知名企業(yè)高端樓盤全程營銷推廣方案

讓“連城水岸”成為一種生活的代言3前言連城水岸項目，一期開發(fā)面積約十萬平米，均為高層住宅，共有六棟。這六棟樓去年六月份就已經(jīng)封頂，現(xiàn)仍處在內(nèi)外裝修階段。按常規(guī)，工程進展到目前的程度，至少應(yīng)該售出60%以上，但由于開發(fā)手續(xù)嚴重滯后，以及銷售策略選擇不當?shù)仍颍瑢?dǎo)致本樓盤，雖然自去年上半年就已悄然展開銷售，至今卻僅售出24%左右，可以說銷售業(yè)績很不理想。銷售業(yè)績差，反過來又嚴重影響了項目的進展，兩者互為因果。應(yīng)該說，我們對這個項目比較熟悉。因為去年七月初，我們就為貴公司撰寫了并講解過“連城水岸項目營銷初探”的策劃報告，當時陸總對我們報告中的觀點和思路很是認同。但我們雙方的合作，因故，遲遲未有實質(zhì)性進展。山東xxx有限公司轉(zhuǎn)眼一年過去了，本項目如何盡快打開銷售局面，仍面臨諸多挑戰(zhàn)。在這種情況下，貴公司于本月1５號又向包括我公司在內(nèi)的幾家代理公司，發(fā)出了邀請招標函。我們十分感謝貴公司對我公司的信任。本著對貴公司高度負責(zé)的精神，在收到招標函后，我公司立即組成了專題小組，根據(jù)招標函的要求，對本項目迅速展開了深入調(diào)研和方案撰寫工作。專題小組經(jīng)過十幾天的緊張而又忙碌的工作，終于在規(guī)定的時間內(nèi)，如期完成了本策劃報告。本報告的內(nèi)容，是根據(jù)招標函的要求而展開的。但為了更系統(tǒng)地闡明問題，我們在原要求的基礎(chǔ)上，對本報告作了適當?shù)臄U充和延展，主要是增加了市場調(diào)研與項目分析部分。4山東xxx有限公司[連城水岸]全程營銷推廣方案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行5山東xxx有限公司第一部分：市場分析(2)濟南城市發(fā)展與樓市分析(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析與地產(chǎn)大勢6山東xxx有限公司07-08年中國地產(chǎn)的多事之秋807-08年中國地產(chǎn)的多事之秋山東xxx有限公司9解讀：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策-回顧宏觀經(jīng)濟調(diào)控，07年政府為控制經(jīng)濟過熱，采用緊縮貨幣政策，銀行不斷提高貸款利率和法定存款準備金率，經(jīng)濟繁榮的大環(huán)境下，對樓市影響不大。07年，隨著樓價飛漲，政府對樓市調(diào)控力度不斷加大，一直未見明顯成效，直到07年9月，9.27新政出臺，樓市拐點出現(xiàn)。9.27新政國六條06年-07年6次提高貸款利率與法定存款準備金率4萬億投資拉動內(nèi)需土地招拍掛各地救市山東xxx有限公司102008.2-2009.6中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)解讀：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策-回顧07年美國次貸危機引發(fā)全球性經(jīng)濟危機，中國外向型經(jīng)濟模式遭遇挑戰(zhàn)，07年第三季度增速明顯放緩，為擴大內(nèi)需，政府計劃在2010年前通過4萬億投資拉動內(nèi)需，意圖熨平經(jīng)濟波動。07年9月27日，樓市新政出臺，嚴格第二套房信貸與利率，樓市經(jīng)歷有價無市后，引發(fā)深圳、東莞為代表樓市降價浪潮，由南向北漫延，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)迅速下降，各地救市政策紛紛出臺。山東xxx有限公司2023/3/16山東xxx有限限公司1108年為挽救全球經(jīng)經(jīng)濟危機帶來的的影響，帶動GDP增長，信貸迅速速擴張，通過過投資拉動經(jīng)濟濟發(fā)展。08年同樣考慮到樓樓市對于經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的影響，，各地紛紛出現(xiàn)現(xiàn)救市政策，國國務(wù)院也頒布131號文件，放松了了二套房信貸，，對于09年上半年的樓市市反彈起到了非非常重要的作用用。迫于穩(wěn)定經(jīng)濟的的考慮，放松對對于樓市調(diào)控力力度，并不意味味著永遠不調(diào)控控！房地產(chǎn)與股市繁繁榮期房地產(chǎn)與股市蕭蕭條期解讀：信貸與政政策調(diào)控2008.2-2009年6中國房地產(chǎn)景氣氣指數(shù)2006年2-2009年6中國股市上證指指數(shù)7.4萬億貸款，多少少資金流入股股市和樓市？天量信貸后，通通貨膨脹預(yù)期，，買房抵制膨脹脹08年壓制的剛性需需求在09年爆發(fā)樓市信貸政策，，銀行執(zhí)行明緊緊暗松，投資需需求回升轉(zhuǎn)暖轉(zhuǎn)暖解讀：09上半年7.4萬億天量信貸擴擴張的背后12山東xxx有限限公司13解讀：歷年信貸貸擴張的背后宏觀大勢、地產(chǎn)產(chǎn)大勢何去何從從！山東xxx有限限公司14解讀：地產(chǎn)大勢勢何去何從！地產(chǎn)大勢？調(diào)控政策？宏觀大勢本次07年地產(chǎn)拐點，緣緣于9.27新政對于二套房房信貸嚴格控制制，從首付到利利率雙管齊下造造成的。從政府調(diào)控思路路來看，08年救樓市目的在在于寄希望于樓樓市帶動經(jīng)濟復(fù)復(fù)蘇。未來1-2年內(nèi)，樓市政策策調(diào)控是“揚””還是”抑”，取決于整體經(jīng)經(jīng)濟走勢。百安居觀點：中國樓市是政策策市！山東xxx有限限公司解讀：地產(chǎn)大勢勢何去何從！2009年2010年？09年上半年宏觀經(jīng)經(jīng)濟基本面，GDP同比增長7.1%，特別是全社會會固定資產(chǎn)投資資,和社會消費品零零售總額同比增增長分別為33.5%和16.6%,成為拉動經(jīng)濟增增長的主要因素素。09年下半年經(jīng)濟，，觸底、企穩(wěn)、、回暖將持續(xù)狀狀態(tài)到2010年上半年，但距距離復(fù)蘇尚有一一定距離。在目前宏觀經(jīng)濟濟背景下，受貨貨幣政策寬松、、通脹膨脹預(yù)期期、剛性需求釋釋放等因素影響響，下半年樓市市將會延續(xù)上半半年走勢。地產(chǎn)政策走勢：：國家面對房價價高企的指責(zé)和和信貸風(fēng)險，在在目前經(jīng)濟環(huán)境境下救市是不得得已，是出于宏宏觀經(jīng)濟調(diào)控的的需要，但經(jīng)濟濟復(fù)蘇后，樓市市政策將重新回回歸救市前調(diào)控控方向。