知名房企商業(yè)地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)規(guī)劃

管理系統(tǒng)規(guī)劃目錄前期工作進展典型案例研究華潤萬象城（深圳）上海來福士廣場（上海）其它走訪案例（豐聯(lián)廣場、中關村購物廣場）項目組織框架、流程預計管理系統(tǒng)規(guī)需求分析及主要功能模塊劃分實施計劃財務管理規(guī)劃前期工作進展

前期工作進展管理系統(tǒng)規(guī)劃的思路不從零開始借鑒標桿企業(yè)的做法，根據(jù)自身特點進行改進遵循：“成熟系統(tǒng)----框架、流程----系統(tǒng)”的方法前期工作進展案例研究：與專業(yè)公司接洽：軟件公司：科傳、豐益、富基硬件公司：IBM、NCR、海信參觀考察及訪談：豐聯(lián)廣場北京中關村購物中心華潤萬象城（深圳）案例研究（一）華潤萬象城（深圳）案例研究項目簡介組織框架、流程管理系統(tǒng)規(guī)劃收銀體系管理系統(tǒng)模塊劃分和基本功能實施計劃（時間、人員架構(gòu)）華潤萬象城系統(tǒng)缺點華潤萬象城項目簡介華潤萬象城項目位于深圳湖金融商務區(qū)業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店和居住總建筑面積５５萬平方米，商業(yè)部分建筑面積１８.８萬平方米整體分割為300余商鋪，２５家餐廳，７個電影放映廳和冰場主力店包括：Esprit、NOVO、i.t、運動100、王子飯店、Azona餐飲類商鋪包括Starbucks、百盛集團下屬餐飲企業(yè)（Pizzahut、塔可鐘、KFC、日本-和民居食屋等）現(xiàn)開業(yè)商鋪占總商鋪數(shù)量的90％華潤萬象城組織框架、流程管理層行政財務二期開發(fā)物業(yè)管理公司(保安-保潔-工程)公寓管理公司（分公司）工程合約運營部招商部推廣部IT部商場寫字樓管理中心華潤萬象城租賃業(yè)務流程（一）華潤萬象城租租賃業(yè)務流程程（二）華潤萬象城結(jié)結(jié)算業(yè)務流程程（三）華潤萬象城收收費業(yè)務流程程（四）華潤萬象城VIP系統(tǒng)業(yè)業(yè)務流程（五五）華潤萬象城信信息系統(tǒng)業(yè)務務流程（六））華潤萬象城管管理系統(tǒng)規(guī)劃劃華潤萬象城收收銀體系涵括如下方式式：自主收銀（使使用POS的租戶，在聯(lián)聯(lián)網(wǎng)狀態(tài)下可可直接傳至后后臺）銷售接口上傳傳（上傳銷售數(shù)據(jù)據(jù)文件到系統(tǒng)統(tǒng)后臺）手工報表（提交日或月銷銷售報表，人人工錄入銷售售數(shù)據(jù)）管理系統(tǒng)模塊塊劃分和基本本功能（招商商）招商部租戶信息管理鋪位信息管理租約信息管理管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（招招商）租約違約記錄的維護

記錄租約談判過程關鍵進度查詢即將到期鋪位來查詢租約到期情況

租約信息

租約編號：

CRCSZ04-LA001-(01.01

租約類型：

租戶號：

0001（租戶名稱：

）

鋪位號：

租約簽署日期：

（dd-mm-yyyy）

租約起始日期：

（dd-mm-yyyy）

租約截止日期:

（dd-mm-yyyy）

租賃期限：

（月）

租戶經(jīng)營種類：

狀態(tài)：

租約文件存放路徑：

(多個文件)

租賃保證金：

（元）

參考號：

租金條件：

收費編號

描述

計算生效日期

(dd/mm/yyyy~dd/mm/yyyy)

結(jié)算

代碼

結(jié)算方式描述

結(jié)算期限時間

結(jié)算期限單位

結(jié)算組別

滯納金比率（％）

01

免租

01/02/2002~28/02/2002

R001

免租

1

月

001

0.00

02

固定租金

01/03/2002~31/01/2003

R002

月租金

1

月

001

0.0003

03

物業(yè)管理費

01/02/2002~01/05/2004

R003

物管費

1

月

001

0.0002

04

免租

01/02/2003~28/02/2003

R001

免租

1

月

001

0.0003

05

固定租金

01/03/2003~01/05/2004

R002

月租金

1

月

001

0.0003

鋪位信息

新增結(jié)算代碼

租戶信息

租約的增、改，維護管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（財財務）財務部銷售數(shù)據(jù)接收銷售預算維護結(jié)算組別維護財務結(jié)算財務核銷財務催繳管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（財財務）按月維護每個鋪位位銷售品類的銷售售預算不用做到每日改為“鋪位”鋪位名稱管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（財財務）設定不同的結(jié)算組別，生成的結(jié)算單

