某地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計管理秘籍

目錄第一講XX地產(chǎn)簡介第二講XX運營管理體系第三講XX研發(fā)手冊第四講總圖規(guī)劃設(shè)計第一講XX地產(chǎn)簡介公司理念：“善待你一生”第二講XX地產(chǎn)運營管理體系1、XX運營體系：1.1公司組織架構(gòu)1.2運營決策機制1.3運營管理體系2、各管理體系管理要點2.1計劃管理體系2.2階段成果/會議管理體系2.3成本管理體系2.4銷售管理體系2.5指標管理第三講XX研發(fā)手冊定性之言：制度----保障流程----方向指引----標準與界面模板----提高效率1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.docF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項目工作交接管理辦法（2007年版）.doc1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設(shè)計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設(shè)計單位綜合評價辦法（2007年版）\0101設(shè)計單位綜合評價辦法（2007年版）2流程2.1研發(fā)部設(shè)計管理流程圖2.2研發(fā)部計劃管理辦法2.3研發(fā)部OA審批流程F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設(shè)計管理流程圖（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計劃管理辦法（2007版）3指引3.1工作標準3.2工作界面3.3崗位說明書3.4作業(yè)指導(dǎo)書3.1工作標標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\重慶公公司研發(fā)部工作手手冊.doc3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\研發(fā)部部項目分期、組團團、樓棟、棟內(nèi)戶位、戶型編編號原則.xls3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\030102重慶公司司研發(fā)部各階段圖圖紙審查要點3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\030104重慶公司司商業(yè)規(guī)劃及建筑筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則.doc3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\030105重慶公司司研發(fā)部景觀設(shè)計計導(dǎo)則3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\030106重慶公司司研發(fā)部電梯公寓寓精裝設(shè)計導(dǎo)則3.1工作標標準3.1.1研研發(fā)部工作手冊3.1.2戶戶位編號原則3.1.3各各階段圖紙審查要要點3.1.4建建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則則3.1.5景景觀設(shè)計導(dǎo)則3.1.6精精裝修設(shè)計導(dǎo)則3.1.7新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊\03指指引\0301工工作標準\030107重慶公司司研發(fā)部新員工培培訓(xùn)大綱3.2工作界界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工工作界面3.2.2研研發(fā)部與工程部工工作界面3.2.3研研發(fā)部與商運公司司工作界面3.2.4教教育配套界面文件件3.2.5會會所、體育中心配配置界面3.2.6氛氛圍布置相關(guān)物品品采購界面3.2.7項項目報建報驗工作作界面研發(fā)手冊\03指指引\0302工工作界面\發(fā)展部部與研發(fā)部工作界界面.xls3.2工作界界面3.2.1發(fā)發(fā)展部與研發(fā)部工工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工工作界面3.2.3研研發(fā)部與商運公司司工作界面3.2.4教教育配套界面文件件3.2.5會會所、體育中心配配置界面3.2.6氛氛圍布置相關(guān)物品品采購界面3.2.7項項目報建報驗工作作界面研發(fā)手冊\03指指引\0302工工作界面\重慶公公司施工圖和施工工階段研發(fā)部與項目工程部的界界面.xls3.2工作界界面3.2.1發(fā)發(fā)展部與研發(fā)部工工作界面3.2.2研研發(fā)部與工程部工工作界面3.2.3研發(fā)部與商運公司司工作界面3.2.4教教育配套界面文件件3.2.5會會所、體育中心配配置界面3.2.6氛氛圍布置相關(guān)物品品采購界面3.2.7項項目報建報驗工作作界面研發(fā)手冊\03指指引\0302工工作界面\重慶公公司商業(yè)項目研發(fā)發(fā)部商運公司界面面.xls3.2工作界界面3.2.1發(fā)發(fā)展部與研發(fā)部工工作界面3.2.2研研發(fā)部與工程部工工作界面3.2.3研研發(fā)部與商運公司司工作界面3.2.4教育配套界面文件件3.2.5會會所、體育中心配配置界面3.2.6氛圍圍布置相關(guān)關(guān)物品采購購界面3.2.7項目目報建報驗驗工作界面面研發(fā)手冊\03指引引\0302工作界界面\重慶慶XX地產(chǎn)產(chǎn)教育配套套界面文件件.doc3.2工工作界面面3.2.1發(fā)展展部與研發(fā)發(fā)部工作界界面3.2.2研發(fā)發(fā)部與工程程部工作界界面3.2.3研發(fā)發(fā)部與商運運公司工作作界面3.2.4教育育配套界面面文件3.2.5會所、體育育中