知名房企大學城項目發(fā)展策劃報告詳解圖文并茂

開發(fā)區(qū)項目策略構(gòu)想集團東方大學城

項目發(fā)展策劃報告房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判

城市發(fā)展概況重點園區(qū)概況城市發(fā)展概況城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況1城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，2005年末全市總?cè)丝跒?91.6萬人。便捷的立體交通體系：廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個小時可到達首都國際機場、天津國際機場和天津新港，在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場、一個特大貨運港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。城市定位：京津之間的新興城市、高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況京津“雙輪”驅(qū)動動的模式，建設現(xiàn)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速速全長145公里，預計2008年建成通車，加上上現(xiàn)有的京津塘也也將全面拓寬，這這樣，未來兩大城城市間將有24條高速車道相連，，京津兩地的公路路通勤更加便捷。。京津城際軌道交通通也正在加緊建設設，2008北京和天津兩地將將可實現(xiàn)半小時通通行。京滬高鐵年內(nèi)動工工，北京只要20分鐘就能到廊坊，，進一步拉近了北北京和廊坊的時間間距離。未來交通規(guī)劃京津交通一體化可可以快速實現(xiàn)區(qū)域域間的優(yōu)勢互補及及資源的合理配置置，廊坊做為京津津走廊的重要門戶戶，將成為快速交交通體系的最直接接受益者。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況2京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈圈軸心京津冀都市圈是我我國北部沿海地區(qū)區(qū)經(jīng)濟基礎最好、、發(fā)展最快的區(qū)域域之一。京津冀都市圈國土土面積18.5萬平方公里，包括括北京、天津兩個個直轄市以及河北北省的廊坊、石家家莊、唐山、秦皇皇島、保定、張家家口、承德、滄州州等8個地市。廊坊處于京津冀經(jīng)經(jīng)濟聯(lián)合圈的軸心心位置，具有良好好的經(jīng)濟發(fā)展前景景。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況一軸三帶“一軸”：京津發(fā)展展軸，廊坊位于此主軸。“三帶”：濱海新新興發(fā)展帶、山前前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文文化帶。經(jīng)濟總量2005年，京津冀都市圈圈都市圈實現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國經(jīng)經(jīng)濟總量的9.3%。廊坊主導產(chǎn)業(yè)以電子信息和生物物制藥等為核心的的高新技術產(chǎn)業(yè)；；以金融保險、商務務與信息服務、會會展等為核心的生生產(chǎn)服務業(yè)；以汽車、制藥行業(yè)業(yè)等為主的現(xiàn)代制制造業(yè)地位；鋼鐵、石油化工等等基礎原材料產(chǎn)業(yè)業(yè)。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況3城市布局：三點組組團整體布局一個中心心兩個次中心：“一個中心””（中心城市）、、“兩個次中心””（三河、霸州））、“三大板塊””（以三河為核心心的北部地區(qū)、以以中心市區(qū)為核心心的中部地區(qū)，以以霸州為核心的南南部地區(qū)）、“兩兩個環(huán)帶”（環(huán)北北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天天津城鎮(zhèn)帶）。中心三河次中心霸州次中心中心城市結(jié)構(gòu)采取取三點組團方式：開發(fā)區(qū)：高新科技技、會展、教育衛(wèi)衛(wèi)生等為主。萬莊：都市型工業(yè)業(yè)和附加值高的高高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化化、政治、商業(yè)、、居住中心城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判1經(jīng)濟騰飛尚需時日日2006年廊坊經(jīng)濟發(fā)展加加速上漲，GDP增幅達到15％，但與北京及河河北其他城市相比比，人均GDP水平及增幅仍處于于低點。廊坊的經(jīng)濟發(fā)展在在很大程度上依附附于北京、天津、、唐山等地的帶動動，隨著京津冀經(jīng)經(jīng)濟圈的輻射及自自身實力的增強，，整體經(jīng)濟水平將將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)態(tài)勢，但經(jīng)濟騰飛飛尚需時日。2006年人均GDP對比廊坊歷年GDP走勢城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢2對外資吸引力較強強2006年實際利用外資額額對比廊坊歷年實際利用用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)環(huán)境及政策支持，，廊坊對于外資具具有較強的吸引力力，近三年實際利利用外資增長率均均保持在15％以上，2006年實際利用外資額額達到3.15億美元，遠高于保保定、秦皇島等同同類城市。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢3工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不不足2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比目前以現(xiàn)代工業(yè)（（包括電子、現(xiàn)代代制造業(yè)、高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等）為主導的的產(chǎn)業(yè)布局已基本本確立，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展不足是影響響其經(jīng)濟整體騰飛飛的重要原因之一一。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢4具有較好的消費基基礎2006年人均可支配收入入對比廊坊歷年人均可支支配收入額2002年以來廊坊人均可可支配收入額始終終保持加速上漲趨趨勢，2006年水平已超過保定定、秦皇島兩市（（而同期人均GDP水平低于二者），，說明廊坊具有較較好的大眾消費基基礎。