結(jié)算組別維護名稱：結(jié)算組別行號代碼描述1001固定租金及其它費用租約結(jié)算2002抽成租金結(jié)算3003代銷租約收費根據(jù)結(jié)算單核銷各種已繳收的費用結(jié)算單號收費項目應收金額對欠繳費用租戶發(fā)發(fā)出一、二次催繳繳單管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（推推廣部）會員信息管理積分、兌換贈品管理場地管理廣告位管理活動管理推廣部管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（推推廣）會員資料管理不同店鋪不同積分分規(guī)則，兌換積分換購管理記錄錄，可查庫存華潤大廈（租務））單元租戶管理單元信息管理單元租約管理華潤大廈報表管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（華華潤大廈-租務））租戶信息管理位置維護：萬象城城單元由一個或多多個門牌組成位置（門牌號）維維護位置編號：建筑面積：（平方米）樓層：單元狀態(tài)信息單元出租歷史信息息管理系統(tǒng)模塊劃分分和基本功能（華華潤大廈-租務））華潤大廈租金情況況報表580出租率約96.67%保證金明細表華潤萬象城系統(tǒng)實實施人員架構(gòu)華潤萬象城系統(tǒng)實實施進度表（2004.6.23---10.23）華潤萬象城系統(tǒng)缺缺點推廣部模塊部分功功能較弱人流客流統(tǒng)計系統(tǒng)統(tǒng)缺失POS-AD模塊缺失報表內(nèi)容與格式建建立需逐步改進來福士廣場（上海海）案例研究（二）來福士廣場（上海海）案例研究來福士廣場（上海海）簡介業(yè)務流程分析上海來福士廣場項項目簡介英文名稱：RafflesCity位于上海市中心，，緊靠人民廣場和和南京路步行街業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐餐飲、娛樂、辦公公總建筑面積達13萬平方米，商鋪面面積約5萬平方米為新加坡在滬最大大投資項目來福士廣場（上海海）裝修流程（一一）來福士廣場（上海海）裝修流程（二二）其它走訪案例（北北京）案例研究（三）其它走訪案例----豐聯(lián)廣場北京豐聯(lián)廣場的經(jīng)經(jīng)驗是大力發(fā)放會會員卡，會員卡有有打折、回饋或贈贈送禮品、定期舉舉辦活動和享受貴貴賓購物禮遇等功功能，所以他們和和租戶簽有三個合合同，即主體合同同（商鋪租用合同同）、團購合同、、會員卡合同。目前，豐聯(lián)廣場已已有3.5萬會員，正式會員員1.6萬，會員消費占據(jù)據(jù)了商場營業(yè)額相相當大的一部分，，它為商場推廣統(tǒng)統(tǒng)一POS機奠定了堅實的基基礎。其它走訪案例----中關村購物物廣場中關村廣場購物中中心的經(jīng)驗是積極極推廣團購、儲蓄蓄卡服務。中關村村購物廣場在開業(yè)業(yè)前招商時為了盡盡快招滿商鋪，在在談判時處于劣勢勢地位，所以在120余位商鋪中，只有有一半左右使用商商場提供的POS機，這樣給商場的的數(shù)據(jù)采集和商場場的管理帶來很多多不便。后來他們們在團購和儲蓄卡卡服務方面加大了了力度，租用商場場POS機的商鋪營業(yè)額因因此大幅提升，給給商鋪帶來了好處處，所以一開始抵抵制使用商場POS的很多商戶主動找找到商場要求參加加商場統(tǒng)一籌劃的的團購和儲蓄卡活活動，主動提出租租用商場提供的POS機。其操作流程是：商商場銷售儲蓄卡，，或舉辦團購活動動，收到客戶消費費或購物款給客戶戶開具發(fā)票，客戶戶到商鋪消費后，，商鋪憑POS機打印的小票和給給商場開具的發(fā)票票定期到商場進行行結(jié)算。租戶跑單、作弊－－技術解決方案通過查看銷售報表表追蹤那些大宗或或多次進行退貨銷銷售動作的租戶通過查看接口傳來來的銷售數(shù)據(jù)，監(jiān)監(jiān)測異常銷售數(shù)據(jù)據(jù)。譬如銷售數(shù)據(jù)據(jù)中重復產(chǎn)生退貨貨數(shù)據(jù)、銷售筆數(shù)數(shù)、銷售金額與實實際人流嚴重不符符等。要求所有通過接口口傳送數(shù)據(jù)的租戶戶將自動傳送數(shù)據(jù)據(jù)機制一并嵌入其其銷售系統(tǒng)中的‘‘日結(jié)’動作，以以防止銷售人員篡篡改銷售數(shù)據(jù)，杜杜絕采用mail、軟盤、USB等方式傳送銷售數(shù)數(shù)據(jù)。通過銷售報表監(jiān)測測是否有租戶每天天只錄入一筆或幾幾筆銷售資料進入入POS系統(tǒng)，嚴格杜絕此此類情況發(fā)生。（（這種情況出現(xiàn)在在既用自己POS系統(tǒng)的又用mall的POS系統(tǒng)的租戶中）項目41籌備期組織架構(gòu)招商推廣部公寓寫字樓部工程部(合約部)行政人事部財務部物業(yè)籌備部執(zhí)行董事董事長運營籌備部經(jīng)營管理層42經(jīng)營期組織架構(gòu)寫字樓部行政人事部執(zhí)行董事董事長物業(yè)管理部招商部運營部部物業(yè)公司保安保潔客服工程停車場管理綠化推廣部財務部(IT部)（分公司）公寓管理公司公寓部注釋：可以考慮寫寫字樓部和公寓部部合并為一個部門門經(jīng)營管理層流程預計將華潤萬象城與來來福士廣場業(yè)務流流程下發(fā)到各相關關職能部門進行評評析，并根據(jù)自身身業(yè)務特點與業(yè)務務流個性化處理、、按部門反潰至系系統(tǒng)分析會議，確確定流程。商品編碼定義訂/進/銷/存/盤/損/溢日常收銀及銷售銷售分析和庫存分分析調(diào)價/促銷考勤管理系統(tǒng)規(guī)需求分分析管理層資金/財務商戶二商戶N商戶一顧客多種數(shù)據(jù)分析商戶分析顧客分析業(yè)種分析代替?zhèn)鹘y(tǒng)銀行POSPos終端銀聯(lián)金卡系統(tǒng)招商運營商鋪管理租戶管理租約管理招商進度管理租約到期警報寫字樓/公寓房間管理租戶管理租約管理招租進度管理租約到期警報推廣廣告位管理場地出租管理會員卡管理會員積分和獎勵勵管理活動管理保潔管理派工管理保安管理工程維修物業(yè)管理前臺銷售數(shù)據(jù)接接收銷售預算維護結(jié)算功能核銷管理滯納金的計算催繳單管理45管理系統(tǒng)規(guī)需求求分析及主要功功能模塊劃分寫字樓部部行政人事部管理層物業(yè)管理部招商部部運營部部物業(yè)公司推廣部部財務部（IT部）（分公司）公寓管理公司管理架構(gòu)軟件系統(tǒng)架構(gòu)寫字樓推廣管理收銀管理租約管理POS系統(tǒng)商業(yè)運營軟件泊車系統(tǒng)OA財務軟件物業(yè)軟件公寓軟件綜合管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)模塊劃劃分寫字樓租務樓層維護單位維護租戶資訊維護租戶談判記錄租戶進場裝修記錄招商輪候租約維護單位狀態(tài)查詢租約到期報警報表單位出租歷史資訊報表租戶談判進度分析租戶公司資質(zhì)分析租戶公司業(yè)態(tài)種類分析租賃情況報表保證金明細報表財務銷售預算維護租約瀏覽廣告位租約維護場地租約維護辦公樓租約維護結(jié)算結(jié)算收費編碼維護結(jié)算收費組別維護后臺文件附注維護按銷售階段抽成率維護結(jié)算方式維護租約結(jié)算管理不規(guī)則收費維護租約結(jié)算管理租約結(jié)算報表租約結(jié)算付款結(jié)算付款維護結(jié)算付款報表逾期付款罰款記錄催繳(第一次)催繳(第二次)系統(tǒng)設定用戶管理貨品維護租務樓層維護鋪位維護租戶資料維護租戶談判記錄維護租約維護租戶違約維護鋪位狀態(tài)查詢租約到期報警報表單位出租歷史資訊報表

