萬科財(cái)務(wù)分析報(bào)告

--萬科財(cái)務(wù)分析報(bào)告一．萬科基本情況介紹：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.01億元。1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到16個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)二．行業(yè)環(huán)境：在美國(guó)金融危機(jī)沖擊下，中國(guó)很難獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱。在此背景下，宏觀調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，從07年底提出“防經(jīng)濟(jì)過熱，防通貨膨脹”的“雙防”的調(diào)控基調(diào)，到了08年4月則開始強(qiáng)調(diào)“既要防經(jīng)濟(jì)過熱，又要防經(jīng)濟(jì)下滑”。7月，中共中央政治局會(huì)議則定調(diào)為“保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和控制物價(jià)上漲”的“一保一控”。眾多跡象表明，經(jīng)歷了過去五年連續(xù)兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正步入下行周期，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)正成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。1.貨幣政策：著力保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展貨幣政策由緊轉(zhuǎn)松在此背景下，央行放松了貨幣政策，8月初央行宣布放松對(duì)中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、10月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、1年期央票的隔周發(fā)行，保證市場(chǎng)流動(dòng)性充分供應(yīng)。保障性住房政策：中央高度重視保障性住房的建設(shè)和管理08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造。同時(shí)在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為。土地政策：從土地源頭控制住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)08年9月，國(guó)土部下發(fā)了《關(guān)于建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕173號(hào)），要求各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門加大土地執(zhí)法力度，防范和遏制各類土地違法違規(guī)行為，建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制。稅收政策：通過多種手段增加有效供應(yīng)10月出臺(tái)救市政策在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)今年要采取的四項(xiàng)措施中的第三項(xiàng)是要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲。市場(chǎng)監(jiān)管：加強(qiáng)管理規(guī)范市場(chǎng)在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)今年要采取的四項(xiàng)措施中的最后一項(xiàng)是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。三．財(cái)務(wù)分析（一）流動(dòng)性比率1.流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)113,456,373,203.922008年年末流動(dòng)性比率=流動(dòng)負(fù)債=64,553,721,902.60=1.76流動(dòng)資產(chǎn)130,323,279,449.372009年年末流動(dòng)性比率=流動(dòng)負(fù)債=68,058,279,849.28=1.92分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均流動(dòng)比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動(dòng)比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。同時(shí)，萬科09年的流動(dòng)比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降。2.速動(dòng)比率2008年年末速動(dòng)比率:流動(dòng)資產(chǎn)存貨113,456,373,203.92-85,898,696,524.95=流動(dòng)負(fù)債= 64,553,721,902.60 =0.432009年年末速動(dòng)比率:流動(dòng)資產(chǎn)存貨130,323,279,449.37-90,085,294,305.52=流動(dòng)負(fù)債= 68,058,279,849.28 =0.59分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均速動(dòng)比率為0.57，可見萬科在09年的速動(dòng)比率與同行業(yè)相當(dāng)。同時(shí)，萬科在09年的速動(dòng)比率比08年大有提高，說明萬科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所下降。（二）償債能力比率1.資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債總額80,418,030,239.892008年年末資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額=119,236,579,721.09=0.674負(fù)債總額92,200,042,375.322009年年末資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額=137,608,554,829.39=0.670分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為0.56，萬科近兩年的資產(chǎn)負(fù)債率略高于同行業(yè)水平，說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為合理，償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力較強(qiáng)，長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。此外，09年的負(fù)債水平比08年略有下降，財(cái)務(wù)上趨向穩(wěn)健。2.負(fù)債權(quán)益比2008年年末負(fù)債權(quán)益比:負(fù)債總額 80,418,030,239.89=所有者權(quán)益總額=38,818,549,481.20=2.072009年年末負(fù)債權(quán)益比:負(fù)債總額 92,200,042,375.32=所有者權(quán)益總額=45,408,512,454.07=2.03分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均負(fù)債權(quán)益比為1.10。