百安居觀點：15山東xxx有限限公司16解讀：地產(chǎn)大勢勢何去何從！地產(chǎn)大勢調(diào)控政策宏觀大勢經(jīng)濟發(fā)展目前已已觸底未來2年內(nèi)處盤整狀態(tài)態(tài)伴隨經(jīng)濟穩(wěn)定，，樓市調(diào)控政策策重回原有調(diào)控控思路，樓市將將逐步重回歸自自住需求市場百安居觀點：未來一年內(nèi)，地地產(chǎn)走勢預(yù)計不不會大起大落，，政策調(diào)控相對對寬松。因而，，連城水岸項目目，應(yīng)抓住這一一大好機遇，在在盡可能的時間間內(nèi)，消化掉一一期產(chǎn)品，為后后續(xù)開發(fā)奠定扎扎實基礎(chǔ)，最大大程度地降低項項目的運營風(fēng)險險！山東xxx有限限公司17濟南城市發(fā)展與與樓市濟南樓市，未來來將會呈現(xiàn)什么么樣的走勢？山東xxx有限限公司18解讀:濟南城市化進程程東拓西進的城市市戰(zhàn)略下的城市市化進城，將惠惠及西部城區(qū)和和東部城區(qū)。城市離心式發(fā)展展的規(guī)律，隨著著城市基礎(chǔ)設(shè)施施的不斷完善，，生活環(huán)境的逐逐步改變，將會會極大提升新開開發(fā)地區(qū)的區(qū)域域價值。隨著濟南的城市市發(fā)展將會逐漸漸出現(xiàn)由一個城城市中心到多個個城市中心的發(fā)發(fā)展過程。離心式發(fā)展山東xxx有限限公司19解讀:京滬高速鐵路濟南-北京1.5小時濟南-上海3.5小時山東xxx有限限公司20解讀:濟南西客站帶動動濟南西部崛起起山東新門戶、泉泉城新商埠京滬高鐵將讓濟濟南進一步對接接長三角經(jīng)濟圈圈、京津冀經(jīng)濟濟圈，為濟南帶帶來大量的人流流、物流、信息息流、資金流，，形成顯著的““財富效應(yīng)”，，催生經(jīng)濟和社社會快速發(fā)展；；人流—商業(yè)辦公居住—房地產(chǎn)；西部城區(qū)新的發(fā)發(fā)展契機必將迎迎來嶄新的前景景。山東xxx有限限公司21解讀:經(jīng)十西路擴建經(jīng)十西路(國道220線)改建工程進入攻攻堅階段，作為為濟南市西出口口，也是迎接第第十一屆全運會會和園博會的重重點工程。工程程完工后將大大大改善現(xiàn)有道路路通行能力，對對加快推進我市市“西進”戰(zhàn)略略的實施都具有有重要意義。經(jīng)十西路改建后后將與經(jīng)十路、、經(jīng)十東路連成成一線，形成長長清—市區(qū)—章丘的東西快速速路。濟南市區(qū)區(qū)到章丘、長清清“一小時生生活圈”將形成成。本項目位置山東xxx有限限公司解讀：02年-07年，一路高歌猛猛進22濟南樓市01年-07年走勢一路上揚揚，經(jīng)歷快速發(fā)發(fā)展階段，地價價樓價一路攀升升！山東xxx有限限公司解讀：08年下半年房價增增速減緩23濟南樓市08年8月，價格指數(shù)才才開始回落，比比深圳等南方一一線城市滯后了了約半年，09年價格指數(shù)增速速明顯放緩，價價格處于相對穩(wěn)穩(wěn)定的狀態(tài)！山東xxx有限限公司解讀：濟南樓市市供需分析24從上面數(shù)據(jù)可以以看出，08年3月至今，價格走走勢趨于平穩(wěn)，，09年上半年價格和和成交量出現(xiàn)了了齊漲的勢頭??！今年6月山東省政府迅迅速出臺了政策策，重新收緊了了二套房信貸政政策，國家調(diào)控控思路非常明顯顯，保持房地產(chǎn)產(chǎn)市場健康穩(wěn)定定發(fā)展。山東xxx有限限公司25小結(jié)濟南城市建設(shè)的的快速發(fā)展，特特別是西城區(qū)建建設(shè)的提速，為為本項目提供了了良好的機遇。。目前，濟南樓市市價格區(qū)間基本本合理。依據(jù)房房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀及走勢判斷，，未來上漲空間間也不大。未來濟南房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展，，仍將取決于宏宏觀經(jīng)濟發(fā)展和和政府對于樓市市的調(diào)控政策。。從目前看，下下半年政策將會會一直延續(xù)省政政府對于山東樓樓市的調(diào)控思路路：保護自住需需求，抑制投資資需求。但，未未來濟南樓市走走勢的不確定性性依然存在。山東xxx有限限公司[連城水岸]全程營銷推廣方方案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行26山東xxx有限限公司競爭項目的點對對點分析項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間凱旋新城三期2.46.4多層70-130的兩房、三房6000-650042-70萬未售多層產(chǎn)品交通便捷2009.8-9馨苑2.132高層100-130三房150-170四房450030萬-65萬一期銷售完畢價格低交通便捷二期2009.3陽光1001.8200小高層、高層40-140的單身公寓、1房2房和3房620025萬-90萬三期銷售80%左右，四期銷售率60%開發(fā)品牌地段規(guī)模規(guī)劃3期2006.74期2008.10路勁御景城1.841高層70-140的兩房和三房585030萬-90萬一期銷售率80%規(guī)模地段開發(fā)品牌2009.6實力伴云居2.77萬高層30-120平米的公寓、1房、2房和三房510015-65萬30%園林景觀交通2008.10外?，F(xiàn)代中央花園2.0688萬多層、小高層、高層30-270平米的公寓和1房到5房戶型15-100萬一期售完二期待售規(guī)模景觀展示2007.1本案2.421萬高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段、交通27山東xxx有限限公司項目外部環(huán)境小區(qū)規(guī)模生活配套市場定位品牌影響產(chǎn)品力綜合競爭力凱旋新城三期☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆馨苑☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆陽光100☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆路勁御景城☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆實力伴云居☆☆+☆☆+☆☆☆☆+☆☆☆☆+☆☆外?，F(xiàn)代中央花園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+本案☆+☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆競爭項目的點對對點分析28山東xxx有限限公司圈定主要競爭對對手，主要從項項目間距離（1000米之內(nèi)）、項目目檔次、規(guī)模3個因素進行界定定。