心配置置界面3.2.6氛圍圍布置相關(guān)關(guān)物品采購購界面3.2.7項目目報建報驗驗工作界面面研發(fā)手冊\03指引引\0302工作界界面\重慶慶公司項目目會所、體體育中心配配置界面3.2工工作界面面3.2.1發(fā)展展部與研發(fā)發(fā)部工作界界面3.2.2研發(fā)發(fā)部與工程程部工作界界面3.2.3研發(fā)發(fā)部與商運運公司工作作界面3.2.4教育育配套界面面文件3.2.5會所所、體育中中心配置界界面3.2.6氛圍布置相相關(guān)物品采采購界面3.2.7項目目報建報驗驗工作界面面研發(fā)手冊\03指引引\0302工作界界面\重慶慶公司項目目氛圍布置置相關(guān)物品品采購界面面.xls3.2工工作界面面3.2.1發(fā)展展部與研發(fā)發(fā)部工作界界面3.2.2研發(fā)發(fā)部與工程程部工作界界面3.2.3研發(fā)發(fā)部與商運運公司工作作界面3.2.4教育育配套界面面文件3.2.5會所所、體育中中心配置界界面3.2.6氛圍圍布置相關(guān)關(guān)物品采購購界面3.2.7項目報建報報驗工作界界面研發(fā)手冊\03指引引\0302工作界界面\重慶慶公司研發(fā)發(fā)部建設(shè)項項目報建報報驗工作界界面文件.xls3.3崗崗位說明明書3.3.1設(shè)計總監(jiān)3.3.2設(shè)計計部經(jīng)理3.3.3研發(fā)發(fā)中心3.3.4設(shè)計計管理中心心3.3.5行政政報建綜合合組研發(fā)手冊\03指引引\0303崗位說說明書\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部崗位位職責\研發(fā)部設(shè)計計總監(jiān).doc3.3崗崗位說明明書3.3.1設(shè)計計總監(jiān)3.3.2設(shè)計部經(jīng)理理3.3.3研發(fā)發(fā)中心3.3.4設(shè)計計管理中心心3.3.5行政政報建綜合合組研發(fā)手冊\03指引引\0303崗位說說明書\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部經(jīng)理理.doc3.3崗崗位說明明書3.3.1設(shè)計計總監(jiān)3.3.2設(shè)計計部經(jīng)理3.3.3研發(fā)中心3.3.4設(shè)計計管理中心心3.3.5行政政報建綜合合組研發(fā)手冊\03指引引\0303崗位說說明書\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)中心3.3崗崗位說明明書3.3.1設(shè)計計總監(jiān)3.3.2設(shè)計計部經(jīng)理3.3.3研發(fā)發(fā)中心3.3.4設(shè)計管理中中心3.3.5行政政報建綜合合組研發(fā)手冊\03指引引\0303崗位說說明書\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部崗位位職責\設(shè)設(shè)計管理中中心3.3崗崗位說明明書3.3.1設(shè)計計總監(jiān)3.3.2設(shè)計計部經(jīng)理3.3.3研發(fā)發(fā)中心3.3.4設(shè)計計管理中心心3.3.5行政報建綜綜合組研發(fā)手冊\03指引引\0303崗位說說明書\研研發(fā)部崗位位職責\研研發(fā)部崗位位職責\行行政報建綜綜合組3.4作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.1設(shè)計合同的的管理要點點3.4.2材料料選樣封樣樣作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.3工作作模型制作作的管理辦辦法和標準準3.4.4設(shè)計計任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引引\0304作業(yè)指指導(dǎo)書\重重慶公司研研發(fā)部設(shè)計計合同的管管理要點3.4作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.1設(shè)計計合同的管管理要點3.4.2材料選樣封封樣作業(yè)指指導(dǎo)書3.4.3工作作模型制作作的管理辦辦法和標準準3.4.4設(shè)計計任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引引\0304作業(yè)指指導(dǎo)書\重重慶公司研研發(fā)部項目目材料選樣樣封樣作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書3.4作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.1設(shè)計計合同的管管理要點3.4.2材料料選樣封樣樣作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.3工作模型制制作的管理理辦法和標標準3.4.4設(shè)計計任務(wù)書研發(fā)手冊\03指引引\0304作業(yè)指指導(dǎo)書\重重慶公司研研發(fā)部工作作模型制作作的管理辦辦法和標準準3.4作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.1設(shè)計計合同的管管理要點3.4.2材料料選樣封樣樣作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書3.4.3工作作模型制作作的管理辦辦法和標準準3.4.4設(shè)計任務(wù)書書第四講總總圖規(guī)劃設(shè)設(shè)計定性之言：：若項目研發(fā)發(fā)階段決定定了項目總總貨值的85%，那那么總圖設(shè)設(shè)計就已決決定了總貨貨值的75%。若項目研發(fā)發(fā)階段已將將成本控制制了85%，那么總總圖設(shè)計階階段就已將將成本控制制了70%?？倛D決定了了景觀的構(gòu)構(gòu)架與格局局?？倛D決定了了物業(yè)管理理成本的基基礎(chǔ)

