烏魯木齊某地塊商住混合項目文本

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1目錄CONTENTS12345PROJECT

CONTEXT品牌簡介SCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇大盤規(guī)劃1.

柏創(chuàng)品牌2.

項目經(jīng)驗3.

團隊簡介1.

區(qū)位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

資源分析1.

規(guī)劃及策略2.

產(chǎn)品設(shè)計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設(shè)計3.

技術(shù)圖紙1.

規(guī)劃解讀2.

案例調(diào)研3.

產(chǎn)品設(shè)計4.

立面設(shè)計4.

示范區(qū)目錄CONTENTS12345PROJECT

CONTEXT品牌簡介SCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇大盤規(guī)劃1.

柏創(chuàng)品牌2.

項目經(jīng)驗3.

團隊簡介1.

區(qū)位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

資源分析1.

規(guī)劃及策略2.

產(chǎn)品設(shè)計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設(shè)計3.

技術(shù)圖紙1.

規(guī)劃解讀2.

案例調(diào)研3.

產(chǎn)品設(shè)計4.

立面設(shè)計4.

示范區(qū)設(shè)計全產(chǎn)業(yè)鏈的解決平臺TEAMMEMBER專

業(yè)

團

隊COMPANY

INTRODUCTION企

業(yè)

簡

介是一家集規(guī)劃、建筑、景觀于一體的綜合性設(shè)計公司。擁有280名員工，核心設(shè)計團隊匯聚了幾十位經(jīng)驗豐富的一級注冊建筑師、注冊規(guī)劃師和高級景觀設(shè)計師。上海柏創(chuàng)智誠建筑設(shè)計有限公司擁有國家建筑設(shè)計綜合甲級資質(zhì)、城市規(guī)劃乙級資質(zhì)、園林景觀乙級資質(zhì)。致力于提供“一體化”的全程設(shè)計服務(wù)。我們的一體化設(shè)計服務(wù)是指將規(guī)劃、建筑、景觀三個專業(yè)的設(shè)計人員組成專項團隊，從項目伊始到實施落地，全方位、多維度的無縫對接及配合，以專門化、定制式的模式為客戶提供以結(jié)果為導(dǎo)向的設(shè)計創(chuàng)意和全程服務(wù)。擅長特色小鎮(zhèn)、高端住區(qū)、社區(qū)商業(yè)、辦公綜合體等領(lǐng)域的項目設(shè)計。精品社區(qū)、社區(qū)商業(yè)、商辦綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等是BDI柏創(chuàng)設(shè)計的強項，也積累了豐富的業(yè)績。BDI區(qū)別于其它設(shè)計公司的主要特點在于我們有近20人的研究院，以研帶產(chǎn)，公司先后參與了華夏幸福的幸福小鎮(zhèn)系列、世茂地產(chǎn)國風(fēng)系列產(chǎn)品立面升級、綠都地產(chǎn)產(chǎn)品標準化研發(fā)、中梁地產(chǎn)集裝箱研發(fā)、綠地全生命周期住宅研發(fā)、中海信辦公社區(qū)共享空間研發(fā)設(shè)計和華夏幸福的孔雀城產(chǎn)品線、安徽高速地產(chǎn)御景系列產(chǎn)品線、吳中地產(chǎn)桃花源系列等專業(yè)開發(fā)商產(chǎn)品線研發(fā)設(shè)計。從2004年至今，我們已與眾多知名開發(fā)商合作了數(shù)百個設(shè)計項目，如：

泰禾福州灣二期、恒大飛龍湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)、世茂陽光城大唐南寧五象瀾庭府、世茂永泰溫泉小鎮(zhèn)、世茂海上世界項目、世茂泉州星河城項目、金科重慶江津金融城項目、金科山東淄博集美天辰項目、中信地產(chǎn)北京亦莊項目、華夏幸福南京江寧G70項目、華夏幸福嘉善孔雀城項目、華夏幸福德清項目、華夏幸福萬利豐項目等一系列知名項目。憑借專業(yè)的服務(wù)態(tài)度和創(chuàng)新的設(shè)計，柏創(chuàng)國際一直延續(xù)著和國內(nèi)眾多一線知名開發(fā)商（恒大、世茂、泰禾、金茂、金科、招商、正榮、華夏幸福、華僑城、佳兆業(yè)、中駿等）的合作，柏創(chuàng)國際是融創(chuàng)、世茂、泰禾、金茂、金科、祥生、正榮、華夏幸福、恒大、華僑城、美的、均和、佳兆業(yè)、中駿、康橋等開發(fā)商的戰(zhàn)略采購單位和優(yōu)秀設(shè)計供應(yīng)商。PARTNERS合

