長沙商業(yè)項目營銷策劃提案報告

長沙2012年策劃提案報告目錄第一部分：項目目市場調(diào)查分分析第二部分：項目目主題定位第三部分：項目目銷售策略與與操作第四部分：項目目招商策略第五部分：項目目營銷推廣思思路第六部分：項目目風險分析及及價值評估第一部分、項目目市場調(diào)查分分析一、城市區(qū)位及及地位分析1、長沙市作為為湖南省的政政治、經(jīng)濟、文文化、商貿(mào)、旅旅游中心，是是中南地區(qū)重重要的資金，技技術(shù)，原材料料集散地和交交通樞紐。全全市現(xiàn)轄芙蓉蓉，天心，岳岳麓，開福，雨雨花五區(qū)和長長沙，望城，寧寧鄉(xiāng)三縣及瀏瀏陽市總面積積1。18萬平方公公里，人口6613萬，其其中城區(qū)面積積556平方公公里，人口1199萬。2、享受著“99＋2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動動發(fā)展：長沙沙是“泛珠三角”的一分子，屬屬中西部地區(qū)區(qū)發(fā)展較快的的地區(qū)之一，2002年在全國265個地級以上上城市中，綜綜合實力由1998年的19位躍居12位。3、核心交通與與輻射功能。長長沙是湘鄂贛贛三省和東南南沿海、長江江沿岸、大西西南出海通道道三個經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合合部，從長沙沙至廣州走京京珠高速公路路只要6.5小時，鐵路路僅8小時，乘飛飛機不用1小時，擁有有良好的水陸陸空的交通優(yōu)優(yōu)勢，具有極極強的周邊輻輻射能力和帶帶動功能。4、在“長、株株、潭”一體化發(fā)展展空間體系中中，形成了以以長沙為中軸軸的發(fā)展格局局，隨著經(jīng)濟濟的一體化與與城市版圖的的倍性擴大，長長沙的城市競競爭力和區(qū)域域競爭力將將將進一步提升升，而城市一一體化的規(guī)劃劃將吸引周邊邊城市使長沙沙成為中部區(qū)區(qū)域的“消費磁場”。5、消費能力空空前高漲。隨隨著經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和人民生生活水平的提提高，城市居居民的消費指指數(shù)全面提升升，2004年，長沙GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全全部工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社社會消費品零零售總額突破破500億元大關(guān)、城城市居民人均均可支配收入入突破10000元大關(guān)、眾眾多具有標志志性意義的“關(guān)口”在2004年得以跨越越。從人均數(shù)來看，全全年城市居民民人均可支配配收入110021元，同同比增長111.0%，，城城市居民人均均消費性支出出9032元，同同比增長8..4%。城市市居民恩格爾爾系數(shù)為333.4，同比比上升1.88個百分點。小結(jié)：長沙具有區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、人才優(yōu)優(yōu)勢、成本優(yōu)優(yōu)勢和品牌優(yōu)優(yōu)勢。經(jīng)過三三次發(fā)展機遇遇，長沙已步步入工業(yè)化的的擴張期。在在這一發(fā)展態(tài)態(tài)勢下，城市市化明顯加快快，外源型經(jīng)經(jīng)濟水平繼續(xù)續(xù)提升，內(nèi)源源型經(jīng)濟加速速發(fā)展，這使使得城市人口口、消費能力力、品牌意識識都將得到全全面的提升。同同時，作為中中部中心城市市和旅游大省省，長沙吸引引外來投資與與旅游的機率率很大，成為為高消費的重重要組成部分分。二、項目商業(yè)市市場分析社會經(jīng)濟和房地地產(chǎn)發(fā)展，必必然導致城市市的擴張、舊舊城的改造，令令整個商業(yè)市市場面臨重新新洗牌的格局局。在這一輪輪洗牌中，長長沙的商業(yè)市市場格局獲得得了新的調(diào)整整，并促使其其進入了新一一輪的競爭格格局，規(guī)?；?、規(guī)范化、專專業(yè)化成為新新一輪競爭的的主題。2．1城市大型型商業(yè)市場分分析“超大經(jīng)濟圈”助力商業(yè)地地產(chǎn)近幾年，長沙經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展迅速速，人均收入入的持續(xù)增加加和人均消費費的同比增長長，推動了一一些成熟商圈圈的形成?！堕L長沙市城市商商業(yè)網(wǎng)點布局局規(guī)劃》以長長沙市為中心心，立足1小時商務圈圈，輻射株洲洲、湘潭等周周邊城市，重重點發(fā)展電子子商務、物流流配送、連鎖鎖經(jīng)營、國際際合作等業(yè)態(tài)態(tài)，同時注重重文化特色。由由此，長沙商商業(yè)的消費者者已不僅僅是是本市的200萬人口，而而是長株潭一一小時經(jīng)濟圈圈內(nèi)。在這個個龐大的經(jīng)濟濟圈內(nèi)，2.1.2宏觀觀調(diào)控完成優(yōu)優(yōu)勝劣汰2004年開始始，國家對房房地產(chǎn)市場的的宏觀調(diào)控，在在大力調(diào)整房房地產(chǎn)行業(yè)、并并對小型商業(yè)業(yè)項目大浪淘淘沙的同時，卻卻賦予高品質(zhì)質(zhì)、高規(guī)格的的商業(yè)地產(chǎn)以以強勁的動力力。隨著長沙沙城區(qū)擴張，人人流、物流逐逐漸往城市次次中心遷移，高高規(guī)劃、高起起點的商業(yè)配配套與商業(yè)地地產(chǎn)更是風生生水起。而一一些商業(yè)布局局不合理，甚甚至連停車場場規(guī)劃都沒有有做好的商業(yè)業(yè)項目，將逐逐漸被淘汰，而而那些定位和和設計都經(jīng)過過專業(yè)分析的的項目，其價價值更容易受受到投資者的的認可。2.1.3國際際資本注入，商商業(yè)地產(chǎn)活力力再現(xiàn)長沙商業(yè)地產(chǎn)已已經(jīng)有了良好好的基礎，而而隨著眾多的的國際商家在在沿海大型城城市布局告一一段落，長沙沙吸引了更多多國際商家的的眼球。麥德德龍、沃爾瑪瑪、家樂福等等國際商家已已經(jīng)在長沙扎扎下了根基，而而其他的國內(nèi)內(nèi)、國際商家家也將投資目目光描準了消消費活躍的中中部重要城市市――長沙。2.1.4市場場步入了互贏贏的“商圈競爭”模式經(jīng)過街鋪－大廈廈裙樓－百貨貨商城－購物物中心的發(fā)展展模式，長沙沙開始全面步步入商業(yè)物業(yè)業(yè)的升級階段段。城市的發(fā)發(fā)展催生三大大商業(yè)區(qū)域的的新格局，構(gòu)構(gòu)成長沙市的的三大商圈即即泛五一路商商圈、東塘商商圈、火車站站商圈。每個商圈都有大大型商業(yè)項目目，竟爭激烈烈程度雖然空空前激烈，但但各大發(fā)展商商和商業(yè)項目目都重視發(fā)揮揮各自的優(yōu)勢勢，互為補充充，在竟爭中中謀求發(fā)展，形形成了“梯度商圈”。其中，五五一廣場.黃興路商圈圈由王府井、平平和堂等構(gòu)成成了長沙市的的高檔商圈；；以超市、百百貨、專業(yè)市市場等為主的的東塘商圈為為長沙的綜合合商圈；而火火車站商圈以以低檔次混雜雜型商業(yè)構(gòu)成成了長沙的“平民商圈”。這樣的梯梯度分布不僅僅沒有造成“三敗俱傷”，反而形成成了市場的共共贏局面。2．2城市大型型商業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展分析2.2.1產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪成為為主流產(chǎn)品模模式從2003年開開始，商業(yè)地地產(chǎn)的產(chǎn)品以以產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪為主，并以以持續(xù)火爆的的趨勢繼續(xù)發(fā)發(fā)展，王府井井商業(yè)廣場、銅銅鑼灣購物中中心、運達國國際廣場等產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪“返租”模式帶來的的商鋪熱貫穿穿著市場的始始終。單一的的產(chǎn)品與銷售售模式使長沙沙商業(yè)投資市市場陷入了慣慣性思維，新新的地產(chǎn)模式式面臨著市場場的考驗。2.2.2商商鋪經(jīng)營管理理專業(yè)化目前整個市場明明顯呈現(xiàn)出更更理性化的需需求，投資者者和經(jīng)營者都都對發(fā)展商提提出了經(jīng)營管管理上的要求求，促使發(fā)展展商地市場作作出售后承諾諾，除了要考考慮如何將商商鋪盡快銷售售出去，還要要考慮商鋪如如何經(jīng)營才能能保證旺場，才才能令物業(yè)保保值和增值。