主要競爭對手分分析29凱旋新城馨苑苑山東xxx有限限公司項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間凱旋新城三期2.46.4多層70-130的兩房、三房約600042-70萬未售多層產(chǎn)品交通便捷2009.8-9連城水岸一期2.411高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段交通2009.10凱旋新城優(yōu)勢：：開發(fā)商品牌知名名度高；多層戶型設(shè)計比比較好，實用率率高；區(qū)域價值未來發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?；配套完善，交交通便捷；成熟度高，展展示好。凱旋新城劣勢勢：1.鋼結(jié)構(gòu)建筑，，客戶認可度度低；2.多層未設(shè)電梯梯，舒適度低低。相近點：地段交通；規(guī)模；區(qū)域升值潛力力；戶型面積和市市場定位；不同點：產(chǎn)品類型；；開發(fā)商知名度度；產(chǎn)品成熟度和和現(xiàn)場展示。。連城水岸營銷銷制勝點：強強調(diào)雙水岸特特色，突出項項目個性！連城水岸VS凱旋新城三期期30山東xxx有有限公司凱旋新城營銷銷表現(xiàn)31山東xxx有有限公司凱旋新城營銷銷表現(xiàn)1.經(jīng)十大道30萬平米品質(zhì)人人居！2.多層生活多多重舒適適！3.新地標崛起，，濟南新門戶戶，濟南西客客站！4.品質(zhì)大盤核核心居所??！推廣主題：32山東xxx有有限公司凱旋新城價格格走勢銷售分分析332006年9月，項目4100元/m2的均價，到2009年6月均價5500元/m2，平均每月價價格增長幅度度在50元/m2，約1.3%價格增長幅度度，項目整體體的價格走勢勢良好。山東xxx有有限公司項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間馨苑二期2.132高層90-160三房450040萬-70萬30%價格低交通便捷2009.3連城水岸一期2.411高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段交通2009.10相近點：地段交通；規(guī)模；區(qū)域升值潛力力；戶型面積和市市場定位；不同點：產(chǎn)品成熟度和和現(xiàn)場展示。。價格差異銷售方式優(yōu)勢：建面32萬，規(guī)模大；；區(qū)域價值未來來發(fā)展?jié)摿Υ蟠?；交通便捷；價格便宜.劣勢：西面、南面靠靠近立交橋，，有噪音影響響；證件手續(xù)不全全。連城水岸VS馨苑34連城水岸營銷銷制勝點：證證件齊全，手手續(xù)完備！山東xxx有有限公司馨苑營銷表現(xiàn)現(xiàn)35山東xxx有有限公司馨苑營銷表現(xiàn)現(xiàn)1.凝聚生活本質(zhì)質(zhì)！2.新城CLD32萬平米宜居社社區(qū)！3.京滬高鐵西客客站片區(qū)升值值無限！4.寧靜背后的咫咫尺繁華?。?！推廣主題：36山東xxx有有限公司圈定次要爭對對手，主要從從項目間距離離、檔次、價價格3個因素綜合考考慮進行界定定。陽光100路勁御景城實力伴云居次要競爭對手手分析37山東xxx有有限公司優(yōu)勢：建面200萬，規(guī)模大；；區(qū)域價值未來來發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅唤煌ū憬?；配套齊全；樓盤知名度高高；項目成熟度高高，展示效果果好。劣勢：塔樓建筑形式式，北向戶型型見不到陽光光，采光、通通風(fēng)差等戶型型缺點。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間陽光1001.8200小高層、高層40-140的單身公寓、1房2房和3房620025萬-90萬三期銷售80%左右，四期銷售率60%開發(fā)品牌地段規(guī)模規(guī)劃3期2007.74期2008.10連城水岸VS陽光10038連城水岸營銷銷制勝點：價價格優(yōu)勢！山東xxx有有限公司優(yōu)勢：建面41萬，規(guī)模大；；區(qū)域價值未來來發(fā)展?jié)摿Υ蟠?；交通便捷；；；?nèi)部園林規(guī)劃劃開發(fā)商品牌劣勢：部分戶型通風(fēng)風(fēng)、采光差。。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間路勁御景城1.841高層70-140的兩房和三房585030萬-90萬一期去化80%規(guī)模地段開發(fā)品牌2009.6連城水岸VS御景城39連城水岸營銷銷制勝點：價價格優(yōu)勢，水水岸生活特色色！山東xxx有有限公司優(yōu)勢：區(qū)域價值未來來發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅唤煌ū憬?；園林現(xiàn)場展示示好；項目成熟度高高。劣勢：規(guī)模小；地段離市中心心相對偏遠。。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間實力伴云居2.77高層30-120平米的公寓、1房、2房和三房510015-65萬30%園林景觀交通2008.10連城水岸VS伴云居40連城水岸營銷銷制勝點：離離市中心較近近、配套齊全全！山東xxx有有限公司圈定潛在競爭爭對手，主要要從項目間距距離、項目產(chǎn)產(chǎn)品類型、價價格、推售時時間四個因素素綜合考慮進進行界定。外?，F(xiàn)代中央央花園潛在競爭對手手分析41山東xxx有限公公司潛在競爭對手分析析項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間外海現(xiàn)代中央花園2.0688萬多層、小高層、高層30-270平米的公寓和1房到5房戶型二期未定價15-100萬一期售完二期待售規(guī)模景觀展示2007.142連城水岸營銷制勝勝點：更靠近市中中心、配套齊全！！山東xxx有限公公司區(qū)域內(nèi)存在6個競爭項目，從不不同程度上與連城城水岸形成競爭，，營銷推廣中如何何應(yīng)對競爭是我們們必須考慮的。。從營銷上看，在眾眾多的競爭項目中中，對于連城水岸岸來講，如何塑造造項目的獨特個性性吸引客戶是我們們營銷推廣的思考考重點。小結(jié)43山東xxx有限公公司[連城水岸]全程營銷推廣方案案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行44山東xxx有限公公司走近：連城水岸—規(guī)劃指標概況2023/3/16山東xxx有限公公司45連城水岸位置連城水岸位于槐蔭區(qū)經(jīng)十西路8號

