21第四篇房地產(chǎn)基礎(chǔ) 第六章 新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)附有答案

21第四篇房地產(chǎn)基礎(chǔ)第六章新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________您的部門(mén)：[單選題]*○東風(fēng)店○迎風(fēng)店○倉(cāng)房店○其他1.【判斷題】（）沙盤(pán)是一種建筑模型，根據(jù)地航空像片或?qū)嵉氐匦?，按一定的比例關(guān)系，用兵棋和其它材料堆制的模型。[單選題]*A.正確(正確答案)B.錯(cuò)誤2.【判斷題】凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。[單選題]*A.正確(正確答案)B.錯(cuò)誤3.【判斷題】開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，是判斷一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有實(shí)力的參考依據(jù)。依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，資質(zhì)等級(jí)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)4個(gè)級(jí)別，其中級(jí)別最高的是四級(jí)。[單選題]*A.正確B.錯(cuò)誤(正確答案)答案解析：開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，是判斷一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有實(shí)力的參考依據(jù)。依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，資質(zhì)等級(jí)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)4個(gè)級(jí)別，其中級(jí)別最高的是一級(jí)。通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)越高，其開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)越優(yōu)質(zhì)。4.【判斷題】一個(gè)良好的居住社區(qū)，建筑密度不應(yīng)高于20%。[單選題]*A.正確B.錯(cuò)誤(正確答案)答案解析：建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比率。建筑密度是反映環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，著重于平面二維的環(huán)境需求，保證一定空地和綠地。對(duì)住宅使用人來(lái)說(shuō)，一般情況下建筑密度越小越好。一個(gè)良好的居住社區(qū)，建筑密度不應(yīng)高于30%。5.【判斷題】一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。[單選題]*A.正確(正確答案)B.錯(cuò)誤6.【單選題】（）土地開(kāi)發(fā)中，有三通五通一平和七通一平，以下不屬于三通一平的是?[單選題]*A.通電B.通訊(正確答案)C.通路D.通水7.【單選題】經(jīng)紀(jì)人李海帶客戶劉明看一套位于昌平區(qū)電梯房住宅，每層樓有4戶家庭，2個(gè)電梯，則梯戶比為2:4。[單選題]*A.正確(正確答案)B.錯(cuò)誤答案解析：1、梯戶比就是電梯數(shù)和每層樓住戶數(shù)的比例。簡(jiǎn)單的說(shuō)，一層樓如果有2個(gè)電梯，4戶家庭，那么它的梯戶比為2∶4。通常來(lái)說(shuō)梯戶比率越大，社區(qū)檔次越高。對(duì)于梯戶比率相同，戶越少越好。例如，一梯兩戶與兩梯四戶是兩種不同的概念，一梯兩戶能戶戶通透，但兩梯四戶的房子，可能只有邊套可以做到南北通透。2、試題分析。此題電梯數(shù)為2部，一個(gè)交通核內(nèi)的住戶數(shù)量為四戶，那么它的梯戶比為2∶4。8.【單選題】一個(gè)良好的居住社區(qū)，綠地率不應(yīng)低于30%[單選題]*A.20%B.30%(正確答案)C.40%D.25%9.【單選題】某小區(qū)總占地面積為32萬(wàn)平方米，總建筑面積為56.32萬(wàn)平方米，綠地占地面積為12萬(wàn)平方米，綠植投影面積為19.23萬(wàn)平方米。請(qǐng)計(jì)算該小區(qū)的綠地率。[單選題]*A.34.1%B.37.5%C.55.4%D.37.5%(正確答案)答案解析：綠地率是指一個(gè)社區(qū)各類(lèi)綠地面積之和與用地面積的比率。各類(lèi)綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地。綠地率是反映環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)住宅使用人來(lái)說(shuō)，一般情況下綠地率越高越好。一個(gè)良好的居住社區(qū)，綠地率不應(yīng)低于30%。