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢重點園區(qū)概況城市發(fā)展研判廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、、燕郊經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟濟技術開發(fā)區(qū)、霸霸州經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園園區(qū)、永清工業(yè)園園區(qū)、大城工業(yè)園園區(qū)、文安工業(yè)園園區(qū)和大廠工業(yè)園園區(qū)9個省級開發(fā)區(qū)以及及東方大學城文化化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮慮到對城市發(fā)展的的重要作用以及與與本案的區(qū)域關系系，重點闡述廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)和東方大學城城。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟濟發(fā)展的源動力廊坊開發(fā)區(qū)是河北北省政府重點支持持的省級開發(fā)區(qū)，，是團中央、全國國青聯(lián)命名的“中中國青年科技創(chuàng)新新行動示范基地””，位于京津塘高高速公路廊坊出入入口處，于1992年6月26日建區(qū)。截截至2006年，開發(fā)區(qū)幅員面面積67.5平方公里，規(guī)劃面面積：14.49平方公里，已開發(fā)發(fā)土地面積：14.49平方公里，戶籍人人口53362（包括大學城）。。1概況城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況截至2005年底底，廊坊開發(fā)區(qū)已已累計實現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值254.4億元，占廊坊整體的40％，年均增長50.7％；工業(yè)總產(chǎn)值426.8億元，年年均增長61.3%；工業(yè)銷售收收入404.2億億元，年均增長57.2％；財政政收入35.4億億元，年均增長54.6％，實際際利用外資8.7億美元。到2006年10月底，累計總投投資額490億元元人民幣，其中外商投資總額額15億美元，累累計利用外資9.7億美元。快速發(fā)展，廊坊經(jīng)經(jīng)濟的重要組成部部分城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)目前已有1300多家企業(yè)進區(qū)，其中包括西門子子、魯爾、GEA、天合、富士康、、東芝、LG、阿克蘇諾貝爾、、來實建筑等16家世界500強企業(yè)。初步形成了電子信息、食品加加工、汽車零部件件、新材料、生物物制藥為主的五大主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)領域代表企業(yè)1電子信息華為科技、富士康科技、特瑞膠黏、新奧軟件、久智光電子、濱松光子、中電大成電子、貝斯特電子、冀雅電子、鑫谷光電、清華同方電子、捷好電子等。2汽車零部件盧卡斯偉利達廊重制動器、天合發(fā)動機零部件、柳博安利活塞環(huán)、瑞達汽車制動器、全興工業(yè)、威意特汽車系統(tǒng)、上方汽車內(nèi)飾、華安汽車裝備、亞新科制動技術等。3食品加工好麗友食品、露露飲料、伊利乳品、飛鶴乳業(yè)、新瑞番茄制品、威康特食品、智愛富食品、張裕葡萄酒、日清中糧食品、多維食品、中基金米蘭咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克蘇諾貝爾、國瑞電子、阿童木、超爾固涂料等。5生物科技國藥麻醉制品、周林頻譜、維爾康生物化工、美寶制藥、健邦醫(yī)藥等。五大主導產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況抬高門檻，集約高高效發(fā)展1992年建區(qū)之后，廊坊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高高項目入?yún)^(qū)“門檻檻”：凡是高耗能能、高耗水、高污污染的項目，一律律不得入?yún)^(qū)；2003年初，廊坊開發(fā)區(qū)區(qū)再度抬高項目入入?yún)^(qū)“門檻”：提提高項目投資強度度，投資1000萬美元以下的外資資項目、投資5000萬元以下的內(nèi)資項項目不再配置土地地資源；提高項目目投資密度，外資資項目不低于30萬美元/畝，內(nèi)資項目不低低于150萬元/畝。廊坊開發(fā)區(qū)對入?yún)^(qū)區(qū)項目投資強度的的“及格線”，是是兩年多后省有關關部門制定的“一一線地區(qū)”省級開開發(fā)區(qū)相關指標的的10倍；而投資密度的““及格線”，則比比省相關指標高出出25%；2006年，重點引進資源節(jié)約約型、生態(tài)環(huán)保型型、科技創(chuàng)新型、、龍頭帶動型、高高貢獻率型的項目目，投資1億元以下的內(nèi)資項項目，投資1000萬美元以下的外資資項目，開發(fā)區(qū)將將不再配置土地資資源。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況東方大學城是以文文化產(chǎn)業(yè)先導的多多功能復合城市新新區(qū)2概況位置：東方大學城位于廊廊坊市經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)，緊靠京津津塘高速公路?？傮w規(guī)劃：東方大學城占地2萬畝,計劃投資120億元人民幣,10年內(nèi)要完成包括教教學樓、科研實驗驗樓、現(xiàn)代圖書館館、運動中心、教教師公寓以及幼教教、小學、中學、、醫(yī)療、商業(yè)餐飲飲、文化娛樂等一一系列配套服務設設施,建筑面積達780萬平方米,最終形成一個可容容納15萬名學生和5萬名員工的教育園區(qū)。大學城一期：投資14億元，占地2400畝，建設教學區(qū)、、生活區(qū)、高科技技園區(qū)、校園文化化社區(qū)，總建筑面面積57萬平方米，目前已建建成一座擁有綜合合教學樓、科研實實驗樓、計算機中中心、校園互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡、圖書資料信信息中心、體育活活動中心、文化宮宮、大禮堂及學生生公寓、教師公寓寓、書店、商業(yè)、、醫(yī)療活動于一體體的科教園區(qū)。北北京工業(yè)大學、北北京師范大學、北北京工商大學等11所大學的1萬名學生于2000年9月首期入駐大學城城。大學城二期：為大學城的中心心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)區(qū)、體育片區(qū)、教教學片區(qū)、生活片片區(qū)和農(nóng)林實驗園園區(qū)組成，總投資資32億元，用地689公頃，建筑面積177萬平方米，以國際先先進的星型組團規(guī)規(guī)劃手法，配以聯(lián)聯(lián)系京塘高速出口口和各組團的快速速干道，明確的結(jié)結(jié)構(gòu)布局、有機的的功能整合，構(gòu)建建出市場化的經(jīng)營營模式、人性化的的城市機能、集大大成的校園文化和和景園化的生態(tài)環(huán)環(huán)境。目前，東方大學城城已經(jīng)完成建筑面面積205萬平方米，總樓宇宇200多座，30多所高校的近5萬名大、中學生入入駐。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況經(jīng)過五年的建設，，目前東方大學城城已經(jīng)擁有完整的的商業(yè)、休閑、娛娛樂、郵電、醫(yī)療療、金融、公安等等保障服務系統(tǒng)，，是自成體系的復復合型城市新區(qū)，，房地產(chǎn)建設是重重要的組成部分之之一。