光明東周整改項目概括書ZL課件

深圳市光明新區(qū)整體概括東周片區(qū)舊改專項分析報告??

區(qū)域人口:2009年末全市常住人口891萬人，其中戶籍人口241萬人，非戶籍人口650萬人。

區(qū)域劃分:

福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū) 光明新區(qū)、坪山新區(qū)?經(jīng)濟地位：

?深圳為中國大陸人均國內(nèi)生產(chǎn)總值最高的城市，是經(jīng)濟效

益最好的城市之一.?國內(nèi)生產(chǎn)總值居大中城市第四位;財政收入居大中城市第三 位;進出口總額占中國大陸七分之一，連續(xù)15年居大中城 市第一。港口集裝箱吞吐量居中國大陸第二位，世界第六 位。?深圳機場是中國大陸四大航空港之一，華南航空貨運的重 要樞紐。上海杭州深圳概況

?地理位置：

深圳市位于廣東省中南沿海地區(qū)，珠江口之東。東臨大鵬 灣，西接珠江口，北靠東莞、惠州兩市，南鄰香港，與香港新 界一河之隔。全市面積2020平方公里，而深圳經(jīng)濟特區(qū)是從深 圳市劃出的六分之一的狹長地帶，總面積327.5平方公里，是 除海南省外最大的經(jīng)濟特區(qū)。16.00%203202201824518.00%14.7%12.00%10.00%28616.00%1954209208207206205204

2009年深圳GDP總量達到8245億元，與2008年同比增長10.7%，經(jīng)濟總量居全國大中城 市第四位 2009年深圳人均GDP9.3萬元。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計局單位：億元6765780717.3%17.3%

3423

15.0%15.0%15.0%13.2%

2239492712.1%1000 0900080007000600050004000300020000000000002.00%0.00%568414.00%

20.00%10.7%

8.00% 4.00%深圳GDP增長率單位：美元深圳市GDP情況深圳人均GDP情況140001200010000 8000 6000 4000 2000 0220042006200720082003深圳

200北京大連2005 折線圖4深圳市經(jīng)濟情況發(fā)展優(yōu)勢招商引資生活環(huán)境教育醫(yī)療光明新區(qū)

自然 資源

光明新區(qū)概括環(huán)境及人文條件介紹新區(qū)概覽

光明新區(qū)概覽深圳市區(qū)位行政圖????地理位置：光明新區(qū)位于深圳西部，東至觀瀾， 西接松崗，南抵石巖北臨東莞市黃江鎮(zhèn)。行政區(qū)劃：下轄光明、公明兩個街道全區(qū)面積：156.1平方公里至2009年末全區(qū)人口約86萬人、

南 山 區(qū)福田區(qū)光明新區(qū)概覽：羅湖區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)光明新區(qū)本案光明新區(qū)

坪山新區(qū)龍崗區(qū)

其中戶籍人口約4.4萬， 新區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，土地儲備比較豐富，是深圳最具 發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。該區(qū)的功能定位強調(diào)經(jīng)濟、社會、 分別從越南，馬來西亞，新加坡，印尼，城市建設(shè)綜合開發(fā)，按照有關(guān)規(guī)劃，新區(qū)將建設(shè)為科學(xué) 緬甸回國的歸僑。 城市化、現(xiàn)代化水平最高的新城區(qū)之一。數(shù)據(jù)來源：光明新區(qū)統(tǒng)計局2007年5月31日光明新區(qū)成立新一輪《總規(guī)修編》光明新城中心區(qū)被列為深圳市城市副中心光明新區(qū)概覽

自然資源

自然資源光明新區(qū)自然條件較好。具有發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)和都市農(nóng)業(yè)的資源稟賦。這里有萬畝荔枝林、千畝花卉基地、奶牛示范場、滑草場、回歸亭、天鵝湖等風(fēng)景區(qū)。特別是光明新區(qū)下屬的光明集團擁有中國最大的鮮奶出口基地、第一家年出欄達十萬頭的工廠式生豬養(yǎng)殖基地、亞洲最大的養(yǎng)鴿企業(yè)、廣東最大的西式肉制品生產(chǎn)企業(yè)。世界第一大牛落成大觀園滑草場果園滑草奶牛示范場騎馬翠湖公園野戰(zhàn)生產(chǎn)總值(億元）工業(yè)總產(chǎn)值(億元）