該小區(qū)的綠地率計(jì)算如下：綠地率=各類(lèi)綠地面積÷用地面積=12÷32=37.5%10.【單選題】郭東杰所購(gòu)買(mǎi)的新商品房，單價(jià)2.2萬(wàn)元，合同約定面積88㎡，實(shí)際交付后建筑面積85.06㎡，關(guān)于其面積產(chǎn)生的誤差，下列說(shuō)法正確的是哪幾項(xiàng)?[單選題]*A.面積誤差為2.94㎡，郭東杰有權(quán)要求退房B.面積誤差不足3㎡，郭東杰無(wú)權(quán)要求退房C.若履行合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房款64680元D.若履行合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房款71280元(正確答案)答案解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持。

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的、返還已付購(gòu)房款及利息的，人民法院應(yīng)予支持。

3、買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比絕對(duì)在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)測(cè)面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人，面積誤差比絕對(duì)值超出3%的部分房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）100%÷合同約定面積

則本房的面積誤差比=（88-85.06）/88=3.34%3.34%中的3%按2.2萬(wàn)/平單價(jià)返還客戶，即88平*3%*2.2=58080元

88*3%=2.64平，實(shí)際誤差88-85.06=2.94平，2.94-2.64=0.3平屬于超過(guò)3%的部分，由開(kāi)發(fā)商雙倍返還。0.3*2.2萬(wàn)/平*2倍=13200元。共計(jì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還58080+13200=71280元。11.【單選題】萬(wàn)科開(kāi)發(fā)商欲在某地塊新建兩棟前后分布的樓，前樓地上18層，地下2層，后樓地上15層，地下2層，每層層高均為3米，則這兩棟樓前后間距不應(yīng)小于（）米。（新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)）[單選題]*A.58.5B.54C.64.8(正確答案)D.70.212.【單選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”，在交付商品房時(shí)應(yīng)提供“兩書(shū)“，“兩書(shū)”具體是指（）。（新房業(yè)務(wù)）[單選題]*A.《住宅質(zhì)量承諾書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》B.《住宅質(zhì)量承諾書(shū)》和《物業(yè)服務(wù)說(shuō)明書(shū)》C.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《物業(yè)服務(wù)說(shuō)明書(shū)》D.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(正確答案)答案解析：教材原文。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)應(yīng)提供“兩書(shū)”，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。2、試題解析。“兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，選項(xiàng)D正確。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為D13.【單選題】客戶孫宏在北京購(gòu)買(mǎi)一套總高12層的新建商品住宅，建筑面積113m2，建筑安裝工程每平方米造價(jià)1600元，那么該住宅首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金為（）元（新房業(yè)務(wù)）[單選題]*A.9040B.11300C.14464D.22600(正確答案)答案解析：1、教材原文:什么是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金依據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積繳存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額。例如，北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)為:獨(dú)立式住宅、非住宅(如別墅):50元/平方米;多層住宅、非住宅(六層以下建筑):100元/平方米;高層住宅、非住宅(七層以上建筑):200元/平方米。2、分析:A、C選項(xiàng)是依據(jù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中每平方米建筑面積繳存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%和8%計(jì)算的結(jié)果:1600元*5%*113m2=9040，1600元*8%*113m2=14464;B選項(xiàng)按照六層以下建筑計(jì)算:100元/平方米繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的結(jié)果:113m2*100元/m2=11300元;D選項(xiàng)按照七層以上建筑計(jì)算:200元/平方米繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的結(jié)果:113m2*200元/m2=22600元;房屋是12層，高層住宅，200每平米。3、結(jié)論:因此，正確選項(xiàng)為D。14.【單選題】房地產(chǎn)中的兩書(shū)是指?()[單選題]*A.〈資質(zhì)證書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉B.〈質(zhì)量保證書(shū)〉、〈居住證書(shū)〉C.〈質(zhì)量保證書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉(正確答案)D.