自成體系的復合城城市、成熟新區(qū)別墅高爾夫球場城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況廊坊為河北省重點點發(fā)展的地級城市市，整體發(fā)展起步步晚，發(fā)展快，目目前處于快速擴張張階段；地處京津冀經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)合圈軸心是廊坊坊最大的發(fā)展契機機；廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化化調(diào)整；廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及及東方大學城是廊廊坊發(fā)展的兩大熱熱點區(qū)域，是廊坊坊未來兩大人口導導入?yún)^(qū)，將實現(xiàn)資資金及高質(zhì)人群的的密集輸送?？偨Y(jié)城市發(fā)展研判房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析31發(fā)展狀況：起步晚晚，但高速發(fā)展廊坊商品房市場自自2000年左右才正式啟動動，由于起步較晚晚，整體發(fā)展水平平低。但城市發(fā)展展建設空間充足，，可借鑒的成功經(jīng)經(jīng)驗較多，加之與與北京、天津等地地特殊的位置關系系，目前處于高速速發(fā)展階段。廊坊房地產(chǎn)市場研研究2房地產(chǎn)投資增速高高位反彈近年來廊坊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資一直呈呈現(xiàn)高速增長的狀狀態(tài)，年平均增長長速度超過40%。房地產(chǎn)開發(fā)投資走走勢圖廊坊房地產(chǎn)市場研研究3土地供給有待釋放放2006年全市實際土地出出讓面積不足100萬平米，07年已有明顯上漲，，7月至今出讓規(guī)模已已達30萬平米，根據(jù)十一五規(guī)劃劃，未來將逐步加加大土地供給規(guī)模模。商品房用地出讓面面積走勢圖廊坊市“十一五””期間住宅用地年年度實施計劃單位：公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計1195-1255470-52080-90550-610廊坊房地產(chǎn)市場研研究地塊位置出讓面積(M2)容積率建筑面積土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人樓面地價（元/平米）廊坊市東外環(huán)東側(cè)、六九一六工廠西側(cè)19376.461.834878商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌5400廊坊市天圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1548廊坊市光明西道以北、西外環(huán)以東、育英路以西22057.581.737498商品住宅70年(其中商業(yè)40年)招標5976廊坊市翔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1594廊坊市常甫路東側(cè)、辛莊道南側(cè)14857.071.826743商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌4150廊坊市盛翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1552廊坊市愛民西道以南、菜豆莊以西6603.4181.711226商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌1840廊坊市昶友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163907年下半年土地成交交信息當前樓面地價1500-1600元/平米，按照成本法法計算，售價應為為4500-5000元/平米；對比當前市場售價價，本土開發(fā)商對對于未來城市價格格空間的判斷相對對保守。廊坊房地產(chǎn)市場研研究4目前供不應求態(tài)勢勢明顯，兩年后將將趨于平衡今年上半年以前商商品房新增供給逐逐步下降，大量需需求被抑制，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計06年商品房供需比約約為0.75：1。但這一狀態(tài)將從今今年下半年開始有有所轉(zhuǎn)變，未來將將有較大供給放量量，主要集中于安安次區(qū)（詳見競爭爭分析）。廊坊市區(qū)近期商品品房供給面積廊坊05年至今供需比例廊坊房地產(chǎn)市場研研究案名位置開發(fā)商占地面積（萬平米）旺點六期和平路新源道南天域13.34東日瑞景廊坊北外環(huán)西部規(guī)劃裕華路西東日14.674馨鉆界廊坊市衛(wèi)校中房2.668市調(diào)料廠市調(diào)料廠廣陽2.0677地毯廠王寨地毯廠通軒3.5351正隆家園豐盛路轉(zhuǎn)盤南150米路東正隆13.34盛世豪庭藍波灣斜對過，一中西側(cè)盛通1.6675馨視界愛民西道西端新源水廠西中房8.671君蘭苑愛民西道西端新源水廠西榮盛8.3375華夏九園愛民西道西端新源水廠西

華夏7.6705裕豐豪庭廣陽道西部廊坊中心血站西側(cè)百年4.669紫金華府新源道南側(cè)，藍水灣西北方約7.12塞納河谷二期文明中華園地塊恒盛28.6438嘉軒鳳凰城大學城西側(cè)天地控股約55總計

171.4041目前已知潛在供給給項目概況廊坊房地產(chǎn)市場研研究5價格激增07年來廊坊市區(qū)房地地產(chǎn)價格增幅達44％，目前安次區(qū)目目前均價為3500－4300元/平米，而廣陽東區(qū)區(qū)板塊均價已經(jīng)達達到4500－5200元/平米，這是由于：：正經(jīng)歷起步快速發(fā)發(fā)展的必然階段；；受京津地區(qū)高房價價的強烈輻射影響響。（數(shù)據(jù)來源：廊坊坊統(tǒng)計局）廊坊整體價格走勢勢廊坊市區(qū)價格走勢勢（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)據(jù)廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計）廊坊房地產(chǎn)市場研研究6產(chǎn)品塑造及運營理理念有待全面升級級由于市場發(fā)展不成成熟，及供需錯位位造成的賣方市場場格局，導致市場場產(chǎn)品競爭概念薄薄弱，在戶型、景景觀、立面等方面面品質(zhì)需大力提高高，運營及服務理理念有待升級。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場研研究7需求分析作為地級市，廊坊坊對其轄下縣區(qū)及及農(nóng)村居民有較大大的吸引力。此部部分購房者收入差差距較大，對于地地段認知不很敏感感，性價比是其考慮的首要因因素。是廊坊房地產(chǎn)市場場的最主要客戶構(gòu)構(gòu)成，目前所占比比例達到80-90%，其中改善性需求占有一定比例例，首選區(qū)域為城市中心區(qū)。享受京津地區(qū)的高高收入，堅信廊坊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資資者比例較高。