樓盤品質(zhì)關(guān)鍵因素調(diào)查報(bào)告正式版

摘要：近幾年，消費(fèi)升級(jí)成為各行各業(yè)都在討論的熱點(diǎn)話題，無(wú)形之中已經(jīng)影響到公眾生活中的方方面面。在居住領(lǐng)域也同樣發(fā)生著深刻變化，“住房消費(fèi)觀念升級(jí)”已成為顯著趨勢(shì)。新中國(guó)成立以后至1990年代末施行福利分房，公眾的居住觀念是如何解決“有房住”的問(wèn)題，也就是如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的問(wèn)題。1998年開(kāi)始住房制度改革，隨著住房分配被叫停，商品住房市場(chǎng)正式啟動(dòng)，公眾的居住觀念相應(yīng)發(fā)生變化，人們開(kāi)始關(guān)注社區(qū)配套、物業(yè)管理、小區(qū)綠化等涉及到居住品質(zhì)的關(guān)鍵因素。進(jìn)入21世紀(jì)，高品質(zhì)生活已成更多公眾的追求目標(biāo)，在住房消費(fèi)上，表現(xiàn)在對(duì)智能家居、一體化裝修及園林化小區(qū)等多元化、個(gè)性化、輕奢化追求上，公眾對(duì)住房的要求，已經(jīng)升級(jí)到了“居住優(yōu)其屋”?！?5分鐘生活圈”建設(shè)也成為城市更新建設(shè)的目標(biāo)之一，小區(qū)內(nèi)部有完善的生活配套體系、樓下1公里范圍內(nèi)有商超、出門就是地鐵或公交站……這新配套因素顯著提升了居住的便利度，宜居性的重要性也上升到了新的高度。在此背景下，如何來(lái)定量衡量樓盤品質(zhì)、宜居，以幫助公眾進(jìn)行置業(yè)選擇，就顯得尤為重要。為此，貝殼研究院發(fā)起新房“好房標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)研，超14萬(wàn)資深從業(yè)經(jīng)紀(jì)人與百城媒體參與該調(diào)研，收集有效樣本數(shù)據(jù)超14萬(wàn)。調(diào)研從區(qū)位因素、社區(qū)規(guī)劃、生活配套、小區(qū)規(guī)劃及居住空間等專業(yè)角度，對(duì)樓盤的居住品質(zhì)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上建立指標(biāo)模型，從而定量衡量樓盤的居住品質(zhì)，為置業(yè)人群提供有指導(dǎo)意義的建議。*數(shù)據(jù)說(shuō)明本報(bào)告大數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼平臺(tái)真實(shí)交易大數(shù)據(jù)，貝殼平臺(tái)大數(shù)據(jù)匯集平臺(tái)多場(chǎng)景住房消費(fèi)數(shù)據(jù)，全方位洞察住房消費(fèi)特征和趨勢(shì)；調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)自140488位經(jīng)紀(jì)人一手問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，覆蓋120個(gè)城市；報(bào)告內(nèi)的部分?jǐn)?shù)據(jù)和內(nèi)容來(lái)自外部公開(kāi)數(shù)據(jù)和資料；調(diào)研數(shù)據(jù)時(shí)間段：2021年4月5日-11日；其他說(shuō)明：為了保護(hù)被調(diào)查者隱私，本報(bào)告所用數(shù)據(jù)均經(jīng)過(guò)脫敏處理。*樓盤品質(zhì)因子綜合分析在交通、教育、醫(yī)療、區(qū)位、生活配套、小區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)等八個(gè)主要影響因子中，調(diào)查結(jié)果顯示，交通條件、教育資源及區(qū)位情況等三個(gè)因子的影響權(quán)重最高。其中，交通條件成為最重要的影響因子，便利的交通是城市高效運(yùn)行至關(guān)重要的因素之一。根據(jù)貝殼研究院研究結(jié)論顯示，新生代客群漸已成為購(gòu)房主力，且置業(yè)目的多為剛需，限制于購(gòu)房資金，他們?cè)诘囟芜x擇上更偏向于邊遠(yuǎn)郊區(qū)，但在配套方面，交通便利性是必備的選擇，過(guò)往以“時(shí)間換空間”的被動(dòng)置業(yè)需求正發(fā)生著深刻變化。便利的交通可有效提高出行效率，縮短出行時(shí)長(zhǎng)，成為置業(yè)人群最看重的因子。除了交通條件，教育資源這一因子也很重要，權(quán)重僅次于交通條件。教育資源正在成為衡量房屋價(jià)值大小的重要標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，教育資源具備明顯的溢價(jià)效應(yīng)，這一點(diǎn)是由于教育資源，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性所決定的。