占地面積(m2)40623m2一期規(guī)模(m2)地上：97495地下：約2萬容積率2.4綠化率42%地下車位311地上車位412總戶數(shù)776物業(yè)類型高層一期地塊45山東xxx有限公公司走近：連城水岸-四至分析2023/3/16山東xxx有限公公司46興濟河京滬鐵路經(jīng)十路二期地塊46山東xxx有限公公司走近：連城水岸—規(guī)劃分析2023/3/164747優(yōu)點：1.起點高社區(qū)11棟高層均為高層建建筑,頗顯壯觀；2.布局好根據(jù)東寬西窄的地地形特點，東側(cè)規(guī)規(guī)劃四排，西側(cè)三三排，地形利用充充分、合理；3.潛力大由于樓間距疏密有有度，為下一步園園林景觀的提升、、改造提供了廣闊闊空間；4.生活優(yōu)社區(qū)西側(cè)、南側(cè)規(guī)規(guī)劃了商業(yè)門面,為開設(shè)診所、快餐餐店、小超市、美美容美發(fā)店等提供供了場所，將大大大方便社區(qū)居民。。缺點：1.車位相對較少，不不利于提升小區(qū)檔檔次；2.單體樓進深較大，，戶型設(shè)計難以從從容；3.電梯不能直達地下下車庫，便捷性降降低。山東xxx有限公公司走近：連城水岸—戶型分析2023/3/1648優(yōu)點：戶型大飄窗窗設(shè)計，提提升戶型整整體采光效效果；大陽臺設(shè)計計，增加采采光性能的的同時，延延展了室內(nèi)內(nèi)活動空間間，舒適性性高；南向主臥，，提升了戶戶戶型的舒舒適度。2.缺點：部分戶型狹狹長，整體體通透性、、采光性差差；存在數(shù)量比比較多的暗暗衛(wèi)；客廳北向，，采光性能能降低。48山東xxx有限公司司走近：連城城水岸—現(xiàn)場展示分分析2023/3/16山東xxx有限公司司4949目前，一期期園林還處處于未施工工階段，現(xiàn)現(xiàn)場無法展展示園林景景觀效果，，應(yīng)盡早動動工；樣板房尚未未裝修，無無法提升戶戶型形象，，也應(yīng)加快快施工；樓盤品質(zhì)，，尚無實物物展示，難難有直觀感感受。外立面裝飾飾，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)大氣與奪奪目特色。。山東xxx有限公司司戶型面積數(shù)量戶型比小兩房70-80平米364.6%中兩房90-100平米30038.7%大兩房105-115平米14418.6%小三房125-135平米14418.6%中三房145-155平米14018.0%大三房或四房155-185平米121.5%走近：連城城水岸—戶型配比分分析50戶型配比與與客群分析析：整體戶型配配比中，115平米以下的的兩室戶型型比重最大大，占到了了61.9%。這類戶型型的客群定定位，基本本是中低收收入的家庭庭；而120平米以上的的三室戶型型所占比重重僅為38.1%。這類戶型型的客群定定位則基本本是中高收收入家庭。。因而，從產(chǎn)產(chǎn)品客戶定定位上看，，本項目在在城區(qū)應(yīng)屬屬于中檔樓樓盤。山東xxx有限公司司戶型面積推出數(shù)量銷售量去化率小兩房70-80平米362877.8%中兩房90-100平米1909047.4%大兩房105-115平米7245.6%小三房125-135平米9055.6%中三房145-155平米1445638.9%大三房或四房155-185平米00走近：連城城水岸—銷售分析51銷售分析與與客群定位位：截止到目前前，本樓盤盤共售出183套房，其中中115平米以下的的戶型共售售出122套，占總銷銷售量的67%，125平米以上的的戶型共售售出61套，占總銷銷售量的33%。據(jù)此判斷斷：小戶型型受歡迎程程度較高，因而，，去化速度度也更快一一些。山東xxx有限公司司走近：連城城水岸—小結(jié)2023/3/16山東xxx有限公司司52本項目位于于濟南主城城區(qū)西部的的經(jīng)十路上上，交通便便利，區(qū)位位優(yōu)勢明顯顯；本項目一期期待售房源源，均為準準現(xiàn)房，客客戶購買，，交房時間間短；3.不利因素：：離京滬鐵鐵路近，噪噪音大；離離興濟河近近，現(xiàn)狀：：臟、亂、、差；4.目前，項目目園林景觀觀尚未動工工，無法展展示效果，，難以提升升整體形象象；5.前期項目證證件不全，，削弱了客客戶對于項項目的信心心。面對現(xiàn)狀的的營銷思考考？52山東xxx有限公司司53SWOT分析—S(優(yōu)勢）&W(劣勢)配套全:周邊銀行、、醫(yī)院、商商業(yè)、學(xué)校校等配套齊齊全，生活活方便；規(guī)模大:20萬建面，建建筑規(guī)模比比較大，具具備一定規(guī)規(guī)模優(yōu)勢；；交通好：緊緊鄰經(jīng)十路路，交通便便捷，距離城市中中心10分鐘車程。環(huán)境欠佳:興濟河環(huán)境境的臟亂差差與京滬鐵鐵路的噪音音影響是項項目的兩大大缺陷；產(chǎn)品欠優(yōu):表現(xiàn)在戶型型設(shè)計上的的暗衛(wèi)、暗暗廳，電梯梯不能直達達地下車庫庫等缺陷；；證件欠全:證件不全，，削弱了客客戶對于產(chǎn)產(chǎn)品的信心心。S(優(yōu)勢）W(劣勢)山東xxx有限公司司54SWOT分析—O(機會）&T(威脅)T(威脅)發(fā)展機遇:西客站片區(qū)區(qū)的興建和和臘山片區(qū)區(qū)的改造，，將極大提提升西部城城區(qū)形象，，從而而帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展；；改造機遇:據(jù)悉，興濟濟河的改造造已提上日日程，這對對提升項目目形象極為為有利。政策調(diào)控:需充分考慮慮到，經(jīng)濟濟危機過后后，國家對對于房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)控政政策趨緊的的影響；市場走勢:目前雖然濟濟南樓市呈呈現(xiàn)復(fù)蘇跡跡象，但是是未來走勢勢具有很大大不確定性性；周邊競爭:目前周邊項項目中馨苑苑產(chǎn)品與本本項目同質(zhì)質(zhì)性高，競競爭威脅較較大。O(機會）T(威脅)山東xxx有限公司司優(yōu)勢劣勢機遇威脅放大轉(zhuǎn)化利用規(guī)避構(gòu)建核心心價值點點消除抗性性，弱化化風(fēng)險55山東xxx有限限公司全程營銷銷推廣面面臨的課課題1、產(chǎn)品品品牌如何何差異化化,脫穎而出出？（是多了了一個項項目，還還是來了了一個非非看不可可的項目目？）2、產(chǎn)品賣賣點單一一化還是是整合化化？（除了都都在嚷嚷嚷的地段段，還有有什么我我們可以以大聲主主張？））3、如何撥撥動消費費者的心心弦？（對于我我們的潛潛在客戶戶，在打打開他們們的錢夾夾前，先先打開他他們的心心！）