西安城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)

西安市城市地產(chǎn)研究報(bào)告2007.11分析目的梳理西安地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)環(huán)境和發(fā)展軌跡1城市宏觀概況2地產(chǎn)市場(chǎng)總述3區(qū)域市場(chǎng)特征4企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析框架1城市宏觀概況1.1城市現(xiàn)狀解析1.2發(fā)展趨勢(shì)判斷1.3城市競(jìng)爭(zhēng)力分析1.1城市現(xiàn)狀解析-城市概況古稱長(zhǎng)安，世界四大古都之一，古絲綢之路起點(diǎn)，我國(guó)著名的旅游中心城市。城市性質(zhì)地理位置歷史地位陜西省省會(huì)、西北中心城市位于黃河流域的關(guān)中盆地，是我國(guó)地理位置中心，南依秦嶺，北臨渭河，面積9983平方公里戰(zhàn)略地位1992年8月，西安是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的計(jì)劃單列市和內(nèi)陸開(kāi)放城市，享受沿海開(kāi)放城市的優(yōu)惠政策。1.1城市現(xiàn)狀解析-城市分區(qū)西安包括9區(qū)4縣新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安區(qū)高陵縣、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣中心城區(qū)包括：新城、蓮湖、碑林、雁塔1.1城市現(xiàn)狀解析-主城分區(qū)城南：曲江新區(qū)為核心的文化示范旅游區(qū)和文教區(qū)。高端項(xiàng)目云集。城內(nèi)：保持歷史古城風(fēng)貌，行政功能弱化，人文旅游為主城西:“西咸一體化”結(jié)合帶，工業(yè)區(qū)搬遷后，區(qū)域形象提升城北：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，政府北遷和地鐵二號(hào)線建設(shè)，發(fā)展提速。城東:傳統(tǒng)老城區(qū)消費(fèi)水平低，開(kāi)發(fā)較落后?！拔鞑康谝凰恰遍L(zhǎng)安：西安后花園，打造具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)文化科技新城高新：經(jīng)濟(jì)活躍，代表西安經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域1.1城市現(xiàn)狀解析-功能分區(qū)“皇城復(fù)興計(jì)劃”：古城墻內(nèi)弱化行政功能，強(qiáng)化文化旅游、商貿(mào)金融功能古城墻內(nèi)調(diào)整紡織、軍備制造工業(yè)區(qū)，建設(shè)會(huì)展、旅游和高尚住區(qū)，形成浐灞大水大綠格局。東部西部以三橋?yàn)橹行牡墓I(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，發(fā)展居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)，加快與咸陽(yáng)聯(lián)結(jié)綜合開(kāi)發(fā)北部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)，以鐵路北客站為依托，增強(qiáng)區(qū)域性中心城市的集散輻射功能北部文教科研區(qū)，與長(zhǎng)安中心區(qū)銜接，發(fā)展大學(xué)園區(qū)、高尚住區(qū)、旅游休閑度假區(qū)。1.1城市現(xiàn)狀解析-城市經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，平穩(wěn)增長(zhǎng)居民收入大幅增加，需求旺盛2006年人均GDP超過(guò)2000美元。按照國(guó)際慣例，該階段房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展。04年GDP突破千億大關(guān)連續(xù)6年GDP增長(zhǎng)率穩(wěn)定在10％以上。06西安GDP總量接近02年2倍；1.1城市現(xiàn)狀解析-城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速＞GDP增長(zhǎng)速度3-4個(gè)百分點(diǎn)06年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額占GDP比重達(dá)53.5%。人均可支配收入年均增長(zhǎng)10.3%，超過(guò)人均消費(fèi)性支出1.3個(gè)百分點(diǎn)。處于二線城市中游水平消費(fèi)水平較高、購(gòu)買力增強(qiáng)1.1城市現(xiàn)狀解析-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理第三產(chǎn)業(yè)增速加快農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)龍頭信息支柱旅游重點(diǎn)2000年50.2%6.9%42.9%2005年52.3%5.2%42.5%三大產(chǎn)業(yè)比重1.1城市現(xiàn)狀狀解析-城市人口口全市人口增幅明顯顯，城鎮(zhèn)化速度加加快。中心城區(qū)人口密集集，表明開(kāi)發(fā)程度度高。1.1城市現(xiàn)狀狀解析-交通設(shè)施施航空3小時(shí)抵達(dá)國(guó)內(nèi)任意大城市西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，我國(guó)四大航空樞紐之一國(guó)內(nèi)航線80多條，直飛國(guó)際航線10多條；2004年旅客輸送量達(dá)到636萬(wàn)人次。鐵路6個(gè)路網(wǎng)客運(yùn)中心之一每天始發(fā)和通過(guò)75.5對(duì)旅客列車。2010年，將達(dá)105對(duì)，2015年將達(dá)到125對(duì)。西安貨站是全國(guó)特等貨運(yùn)站，西北西南地區(qū)最大的貨物集散地，年貨物吞吐量3000萬(wàn)噸。全國(guó)干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一以西安為中心，1000公里為半徑與北京、天津、太原、石家莊、鄭州、武漢、合肥、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭等城市形成一日交通圈，覆蓋中國(guó)7億人口。公路一天行程覆蓋近7億人1.2城市發(fā)展展趨勢(shì)-城市定位位1234發(fā)展坐標(biāo)：國(guó)際化化走人文生態(tài)同步發(fā)發(fā)展的國(guó)際化戰(zhàn)略略。規(guī)范市場(chǎng)促進(jìn)進(jìn)城市和社會(huì)發(fā)展展。沿襲傳統(tǒng)：歷史文化名城、國(guó)國(guó)際旅游城市新經(jīng)濟(jì)中心：亞洲知識(shí)與技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新中心、東西方方文化交流中心、、黃河中上游地區(qū)區(qū)國(guó)際資本聚集中中心產(chǎn)業(yè)升級(jí)：新亞歐大陸橋中國(guó)國(guó)段國(guó)際裝備制造造業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承承接地國(guó)際化大都市1.2城市發(fā)展展趨勢(shì)-城市規(guī)劃劃城市規(guī)模人口規(guī)模用地規(guī)模主城區(qū)人口=常住住人口+暫住人口口1.2城市發(fā)展展趨勢(shì)-城市規(guī)劃劃★★項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：：西部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)加工工基地、出口加工工基地、城市新區(qū)區(qū)曲江新區(qū)：中國(guó)最最佳傳統(tǒng)文化示范范區(qū)、西部文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)、、西安最佳生態(tài)環(huán)環(huán)境區(qū)、最佳生活活居住區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)：生態(tài)環(huán)境建設(shè)為主主，形成生態(tài)旅游游區(qū)和會(huì)展聚集區(qū)區(qū)總布局：中心城區(qū)飽和、建建設(shè)向外擴(kuò)展、增增設(shè)四個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)：打造中國(guó)科技中心心，建設(shè)西部產(chǎn)業(yè)業(yè)高地1.2城市發(fā)展展趨勢(shì)-城市規(guī)劃劃結(jié)合浐灞河道整治治，建設(shè)低密度高高尚住區(qū)和旅游度度假區(qū)向東向南向西向北與韋曲銜接，建設(shè)設(shè)新城，發(fā)展高科科技園、度假區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和旅游度度假區(qū)拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，與戶縣縣銜接，發(fā)展空港港區(qū)九宮格局，棋盤路路網(wǎng)；軸線突出，，一城多心1.2城市發(fā)展展趨勢(shì)-交通規(guī)劃劃西安城市快速軌道道交通線網(wǎng)第一階段（2006-2010））南北向二號(hào)線，緩緩解城市南北向主主客流走廊的交通通壓力，拓展城市市空間結(jié)構(gòu)東西向的一號(hào)線，，形成主城區(qū)“十十字型”軌道交通通骨架網(wǎng)，加快郊郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二階段（2011-2015））第三階段（2011-2015））第四階段（2011-2015））三號(hào)線（44.3公里）四、五、六號(hào)線和和一號(hào)線東、西延延伸段及二號(hào)線北北延伸段，形成西西安市完整的城市市快速軌道交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)1.3城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力GDP總量中西部城市中游人均GDP中西部城市下游1.3城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力人均可支配收入長(zhǎng)沙〉鄭州〉武漢〉重慶〉西西安居民消費(fèi)性支出長(zhǎng)沙〉重慶〉武漢〉西安〉鄭鄭州收入支出水平列中西部城市下游消費(fèi)動(dòng)力不足，購(gòu)購(gòu)買力有待提高1.3城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析-經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力西北地區(qū)中心城市市周邊城市向西安集集聚注：西部城市取05年數(shù)據(jù)1.3城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析-科技實(shí)實(shí)力市級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)構(gòu)672家，國(guó)家家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室95個(gè)，有各類技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)3000多家?？蒲袡C(jī)構(gòu)高等院校科研成果人力資源普通高等院校35所，研究生培養(yǎng)養(yǎng)單位48個(gè)；民民辦高校68所；；每年有3000多多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生生，其中重大科技技成果1000項(xiàng)項(xiàng)左右。各類專業(yè)技術(shù)人員員42萬(wàn)人，總數(shù)數(shù)占全市職工人數(shù)數(shù)的28％，在全全國(guó)城市中名列前前茅?？蒲懈呓袒貒?guó)防科技基地高新產(chǎn)業(yè)基地科技實(shí)力：全國(guó)第第三1.3城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析-綜合競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力資本競(jìng)爭(zhēng)力金融機(jī)構(gòu)數(shù)量少、、資本質(zhì)量不高一般結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、、經(jīng)濟(jì)體系靈活健健全強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)外聯(lián)系設(shè)施、信信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施施有待完善較弱政府管理競(jìng)爭(zhēng)力執(zhí)法、創(chuàng)新能力強(qiáng)強(qiáng)，推銷能力有待待提高不強(qiáng)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力擁有獨(dú)特旅游資源源、人文國(guó)際化程程度高強(qiáng)小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理理，第三產(chǎn)業(yè)增速速加快城市實(shí)力科技實(shí)力：高校云集、人才濟(jì)濟(jì)濟(jì)、科研國(guó)防基基地城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤路路網(wǎng)；軸線突出，，一城多心宏觀經(jīng)濟(jì)：運(yùn)行良好，平穩(wěn)增增長(zhǎng)，二線城市中中下游水平消費(fèi)水平：收入支出水平較低低，消費(fèi)動(dòng)力不足足，購(gòu)買力有待提提高戰(zhàn)略地位：西北地區(qū)的門戶戶與核心城市宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理理，居民消費(fèi)能力力有待提高2地產(chǎn)市場(chǎng)總述述2.1政策環(huán)境境2.2土地市場(chǎng)場(chǎng)2.3地產(chǎn)供給給2.4地產(chǎn)成交交2.5客戶分析析2.1政策環(huán)境境調(diào)控方向-加強(qiáng)保保障住房建設(shè)調(diào)控手段-再用行行政手段干預(yù)商品品房市場(chǎng)的可能性性不大國(guó)家政策導(dǎo)向2.1政策環(huán)境境穩(wěn)定導(dǎo)向計(jì)劃通過(guò)盤活二手手房市場(chǎng)，進(jìn)一步步穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格格西安政府態(tài)度1234副市長(zhǎng)楊廣信2007年1月，在西安市房地地產(chǎn)管理和住房制制度改革工作會(huì)議議上表示，西安房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升符合合市場(chǎng)規(guī)律市長(zhǎng)陳寶根：2007年7，就本市住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)調(diào)研時(shí)指出，西安安市二手房市場(chǎng)發(fā)發(fā)展緩慢，目前交交易總量明顯偏低低。取消優(yōu)惠政策：西安市市政辦發(fā)[2006]52號(hào)文件規(guī)定，在西西安市市區(qū)單純購(gòu)購(gòu)房不能入戶同比房?jī)r(jià)較低：2007年1-6月，住宅在售均價(jià)價(jià)為3412元/平方米，同比增長(zhǎng)13%規(guī)范市場(chǎng)秩序2.1政策環(huán)境境稅收政策執(zhí)行較為為嚴(yán)格；土地規(guī)范范化程度不很高政策執(zhí)行力度監(jiān)管金融

