知名房企房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

xx·2008·05房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地配套商品房模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地一航xx模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式出售土地獲取土地開(kāi)發(fā)商面臨的尷尬：賣(mài)地比賣(mài)房子更賺錢(qián)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式——其他模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售/租賃項(xiàng)目改造獲取房產(chǎn)賣(mài)金融產(chǎn)品傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地

以土地資源為核心的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式土地獲取土地獲取如果有選擇，買(mǎi)什么樣的地？1、土地為什么會(huì)增值？（成都城市花園大二期土地被政府收回）2、地價(jià)占總成本的比例意味著什么？3、地價(jià)的付款節(jié)奏意味著什么？為什么測(cè)算總是不準(zhǔn)的？宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀行業(yè)趨勢(shì)的影響力到底有多大？（東海岸——xx地產(chǎn)的滑鐵盧？）從商品角度出發(fā)，什么樣的商品屬性？測(cè)算結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系？如何看待土地的客觀價(jià)值？項(xiàng)目定位《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)計(jì)劃》產(chǎn)品設(shè)計(jì)一期范圍及產(chǎn)產(chǎn)品、示范區(qū)區(qū)及流線(xiàn)、情情景洋房、送送面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)（成本）優(yōu)優(yōu)化、審圖、、目標(biāo)成本指指導(dǎo)書(shū)、物業(yè)業(yè)管理方案（（前期物業(yè)管管理招投標(biāo)））……產(chǎn)品設(shè)計(jì)———萬(wàn)惡之源項(xiàng)目經(jīng)理部：：圖紙老是出不不來(lái)，老給我我分層出圖；；總包招標(biāo)質(zhì)量量不高，因此此造成施工過(guò)過(guò)程中困難重重重，管理難難度很大；銷(xiāo)售中心：樣板房和售樓樓處的計(jì)劃缺缺少主責(zé)部門(mén)門(mén)；規(guī)劃階段的樓樓號(hào)棟號(hào)和后后期派出所的的編號(hào)總是不不一致；實(shí)樓與合同附附圖不符，實(shí)實(shí)樓和樣板房房不符的問(wèn)題題屢次出現(xiàn)；；成本部：“電子版圖紙紙”和“招標(biāo)標(biāo)圖”缺乏嚴(yán)嚴(yán)格的審核，，質(zhì)量不高，，不能用于招招標(biāo)；部品材料做法法缺少同時(shí)的的施工技術(shù)規(guī)規(guī)范，降低工工作效率采購(gòu)管理部：：精裝修的材料料部品選型流流程不清，往往往造成管理理失控，或決決策反復(fù)；市政配套（供供水/電力））施工單位的的選擇責(zé)任不不清，會(huì)影響響決策效率；；工程管理部：：市政輸入條件件及策劃介入入較晚，缺乏乏對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的指導(dǎo)，因因此造成很多多技術(shù)難題；；（土方平衡衡、管線(xiàn)路由由……）項(xiàng)目建造費(fèi)率與工程量量清單招標(biāo)、、標(biāo)段、甲供供材、部品定定樣、分包、、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)、土方與與圍墻、提前前開(kāi)工（無(wú)證證開(kāi)工）、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做法、變變更與簽證、、搶工、園建建……項(xiàng)目銷(xiāo)售客戶(hù)積累（產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、、活動(dòng)、登記記、認(rèn)籌）、、開(kāi)放（概念念/交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)/工藝工法法示范單位））、定價(jià)、銷(xiāo)銷(xiāo)售承諾、合合同附圖、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)指引、開(kāi)開(kāi)盤(pán)（排隊(duì)、、抽簽）、認(rèn)認(rèn)購(gòu)……交樓物管業(yè)主開(kāi)放日、、模擬驗(yàn)收、、開(kāi)荒、交付付、面積差、、返修……以土地為核心心的開(kāi)發(fā)模式式所形成的產(chǎn)產(chǎn)品系列城郊結(jié)合部：四季花城產(chǎn)品系列土地屬性特征征：位于城市近郊郊/城郊結(jié)合合部；與城市市中心距離較近近，交通配套套少，是1－－3年內(nèi)城市擴(kuò)擴(kuò)張的主要方方向；周邊有有中低檔生活配配套,但不完完善?？