交通的便捷、房價價和生活成本的低低廉，使一部分北京和和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)業(yè)、居住，目前此此類人群呈上升趨趨勢。廊坊市民廊坊下轄區(qū)縣購房房者在京津工作的廊坊坊人京津人士在廊坊工作的其他他城市移民此部分購房者多集集中在開發(fā)區(qū)，多多數(shù)已在廊坊工作作了一段時間，有有定居的打算。隨隨著華為、富士康等實力型企業(yè)進駐駐開發(fā)區(qū)，未來此此類型購房者比例例將顯著提高，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)項目自然是他們的的首選。廊坊房地產(chǎn)市場研研究產(chǎn)品偏好注重采光和朝向，，尤其是南向采光光；偏好板樓或點式形形態(tài)，塔樓接受度度不高；經(jīng)濟型三居（95-115㎡）為主流需求，，其次為經(jīng)濟型二二居（70-90㎡）；良好的社區(qū)景觀有有較強的吸引力；；大盤受到追捧。廊坊房地產(chǎn)市場研研究京津區(qū)域一體化趨趨勢是廊坊地產(chǎn)的的重要增長極：京津區(qū)域一體化延延長了房地產(chǎn)供求求半徑，在交通成成本縮減的情況下下，位于京津中間間點的廊坊商品房房的低價格對京津津商品房的替代性性會加強，將增加加廊坊當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)的有效需求，從從而促進廊坊房地地產(chǎn)市場的發(fā)展，，形成京津區(qū)域房房地產(chǎn)市場的階梯梯增長；目前廊坊房地產(chǎn)市市場正處于重大拐拐點：今年下半年開始供供給放量，供需錯錯位逐漸趨向平衡衡；90/70政策執(zhí)行，戶型趨趨?。槐就粱_發(fā)模式正正被打破，整體運運營水平將有所提提高；政府管理和市場運運行機制將逐步規(guī)規(guī)范化、透明化。。城市向東向北發(fā)展展成為趨勢：未來廊坊市政府府將搬至北環(huán)路以以北，市文化藝術術中心附近，未來來房地產(chǎn)重心仍在在城北，經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)將成為熱熱點之一。廊坊房地產(chǎn)市場研研究房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3廣陽東區(qū)：城市核核心價值高地廣陽西區(qū)：主打中中端市場安次區(qū)：放量爆發(fā)發(fā)的待發(fā)展區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高打打，發(fā)展廣闊板塊競爭分析廣陽東區(qū)：城市核核心價值高地板塊競爭分析——廣陽東區(qū)106年下半年后經(jīng)歷供供給斷檔廣陽東區(qū)是廊坊供供給量最大的區(qū)域域，但目前區(qū)域供供給量逐年萎縮，，07年下半年至今僅阿阿爾卡迪亞三棟樓樓取得銷售證，無無新盤入市。名稱位置規(guī)模（平米）開盤時間阿爾卡迪亞駿景園6#樓北外環(huán)北、文化藝術中心西側(cè)15882.532007-7-15阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓北外環(huán)北、文化藝術中心西側(cè)14267.442007-7-30今年下半年以來取取得銷售證項目萬平米萬平米萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)2需求旺盛，銷售良良好憑借良好的城市環(huán)環(huán)境和市場認知基基礎，廣陽東區(qū)項項目銷售情況火爆爆，阿爾卡迪亞等等項目分期開盤均均可一周內(nèi)售罄，，月均銷售速度100套左右。由于近期供供給過于稀缺，目目前幾乎已處于無無房可售階段。05年至今廣陽東區(qū)供供給量、消化量對對比萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)3今年價格爆發(fā)性上上漲廣陽東區(qū)價格走勢勢圖案名當前報價（元/平米）盛園小區(qū)4500阿爾卡迪亞5200廣陽東區(qū)商品住宅宅價格近年增長迅迅猛，2005年時的均價為2865元/平方米，而到了今今年的上半年，此此區(qū)域的住宅均價價已上漲到4500-5200元/平方米。阿爾卡迪迪亞駿景園5#、7#樓今年6月底價格為4800元/平米，目前報價已已達5200元/平米。元/平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)4產(chǎn)品檔次高于其他他區(qū)域，但仍需改改進小高層、多層板樓樓為主，容積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設計，板塔結(jié)合旺點大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓阿爾卡迪亞亞板塊競爭分分析——廣陽東區(qū)100－130平米三居為為主流產(chǎn)品品，近期阿爾卡卡迪亞主推推經(jīng)濟型兩兩居（60-85平米）。1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例51-5610.3%48-12735.37%93-18553.9%148-5300.4%板塊競爭分分析——廣陽東區(qū)名稱戶型一居面積（平米）一居套數(shù)二居面積（平米）二居套數(shù)三居面積（平米）三居套數(shù)四居面積（平米）四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

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3板塊競爭分分析——廣陽東區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)仍仍需改善廣陽東區(qū)的的住宅在廊廊坊市發(fā)展展較早，成成熟度及品品質(zhì)最高，，社區(qū)的規(guī)規(guī)劃、配套套。產(chǎn)品的的設計等均均領先于其其他的區(qū)域域，但整體體品質(zhì)仍然然需要改善善，如戶型型設計不理理想，立面面細節(jié)處理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞亞115平米三居，，客廳采光光不佳阿爾卡迪亞亞景觀效果板塊競爭分分析——廣陽東區(qū)5客群廣陽東區(qū)是是本地居民民最為認可可的地區(qū)，，本區(qū)域中中本市客群群占80—90%，包括政府府職員、企企業(yè)職員、、管道局職職員等，廊廊坊中高收收入者京津津人士和投投資客在各各板塊中比比例最高。。隨著京津走走廊的快速速發(fā)展，和和交通體系系越來越成成熟，以及及受北京外外擴的影響響，將會有有越來越多多的北京人人到廊坊置置業(yè)。板塊競爭分分析——廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)：：主打中端端市場板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)1供給稀缺近2年來取得銷銷售證的項項目約50萬平方米，，供給量低低于廣陽東東區(qū)；項目規(guī)模普普遍較?。?；從06年下半年起起出現(xiàn)供給給斷檔，今今年7月華夏新城城A區(qū)取得銷售售證；潛在供給：：峰尚中心心，位于七七大街北側(cè)側(cè)，規(guī)模1萬平米，預預計明年開開盤。