長長沙各個在型型商場都采取取了專業(yè)化的的經(jīng)營管理，確確保項目的保保值增值。2.2.3商業(yè)業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)規(guī)模化隨著國際資本的的大舉進入和和國內(nèi)商業(yè)運運營機構(gòu)的實實力提升，促促使商業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營營同先進的模模式接軌，商商業(yè)物業(yè)從原原來無序、散散亂的市場，逐逐步走向有序序的規(guī)?；?jīng)經(jīng)營專業(yè)化，是是大勢所趨。2.2.4項目目公共區(qū)間社社會化發(fā)展商在項目開開發(fā)的同時，配配合政府的規(guī)規(guī)劃，建設專專用區(qū)間作為為公共活動區(qū)區(qū)域，用以組組織社區(qū)活動動、集市、表表演、休閑、娛娛樂的場所，使使商業(yè)活動和和公共活動相相與促進，成成為綜上所述述合性的城市市廣場。如：：黃興路步行行街、萬達商商業(yè)廣場等。商商業(yè)物業(yè)公共共區(qū)間社會化化的同時，也也為這些商業(yè)業(yè)物業(yè)帶潛在在的消費人流流和可觀的效效益。2.2.5商業(yè)業(yè)定位專業(yè)化化面對越來越激烈烈的競爭，長長沙“大而全”的傳統(tǒng)百貨貨店面臨著轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型。以“女性主題商商場”為主題的春春天百貨、以以“金色家族名名品中心”為主題的東東塘百貨大樓樓、以“運動商場”為主題的新新大新等為代代表，帶領長長沙百貨商業(yè)業(yè)步入了“主題時代”。作為一種全新的的理念，主題題商場不僅是是為消費者提提供商品，還還努力營造一一個良好的購購物氛圍。在在經(jīng)營理念上上，則改變以以往的全銷售售模式，體現(xiàn)現(xiàn)出特有的主主題。這將是是未來長沙的的商業(yè)競爭模模式走向。2.2.6銷售售策略單一化化目前商業(yè)物業(yè)的的定位策略單單一，銷售策策略單一。自自“返租”策略以后，基基本未見亮點點，幾年來位位置銷差的商商鋪銷售基本本是靠這一妙妙計打天下，用用廣州話來說說就是“一本通書看看到老”。2.3商業(yè)市場場商圈調(diào)研分分析2.3.1五五一廣場?黃興路商圈圈（簡稱五一一商圈）位于星城核心地地帶的五一商商圈，是長沙沙商業(yè)陣線的的制高點，歷歷來是各路商商家必爭之地地。在五一商商圈近3平方公里的的區(qū)域內(nèi)，各各路商家排兵兵布陣，積極極進駐，長沙沙銅鑼灣廣場場、長沙王府府井商業(yè)廣場場、黃興南路路步行商業(yè)街街、坡子街民民俗名食商業(yè)業(yè)街等四大豪豪強暗自發(fā)力力，近20萬平方米的的商業(yè)鋪面先先后競相入市市。五一商圈圈已成為龍虎虎爭雄之地，北北派商家大佬佬王府井百貨貨盤踞南部，南南派商家旗手手銅鑼灣百貨貨屹立北方，與與先行者平和和堂、春天百百貨一起，成成四方呼應之之勢。五一商圈是一方方財富寶地，憑憑借交通便利利、人氣興旺旺、商業(yè)氣氛氛濃厚以及得得天獨厚的湖湖湘文化、成成熟的商業(yè)環(huán)環(huán)境與不可復復制的優(yōu)越位位置，在長沙沙獨占鰲頭，這這一區(qū)域成為為長沙乃至整整個湖南名副副其實的人流流、物流、資資金流、信息息流的中心。商圈小結(jié)：地段與口岸岸決定著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的命脈脈。五一商圈圈屬于城市的的核心商圈，地地段顯赫，交交通暢達，商商業(yè)活躍，人人氣旺盛（日日均人流量超超過30萬），是真真正意義上的的寸土寸金。數(shù)數(shù)百年來，五五一商圈一直直就是長沙商商業(yè)的核心和和支撐。正是是基于對五一一商圈這一黃黃金口岸的認認同，眾多商商家、開發(fā)商商、投資者對對區(qū)域內(nèi)的商商業(yè)物業(yè)極具具信心?，F(xiàn)已有沃爾爾瑪、國美與與蘇寧、銅鑼鑼灣百貨這四四大連鎖商業(yè)業(yè)巨頭進駐五五一商圈。隨隨著四大巨頭頭的入駐，以以及人民西路路改造的順利利竣工，該商商圈將煥發(fā)出出空前的活力力。五一商圈圈已經(jīng)成為各各路諸侯和大大量資本紛紛紛殺入的黃金金寶地，不僅僅意味著都心心地帶強勁的的向心力和豐豐富的含金量量，同時也預預示著這一區(qū)區(qū)域內(nèi)的市場場競爭將日趨趨激烈。2.3.2東塘塘商圈目前東塘不僅擁擁有百年老店店火宮殿，還還有東塘百貨貨大樓、友誼誼商城、百姓姓鞋城等當家家，而且還有有麥當勞、肯肯德基落戶東東塘商圈，構(gòu)構(gòu)筑了東塘大大商業(yè)格局，成成為長沙南部部一個重要的的節(jié)點。商圈小結(jié)：步步高生活活超市的入駐駐、大都市商商業(yè)街的興建建，使如今東東塘商圈的商商業(yè)生態(tài)鏈趨趨于和諧、商商業(yè)業(yè)態(tài)分布布也日趨成熟熟和完美。雖東塘商圈的商商業(yè)格局已經(jīng)經(jīng)相對飽和，但2005年對連接曙光路與車站路的赤新路進行大規(guī)模拓改，（即將新建赤新路西段，西起東塘立交橋北端，東至曙光路，長約1公里）推動了東塘商圈的再度升級與擴容；赤新路的拓改竣工，將進一步完善東塘商圈，其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會直逼五一商圈。2.3.3火車車站商圈火車站商圈主要要是沿車站路路布置，匯集集了阿波羅商商業(yè)廣場、曉曉園電器、金金蘋果服裝批批發(fā)市場、國國美電器、三三湘、南湖五五金機電建材材市場，目前前該區(qū)域新建建項目只有凱凱旋國際，該該項目只有極極少的商業(yè)部部分，且價格格和和戶型沒沒有出來。2.3.4伍伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈一直直以來就是長長沙北部唯一一的一個商業(yè)業(yè)區(qū)，以麗臣臣路和芙蓉路路交叉處為核核心，泰陽商商城、北斗星星商廈雄踞此此地多年，隨隨著芙蓉路的的修建，世界界著名零售企企業(yè)通程電器器也相繼進駐駐，但由于波波隆立交橋的的修建，削弱弱了該商圈本本身就不夠濃濃厚的商業(yè)氛氛圍，加上該該地區(qū)客戶的的消費能力不不強，導致普普爾斯瑪特、北北斗星商廈被被迫關(guān)門或經(jīng)經(jīng)營轉(zhuǎn)向。該區(qū)域目前前匯集的商家家：泰陽家電電商場、維多多利、通程電電器超市。2.3.5溁灣灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈位于于岳麓區(qū)核心心位置，該商商圈近年發(fā)展展較快，2000年時，該區(qū)區(qū)域僅一家西西城超市，現(xiàn)現(xiàn)在溁灣鎮(zhèn)匯匯聚了通程電電器、通程百百貨、家潤多多超市、新外外灘商業(yè)中心心、國際知名名的易初蓮花花也即將在此此落戶。除此之外，日益益興起的還有有包括友誼商商店，阿波羅羅商業(yè)城等的的袁家?guī)X商圈圈。包含百意意百貨，家潤潤多朝陽店，通通程電器，東東方服飾廣場場等人民路立立交橋商圈；；擁有新一佳佳，家潤多賀賀龍店侯家塘塘商圈；吸引引沃爾瑪，華華銀旺和，國國美，韓國商商業(yè)街等的新新中路商圈?？偨Y(jié)：長沙商圈以東西西南北中五大大區(qū)域為中心心進行分布，其其特點如下：：1、從物業(yè)的售售價及地段的的繁華程度來來看，五一商商圈居各商圈圈之首，作為為高檔物業(yè)的的代表區(qū)域，將將是未來品牌牌商家集結(jié)的的地方，但由由于地塊的稀稀缺性與地位位的唯一性，其其未來商業(yè)升升值潛力不可可限量。2、東塘商圈位位于市區(qū)南部部，交通便利利，人口密集集，隨著長株株潭融城進程程加速，必成成南來北往之之咽喉，是經(jīng)經(jīng)商絕佳之所所。隨著大量量商家的涌入入，它成為目目前長沙發(fā)展展最快的商圈圈，隨著南部部的進一步發(fā)發(fā)展，該商圈圈極具市場生生長空間。3、伍家?guī)X商圈圈作為北部的的傳統(tǒng)商圈，一一直沒有發(fā)揮揮其應有的作作用。隨著開開福區(qū)政府重重振伍家?guī)X商商圈構(gòu)想的提提出及芙蓉北北路各住宅小小區(qū)的開發(fā)，伍伍家?guī)X商圈目目前不很景氣氣的現(xiàn)狀將得得到改變，而而其再一次興興起將是一個個必然的趨勢勢。4、火車站商圈圈由于環(huán)境因因素的影響，其其發(fā)展?jié)摿τ杏邢?