作

伙

伴團隊簡介

Team

Brief方案設(shè)計團隊主要設(shè)計人員名單在項目中擬任職務(wù)姓名李康執(zhí)業(yè)資格工作年限13年一級注冊建筑師/高級工程師項目總負責(zé)/設(shè)計總監(jiān)一級注冊建筑師/英國皇家注冊建筑師/高級工程師技術(shù)總監(jiān)王晶18年項目負責(zé)人趙永虎倪抒睿齊中坤工程師工程師/17年9年主創(chuàng)建筑師13年設(shè)計團隊擁有資深前期方案及后期落地能力，可全方位協(xié)助招標發(fā)起人通過政府報批報建工作WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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A建筑面積：23.31萬平方米項目地點：沈陽BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYang建設(shè)時間：2019年ConstructionTime：2019Developer：WANDA業(yè)主：萬達集團建筑面積：23.31萬平方米項目地點：沈陽BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYangConstructionTime：2019Developer：WANDA萬達沈陽住宅項目建設(shè)時間：2019年S

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A業(yè)主：萬達集團萬

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A建筑面積：176582萬平方米項目地點：蘭州BuildingArea：176582㎡ConstructionSite：蘭州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建設(shè)時間：2020年業(yè)主：萬達集團135㎡全生命周期X-BOX：可與主臥結(jié)合，也可為獨立房間自由書房：可與公區(qū)或主臥互通超長陽臺可分可合，隨意變換WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計二人世界三口之家三代同堂戶型面積：160㎡4室2廳3衛(wèi)（雙套房）

160㎡刷卡式獨立老人套房洗衣服務(wù)陽臺私家電梯廳豪華主臥套大面寬陽臺LDK+巨廳6.1x9.6=57㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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A建筑面積：6806平方米項目地點：蘭州BuildingArea：6806㎡ConstructionSite：蘭州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建設(shè)時間：2020年業(yè)主：萬達集團北

區(qū)

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A目錄CONTENTS12345PROJECT

CONTEXT品牌簡介SCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇大盤規(guī)劃1.

柏創(chuàng)品牌2.

項目經(jīng)驗3.

團隊簡介1.

區(qū)位分析2.

交通分析3.

資源分析4.

用地分析1.

規(guī)劃及策略2.

產(chǎn)品設(shè)計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設(shè)計3.

技術(shù)圖紙1.

規(guī)劃解讀2.

案例調(diào)研3.

產(chǎn)品設(shè)計4.

立面設(shè)計4.

示范區(qū)項目區(qū)位

Project

Location基地位于烏魯木齊市技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白鳥湖新區(qū)，緊鄰白鳥湖，距地窩堡機場約9.5公里，距烏魯木齊南站約15.3公里，是烏魯木齊技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點打造的復(fù)合生活區(qū)、生態(tài)居住區(qū)及發(fā)展配套區(qū)。周邊交通

Traffic烏魯木齊市第66中學(xué)0.6KM新疆工程學(xué)院1.0KM伊斯蘭經(jīng)學(xué)院1.4KM白鳥翠玲小公園1.5KM奧特萊斯1.7KMLK白湖紅湖2.1KM白鳥湖濕地3.9KMCH周邊資源

Surrounding

resources阿嘜龍幻想樂園新疆工程學(xué)院新景中心C地塊K地塊九年制學(xué)校烏魯木齊66中（白鳥湖校區(qū)）大池國際中心悅來生活廣場商業(yè)安瀾大廈L地塊白鳥翠嶺小公園H地塊八音和大廈WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計城市新區(qū)大宅項目定位地段優(yōu)越，新城核心品牌優(yōu)勢，商圈氛圍未來可期，配套完善城市綠肺，得天獨厚低密

便捷

商圈

生態(tài)LOW-DENSITYPRIVACYQUALITYECOLOGICAL規(guī)劃條件解讀

Interpretation

of

planning

conditionsC地塊K地塊L地塊H地塊規(guī)劃條件C地塊:H地塊:L地塊:K地塊:總用地面積：52679m2容積率：≤1.9限高：≤24m總用地面積：14061m2容積率：≤5.9限高：≤100m總用地面積：52487m2容積率：≤2.3限高：≤80m總用地面積：24172m2容積率：≤2.4限高：≤80mWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計目錄CONTENTS12345PROJECT

CONTEXT品牌簡介SCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇大盤規(guī)劃1.