Text工業(yè)增加值(億元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(億元）固定資產(chǎn)投資(億元）進出口總額(億元）社會消費品零售總額(億元）國地稅總額(億元）預(yù)算內(nèi)財力(億元）人均生產(chǎn)總值(元）211.90652.99123.082.85100.11300.0645.4627.446.9350945TextText招商引資轄區(qū)內(nèi)共有各類大小工業(yè)園區(qū)66個，其中重點有光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和深圳市內(nèi)衣、LCD、模具、鐘表四大產(chǎn)業(yè)集聚基地。包括偉創(chuàng)力、光明新區(qū)廠房 先進設(shè)備華星光電、研祥科技、吉田拉璉、信泰光學(xué)、創(chuàng)維、世紀晶源、飛音通迅、華映科技、海王英特龍等在內(nèi)的一批國內(nèi)外知名企業(yè)在此落戶。

數(shù)據(jù)來源：光明新區(qū)統(tǒng)計局區(qū)位優(yōu)勢土地資源優(yōu)勢生態(tài)優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢一、光明新區(qū)在156.1平方公里的土地上，可建用地58.01平方公里，其中未建用地29.75平方公里，擁有全市最大的可連片開發(fā)區(qū)域（為新區(qū)的各項發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間）。一、耕地面積20040畝，其中基本農(nóng)田保護用地10560畝，占全市的35％；二、生態(tài)控制區(qū)面積83.45平方公里，占新區(qū)面積的53.72％；三、綠地覆蓋率高達53％一、從發(fā)展經(jīng)濟學(xué)角度講，后發(fā)地區(qū)不一定要經(jīng)歷先發(fā)展地區(qū)的每一個發(fā)展階段，它可以憑借自身的綜合條件，吸取先發(fā)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗和教訓(xùn)，打造投資洼地，承接先發(fā)展地區(qū)的信息、技術(shù)和資金流，實現(xiàn)趕超式、跨越式發(fā)展。瞄準國際一流水平，高規(guī)格規(guī)劃，高標準建設(shè)，實現(xiàn)跨越式、創(chuàng)新式的科學(xué)發(fā)展。發(fā)展起點高，可少走彎路，降低發(fā)展成本。一、光明新區(qū)是深圳連接珠三角城市群的重要門戶，區(qū)內(nèi)道路“九縱八橫”，輻射珠三角的交通四通八達。二、龍大高速公路橫貫東西，與南光、機荷、梅觀、廣深高速公路相連，距福田中心區(qū)、寶安國際機場、蛇口港、大鏟灣港約半小時車程。三、連接光明新區(qū)和市中心區(qū)的地鐵6號線正抓緊規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)中的廣深港客運專線在光明設(shè)站，屆時新區(qū)將與香港、廣州等珠三角主要城市同處于“30分鐘交通圈”內(nèi)。使新區(qū)有條件成為承接香港、輻射東莞的專業(yè)先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心。城市規(guī)劃與發(fā)展優(yōu)勢

光明近期建設(shè)行動市政基礎(chǔ)設(shè)施重點啟動廣深港客運專線光明城際站建設(shè)

同光路雙明大道周家大道東明大道 同觀路 光僑路 高新路十一號路

中央公園大道 光輝大道 塘明路 光明城際站（廣深港專線）?改造提升現(xiàn)有道路，打造三條景觀大道?深圳北站至廣州段于2011年5月亞運會前開通?于計2012年福田站建成，2014年全線開通到香港?完善高新城道路、水、電等市政系統(tǒng)

廣深港客運專線

光明站本案光明近期建設(shè)行動

啟動光明老中心舊城改造

東周片區(qū)舊城改造項目?光明商業(yè)中心舊城改造項目東周片區(qū)舊城改造 （本案）整治優(yōu)化工業(yè)用地綜合整治居住用地升級轉(zhuǎn)型工業(yè)用地動能置換工業(yè)用地 政府主導(dǎo)整體更新地區(qū)