課題56山東xxx有限限公司[連城水岸岸]全程營銷銷推廣方方案目錄錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行57山東xxx有限限公司核心目標客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分分:整合營銷銷推廣傳傳播整合傳播播營銷58山東xxx有限限公司核心目標標客群的的定位(2)目標客群群的界定定與描述述(1)目標客群群的需求求特征分分析59山東xxx有限限公司前期成交交客戶的的區(qū)域分分布中，，7成來自于于槐蔭區(qū)區(qū)；天橋和歷歷下占到到20%；其他區(qū)域域僅，占占到10%；前期成交交客戶的的年齡結(jié)結(jié)構(gòu)中，，5成在40-50歲之間；；其次是30-40歲客戶，，占到30%；其他年齡齡段客戶戶僅占到到20%。目標客群群分析60山東xxx有限限公司對于連城城水岸的的項目認認同點：樓盤的檔檔次和品品質(zhì)樓盤的規(guī)規(guī)模樓盤位置置及周邊邊發(fā)展?jié)摑摿情g距大大樓盤景觀觀設(shè)計好好目標客群群需求特特征分析析對于連城城水岸的的項目不不認同點點：樓盤證件件（50%）緊鄰鐵路路（40%）付款方式式（40%)配套設(shè)施施價格高61山東xxx有限限公司目標客群群需求特特征分析析奢侈享受型不在乎花費經(jīng)濟實惠型利益最大化省吃儉用型斤斤計較型趨于享受型對生活有要求能承受住住宅35-80萬總價110-130平米140-160平米70-80平米90-110平米62山東xxx有限限公司目標客群群界定及及分析泛公務(wù)員員企業(yè)管理理層個體私企企業(yè)主拆遷區(qū)域域獲補償償群體其他客戶戶其他客戶戶核心客戶戶重點客戶戶邊緣客戶戶受父母資資助群體體63山東xxx有限限公司目標客群群界定及及分析1.職業(yè)界定定：為白領(lǐng)階階層、小小型企業(yè)業(yè)主/個體經(jīng)營營者、國國有及普普通企業(yè)業(yè)領(lǐng)管理理層、泛泛公務(wù)員員（教師師/警察/軍人/醫(yī)生等））等中高高等收入入群體為為主。2.收入界定定：個人存款款最少10萬以上(包括親人人資助）），家庭庭月收入入3500元以上；；3.需求特征征界定：：看重上班班方便、、居住檔檔次和區(qū)區(qū)域的成成熟度和和小區(qū)配配套；需求以91-130平米戶型型的三居居室和兩兩居室；；居室以滿滿足家庭庭使用，，實用、、舒適為為主；對生活空空間的要要求更高高，需要要舒適度度較高的的舒適型型住宅產(chǎn)產(chǎn)品；有一定的的社會閱閱歷、工工作、事事業(yè)處于于穩(wěn)定發(fā)發(fā)展期的的購房者者，具有有一定的的購房能能力，需需要相對對舒適的的居住型型住宅產(chǎn)產(chǎn)品；4.區(qū)域界定定：約7成槐蔭區(qū)區(qū)內(nèi)潛在在客戶。。64山東xxx有限限公司連城水岸岸的潛在在客戶描描摹65*以滿足自自住型需需求為主主，改善善型和投投資型需需求為輔輔*認可本樓樓盤周邊邊生活環(huán)環(huán)境，看看重交通通便捷與與未來發(fā)發(fā)展*追求生活活品質(zhì)，，有一定定經(jīng)濟實實力，收收入中等等偏上*事業(yè)上升升期，渴渴望家的的溫馨，，期待一一種身份份標識山東xxx有限限公司重視家庭庭的生活活品質(zhì)家是一家家人的總總和家人生活的優(yōu)優(yōu)越是個人事事業(yè)的最大動動力滿足家人的期期望客戶分析的結(jié)結(jié)論66山東xxx有有限公司2023/3/1667山東xxx有有限公司我們要做的是是什么？核心目標客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷推廣廣傳播整合傳播營銷銷68山東xxx有有限公司(3)連城水岸承諾諾什么？(2)連城水岸還能能做什么？項目形象定位位與品牌主張張(1)連城水岸有什什么？69山東xxx有有限公司對于客戶而言言，連城水岸岸能打動他們們的是也必須須是滿足其一一家人幸福生生活的價值70山東xxx有有限公司連城水岸71連城水岸目前前有什么能讓讓客戶幸福?。∥鬟M戰(zhàn)略受益益區(qū)域西客站帶動經(jīng)十路交通便便捷區(qū)域規(guī)劃發(fā)展展?jié)摿︶t(yī)院市立二院銀行農(nóng)業(yè)建設(shè)學(xué)校九中、十二中中商業(yè)華聯(lián)、世貿(mào)目前，我們有有的，競爭對對手都有，客客戶憑什么選選我們？山東xxx有有限公司2023/3/1672山東xxx有有限公司連城水岸目前前有什么能讓讓客戶幸福！！大多數(shù)人的回回答是價格?。“侔簿拥幕卮鸫鹗切詢r比?。∽尶蛻粜腋５牡男詢r比！2023/3/16山東xxx有有限公司73外觀品質(zhì)產(chǎn)品精神產(chǎn)品價格產(chǎn)品性價比地段機會變量包裝變量產(chǎn)品變量無型變量剔除價格變動動因素，價格格假定常量概念提煉，是是顛覆，更是是升華！連城水岸是這這樣一個地方方！74連城水岸應(yīng)該該這樣做！山東xxx有有限公司良好的地段價價值“雙水岸優(yōu)生生活”：用全全新的價值觀觀解讀一個階階層的幸福居居住哲學(xué)標志性內(nèi)部水水文化園林成為名副其實實的水岸之家家崇尚生態(tài)健康康的居住文化化打造優(yōu)良的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)心靈棲居的地地方提供優(yōu)質(zhì)的客客戶服務(wù)概念定位75連城水岸應(yīng)該該是這樣一個個地方！家的幸福山東xxx有有限公司1.塑造開發(fā)商品品牌價值的需需要2.有利于后續(xù)項項目品牌運作作3.項目、企業(yè)聲聲譽的“價值值連城”案名：連城城水岸岸“水”的文化化主題威尼斯水景園園林項目的位置美好的意境這樣連城水岸岸才名至實歸歸？76山東xxx有有限公司2023/3/1677山東xxx有限限公司連城水岸應(yīng)該這這樣做！78威尼斯風(fēng)情水岸岸，用這片風(fēng)景景為生活加冕打造：標志性內(nèi)內(nèi)部水文化園林林山東xxx有限限公司79威尼斯風(fēng)情園林林山東xxx有限限公司2023/3/16山東xxx有限限公司80成為名副其實的的水岸之家改造興濟河環(huán)境境81雙水岸的崇尚生生態(tài)健康的生活活哲學(xué)崇尚生態(tài)健康的居住文化山東xxx有限限公司82聘請知名物業(yè)管管理公司，提供供科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理服務(wù)利用與強勢物管管品牌聯(lián)合提升升項目的服務(wù)水水準，同時增加加項目的服務(wù)賣賣點讓客戶感覺到我我們的服務(wù)質(zhì)量量提供優(yōu)質(zhì)的客戶戶服務(wù)山東xxx有限限公司打造優(yōu)良的產(chǎn)品品品質(zhì)2023/3/16山東xxx有限限公司83與連城水岸一起起見證西部新城城的崛起良好的地段價值值2023/3/16山東xxx有限限公司84連城水岸承諾著著什么？