柏創(chuàng)品牌2.

項目經(jīng)驗3.

團隊簡介1.

區(qū)位分析2.

交通分析3.

資源分析4.

用地分析1.

規(guī)劃及策略2.

產(chǎn)品設(shè)計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設(shè)計3.

技術(shù)圖紙1.

規(guī)劃解讀2.

案例調(diào)研3.

產(chǎn)品設(shè)計4.

立面設(shè)計4.

示范區(qū)鳥瞰效果圖

Bird's-eye

view人視效果圖

Visual

view人視效果圖

Visual

view規(guī)劃及策略Planning

and

strategy?我們?nèi)绾味x遠離大商業(yè)的K/L地塊規(guī)劃條件解讀

Interpretation

of

planning

conditions規(guī)劃條件L地塊:新疆工程學(xué)院總用地面積：52487m2容積率：≤2.3限高：≤80m天然理想城K地塊:愛地悅府總用地面積：24172m2容積率：≤2.4限高：≤80mL地塊九年制學(xué)校社區(qū)配套亞心佳苑恒大御湖郡小區(qū)優(yōu)勢資源:K地塊1.南面西面擁有良好景觀資源2.北面規(guī)劃九年制學(xué)校，享受學(xué)區(qū)便利白鳥翠嶺小公園二號臺地公務(wù)員小區(qū)B區(qū)3.兩地塊之間規(guī)劃社區(qū)配套用地，提升社區(qū)活力與便利性二號臺地公務(wù)員小區(qū)二號臺地公務(wù)員小區(qū)A區(qū)白鳥湖住宅小區(qū)白鳥湖盛唐家園WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計周邊資源各有所長，重新定義地塊b/d/e/fa/g/jk/l都會生活國際社區(qū)生態(tài)宜居毗鄰新區(qū)核心商圈商業(yè)配套+景觀公園景觀+學(xué)區(qū)+社區(qū)配套B案打造充滿活力的“生態(tài)社區(qū)”-

烏市宜居生活新標桿Create

atop-notchandvibrant”NewInternationalCommunity“-Inspireurbanfreshmen總平面圖

General

Layout方案一N指標IndexK地塊L地塊K地塊、L地塊項目建設(shè)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡76659.55229114.78178735.11134716.10345006856.01200項目建設(shè)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡52487153528.68120720.1079806.20345004177.90500項目建設(shè)用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡24172.5573766.1058015.0054909.92678.10200項目規(guī)劃總建筑面積項目規(guī)劃總建筑面積項目規(guī)劃總建筑面積項目規(guī)劃地上總建筑面積項目規(guī)劃地上總建筑面積項目規(guī)劃地上總建筑面積高層洋房高層洋房高層商鋪商鋪商鋪郵政網(wǎng)點其中郵政網(wǎng)點公廁文化活動站其中其中蔬菜直銷店文化活動站600蔬菜直銷店公廁6008050080物業(yè)管理用房147老年人日間照料中心公廁750老年人日間照料中心物業(yè)管理用房750項目規(guī)劃地下總建筑面積人防車庫15751.102613.0057380306物業(yè)管理用房453項目規(guī)劃地下總建筑面積人防車庫32808.574953.00941項目規(guī)劃地下總建筑面積人防車庫50379.677566.001514其中人防夾層預(yù)留非人防及設(shè)備用房容積率12565.002.4其中人防夾層預(yù)留非人防及設(shè)備用房容積率其中人防夾層預(yù)留非人防及設(shè)備用房容積率26915.002.341300.002.3建筑密度21.93%35.00%500建筑密度18.99%35.00%1120綠地率建筑密度25.00%35.00%1620綠地率綠地率戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)機動車停車位地上停車位地下停車位輛輛輛輛輛532機動車停車位地上停車位地下停車位輛輛輛輛輛1120機動車停車位地上停車位地下停車位人防輛輛輛輛輛17171062243434268961374其中其中其中人防其中67人防非人防127194其中其中769非人防359非人防1180WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型配比

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matching方案一圖例：總戶型配比K地塊戶型配比L地塊戶型配比戶型50戶數(shù)10010858223750322060戶數(shù)比5.5%營銷要求5.0%戶型50戶數(shù)1001081621851350戶數(shù)比