近期建設(shè)公共設(shè)施?教育設(shè)施：8所學(xué)校；?文化設(shè)施：2個文化中心、1個體育中心；?衛(wèi)生設(shè)施：光明醫(yī)院擴建、800床新民醫(yī)院；?市政設(shè)施：光明消防中隊、光明郵政支局、 東周變電站、光明污水廠、夾子塘水廠擴建、 光明水廠、工業(yè)氣儲氣站與鳳凰變電站。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示中心

中央公園商業(yè)街區(qū)級行政中心科技公園光明城鐵站科技館及會展中心

大型醫(yī)療設(shè)施 大型體育設(shè)施 長途客運站整體改造居住用地本案

啟動光明中央公園建設(shè)；?建立“綠色先鋒實驗區(qū)”；?開展光明大街地上、地下開發(fā)統(tǒng)籌和城市設(shè)計研究；?與新加坡公共事務(wù)對外合作局、市區(qū)重建局合作開 展光明中心區(qū)開發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃；?完善道路、市政設(shè)施和市政管網(wǎng)建設(shè)；?加強土地整備與控制，啟動整體拆遷安置。

啟動光明高新產(chǎn)業(yè)項目 及配套功能區(qū)建設(shè)

招商局科技企業(yè)加速器

?新區(qū)外商投資服務(wù)中心

?商務(wù)園

?文體中心

?科技公園?五星級酒店?大型居住社區(qū)

光明近期建設(shè)行動啟動光明新城中心區(qū)建設(shè)光明中央公園

光明大街 綠色先鋒實驗區(qū) 光明高新區(qū) 光明中心區(qū)

招商局科技企業(yè)加速器光明高新區(qū)本案

光明中心區(qū)本案（本

案）項目區(qū)位分析新區(qū)規(guī)劃東周地塊項目概況

項目周邊配套 設(shè)施建設(shè)東周地塊周邊 交通現(xiàn)狀

舊城改造整體 規(guī)劃布局東周片區(qū)項目地域分析概括

東周片區(qū)改造?光明中心將建設(shè)成為商業(yè)辦公、商業(yè)服務(wù)和文化教育中心。?規(guī)劃區(qū)位于光明新區(qū)‘一軸’、‘兩心’、‘一環(huán)’、‘四點’‘八片’中的‘兩明’新中心。

功能定位本案

項目規(guī)劃定位

十一五規(guī)劃空間布局

項目區(qū)位分析

地理位置?規(guī)劃區(qū)位于光明中心區(qū)、光明大街（規(guī)劃）光明大道、東周二街（規(guī)劃）與文楓路（規(guī)劃）圍合的地塊內(nèi)。?西距龍大高速觀光路出入口約1.5公里?距南光高速出入口約5公里

現(xiàn)狀土地利用???居住用地---分布于東西兩側(cè)，約占總用 地的50%商業(yè)服務(wù)業(yè)用地---主要沿光明大街設(shè)立一類工業(yè)用地---只要分布在用地西側(cè)本案政府舊改指導(dǎo)意見根據(jù)《深圳市光明新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2020）》政府對光明新區(qū)的舊村改造指導(dǎo)意見如下：舊城舊村改造

根據(jù)城市建設(shè)步驟和不同時期建設(shè)重點，制定舊城舊村改造計劃，近遠期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，集中建設(shè)，統(tǒng)一配套：針對性的制定改造政策，采取符合個人情況的改造方式，尊重傳統(tǒng)、體現(xiàn)地方特色注重人文精神塑造；立足于無利和微利標準，在滿足城市規(guī)劃要求，政府相關(guān)政策，相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定開發(fā)強度、綠地率和拆建比等經(jīng)濟指標，并嚴格執(zhí)行規(guī)劃用地匯總表?市政府對光明新區(qū)的規(guī)劃

莞深城際線

本案地塊

軌道交通六號線（全長51.9公里，連接福永，深圳機場，沙井，公明，松崗，龍華，石巖，并連接地鐵1，4和11號線） 廣深港客運專線 （深圳段到廣州段 在2010年底亞運會 前開通）項目地塊實景圖序號代碼類別基地面積（平方米）建筑面積（平方米）占總建筑面積百分比（%）1R3單身宿舍建筑1094.463828.315.512R4原農(nóng)村居民住宅建筑20394.4729538.3143.393C1商業(yè)建筑2081.936561.299.454C3服務(wù)業(yè)建筑1279.792963.554.275GIC1行政辦公建筑1331.673929.555.666M1一類工業(yè)建筑8900.8921796.3731.397U4環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建筑74.53223.590.33