蛻?hù)特征：復(fù)合客戶(hù)群。。以青年之家家、小太陽(yáng)、、孩子三代為主，，少量青年持持家。以自住住需求為主。產(chǎn)品：成熟產(chǎn)品/標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品單價(jià)比：0.88-1.49,平平均1.03，中檔深圳四季季花城xx城上海四季季花城無(wú)錫魅力力之城。。。。。。。市區(qū)邊緣：城市花園產(chǎn)品系列土地屬性特征征：位于市區(qū)區(qū)的成熟區(qū)域域，是其中的的“安靜區(qū)””，周邊邊交通及配配套完善，但以滿(mǎn)滿(mǎn)足生活需需要為主。?？蛻?hù)特征：：復(fù)復(fù)合客戶(hù)群群。以富貴貴之家1、、青年之家、孩子子三代、小小太陽(yáng)為主主。以自住需求為為主。產(chǎn)品：成熟熟產(chǎn)品/標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品單價(jià)比：1.12-1.53,平均1.37，，中高檔深圳溫溫馨家園上海朗朗潤(rùn)園天津水水晶城。。。。。。。以土地為核核心的開(kāi)發(fā)發(fā)模式所形形成的產(chǎn)品品系列副中心區(qū)：金色家園產(chǎn)品系列土地屬性特特征：位于于市區(qū)的成成熟區(qū)域，，地塊與城城市聯(lián)系緊密密，周邊交交通及生活活配套十分完善善?？蛻?hù)特征：：復(fù)復(fù)合客戶(hù)戶(hù)群。以青青年之家、、小太陽(yáng)為主。對(duì)對(duì)投資客戶(hù)戶(hù)有一定吸吸引力。產(chǎn)品：成成熟熟產(chǎn)品/標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品單價(jià)比：1.00-1.86,平均1.33，，中高檔深圳金金域蘭灣金金色家園園南京金金色家園沈陽(yáng)金金色家園。。。。。。。以土地為核核心的開(kāi)發(fā)發(fā)模式所形形成的產(chǎn)品品系列傳統(tǒng)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造獲取土地以客戶(hù)為導(dǎo)導(dǎo)向的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流流程xx新流程程拿地定位設(shè)計(jì)客戶(hù)細(xì)分產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲取土地土地屬性清單市場(chǎng)細(xì)分客戶(hù)描述七對(duì)眼睛(產(chǎn)品建議議)七對(duì)眼睛(項(xiàng)目定位位)城市地圖交樓物管項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目建造小常識(shí)——房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證證”國(guó)有土地使用證證建設(shè)用地規(guī)劃許許可證建筑工程規(guī)劃許許可證建筑工程施工許許可證商品房銷(xiāo)售許可可證國(guó)有土地使用證證《國(guó)有土地使用用證》是證明土土地使用者(單單位或個(gè)人)使使用國(guó)有土地的的法律憑證，受受法律保護(hù)。建設(shè)用地規(guī)劃許許可證《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》是經(jīng)經(jīng)城市規(guī)劃行政政主管部門(mén)確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置置和范圍符合城城市規(guī)劃的法定定憑證，是建設(shè)設(shè)單位用地的法法律憑證。確保保土地利用符合合城市規(guī)劃，維維護(hù)建設(shè)單位按按照城市規(guī)劃使使用土地的合法法權(quán)益。沒(méi)有此證的用地地單位屬非法用用地，房地產(chǎn)商商的售房行為也也屬非法，不能能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證件。建設(shè)工程規(guī)劃許許可證《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》是有有關(guān)建設(shè)工程符符合城市規(guī)劃要要求的法律憑證證，是建設(shè)單位位建設(shè)工程的法法律憑證，是建建設(shè)活動(dòng)中接受受監(jiān)督檢查時(shí)的的法定依據(jù)。沒(méi)沒(méi)有此證的建設(shè)設(shè)單位，其工程程建筑是違章建建筑，不能領(lǐng)取取房地產(chǎn)權(quán)屬證證件。建設(shè)工程施工許許可證《建設(shè)工程施工工許可證》(建建設(shè)工程開(kāi)工證證)是建筑施工工單位符合各種種施工條件、允允許開(kāi)工的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，是建設(shè)設(shè)單位進(jìn)行工程程施工的法律憑憑證，也是房屋屋權(quán)屬登記的主主要依據(jù)之一。。沒(méi)