中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第8章投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)本章應(yīng)關(guān)注的主要內(nèi)容：（1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍；（2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件；（3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算；（4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算；（5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算；（6）掌握投資性房地產(chǎn)處置的核算。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；判斷投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及存貨的主要區(qū)別在于企業(yè)的持有用途、狀態(tài)、目的不同。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán).是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán).是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物.是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。需要注意的是（P211）

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠}1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A．已出租的建筑物B．已出租的土地使用權(quán)C．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地【答案】ABC三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式成本模式公允價(jià)值模式計(jì)量原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。在極少數(shù)情況下p213采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。一、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！纠}2】下列項(xiàng)目中，屬于外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（）。A.企業(yè)購(gòu)入的寫(xiě)字樓直接出租B．企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C．企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D．企業(yè)購(gòu)入的寫(xiě)字樓自用2年后再出租【答案】A二、自行建造投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。企業(yè)自行建造（或開(kāi)發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

（二）核算要求：在成本模式下，應(yīng)當(dāng)參照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理1.科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)

2.核算要求企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值高于其賬面余額的差額：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，則：以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換【例題3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的有（）。

A．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊

B．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊

C．已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式

D．已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式

E．已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式【答案】BDE第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則P217與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出采用成本模式計(jì)量的借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)——廠房采用公允價(jià)值模式計(jì)量的借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款

第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)（p219）表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式：p219二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1．成本模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。投資性房地產(chǎn)采用賬面價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖示如下：自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值賬面價(jià)值（1）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。（2）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

2．公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換（1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目自用房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目會(huì)計(jì)處理：

①將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)）貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）貸：資本公積——其他資本公積（差額）（或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目）已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)）借：累計(jì)折舊（已計(jì)提的累計(jì)折舊）貸：固定資產(chǎn)（賬面余額）貸：資本公積——其他資本公積（差額）（或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目）已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。②將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)）貸：投資性房地產(chǎn)——成本（賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（賬面余額）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額，或借記）【例題4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值的確定，下列說(shuō)法中正確的有（）。

A．在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值

B．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

C．采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

D．自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價(jià)值計(jì)價(jià)

E．自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)

【答案】ABE第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置一、會(huì)計(jì)處理原則當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。二、處置的會(huì)計(jì)處理（一）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（差額）借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（二）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）同時(shí)：（二）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)同時(shí)：按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸記）貸：其他業(yè)務(wù)成本（或借記）按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額：借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅【例題5】

長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2009年12月31日將一建筑物對(duì)外出租并采用成本模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元。出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為1800萬(wàn)元，長(zhǎng)江公司對(duì)該建筑物采用年限平均法計(jì)提折舊，無(wú)殘值。

2010年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬(wàn)元。

2011年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬(wàn)元。

2012年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬(wàn)元。

2012年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門(mén)使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、預(yù)計(jì)折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值未發(fā)生變化。2013年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1540萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬(wàn)元。2014年1月5日長(zhǎng)江公司將該建筑物對(duì)外出售，收到1530萬(wàn)元存入銀行。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。要求：編制長(zhǎng)江公司上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。（1）2009年12月31日借：投資性房地產(chǎn)2800

累計(jì)折舊500

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備300

貸：固定資產(chǎn)2800

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊500

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備300（2）2010年12月31日借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150借：其他業(yè)務(wù)成本100（2000÷20）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1002010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2000-100=1900萬(wàn)元，可收回金額為2000萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。（3）2011年12月31日借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150借：其他業(yè)務(wù)成本100（1900÷19）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1002011年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1900-100=1800萬(wàn)元，可收回金額為1710萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備90萬(wàn)元。借：資產(chǎn)減值損失90

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備90（4）2012年12月31日借：銀行存款150

貸：其他業(yè)務(wù)收入150借：其他業(yè)務(wù)成本95（1710÷18）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊952012年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1710-95=1615萬(wàn)元，可收回金額為1700萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。收回資產(chǎn)自用，轉(zhuǎn)換分錄：借：固定資產(chǎn)2800

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊795

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備390

貸：投資性房地產(chǎn)2800

累計(jì)折舊795

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備390（5）2013年12月31日借：管理費(fèi)用95（1615÷17）貸：累計(jì)折舊95

2013年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值=1615-95=1520萬(wàn)元，可收回金額為1560萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。（6）2014年1月5日2014年1月計(jì)提折舊=1520÷16×1/12=7.92萬(wàn)元借：管理費(fèi)用7.92

貸：累計(jì)折舊7.92借：固定資產(chǎn)清理1512.08

累計(jì)折舊897.92

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備390

貸：固定資產(chǎn)2800借：銀行存款1530

貸：固定資產(chǎn)清理1530借：固定資產(chǎn)清理17.92

貸：營(yíng)業(yè)外收入17.92

【例題6】長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2011年1月1日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬(wàn)元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為2000萬(wàn)元，公允價(jià)值為2200萬(wàn)元，2011年12月31日，該幢