〈資質(zhì)證書(shū)〉、〈居住證書(shū)〉15.【單選題】()李磊2017年購(gòu)買(mǎi)了裘馬四季的新房，一周前辦理了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房合同面積190平米，產(chǎn)權(quán)證面積193平米，那么面積誤差比是?[單選題]*A.3平米B.1.58%(正確答案)C.1.55%D.-1.58%16.【單選題】根據(jù)容積率判斷小區(qū)環(huán)境，哪個(gè)小區(qū)環(huán)境最好（）[單選題]*A.0.8(正確答案)B.1C.2.2D.2.517.【單選題】購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清屬于()[單選題]*A.一次性付款B.分期付款(正確答案)C.銀行按揭D.公積金貸款18.【單選題】具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房是指（）?[單選題]*A.現(xiàn)房B.期房(正確答案)C.經(jīng)濟(jì)適用房D.以上都不是19.新建商品房五證都有哪些?()*A.《國(guó)有土地使用證》(正確答案)B.《商品房預(yù)售許可證》(正確答案)C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(正確答案)D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正確答案)E.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》F.《建筑工程施工許可證》(正確答案)20.客戶張思欲購(gòu)買(mǎi)一套招商海德公園的期房，想了解夠買(mǎi)期房的好處。下列屬于購(gòu)買(mǎi)期房?jī)?yōu)點(diǎn)的是（）。（新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)）*A.可以按照自身喜好預(yù)選戶型、位置(正確答案)B.開(kāi)發(fā)商為了收回現(xiàn)金，房?jī)r(jià)能給予一定優(yōu)惠(正確答案)C.相比存量房買(mǎi)賣(mài)，期房的付款流程相對(duì)寬松(正確答案)D.相比存量房買(mǎi)賣(mài)，期房的交房時(shí)間會(huì)更短答案解析：教材原文:購(gòu)買(mǎi)期房的好處是什么?（1）先期預(yù)購(gòu)，戶型、位置利于選擇（2）價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%~10%，甚至更多。（3）付款輕松，隨施工進(jìn)度付款。2、試題分析，題中D選項(xiàng)表述錯(cuò)誤，期房交房時(shí)間久，而且存在延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。3、結(jié)論:因此此題答案為ABC。21.師傅王慧對(duì)徒弟講解到樣板間是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建成的商品房精心裝修后用作展示的房屋，下列關(guān)于樣板間的說(shuō)法正確的有（）（新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)）*A.樣板間是一個(gè)樓盤(pán)的臉面，其好壞直接影響房子的銷(xiāo)售(正確答案)B.臨時(shí)樣板間等到房子蓋好后，大多和售樓處一起拆掉(正確答案)C.實(shí)體樣板間到清盤(pán)階段一般可以直接賣(mài)給購(gòu)房者(正確答案)D.實(shí)體樣板間一般做成業(yè)主會(huì)所答案解析：教材原文。樣板間是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建成的商品房精心裝修后用作展示的房屋。樣板間是一個(gè)樓盤(pán)的臉面，其好壞直接影響房子的銷(xiāo)售。樣板間有兩種類(lèi)型:一種是臨時(shí)樣板間，這類(lèi)樣板間里配有精美的家具、漂亮的燈飾、華麗的潔具，等到房子蓋好后，大多和售樓處一起拆掉。一種是“實(shí)體”樣板間，這類(lèi)樣板間一般是按照交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了精裝修，到清盤(pán)階段可以直接賣(mài)給購(gòu)房者。2、試題分析。D選項(xiàng)不符合教材原文3、結(jié)論。因此本題答案為ABC22.在商品房的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)運(yùn)用到一些營(yíng)銷(xiāo)方法，以下商品房銷(xiāo)售行為中屬于被禁止的是（）。（新房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)）*A.返本銷(xiāo)售(正確答案)B.按套銷(xiāo)售C.售后包租，以租金沖抵部分銷(xiāo)售價(jià)款(正確答案)D.集中開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)答案解析：教材原文。商品房銷(xiāo)售中有哪些禁止行為：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。也就是不得“一房二賣(mài)”。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。返本銷(xiāo)售策略，就是將現(xiàn)價(jià)提高，在若干年后將本金歸還購(gòu)買(mǎi)者。銷(xiāo)售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)與買(mǎi)受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷(xiāo)售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

（四）商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

2、試題解析。選項(xiàng)A，定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款屬于返本銷(xiāo)售。選項(xiàng)C，售后包租，以租金沖抵部分銷(xiāo)售價(jià)款屬于售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房，都是屬于禁止的商品房銷(xiāo)售行為。3、結(jié)論。因此，本題正確答案為AC23.經(jīng)紀(jì)人趙明達(dá)在看新房時(shí)得知開(kāi)發(fā)商需要“五證”齊全才可以銷(xiāo)售，而在這“五證”