土地稅收土地增值稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征征土地增值稅契稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住住宅，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶交易時(shí)實(shí)行契稅稅減半營(yíng)業(yè)稅不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全全額征收營(yíng)業(yè)稅普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，，銷售收入差額征征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛掛掛牌是主要的交易易方式《西安市閑置土地處處理辦法》嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于于閑置土地的處罰罰要求全市范圍內(nèi)滿足70%的比重不具體到項(xiàng)項(xiàng)目90m2以下占70%執(zhí)行力度高執(zhí)行力度高執(zhí)行力度差執(zhí)行力度高執(zhí)行力度一般執(zhí)行力度高2.1政策環(huán)境境金融信貸政策執(zhí)行行較嚴(yán)格，保障性性住房建設(shè)存在一一定的問(wèn)題政策執(zhí)行力度監(jiān)管金融

土地稅收市場(chǎng)交易秩序保障性住房建設(shè)從2007年12月1日起，在西安市范范圍內(nèi)實(shí)行商品房房?jī)r(jià)格備案制度，，商品房銷售實(shí)行行明碼標(biāo)價(jià)關(guān)于下達(dá)西安市2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的通通知，該通知列出出了78個(gè)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款消費(fèi)貸款項(xiàng)目資本金比例35％，在個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中中招商引資也不例例外以個(gè)人為單位界定定二套房；對(duì)原有有購(gòu)房貸款未還清清的，繼續(xù)申請(qǐng)新新的住房貸款時(shí)，，所有銀行均規(guī)定定首付不低于40%執(zhí)行力度高執(zhí)行力度高執(zhí)行力度差執(zhí)行力度高2.2土地市場(chǎng)場(chǎng)居住地價(jià)增速最快快，其次是商業(yè)用用地，地價(jià)與房?jī)r(jià)價(jià)上漲幅度基本一一致成交價(jià)格05、06放量超超過(guò)1000公頃頃，07年公開(kāi)招招拍掛數(shù)據(jù)顯示成成交不足成交數(shù)量招拍掛、與管委會(huì)會(huì)協(xié)議、與當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)等，，市場(chǎng)成熟度有待待提高成交方式土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：偉偉業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)二線城市整體升溫溫土地升值空間較大大與一線城市差距明明顯：二線城市處中游水水平；地價(jià)現(xiàn)狀發(fā)展前景地價(jià)水平2.2土地市場(chǎng)場(chǎng)土地市場(chǎng)成熟度不不高；土地資源稀稀缺，熱點(diǎn)區(qū)域升升值潛力大供不應(yīng)求求出讓有限限，供不不應(yīng)求古城拆遷遷成本高高，地價(jià)價(jià)水平較較高外來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)商多，，拿地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈郊區(qū)化向遠(yuǎn)郊延延伸，高高新、曲曲江、城城北為出出讓熱點(diǎn)點(diǎn)城北、長(zhǎng)長(zhǎng)安、浐浐灞、西西咸等郊郊區(qū)板塊塊升溫地價(jià)上漲漲2000年：9022002年：9592004年：11422006年：12632007年1-9月：1270土地市場(chǎng)場(chǎng)2.2土土地市市場(chǎng)2.3地地產(chǎn)供供給房地產(chǎn)投投資/固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資≈≈25%住宅投資資/房地地產(chǎn)投資資≈65%房地產(chǎn)投投資增速速介于30%~40%房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展；住宅市場(chǎng)場(chǎng)升溫、、前景看看好。2.3地地產(chǎn)供供給西安市場(chǎng)場(chǎng)籌資、、竣工緩緩慢囤積土地地的現(xiàn)象象較為明明顯竣工面積增長(zhǎng)緩慢遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積低于沈陽(yáng)、武漢、重慶、成都，高于太原、石家莊，二線城市中下游水平施工面積增幅明顯施工面積/竣工面積≈3.5，但06年這一比值上升至6低于沈陽(yáng)、天津、重慶，高于長(zhǎng)春、太原，二線城市中上游2.3地地產(chǎn)供供給新開(kāi)工面面積處于于二線城城市中下下游水平平，開(kāi)工工不足，，整體市市場(chǎng)有待待升溫。。住宅開(kāi)工工/商品品房開(kāi)工工=0.84，，住宅比比重較高高，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)不不發(fā)達(dá)。。2.4地地產(chǎn)成成交04年以以前均價(jià)價(jià)徘徊在在2000元，，04年年商品房房市場(chǎng)驟驟熱，均均價(jià)提升升至3500元元左右。。受住宅宅郊區(qū)化化等因素素影響，，05、06年房?jī)r(jià)略略有下降降。近年來(lái)商商品房銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)上漲，，06年出現(xiàn)明明顯的躍躍升，而而06年竣工面面積僅有有400萬(wàn)平米，，供應(yīng)缺缺口加大大。成交數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源：：西安房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)2.4地地產(chǎn)成成交02年-06年年西安住住宅均價(jià)價(jià)年均漲漲幅4.2%，，上漲幅幅度平穩(wěn)穩(wěn)合理。。低于全全國(guó)平均均漲幅，，未來(lái)仍仍有快速速上漲的的趨勢(shì)與與空間。。近五年西西安住宅宅銷售面面積平均均增幅39%，06年同比增增長(zhǎng)67.2%，大于年年竣工面面積，供供不應(yīng)求求，西安安住宅市市場(chǎng)明顯顯升溫。。2.4地地產(chǎn)成成交銷售均價(jià)價(jià)處于二二線城市市中等天津〉武漢〉成都〉西安〉長(zhǎng)春〉重慶上漲空間間較大，，預(yù)計(jì)未未來(lái)2-3年≈50002.4地地產(chǎn)成成交城南：曲江新區(qū)區(qū)為核心心的文化示示范旅游游區(qū)和文文教區(qū)。高高端項(xiàng)目目云集。。城內(nèi)：保持歷史史古城風(fēng)貌，行行政功能能弱化，，人文旅游游為主城西:“西咸一一體化””結(jié)合帶，，工業(yè)區(qū)區(qū)搬遷后，區(qū)域域形象提提升城北：傳統(tǒng)的農(nóng)農(nóng)業(yè)區(qū)，，政府北遷遷和地鐵鐵二號(hào)線建設(shè)，，發(fā)展提提速。城東:傳統(tǒng)老城城區(qū)消費(fèi)費(fèi)水平低，，開(kāi)發(fā)較較落后。?！拔鞑康谝灰凰恰遍L(zhǎng)安：西安后花園園，打造具國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)力的的生態(tài)文化科科技新城高新：經(jīng)濟(jì)活躍，，代表西安經(jīng)濟(jì)的的未來(lái)，市市民工作和居住住的理想?yún)^(qū)區(qū)域2.4地地產(chǎn)成交城北：累計(jì)銷售面面積：125萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：40億元新房可售套套數(shù)：17864套住宅最新均均價(jià)：3024元/平米城南高新城內(nèi)累計(jì)銷售面面積：122萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：50億元新房可售套套數(shù)：10131套住宅最新均均價(jià)：4311元/平米累計(jì)銷售面面積：16萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：14億元新房可售套套數(shù)：13249套住宅最新均均價(jià)：4203元/平米累計(jì)銷售面面積：187萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：75億元新房可售套套數(shù)：33061套住宅最新均均價(jià)：3928元/平米城東城西累計(jì)銷售面面積：47萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：17億元新房可售套套數(shù)：10313套住宅最新均均價(jià)：3820元/平米累計(jì)銷售面面積：68萬(wàn)平米累計(jì)銷售金金額：25億元新房可售套套數(shù)：12570套住宅最新均均價(jià)：3421元/平米數(shù)據(jù)截至到到07年8月份，來(lái)來(lái)源西安房房地產(chǎn)信息息網(wǎng)2.4地地產(chǎn)成交城東二手城西二手二手房出租租均價(jià)為12.2元元/平米求求租均均價(jià)為10.3元/平米出售均價(jià)2558元元/平米求求購(gòu)均均價(jià)2352元/平平米二手房出租租均價(jià)為14.1元元/平米求求租均均價(jià)為11.5元/平米出售均價(jià)2553元元/平米求求購(gòu)均均價(jià)2271元/平平米景觀牌、教教育牌、商商業(yè)牌、人人文牌、親親水牌舊城改造提提速、潛力力巨大勞動(dòng)路、桃桃園路、西西