基于目標客群的的判斷是各行各業(yè)的““知本層”，是“物質(zhì)的中上層層”和“精神的尚層””。具有較高的文化化水平與修養(yǎng)，，即使文化層次次不高的人同樣樣向往文化人的的生活品位。關(guān)于生活的理想想生活需求的意向化、理想化化、差異化。不僅僅滿足于物物質(zhì)的享受，更高要求就是是精神的享受與滿滿足。精神的愉悅最最難以追尋。因此這應(yīng)該是本本案未來最具吸吸引力的包裝特特征。確定本案的USP85山東xxx有限限公司營銷推廣如何與與項目鏈接都市雙水岸尊尊貴優(yōu)生生活！水岸名居價價值連連城生活無限自由，，已不是渴望!這方水岸沉淀著著城市的喧嘩掌控“水岸◎名居◎人人文”話語權(quán)犒賞那顆進取心心，一個階層的的生活榮耀與連城水岸一起起見證西部新城城的崛起威尼斯風(fēng)情水岸岸，用這片風(fēng)景景為生活加冕經(jīng)十之南，20萬平米威尼斯風(fēng)風(fēng)情園林！70-160平米臻品戶型，，全城綻放！7大水景規(guī)劃，奢奢享東方威尼斯斯風(fēng)情園林！板式高層，攜手手陽光與微風(fēng)的的日子！70米奢華樓間距，，生活沐浴在陽陽光里！在私家空中花園園品位別墅級的的景觀視野！品牌物管為您的的幸福生活保駕駕護航！行銷概念魅力行銷產(chǎn)品魅力賣點的概念表述述心靈棲居的地方方概念定位2023/3/1686山東xxx有限公公司主推廣語：項目品牌主張都市雙水岸尊貴貴優(yōu)生活根據(jù)目標客群的研研究、項目自身情情況和主要競爭樓樓盤情況的分析，，確定本案的USP（UniqueSellingProposition獨特的銷售主張））產(chǎn)品承諾87山東xxx有限公公司房子園林林地段段服務(wù)務(wù)信譽譽連城水岸營銷推廣廣的不只是房子，，更是一種獨有的的生活居住理念??！2023/3/1688山東xxx有限公公司或者更形象的說是是一種幸福！只要價格合理客戶戶沒有理由不買我我們的房子！核心目標客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷推廣傳播播整合傳播營銷89山東xxx有限公公司如何有效傳遞我們們的USP?90山東xxx有限公公司1.連城水岸的業(yè)主是是幸福生活的代言言人；2.能夠讓中高端客戶戶感覺，住在這這里幸福并榮耀耀著！3.以客戶至上的經(jīng)營營理念，塑造“連連城”知名開發(fā)品品牌！1.人生來就有渴望被被尊重的沖動——營銷上要讓客戶榮榮耀著。百安居對于USP的詮釋：2.人生來就有追求幸幸福的原動力——營銷上要讓客戶暢暢想著。3.人生來堅信得不到到的是最好的——營銷上要讓客戶珍珍惜著。4.人生來是最聰明趨趨利的“動物”——營銷上要讓客戶實實惠著。91百安居對于USP的詮釋：山東xxx有限公公司事件行銷策略媒體行銷策略多點開花策略會員行銷策略圈層行銷策略營銷策略92山東xxx有限公公司事件行銷策略策略：1.借助公關(guān)事件、各各類促銷活動、文文體活動、聯(lián)誼活活動，引起關(guān)注，，提高項目知名度度和好感度，并并吸引目標客戶參參與，蓄積客源。。2.通過活動和項目的的結(jié)合，提升項目目的影響和開發(fā)商商的品牌價值。“雙水岸”系列品牌塑造系列產(chǎn)品賣點系列客戶維護系列93“河是無辜的”借助媒體輿論影響響，引起社會對于于興濟河的改造關(guān)關(guān)注。山東xxx有限公公司媒體行銷是營銷的的重要環(huán)節(jié)，主要要包括軟性造勢與與立體媒體投放二二大部分。媒體行銷-----之軟性造勢報紙電視（以軟性新聞聞和專題片的形式式）網(wǎng)絡(luò)宣傳熱點：板塊造勢:城市西進發(fā)展戰(zhàn)略略與西客站炒作概念造勢:雙水岸生活情景營營造市場造勢:好貨不愁賣，好貨貨搶著賣媒體行銷策略94山東xxx有限公公司文字文字文字文字四大行銷策略運動戰(zhàn)-----各地巡展、外展場場陣地戰(zhàn)—分售樓處閃電戰(zhàn)---專場展銷活動游擊戰(zhàn)-異地投放“多點開花”策略95山東xxx有限公公司俱樂部會員制行銷銷—連城精英會VIP卡的申請與發(fā)放VIP卡的增值策略VIP卡的專場選房VIP卡的后續(xù)增值服務(wù)務(wù)目的:與項目前期認籌結(jié)結(jié)合，梳理梳理資資源；前期營銷目的:積累客戶，并進一一步維護；為開盤積累充足的的誠意客戶，保證證良好的推售比，，確保開盤成功。。未來客戶服務(wù):促進業(yè)主客戶的口口碑傳播。實現(xiàn)與合作單位客客戶資源資源共享享，有利于后續(xù)項項目的客戶資源維維護。96山東xxx有限公公司俱樂部會員制行銷銷—連城精英會連城精英會員更多優(yōu)惠服務(wù)內(nèi)容電信/可與中國移動/中國聯(lián)通合作,會員享受VIP服務(wù)可與知名手機品牌合作,會員享受相應(yīng)優(yōu)惠IT/可與知名電腦/軟件/外設(shè)等品牌合作，會員享受相應(yīng)優(yōu)惠汽車一定額度汽車服務(wù)享受品牌聯(lián)合汽車品牌或4S店的一定折扣或相應(yīng)服務(wù)健康1次免費體檢與健康機構(gòu)合作,會員可享受一定服務(wù)優(yōu)惠或相應(yīng)折扣俱樂部入會優(yōu)惠與車友會等組織合作,會員可享受一定服務(wù)優(yōu)惠或優(yōu)先參與相關(guān)活動的權(quán)利。商業(yè)享受簽約商家的折扣享受簽約商戶的相應(yīng)折扣實現(xiàn)合作單位間的的客戶資源共享，，拓展項目的客戶戶資源，實現(xiàn)精準準營銷！97山東xxx有限公公司圈層行銷策略策略依據(jù)：物以類聚，人以群群分；策略核心：關(guān)鍵人法則。讓關(guān)關(guān)鍵人在他的圈子子中推廣項目信息息，挖掘客戶，形形成口碑效應(yīng)；實施辦法：配合項目的營銷活活動展開。策略關(guān)鍵詞：尋找關(guān)鍵人利益驅(qū)動活動配合口碑效應(yīng)98山東xxx有限公公司核心目標客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷推廣傳播播整合傳播營銷99山東xxx有限公公司渠道組合策略全方位立體推廣渠渠道的組合策略100大眾做影響，小眾眾做促銷山東xxx有限公公司渠道組合策略1011）報紙廣告媒體選擇：以《齊魯晚報》為主，《山東商報》為輔，新聞軟文和和硬廣結(jié)合。宣傳方式：前期以以文章及新聞報道道的軟廣告為主，，向觀眾傳遞樓盤盤信息，公開發(fā)售售后以硬廣告為主主，以強有力的訴訴求點，促使客戶戶購房。