，商家以以火車站的過過往客戶為主主，商業(yè)信譽譽不高，早期期的阿波羅商商業(yè)廣場也無無力回天，該該區(qū)域的整體體商業(yè)檔次帶帶不上來，周周邊市民沒有有到該區(qū)消費費的習慣，隨隨著東部的發(fā)發(fā)展，在城市市的東部必定定還將產(chǎn)生新新的商業(yè)圈來來替代火車站站商圈。5、溁灣鎮(zhèn)商圈圈作為河西唯唯一的商圈，承承擔著未來河河西區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展的先發(fā)發(fā)責任，但目目前規(guī)劃混亂亂、檔次低劣劣、消費能力力偏低是制約約其發(fā)展的主主要因素。以上五個商圈的的總體供應量量將在一定程程度滿足長沙沙市中高檔消消費群體的消消費需求，而而對于“金字塔尖”細分部分的的消費需求的的挖掘，目前前滿足得并不不充分。對于于后入市的本本項目來說，市市場機會不是是沒有，關(guān)鍵鍵是如何挖掘掘市場的空白白和提升項目目競爭力。三、區(qū)域商業(yè)項項目分析本案位于五一路路西側(cè)，屬于于五一路商圈圈的延伸部分分，隨著周邊邊項目的經(jīng)營營歸位，本案案將是五一路路商圈的重要要組成部分，并并將以五一路路立交為節(jié)點點，與平和堂堂、王府井、銅銅鑼灣等共同同構(gòu)成“四方角力”的商業(yè)陣容容，推動該區(qū)區(qū)域的商業(yè)與與住宅的全面面升值。3．1王府井百百貨3.1．1各樓樓層業(yè)種分布布B2停車場B1流行服飾／超市市1F化妝品/手表//眼鏡/首飾/女鞋/餐飲2F首飾/手表/包包袋/女裝3F羽絨服／內(nèi)衣//女裝4F男裝／男鞋／包包袋／內(nèi)衣5F運動休閑裝／童童車／童裝／／童鞋／玩具具／嬰兒用品品6F床上用品／家居居用品／羊絨絨衫／工藝品品／通訊用品品／文化用品品／音像用品品／相機7F咖啡廳／中西餐餐廳8F攝影／自助餐／／燒烤／美容容SPA9F中體倍力健身俱俱樂部10F影城3.1．2各樓樓層品牌：1F手表：精工／西西鐵城／羅西西尼／天王表表餐飲：肯德雞／／必勝客／仙仙蹤林眼鏡：Guccci／Chenccl/女鞋：百麗／星星期六／沙馳馳／kissccat／法拉莉／／安瑪莉2F女裝：依戀/艾艾希爾/VEROOMODAA/onlyy/B2/eedc/TEEENIEWEENIIE/FRIIZZ/oaasis百圖/cchaberr/ofuoon/艾格/酷/淑女屋手表：swattch包袋：萬里馬//金利來水果主題餐廳3F女裝：埃米雅文文/寶姿/范怡文/米蘭/波司登4F男士品牌：金利利來/寶姿/鄂爾多斯/皮爾卡丹/圣大保羅/Jeepp/Nauttica/LLEICI//沙馳5F運動休閑裝：NNIKE/李寧兒童品牌：櫻桃桃小丸子/巴布豆/麗嬰房/好孩子/米奇/大頭/兄弟貓/ELLEE6F床上用品／家居居用品／羊絨絨衫／工藝品品／通訊用品品／文化用品品／音像用品品／相機7F咖啡廳／中西餐餐廳8F攝影／自助餐／／燒烤／美容容SPA9F中體倍力健身俱俱樂部10F影城3.1．3分析析1.王府井百貨貨地處長沙市市一級商圈，整整體面積約6萬方，招商商面積達到90%，經(jīng)營品牌牌以二，三線線品牌為主，以以中，低檔消消費群體為主主，在長沙地地區(qū)王府井是是居平和堂之之后第二家經(jīng)經(jīng)營狀況最好好的商業(yè)百貨貨，除了一樓樓是由王府井井負責出售后后返租的，其其它樓層都是是由王府井負負責整體招商商與經(jīng)營管理理，整個商場場的布局較為為合理，動線線明朗，因此此在整體規(guī)劃劃上比較一致致，統(tǒng)一。2.長沙市的百百貨業(yè)基本都都是以二，三三線品牌為主主，使的行業(yè)業(yè)競爭日益激激烈，也無法法滿足人們對對一線品牌的的需求，更無無法提升商場場的品質(zhì)。3．2平和堂商商場3．2．1各樓樓層業(yè)種分布布B3停車場B2停車場B1超市、休閑、藥藥店、咖啡等等F1名牌化妝品、鞋鞋類、珠寶、皮皮具F2少女裝、化妝品品、內(nèi)衣、咖咖啡廳F3男裝、成熟女裝裝、皮具箱包包F4童裝、床上用品品、休閑服裝裝F5家電、小商品、美美食廣場F6樹時代、大豐和和、巴西卡特特蘭等休閑餐餐飲3．2．2各樓樓層品牌一樓鞋類品牌：seenda森達、UQUQ、威爾斯丹丹、無意美、fed、RIZ、貴之步、百百麗、紅蜻蜓蜓等化妝品品牌：AAdidass、EsteeeLaudder、資生堂、雅雅芳、美寶蓮蓮、蘭蔻、CD、SK=Ⅱ等珠寶：周大福、周周生生等皮具：高美高、來來美登丹、DISSOONA、FION等二樓化妝品品牌：俄俄佩蘭、OAOASS衣裝品牌：G22000、EtamStortts、JES、Ouy、ln.cllover、JDCJJULE、納帕佳、ILC、ID、FGFED、愛慕、芬芬怡、普普風風、Theme等三樓男裝品牌：Thhelebrre、Dicarro、Jack..joness、Clovaanni、Leo、ELLE、金利來、浪浪比時、德國國駱駝、郞.維高、法國國都彭、花花花公子、圣得得西、路易。詩詩萊、沙馳、雅ge爾皮具：巴黎世家家四樓休閑服裝品牌：：左丹奴、APPLE、LEVCS、真維斯、耐耐克家居品牌：多喜喜愛、夢潔、朵朵彩、秋鹿家家居服、卡帝帝樂童裝：芭芘、流流氓兔等五樓美食廣場、小商商品、文具、玩玩具、音響、通通訊產(chǎn)品六樓樹時代、大豐和和、巴西卡特特蘭等休閑餐餐飲3．2．3分析析：1、平和堂商業(yè)業(yè)廣場處在長長沙市五一核核心商圈中的的絕佳口岸，是是解放路與五五一路的商業(yè)業(yè)交通口岸。這這個口岸把過過去的黃興路路商圈真正延延伸到五一路路，擴充了五五一路商圈的的商業(yè)資源，即即使在五府井井進駐競爭后后，仍有著強強勁的競爭力力。作為長沙市最早早的高檔地標標性商業(yè)物業(yè)業(yè)，它是長沙沙購物中心的的早期代表。無無論從規(guī)模、包包裝還是引進進的品牌商家家都具有超前前性，平和堂堂商廈都在五五一路商圈具具有無可替代代的商業(yè)地位位。作為長沙高檔商商業(yè)的代表，平平和堂商廈引引進的品牌主主要以二線品品牌為主，一一線品牌為輔輔。并且多為為國產(chǎn)品牌，國國際品牌少之之及少。這與與一級城市與與作為省會的的中心城市相相比，還遠遠遠達不到同類類消費市場的的品牌需求。在商業(yè)建筑設計計上，平和堂堂商廈入口較較小，無法體體現(xiàn)現(xiàn)代高檔檔商業(yè)的形象象與氣勢，而而內(nèi)部購物環(huán)環(huán)境也遠遠達達不到高檔消消費需求。3．3萬達商業(yè)業(yè)廣場3.3．1各樓樓層業(yè)種分布布1F雅戈爾/羅蒙//圣寶奴/箭魚鯊/萊克斯頓/勁霸/斯得雅/與狼共舞/楚閣/唐古拉/金博爾/中域/提香/伊樂聞/天皇星/柒牌/小牛頓/少爺古車/都喜美/索尼/九龍/香港老爺車/愛點/米奇2F沃爾瑪大賣場3F沃爾瑪大賣場3.3．2分析析萬達二，三樓是是由沃爾瑪招招商經(jīng)營大賣賣場為主，一一樓是開發(fā)商商出售給小業(yè)業(yè)主后不實行行返租，由小小業(yè)主自主招招商，實行的的是店中店形形式，業(yè)態(tài)定定位零亂，整整體風格上不不統(tǒng)一，沒有有統(tǒng)一的經(jīng)營營管理，加上上商場的布局局不合理，沒沒有明顯的動動線，經(jīng)營者者沒有利用沃沃爾瑪?shù)钠放婆菩獙⒍菢呛腿龢堑娜巳肆鲿鄣揭灰粯?，在現(xiàn)行行的經(jīng)營狀況況下毫無人氣氣。3.4巴黎春天天3.4．1各樓樓層業(yè)種分布布F1：時尚精品品化妝品、女鞋女女包、時尚手手表、屈臣氏氏、珠寶首飾飾、飾品彩妝妝、煙酒、電電訊F2：流行少女女館內(nèi)衣、家居服、少少女服飾F3：時尚淑女女館羊毛羊絨、襪子子保暖、淑女女館、針織內(nèi)內(nèi)衣F4：紳士精品品男鞋、品牌男裝裝、運動服裝裝F5：家居生活活館床上用品、工藝藝品、不銹鋼鋼制品、湘繡繡、電視購物物、洗車飾品品、瓷器3.4．2各樓樓層品牌一樓名牌手表：卡西西歐、天王表表、依波表、飛飛亞達、思兔兔、艾迪爾、吉吉盟化妝品品牌：玉玉蘭油、鄭明明明、資生堂堂、雅芳、美美寶蓮、歐珀珀萊、卡資蘭蘭珠寶：周大福、六六福、惠通玉玉器、銀河之之星、周生生生皮具箱包：鱷魚魚恤、米奇、金金利來、萬里里馬鞋類：冰女人、歡歡歡步履、星星期六、貴之之步、百麗、天天意美二樓衣裝品牌：似水水年華、康妮妮雅、秋鹿家家居、芬怡、儷儷思、歐迪芬芬、唐朝、伊伊絲芬、貝拉拉維拉、SOGO、麗蓓卡、花花花公子、LUDS、犁人坊、ETAM、、EVCODDE、ANNZO等三樓羊毛羊絨、襪子子保暖、淑女女館（國內(nèi)傳傳統(tǒng)品牌）、針針織內(nèi)衣四樓男裝：鱷魚恤、BOSS、CANUDDILO、圣得西、卡卡爾丹頓、KS、紳浪、法法夢迪爾、保保羅、華倫天天奴、夢特嬌嬌、中國虎、森森達、樺鷹、紅紅蜻蜓、耐克克、CONVEERSE五樓夢潔、多喜愛、晚晚安、名針家家飾家紡3.4．3分析析：春天百貨占據(jù)著著解放路的中中心地段，與與對面的平和和堂、銅鑼灣灣、王府井成成四方呼應之之勢，并與平平和堂一起構(gòu)構(gòu)筑了早期的的五一路商圈圈。