二環(huán)、世世紀(jì)大道咸寧東路、、建工路、、西影路、、十里鋪、、東二環(huán)2.4地地產(chǎn)成交城南二手二手出租均均價(jià)15.6元/平平米求求租均價(jià)12.7元元/平米出售均價(jià)2636元元/平米求求購(gòu)均均價(jià)2422元/平平米科教文匯集集地、年輕輕化消費(fèi)小寨商圈、、大唐芙蓉園園、大雁塔塔城北二手二手出租均均價(jià)10.8元/平平米求求租均價(jià)9.2元/平米出售均價(jià)2367元元/平米求求購(gòu)均均價(jià)2128元/平平米北城巨變、、新西安中中心雅荷春天、、白樺林居居、西安印印象2.4地地產(chǎn)成交城內(nèi)二手高新二手長(zhǎng)安二手西大街改造造工程；出租均價(jià)15.5元/平米求租均價(jià)14.4元/平米出售均價(jià)3519元/平米求購(gòu)均價(jià)3147元/平米上海城項(xiàng)目目投資環(huán)境好好；出租均價(jià)20.1元/平米求租均價(jià)18.4元/平米出售均價(jià)3643元/平米求購(gòu)均價(jià)3311元/平米唐延路沿線新長(zhǎng)安，城市副副中心出租均價(jià)6.5元/平米求租均價(jià)5.4元/平米出售均價(jià)1893元/平米求購(gòu)均價(jià)1582元/平米終南大道、子午午大道2.4客戶分分析自住目的為主改善居住其次投資比例較小已購(gòu)房群體17%首次置業(yè)需求大大剛性需求較旺盛盛客戶數(shù)據(jù)來(lái)源：：偉業(yè)顧問(wèn)2007年6月西西安地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研2.4客戶分分析靠近工作地點(diǎn)自己熟悉區(qū)域位于繁華都市圈圈2.4客戶分分析價(jià)格因素交通狀況物業(yè)管理2.4客戶分分析主力總價(jià)區(qū)間15-30萬(wàn)房?jī)r(jià)>3000預(yù)期<30002.4客戶分分析偏好戶型：兩房房、三房偏好面積：70-130平米米小結(jié)銷售均價(jià)：住宅均價(jià)3259元/平米，，年均漲幅4%，上漲空間大大市場(chǎng)概況二手市場(chǎng)：成交少，較不活活躍，二手均價(jià)價(jià)/一手均價(jià)=0.6-0.8投資結(jié)構(gòu)：住宅和房地產(chǎn)投投資結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，，平穩(wěn)增長(zhǎng)銷售金額：商品房均銷售率率84.3%；06年銷售金額206億（住宅179億）土地供應(yīng)：市場(chǎng)有待成熟，，供應(yīng)不足，地地價(jià)上漲，拿地地競(jìng)爭(zhēng)激烈供需關(guān)系：基本平衡，供供應(yīng)略顯不足，，缺口有增大趨趨勢(shì)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)價(jià)上漲，成交活活躍，二手交易易市場(chǎng)有待升溫溫政策環(huán)境整體較較好金融信貸、稅收收、市場(chǎng)監(jiān)管等等層面政策執(zhí)行行較嚴(yán)格，土地地開(kāi)發(fā)速度方面面沒(méi)有很好的得得到監(jiān)管3區(qū)域市場(chǎng)特特征3.1區(qū)域市市場(chǎng)概述3.2區(qū)域市市場(chǎng)詳述3.1區(qū)域市市場(chǎng)概述新興格局浐灞、經(jīng)開(kāi)、高新、曲江五個(gè)從傳統(tǒng)板塊中脫離出來(lái)的新板塊市場(chǎng)成為了西安市場(chǎng)的新貴浐灞生態(tài)區(qū)-生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展聚集區(qū)曲江新區(qū)-文教區(qū)，最佳生活居住區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)-交通樞紐，新市政府所在地高新區(qū)-CBD，“新知富”的居住新區(qū)傳統(tǒng)格局南貴北貧、東新新西舊——城北、城東、城城南、城內(nèi)、城城西五個(gè)傳統(tǒng)板板塊，東郊是紡紡織城，西郊是是電子城，南郊郊是文教區(qū)，北北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)3.2區(qū)域市市場(chǎng)詳述3.2.4城北區(qū)域3.2.5城東區(qū)域3.2.1城南區(qū)域3.2.3城西區(qū)域3.2.2高新區(qū)域城內(nèi)區(qū)域長(zhǎng)安區(qū)域3.2.1城城南區(qū)域-概況況城南概況城南的面積大約約120平方公里，建成成區(qū)約70平方公里，人口口140萬(wàn)左右，就業(yè)人人口40萬(wàn)左右。2005年全區(qū)生產(chǎn)總值值為170億元城南在西安市第第一次城市規(guī)劃劃中既被定位為為文教區(qū)，是西西安科教文匯集集地，商業(yè)相當(dāng)當(dāng)繁榮，綠化及醫(yī)療配套套非常完善。交交通在各個(gè)區(qū)域域中是最發(fā)達(dá)。。曲江新區(qū)曲江新區(qū)位于西西安城南區(qū)東部部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的西安曲曲江旅游度假區(qū)區(qū)。區(qū)域定位：——以唐文化為為主題的文化旅旅游區(qū)——中國(guó)最佳傳傳統(tǒng)文化示范區(qū)區(qū)——西部文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)區(qū)——西安最佳生生態(tài)環(huán)境區(qū)——西安最佳生生活居住區(qū)VS3.2.1城城南區(qū)域-規(guī)劃劃曲江一心-兩帶帶-三軸-四個(gè)個(gè)功能板塊區(qū)域細(xì)分一心：以大雁塔為整整個(gè)曲江的核心心；兩帶：貫穿整個(gè)新區(qū)，，寬100米的的唐城遺址保護(hù)護(hù)綠帶；分布在在繞城高速兩側(cè)側(cè)共100米寬寬的綠化景觀帶帶；三軸：雁塔南路旅游商商業(yè)發(fā)展軸線、、芙蓉東路生態(tài)態(tài)休閑發(fā)展軸線線和曲江大道景景觀軸線；四個(gè)功能板塊：：唐風(fēng)商業(yè)板塊（（占地約2平方方公里）、旅游休閑板塊（（占地約7平方方公里）、科教文化板塊（（占地約3平方方公里）、會(huì)展商務(wù)板塊（（占地約3平方方公里）。3.2.1城城南區(qū)域-產(chǎn)業(yè)業(yè)以旅游景點(diǎn)的建建設(shè)為龍頭，帶帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地面積總投資項(xiàng)目概況大唐圣境約350畝5億元以曲江寒窯為題材建設(shè)中國(guó)第一個(gè)愛(ài)情主題體驗(yàn)式博覽園，使之成為定情婚禮紀(jì)念的圣地秦二世陵保護(hù)和利用工程約300畝4億元依托秦兵馬俑的金字招牌，把秦二世陵的開(kāi)發(fā)和秦始皇陵、秦兵馬俑的開(kāi)發(fā)緊密結(jié)合起來(lái)曲江歡樂(lè)世界1700畝（主題公園占地850畝）30億元曲江歡樂(lè)世界是以現(xiàn)代旅游的新時(shí)尚領(lǐng)地，以主題公園為核心，帶動(dòng)周邊酒店、餐飲等游樂(lè)服務(wù)配套，打造中國(guó)國(guó)內(nèi)一流的娛樂(lè)旗艦大唐不夜城約1000畝30億元中國(guó)第一個(gè)文化MALL，擁有全亞洲規(guī)模最大、街景最長(zhǎng)的文化商業(yè)步行街曲江國(guó)際會(huì)展中心1240畝45億成為西部最具有影響力的國(guó)際會(huì)展商城和具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)發(fā)展以唐文文化及休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)為主線的旅游游業(yè)，建設(shè)以休休閑娛樂(lè)為主題題的大型游樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目，以旅游景景點(diǎn)的建設(shè)為龍龍頭，帶動(dòng)其他他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。3.2.1城城南區(qū)域-房地地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域是西安市市地產(chǎn)領(lǐng)頭羊，，過(guò)去大部分都是是小盤，而如今今大盤林立，開(kāi)啟啟了城南地產(chǎn)的的新局面概況由于功能定位的的原因，城南向向來(lái)是西安市民民最屬意的居住住區(qū)域，所以城城南的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)起步早，進(jìn)進(jìn)步快，空置率率不高，一直走在西安的的前沿。城南的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)量很目前預(yù)預(yù)售商品房面積積在300萬(wàn)平平米以上，存量量商品房則已達(dá)達(dá)到2000萬(wàn)萬(wàn)平米。城南商商品房銷售量占西安總銷量的的三分之一。開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)格城南區(qū)商品房?jī)r(jià)價(jià)2007年9月達(dá)到4430元/m2。而而其中的曲江新新區(qū)的商品房?jī)r(jià)價(jià)早已超過(guò)5000元/m23.2.1城城南區(qū)域-項(xiàng)目目世家星城金地曲江尚林苑中海國(guó)際社區(qū)曲江春曉苑航天御苑航天御苑西安富力城曲江華府中海國(guó)際社區(qū)3.2.1城城南區(qū)域-項(xiàng)目目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面萬(wàn)平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/平米開(kāi)盤物業(yè)費(fèi)世家星城西安房地產(chǎn)股份有限公司75板式多層、小高層。主力面積144以下，二房107，三房128，復(fù)式154-192；房型規(guī)整，設(shè)南北陽(yáng)臺(tái)、飄窗，有一定的附加創(chuàng)新，如半圓形多功能空間、大露臺(tái)42002005.3（三）1曲江華府