推廣廣告廣告位維護場地維護廣告位元租戶資訊維護廣告位租約維護場地租約維護場內(nèi)活動管理維護顧客管理顧客級別維護積分/金額比率設定金額/積分比率設定貴賓資料維護顧客標簽列印貴賓積分調(diào)整維護復制貴賓資料VIP會員失效維護報表推廣報表貴賓銷售報表各類報表每日店鋪核對報表銷售報表銷售毛利報表貴賓銷售報表差異報表47主要模塊和功能能（鋪位租賃））注釋：可按樓層層平面圖查詢相相關租約及鋪位位信息。主要模塊和功能能（結(jié)算單）注釋：可按不同鋪位與與周期進行抽成成租金等結(jié)算并并出據(jù)單據(jù)。主要模塊和功能能（報表一）注釋：按樓層層、業(yè)態(tài)、POS機形態(tài)查看某一一天的銷售數(shù)據(jù)據(jù)。主要模塊和功能能（報表二）注釋：按樓層、業(yè)態(tài)、、POS機形態(tài)查看某一一時段內(nèi)銷售數(shù)數(shù)據(jù)。主要模塊和功能能（報表三）注釋：按樓層、業(yè)態(tài)查查看某幾個月內(nèi)內(nèi)銷售數(shù)據(jù)及坪坪效。主要模塊和功能能（報表四）注釋