與平和堂商廈相相似的是，作作為老牌商廈廈的春天百貨貨，無論是建建筑形象還是是內(nèi)部人流的的規(guī)劃，都達達不到目前百百貨商場的要要求。春天百貨以傳統(tǒng)統(tǒng)百貨為主，引引進品牌多為為二、三線品品牌，已無法法滿足現(xiàn)代的的長沙市民的的消費需求。所所以相比于其其他幾個商場場，無論從人人流量還是成成交購買率，都都無法與作為為新興商業(yè)的的五府井百貨貨相比；而相相對于幾年前前它自身的商商業(yè)消費境遇遇亦不可同日日而語。與平和堂、王府府井百貨等相相比，春天百百貨的營業(yè)面面積最小、硬硬件設施最差差，在競爭中中處于劣勢。在在這種情況下下，春天百貨貨進行市場細細分實行錯位位經(jīng)營，重新新定位為“以女性用品品經(jīng)營為中心心的主題百貨貨店”，其服裝經(jīng)經(jīng)營多主打時時尚、流行牌牌，棄如流行行運動用品、男男式休閑裝等等品類的經(jīng)營營，專門經(jīng)營營成熟女性服服裝、職業(yè)女女裝。以市場場細分搶奪市市場份額，并并取得了初步步成效。3.5新大新3.5．1各樓樓層業(yè)種分布布1F運動休閑服飾2F權(quán)金城韓國料理理/麥當勞/美體中心3F運動器械/韓國國餐廳4F整層招商3.5．2分析析1.新大新位于于一級商圈的的次商圈，距距黃興路商圈圈1.5公里。五一一路/黃興路口的的環(huán)形立交橋橋阻礙了黃興興路商圈的人人流量，商場場前方開闊的的五一廣場將將黃興路上由由北向南的人人流量分散開開了，無法將將黃興路商圈圈的人流量聚聚集到新大新新來。2.新大新隔壁壁的銅鑼灣一一期已銷售完完畢，二期11月中旬即將將推出銷售，但但現(xiàn)在開發(fā)商商通知將后期期的經(jīng)營管理理方由銅鑼灣灣改成上海百百聯(lián)，其商業(yè)業(yè)主題尚未確確定，隨著其其將來的開業(yè)業(yè)必將會對新新大新帶來新新的市場空間間。3.4F正在整整層招商，整整個商場只有有一個主入口口，商場內(nèi)動動線紊亂，光光線昏暗，經(jīng)經(jīng)營品牌定位位零亂。鑒于于目前的現(xiàn)狀狀，本商場的的興旺有待時時日。四、主要商業(yè)項項目租金、售售價情況分析析2.4.1市場場租金情況名稱租金（元/平方米//天）平均租金（元/平方米//天）備注黃興路商業(yè)步行行街1F：152F：93F：59.7王府井商業(yè)廣場場1F：102F：6.63F：44F：2.55.7沿解放路，正在在改建萬達購物廣場16.5個人商鋪，（底底鋪）出租，110平方米五一新干線1F：6.52F：3.23F：2.13.8目前在整體招租租項目沿街商鋪5個人商鋪出租，兩兩層共300平方米2.4.2市場場售價表名稱售價（元/平方方米）均價（元/平方方米）備注黃興路商業(yè)步行行街1F：3500002F：2000003F：11000022000返租10年王府井商業(yè)廣場場1F：2800002F：1900003F：1250004F：8000017000投資回報，稅前前9%，年限20年萬達購物廣場60000個人出售，沿街街商鋪五一新干線1F：3800002F：900002樓統(tǒng)一出售銅鑼灣1F：4000002F：185000220002004年一期期價格，二期期尚未開盤，投投資回報10%，年限5年新大新15000沿街商鋪出售，面面積140平方米東方新城沿街：1000009000芙蓉區(qū)政府旁2.4.3、住住宅售價表區(qū)域4月售價5月售價6月售價目前芙蓉區(qū)2959267630873123天心區(qū)2489268327052912岳麓區(qū)2021192824422556開福區(qū)2043199622322367雨花區(qū)2282246218582312五、市場消費特特點分析5．1、城市消消費力分析2005年上半半年長沙市完完成ＧＤＰ607.556億元，同比比增長14.3％，ＧＤＰＰ增速比全國國（增長9.5％）高4.8個百分點，增增速居全國之之前。同時長長沙城市居民民收入、支出出一直在全國國處于較高水水平，在中部部優(yōu)勢尤其明明顯。2005年上半年城城市居民人均均可支配收入入、消費性支支出分別為6656元、4601元，增幅分分別為16.4％、8.2％，消費性性支出消費性性支出增幅明明顯高于可支支配收入，消消費力極強。居居民消費價格格指數(shù)為100，在全國33個重點城市市中第一個擺擺脫負增長。從從某種角度上上分析，長沙沙已部分進入入超前消費階階段。長沙市區(qū)社會商商品零售總額額與市區(qū)人口口之比在全國國過百萬人口口的城市中，排排第7位，超過天天津、哈爾濱濱、沈陽、南南京、武漢、鄭鄭州等大城市市。全市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)貿(mào)市場和商業(yè)業(yè)從業(yè)人數(shù)也也均居全國省省會城市前列列。.5．2城城市消費特征征分析4．2．1“土洋兼具”長沙是全國第一一批對外開放放的城市，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平位居全國中中等以上城市市前列。不斷斷吸引外資投投入并增強本本土民營經(jīng)濟濟，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟體系系已成為長沙沙經(jīng)濟發(fā)展的的特點。土洋洋兼具，是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期社會的的消費特征。這這一點在長沙沙人身上表現(xiàn)現(xiàn)得尤為突出出。5．2．2現(xiàn)代代化長沙人的消費費洋溢著現(xiàn)代代氣息。市私私人購車和購購房大幅增長長，成為一個個新的消費熱熱點。長沙人均手機持持有量在各大大城市中也是是居前列的，市市區(qū)常駐人口口100多萬，就有30多萬門手機機。而且手機機更新?lián)Q代快快。5．2．3休閑閑化打保齡球和高爾爾夫球是現(xiàn)代代人休閑的一一種方式。長長沙有15家保齡球館館，球道總數(shù)數(shù)近200道。不大的的長沙城在湘湘江的月亮島島上也有一個個高爾夫球場場。而娛樂產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在長沙，更更是如火如荼荼，各種娛樂樂場所遍布全全城，消費異異常火爆。5．2．4知識識化長沙人重視教育育消費，基礎礎教育和民辦辦教育頗為發(fā)發(fā)達。私立學學校之多，在在省會城市里里也是少有的的。據(jù)調(diào)查，55%的人把教育育投資擺在首首位。5．2．4崇土土排外長沙人在吃、玩玩方面偏向于于崇土，外來來餐飲很難在在長沙立足。5．2.5趨趨眾跟風跟風從眾是長沙沙市民消費的的一大特點，同同時也伴隨著著喜新厭舊。無無論是商品還還是賣場、娛娛樂場所，如如果沒有創(chuàng)新新，很難長期期生存。5．3消費者購購物行為分析析5．3.1崇尚尚高消費長沙市民崇尚高高消費，越是是高檔商場人人流越多，在在王府井百貨貨、平和堂不不乏洶涌的人人流，而檔次次稍低的新大大新、春天百百貨人流相對對少很多，步步行街的一些些品牌專賣店店及通道，更更是人流如織織，由此可見見，高檔消費費是長沙市民民的一種新的的崇尚。5．3.2品牌牌意識強烈在商業(yè)調(diào)查中發(fā)發(fā)現(xiàn)：長沙消消費者品牌意意識十分強烈烈，消費者大大多有一定的的品牌忠誠度度，且越是高高檔品牌、國國外品牌越受受市場青睞。小結(jié)：敢于消費、超前前消費、品牌牌消費是長沙沙市民的總體體消費特征。在在這樣一個消消費體系下，品品牌消費是城城市消費的主主軸。而綜合合以上市場部部分的分析，我我們發(fā)現(xiàn)長沙沙市的消費格格局呈現(xiàn)以下下特征。即：：品牌供給不不足，品牌需需求強烈。這這將為本案的的定位找到市市場切入點。六、項目競爭對對手分析隨著五一路商圈圈各大型商業(yè)業(yè)項目和品牌牌百貨的爭相相進駐，作為為后起之勢的的本項目面臨臨著嚴峻的市市場競爭。我我們依據(jù)品牌牌可把五一商商圈劃分為兩兩大類競爭：：即大眾品牌牌VS中高檔品牌牌，根據(jù)本項項目市場調(diào)查查分析而設定定的市場切入入點，中高檔檔品牌項目王王府井百貨、平平和堂兩大商商業(yè)物業(yè)將是是本案的直接接競爭對手。經(jīng)分析，這些項項目存大著諸諸多的劣勢，去去劣存優(yōu)、獨獨辟蹊徑，甩甩開競爭對手手是本案突破破市場的法寶寶。6.1競爭項目目一：平和堂堂商廈項目概況：項目總體量為551,8000平方米，共共分為樓下三三層樓上六層層，是五一路路商圈最早的的以中高檔定定位的大型商商業(yè)項目。由由于其采取返返租的銷售并并采取了統(tǒng)一一經(jīng)營管理的的模式，其經(jīng)經(jīng)營較為成功功，是長沙市市的商業(yè)領頭頭羊。6．1．1優(yōu)勢勢分析