對(duì)于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性會(huì)更加顯著。區(qū)位因子的意思就是房屋在物理空間上的位置，是地段價(jià)值的體現(xiàn)，尤其是在區(qū)位分化趨勢(shì)明顯的當(dāng)下，地段選擇顯得尤為重要。按照城市規(guī)劃發(fā)展規(guī)律，一個(gè)城市的地段可大致分為中心城區(qū)核心地段、城市次中心地段、發(fā)展?jié)摿π偷囟渭斑h(yuǎn)郊邊緣地段。對(duì)于不同地段，所適合的購(gòu)房人群會(huì)有明顯區(qū)別。對(duì)于城市中心區(qū)地段，基于優(yōu)質(zhì)配套資源如教育資源等的加持，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上也相對(duì)較高，目標(biāo)群體應(yīng)是高收入且置業(yè)目的明確，如為了子女教育的二次剛需改善型群體；對(duì)于城市次中心地段，配套相對(duì)成熟，適合有一定經(jīng)濟(jì)能力的首次剛需改善型群體，如因子女教育，家庭結(jié)構(gòu)改變而進(jìn)行的改善型置業(yè)；對(duì)于發(fā)展?jié)摿π偷囟?，其交通、商業(yè)、醫(yī)療配套逐漸完善，普遍是房?jī)r(jià)洼地，適合首次置業(yè)的剛需群體；遠(yuǎn)郊邊緣地段，其目標(biāo)受眾分為兩種，一種是經(jīng)濟(jì)能力有限的首次剛需群體，對(duì)于此類群體，置業(yè)時(shí)交通配套顯得各位重要；另外一種是末次豪宅改善型客群，他們更看重的是居住品質(zhì)，因此，小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)及周邊環(huán)境更加重要。除了交通、教育、區(qū)位等重要因子外，生活配套、戶型設(shè)計(jì)等因子的重要性也相對(duì)較高。圖：對(duì)于好樓盤而言，以下哪些因素最重要？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院*交通因子分析交通條件在樓盤品質(zhì)影響因子中的重要性最高，具體而言，公眾的選擇偏好會(huì)表現(xiàn)在哪里？貝殼研究院選擇地鐵、公交等影響因子，從調(diào)研結(jié)果看，地鐵站點(diǎn)的權(quán)重明顯要高于其他因子，其次是公交站點(diǎn)。如果將“2公里內(nèi)有地鐵站”的房屋定義為地鐵房，那么，對(duì)于地鐵房與非地鐵房，房屋的價(jià)格是否有明顯區(qū)別？結(jié)論是地鐵房均價(jià)要明顯高出非地鐵房均價(jià)，地鐵站對(duì)于房?jī)r(jià)具有明顯的溢價(jià)效應(yīng)。對(duì)非地鐵房與是地鐵房數(shù)據(jù)采用成對(duì)t-檢驗(yàn)，原假設(shè)是”非地鐵房?jī)r(jià)格均值不小于地鐵房?jī)r(jià)格均值“，結(jié)果顯示，p-value=0.001154<0.01,即拒絕原假設(shè)，也就是說(shuō)，地鐵房均價(jià)要明顯高出非地鐵房均價(jià)。圖：購(gòu)房時(shí)以下哪項(xiàng)交通條件更重要？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院*教育因子分析教育的重要性不言而喻，對(duì)于有子女教育需求的家庭而言，教育因子是其置業(yè)時(shí)必須要的考慮的因素之一。當(dāng)然，教育配套也分為不同類型，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)及高等院校等，具體細(xì)分來(lái)看，其重要性的差異性顯著。小學(xué)成為最關(guān)注的教育配套因子，對(duì)于社會(huì)而言，小學(xué)教育作為整個(gè)教育事業(yè)的“起跑線”，要提高整個(gè)教育事業(yè)的質(zhì)量，小學(xué)教育是不可忽略的重要階段；對(duì)于家庭個(gè)體而言，優(yōu)質(zhì)的小學(xué)教育，有利于孩子成長(zhǎng)過(guò)程中身心健康發(fā)展，同時(shí)也有利于對(duì)今后接受更高等級(jí)的教育提供重要條件。由于教育資源，尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源相對(duì)稀缺且分布不均衡，因此教育仍然是影響房?jī)r(jià)的重要因子，也是改善型客群換房的主要?jiǎng)恿χ弧D：樓盤3公里內(nèi)有以下哪項(xiàng)教育資源最加分？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院*生活配套因子分析便利的生活配套設(shè)施對(duì)于品質(zhì)生活而言，是至關(guān)重要的因素之一。貝殼研究院將日常的生活配套進(jìn)一步細(xì)分為購(gòu)物、醫(yī)療、餐飲及休閑健身等。