天地源股份22小高層、多層（電梯花園洋房）花園洋房150-200（三房），小高層（三房）120-187，圍合式別墅；戶型規(guī)整，花園洋房設(shè)入戶花園、陽(yáng)光房

洋房5750高層4750

2006.51.5航天御苑華航房地產(chǎn)6獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅聯(lián)排面積230，獨(dú)棟500-670平方米，北美風(fēng)格獨(dú)棟15000連排85002006.72.2金地曲江尚林苑金地集團(tuán)10一期疊拼、連排疊拼220-260平方米/套，聯(lián)排430平方米，一共124套，產(chǎn)品過(guò)于緊湊疊拼9000連排100002007.63.8富力城西安濱湖花園地產(chǎn)113小高層、高層、精裝三房130-145，二房100；房型多樣，主要為標(biāo)準(zhǔn)南北通透型和北向橫廳型，設(shè)北工作陽(yáng)臺(tái)、飄窗或落地窗50002006.91.2中海國(guó)際社區(qū)西安中海地產(chǎn)135雙拼、聯(lián)排、小高層、復(fù)式、高層從一房、兩房、三房、四房至別墅等均有提供，面積從50平方米至400余平方米不等，分五期開(kāi)發(fā)高層55002007.8—3.2.1城城南區(qū)域-產(chǎn)品品、客戶產(chǎn)品高檔住宅開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品以別墅和小高層為主區(qū)域特點(diǎn)客戶

以私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高校教授為主（文教區(qū)，高校云集；區(qū)內(nèi)小寨商貿(mào)繁榮。構(gòu)成了西安的富人區(qū)。）3.2.1城城南區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境外地開(kāi)發(fā)商中高端定位明確，外地開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)凸顯本地開(kāi)發(fā)商天地源地產(chǎn)——曲江華府(23萬(wàn)平米)西安長(zhǎng)江置業(yè)——曲江南苑(26萬(wàn)平米)區(qū)域門檻提高，所占份額逐漸減少?gòu)V州富力地產(chǎn)——富力城(113萬(wàn)平米)；深圳金地集團(tuán)——金地曲江尚林苑，07年初拿下曲江260畝地與南湖1500畝地；深圳合能集團(tuán)——曲江城市花園(13萬(wàn)平米)；香港中海地產(chǎn)——中海國(guó)際社區(qū)(135萬(wàn)平米)；上海大華地產(chǎn)——拿下1000畝地；福建融僑集團(tuán)——融僑曲江官邸(294畝)。3.2.1城城南區(qū)域-未來(lái)來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)仍有很很大的發(fā)展空間間，城南將繼續(xù)續(xù)引領(lǐng)西安房地地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)區(qū)域未來(lái)14年年商品房?jī)?chǔ)備用地達(dá)達(dá)2000萬(wàn)平米米城南將繼續(xù)保持持文教區(qū)和旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì)曲江新區(qū)商圈和和電視塔商圈即即將成規(guī)模地鐵二號(hào)線（鐵鐵路北客站-韋韋曲）的規(guī)劃根據(jù)西安市2004-2020年總體規(guī)劃劃，城南的商品品房?jī)?chǔ)備用地主主要集中在兩個(gè)個(gè)地方，一是是在曲江新區(qū)，，二是在丈八東東路－雁展路以以南及雁塔區(qū)南南邊界線以北，，也就是繞城高高速南北附近，，總量大概在2000萬(wàn)平米米，將在未來(lái)14年內(nèi)完成開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.1城城南區(qū)域-小結(jié)結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城南成熟高端區(qū)域外地開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)勢(shì)凸顯本地開(kāi)發(fā)商份額額減少最宜居生態(tài)環(huán)境境區(qū)高尚人文居住區(qū)區(qū)旅游區(qū)、文教產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢(shì)、商商業(yè)氛圍濃厚西安房地產(chǎn)領(lǐng)頭頭羊中高端住宅市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品以別墅和小小高層為主私營(yíng)業(yè)主、政府府官員、高校教教授為主土地儲(chǔ)備充足仍有很大的發(fā)展展空間3.2.2高高新區(qū)域-概況況區(qū)域概況西安高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于于西安市南郊著著名的科教文化化區(qū)，1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院首批批準(zhǔn)的的國(guó)家級(jí)高新區(qū)區(qū)，是陜西和西西安最強(qiáng)勁的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極極和對(duì)外開(kāi)放放的窗口。—06年科技創(chuàng)新競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力位居全全國(guó)107個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)第三三位，僅次于于北京中關(guān)村村和上海張江江高科技園區(qū)區(qū)—“十一五”期間間重點(diǎn)建設(shè)的的五個(gè)世界一一流的科技工工業(yè)園區(qū)之一一；—被聯(lián)合國(guó)工業(yè)業(yè)發(fā)展組織評(píng)評(píng)為六個(gè)“中中國(guó)最具活力力的城市和地地區(qū)”。區(qū)域定位區(qū)域規(guī)模現(xiàn)完成開(kāi)發(fā)35平方公里里（不足全市市面積5‰））06年?duì)I業(yè)收收入1380億元（39億元/KM2）現(xiàn)有從業(yè)人員員35萬(wàn)人，，53%大大專學(xué)歷以上上3.2.2高高新區(qū)域-規(guī)劃高新-中央商商務(wù)區(qū)-商務(wù)務(wù)金融中心-高科技園區(qū)區(qū)區(qū)域規(guī)劃中國(guó)科技創(chuàng)新新中心西部現(xiàn)代制造造業(yè)中心西部商務(wù)金融融中心，功能區(qū)域創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、、國(guó)際軟件園園、電子工業(yè)園、、中央商務(wù)區(qū)區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、、出口加工區(qū)區(qū)在冊(cè)企業(yè)年?duì)I營(yíng)業(yè)收入達(dá)3700億元元，工業(yè)總產(chǎn)值2300億元元，工業(yè)增加加值800億億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值1400億元，，工業(yè)增加值值350億元元，進(jìn)出口40億億美元，在地地財(cái)稅總收入入100億元元，就業(yè)人口口60萬(wàn)人區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)規(guī)模2010年3.2.2高高新區(qū)域-產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、航空、航航天基地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2006年高高新區(qū)總營(yíng)業(yè)業(yè)收入265億元，四大大產(chǎn)業(yè)占86％。集成電路———德國(guó)英飛凌凌、美國(guó)威世世、美光、應(yīng)應(yīng)用材料、西西岳電子等四四十多家企業(yè)業(yè)；通訊———大唐電信、、海天天線、、華為、中興興、嘉載通訊訊、西電捷通通、宇龍等企企業(yè)；裝備制造———比亞迪、法法士特、慶安安冷機(jī)、大金金慶安、兄弟弟標(biāo)準(zhǔn)；生物醫(yī)藥———東盛、金花花、皓天、綠綠谷、步長(zhǎng)、、力邦新材料———陜西有色金金屬集團(tuán)、金金堆城鉬業(yè)、、邁科金屬以灃河為軸線線，橫跨雁塔塔、長(zhǎng)安、戶戶縣的“雁長(zhǎng)長(zhǎng)戶”高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)三角角洲和航空、、航天兩個(gè)特特色產(chǎn)業(yè)基地地。產(chǎn)業(yè)空間布局局:“一體體兩翼”新興產(chǎn)業(yè)：軟軟件及服務(wù)外外包產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)：電電子信息、裝裝備制造、生生物醫(yī)藥、新新材料3.2.2高高新區(qū)域-房地產(chǎn)該區(qū)域是西安安市地產(chǎn)后起起之秀，2005-2007年，，是高新區(qū)市市場(chǎng)勃發(fā)的三年，，在這三年里里，本土和外埠開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)激烈的的競(jìng)爭(zhēng)概況高新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)依托高高新區(qū)近年來(lái)來(lái)的高速發(fā)展展，自2000年以后，，便為市場(chǎng)所所高度關(guān)注并并成為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來(lái)來(lái)，高新區(qū)更更在發(fā)展高新新區(qū)二期和CBD等眾多多戰(zhàn)略利好預(yù)預(yù)期之下，為為市場(chǎng)所熱力力追捧。價(jià)格高新區(qū)的商品品房均價(jià)居各各城區(qū)首位，，2007年年9月已經(jīng)達(dá)達(dá)到5413元/m2。數(shù)據(jù)來(lái)源：西西安市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)整理理2007年9月西安市各各區(qū)域商品房房?jī)r(jià)格對(duì)比圖圖012002400360048006000元/平米商品房?jī)r(jià)3485374644304829500927895413城北區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城內(nèi)區(qū)城西區(qū)長(zhǎng)安區(qū)高新區(qū)3.2.2高高新區(qū)域-項(xiàng)目利君明天陽(yáng)光曼哈頓綠地世紀(jì)城紫微田園都市市逸翠園中海華庭中海華庭陽(yáng)光曼哈頓逸翠園3.2.2高高新區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面萬(wàn)平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)120小高層、高層二房98，三房140-169，四房195；房型方正、南北陽(yáng)臺(tái)、飄窗，大戶型設(shè)入戶花園、工人房，二房全朝南，景觀及外立面效果好580020071.2大華陽(yáng)光曼哈頓大華集團(tuán)8.1高層,小高層大華“雙層季”公寓版別墅生活－－140平米復(fù)式，50-60一房；60-92-100兩居室；116-149平米三居410020071.2逸翠園和記黃埔地產(chǎn)106一期25高層、小高層、聯(lián)排樓體用料高檔；物業(yè)配套高端高層5500聯(lián)排100002007-中海華庭中海地產(chǎn)14.7高層,小高層高層以三居為主，小高層以四居為主薄板戶型，空中花園，入戶花園，先做景觀再做住宅508020061.5利君明天西安利君15高層中心水景周圍布置8棟?rùn)E圓形點(diǎn)式高層（兩梯4、6戶），二房、三房，78-130530020061紫微田園都市