品牌優(yōu)勢：長長沙最早的高高檔商業(yè)物業(yè)業(yè)，與王府井井一樣，在長長沙市消費者者心目中占據(jù)據(jù)著牢固的商商業(yè)地位。

配套優(yōu)勢：22層停車位，相相比于其他大大型商業(yè)項目目車位相對充充足，能滿足足中高檔一族族購物的便利利需求。

整體規(guī)劃較好好，商場的布布局較為合理理，動線較為為明朗。

作為長沙較的的大型物業(yè)，返返租的經(jīng)營模模式較為成功功。6．1．2劣勢勢分析

作為長沙較早早的高檔商城城，經(jīng)營品牌牌主要以二、三三線品牌為主主，品牌沒作作適當?shù)恼{(diào)整整，已無法滿滿足現(xiàn)代高檔檔品牌消費者者的需求。

規(guī)劃上沒有設設置休閑廣場場，與目前長長沙市的休閑閑消費經(jīng)濟不不符。

建筑外形上不不具有超前性性，特別其主主入口窄小，無無法體現(xiàn)現(xiàn)代代高檔商業(yè)的的形象與氣勢勢。

作為中高檔的的商場的代表表，平和堂沒沒有明顯的大大堂設計，其其形象與其市市場定位不符符。

內(nèi)部購物環(huán)境境遠遠達不到到中高檔消費費需求，與一一級城市相去去甚遠。6．2競爭項目目二：王府井井百貨項目概況：項目占地36畝畝，兩面沿街街，臨黃興路路140米，臨解放放路60米。由A座產(chǎn)權(quán)式商商場，B座11層（1－4層裙樓，5層以上的寫寫字樓），C座22層（1－4層與B座共裙樓，5層以上為住住宅），D座29層住宅，1.2萬平米流行行前線地下商商城及4000平米王府井井超市組成。分分兩期開發(fā)，一一期為10萬平米的商商場及其配套套設施，二期期為4萬多平米的的商務公寓和和住宅。6．2．1優(yōu)優(yōu)勢分析