營銷要求戶型50戶數(shù)戶數(shù)比0.0%營銷要求5.0%50㎡110㎡115㎡14.5%15.7%23.5%26.8%19.6%0.0%5.0%5.0%00756.0%5.0%75750.0%5.0%75㎡85㎡8532.2%13.1%27.8%12.2%3.3%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%8530.0%10.0%30.0%15.0%5.0%854205237.5%4.6%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%959595125㎡110120135合計110120135合計110120135合計3682206032.9%19.6%5.4%95㎡00.0%1810100.0%100.0%690100.0%100.0%1120100.0%100.0%推盤策略

Push

strategy錯位競爭一期首開K地塊：主打50-95面積段快銷產(chǎn)品，尤其占比30%的50-75㎡產(chǎn)品處于錯位無競品狀態(tài)，可快速去化K二期開L地塊洋房：洋房施工速度快，可先建先賣，節(jié)約動態(tài)成本。同時洋房產(chǎn)品恒大御湖郡競品缺失，錯位競爭。三期開L地塊高層：此時恒大御湖郡已售賣一段時間。面積段重疊的直接競品打時間差推盤入市L3期2期3期1期總平面圖

General

Layout方案二N戶型配比

House

type

matching總戶型配比方案二L地塊戶型配比圖例：地塊戶型配比K戶型75戶數(shù)2704323783781541541766戶數(shù)比

方案一戶數(shù)比戶型75戶數(shù)戶數(shù)比方案一戶數(shù)比戶型75戶數(shù)162108162162594戶數(shù)比

方案一戶數(shù)比15.3%24.5%21.4%21.4%8.7%5%30%10%?10832421621615415411729.2%5%30%10%???75㎡105㎡115㎡27.3%18.2%27.3%27.3%100.0%5%30%10%?858527.6%18.4%18.4%13.1%13.1%100.0%控制總價95958585㎡95㎡105115125合計105115125合計95?105合計8.7%?125㎡?100.0%??日照推導(dǎo)

Sunshine

analysis受北面恒大御湖郡小區(qū)影響，地塊北側(cè)無法同時布置五棟高層,必須局部降低高度80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M

80M32M80M

80MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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analysis滿足南向日照大寒日兩小時0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計我們?yōu)槭裁匆鲅蠓浚?.契合定位——打造“生態(tài)宜居社區(qū)”2.日照要求——北面恒大項目已報建，滿足日照要求必須局部降層3.控制成本——洋房單方建安成本低于高層規(guī)劃結(jié)構(gòu)

Planning

structure一環(huán)三軸一心一環(huán)：社區(qū)運動環(huán),圍繞洋房做社區(qū)運動環(huán)，賦能運動健康等功能景觀的同時串聯(lián)各個組團主中軸三軸：一豎向社區(qū)主軸主導(dǎo)社區(qū)核心景觀，兩橫向次軸聯(lián)系核心景觀與組團花園一心：社區(qū)核心大花園景觀，小區(qū)的公共客廳景觀分析

Landscape

analysis組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀核心景觀核心景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀外部景觀圖例：核心景觀組團景觀外部景觀外部景觀消防分析

Fire

analysis消防出入口消防出入口消防出入口圖例：消防出入口消防車道消防登高面消防出入口交通分析

Traffic

analysis人行出入口人行出入口人行出入口圖例：地庫出入口人行流線車行流線人行出入口人行出入口天際線Skyline通過建筑高低錯落排布形成優(yōu)美城市天際線27F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.611F

H=33.611F

H=33.6L地塊規(guī)劃路配套用地K地塊H計算方式：層高為3M,女兒墻設(shè)置為0.6MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計?場地南北高差近6M，如何化痛點為亮點地庫平面分析圖

Analysis

plan

of

basement844.02地庫出入口846.35地庫出入口地庫出入口地庫出入口846.62849.52地庫出入口地庫范圍K地塊地庫面積：2856.81平方米總車位數(shù)：930輛L地塊地庫面積：1192.05平方米總車位數(shù)：576輛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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Basement

Section

design場地標高與南面齊平，北面正好錯出1層高差作商鋪。如此車行北面平進地庫，南面人行出入口，人車完全分流1844.02845.9846.35850.1852.3845.36%地庫集中設(shè)計在北面，盡最大可能減少土方開挖，節(jié)約挖方成本852.36%850.11現(xiàn)狀場地1-1剖面圖WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計地庫平面