萬平米板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)2目前基本無無房可售05年至今廣陽陽西區(qū)供給給量、消化化量對比萬平米由于供給極極度稀缺，，區(qū)域項目目基本消化化殆盡，目目前項目銷銷售速度驚驚人，在較較長的市場場積累期后后，華夏新新城A區(qū)3.3萬平米于今今年7月15日開盤，2天內(nèi)銷售180套。板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)307年價格快速速上漲廣陽西區(qū)價價格走勢圖圖元/平米案名當前報價（元/平米）廣陽公寓二期3950售完華夏新城B區(qū)4100華夏新城A區(qū)4550隨著第五大大街到第八八大街的開開發(fā)力度加加快，區(qū)域域成熟度持持續(xù)升高，，廣陽西區(qū)區(qū)目前市場場上可售項項目的均價價為4100-4550元/平方米，相相比于2005年的價格大大幅上漲。。板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)4產(chǎn)品綜合品品質(zhì)平平小高層、多多層板樓為為主，容積積率1.3－1.8項目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)3居產(chǎn)品仍是是該區(qū)域主主要的產(chǎn)品品形式，所所占比例超超過52%，主力面積積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%第八大街126平米三居板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號樓、3號樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽公寓二期73697-118126板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)5本地中端客客群為主本地工薪階階層是廣陽陽西區(qū)的主主流人群；；受廣陽東區(qū)區(qū)價格高啟啟影響，西西區(qū)的輻射射力和市場場關注正在在持續(xù)增強強；華夏新城A區(qū)中年輕客客戶比例較較高。板塊競爭分分析——廣陽西區(qū)安次區(qū)：放放量爆發(fā)的的待發(fā)展區(qū)區(qū)板塊競爭分分析——安次區(qū)1大批供給將將集中入市市供給量走勢勢萬平米以往開發(fā)力力度較弱，，供給不足足安次區(qū)的住住宅市場發(fā)發(fā)展相對于于廣陽區(qū)來來說一直比比較滯后，，每年的供供應也比較較少，過去去的2年里，安次次區(qū)的總供供應量只有有39萬平方米，，供應缺乏。。目前只有有金碧倫溫泉泉公寓、新新新小鎮(zhèn)等等少量的項目目在售。板塊競爭分分析——安次區(qū)今年下半年年以后將出出現(xiàn)供給高高峰安次區(qū)由于于建設滯后后，仍有大大量土地可可供開發(fā)利利用，目前前全市已知知的潛在供供給多集中中于本區(qū)域域，總規(guī)模模在63萬㎡以上，未來來一段時間間將成為廊廊坊地產(chǎn)主要的供應區(qū)域域之一。板塊競爭分分析——安次區(qū)案名位置總規(guī)模（萬㎡）潛在規(guī)模（萬㎡）開盤時間金碧倫溫泉公寓金星道1713.622007-8-26新新小鎮(zhèn)楊稅務鄉(xiāng)于常甫村52.82007-9-8盛世豪庭愛民西道與永興路交口路南33預計今年底馨視界愛民西道1717未定君蘭苑愛民西道1515未定第九園愛民西道新源水場北側(cè)99明年金源麗舍愛民道與西外環(huán)交口33未定總計6963.42注：潛在規(guī)規(guī)模為項目目總規(guī)模與與已取得銷銷售證部分分規(guī)模之差差。板塊競爭分分析——安次區(qū)05年至今安次次供給量、、消化量對對比2消化情況萬平米受到區(qū)域因因素以及供供給制約的的影響，以以前安次區(qū)區(qū)整體消化化面積較小?。话鍓K競爭分分析——安次區(qū)潛在項目已已開始表現(xiàn)現(xiàn)出良好的的銷售勢頭頭；安次區(qū)可售售項目不多多，目前僅僅金碧倫溫泉泉公寓和新新小鎮(zhèn)在售，銷售售情況良好好。如金金碧倫溫泉泉公寓今年年8月底開盤，，開盤銷售售約為50%（約180套）。其他潛在項目雖雖未正式開盤，，但認購行情熱烈，預計正式開盤盤期會取得良好好的銷售業(yè)績。。案名銷售情況盛德花園前期售罄，四期未開盤安泰家園一期、二期已經(jīng)100%銷售金碧倫溫泉公寓開盤銷售約為50%新新小鎮(zhèn)今年9月開盤，已簽約30套左右盛世豪庭未公開認購，關系戶已認購60套左右馨視界剛開始內(nèi)部認購，已認購60多套君蘭苑未認購第九園未認購金源麗舍未開盤，公司內(nèi)部認購30%，包括金源房地產(chǎn)和廊坊二建公司員工，以及建委系統(tǒng)的工作人員板塊競爭分析——安次區(qū)3價格處于城市末末位，后市增長長動力強勁安次區(qū)價格走勢勢圖案名及樓座開盤時間報價馨語星苑9#、10#、11#2007-1-13300馨語星苑6#樓2007-4-153591馨語星苑5、7#樓2007-5-83780金碧倫溫泉公寓

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5000新新小鎮(zhèn)2007-9-84300元/平米由于區(qū)域成熟度度不高，整體發(fā)發(fā)展滯后，目前前安次區(qū)價格在在各板塊中處于于末位；迄今2007年的平均價格為為3607元/平方米，與06年有較大幅度上上漲；板塊競爭分析——安次區(qū)未來潛在項目價價格將迅速上漲漲案名當前報價（元/㎡）金碧倫溫泉公寓整體5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花園二期均價2650，三期均價約3000元/平米安泰家園一期2500元，二期3000，預計三期開盤價4500水晶城4300盛世豪庭預計5000馨視界預計5000君蘭苑預計4500第九園預計5000-6000金源麗舍預計4500安次區(qū)以往價格格多為4000元以下，2007年下半年以來，，金碧倫溫泉公公寓、新新小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等等項目報價價達到4300-5000元以上，潛在項項目開盤價則均均在4500元以上，其中華夏第九九園預計可達5000-6000元/㎡。板塊競爭分析——安次區(qū)4產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多多層板樓為主，，容積率1.4－1.8馨語星苑項目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層板塊競爭分析——安次區(qū)1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以90-120平米經(jīng)濟三居為為主力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在供給項目戶戶型明顯趨小，，以70-90平米兩居為主；；板塊競爭分析——安次區(qū)項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號樓882497-138188馨語星苑9#、10#、11#72-7414400馨語星苑6#樓00118-12072馨語星苑5、7#樓882089-106232馨語星苑8#樓79-88929816馨語星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計3.4％33.23％62.73％0.64％板塊競爭分析——安次區(qū)5下轄區(qū)縣購房者者占有相當比例例安次區(qū)低廉的價價格受到當?shù)刂兄袑邮杖胝叩那嗲嗖A，中青年居居多；對周邊下轄區(qū)縣縣購房者較強的的吸引力；自主為主，主力力需求為經(jīng)濟型型三居、二居；；整體客戶素質(zhì)低低于其他區(qū)域。。