西安紫薇實(shí)業(yè)180高層,小高層,多層現(xiàn)最后正在銷售的為二梯四戶品字形、蝶形高層37002002一期13.2.2高高新區(qū)域-產(chǎn)品、客戶戶產(chǎn)品大盤多、主要以高層小高層為主，少有別墅、洋房。區(qū)域特點(diǎn)客戶

西安市金字塔尖人群“新知富”階層（高級(jí)職員，經(jīng)理，IBM員工）3.2.2高高新區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境外地開(kāi)發(fā)商大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，外地品牌地產(chǎn)大批進(jìn)駐上海綠地集團(tuán)——綠地世紀(jì)城(120萬(wàn)平米)香港中海地產(chǎn)——中海華庭(15萬(wàn)平米)；東航地產(chǎn)——公園天下(20萬(wàn)平米)；大華地產(chǎn)——大華陽(yáng)光曼哈頓(8萬(wàn)平米)福建融僑地產(chǎn)——融僑紫薇馨苑(80萬(wàn)平米)和記黃埔——和記黃埔·逸翠園(170萬(wàn)平米)本地開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，本地品牌地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)反擊天地源地產(chǎn)——天地源·楓林綠洲(150萬(wàn)平米)，天地源·蘭亭坊(20萬(wàn)平米)紫薇地產(chǎn)——紫薇臻品(23萬(wàn)平米)，紫薇尚層(18萬(wàn)平米)高科房產(chǎn)——城市風(fēng)景·夏日景色(30萬(wàn)平米)和城市風(fēng)景·都市印象(20萬(wàn)平米)；西安倚天地產(chǎn)——中天花園(11萬(wàn)平米)；利君地產(chǎn)——利君明天(15萬(wàn)平米)；金泰恒業(yè)地產(chǎn)——金泰假日花城(66萬(wàn)平米)華領(lǐng)地產(chǎn)——華府蘭喬圣菲(15萬(wàn)平米)高新房地產(chǎn)市市場(chǎng)，戰(zhàn)斗白白熱化的市場(chǎng)場(chǎng)3.2.2高高新區(qū)域-未來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展空間巨大，，高新區(qū)將是是未來(lái)3年內(nèi)內(nèi)西安房地產(chǎn)產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)區(qū)域未來(lái)發(fā)展展土地供給較多多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西部商務(wù)金融中心有兩條地鐵線線穿過(guò)西高新新西高新一次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的規(guī)劃面面積是34平平方公里，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭還在在不斷地提升升，因此西高高新二次創(chuàng)業(yè)業(yè)包括一次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的成果在在內(nèi)，規(guī)劃面面積已達(dá)到98平方公里里。這么大規(guī)規(guī)劃面積為西西高新的發(fā)展展奠定了寬闊闊的基礎(chǔ)，未未來(lái)這里將崛崛起為一座上上百平方公里里的現(xiàn)代化新新城。3.2.2高高新區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析高新新興發(fā)展區(qū)域域外地品牌地產(chǎn)產(chǎn)大批進(jìn)駐本地品牌地產(chǎn)產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)反擊中央商務(wù)區(qū)-商務(wù)金融中中心-高科技技園區(qū)西安房地產(chǎn)后后起之秀住宅市場(chǎng)、商商業(yè)、寫字樓樓市場(chǎng)活躍住宅產(chǎn)品以高高層和小高層層為主以高級(jí)職員，，經(jīng)理，IBM員工為主主的“新知富富”階層土地供給充足足發(fā)展空間巨大大3.2.3城城西區(qū)域-概況城東規(guī)模城西區(qū)南鄰高高新區(qū)，北居居漢城遺址，，東臨明城墻墻，西連咸陽(yáng)陽(yáng)，城市規(guī)劃劃面積約有100平方公里，區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人人口60萬(wàn)左右。產(chǎn)業(yè)狀況城西是西安市市重要的工業(yè)業(yè)基地，有著名的電工工城和國(guó)防工工業(yè)企業(yè)。城西還有六村村堡石化工業(yè)業(yè)城和空港服服務(wù)中心、三三橋汽車商貿(mào)貿(mào)區(qū)。過(guò)去城西的工工業(yè)基礎(chǔ)比城城北好、高新新區(qū)好。但是是當(dāng)歷史的車車輪進(jìn)入了新新世紀(jì)，城西西發(fā)展速度就就開(kāi)始落后了了。配套設(shè)施教育-城西的教育環(huán)環(huán)境在西安的的各個(gè)城區(qū)中中屬于一般，，大學(xué)數(shù)量少少商業(yè)-由于城西是一一個(gè)工業(yè)化相相對(duì)集中的區(qū)區(qū)域，早期城城西商業(yè)很不不發(fā)達(dá)；近期期城西的商貿(mào)業(yè)業(yè)逐步發(fā)展，，但是仍有不不足城西特點(diǎn)城西區(qū)還是一一個(gè)工業(yè)區(qū)，，因此除了本本區(qū)域的居民民，幾乎吸引引不到其他區(qū)區(qū)域的人到此此置業(yè)。另外外，城西的商商業(yè)不夠繁榮榮、娛樂(lè)餐飲飲配套較差，，對(duì)區(qū)域發(fā)展展限制性很大大3.2.3城城西區(qū)域-房地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域受原有有工廠等條件件制約，發(fā)展速度較慢慢，但作為西西去咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)經(jīng)之路，道路路條件尚好，近階段段會(huì)有一定發(fā)發(fā)展概況早期大規(guī)模的的重點(diǎn)建設(shè)，，使得城西的的產(chǎn)業(yè)和布局局基本上“一一步到位”，，封殺了區(qū)域域房地產(chǎn)商品品化進(jìn)程，各各企業(yè)集資建建房也直接削削弱了商品房房的優(yōu)勢(shì)，制制約了城西商商品房市場(chǎng)的的繁榮。近年來(lái)，與其其他城區(qū)的銷銷量突飛猛進(jìn)進(jìn)相比，城西西區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)量很少。。開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)格2007年以以來(lái)，城西的的房?jī)r(jià)基本是是在3000元左右徘徊徊。城西的城城市骨架相當(dāng)當(dāng)大，但是城城西的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集集中在環(huán)城西西路與西二環(huán)環(huán)之間，西二二環(huán)以西幾乎乎沒(méi)有，所以以9月均價(jià)5009元/平方米并不不是區(qū)域的實(shí)實(shí)際體現(xiàn)。3.2.3城城西區(qū)域-項(xiàng)目奧林匹克花園園金泰絲路花城香榭城西人家?jiàn)W林匹克花園3.2.3城城西區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面萬(wàn)平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)金泰絲路花城香榭陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司53小高層、多層、花園洋房58-190平米；包含電梯洋房、情景洋房、尚品公館、花園洋房四種建筑結(jié)構(gòu)形式多層2500洋房30002006.9多層0.6;洋房0.7城西人家西安三安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5.7高層、小高層以80平米兩居、93和129三居為主；滿足城西區(qū)主流客戶需求34002004.10-奧林匹克花園陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100多層、小高層主要以多層為主，獨(dú)創(chuàng)了一些四層坡屋頂、五層帶小閣樓等特色規(guī)劃，后期還有電梯洋房；一期戶型60-207平方，二期戶型82-200平方38502006.1213.2.3城城西區(qū)域-產(chǎn)品、客戶戶產(chǎn)品主要是住宅類物業(yè)產(chǎn)品以高層和小高層為主區(qū)域特點(diǎn)客戶