合計35625.6469426.88100序號類別

基地面積（平方米）

建筑面積（平方米）占總建筑面積 百分比（%）1質(zhì)量較好建筑4416.6318818.4227.112質(zhì)量一般建筑4853.5312289.2817.703質(zhì)量較差建筑26355.4838319.1855.19合計35625.6469426.88100現(xiàn)狀建筑性質(zhì)分類一覽表

現(xiàn)狀建筑性質(zhì)分類圖現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評價一覽表

現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評價圖現(xiàn)狀建筑情況

項目周邊交通現(xiàn)狀外部道路交通?城市主干道：光明大街 光明大道?城市次干道：文楓路?城市支路：東周二街?軌道交通：六號線

內(nèi)部道路交通規(guī)劃?????車行流線車行出入口主要人行出入口地鐵出入口公交站點??出租車?？啃敦浧脚_文楓路（規(guī)劃）光明大街

東周路光明大道東周二街周邊現(xiàn)狀設(shè)施

周邊設(shè)施現(xiàn)狀：

?醫(yī)療設(shè)施：光明醫(yī)院

?教育設(shè)施：東周小學(xué)、光明中學(xué) 光明小學(xué)、美景幼兒園、 光明中心幼兒園、

?交通設(shè)施：光明客運站

?文化娛樂設(shè)施：光明文化宮、 光明電影院

?公共設(shè)施：稅務(wù)局、郵電局、 光明派出所、光明市場?其他：深圳維他食品飲料公司類別項目名稱規(guī)模（㎡）數(shù)量（處）教育設(shè)施6班幼兒園18001公共管理與社區(qū)服 務(wù)設(shè)施社區(qū)居委會2001社區(qū)服務(wù)站2001社區(qū)警務(wù)室501衛(wèi)生設(shè)施社區(qū)健康服務(wù)中心4001文化娛樂設(shè)施居住小區(qū)級文化室20001獨立占地社區(qū)體育活動場地2000公共設(shè)施郵政所1001垃圾收集站501再生資源回收站301公共廁所802環(huán)衛(wèi)工人作息站101項目周邊配套設(shè)施建設(shè)?項目可比案例分析?項目整體優(yōu)勢總結(jié)項目可比案例分析本案12億拍賣宗地（A511-0025）土地 號推出時間地理位置土地性質(zhì)

總面積（萬m2）容積率出售方地塊起 始價地塊交 易價成交樓面地價成交地面 地價A511- 00252009年8月 28日位于光明辦事處公園路南側(cè)、二十七號路北側(cè)商住用地90737.09≤2.0深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司5.8億12億6613元/ 平方米13225元/ 平方米

項目可比案例分析此次共有16家企業(yè)參加競拍包括：

8號競買人經(jīng)過73輪次以12億元人民幣的價格奪標地面規(guī)劃圖*此次參加競拍企業(yè)都是上市公司項目可比案例分析此次16家企業(yè)參加競拍的看法：聯(lián)席總裁孫越南先生表示說：之所以這么積極參與競拍，是因為他們對光明新區(qū)政府的規(guī)劃比較看好，對光明新區(qū)未來的發(fā)展趨勢看好，對光明新區(qū)未來的房地產(chǎn)看好。參與競拍的金地公司代表甚至用“進駐光明，一片光明”來形容光明新區(qū)未來的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士普遍對光明新區(qū)的前景非?？春庙椖空w優(yōu)勢總結(jié)?政策支持?區(qū)位優(yōu)勢