板塊競爭分析——安次區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高高打，發(fā)展廣闊闊板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)1高起點高調(diào)發(fā)展展房地產(chǎn)發(fā)展起步步較晚，但起點點高，發(fā)展空間間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)業(yè)支持基礎，高高端人群集中；；目前區(qū)域成熟度度不佳，但開發(fā)發(fā)區(qū)未來規(guī)劃將將提供良好的前前景。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)2別墅類產(chǎn)品為當當前主流供給案名位置總建筑面積建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨棟0.19510－950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開發(fā)區(qū)早期的住住宅以區(qū)內(nèi)眾多多駐園企業(yè)的住住宅配套為主，，比如幗華邨小小區(qū)、憩園小區(qū)區(qū)、藍多廊等，但近年來開開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)產(chǎn)品供應基本停停滯，而滿足高高端人群的別墅墅產(chǎn)品則相繼出出現(xiàn)，目前在售售項目以別墅及及類別墅產(chǎn)品為為主，總規(guī)模在在32萬平米以上。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)3高端別墅帶動價價格上漲案名報價（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別墅產(chǎn)品報價價多在7000元以上，艾力楓楓社憑借不可多多得的高爾夫資資源，價格則達達16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供供給稀缺，并有有良好的居住需需求，在別墅類類產(chǎn)品的帶動下下，目前二手房房報價已達到3000－4000元/平米。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)4面積相對經(jīng)濟的的類別墅產(chǎn)品受受到追捧塞納河谷一期取取得了良好的銷銷售業(yè)績；翠林洲產(chǎn)品設計計相對落后，銷銷售不暢；艾力楓社具有絕絕佳的高爾夫資資源，但單價過過高，針對京津津人士，但產(chǎn)品品仍不具備典型型豪宅標準，財財富階層消費市市場對于地段認認知仍有一定抗抗性。目前500-800平米戶型能維持持正常銷售，800平米以上大戶型型銷售較差。案名主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)5高質(zhì)客群密集開發(fā)區(qū)項目客群群表現(xiàn)出明顯的的高質(zhì)特征：收入較高，教育育水平良好；開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的的中層以上領導導居多，本土購購房者比例不高高；翠林洲、艾力楓楓社等項目中京京津地區(qū)客戶占占有一定比例。。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)板塊容積率建筑形態(tài)主力戶型廣陽東區(qū)1.3－1.7高層、小高層板樓、塔樓3居（100-130）廣陽西區(qū)1.3-1.8小高層板樓3居（100-130）安次區(qū)1.4-1.82小高層、多層板樓3居（90-120）潛在供給多為70-90平米兩居開發(fā)區(qū)0.2－1.6類別墅180以上05年以來各板塊供供需對比板塊競爭分析——核心指標對比1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究艾力楓社別墅坐坐落在球場的中中央，更加加注重景觀效果果，從別墅的每每一扇窗口望出出去，都可以遙遙瞰到果嶺風情情。球場和別墅墅融為一體。艾力楓社別墅位位于經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離離廊坊市中心僅僅幾步之遙，鬧鬧中取靜。整個別墅區(qū)分成成東、中、西三三個區(qū)域，除了了東、西區(qū)別墅墅外，中區(qū)規(guī)劃劃建設中歐洲風風情小鎮(zhèn)、Townhouse、星級酒店、酒酒店式公寓和休休閑健身等場則則將聯(lián)袂演繹歐歐式風情。1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究開發(fā)商新奧置業(yè)位置新奧高爾夫球場內(nèi)總建筑面積10萬平米建筑風格歐式風格容積率0.19開盤時間2005年一期，07年3月二期套數(shù)138套，東區(qū)50多套企業(yè)會所，西區(qū)80多套獨棟別墅戶型面積企業(yè)會所730-1300平米，獨棟別墅500-800平米價格企業(yè)會所1.6-3萬/平米，獨棟別墅1.5-2.5萬/平米相關配套五星級酒店、會展中心和高爾夫運動場所客戶情況廊坊本地的尖端人士為主，還有部分京津人士，作為度假用途，另外還有部分廊坊周邊市縣以及下轄縣客戶，是表現(xiàn)其身份的象征。

2恒盛-塞納河谷競爭分析——個案研究一期二期項目一期已經(jīng)建建成，產(chǎn)品形態(tài)態(tài)主要為疊拼、、雙拼、花園洋房，并已已建立較好的市市場口碑；項目二期明年開開始建設，產(chǎn)品品形態(tài)主要為花園洋房、小高高層、高層組成成2恒盛-塞納河谷一期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積17萬平米建筑風格歐式風格容積率0.7戶型面積150-300平米價格8000元/平米銷售情況一期60-70%相關配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等客戶情況廊坊市內(nèi)高端人群，開發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上領導，京津人士2恒盛-塞納河谷二期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積約70萬平米建筑風格歐式風格容積率3.12套數(shù)6000多套，本項目受90/70限制價格預計均價6500元/平米以上銷售情況08年8月份左右開盤相關配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等3天地控股—嘉軒?鳳凰城競爭分析——個案研究該項目位于東方方大學城西西側(cè)，南起鳳河河,西臨北京大興采采育鎮(zhèn)，北臨通通州區(qū)永樂鎮(zhèn)。。項目預計明年開開始建設，產(chǎn)品品形態(tài)主要為別墅、小高層、、高層組成總用地為827畝，總建筑面積積82萬平方米。3競爭分析——個案研究開發(fā)商天地控股位置大學城西側(cè)占地面積827畝總建筑面積82萬平米建筑風格歐式風格綠化率44%容積率1.5戶型面積60-350平米價格預計6000-10000元/平米銷售情況未售，預計08年年初開工建設預計投資約30億元相關配套五星級酒店、商業(yè)街、大學城等天地控股—嘉軒?