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)的重要程度要遠(yuǎn)高于其他生活配套設(shè)施。購(gòu)物中心可以看作是一座城市在商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的“自然”產(chǎn)物，它對(duì)一個(gè)城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，及對(duì)經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)、城市商業(yè)服務(wù)的發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。表現(xiàn)在居住方面，“15分鐘生活圈”可實(shí)現(xiàn)的線下購(gòu)物體驗(yàn)，是品質(zhì)生活不可或缺的重要一環(huán)，成為置業(yè)時(shí)優(yōu)先考慮的因素之一，尤其是在新零售模式之下，以盒馬鮮生為代表的生鮮門店，對(duì)于置業(yè)人群而言，具有一定的吸引力。貝殼研究院發(fā)布的《2020盒區(qū)房報(bào)告》顯示（盒馬門店覆蓋的3公里范圍內(nèi)小區(qū)為盒區(qū)房），盒區(qū)房便利性指數(shù)均值約為58.01，非盒區(qū)房38.54。相對(duì)于非盒區(qū)房，盒區(qū)房居住便利性指數(shù)均值高出近五成，尤其在生活便利性方面更具優(yōu)勢(shì)，這也側(cè)面印證了購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)的存在對(duì)于好樓盤的標(biāo)志作用。除了購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所外，公園這一因子的重要性也相對(duì)較高。城市公園作為為居民提供游憩生活的境域，是城市的綠色基礎(chǔ)設(shè)施，作為城市主要的公共開(kāi)放空間，公園是城市居民健身休閑的主要去處。貝殼研究院曾對(duì)北京的473個(gè)公園進(jìn)行案例分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)七成的公園房（公園1公里直線距離范圍內(nèi)的小區(qū)）成交均價(jià)高于對(duì)應(yīng)商圈均價(jià)。在嚴(yán)格意義上，因?yàn)闊o(wú)法有效排除其他因子如區(qū)位因子對(duì)房?jī)r(jià)的影響，所以不能證明公園房具有顯著的溢價(jià)效應(yīng)，但公園綠地對(duì)居住環(huán)境的改善，居住體驗(yàn)的提升，其效果是明顯的。對(duì)于醫(yī)療因子而言，貝殼研究院選取了北京、上海兩個(gè)一線城市和成都、鄭州兩個(gè)新一線作為樣本城市進(jìn)行了多維度的數(shù)據(jù)研究。數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，相比物業(yè)、教育、購(gòu)物中心及公園等因素，三甲醫(yī)院對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響程度較小，如果醫(yī)院跟小區(qū)距離過(guò)近，甚至?xí)蔀橄訍涸O(shè)施。這也從側(cè)面驗(yàn)證了需求側(cè)對(duì)其重要性的評(píng)價(jià)。圖：好樓盤3公里內(nèi)必須具備什么生活配套設(shè)施？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院*樓盤配套因子分析除了樓盤的外部條件，住房消費(fèi)者還會(huì)關(guān)注小區(qū)的內(nèi)部規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃是否合理也是樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。根據(jù)調(diào)查顯示，綠化率、容積率和交通狀況在樓盤配套影響中權(quán)重較高，排在前三。好的樓盤一般擁有較高的綠化占比，高綠化率不僅可以為小區(qū)內(nèi)的居民提供一個(gè)散步休閑的優(yōu)美自然環(huán)境，而且綠植充足還可以起到遮陽(yáng)、防風(fēng)防沙等重要作用，給原本鋼筋水泥構(gòu)成的樓盤提供了更多活力，提高居民舒適的居住體驗(yàn)。此外，在小區(qū)內(nèi)部交通方面，隨著私家車的普及，人們對(duì)汽車出行需求的增加，人車分流和車位充足也對(duì)樓盤的品質(zhì)有很大影響。圖：哪些樓盤配套會(huì)給樓盤品質(zhì)加分？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院此外，還有一些樓盤特色也會(huì)給樓盤品質(zhì)加分，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，水系園林設(shè)計(jì)、貼心物業(yè)成為樓盤品質(zhì)的加分項(xiàng)，此外小區(qū)內(nèi)有兒童樂(lè)園、休閑場(chǎng)所和一梯一戶等特色設(shè)計(jì)也會(huì)給樓盤加分。