以西郊客戶為主，主要客戶企業(yè)家，批發(fā)商等。3.2.3城城西區(qū)域-未來(lái)發(fā)展城西發(fā)展動(dòng)力力有限，房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空空間較小城西的建設(shè)用用地幾乎沒(méi)有剩余可可言老工業(yè)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好著名的漢長(zhǎng)安安城遺址和阿阿房宮遺址處于“西咸一一體化”的連連接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和和電工城嚴(yán)格格的規(guī)劃和布布局以及集約約式的土地利利用，使城西西的建設(shè)用地地幾乎沒(méi)有剩剩余可言3.2.3城城西區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城西發(fā)展動(dòng)力不足足區(qū)域外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)商份份額有限未來(lái)“西咸一一體化”的連連接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)發(fā)展緩慢住宅市場(chǎng)產(chǎn)品品以高層和小小高層為主區(qū)域內(nèi)的主要要客戶企業(yè)家家，批發(fā)商等等土地有效供給給量少發(fā)展空間有限限3.2.4城城北區(qū)域-概況城北概況建國(guó)后近40年間，城北在在西安市整體體戰(zhàn)略布局中中，被定位為為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，，直到近十幾幾年，因?yàn)榻?jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的建立和和城北的重新新定位，城北北迎來(lái)了新的的發(fā)展機(jī)遇。。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)位于西西安城北區(qū)西西北部2000年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)2002年6月國(guó)務(wù)院又批批準(zhǔn)在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)立西北北首家國(guó)家級(jí)級(jí)陜西西安出出口加工區(qū)區(qū)域定位：——國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)——西安新的的城市中心——先進(jìn)制造造業(yè)、出口加加工基地VS2005年，，城北的社會(huì)會(huì)生產(chǎn)總值約約130億元元，較上年增增長(zhǎng)近30%，這么高的的發(fā)展速度完完全可以和高高新區(qū)相媲美美。3.2.4城城北區(qū)域-規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)業(yè)建設(shè)西部領(lǐng)先先的先進(jìn)制造造業(yè)基地和出出口加工基地地，形成西安安新的中心市市區(qū)區(qū)域規(guī)劃1.中央商務(wù)區(qū)配合行政中心北遷，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)西安北部的中央商務(wù)區(qū)。2.涇渭工業(yè)園西部最大的裝備制造業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、新材料3.草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展綠色食品加工、生物制藥、文化教育、休閑度假產(chǎn)業(yè)12344.西安出口加工區(qū)西北首家國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，實(shí)行“境內(nèi)關(guān)外”管理體制3.2.4城城北區(qū)域-房地產(chǎn)城北板塊憑借借行政中心的的北移和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)步入全全面開(kāi)發(fā)階段，成為為近階段漲幅幅最快的區(qū)域，發(fā)展展勢(shì)頭最為強(qiáng)強(qiáng)勁概況由于城北的原有農(nóng)農(nóng)業(yè)功能的定位，，發(fā)展滯后；90年代，在經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)設(shè)立后，由于城城北經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)終終于走上了發(fā)展道道路。城南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)量很目前預(yù)售商商品房面積在240萬(wàn)平米以上，，存量商品房則已已達(dá)到600萬(wàn)平平米。城南商品房房銷售量占西安總銷量的四四分之一強(qiáng)。開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)格城北區(qū)商品房?jī)r(jià)2007年9月達(dá)達(dá)到3485元/m2。相比比其他區(qū)域，處于于較低水平。但是是房?jī)r(jià)漲速很快。。20062005200420032800元/平方米2600元/平方米2400元/平方米3000元/平方米2000元/平方米20023.2.4城北北區(qū)域-項(xiàng)目白樺林居雅荷春天珠江新城西安印象新里·魏瑪公館新里魏瑪西安印象珠江新城3.2.4城北北區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面萬(wàn)平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/m2開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)費(fèi)白樺林居西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)67小高層、高層、花園洋房由住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)兩部分組成；兩居、三居、四居及躍層，70—210平米；周邊擁西安城市運(yùn)動(dòng)公園、及高水準(zhǔn)的義務(wù)教育配套小高層4500、高層4100、花園洋房55002005.101.2雅荷春天西安雅荷地產(chǎn)30高層,小高層地下溫泉水景資源；80-144平米的中小戶型占一期房源80％，150-287平米的大戶型占20％.客廳、餐廳分區(qū)不明顯，得房率較高，疊加房型客廳挑空5300一期2005.11；二期2007.81.2新里魏瑪公館綠地集團(tuán)12高層在建高檔住宅；80-170平方米5500預(yù)計(jì)2007.12-西安印象陜西隆成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40高層、小高層、多層、花園洋房純薄板、純剪力墻結(jié)構(gòu)小高層為主；130—160平方米；主力戶型90㎡左右的舒適兩房和130㎡左右的豪華三房44002005.31.2珠江新城西安珠江投資有限公司240多層、小高層有75、80、90、105、120等多種戶型32002007.1多層0.6；小高層1.13.2.4城北北區(qū)域-產(chǎn)品、客客戶產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，近未央湖區(qū)域有部分早期別墅項(xiàng)目，但產(chǎn)品品質(zhì)較低。區(qū)域特點(diǎn)客戶