品牌優(yōu)勢：長長沙最早的高高檔商業(yè)物業(yè)業(yè)之一，其品品牌形象已深深入人心。

規(guī)模優(yōu)勢：商商業(yè)體量較大大，業(yè)種豐富富，能滿足消消費者一站式式需求。

整體規(guī)劃較好好，商場的布布局較為合理理，動線明朗朗。

交通規(guī)劃合理理，設置有3個出入口，可可以自由地從從解放路、黃黃興路及藥王王街出入。

作為長沙較的的大型物業(yè)，返返租的經(jīng)營模模式較為成功功。6．2．2劣勢勢分析

經(jīng)營品牌主要要以二、三線線品牌為主，以以中檔品牌切切入長沙市場場，造成了長長沙品牌市場場的同質(zhì)競爭爭的加劇。

招商時并不具具有市場的超超前性，與平平和堂進行同同質(zhì)競爭。

規(guī)劃上沒有設設置休閑廣場場，與目前長長沙市的休閑閑消費經(jīng)濟不不符。競爭項目的缺位位與本項目的的切入點王府府井和平和堂堂可謂分據(jù)著著五一路商圈圈的核心黃金金位置，從目目前的經(jīng)營情況來看無不成成功，但它在在入市時著力力于瞄準中高高檔消費者，并并與周邊的百百貨商業(yè)形成成了同質(zhì)競爭爭，基本上滿滿了長沙中高高檔的品牌消消費需求，其其遺漏的金字字塔部分的“尖端消費群”正是本案的的機會。七、項目價值、SWOT分析7.1項目價值值點分析本項目是長沙市市最火爆商圈圈――五一路商圈圈的目前僅供供發(fā)展的商業(yè)業(yè)項目，具有有絕版的商業(yè)業(yè)價值。其產(chǎn)產(chǎn)品主要為裙裙樓形式，商商業(yè)部分面積積共1.7萬平米，分AB兩區(qū)，其中中接五一路的的區(qū)域為A區(qū)，共四層層，商業(yè)面積積1.1平米，B區(qū)商業(yè)面積6000平米。AA區(qū)1.1萬平米五一路廣場B區(qū)6000平米在各路商家爭相相圈地以求進進駐中國最大大的消費市場場的長沙的時時機下，本案案的入市的絕絕對具有震撼撼效應。它不不僅能提升本本案住宅部分分的價值，對對區(qū)域地塊的的商業(yè)價值更更能起到水漲漲船高的效應應。而定位，是把本本案商業(yè)價值值具體量化的的關(guān)鍵一筆。在在此區(qū)域條件件下，只有高高檔次的市場場定位才能達達到項目價值值的最大化。7.2項目SSWOT分析及解決決7.2.1項目目優(yōu)勢分析7.2.1.11區(qū)位優(yōu)勢：：項目雄踞長長沙市最繁華華商圈五一路路商圈的絕版版商業(yè)位置，在在近幾年可謂謂后無來者，將將對五一路商商圈的商業(yè)價價值提升起到到重要作用。7.2.1.22規(guī)模優(yōu)勢：：項目商業(yè)面面積達1.7萬平米，在在目前的五一一路商圈新開開的商業(yè)項目目中面積較大大，易于形成成規(guī)模影響力力。7.2.1.33地塊優(yōu)勢：：項目地塊臨臨近五一路，臨臨路面長80米，徑深為120米，商業(yè)價價值明顯。加加上地塊較為為規(guī)整，容易易進行商業(yè)規(guī)規(guī)劃。7.2.1.44交通優(yōu)勢：：項目所臨五五一路即為公公交車站，數(shù)數(shù)10路公交在此此通過，交通通極為便利，人人流量大。另另外，五一路路作為長沙市市的主干道，車車流人流較大大，易于形成成人流的集聚聚效應。加上上五一路立交交人行道駁接接地面部分正正好與本項目目形成對接，有有利于人流的的直接進入。7.2.1.55產(chǎn)品優(yōu)勢：：本項目住宅宅部分為高尚尚住宅，為本本項目提供了了消費支撐。同同時，商業(yè)部部分以休閑廣廣場連接AB兩區(qū)，容易易集中人流且且把商業(yè)形成成一體化，這這在長沙獨一一無二。7.2.1.66形象優(yōu)勢：：本案的旁邊邊即為五星級級酒店，這將將提升本項目目的形象并與與之形成配套套的互補，把把酒店客戶都都吸引到本項項目來進行消消費。7.2.2項目目劣勢分析7.2.2.11位置上，本本項目屬于五五一路商業(yè)延延伸段，歷史史上商業(yè)氛圍圍較為薄弱，現(xiàn)現(xiàn)階段人流相相對稀少，加加上五一路立立交形成的物物理阻隔，在在一定程度上上把人流形成成了切割。7.2.2.22配套上，本本項目車位數(shù)數(shù)為127個，對于一一個高檔次物物業(yè)來說，車車位明顯不足足。7.2.3項目目機遇分析7.2.3.11根據(jù)長沙城城市化進程的的加快，“城市空心理理論”將產(chǎn)生作用用。界時，城城市中心區(qū)商商圈因為地塊塊的稀缺性，其其商業(yè)價值面面臨著全面的的提升。項目目位居最繁華華最中心的五五一商圈，可可謂趕上了城城市化進程的的“快班車”。7.2.3.22從新增的商商業(yè)規(guī)劃來看看，五一路商商圈的延伸主主要為五一路路商業(yè)的開發(fā)發(fā)，本項目對對面即為新開開工的商業(yè)項項目，隨著銅銅鑼灣商場的的旺場，延伸伸部分的五一一路“十字”商圈興旺指指日可待。7.2.4項目目威脅分析7.2.4.22政策由此引引發(fā)的投資觀觀望對項目將將造成一定的的影響，這給給項目的操作作帶來一定的的挑戰(zhàn)。7.2.4.22從市場來看看，從目前長長沙市各商圈圈數(shù)量及各商商圈商業(yè)總體體量來分析，中高檔檔物業(yè)已趨向向于局部飽和和，只有跳出出競爭，才能能找到突破口口。7.2.4.33從競爭對手手來分析，主主要經(jīng)營中高高品檔品牌的的王府井百貨貨與平和堂商商廈，甚至于于阿波羅商業(yè)業(yè)集團旗下的的春天百貨、萬萬達商業(yè)廣場場、上海百聯(lián)聯(lián)等都具有相相當?shù)钠放苹A，在長沙沙市消費者心心目中占據(jù)著著絕對的影響響力。這對本本項目的招商商和推廣提出出了挑戰(zhàn)。7.2.4.44區(qū)位上，本本項目旁邊即即為占據(jù)十字字路口且經(jīng)營營欠佳的新大大新大廈，其其冷清的形象象將對本項目目產(chǎn)生一定的的影響，而相相反，只要本本案操作得當當，威脅將化化為機遇。同同時，其所處處地點客流易易被王府井和和平和堂客戶戶截斷。所以以，只有進行行差異化定位位，才能吸引引其目標客戶戶。小結(jié)：綜合以上上分析，本案案可謂在石縫縫中求生存，但但同時項目產(chǎn)產(chǎn)品本身生命命力極強，具具有絕對的競競爭優(yōu)勢，而而市場飽和中中有空白點，位位置上遺憾中中有機會，對對于本案而言言，找準市場場空白進行差差異化定位是是本項目成功功的關(guān)鍵。而而在項目的具具體操作中，應應盡量規(guī)避劣劣勢，擴大其其優(yōu)勢。1、項目優(yōu)勢與與機會利用：：從我司對項目的的理解及長沙沙市場現(xiàn)狀來來看，本項目目的優(yōu)勢強度度應依次為地地理位置、稀稀缺性、主題題定位、高品品質(zhì)的商業(yè)氛氛圍、最具潛潛力的投資價價值，這些優(yōu)優(yōu)勢都是本項項目宣傳推廣廣的賣點依據(jù)據(jù)。2、項目劣勢與與威脅規(guī)避：：本項目的最大威威脅來源于競競爭，而這可可以通過差異異化的定位和和提升項目軟軟件質(zhì)素，提提高項目投資資性價比來規(guī)規(guī)避目前市場場的觀望。由由項目地理條條件而產(chǎn)生的的局限性即可可通過系列的的推廣和宣傳傳來規(guī)避。第二部分：項目目主題定位一、戰(zhàn)略定位：：通過以上的分析析與判斷，我我們可以得出出：長沙市缺缺少一個以高高端品牌的集集結(jié)區(qū)。由此此，本案的定定位目標應達達到以下要求求：它是一個真正填填補商業(yè)市場場空白的商業(yè)業(yè)物業(yè)；它是一個全面提提升長沙市消消費檔次的項項目；它是一個以高端端品牌全面滿滿足華中地區(qū)區(qū)金字塔及準準金字塔消費費階層的商業(yè)業(yè)物業(yè)；它是是一個長沙市市場上唯一的的“品牌主題”商場；它是一個能改變變長沙人民的的投資／消費費概念的品牌牌物業(yè)；它是商業(yè)精英和和知名商戶的的標志和名片片；它是湖南省乃至至華中地區(qū)最最繁華商業(yè)街街區(qū)的稀缺資資源，是頂級級品牌才有資資格表演的舞舞臺，是最具具說服力的資資信／實力／／身份保障；；它是長沙主題商商業(yè)時代投資資者的首選物物業(yè)，將開啟啟長沙商鋪投投資新時代。它更是華中地區(qū)區(qū)唯一的品牌牌折扣店，其其“奧特萊斯”業(yè)態(tài)模式將將把長沙打造造成華中地區(qū)區(qū)的“品牌走廊”。商家匯聚聚、消費者涌涌集熱衷勢在在必然。綜上所述，本項項目的戰(zhàn)略定定位為：華中品牌走廊二、開發(fā)理念定定位主題明確的高級級主題商業(yè)廣廣場，1.7萬平方米體體量較大的城城市核心商業(yè)業(yè)地標，特色色鮮明的現(xiàn)代代建筑。至少少在本地領先先５年的規(guī)劃劃，內(nèi)部設施施與配套先進進完善，達到到未來城市商商業(yè)發(fā)展的要要求。三、主題功能定定位“品牌折扣店＋＋餐飲俱樂部部”的高級主題題商場定位依據(jù)：3.1關(guān)于“主主題商場”3.1．1本項項目的商業(yè)體體量上為1.7萬平方米，根根據(jù)商業(yè)經(jīng)營營理念，適合合于經(jīng)營小型型主題商場。3.1．2從主題商場場本身的價值值來看，主題題商場的專業(yè)業(yè)化、規(guī)模化化經(jīng)營特征將將大大提高商商場對目標顧顧客的吸引力力，方便、滿滿足消費者一一站式購物的的需求，延長長了消費者在在商場的停留留時間，從而而拉動消費。這這種聚沙成塔塔的資源共享享模式有利于于消費者和經(jīng)經(jīng)營者的利益益。同時，主主題商場還可可避免過大的的競爭風險，因因為有統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃和相應規(guī)規(guī)模，主題商商場在銷售中中更具優(yōu)勢。商商鋪一旦有了了主題，其亮亮點和賣點就就能快速形成成，以吸引投投資者。3.1．3從從項目自身的的價值最大化化和所在的區(qū)區(qū)位及配套設設施來看，本本項目經(jīng)營其其他類型的主主題都不足以以發(fā)揮它自身身的優(yōu)勢。3.2關(guān)于“品品牌店”3.2.1我們們的品牌是一一線品牌。包包括國際一、二二線與國內(nèi)部部分一線品牌牌。