鳳凰城由于各板塊供給給近一兩年內(nèi)逐逐步增加，各板板塊的地段差異異正在逐步縮小小，未來的供給給量則決定了區(qū)區(qū)域的發(fā)展速度度，預計安次區(qū)區(qū)在近一兩年內(nèi)內(nèi)將快速發(fā)展，，與其他區(qū)域的的差距將逐漸縮縮小。開發(fā)區(qū)并非典型型的住宅供給集集中區(qū)，但具有有良好的消費力力基礎、便捷的的交通條件，特特別是目前別墅墅類產(chǎn)品集中開開發(fā)，為本區(qū)域域奠定了高端市市場形象,未來具有良好的的發(fā)展空間，但但目前潛在競爭爭體量較大，本本項目的操作需需走差異化競爭爭的路線，贏得得優(yōu)勢；板塊競爭分析——結(jié)論房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3項目定位——區(qū)位環(huán)境本案位于廊坊經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東北部，近鄰京津塘高高速公路，可快快速實現(xiàn)城市空空間切換；沿京津塘高速公公路距北京國貿(mào)貿(mào)中心40公里；沿京津塘塘高速、北京五五環(huán)路和機場高高速公路，距首首都國際機場55公里。距廊坊市區(qū)約10公里，道路交通通狀況良好，交交通非常便捷；；項目定位——SWOT分析O優(yōu)勢機會T威脅劣勢項目資源相對稀稀缺，可充分挖挖掘開發(fā)區(qū)和大大學城的高質(zhì)消消費人群，同時時可吸引京津高高端客戶；第二條高速等交交通利好將進一一步拉近與京津津唐地區(qū)的距離離；廊坊的城市發(fā)展展以及開發(fā)區(qū)的的發(fā)展?jié)摿楸颈景柑峁┦袌龌A；規(guī)劃條件比較寬寬松，規(guī)劃和項項目定位發(fā)揮空空間很大。良好的高爾夫景景觀資源和高爾爾夫商務社交平平臺為本項目區(qū)區(qū)域形象的提升升提供強大的支支持；東方大學城強大大的教育資源和和文化氛圍為本本項目提供了文文化載體；本項目可以享受受大學城的健全全配套。開發(fā)商及專業(yè)團團隊運作的品牌牌效應。嚴格的宏觀調(diào)控控政策相繼出臺臺，對房地產(chǎn)行行業(yè)的整頓已上上升至政治高度度；奧運后期市場走走向的不確定性性；開發(fā)區(qū)板塊未來來供給放量帶來來的市場競爭；；大學城巨大的負負債黑洞對本項項目的市場形象象有一定的負面面影響；本項目目前對外外界沒有獨立出出入口；地塊形狀不規(guī)則則，增加規(guī)劃難難度；項目西側(cè)的大學學城的教學區(qū)會會產(chǎn)生噪音影響響；項目定位——核心課題經(jīng)濟上利潤最大化，投投資風險最小化化目標上企業(yè)的品牌和形象打造項目定位——市場策略途徑之一：產(chǎn)品主義道路將先進市場的先先進經(jīng)驗運用于于非成熟市場，，走躍級化產(chǎn)品品創(chuàng)新之路；堅持打造具有絕絕對優(yōu)勢和絕對對市場沖擊力的的特色品，通過過自身的優(yōu)質(zhì)及及品位震撼市場場，取得差異化化競爭優(yōu)勢；產(chǎn)品絕非僅只戶戶型、立面、景景觀等與建造有有關的部分，而而是包括與客戶戶相關的所有界界面，文化、環(huán)環(huán)境、交通、生生活系統(tǒng)、物業(yè)業(yè)、服務等方方方面面。產(chǎn)品主義還意味味著保證項目實實現(xiàn)的品牌團隊隊組合，開發(fā)商商的實力及品牌牌形象。產(chǎn)品主義更意味味著高品質(zhì)的項項目實現(xiàn)。項目定位——市場策略途徑之二：上層文化載體利用高爾夫運動動的上層文化價價值，確定項目目獨特的高端氣氣質(zhì)特征。通過上層文化主主題提升項目形形象，強化上層層社會身份標定定價值。賦予項目靈魂，，從產(chǎn)品到營銷銷統(tǒng)一在一個精精神領袖之下。。能夠及早整合合有限資源，保保證項目自始至至終高效、統(tǒng)一一的整體實現(xiàn)。。高爾夫國際風情情：最大限度利用本本項目稀缺的高高爾夫球場資源源；賦予高爾夫運動動的上層文化載載體，貴族文化化血統(tǒng)；定位市場高端形形象，高價值感感，差異化路線線，體現(xiàn)國際化化品質(zhì)，表現(xiàn)對對舒適、浪漫生生活的憧憬；小鎮(zhèn)：賦予項目目恬靜、浪漫、、和諧、貴族的的獨特氣質(zhì)；高爾夫國際風情小鎮(zhèn)項目定位——產(chǎn)品定位townhouse高爾夫景觀資源源比較好區(qū)域低密度住宅、項項目區(qū)域內(nèi)高端端產(chǎn)品；基于容積率1.5左右的產(chǎn)品組合合建議項目定位——產(chǎn)品定位城市豪宅形象；；上流人群享樂主主義的物質(zhì)載體體；高貴、奢華氣質(zhì)質(zhì)標定高端地位位?；谌莘e率1.5左右的產(chǎn)品組合合建議小高層、高層項目定位——客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來源及購買買用途：廊坊本地客戶，，其中開發(fā)區(qū)、、大學城及市中中心客戶占重要要比例，此部分分客戶以投資、、第二居所，改改善型購買為主主，不排除持有有型長期獲利客客戶；京津客戶經(jīng)常在在大學城高爾夫夫打球，購房作作為休閑、度假假或養(yǎng)老之用；；此外還包括部分分周邊下轄縣市市地區(qū)客戶，以以私人企業(yè)主居居多，購房用于于標榜自己的身身份地位?；咎卣鳎?5-50歲為主；事業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展展期，中高收入階階層，并有一定積積蓄；具有良好的教育背背景?？蛻籼刭|(zhì)：看好廊坊經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)的未來發(fā)展前前景；積極、樂觀的生活活態(tài)度，非常注重重生活品質(zhì)、樂于于享受，喜歡休閑閑度假。項目定位——住宅價格定位項目發(fā)展基礎判斷斷宏觀環(huán)境具有一定定不確定性：中國宏觀政治經(jīng)濟濟環(huán)境；奧運之后市場回落落的可能性；近期及未來一年內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)政策變化化；城市發(fā)展支持因素素：京津高房價輻射影影響；高質(zhì)人群（特別是是開發(fā)區(qū)）的消費費支持?；谏鲜龇治?，預預計廊坊地產(chǎn)中短短期內(nèi)可保持中速穩(wěn)定增長，年增幅為8％-12％，中長期價格漲幅將將有所回落。城市現(xiàn)狀各版塊的價格表現(xiàn)和發(fā)展初步判斷開發(fā)區(qū)版塊的未來價格空間初步判斷現(xiàn)階段客觀影響本案價格實現(xiàn)的主要因素本案的市場目標價格價格定位工作模型型項目定位——住宅價格定位根據(jù)綜合分析，本本案價格定位如下下：Townhouse：9000-11000元/㎡（毛坯）小高層、高層：6500-7500元/㎡（毛坯）項目定位——住宅價格定位房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3規(guī)劃設計建議-原規(guī)劃評價現(xiàn)有產(chǎn)品設計比較較粗糙，檔次較低低，產(chǎn)品規(guī)劃未能能有效利用高爾夫夫球場的景觀資源源，發(fā)揮項目潛在在價值；內(nèi)部景觀觀綠化非常差，，高檔產(chǎn)品與低檔檔公寓未能充分考考慮私密性，產(chǎn)品品立面不能與外部部高爾夫整體協(xié)調(diào)調(diào)；容積率偏低，，未能實現(xiàn)項目價價值最大化。