?交通優(yōu)勢

?配套環(huán)境支撐

?自身條件與建設(shè)情況?光明旅游經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢?本項目已列入70個舊城舊村改造項目之一，是政府近期改造建設(shè)的焦點。東周 片區(qū)的開發(fā)標志著光明新區(qū)建設(shè)進入實施階段。?以光明新區(qū)為試點開展綠色城市規(guī)劃建設(shè)?緊緊圍繞“綠色新城、創(chuàng)業(yè)新城、和諧新城”的發(fā)展定位進行城市建設(shè)， 為規(guī)劃區(qū)的發(fā)展提供了高標準的總體指導(dǎo)思想。

2003年一）本項目在2003年6月1日由當?shù)氐恼块T—光明街道辦事處通過招商引資的方式與深圳市AA實業(yè)投資有限公司簽訂了《舊城改造項目合作協(xié)議書》。二）同時寶安區(qū)發(fā)展計劃局向AA公司頒發(fā)了《綠色通道項目認定證書》將AA公司明確為本項目開發(fā)主體單位的地位。并與政府相關(guān)部門為本項目做了大量的前期準備工作。項目的歷史

2003年- 2005年一）A公司與光明街道辦簽訂合作協(xié)議后，做了投入了大量資金對項目片區(qū)全面開展了規(guī)劃、設(shè)計、評估、土壤地質(zhì)勘探等工作，并對部份用地作了征用賠償，完成了第一期開發(fā)地塊中間部分五千多平方米的樁基礎(chǔ)工程；因此，A公司簽約后的幾年以來對本項目前期運作、籌備投入了一定量的人力、物力、財力。二）在準備進一步的工程施工時，因政策多方面的原因受到了有關(guān)部門的干預(yù)，該項目運作被逼延滯，從而給公司帶來了信譽及經(jīng)濟等方

2006年– 2009年一）二○○六年底，深圳市人民政府發(fā)布了深府（2006）258號《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見》文，使該項目的繼續(xù)開發(fā)得到了政策許可；二）為加快項目建設(shè)，AA公司與深圳CC置業(yè)投資有限公司達成了合作意向，為使項目的后續(xù)開發(fā)能夠得到充分的保證，按政府部門對舊改項目開發(fā)主體資格的有關(guān)要求，商定以深圳保利投資有限公司作為本項目的開發(fā)主體。

面的損失。10月22號政府令說誰拆誰賠誰就賺，其實改得更好。

面積統(tǒng)計總體規(guī)劃圖

規(guī)劃策略鳥瞰效果圖概念規(guī)劃后期規(guī)劃分析序號單位名稱棟（戶）總數(shù)

2總面積(M)簡易戶面積

2

(M)1西區(qū)居宅20121833.323553.832光明集團79742.691244.843柑山居宅8022192.981292.934竹宸電子廠

17617.02417.125三村制造廠

4835.2456.636上上文具制品公司

4451.072485.227居委會

2199.8588二辦

2206.03184.82合計28885078.159293.39舊改數(shù)據(jù)統(tǒng)計房屋類型房屋面積產(chǎn)權(quán)置換面積貨幣補償金額備注住宅39123.1695962.261,423,403——辦公6324.236324.234,332,099——廠房及配套30603.65090,097,085——簡易房9847.1106,745,282——合計85898.15102286.43162,597,869——注：住宅全面積按按1:3比例置換；辦公全面積1:1置換；廠房及其配套、簡易房只采取貨幣補償方式。參考樓層數(shù)的補償方式匯總表規(guī)劃策略

規(guī)劃策略酒店式公寓交通便利商務(wù)環(huán)境 高級白領(lǐng)階層住宅區(qū)位配套環(huán)境商業(yè)大型shoppingmall人流辦公商務(wù)環(huán)境地處中心區(qū)總體規(guī)劃圖總體布局：?本規(guī)劃總體布局結(jié)合地形特點，運用“兩軸三心”的平面布局方式，“三點兩面”的空間結(jié)構(gòu)，達到利益最大化和空間最優(yōu)化。?順應(yīng)城市肌理關(guān)系，確立貫穿整個地快的線形中心景觀帶的主軸地位，景觀資源輻射整個地塊?以寫字樓、酒店式公寓、辦公樓作為三個空間層面的控制點，多層的集中商業(yè)和高層的住宅、寫字樓等形成兩個不同的高度層面.這樣，點面結(jié)合，達到張弛有度的空間效果經(jīng)濟技術(shù)指標效果圖效果圖