本地客戶-石油、建材業(yè)的白領(lǐng)和管理者外地客戶較多-城北區(qū)外省經(jīng)商者較多，城北區(qū)購(gòu)房者外地居民所占比例達(dá)到29.4%。高出全市平均比例10個(gè)百分點(diǎn)。3.2.4城北北區(qū)域-競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境珠江——珠江新城（240萬(wàn)平方米）綠地——新里·魏瑪公館（12萬(wàn)）首創(chuàng)——鳳城路項(xiàng)目（154萬(wàn)平方米）本地開(kāi)發(fā)商中端定位清晰，本地開(kāi)發(fā)商搶先占據(jù)市場(chǎng)外地開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不太明顯開(kāi)始試探性進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)發(fā)集團(tuán)——白樺林居（67萬(wàn)平方米）雅荷地產(chǎn)——雅荷春天（30萬(wàn)平方米）華榮置業(yè)——華榮風(fēng)景大院（12萬(wàn)平方米）紫薇地產(chǎn)——紫薇希望城（30萬(wàn)平方米）利君地產(chǎn)——利君v時(shí)代（6萬(wàn)平方米）海榮——海榮名城（5萬(wàn)平方米）中登——中登文景時(shí)代（21萬(wàn)平方米）3.2.4城北北區(qū)域-未來(lái)發(fā)展展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間間巨大，城北區(qū)將將是未來(lái)3-5年年內(nèi)西安地產(chǎn)主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)區(qū)域未來(lái)發(fā)展土地供給較多經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市政府的北遷北城不再是北郊教育、商業(yè)配套日日漸完善地鐵二號(hào)線即將通通車根據(jù)西安市2004-2020年年用地規(guī)劃，城北北商品房?jī)?chǔ)備土地地約有4000萬(wàn)萬(wàn)平米。這么大的的儲(chǔ)備量，為城北北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)。3.2.4城北北區(qū)域-小結(jié)發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶分析城北新興發(fā)展區(qū)域本地品牌搶先霸據(jù)據(jù)市場(chǎng)外地企業(yè)試試探性進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新的市政府所在地地西安房地產(chǎn)新生力力量住宅市場(chǎng)活躍，房房?jī)r(jià)相對(duì)較低住宅產(chǎn)品以高層和和小高層為主以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)－－（石油、建材批發(fā)發(fā)）；外地客戶較多土地供給充足發(fā)展空間巨大3.2.5城東東區(qū)域-概況城東概況以紡織城為中心，，多是七八十年代代大型的紡織企業(yè)業(yè)和軍工企業(yè)，屬屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，，消費(fèi)水平較低，，開(kāi)發(fā)較為落后。。圍繞浐河灞河提提出打造“西部第第一水城”，成為為該區(qū)域規(guī)劃的亮亮點(diǎn)。浐灞生態(tài)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)位于西西安城東區(qū)東部和和北部，是2004年9月經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立立的旅游、生態(tài)園園區(qū)。區(qū)域定位：——生態(tài)型濱水城城市新區(qū)；——行政辦公功能能區(qū)；——?dú)W亞大陸橋金金融貿(mào)易首腦區(qū)；；——高品質(zhì)城市濱濱水居住區(qū)；——休閑旅游度假假區(qū)VS3.2.5城東東區(qū)域-規(guī)劃會(huì)展、商務(wù)＋旅游游、休閑≈RBD（休閑商務(wù)區(qū)））區(qū)域規(guī)劃結(jié)合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開(kāi)發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)1起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；2隨著流域水環(huán)境整治工程,將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來(lái)成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)5作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國(guó)際論壇、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)3打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，浐灞生態(tài)園區(qū)將是一個(gè)容納40萬(wàn)人口的新城區(qū)，4區(qū)域五大功能3.2.5城東東區(qū)域-產(chǎn)業(yè)以浐灞河道治理為為基礎(chǔ)，結(jié)合會(huì)展展、旅游等產(chǎn)業(yè)打打造西安的“綠肺肺”產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地面積畝總投資億元竣工時(shí)間項(xiàng)目概況廣運(yùn)潭項(xiàng)目4000一期10一期2010引入灞河活水，將若干個(gè)人工湖泊串聯(lián)起來(lái).總規(guī)劃面積2萬(wàn)畝，包含了動(dòng)態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個(gè)部分浐灞河道治理－－－在浐河城市段修筑6座橡膠壩（目前已建2座、正建2座），灞河修筑8座橡膠壩，形成2萬(wàn)畝水體景觀，灞河入渭處形成約5公里的水上走廊。兩河沿岸建成20米寬60公里長(zhǎng)的河濱大道，建成30—200米寬的綠化帶，形成3萬(wàn)畝的綠色長(zhǎng)廊國(guó)際會(huì)展中心3483602007項(xiàng)目以歐亞經(jīng)濟(jì)論壇為龍頭，以會(huì)展、商務(wù)活動(dòng)為主線，內(nèi)容包括會(huì)展中心、商務(wù)中心、餐飲休閑娛樂(lè)中心等功能米家崖景區(qū)約120010－（河心島將建有高級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)區(qū)、健身活動(dòng)區(qū)、保健服務(wù)區(qū)）項(xiàng)目建成后將成為西安獨(dú)特的度假休閑場(chǎng)所浐灞三角洲行政中心1240畝24800區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)生態(tài)區(qū)行政中心、市民文化廣場(chǎng)、企業(yè)總部、大型商貿(mào)設(shè)施等3.2.5城東東區(qū)域-房地產(chǎn)2007年9月西安市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較緩，但近期隨著廣廈??水岸東方等大盤的相繼建成和和亮相，城東地產(chǎn)市場(chǎng)正處于方方興未艾階段概況城東主要包括紡織織城等老工業(yè)區(qū)，，區(qū)域風(fēng)貌較差；；但可發(fā)展余地比比較大，生態(tài)化的的發(fā)展規(guī)劃已吸引引不少開(kāi)發(fā)商前來(lái)來(lái)投資現(xiàn)有樓盤主要位于于東三環(huán)以內(nèi)，目目前供應(yīng)量不大。。城東商品房銷售售量占西安總銷量?jī)H僅僅十分之一。開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)格城東區(qū)商品房?jī)r(jià)2007年9月只只有3746元/m2。3.2.5城東東區(qū)域-項(xiàng)目東尚中新浐灞半島沁水新城廣廈水岸東方中新浐灞半島棕櫚灣棕櫚灣就掌燈3.2.5城東東區(qū)域-項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面萬(wàn)平米建筑形式產(chǎn)品特點(diǎn)現(xiàn)均價(jià)元/平米開(kāi)盤物業(yè)費(fèi)中新浐灞半島中新集團(tuán)310多層、小高層、高層主力戶型70－100平方米2居。生態(tài)環(huán)境（浐河、灞河、2萬(wàn)畝生態(tài)公園）、升值潛力大35002007－71廣廈?水岸東方廣廈集團(tuán)陜西廣福置業(yè)有限公司213小高層、高層主力戶型110－160平方米3居，浐河水景，三環(huán)地鐵，便利的交通350020061沁水新城陜西兄弟置業(yè)有限公司10獨(dú)棟,聯(lián)排、小高層、多層,TOWNHOUSE二房91，三房116-135，四房121-150，復(fù)式190；房型規(guī)整，設(shè)有北陽(yáng)臺(tái)（家務(wù)房），部分飄窗，南北通風(fēng)高層3400聯(lián)排73002005-51.1就掌燈

海潤(rùn)國(guó)際16聯(lián)排、疊拼和獨(dú)棟，多層、小高層主力戶型3室2廳131-139平方米。頂躍270-280平方米。底躍送花園。地段好，項(xiàng)目品質(zhì)高（層高3.1米，落地中空玻璃，通透感強(qiáng)）高層5080躍層8000別墅1100020051.2東尚陜西龍揚(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司40小高層、高層城市氧吧（四百余畝的開(kāi)放性永久綠地老動(dòng)物園、秦莊襄王陵）。以時(shí)尚、現(xiàn)代的LOFT住宅為主。3期開(kāi)創(chuàng)了每四層為一方景觀平臺(tái)的獨(dú)特立面設(shè)計(jì)。48002005－81.2棕櫚灣陜西榮德置業(yè)有限公司18小高層、高層、花園洋房戶型范圍46-184平米。包括一居、兩居、三居。以后兩者為主。40002007.60.83.2.5城東東區(qū)域-產(chǎn)品、客客戶產(chǎn)品住宅市場(chǎng)無(wú)特點(diǎn)產(chǎn)品以高層和小高層為主，部分大盤會(huì)有少量別墅產(chǎn)品區(qū)域特點(diǎn)客戶

以東郊客戶為主，主要客戶有教授，企業(yè)家。另外，陜北投資客戶（煤礦主和油礦主）3.2.5城東東區(qū)域-市場(chǎng)細(xì)分分123453浐灞生態(tài)區(qū)5狄寨寨片區(qū)目前城東東商品房房的開(kāi)發(fā)發(fā)基本上上集中在在此片區(qū)區(qū)。片區(qū)內(nèi)有有韓森寨寨軍工區(qū)區(qū)和胡家家廟機(jī)電電工業(yè)區(qū)區(qū)，有興興慶公園園、長(zhǎng)樂(lè)樂(lè)公園和和部分知知名高校校，房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展良好好4洪慶片區(qū)區(qū)2紡織城片片區(qū)1傳統(tǒng)統(tǒng)東區(qū)依托浐灞灞園區(qū)的的優(yōu)勢(shì)，，目前已已有沁水水新城、、水岸東東方等樓樓盤，發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮蟛徊蝗葜靡梢芍饕羌Y房和和城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目。此此片區(qū)紡紡織業(yè)已已經(jīng)落伍伍，目前前沒(méi)有主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，近期期發(fā)展令令人擔(dān)憂憂本片區(qū)工工業(yè)發(fā)展展較好，，還有部部分軍工工企業(yè)和和科研院院所，有有產(chǎn)業(yè)的的支撐，，房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展也會(huì)不不錯(cuò)前這里有有6所高高校入駐駐，并擬擬擴(kuò)大規(guī)規(guī)模，又又有白鹿鹿原鯨魚魚溝著名名景點(diǎn)，，前景令令人看好好城東區(qū)范范圍較廣廣，各分分區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)亦有自自身的特特點(diǎn)3.2.5城城東區(qū)域域-競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境恒基地產(chǎn)產(chǎn)、盛邦邦集團(tuán)、、和黃地地產(chǎn)、中中新等大大開(kāi)發(fā)企企業(yè)迅速速在浐灞灞區(qū)域搶搶地，預(yù)預(yù)示區(qū)域域內(nèi)未來(lái)來(lái)的發(fā)展展?jié)摿?；；因此說(shuō)說(shuō)明未來(lái)來(lái)區(qū)域內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也也會(huì)激烈烈3.2.5城城東區(qū)域域-未來(lái)來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有很大大的發(fā)展展空間，，城東將將是3－－5年后后西安樓樓市新戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)浐河、灞灞河河道道的治理將將加快東東部土地整理理的速度度城東未來(lái)來(lái)將有景觀區(qū)和和旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)會(huì)展的發(fā)發(fā)展和落落實(shí)將帶帶動(dòng)?xùn)|部部商務(wù)的的氛圍地鐵一號(hào)號(hào)線的規(guī)規(guī)劃、東東三環(huán)的的開(kāi)通3.2.5城城東區(qū)域域-小結(jié)結(jié)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)客戶分析析城東待發(fā)展區(qū)區(qū)域外地開(kāi)發(fā)發(fā)商瘋狂狂進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)發(fā)商份額額減少未來(lái)的區(qū)區(qū)域定位位是會(huì)展展、休閑閑旅游中中心傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)展相對(duì)對(duì)較為緩緩慢住宅市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品以以高層和和小高層層為主區(qū)域內(nèi)的的私營(yíng)業(yè)業(yè)主、高高校教授授為主土地整理理勢(shì)在必必行有很大的的發(fā)展空空間4企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)4.2外外地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)4.3區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境西安，古古稱長(zhǎng)安安，千年年古都，，立國(guó)建建都的首首選之地地，古來(lái)來(lái)兵家必必爭(zhēng)之地地，雖然然過(guò)去的的烽火連連天已然然不再，，但當(dāng)時(shí)時(shí)間來(lái)到到21世世紀(jì)，另另一場(chǎng)大大戰(zhàn)卻靜靜悄悄的的拉開(kāi)了了帷幕。。話說(shuō)2004年年，趁紫紫薇地產(chǎn)產(chǎn)、高科科房產(chǎn)、、高新地地產(chǎn)等本本土地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還還在坐享享割據(jù)一一方的安安逸之時(shí)時(shí)，中海海地產(chǎn)、、綠地集集團(tuán)悄然然進(jìn)入西西安，外外埠企業(yè)業(yè)很快試試水成功功，之后后，深鴻鴻基、珠珠江地產(chǎn)產(chǎn)、融僑僑集團(tuán)、、和記黃黃埔、恒恒基兆業(yè)業(yè)、中新新集團(tuán)、、恒大集集團(tuán)、恒恒鑫集團(tuán)團(tuán)、金地地集團(tuán)、、富力集集團(tuán)、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)等企業(yè)業(yè)蜂擁而而至。到如今，，外來(lái)企企業(yè)的勢(shì)勢(shì)力范圍圍越來(lái)越越大，而而本土地地產(chǎn)也不不情愿自自己的地地盤任人人瓜分，，強(qiáng)龍與與地頭蛇蛇共同將將西安地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)演練成成烽火連連天的戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，南南城曲江和高高新兩大大區(qū)域成成為了兵兵戈相見(jiàn)見(jiàn)的前沿沿陣地………4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-初期期雄踞圖圖龍安地產(chǎn)產(chǎn)新興地產(chǎn)產(chǎn)中流砥柱曲江地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、利君地產(chǎn)、航天地產(chǎn)、三星地產(chǎn)、明威地產(chǎn)、普明地產(chǎn)、天地源股份、金泰恒業(yè)日落西山秦晉置業(yè)、匯鑫置業(yè)、招商局地產(chǎn)后來(lái)居上龍安地產(chǎn)、豪盛地產(chǎn)、天朗地產(chǎn)風(fēng)采依舊紫薇地產(chǎn)、高科地產(chǎn)、雅荷地產(chǎn)4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-全貌貌4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-紫薇薇紫薇花園