分析得出的結(jié)論與資產(chǎn)負(fù)債率得出的結(jié)論一致。3.利息保障倍數(shù)2008年年末利息保障倍數(shù):息稅前利潤(rùn)6,322,285,626.03657,253,346.42= = =10.62利息費(fèi)用657,253,34 6.422009年年末利息保障倍數(shù):息稅前利潤(rùn)8,617,427,808.09573,680,423.04= = =16.02利息費(fèi)用573,680,42 3.04分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均利息保障倍數(shù)為3.23倍?？梢?，萬科近兩年的利息保障倍數(shù)明顯高于同行業(yè)水平，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少。（三）資產(chǎn)管理比率1.存貨周轉(zhuǎn)率銷貨成本2008年存貨周轉(zhuǎn)率==0.3280存貨平均余額銷貨成本2009年存貨周轉(zhuǎn)率==0.3920存貨平均余額分析：萬科集團(tuán)2009年的存貨周轉(zhuǎn)率比2008年有所提高，提高了企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，為其短期償債能力提供了保障。2.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率銷售收入平均應(yīng)收賬款2008年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率==46.23銷售收入2009年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率==59.75平均應(yīng)收賬款分析：09年比08年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有大幅度提升，證明平均收賬期有所說段，應(yīng)收賬款的收回加快，資金滯流在應(yīng)收賬款上的數(shù)量減少，資金使用效率有所提升。3.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售收入平均流動(dòng)資產(chǎn)2008年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率==0.3924銷售收入2009年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=0.4010平均流動(dòng)資產(chǎn)分析：在正常經(jīng)營(yíng)情況下，流動(dòng)資金在09年比08年稍微上升，其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度保持上年的速度，保證了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力。4.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售收入2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率==0.3737平均資產(chǎn)總額銷售收入2009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率==0.3806平均資產(chǎn)總額分析：萬科09年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比08年稍微上升，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度有所提升，說明企業(yè)的銷售能力增強(qiáng)，利潤(rùn)增加。（四）盈利能力比率1.銷售毛利率銷售收入銷售成本2008年銷售毛利率=×100%=39.00%銷售收入銷售收入銷售成本2009年銷售毛利率=×100%=29.39%銷售收入分析：09年銷售毛利率比上年下降約10%，說明其獲利能力有所減弱。2.銷售凈利率：凈利潤(rùn)2008年銷售凈利率=×100%=11.32%銷售收入凈利潤(rùn)2009年銷售凈利率=×100%=13.15%銷售收入分析：萬科09年比08年銷售凈利率上升約2%，說明企業(yè)銷售的盈利能力在增強(qiáng)，如果該企業(yè)能保持良好的持續(xù)增長(zhǎng)的銷售凈利率，可以講改企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是好的。3.總資產(chǎn)收益率：凈利潤(rùn)2008年總資產(chǎn)收益率=×100%=4.23%平均資產(chǎn)總額凈利潤(rùn)2009年總資產(chǎn)收益率=×100%=5.01%平均資產(chǎn)總額4.凈資產(chǎn)收益率：凈利潤(rùn)2008年凈資產(chǎn)收益率=×100%=12.76%平均凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)2009年凈資產(chǎn)收益率=×100%=15.27%平均凈資產(chǎn)分析：總資產(chǎn)收益率跟凈資產(chǎn)收益率綜合地反映了公司所有者權(quán)益的投資報(bào)酬率，萬科集團(tuán)09年總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率均比08年有所提高，反映了企業(yè)資本獲取收益的能力得到加強(qiáng)。（五）市場(chǎng)價(jià)值比率1.每股收益凈利潤(rùn)優(yōu)先股股利2008年每股收益==0.37（元/股）加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)凈利潤(rùn)優(yōu)先股股利2009年每股收益==0.48（元/股）加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)分析：萬科企業(yè)在2008年為股東的每股股票賺取了0.37元的利潤(rùn)，09年更是提高到0.48元，說明該公司盈利能力在提高。2.每股凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)優(yōu)先股股利2008年每股凈資產(chǎn)==3.10（元/股）加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)凈資產(chǎn)優(yōu)先股股利2009年每股凈資產(chǎn)==3.39（元/股）加權(quán)平均發(fā)行在外的普通股股數(shù)分析：萬科企業(yè)每股普通股所擁有的權(quán)益，及賬面價(jià)值為3.10元（2008年）。2009年更是提高到3.39元。說明其所有者權(quán)益在增加。3.市盈率：普通股股價(jià)2008年市盈率==67.30每股收益普通股股價(jià)2009年市盈率==53.13每股收益分析：該指標(biāo)說明了投資者對(duì)萬科公司未來發(fā)展充滿信心，但是09年該指數(shù)有所下降，原因可能是受到金融危機(jī)的影響，投資者普遍對(duì)股票市場(chǎng)不太看好。4.市凈率：普通股股價(jià)2008年市凈率==8.04每股凈資產(chǎn)普通股股價(jià)2009年市凈率==7.52每股凈資產(chǎn)分析：市凈率同樣說明了投資者對(duì)公司的預(yù)期，萬科公司兩年的市凈率均大于1，說明資本市場(chǎng)上的投資者認(rèn)為企業(yè)有較高的獲利潛力。5.股利支付率：普通股每股股利2008年股利支付率=×100%=11.85%每股收益普通股每股股利2009年股利支付率=×100%=11.97%每股收益分析：該數(shù)據(jù)說明萬科公司將11.85%（2008年）和11.97%（2009年）的凈利潤(rùn)作為現(xiàn)金股利發(fā)放給普通股股東。6.股利收益率：普通股每股股利2009年股利收益率=×100%=0.18%每股價(jià)格普通股每股股利2009年股利收益率=×