淺談物業(yè)管理的市場競爭

Word版本，下載可自由編輯淺談物業(yè)管理的市場競爭自1981年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，從業(yè)人員達到200多萬人，作為“朝陽產業(yè)”物業(yè)管理已在社會化分工中被逐步認同，在住所小區(qū)當心翼翼試試的專業(yè)管理現(xiàn)在很快被推廣到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透，并且競爭機制也正被逐漸引入。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高校課堂，標志著對物業(yè)管理熟悉已由感性升高為理性。

一、物業(yè)管理進入市場競爭的必定趨勢

1、政府的提倡與嚴管

政府樂觀提倡物業(yè)管理項目的藏匿招標制度，并把招投標列入《物業(yè)管理條例》，將物業(yè)管理推向社會，利用競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已勝利舉行了藏匿招標協(xié)助使物業(yè)管理公司易幟。另外，政府極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強對參加競爭的物業(yè)管理公司的管理者，努力提升嬉戲參加者的素養(yǎng)。

2、業(yè)主自治意識漸強

物業(yè)管理公司是業(yè)主招聘的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務的，一旦物業(yè)管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主愜意，業(yè)主們可以解雇物業(yè)管理公司。然而，令物業(yè)管理公司很無奈的是，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，居然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。雖有逆社會進展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。

3、進展商“斷奶”

一些物業(yè)管理公司自恃與進展商有“血緣”關系，無心提升管理服務水平，也不愁費用短缺，以為進展商可以長久供養(yǎng)。但當進展商一旦陷入逆境或者說不肯久背管理包袱時，必定要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，進展商也不行能長久“護養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司?！稐l例》對進展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，前期倡導利用招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主打算?，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，轉變物業(yè)管理公司與進展商“血緣”關系的事例已不鮮見。

二、物業(yè)管理應如何應對市場競爭

物業(yè)管理早已進入了“諸侯紛爭”，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負面作用，增進競爭的樂觀作用，是擺在政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不行回避的課題。

1、政府應樂觀引領，規(guī)范競爭

雖說目前政府已實行了一定的措施推進物業(yè)管理采取藏匿招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公正競爭難成氣候。政府應利用法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標的形式選聘質優(yōu)價低的物業(yè)管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資歷，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。

2、進展商應放眼社會，擇優(yōu)聘用

按以往法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內，開發(fā)商有權對其開發(fā)的項目打算物業(yè)管理公司。其實明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度，就應放眼社會，在物業(yè)開發(fā)前期就選聘社會上有實力、有閱歷、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，使業(yè)主們一開頭就享受到高水平的管理服務，與物業(yè)管理公司建立起相信合作的關系。這樣既符合社會分工的專業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場競爭的進展潮流，又掙脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。

3、業(yè)主要處事公平，善選“管家”

物業(yè)管理藏匿競爭的結果是物業(yè)的仆人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍安排著競爭的走向。如業(yè)主處事公平，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使擅長“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對物業(yè)管理公司的推斷不是“費用打算論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業(yè)績等。

4、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象

物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法否決競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業(yè)管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完美，創(chuàng)立出有自己長處的管理模式和管理辦法，塑造出品牌的風格和品牌形象。同時需要精打細算，勤儉管“家”，物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，物業(yè)管理公司會不會理財成了業(yè)主評判物業(yè)管理公司好差的重要標準。物業(yè)管理公司要贏得業(yè)主們愜意，就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主否決香港的物業(yè)管理公司一樣。

5、培養(yǎng)專業(yè)化人才

物業(yè)管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素養(yǎng)高，能力強，作風好，品格正的人才隊伍，是物業(yè)管理公司生存與進展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參加競爭，志在必取的信念所在。無數(shù)人都認為物業(yè)管理是一個低技術、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是容易的修理、清潔、綠化和保安，不需要高素養(yǎng)的人才。其實，物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學歷、高素養(yǎng)的人才，需要網絡等先進科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。事實上從1990年開頭，我國就已經開頭設立物業(yè)類的培訓機構，其目標是培養(yǎng)認識社會、經濟的基本法律、規(guī)矩和政策，把握現(xiàn)代化的信息收集技術，能準時掌握市場動態(tài)，認識各行業(yè)基本辦事流程及日常設施修理養(yǎng)護技能，既能為房地產商、物業(yè)管理商服務，也能為特定單位的后勤管理部門效力的物業(yè)管理人才。

6、實施規(guī)范化管理

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，相應的規(guī)矩建設滯后。時至去年9月，我國才浮現(xiàn)一部相對照較完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理規(guī)矩，使得物業(yè)管理工作有了指導依據(jù)，業(yè)主的合法權益得到有效庇護，一定程度上增進了物業(yè)管理的進一步進展。因此，物業(yè)管理公司在日常管理中，必需實施規(guī)范化管理，把物業(yè)管理法律規(guī)矩以及質量管理體系等規(guī)范性文件融入到管理中去，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務行為，同時也規(guī)范業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。

7、提供人性化服務

物業(yè)管理的重要特征便是它的服務性。由于物業(yè)本身屬于第三產業(yè)即服務業(yè)，物業(yè)管理的主要服務對象是人，利用管理者的熱烈服務，為業(yè)主們制造一個舒服、平安、柔美、文明的生活空間和生存環(huán)境。

進入2023年以后，物業(yè)管理那種“冷冰冰”的管理態(tài)度開頭淡化，取而代之的是大家所提倡的一種人性化的服務。有業(yè)主給我們描述了這樣一個場面：業(yè)主甲帶著孩子和一大堆物品進門，小區(qū)保安看見了，順手就接過業(yè)主手中的東西把他們送到家門口；家中電表或者煤氣表上的IC卡快用盡了，修理工發(fā)覺了就會友善地提示業(yè)主；自行車沒氣了，保管員會主動地拿出氣筒幫業(yè)主把氣充