Basement

planK地塊地庫面積：30568.1平方米總車位數(shù)：930輛L地塊地庫面積：13920.5平方米總車位數(shù)：567輛合計地庫總面積：44488.6平方米總車位數(shù)：1497輛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計產(chǎn)品設(shè)計Facade

design市域競品分析

Competitive

analysis市區(qū)競品融創(chuàng)·江南桃源中南鉑悅府中南鉑悅府碧桂園·天譽白鳥湖·龍璽臺融創(chuàng)玖璽臺萬科·都會傳奇3期本案恒大翡翠華庭旭輝-燕來府市區(qū)競品分析

Competitive

analysis融創(chuàng)玖璽臺占地面積：80000平方米建筑面積：217000平方米容積率：2.04綠化率：35.50%停車位：1430樓棟總數(shù)：17棟總戶數(shù)：1222戶均價：12800元/㎡項目地址：新市區(qū)蘇州路與銀川路交會處產(chǎn)品組合：高層（4棟）、多層（13棟）主力戶型：三居（建面105㎡）、三居（建面119㎡）、三居（建面127㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis融創(chuàng)·江南桃源占地面積：345335平方米建筑面積：588000平方米容積率：0.53綠化率：35%停車位：1871總戶數(shù)：2253戶均價：6099元/㎡項目地址：頭屯河區(qū)五一新鎮(zhèn)崇五路交房時間：2019-04-01交房#產(chǎn)品組合：別墅（2層）、洋房（6-11層）主力戶型：三居（建面99㎡）、三居（建面124㎡）、三居（建面134㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis旭輝-燕來府建筑類別：板樓板塔結(jié)合小高層高層占地面積：70532平方米建筑面積：149912.74平方米停車位：地下車位數(shù)1102總戶數(shù)：1021戶均價：11000元/平方米綠化率：35%產(chǎn)權(quán)年限：普通住宅:50年開發(fā)商：烏魯木齊旭輝泰和置業(yè)有限公司樓盤地址：沙依巴克區(qū)農(nóng)大旁老滿城街666號（地鐵2號線南梁坡站50m處）戶數(shù)：1021戶容積率：1.7WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis萬科·都會傳奇3期占地面積：67756平方米建筑面積：176344平方米容積率：2.00綠化率：35%樓棟總數(shù)：7棟總戶數(shù)：1127戶樓層狀況：戶共7棟項目地址：友好商圈克西路185號價格：均價：13200元/㎡開盤時間：2020-10交房時間：2023-06產(chǎn)品組合：高層主力戶型：三居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis中南鉑悅府占地面積：90700平方米建筑面積：290000平方米容積率：2.50綠化率：35%停車位：一期520個車位總戶數(shù)：506戶項目地址：

烏魯木齊水磨溝區(qū)會展新區(qū)紅光山路產(chǎn)品組合：高層主力戶型：三居、四居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis恒大翡翠華庭項目地址：烏魯木齊市天山區(qū)賽馬場路58號開盤時間：2021-1-10產(chǎn)品組合：小高層、高層主力戶型：二居、三居、四居占地面積：157010平方米建筑面積：188411平方米容積率：1.20綠化率：35%總戶數(shù)：1585戶WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis中南上悅城占地面積：84573.44平方米建筑面積：300044.86平方米容積率：2.70綠化率：35.10%總戶數(shù)：1371戶項目地址：

烏魯木齊新市區(qū)長沙路555號價格：均價：13000元/㎡開盤時間：2021-1-16產(chǎn)品組合：高層主力戶型：三居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis碧桂園·天譽占地面積：20193.92平方米建筑面積：913583.54平方米容積率：3.20價格：均價：10700元/㎡開盤時間：2021-1-16項目特色：宜居生態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)品組合：高層綠化率：35%停車位：共541個停車位，地上54個，地下487個總戶數(shù)：508戶項目地址：烏市會展區(qū)蘇州路東延與七道灣路交匯處主力戶型：三居、四居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計區(qū)域競品分析

Competitive

analysis恒大銀湖城恒大御湖郡天然L理想城（售罄）K二號臺地公務(wù)員統(tǒng)建房金茂絲路小鎮(zhèn)二號臺地公務(wù)員統(tǒng)建房愛地悅府烏魯木齊縣統(tǒng)建房紅陽尚郡日報社集資房A盛唐家園首開區(qū)安瀾鉑寓蘇商美苑J隆博大廈文秀雅苑龍璽臺水龍灣B規(guī)劃中小學(xué)DCGEH創(chuàng)業(yè)大道F八音和