紫薇城市花園

紫薇田園都市

紫薇龍騰新世界紫薇臻品

書寫著西西安地產(chǎn)產(chǎn)初期發(fā)發(fā)展的歷歷史，““一枝獨(dú)獨(dú)秀”領(lǐng)領(lǐng)航局局面200019962001

2005

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紫薇田園園都市規(guī)模：180萬(wàn)萬(wàn)平米產(chǎn)品：普普通住宅宅，毛坯坯（多層、、小高層層、高層層）價(jià)格：4000元/平平米意義：開(kāi)開(kāi)啟西安安郊區(qū)化化居住歷史史，領(lǐng)航航大盤時(shí)時(shí)代紫薇城市市花園產(chǎn)品：大大圍合的的布局以以及精品雕塑塑園林規(guī)規(guī)劃銷售情勢(shì)勢(shì)大好意義：初初期首席席豪宅社社區(qū)揭開(kāi)西安安地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入產(chǎn)品品時(shí)代的新篇章章。4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-高科科高科新花花園高科廣場(chǎng)場(chǎng)高科大廈廈夏日景色色城城市印象象夏日景色色：高科房產(chǎn)產(chǎn)2005年重重點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的全新項(xiàng)目目，是占占地近800畝畝的“城市風(fēng)風(fēng)景”項(xiàng)項(xiàng)目的第第一期；；由10棟棟小高層層和2棟棟高層組組成高科新花花園：2001年建設(shè)設(shè)，2003年竣工工產(chǎn)品：六六棟圍合合式板式式小高層及及三棟連連體高層層銷售狀況況好定位：中中高檔精精品住宅宅小區(qū)城市印象象：是夏日景景色的升升級(jí)版本本，總建筑面面積約20萬(wàn)萬(wàn)平方方米，共有7棟小小高層和和3棟棟高層層，2009年竣工工，建成成后將成成為倡導(dǎo)“現(xiàn)現(xiàn)代·舒舒適·都都市生活活”為主題的的高品質(zhì)質(zhì)住宅社社區(qū)。200220012003

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玫瑰大樓樓西安本土土“三駕駕馬車””之一，，項(xiàng)目很很多，建建設(shè)物業(yè)業(yè)類型廣廣泛4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-雅荷雅荷花園園雅雅荷荷度假山山莊雅雅荷荷智能花花園雅雅荷春天天雅雅荷中中環(huán)大廈廈雅荷春天天：于2005年建建設(shè)；總占地180畝畝，建筑筑面積30余萬(wàn)萬(wàn)平方米米；兩居和三三居為主主板式小小高層；；項(xiàng)目正在在熱銷，，5200元/m2雅荷智能能家園：：是雅荷地地產(chǎn)2000年年斥資3.5億億興建的智智能化康康居示范范小區(qū)工程，占地158畝，，總建筑筑面積16.1萬(wàn)平方方米2000

20061993

2005

1998

西安本土土地產(chǎn)元元老級(jí)別別，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目眾眾多4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-典型型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：：西安紫薇薇實(shí)業(yè)/高科新新西部實(shí)實(shí)業(yè)規(guī)劃概況況：占地面積積：2200畝畝；建筑筑面積：：180萬(wàn)平米米10個(gè)組組團(tuán)，總總戶數(shù)13600戶左左右，層層數(shù)：12層、、18層層、24層，分分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)周邊環(huán)境境、配套套：商場(chǎng)：商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、大型型會(huì)所、、大型康康體中心心學(xué)校：西西部大大學(xué)城高高新小小學(xué)、西西安高新新國(guó)際學(xué)學(xué)校、西西安高新新國(guó)家級(jí)級(jí)示范高高中、職職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校幼兒園：：高新幼幼兒園歌劇院、、影劇院院、美術(shù)術(shù)館、圖圖書館、、甲級(jí)醫(yī)醫(yī)院等戶型特征征：一梯兩戶戶，兩梯梯四戶，，戶型范范圍：100-159平米價(jià)格情況況：一次性付付款4％％優(yōu)惠，，按揭1％優(yōu)惠惠，高層層均價(jià)3360元，小小高層均均價(jià)3200元元，多層層均價(jià)2780元。。其他特點(diǎn)點(diǎn)位于西安安高新開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)安科技技產(chǎn)業(yè)園園，建于于古有““八水繞繞長(zhǎng)安，，勝景上上林苑””之說(shuō)的的秦漢皇皇家園林林上林苑苑遺址之之上，是是東方陶陶淵明田田園詩(shī)意意與西方方霍華德德都市理理念在中中國(guó)這塊塊神奇土土地上最最完美融融合的結(jié)結(jié)晶主要特點(diǎn)點(diǎn)：超大規(guī)模模國(guó)際化化社區(qū)，，“既在在都市又又回田園園”理念念紫微田園園都市4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-項(xiàng)目目分析4.1本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)-項(xiàng)目目分析開(kāi)發(fā)商:西安雅荷荷地產(chǎn)規(guī)劃概況況：占地面積積：240畝；；建筑面面積：30萬(wàn)平平米建筑規(guī)劃劃南低北北高，樓樓群有組組織的跌跌落，形形成富有有韻律的的天際輪輪廓線。。配套設(shè)施施：西安經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳鳳城五路路與迎賓賓大道交交匯處雅荷幼兒兒園、西西安中學(xué)學(xué)、人人人樂(lè)、蘇蘇寧、家家世界、、各大銀銀行的分分理處、、長(zhǎng)安醫(yī)醫(yī)院、市市圖書館館、川渝渝人家、、西奇酒酒店等戶型特征征：?jiǎn)伍_(kāi)間錯(cuò)錯(cuò)層聯(lián)排排別墅、、獨(dú)棟別別墅、板板式小高高層、多多層,TOWNHOUSE，，山水坡坡地、江江南風(fēng)景景二房91，三房房116-135，四四房121-150，，復(fù)式190；；房型規(guī)規(guī)整，設(shè)設(shè)有北陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)（家家務(wù)房）），部分分飄窗，，南北通通風(fēng)。價(jià)格情況況：起價(jià)4900元/平平方米均價(jià)5200元/平平方米最高價(jià)5800元/平方米米雅荷春天天主要特點(diǎn)點(diǎn)：低密度住住宅區(qū)、、山水景景觀、環(huán)環(huán)境清幽幽開(kāi)發(fā)商：：經(jīng)發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃概況況：項(xiàng)目占地地537畝，總總建筑面面積67萬(wàn)平方方米。由住宅區(qū)區(qū)與商業(yè)業(yè)區(qū)兩部部分組成成，其中中住宅部部分由花花園洋房房、小高高層及少少量高層層組成，，劃分為為5個(gè)組組團(tuán)周邊環(huán)境境、配套套：城北鳳鳳城九路路800畝城市市運(yùn)動(dòng)公園、、張家堡廣場(chǎng)場(chǎng)、經(jīng)開(kāi)區(qū)中中小學(xué)、西安安中學(xué)、交大大小學(xué)、中學(xué)學(xué)、文景路商商業(yè)街還有自自身配套等戶型特征：備有兩居、三三居、四居及及躍層，面積積有70—210平米多多款戶型可供供選擇。價(jià)格情況：花園洋房均價(jià)價(jià)5500元元、小高層4500元、、高層4100元。樓盤狀況：共50棟，層層數(shù)26層，，總套數(shù)為3000戶，，兩梯四戶，，戶型范圍80-130平米入住時(shí)間：白樺林居一期期2006年年10月28日，翠鳴園園組團(tuán)2007年6月28日-7月月1日，二期期2007年年1