2）網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪、搜房網(wǎng)絡(luò)通通欄項目賣點+銷售信息3）電臺廣告：交通音樂臺整點報報時，受眾對象精精準，而且輻射全全市。4）項目推廣網(wǎng)站：網(wǎng)上售樓處，全全面展示項目信息息5）戶外廣告：項目圍擋：現(xiàn)場展展示的同時，對路路過人群的推廣效效應(yīng)大型戶外廣告牌：：人流大的十字路路口、商業(yè)中心公交站臺廣告：乘乘坐公交車的客群群、過往車流及人人流大眾媒體廣泛泛傳播項目形象與與活動配合制造造影響力山東xxx有限公公司渠道組合策略102分眾傳媒——寫字樓——公司白領(lǐng)及管理層層；DM直郵：針對潛在意向客戶戶，定向投放；濟南市的春、秋季季住交會：針對參加展會客戶戶傳遞信息；短信：及時快捷的推廣渠渠道；宣傳物料的定向派派發(fā)：學(xué)生用具的派發(fā)——三口之家換房客戶戶；經(jīng)七緯十二項目圍圍擋：項目現(xiàn)場包裝展示示連城水岸項目特特色。小眾媒體精精準營銷銷山東xxx有限公公司核心目標客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷推廣傳播播整合傳播營銷103山東xxx有限公公司104現(xiàn)場展示創(chuàng)造營銷銷價值山東xxx有限公公司現(xiàn)場展示感染打動動客戶項目圍擋現(xiàn)場展示看樓通道樣板房4大核心陣地，打動動客戶、激發(fā)購買買欲望銷售中心105山東xxx有限公公司項目圍擋看樓通道樣板房銷售中心增強視覺體驗渲染聽覺效果釋放味覺魅力加深觸覺印象觸碰嗅覺靈感106百安居提倡的客戶戶接待服務(wù)體系體體系山東xxx有限公公司強沖擊力的視覺圍圍擋從項目所在的經(jīng)十路的路口到銷銷售中心，項目系列賣點的展示107山東xxx有限公公司108銷售中心—展示沙盤區(qū)前臺公共空間洽談區(qū)山東xxx有限公公司109銷售中心—“靈性”情景山東xxx有限公公司110看樓通道山東xxx有限公公司111體驗式樣板房——簡約時尚客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間書房山東xxx有限公公司體驗式樣板房——典雅浪漫（地中海海）112山東xxx有限公公司體驗式樣板房—清水樣板房113山東xxx有限公公司2023/3/16114山東xxx有限公公司踩盤無數(shù)每次置身于這樣的的環(huán)境都會激起買買房的欲望[連城水岸]全程營銷推廣方案案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計公司及團隊介紹報告目錄銷售策略與執(zhí)行115山東xxx有限公公司第五部分：階段性性營銷推廣策略(2)項目各階段的整合合推廣方案(1)項目各階段的整合合推廣主題116山東xxx有限公公司一.項目市場推廣各階階段策略蓄勢期開盤前品牌成長期開盤強銷期品牌成熟期銷售持續(xù)期品牌延展期二次開盤期117品牌成熟期一次開盤清盤期二次加推蓄勢期2009.82009.102009.112010.12010.42010.5建議：一期銷售周周期控制再1.5年以內(nèi)分兩次推出，首次次推出1、3、5、7棟的剩余單位，二二次推出一期剩余余單位。首次推盤的營銷周周期山東xxx有限公公司一.項目市場推廣各階階段策略蓄勢期開盤前推廣階段推出概念推廣目的推廣主題宣傳手段城市雙水岸尊享優(yōu)生活品牌成長期開盤銷售期產(chǎn)品鏈接威尼斯風(fēng)情水岸，，用這片風(fēng)景為生生活加冕品牌成熟期銷售持續(xù)期文化創(chuàng)造掌控“水岸◎名居居◎人文”話語權(quán)權(quán)品牌延展期二次開盤期品牌延展幸福水岸暢享享生活報紙、雜志、電視視、活動、戶外、、現(xiàn)場展示、銷售售物料報紙、雜志、電視視、活動、戶外、、現(xiàn)場展示、銷售售物料報紙、雜志、電視視、活動、戶外、、現(xiàn)場展示、銷售售物料報紙、雜志、短信信、活動、戶外、、現(xiàn)場展示、銷售售物料118品牌延展期二次開盤蓄勢期品牌延展水岸名居價值值連城報紙、雜志、電視視、活動、戶外、、現(xiàn)場展示、銷售售物料山東xxx有限公公司區(qū)別各個不同的開開發(fā)、銷售階段，，以采取具有針對對性的廣告宣傳對對策才會對品牌建建立與項目銷售起起到更大的支持作作用。每一個階段可以縮縮短，但不可逾越越。留下模糊印象→形形成具體概念→產(chǎn)產(chǎn)生影響和信賴→→發(fā)生購買行為119二.各階段營銷推廣策略與執(zhí)執(zhí)行山東xxx有限公公司廣告主題：都市雙水岸尊貴貴優(yōu)生活推廣方式：1.系列報紙廣告：連城水岸-雙水岸解構(gòu)系列：：《求索篇》《暢想篇》《解密篇》2.新聞炒作，網(wǎng)絡(luò)軟軟文：《尋找泉城的雙水岸岸？》、《解讀雙水岸生活哲哲學(xué)》3.活動配合：“連城魅力閃耀耀泉城”產(chǎn)品發(fā)布布會4.戶外廣告、報紙、、電視、網(wǎng)絡(luò)、電電臺、短信、項目目網(wǎng)站、分眾推廣策略：通過報廣亮相、媒媒體炒作，讓消費費者對“雙水岸”概念產(chǎn)生積極聯(lián)想想，在消費者腦海海中迅速建立形象象，強勢提升連城城水岸的知名度；；讓消費者感受到即即將有新盤即將推推出，引起關(guān)注并并產(chǎn)生期待，實現(xiàn)現(xiàn)客戶截流；利用“未見其人，先見其其聲”方式推出概念，為為后續(xù)廣告鋪墊，，以吸引注意力和和關(guān)注度。1.概念導(dǎo)入蓄勢期_推廣主題（2009.8-2009.09）120山東xxx有限公公司代表物料制作部分分派發(fā)給購房意向相相對確定的潛在客客戶，讓客戶在詳詳細的資料中清晰晰地作出決定，具具備條件購買本項項目的消費者大多多需要進行購買的的引導(dǎo)與講解，因因此售樓資料制作作得越詳細，越易易獲得這個人群的的好感及認同：《連城水岸》售樓書等銷售物料料：針對產(chǎn)品銷售售《連城水岸》光碟：針對產(chǎn)品銷銷售制造生動感性性宣傳材料物料制作關(guān)鍵詞:介紹詳細\賣點突出\形象一致1211.概念導(dǎo)入蓄勢期_代表物料（2009.08-2009.09）山東xxx有限公公司1.時間：2009.8月底2.目的：配合樣板房開放，，通過活動進行輿輿論引導(dǎo)，制造影影響力；讓客戶感受產(chǎn)品，，體驗未來生活；；展示項目五證，消消除客戶的疑慮。。3.地點：銷售中心外或項目目周邊大型會場4.參與人員：各大媒體\意向客戶\政府官員連城魅力，閃耀泉泉城1221.概念導(dǎo)入蓄勢期_事件營銷（2009.8-2009.09）山東xxx有限公公司廣告主題：威尼斯風(fēng)情水岸，，用這片風(fēng)景為生生活加冕!