從以上對對市場的分析析中得出：目目前長沙市已已進入品牌消消費時代，中中高檔收入人人群更是品牌牌的崇尚與時時尚的推動者者。超前消費費、品牌消費費、大膽消費費、奢侈消費費已成為長沙沙消費市場的的四大關(guān)鍵詞詞。在這樣的的消費環(huán)境下下，長沙市的的時尚與品牌牌市場已落后后于消費需求求。長沙市急急需一個品牌牌商業(yè)的新領領導者，全面面引導長沙市市品牌消費的的新時代。3.2.2在長長沙的發(fā)展進進程中，長沙沙投資環(huán)境日日益改善，本本市高消費階階層日益壯大大，本土的新新金領時尚人人士與外來“資本家”爭相斗艷，長長沙儼然已成成為華中乃至至全國聞名的的“時尚之都”，而五一路路商圈，更是是這其中的“時尚工廠”。而目前，作作為時尚需求求之都的長沙沙，卻并沒有有能滿足這一一“金字塔尖”消費群的集集中場所，時時尚的長沙、發(fā)發(fā)展的長沙、活活躍的長沙，急急需一個符合合其城市形象象與特征的“品牌走廊”。3.2.3從品品牌的消費內(nèi)內(nèi)涵來分析。沒沒有人愿意被被時代拋離，那那么，他的路路徑只有一個個：突破舊模模式。引領潮潮流，追求品品牌所帶來的的精神享受是是長沙人生活活和消費的導導航儀。3.2.4從從我司的商家家資源來看。經(jīng)經(jīng)過多年的商商業(yè)操盤經(jīng)驗驗，我司積累累了豐富的商商家資源。與與國內(nèi)一般的的品牌折扣店店不同的是，我我司有大量香香港代理商渠渠道，能真正正實現(xiàn)低價折折扣。3.3關(guān)于“折折扣店”3.3.1從目目前長沙的消消費市場來看看，五一路商商圈仍屬于大大眾消費的品品牌區(qū)。整個個市場都以二二線、三線品品牌作為主打打產(chǎn)品，由此此可見，這種種品牌基本都都能得到市場場認可。這體體現(xiàn)的是一種種“品牌”意識，越名名牌越有市場場。而同時，對對于潮流十分分敏感的長沙沙，國際品牌牌不存在不被被認知的風險險。我們的產(chǎn)產(chǎn)品是一線品品牌，我們的的消費者客戶戶是一部分金金字塔頂尖客客戶加一部分分品牌追崇者者，品牌折扣扣店能吸引更更多的品牌追追崇者。3.3.2從競競爭對手方面面考慮，我們們的競爭對手手多為二線品品牌，一線品品牌少之又少少，本案以一一線品牌折扣扣店作為主題題，必將造成成長沙新一輪輪的品牌戰(zhàn)爭爭，而贏家，必必定是本案。3.4關(guān)于“高高級”從區(qū)位價值上看看，本項目承承擔著提升整整個項目價值值與開發(fā)商價價值最大化的的使命，在同同質(zhì)競爭十分分激烈的五一一路商圈，要要達到樹立形形象、甩開競競爭、補充長長沙目前消費費結(jié)構(gòu)以達到到本案價值最最大化的目標標，必須以高高檔立項。3.5關(guān)于“餐餐飲俱樂部”其主要經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容為品牌休休閑餐飲。“品牌、時尚”作為位于這這個時代前沿沿的理念，已已被賦予了更更深刻的內(nèi)涵涵。它不再是是“有錢”的代言詞，從從某種意義上上來說，品牌牌已成為成功功人士生活的的一種文化，深深入到了他們們的衣、食、住住、行之中，衣衣著要有“檔次”、吃要談“品味”、玩要講“身分”、購物要看“環(huán)境”，這一切都都是“品牌時代”的代名詞。項項目提供的就就是這樣一種種“品牌生活”，所有，滿滿足品牌消費費的“吃”必不可少，這這也是本案配配套的重要組組成部分，也也是本案商場場部分業(yè)態(tài)的的有效補充。綜上所述，我司司建議把本項項目定位為“品牌折扣店＋＋餐飲俱樂部部”的高級主題題商場其中，A區(qū)1..1萬平米部分分作為品牌折折扣店，B區(qū)6000平米作為餐餐飲功能的，AB區(qū)中間廣場場作為連接項項目的休閑走走廊，使兩者者既有功能的的區(qū)分，又有有商業(yè)的聯(lián)接接。并通過形形象包裝有效效地把本項目目從林立節(jié)次次的周邊商場場分隔出來，成成為長沙成功功一族眾相追追捧的高檔主主題購物場所所。四、形象定位打造造長沙品牌商商業(yè)的“唯一性、權(quán)權(quán)威性、差異異性、不可復復制性、延伸伸性”，做到前無無古人，后無無來者，無論論是產(chǎn)品差異異性還是投資資模式，都做做長沙的唯一一。第三部分：項目目銷售及執(zhí)行行方案一切都為銷售出出發(fā)。在確定定本案以返租租銷售為目標標的前提下，提提純銷售力并并確定適宜于于本項目的銷銷售策略實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商利益益的最大化是是最大目標。鑒鑒于此，本項項目將遵行以以下的策劃思思路：提純銷銷售概念―找準目標客客戶－確定銷銷售策略－制制定價格方案案。最終達到到與招商目標標的一致性。一、項目銷售概概念的提純投資市場的觀望望與復雜性對對本案的銷售售及操作提出出了更高的要要求，不同的的購鋪者有不不同的需要和和投資目的，這這就要求本案案須立足市場場進行市場細細分并確定極極具沖擊力的的銷售概念。綜綜合市場及開開發(fā)商要求，本本案的銷售應應形成一條營營銷鏈，即以以主題品牌折折扣店的概念念實現(xiàn)突破和和整合推廣。在在營銷鏈上做做到概念——形式——內(nèi)容——實質(zhì)/內(nèi)涵的不斷斷延伸和升華華，促進項目目的銷售與招招商。概念：主題商場場形式：品牌折扣扣店內(nèi)容：品牌折扣扣店＋高檔休休閑餐飲。將將品牌性頂級級商鋪和頂級級高檔休閑餐餐飲緊密結(jié)合合，共同打造造一種“品牌生活模模式”，提供一種種高品位的品品牌生活，全全面豐富與深深化長沙的消消費文化。以以商業(yè)管理是是解決經(jīng)營難難的唯一辦法法貫穿開發(fā)／／營銷始終，商商業(yè)經(jīng)營和品品牌生活、休休閑購物互相相激活。內(nèi)涵：將品牌文文化溶入長沙沙的主流傳媒媒，創(chuàng)造一種種力爭上游的的品牌投資文文化，以“品牌概念”全面顛覆長長沙投資市場場，提倡一種種“有品牌消費費必有高回報報”的投資模式式。在改寫長長沙的消費文文化的同時改改寫其投資文文化。通過對上述策略略的挖掘和理理解，要達到到以下幾個目目標：1、充分挖掘投投資潛力，吸吸引各方投資資者與經(jīng)營者者2、提供一種全全新的、具有有更高回報的的投資產(chǎn)品3、構(gòu)建長沙第第一個衾影倡倡導“品牌生活”的頂級商鋪鋪組合4、創(chuàng)造長沙前前所未有的高高檔次商業(yè)精精品；5、形成爆炸性性的銷售，快快速的現(xiàn)金流流；實現(xiàn)開發(fā)商利益益的最大化。二、目標客戶設設定1、核心目標客客戶：投資型型客戶專業(yè)型投資客戶戶特征分析：專業(yè)性：通過市市調(diào)得知，長長沙市場已吸吸引并積累了了相當一部分分專業(yè)型投資資客，他們來來自于全國各各地，投資即即是他們的職職業(yè)。他們具具有專業(yè)的投投資眼光和廣廣闊的信息渠渠道，一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)有利可投投的目標，即即可能出手，并并產(chǎn)生連帶效效應，吸引更更多的投資客客。短期性與一些長線投資資客戶不同，這這類投資客基基本采取短線線投資的方法法，實現(xiàn)投資資產(chǎn)品的快速速轉(zhuǎn)手，以達達到滾動投資資的目的。一一般來說，三三年――五年的投資資產(chǎn)品是他們們投資目標。有組織性這些投資客可能能是某些專業(yè)業(yè)投資機構(gòu)的的成員，或會會自行組織一一些投資團隊隊，所以，團團購將是此類類投資客戶慣慣常采取的方方式。所以對對價格的要求求他們會更加加苛刻。綜合這類客戶的的特征和本案案的投資特性性，此類客戶戶將是本案核核心客戶的重重要組成部分分。制定吸具具震撼力的營營銷推廣策略略是獲得此類類客戶的關(guān)鍵鍵。散戶型投資客本案作為五一商商圈稀缺的商商業(yè)投資產(chǎn)品品，必將吸引引長沙市民的的踴躍投資。因為這類投資客客戶具有隨機機性，往往某某個熱點或廣廣告就能吸引引他們，相比比之下他們的的專業(yè)性稍弱弱，但絕對不不是輕易能欺欺騙的，因為為用于投資的的是手頭盈余余資金，投資資時會更加謹謹慎。所以，投投資回報形式式的設定是實實現(xiàn)銷售目標標的重要一環(huán)環(huán)。2、次要目標客客戶：經(jīng)營客客戶本案因為檔次高高，主題明確確，對招商的的要求無疑將將設定較高的的門檻，相對對而言，散戶戶經(jīng)營者購買買經(jīng)營的比例例將比較小。但是，從目前長沙市一線品牌店的分散性來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引長沙乃至全國已有積累的分散型品牌經(jīng)營戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。三、項目銷售策策略2．1對商鋪進進行產(chǎn)權(quán)割，帶帶租約銷售即即實行返租，以以快速回籠資資金2.1．1返租租方式的可行行性分析對于長沙市場來來說，返租是是非常有效的的手段。如果果不采用“返租”的辦法時行行銷售，就無無法解決商鋪鋪的統(tǒng)一經(jīng)營營獲利問題，提提升商鋪的經(jīng)經(jīng)營管理水平平。我們從以以往的銷售中中發(fā)現(xiàn)，買商商鋪用來出租租的客戶是親親自經(jīng)營的客客戶的三倍，因因此我們敢說說，“返租”一定可以引引爆銷售，吸吸引大量投資資者。2.1．2操作作方法●以小面積分割割進行銷售。其其具體的分割割面積有待對對長沙投資市市場作深入的的調(diào)查分析和和確定規(guī)劃后后確定?！窨s短返租期限限，提高售價價，提高每年年返租回報率率，吸引短期期投資者。同同時，短期的的返租回報更更能體現(xiàn)對項項目的信心。2．2產(chǎn)權(quán)分割割，統(tǒng)一經(jīng)營營，整合商家家更深地挖掘掘主題商場深深層次的內(nèi)涵涵，保持商場場的專業(yè)性2．3委托專業(yè)業(yè)商業(yè)管理公公司進行統(tǒng)一一經(jīng)營管理，并并以第三方的的名義同產(chǎn)權(quán)權(quán)人簽署租賃賃經(jīng)營協(xié)議，使“返租”更可信，風險更低，同時降低開發(fā)商返租風險四、項目銷售價價格策略為了保障開發(fā)商商的預期收益益甚至營造更更大的利潤空空間，保證承承諾投資者的的租金回報率率，本項目需需利用各種營營銷推廣手段段采取提高售售價的策略，把把保證返還給給投資者租金金收益計算入入售價內(nèi)，然然后逐年或一一次性返還給給投資者。