總圖規(guī)劃設(shè)設(shè)計八大訣訣竅用足指標貨值最大化化配套用房最最小化贈率規(guī)劃、、底層挖掘掘充分挖掘端端戶價值中央景觀帶帶提升項目目品質(zhì)控制地庫減少入口總圖精細化化的研究，，景觀精細細化的營造造，可以突突破項目價價值的天花花板。“掏干吃凈凈”---用足指標1、用足容容積率和建建筑密度1.1用足足容積率（（北京唐寧寧ONE案案例）1.2用足足建筑密度度（圖示說說明）2、用足規(guī)規(guī)劃法規(guī)的的邊界（三三個案例））如：利用兩兩層挑空陽陽臺不計面面積的政策策，提供更更多可帶來來溢價的贈贈送面積，，驗收后修修成房間，，有效增加加實際容積積率；利用用2.2米米以下不計計面積的規(guī)規(guī)定，可以以將半地下下室墊高至至2.2米米以內(nèi)，贈贈送給客戶戶，帶來銷銷售溢價，，驗收后將將墊層清除除，改為房房間。

1.1用用足容積率率損失可銷售售部分的容容積率等于于白白扔掉掉一塊利潤潤1、容積率率是通過控控制性詳規(guī)規(guī)過程中的的設(shè)計與測測算得出的的此地塊的的用地強度度，具有一一定的科學學性，規(guī)劃劃出一份足足額容積率率的總圖應(yīng)應(yīng)該是可以以操作的。。2、影響容積率率有幾個客觀因因素：日照規(guī)范范、間距要求、、退紅要求、限限高要求等。也也有幾個人為操操作因素：產(chǎn)品品定位、不利地地塊的利用度、、單體樓型選擇擇等。案例：北京唐寧寧ONE項目