推廣方式：⑴系列報紙廣告：：系列報廣《威尼斯·泉城》、《小河·園林·水岸》、《浪漫主義·實用主義·尚幾主義》⑵網(wǎng)絡(luò)報紙紙新聞炒炒作：《威尼斯風(fēng)風(fēng)情水岸岸，用這這片風(fēng)景景為生活活加冕!》、⑶活動配配合：“為生活加加冕”開盤慶慶典⑷電視廣廣告、雜雜志廣告告、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶外外推廣策略略：在原有知知名度的的基礎(chǔ)上上，利用用廣告迅迅速包裝裝出本案案最吸引引消費者者、最具具優(yōu)勢的的產(chǎn)品核核心價值值;本階段采采用高強強度的全全方位立立體宣傳傳方式,是客戶認認知由形形象感知知升華為為對產(chǎn)品品的理解解.1232.開盤期_推廣主題題（2009.10）山東xxx有限限公司1.時間：2009.10國慶節(jié)期期間2.目的：借助前期期推廣蓄蓄勢，集集中過爆爆市場，，形成熱熱銷氛圍圍；借助開盤盤形成強強勢推廣廣節(jié)點，，繼續(xù)擴擴大項目目知名度度；保證良好好的推售售比，保保證開盤盤熱銷。。3.地點：連城水岸岸銷售中中心。1242.開盤期_事件營銷銷（2009.10）“為生活活加冕””開盤慶慶典山東xxx有限限公司1.《連城水岸岸》報紙樓書書說明：網(wǎng)絡(luò)軟文文、報紙紙新聞，，同時啟啟動針對對全面闡闡述“雙水岸岸、優(yōu)生生活”的新生活活主張，，制造業(yè)業(yè)內(nèi)的轟轟動話題題效應(yīng)。。2.《連城水岸岸“火”了》說明：網(wǎng)絡(luò)軟文文、報紙紙新聞，，同時啟啟動圍繞繞開盤旺旺銷制造造氛圍，，保證開開盤期熱熱銷。網(wǎng)絡(luò)軟文文、報紙紙新聞炒炒作部分分1252.開盤期_營銷造勢勢（2009.10）山東xxx有限限公司廣告主題題：掌控“水水岸◎名名居◎人人文”話話語權(quán)推廣方式式：系列報紙紙廣告：：體驗系系列報廣廣新聞炒作作：《墜入空間間——尋找不可可描摹的的建筑》《雙水岸怎怎樣形成成？——“雙水岸””現(xiàn)象的再再分析》活動配合合：“水岸●名名居●人人文”連城水水岸嘉年華系系列活動動“鑒證連城城水岸”知名專家觀摩摩會本階段客客戶對于于項目的的認知，，應(yīng)該實實現(xiàn)從形形象到具具體賣點點再到項項目文化化內(nèi)涵層層次的升升華。銷售高峰峰過后，，更需要要借助口口碑效應(yīng)應(yīng)，吸引引更多客客戶。推廣策略略：1263.持續(xù)銷售售期_推廣主題題（2009.11-2010.1）山東xxx有限限公司（1）標題：：《一堆高級級材質(zhì)的的堆砌不不是完美美，完美美是一種種用心的的藝術(shù)》（2）標題：：《人與人之之間，距距離產(chǎn)生生美，樓樓與樓之之間，同同樣如此此》內(nèi)容：強強調(diào)本案案雖是高高層，但但幢間距距大，采采光不受受影響。。報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)軟文文系列1273.持續(xù)銷售售期_報紙系列列（2009.11-2010.1）山東xxx有限限公司（1）圣誕連連城精英英酒會地點：項項目周邊邊高檔酒酒店（2）威尼斯斯風(fēng)情家飾飾展地點：現(xiàn)現(xiàn)場售樓樓部“水岸◎名名居◎人人文”連城水岸岸·嘉年華系系列活動動目的：制造營銷銷高潮，，保持持持續(xù)關(guān)注注度通過連城城業(yè)主晚宴，維維護客戶戶關(guān)系，，注重口口碑傳播播1283.持續(xù)銷售售期_事件營銷銷（2009.11-2010.1）山東xxx有限限公司4.二次開盤盤蓄勢期期-品牌延展展期（20010.2-2010.4）廣告主題題：水岸名居居價值值連城推廣方式式：系列報紙紙廣告：：體驗系系列報廣廣新聞炒作作：《泉城的威威尼斯雙雙水岸》《河是無辜辜的》活動配合合：《河是無辜辜的》義捐活動動，“鑒證連連城水岸岸”知名名專家觀觀摩會推廣策略略：2023/3/16129山東xxx有有限公司二次加推，提提升連城企業(yè)業(yè)信譽和品牌牌價值。為一期二次推推盤再次蓄勢勢，吸引更多多客戶。“鑒證連城水岸岸”知名專家觀摩會配合園林展示示到位，展示示項目品質(zhì)，，品牌價值進進一步提高，，邀請不同領(lǐng)領(lǐng)域的專家，，實地觀摩項項目，通過專專家代言的認認證，配合新新聞媒體進行行炒作宣傳。。4.二次開盤蓄勢勢期-品牌延展期（20010.2-2010.4）5.二次開盤期-推廣主題（20010.５）廣告主題：幸福水岸暢暢享生活推廣方式：新聞炒作：《解讀“連城”現(xiàn)象》《連城雙水岸的的承諾》活動配合：連城之夜“印象·浮光掠影”水水上音樂會131借助推動興濟濟河改造，提提升連城企業(yè)業(yè)信譽和品牌牌價值。展示項目園林林、環(huán)境等項項目品質(zhì)，用用品質(zhì)打動客客戶。推廣策略：山東xxx有有限公司連城之夜“印象·浮光掠影”水上音樂會（1）地點：項目目現(xiàn)場搭建演演出舞臺，演演繹水岸精彩彩生活（2）目的：在二二次開盤前制制造大規(guī)模的的影響力，提提升連城水岸岸知名度。（3）要求：讓聽聽眾享受，聽覺與視覺覺的盛宴。（將所選經(jīng)典典音樂制作成成光盤，命名名為“連城之夜””贈送給預(yù)訂客客戶。）5.二次開盤期-品牌延展期-活動132山東xxx有有限公司[連城水岸]全程營銷推廣廣方案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計公司及團隊介介紹報告目錄銷售策略與執(zhí)行133山東xxx有有限公司第六部分：銷銷售策略與執(zhí)執(zhí)行(2)銷售執(zhí)行之促促銷策略(1)銷售執(zhí)行之價價格策略(3)提升產(chǎn)品的應(yīng)應(yīng)對策略134山東xxx有有限公司135類別影響因素本項目凱旋新城馨苑實力伴云居陽光100權(quán)重135%25%20%20%

5600450051506200區(qū)位因素區(qū)域位置171314128.517升值潛力1099878交通狀況877658周邊配品綜合因素景觀環(huán)境141111.5111412社區(qū)規(guī)劃43333.54戶型結(jié)構(gòu)42.532.533.5小區(qū)配套10888.589.5物業(yè)管理877778發(fā)展商品牌757467特別調(diào)整因素是否拿到預(yù)售555055總計10080.585.5727695價格策略-定位山東xxx有有限公司價格策略—價格定位參照項目連城水岸合計凱旋新城馨苑實力伴云居陽光100參照項目權(quán)重

本項目市場比較得分:80.5

135%25%20%20%參照項目價格

5600450051506200加權(quán)價格53551960112510301240評價加權(quán)值82.12529.9251815.219本項目的市場參考價格：5250元/平方米計算過程:項目市場比較較價格=53