圖：哪些樓盤特色會(huì)給樓盤品質(zhì)加分？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院*房屋布局設(shè)計(jì)因子分析疫情期間，長(zhǎng)期的居家辦公生活進(jìn)一步激發(fā)了公眾在居住空間方面的潛在需求。寬敞的臥室還是敞亮的客廳，私密性的要求，如何提高房屋的利用率等，成為居家生活中的關(guān)注焦點(diǎn)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示在戶型布局設(shè)計(jì)方面，公攤面積成為最關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購(gòu)房者買單。當(dāng)下，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，做大公攤面積是為了確保利潤(rùn)最大化，近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升。但站在公眾角度考慮，大面積公攤無(wú)疑增加購(gòu)房成本，相對(duì)合理的公攤面積成為他們?cè)诜课菰O(shè)計(jì)方面最大的訴求。戶型結(jié)構(gòu)，對(duì)于購(gòu)房者而言，重要性不言而喻，方正的戶型是高品質(zhì)居住體驗(yàn)必不可少的前提之一。一般來(lái)說(shuō)，好的戶型需要滿足的條件包括南北通透、采光好，版型方正，沒(méi)有多余過(guò)道，以提高利用率。實(shí)際上，國(guó)家通用的設(shè)計(jì)規(guī)范中有明確的原則，譬如《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，房屋的進(jìn)深（縱深各間的長(zhǎng)度）與開(kāi)間（住宅寬度）比例為6:4比較合適，但在實(shí)際中，很多戶型不符合這些原則。房屋利用率也是戶型布局方面關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，如何減少多余的連廊、過(guò)道以及不必要的儲(chǔ)藏空間，以提高房屋的利用率，在買方主導(dǎo)的市場(chǎng)行情下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了更高的要求。圖：哪類戶型布局設(shè)計(jì)最能給樓盤加分？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院在居住空間設(shè)計(jì)方面，哪些居住功能對(duì)于公眾而言是至關(guān)重要的？調(diào)研顯示，花園、露臺(tái)成為受訪者最關(guān)注的居住空間設(shè)計(jì)，其次是明廚明衛(wèi)，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)而言，其重要性并不是最高的，排在第四。圖：哪類戶型功能空間設(shè)計(jì)最能給樓盤評(píng)分？數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院樓盤戶型越多，越容易受到客戶歡迎嗎？針對(duì)這一問(wèn)題，貝殼研究院做了問(wèn)卷調(diào)研，采用記分的形式，非常不同意0分，非常同意5分，以測(cè)算滿意度情況。14萬(wàn)份經(jīng)紀(jì)人調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，滿意度均值為4（標(biāo)準(zhǔn)差為1.18），表示客戶普遍認(rèn)可這一假設(shè)。畢竟，更多的戶型設(shè)計(jì)，為客戶提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，可以根據(jù)自身的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力，選擇跟自己匹配更好的戶型。結(jié)語(yǔ)：對(duì)于“好樓盤”的定義，需要綜合考慮小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃等外部規(guī)劃，也需要參考戶型設(shè)計(jì)、功能空間布局等內(nèi)部條件因素，從樓盤品質(zhì)影響因子綜合分析看，交通條件、教育資源及區(qū)位情況三個(gè)外部因子的影響權(quán)重最高。交通、教育、醫(yī)療、區(qū)位、生活配套、小區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)等八個(gè)因子對(duì)樓盤品質(zhì)的影響權(quán)重有明顯差異，從各因子中起關(guān)鍵作用的細(xì)分點(diǎn)看，交通