中國房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)窘境

Word中國房企海外舉債凸顯房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)窘境隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境的調(diào)整，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。一位房地產(chǎn)商對記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無需大驚小怪。”

中國房企海外大規(guī)模舉債“自救”

今年以來，“錢荒”的中國開發(fā)商在海外貸款市場的舉債規(guī)模創(chuàng)下近十年新高，為2021年最高水平。海外舉債的確可以一定程度上緩解房企的資金緊張程度，然而背后的風(fēng)險也不容忽視，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國房企將面臨再融資風(fēng)險和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯配帶來的匯率風(fēng)險。

隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境的調(diào)整，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊的局面正在加劇。行業(yè)調(diào)研了解到，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行債券、向海外銀行貸款形成的合計債務(wù)規(guī)模已經(jīng)接近590億美元。

在相關(guān)研究人員看來，債務(wù)規(guī)模的擴大，一方面說明房企資金鏈趨緊，另一方面也說明房企國內(nèi)融資成本較高，與往年相比更加困難。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，而國際融資成本因為美聯(lián)儲升息而顯著增加，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將凸顯。

那么，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冰川期”之后，中國房企要怎樣才能突破目前的困境？

由于中國房地產(chǎn)調(diào)控政策等因素，資質(zhì)較好的中國房地產(chǎn)企業(yè)選擇出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。

2021年1月至8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2021年同期增長100%。

另據(jù)報道，2021年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長39%。

從房地產(chǎn)行業(yè)分析數(shù)據(jù)來看，海外融資額在中國房企融資總額中占有較高比例。數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月中國房企海外融資額分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元以及73.9億美元。

而從單月波動情況來看，1月份和6月份為中國房企海外融資高峰期，6月份單月海外融資規(guī)模高達(dá)95.6億美元，為年內(nèi)峰值。7月份則開始下滑，單月海外融資總額為56.6億美元，環(huán)比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地產(chǎn)和當(dāng)代置業(yè)兩家房企海外融資成本都超過了13%。7月25日，力高地產(chǎn)集團稱發(fā)行總額為1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)將自2021年8月1日起按年利率13.75%計息；而當(dāng)代置業(yè)亦是發(fā)行1.25億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，其融資成本高達(dá)15.3%。

“近年來，由于國內(nèi)融資渠道有限，且成本較高，中國房企海外融資規(guī)模迅速擴大，尤其美元債發(fā)行規(guī)模不斷上漲?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，從今年中國房企出海融資的具體表現(xiàn)來看，海外融資成本已經(jīng)普遍超過7%，甚至有的房企出海找錢的成本代價高達(dá)15%以上。

一位房地產(chǎn)商對記者表示，海外舉債已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)，“無需大驚小怪。”

房地產(chǎn)財務(wù)狀況堪憂

在專家看來，國內(nèi)房企海外舉債，無疑凸顯了房企在國內(nèi)的窘境。

宇博智業(yè)市場研究中心了解到，目前，房地產(chǎn)商集體對國內(nèi)房地產(chǎn)市場保持悲觀態(tài)度，樓市下行風(fēng)險正在一步步被“坐實”。

記者從相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析報告中了解到，未來3年內(nèi)，中國可能會在信貸增速放緩的情況下實施廣泛的結(jié)構(gòu)性改革，以使經(jīng)濟換擋至更可持續(xù)的增長速度。這將收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的融資狀況，抑制需求，并制約房價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營環(huán)境整體上更具挑戰(zhàn)。

分析師指出，一些地方政府已開始推出購房退稅或補貼，以刺激或穩(wěn)定住宅市場?！暗@些措施難以顯著提高房地產(chǎn)市場的需求，這是因為上述益處可能不足以抵消信貸狀況趨緊條件下房價下跌的風(fēng)險”。

記者還從多家機構(gòu)處了解到，目前購房者的入市信心尚未恢復(fù)，“觀望”情緒彌漫。購房者的“觀望”直接導(dǎo)致了銷售業(yè)績下滑，多數(shù)房企正面臨高庫存的困境。中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深4個一線城市的庫存量分別增長了30%、25%、42%、25%，4城的庫存消化周期分別達(dá)到18個月、11個月、13個月、20個月的歷史高位。庫存壓力大意味著企業(yè)回款周期延長，這直接導(dǎo)致了上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。