這這不但保障開開發(fā)商有預期期收益，并且且能實現(xiàn)商場場的統(tǒng)一經(jīng)營營管理，同時時使開發(fā)商獲獲得返租期內(nèi)內(nèi)的實際租金金收益。由此此，我司制定定的價格策略略如下：4.1返租年限限的設定與租租金平衡4.1.1長沙沙市返租模式式分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)分分析可以看出出：目前的長長沙商業(yè)租售售市場上，租租金不足以支支撐售價，所所以返租年限限不能太長，否否則開發(fā)商將將承擔太大的的風險。以王王府井為例：：一至三層平均售售價約為：57333元/M2一至三層平均租租金約為：6.87元/M2/天，而每月月的租金約為為206元投資回報：稅前前9%，年限20年照此計算，王府府井每年的租租金收入為：：6.87＊30元/M2＊12≈2473元每年的租金返還還數(shù)：57333＊9%≈5160元4.1.2項目目投資回報率率及返租年限限的確定綜合分析，為為了提高租金金，降低開發(fā)發(fā)商返租期的的風險，我們們建議，項目目應采用提高高售價，提高高投資回報率率，相對縮短短返租年限的的方法。根據(jù)目前長長沙市整體售售價水平及考考慮項目的升升值空間，我我們得出項目目的基本平均均售價為23000元/m2。（具體計算算方法附后）根據(jù)長沙目前比比較合理的回回報區(qū)間，我我們設定有幾幾個不同的投投資回報率的的，從而平衡衡本項目的回回報率與月租租金，分別約約為：投資回報率7%8%9%10%11%12%12.5%13%租金（元/mm2）134153.3172.5191.6210.8230239.6249.2為了確保貴貴司最適合的的利潤，同時時吸引投資，我我司認為，最最接近長沙目目前市場水平平與本項目的的高端定位，最最適合于本項項目的回報率率與租金區(qū)間間為11%，租金210元，返還期期限為8年。而實際際中，開發(fā)商商承諾的投資資回報率與實實際的投資回回報率存在巨巨大的差價，為為了使貴司風風險最小化，實實際回報率與與承諾回報率率差值應越小小越好。同時，根據(jù)市場場我司的經(jīng)驗驗，計算入售售價里的租金金返還總額應應控制在20％－35％以內(nèi)，這這樣可以避免免造成售價過過高，令到投投資者不能接接受。所以本本項目的返還還總額取一個個中間數(shù)28%，由此得出出的每平米返返還金額為：：6440元平均售價為299900元/m2?；貓舐?1%，返還期限8年。反過來看看，從以下表表格可以看出出：承諾的投資回報報率預期的回報率實際銷售單價（元元/m2）需要返還的租金金(元)8年內(nèi)的預期租租金收益（元元）實際每平方米收收益（元/mm2）11%7.6%29900263122016023000這個利潤差也是是較為合理的的，其租金差差價為6152，而算入售售價的有6440元，投資者者既有投資升升值空間，開開發(fā)商與之分分擔的風險也也較為合理。附：項目基本售售價計算方法法（1）市場比較較通過對項目及整整體商業(yè)市場場調(diào)查，充分分考慮現(xiàn)有競競爭對手的銷銷售情況及市市場接受的價價格，根據(jù)市市場的實際對對本項目的銷銷售價格及租租金水平進行行科學、合理理的評估與預預算。各項影響價格制制定的因素評評估權(quán)重系數(shù)項目地段（20）交通（15）配套（5）商業(yè)氛圍（100）主題定位（122）功能定位（133）建筑設計（100）品牌吸引力（55）內(nèi)部規(guī)劃（100）綜合（100）平和堂25186151012839106王府井251851510139410109銅鑼灣2215510121310410101本案202048121010610100競爭對手的每層層銷售及租金金價格項目樓層每層銷售單價（元/M2）每層租金（元/M2//天）投資回報方式銅鑼灣一層外街400000未定一期售價，二期期尚未開盤，招招商尚未進行行，投資回報報10%，年限5年二層外街185000未定王府井一層2800010投資回報，稅前前9%，年限20年二層190006．6三層125004四層2．5由以上各個競爭爭項目的評估估，得出本項項目每一樓層層的基本價格格：本項目一層的銷銷售均價為：：相比于王府井，本本項目的銷售售價格為：（280000÷109）×100≈25688元/M2相比于銅鑼灣，本本項目的銷售售價格為：（400000÷101）×100≈39604元/M2綜合以上得出的的數(shù)據(jù)，通過過市場比較法法得出本項目目一層的銷售售均價為：（25688++396044）÷2≈32646元/M2本項目二層的銷銷售均價為：：相比于王府井，本本項目的銷售售價格為：（190000÷109）×100≈17431元/M2相比于銅鑼灣，本本項目的銷售售價格為：（185000÷101）×100≈18316元/M2綜合以上得出的的數(shù)據(jù)，通過過市場比較法法得出本項目目一層的銷售售均價為：（17431++183166）÷2≈17874元/M2根據(jù)以上分析，本本案各樓層的的銷售均價基基本如下：樓層每層銷售單價（元/M2）一層25688二層17874三層未定四層未定（2）入市時間間入市時機的早晚晚是項目定價價的因素之一一。因為王府府井項目相對對比較早入市市同，目前長長沙市的商鋪鋪銷售早已升升值，其取值值時應基本接接近屬于接近近于同期入市市銅鑼灣廣場場。（3）升值空間間根據(jù)本項目的成成本投入、地地塊特片及目目前長沙市商商業(yè)市態(tài)的發(fā)發(fā)展，本項目目尚有著廣闊闊的升值空間間，其價格可可以在此基礎礎上作適當?shù)牡恼{(diào)整與修正正，最后，得得出一個比較較合理的市場場價格，更好好的推進本項項目的銷售與與出租。第四部分：項目目招商策略及及執(zhí)行思路返租銷售，招招商為上。本本項目招商的的成功與否直直接關(guān)系到項項目的銷售和和開發(fā)商利潤潤的實現(xiàn)，招招商對于本項項目來說生死死攸關(guān).項目業(yè)態(tài)設定根據(jù)長沙品牌市市場的空白和和我司的商業(yè)業(yè)資源整合，本本項目的功能能規(guī)劃、業(yè)態(tài)態(tài)搭配等進行行具體的招商商細分。項目A棟的業(yè)態(tài)態(tài)分布如下：：樓層業(yè)態(tài)組合一層世界名牌精品：：手表、箱包包、化妝品、首首飾二層世界名品女裝三層世界名品男裝四層名品童裝＋品牌牌特惠場＋名名牌展覽廳增加展覽功能和和品牌特惠場場，可解決三三、四樓人流流不足的問題題，通過動線線與業(yè)態(tài)分布布吸引人流向向上。其中不不同的業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)按國家如：：日本、韓國國、歐美等品品牌來分，采采用為品牌設設立專柜的商商場購物模式式，使之既符符合消費者的的購物習慣，也也符合整個百百貨商場的形形象定位。項目B棟業(yè)態(tài)設設定：樓層功能分布一層世界風情餐飲（西西餐為主）二層世界風情餐飲（東東南亞風情餐餐飲為主）三層國宴廳（受長沙沙本土喜歡的的口味，主要要為中華菜系系）四層酒吧＋桑拿按摩摩＋足浴等B棟商業(yè)將承擔擔一部分會所所功能。把它它包裝成休閑閑俱樂部，能能促成項目的的推廣。根據(jù)前期的市場場調(diào)查分析，結(jié)結(jié)合本項目的的檔次定位與與主題定位，本本項目的主要要商戶設定為為：國內(nèi)外知知名品牌商為為主。二、目標商戶設設定國際一線、二線線品牌中國代代理商中國一線品牌代代理商目前長沙乃至中中國地區(qū)高檔檔品牌精品和和服裝經(jīng)營商商高檔休閑餐飲經(jīng)經(jīng)營商6、我司擁有的的其他商家資資源三、招商策略策略1：把握經(jīng)經(jīng)營檔次，確確保項目整體體形象本項目的經(jīng)營檔檔次是世界一一流品牌，招招商時對各類類商家進行優(yōu)優(yōu)化篩選，確確保本項目的的整體經(jīng)營檔檔次與形象，有有利于本項目目的持續(xù)發(fā)展展與良好運作作。由于主題商場不不同于專賣店店，在獨立商商鋪經(jīng)營的模模式下，對于于品牌、質(zhì)量量的要求也就就更高，招商商時就不能什什么商家都招招，必須進行行篩選，讓適適合商場主題題定位的商家家進駐，再進進行統(tǒng)一推廣廣。策略2：有效利利用我司的招招商資源經(jīng)過十多年的發(fā)發(fā)展，我司形形成了豐富的的商戰(zhàn)經(jīng)驗，更更積累了相當當豐富的資家家資源，以確確保本項目招招商的成功。（具具體商家資料料已附上）策略3、以點帶帶面優(yōu)惠招商，以點點代面，重點點招募主力商商家和商圈影影響力較大的的商家，帶動動散戶經(jīng)營；；與商家共同同宣傳策劃，共共同造市，先先做人氣，再再做生意。策略4、強化活活動招商，進進行前期滲透透通過各種新聞、廣廣告、雜志、媒媒體或展會發(fā)發(fā)布信息，對對招商進行前前期滲透。同同時策劃一些些主題活動或或大型公關(guān)活活動，擴大影影響，提高商商場知名度。第五部分：項目目營銷推廣策策略一、推廣難點分分析理性的分析是策策略執(zhí)行的先先決條件。本本項目雖然具具有一系列的的優(yōu)勢機遇，但但推廣上有幾幾點難點需要要重點注意，以以優(yōu)勢淡化弱弱勢，達成項項目的旺銷。1.1相對的高高價格與短期期返租在長沙沙市場上存在在一定風險這在推廣時需要要幫助客戶確確立項目無可可質(zhì)疑的投資資前景與高性性價比，以地地優(yōu)優(yōu)勢給投投資者以實實實在在的愿景景實現(xiàn)。1.2項目能能否在短期內(nèi)內(nèi)將解放路的的商氣延續(xù)至至本案這需要在項目形形象上出彩出出新，吸引眼眼球，吸引投投資者的關(guān)注注后吸引消費費者關(guān)注。這這需要進行各各種“品牌”專題活動和和一些具有影影響力的大型型攻關(guān)活動進進行造勢，吸吸引大量人氣氣并迅速形成成商氣?；谝陨贤茝V難難點，本項目目在推廣中不不僅要有統(tǒng)一一的推廣主題題，更要注重重活動營銷和和現(xiàn)場的包裝裝，組成一個個“三維”的推廣模型型