.13)擅自增增加室外樓梯梯、電梯、雨雨蓬或其它設(shè)設(shè)施的;3.2.14)擅自將將敞開陽臺(tái)改改為封閉陽臺(tái)臺(tái)或改為房間間的;3.2.15)擅自改改變門窗位置置、形狀或改改變門窗、外外墻主要細(xì)部部裝飾的;規(guī)劃許可證的的管理規(guī)定3.2.16)擅自改變建筑筑外裝修材料料或色彩的;3.2.17)擅自在在禁開門窗的的位置開門窗窗,滿足不了了消防要求或或影響鄰里關(guān)關(guān)系的;3.2.18)擅自減減少建筑層數(shù)數(shù)的;3.2.19)擅自將將商業(yè)樓或綜綜合樓改為垂垂直分戶的(增加分戶樓樓梯用隔墻分分割空間等);3.2.20)擅自增增加地下室而而影響地下管管線或相鄰建建筑安全的;3.2.21)擅自改變建筑筑物使用性質(zhì)質(zhì)的;3.2.22)不按核準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖建建設(shè)地下停車車場(chǎng)或地下配配套用房的;3.2.23)擅自將將架空層、首首層車庫或雜雜物間改為其其它用途的;3.2.24)將規(guī)劃綠地鋪鋪成硬地面或或半硬地面的的;3.2.25)不按核準(zhǔn)的綠綠地規(guī)劃建設(shè)設(shè)的;3.2.26)其它雖然然影響城市規(guī)規(guī)劃,但尚可可采取改正措措四）、辦理建建設(shè)工程施工工許可證辦理工程招標(biāo)標(biāo)辦理安全、質(zhì)質(zhì)監(jiān)報(bào)批等手手續(xù)施工合同備案案辦理安全、質(zhì)質(zhì)監(jiān)報(bào)批等手手續(xù)前提：已中標(biāo)標(biāo)、完成施工工現(xiàn)場(chǎng)三通一一平、圍墻、、門前洗車用用水、槽、4*6路面硬硬化等；需交的費(fèi)：1、質(zhì)監(jiān)監(jiān)費(fèi)：中中標(biāo)價(jià)價(jià)的0.21%。、2、定額測(cè)定定費(fèi):中中標(biāo)價(jià)的0.04%、3、墻材專用用基金:8元/平平米建筑面積積、4、勞保費(fèi):中中標(biāo)價(jià)價(jià)的2%、5、培訓(xùn)費(fèi)：：6、交易服務(wù)務(wù)費(fèi):約約為中標(biāo)價(jià)的的0.1~0.2%、、7、團(tuán)體人身身保險(xiǎn)：約為為中標(biāo)價(jià)的0.06%。、8、農(nóng)民工工工資保證金:甲乙雙雙方各交中標(biāo)標(biāo)價(jià)的2%。。9、市政建設(shè)設(shè)配套費(fèi)：中中標(biāo)價(jià)的1.5%10、白蟻防防治費(fèi)：1.6元/㎡建建筑面積11、建筑垃垃圾處置費(fèi)施工建設(shè)一）.施工