水產(chǎn)集團秦基山湖坤興園(集資房)景園

悅山湖利民花園北新雅居白鳥湖區(qū)競品分析

Competitive

analysis恒大銀湖城占地面積：732000平方米建筑面積：1460000平方米容積率：2.00項目地址：烏魯木齊市經(jīng)開區(qū)萬盛大街軒盛街南巷133號價格：均價：5000元/㎡（毛坯）5800元/㎡（精裝）綠化率：39%停車位：2182開盤時間：2021-1-16項目特色：湖景地產(chǎn)總戶數(shù)：2154戶產(chǎn)品組合：高層主力戶型：二居、三居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區(qū)競品分析

Competitive

analysis白鳥湖·龍璽臺占地面積：20000平方米建筑面積：110000平方米容積率：3.20綠化率：35%停車位：共707個停車位樓棟總數(shù)：5棟總戶數(shù)：368戶價格：均價：7200元/㎡產(chǎn)品組合：高層主力戶型：二居、三居項目地址：新醫(yī)路西延線（萬盛大街）與通達街交匯處WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區(qū)競品分析

Competitive

analysis金茂絲路小鎮(zhèn)住宅部分：項目由牡丹花園、蘭園、海棠花園三個組團構(gòu)成，引進農(nóng)大附中附小學(xué)區(qū)，已推出牡丹花園、海棠花園3460套，兩年銷售1736套，年均銷售800套，目前庫存1724套，但2020年1-11月僅銷售388套，價格下調(diào)至5780-6800。金茂牡丹花園商業(yè)：項目年度合計去化商業(yè)15套，2100㎡，成交額3800萬，均價17894元/㎡。WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區(qū)競品分析

Competitive

analysis水龍灣本土小開發(fā)商，2020年10月2日開盤，推售3棟，292套房源，開盤價5288元/㎡毛坯送車位，截至11月底，成交54套，最新銷售策略4888元/㎡毛坯送車位。項目基礎(chǔ)指標信息項目地址開發(fā)商烏市頭屯河區(qū)2號臺地鳴谷路南新疆創(chuàng)科銘城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積建筑面積總戶數(shù)3.73萬㎡容積率綠地率車位配比高層2.035.02%1:110.13萬平方867（二期）產(chǎn)品類型首開時間戶型面積項目特色2020年10月88-125㎡交房時間價格2020年10月5368元/㎡伴山依湖休閑康養(yǎng)生活區(qū)，掃去塵埃生活品質(zhì)社區(qū)交通：以田字形井子狀的道路分布，以北蘇州路，以南新醫(yī)路西延學(xué)校：婦聯(lián)幼兒園、農(nóng)大附中、附小在建公共配套商業(yè)：萬達廣場在建、奧特萊斯公園：白鳥翠玲公園、王家溝生態(tài)公園、艾丁湖公園WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區(qū)競品分析

Competitive

analysis恒大御湖郡l恒大御湖郡首開4棟住宅：84-90㎡三房138套

占比20%，100-105㎡三房

占比60%，97㎡三房占比7%，119㎡三房占比13%。?

產(chǎn)品類型：T4高層?

戶型面積：89-125㎡?

預(yù)計單價：精裝修5600元/平米樓棟層數(shù)每層戶數(shù)01房戶型02房戶型03房戶型04房戶型合計套數(shù)4號樓9號樓232326264444104.63105.9297.9684.52119.33119.33102.9984.52119.33119.33102.99104.6397.969292三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)三室兩衛(wèi)兩室一衛(wèi)三室兩衛(wèi)三室兩衛(wèi)三室兩衛(wèi)兩室一衛(wèi)三室兩衛(wèi)三室兩衛(wèi)三室兩衛(wèi)三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)三室兩衛(wèi)首開392套，貨值2億，全精裝，以85㎡兩房及105㎡小三房為主。10號樓11號樓105.62103.7104104392103.7eD白鳥湖區(qū)競品分析