隨著國內(nèi)房企的財務(wù)狀況的逐步公開，房企的“窘境”也躍然紙上。據(jù)宇博智業(yè)市場研究中心了解到，截至8月28日，包括招保萬金四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了中期“成績單”。雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢，但凈利潤不升反降，行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的局面。

更讓人擔(dān)憂的，是上市房企的真實負(fù)債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。其中表現(xiàn)尤為明顯的，是那些作風(fēng)激進(jìn)、以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)模擴張的房企，在去化艱難的當(dāng)下，資金危機更是凸顯。

仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率并沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2021年58.3%。

不僅如此，更多房企的凈負(fù)債率水平已超出安全警戒值。2021年上半年，這115家上市房企中凈負(fù)債率超過100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達(dá)到42家。凈負(fù)債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報顯示，公司上半年凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負(fù)債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢，其中招商地產(chǎn)的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。

不僅如此，部分?jǐn)U張激進(jìn)的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企凈負(fù)債率普遍居行業(yè)前列。例如，屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人。

“在目前的市場環(huán)境下，誰都不好過，最終要看誰能熬?！蹦持科蟾邔訉γ襟w透露，今年房企銷售成績單的背后，真正考驗的是開發(fā)商能否通過低成本的融資渠道儲備“糧食”，熬過行業(yè)冬天。

警惕背后風(fēng)險

綜上所述，不難看出，海外融資國內(nèi)房企自救的企圖。只是，大規(guī)模海外舉債，真的能夠挽救國內(nèi)房企么？

“中國房企進(jìn)行海外融資，可以在中短期內(nèi)緩解資金緊張的情況，提高承壓能力?！编嵱顫崒τ浾咧赋?，海外融資成本和難度要低于國內(nèi)，有利于為國內(nèi)房地產(chǎn)主業(yè)輸血并緩解壓力。

不過，有觀點認(rèn)為，海外舉債也并非易事?！巴鈬顿Y者其實對風(fēng)險和收益是非常敏感的，而且中國的房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評級一般都是垃圾級?！庇忻襟w觀點指出，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，中國房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，而且8月份以來其實發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高，不管是美元債還是人民幣點心債。

國際清算銀行（BIS）發(fā)布報告曾重點指出，中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場即為BIS點名的行業(yè)。

除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。據(jù)行業(yè)調(diào)研了解到，海外投資BIS的報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，中國企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯配帶來的匯率風(fēng)險。

據(jù)記者了解，能夠在海外發(fā)債的房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中國的房地產(chǎn)龍頭，目前資金鏈尚未緊張到臨界點。但業(yè)內(nèi)人士提醒，需注意的是，一旦美聯(lián)儲升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會大幅上漲，而在國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有明顯改善的情況下，原本廉價的貸款就有可能成為這些房產(chǎn)企業(yè)的“毒鴆”。

事實上，有些房地產(chǎn)企業(yè)并非不清楚其中的風(fēng)險，只是在國內(nèi)融資成本頗高，而且高成本融資的難度也在提高，即便融到了資金對房地產(chǎn)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)也不輕，而且對其資產(chǎn)負(fù)債表的“損傷”情況也小不了多少。

“所以，那些需要引入房地產(chǎn)基金投資或者借貸國外資金的房地產(chǎn)商，必須要及時與國外投資商或代理商進(jìn)行溝通，更需要了解海外市場的需求，甚至要關(guān)注與當(dāng)?shù)卣g的關(guān)系，為嫁接國際資本作好充分的準(zhǔn)備?！豹毩⒔?jīng)紀(jì)人Jeff表示。

盡管全球市場流動性充沛，但對海外債市融資而言，由國際評級機構(gòu)對國內(nèi)房企的評級所帶來的風(fēng)險不容忽視。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場的逐步回暖，評級機構(gòu)對部分房企的評級出現(xiàn)了回升，但整體而言，“非投資”級別更多。

因此，EJU易居（中國）相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，海外融資看