1.2用足建建筑密度損失建筑密度等等于白白扔掉一一塊溢價空間1、建筑密度主主要與首層建筑筑面積有關(guān)--首層戶型（（贈送私家花園園）是項目賣價價最高的戶型，，項目溢價的主主要組成部分，，絕不能浪費掉掉。相關(guān)案例在第六六部分—底層挖挖掘和分率原則則中論述--好地段的沿沿街底層商業(yè)面面積更是寸土寸寸金，絕不能放放過。--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用足建筑筑密度（成都XXXX）雙層高可變空空間的利用優(yōu)點：零面積積變2房，3房戶型成5房功能：可以做做為家庭娛樂樂、書房、保保姆間、空中中花園等多種種用途，上下下層不等高分分隔，靈活多多變。實景展示建議議做兒童房：：下層為臥室室，閣樓為學學習、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率

“肚里有貨””---貨值最最大化1、不平衡使使用容積率，，是提高貨值值的有效辦法法，做總圖之之前要進行業(yè)業(yè)態(tài)組合比例例模型推演。。（可利用總總圖預(yù)案指標標求解模型））2、運用兩種種業(yè)態(tài)之間的的產(chǎn)品類型，，賣高一級業(yè)業(yè)態(tài)的價格，，提升溢價空空間。3、資源利用用最大化,盡可能多的的擴大優(yōu)質(zhì)資資源戶型比例例，擴大溢溢價范圍4、盡可能開開發(fā)不占容積積率的地上和和地下空間，，變?yōu)榭射N售售面積

1.1不平平衡使用容積積率案例A--成都弗萊明戈戈項目建設(shè)用地77.88畝畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟技術(shù)指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%二、貨值最大大化1、不平衡使使用容積率，，是提高貨值值的有效辦法法，做總圖之之前要進行業(yè)業(yè)態(tài)組合比例例模型推演。。2、運用兩種種業(yè)態(tài)之間的的產(chǎn)品類型，，賣高一級業(yè)業(yè)態(tài)的價格，，提升溢價空空間。3、資源利用用最大化,盡可能多的的擴大優(yōu)質(zhì)資資源戶型比例例，擴大溢溢價范圍4、盡可能開開發(fā)不占容積積率的地上和和地下空間，，變?yōu)榭射N售售面積

2.運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間獨花高容積率：0.30.61.541234類獨棟別墅聯(lián)排大院類聯(lián)排洋房高town0.50.82.0500W200W100W1800W50W獨聯(lián)花高二、貨值最大大化1、不平衡使使用容積率，，是提高貨值值的有效辦法法，做總圖之之前要進行業(yè)業(yè)態(tài)組合比例例模型推演。。（分析兩個個案例）2、運用兩種種業(yè)態(tài)之間的的產(chǎn)品類型，，賣高一級業(yè)業(yè)態(tài)的價格，，提升溢價空空間。(產(chǎn)品品類型示意案案例）3、資源利用用最大化,盡可能多的的擴大優(yōu)質(zhì)資資源戶型比例例，擴大溢溢價范圍（案案例分析）4、盡可能開開發(fā)不占容積積率的地上和和地下空間，，變?yōu)榭射N售售面積二、貨值最大大化1、不平衡使使用容積率，，是提高貨值值的有效辦法法，做總圖之之前要進行業(yè)業(yè)態(tài)組合比例例模型推演。。（分析兩個個案例）2、運用兩種種業(yè)態(tài)之間的的產(chǎn)品類型，，賣高一級業(yè)業(yè)態(tài)的價格，，提升溢價空空間。(產(chǎn)品品類型示意案案例）3、資源利用用最大化,盡可能多的的擴大優(yōu)質(zhì)資資源戶型比例例，擴大溢溢價范圍4、盡可能開開發(fā)不占容積積率的地上和和地下空間，，變?yōu)榭射N售售面積（案例例）“削減龍?zhí)住薄?--配套用用房最小化嚴格控制物管管用房、會所所、垃圾站、、居委會等配配套建筑面積積，并盡量放放到地下層，，不占用容積積率。會所應(yīng)布置在在沿街位置，，便于對外經(jīng)經(jīng)營，總圖報報