Competitive

analysis恒大御湖郡序號分析內(nèi)容恒大御湖郡

精裝戶型1競品戶型23產(chǎn)品定位產(chǎn)品特征㎡三室一衛(wèi)、94㎡三室一衛(wèi)、㎡101

三室一衛(wèi)中戶89布局緊湊，南向臥室?guī)эh窗，100㎡以下臥室面寬3.3米，南北不通透，兩室朝南。從產(chǎn)品力方面，對比萬達，明顯較弱。根據(jù)競品產(chǎn)品定位及產(chǎn)品特征分析：項目以犧牲產(chǎn)品力為主要手段，控面積控總價，不主動給客戶釋放戶型尺寸，以精裝價格策略、高綠化戶戶觀景、后門15分鐘到萬達為支撐。除價格，整體優(yōu)勢不明顯，對比萬達，產(chǎn)品力弱，預(yù)計價格有下浮或贈送糧油禮包、多重好禮等多項促銷策略。結(jié)論WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計競品分析

Competitive

analysis競品調(diào)研—烏魯木齊在售優(yōu)選

項目稱名85㎡無95㎡無110㎡120㎡135㎡140㎡以上融創(chuàng)玖璽臺3房2廳1衛(wèi)（105㎡）3房2廳2衛(wèi)（119㎡）3房2廳2衛(wèi)（124㎡）3房2廳2衛(wèi)（120㎡）4房2廳2衛(wèi)（139㎡）融創(chuàng)江南桃園無無3房2廳1衛(wèi)（99㎡）3房2廳1衛(wèi)（99㎡）2房2廳1衛(wèi)（89㎡）3房2廳2衛(wèi)（134㎡）3房2廳2衛(wèi)（150㎡）中南柏悅府3房2廳2衛(wèi)（112㎡）3房2廳2衛(wèi)（130㎡）4房2廳2衛(wèi)（140㎡）恒大御湖郡無無3房2廳2衛(wèi)（108㎡）3房2廳2衛(wèi)（125㎡）萬科都會傳奇3房2廳1衛(wèi)（96㎡）3房2廳1衛(wèi)（110㎡）3房2廳2衛(wèi)（130㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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analysis競品調(diào)研—烏魯木齊在售優(yōu)選

項目稱名85㎡95㎡110㎡120㎡無135㎡140㎡以上無旭輝·燕來府無3房2廳1衛(wèi)（95㎡）3房2廳2衛(wèi)（115㎡）4房2廳2衛(wèi)（135㎡）恒大銀湖城無2房2廳1衛(wèi)（83㎡）3房2廳1衛(wèi)（113.7㎡）3房2廳2衛(wèi)（126.32㎡）碧桂園·天譽無無3房2廳1衛(wèi)（90㎡）3房2廳2衛(wèi)（128㎡）3房2廳2衛(wèi)（120㎡）4房2廳2衛(wèi)（140㎡）白鳥湖萬達首開區(qū)無無2房2廳1衛(wèi)（85㎡）3房2廳1衛(wèi)（105㎡）3房2廳2衛(wèi)（135㎡）白鳥湖·龍璽臺無無無3房2廳2衛(wèi)（110㎡）3房2廳2衛(wèi)（123㎡）2房2廳1衛(wèi)（87㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計調(diào)研總結(jié)1.南向無陽臺，可做飄窗；2.多數(shù)產(chǎn)品倒扣廚房處理，純南北通透較少見；3.130㎡以下2-3開間為主；WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計?產(chǎn)品如何對直接競品形成碾壓優(yōu)勢？核心策略一：壓縮面積，同類產(chǎn)品,控制總價更低本項目產(chǎn)品面積恒大御湖郡典型產(chǎn)品面積-14㎡-4㎡兩房兩廳一衛(wèi)89㎡兩房兩廳一衛(wèi)75㎡85㎡95㎡2.5房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)2.5房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)89㎡104㎡109㎡125㎡-9㎡-4㎡三房兩廳兩衛(wèi)

105㎡四房兩廳兩衛(wèi)

115㎡四房兩廳兩衛(wèi)

125㎡-10㎡烏魯木齊不做陽臺只做凸窗，戶型面積可比常規(guī)更小恒大御湖郡做陽光房實際造成了面積的浪費核心策略二：降維打擊，相近面積段,抬升產(chǎn)品能級本項目產(chǎn)品能級恒大御湖郡典型產(chǎn)品能級兩房兩廳一衛(wèi)

89㎡

集中式大高

中間戶兩房兩廳一衛(wèi)

75㎡

分離式大高

中間戶2.5房兩廳一衛(wèi)

85㎡

分離式大高

中間戶三房兩廳兩衛(wèi)

95㎡

分離式大高

邊戶三房兩廳兩衛(wèi)

110㎡

分離式大高

邊戶2.5房兩廳一衛(wèi)