原規(guī)劃評價占地面積：226667.8㎡建筑面積：148955.4㎡別墅：38152.14㎡教師公寓：110803.3㎡容積率約：0.66規(guī)劃設計建議-關于容積率的思考考由于本案的容積率率的范圍比較寬泛泛，主要從三個方方面對容積率設定定進行評判：經(jīng)濟利益銷售周期產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)由于土地的成本較較低，綜合各種產(chǎn)產(chǎn)品類型的售價，，高容積率產(chǎn)品有有利于實現(xiàn)最大的的經(jīng)濟效益。過低的容積率，產(chǎn)產(chǎn)品以獨棟、雙拼拼等類別墅為主，，銷售周期過長，，回款速度慢，而而適中的容積率會會有部分小高層、、高層產(chǎn)品，大大大提高銷售周期，，加快資金流轉(zhuǎn)。。由于地塊形狀不規(guī)規(guī)劃，部分區(qū)域的的地塊使用率不高高，過高的容積率率增加規(guī)劃難度，，同時與整個項目目定位——高爾夫小鎮(zhèn)低密社社區(qū)形象不符，因因此不宜單方面追追求過高容積率。。綜合上述評判標準準，建議本案容積積率在1.5左右，保證多樣產(chǎn)產(chǎn)品組合以及適度度的低密度社區(qū)，，綜合銷售周期且且保證經(jīng)濟利益盡盡量最大化。規(guī)劃設計建議-規(guī)劃原則充分利用景觀資源源：產(chǎn)品不追求純純正南北向，可依依據(jù)景觀資源適當當傾斜。在戶內(nèi)格格局上，起居廳宜宜朝向高爾夫球場場。景觀資源與產(chǎn)品檔檔次相匹配原則：：保證項目中的高端端產(chǎn)品Townhouse占據(jù)最佳景觀資源源，位于高爾夫球球場邊緣。高層、小高層產(chǎn)品品位于球場外圍，，由于具有高度優(yōu)優(yōu)勢，仍然可享受受球場景觀。保證Townhouse產(chǎn)品相對私密的空空間，在Townhouse產(chǎn)品與高層、小高高層產(chǎn)品應有明顯顯的景觀帶進行區(qū)區(qū)隔。綜合經(jīng)濟效益與社社區(qū)居住環(huán)境，建建議適度的人車分分流，可利用地形形起伏，采用部分分半地下停車，保保證社區(qū)環(huán)境，降降低建安成本。規(guī)劃設計建議-產(chǎn)品分區(qū)地塊的整體容積率率為1.5，低密度產(chǎn)品不做做獨棟，采用類別別墅的Townhouse產(chǎn)品形式，總體規(guī)規(guī)模在8～9萬平米左右；高層層、小高層產(chǎn)品總總規(guī)模在24～25萬平米。在綜合地地塊條件及景觀資資源，考慮兩種產(chǎn)產(chǎn)品分區(qū)形式進行行嘗試，根據(jù)最終終方案，確定規(guī)劃劃形式：方向一小高層、高層TownhouseTownhouse沿地塊的西側(cè)與北北側(cè)布置。高層、小高層位于于地塊位于地塊的的南側(cè)。規(guī)劃設計建議-產(chǎn)品分區(qū)方向二Townhouse沿地塊的東側(cè)與北北側(cè)局部布置。高層、小高層位于于地塊位于地塊的的西側(cè)、南側(cè)。規(guī)劃設計建議-景觀設計建議充分體現(xiàn)本案高爾爾夫資源，將本案案納入球場范圍，，建筑是球場的點點綴物。因此在設設計上將本案作為為高爾夫球場的一一部分，地形起伏伏與周邊球場相協(xié)協(xié)調(diào)，在植被選擇擇上與球場靠近。。整個景觀追求自然然的綠化效果，廣廣場型空間不宜多多，應小塊分散布布置，以綠化為主主，喬木、灌木組組合，帶造蔥郁的的綠化效果。強調(diào)帶個項目的品品質(zhì)，重點打造主主入口及社區(qū)主要要道路，給客戶歸歸家以尊崇感。在別墅產(chǎn)品與高層層、小高產(chǎn)品間的的綠化隔離帶中應應用地形起伏，對對Townhouse產(chǎn)品形成保護區(qū)，，保證其私密性。。在植被選擇上應多多選用一些適用于于居住項目的常綠綠樹種，如香樟等等。規(guī)劃設計建議——立面風格建議作為高爾夫項目，，采用異域風情的的立面風格會使建建筑與自然景觀融融合，同時與項目目定位的小鎮(zhèn)風情情相呼應?？紤]到到目前市場上客戶戶的接受度以及產(chǎn)產(chǎn)品的實現(xiàn)力，建建議嘗試兩種立面面風格，根據(jù)其產(chǎn)產(chǎn)品的實現(xiàn)性確定定最終方案。地中海浪漫風情采用地中海建筑特特有的色調(diào)與材質(zhì)質(zhì)、符號。如彩色色的屋頂瓦、黃色色系墻面、木窗板板、鐵藝欄桿等，，使整個立面保持持地中海原汁特色色。Townhouse產(chǎn)品的石材運用比比例稍高，突出其其高品質(zhì)、尊貴感感。高層建筑重點打造造首二層、頂部，，在近人尺度上強強調(diào)細節(jié)。規(guī)劃設計建議——立面風格建議地中海浪漫風情規(guī)劃設計建議——立面風格建議新古典主義風格采用新古典主義風風格，追求三段式式的設計手法，強強調(diào)軸線對稱，運運用一些簡化的古古典建筑符號，使使建筑給人一種古古黃的莊重感。規(guī)劃設計建議——戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層層、地下一層的獨獨棟別墅的標準進進行設計。充分利用地形，采采用臺地的形式，，使建筑的地下室室實用價值更高。。嚴格控制地上建筑筑面積，以控制總總價。建議地上建建筑面積在200平米左右。保證每層均有臥室室，使居住更為舒舒適。戶內(nèi)格局合理，主主臥室區(qū)體現(xiàn)奢華華。規(guī)劃設計建議——戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設計建議——戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品品設計要點一建議多采用點式建建筑形式，保證絕絕大部分戶型均三三面采光。設計要點二以庭院為中心，借借鑒別墅的內(nèi)部功功能空間組織邏輯輯，使更多的功能能空間受益的同時時，改變傳統(tǒng)集合合住宅的內(nèi)部空間間效果，創(chuàng)造更富富情趣的個性性格格。同時考慮雙層層錯挑露臺、飄窗窗等附加利益值。。設計要點三注重戶型設計細節(jié)節(jié)，戶內(nèi)格局合理理，門廳、衣帽間間、冰箱位等細節(jié)節(jié)考慮周全。規(guī)劃設計建議——戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品品規(guī)劃設計建議——戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品品這是一個客廳與主主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭庭生活的中心點，，并提供了室內(nèi)居居住空間與室外景景觀空間的積極過過渡，此外，這個個空間還可以由業(yè)業(yè)主根據(jù)自己的喜喜好而加以改變。。高層空中庭院房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5項目經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3初始設定土地取得費用按照照200萬/畝計算土地面積按照340畝計算目前土地現(xiàn)狀按照照七通一平標準考考慮建筑面積只考慮按按照容積率對應的的地上面積計算，，townhouse建筑面積9萬平米，高高層小高層層25萬平米，未未考慮地下下面積、商商業(yè)面積、、車位等建筑各分項項成本參考考市場一般般性經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)測算；；財務費用依依照保