89㎡

分離式大高

中間戶三房兩廳兩衛(wèi)

104㎡

分離式大高

中間戶三房兩廳兩衛(wèi)

109㎡

分離式大高

邊戶三房兩廳兩衛(wèi)

125㎡

分離式大高

中間戶四房兩廳兩衛(wèi)

120㎡

洋房拼接戶營銷配比注意滿足設(shè)計：邊戶95+105百分比=中間戶78+85百分比即可錯位競爭50758595110120135極致剛需功能剛需品質(zhì)改善戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

2室2廳1衛(wèi)

89㎡【

75

㎡

中間套

】本方案

2室2廳1衛(wèi)

75㎡vs南向2.5開間，南北不通透南向三開間，南北通透設(shè)計,總面積小14㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型設(shè)計

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layout

design首開區(qū)

2室2廳1衛(wèi)

85㎡【

75

㎡

中間套

】本方案

2室2廳1衛(wèi)

75㎡vs南向三開間，南北通透設(shè)計,總面積小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

2.5室2廳1衛(wèi)

89㎡【

85

㎡

中間套

】本方案

2.5室2廳2衛(wèi)

85㎡寬U型廚房干濕分離衛(wèi)生間vs南向三開間次臥面寬2350更寬綽的尺度，更小的總面積WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型設(shè)計

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design首開區(qū)

2室2廳1衛(wèi)

85㎡【

85

㎡

中間套

】本方案

2.5室2廳2衛(wèi)

85㎡寬U型廚房干濕分離衛(wèi)生間vs南向三開間南向2.5開間，南北不通透南向三開間，南北通透設(shè)計，多一個功能房WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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layout

design御湖郡

3室2廳1衛(wèi)

95㎡【

95

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

95㎡vs南北通透南向三開間南向兩開間，1衛(wèi)南向三開間，2衛(wèi)，更寬綽的尺度WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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H

\

C

-

2

地

塊

方

案

設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

108㎡【

95

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

95㎡vs南北通透南向三開間T4高層中間戶T4高層邊戶，總面積小14㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

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-

2

地

塊

方

案

設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)3室2廳1衛(wèi)

105㎡【

95

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

95㎡寬U型廚房vs主臥套間LD+3.5X6.7=23.45㎡中間戶，南北不通透邊戶，南北通透設(shè)計，多1衛(wèi)，總面積小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

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鳥

湖

項

目

L

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2

地

塊

方

案

設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

105㎡【

110

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

110㎡寬U廚房設(shè)計vs多功能衣帽間舒適客餐廳3.6X7.5=27㎡LDK設(shè)計，主臥增加衣帽間，面積更小WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

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白

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項

目

L

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2

地

塊

方

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

3室2廳1衛(wèi)

105㎡【

110

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

110㎡寬U廚房設(shè)計vs多功能衣帽間舒適客餐廳3.6X7.5=27㎡LDK設(shè)計，主臥增加衣帽間，面積更小WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

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項

目

L

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2

地

塊

方

案

設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

125㎡【

120

㎡邊戶

】本方案

3.5室2廳2衛(wèi)

120㎡vs洋房，寬廳，LDK設(shè)計，總面積小5㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

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目

L

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方

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

3室2廳2衛(wèi)

120㎡【

120

㎡邊戶

】本方案

3.5室2廳2衛(wèi)

120㎡vs洋房，寬廳，LDK設(shè)計WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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項

目

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地

塊

方

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

4室2廳2衛(wèi)

135㎡【

135

㎡邊戶

】本方案

4室2廳2衛(wèi)

135㎡vs增加家政空間，形成入戶洄游動線WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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方

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設(shè)

計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design95+50+50+50+50+95標準層平面圖戶型單元技術(shù)指標面積指標陽臺半面

標準層陽臺投影面積0.000??套內(nèi)建筑面積（含陽本單元建筑面積戶型面積段房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺）套型建筑面積

得房率97.36本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）臺）70.6039.06積95853室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)5410870.6042.6626.7614.8097.3653.860.0072.52%

11074.4883.1253.86WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design95+85+85+95標準層平面圖面積指標陽臺半面積0.000??本單元建筑面積房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積（含陽臺）套內(nèi)面積（不含陽臺）標準層陽臺投影面積

套型建筑面積

得房率本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）3室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)545470.6063.3670.6063.3696.5886.6825.9823.3296.5886.680.0073.10%9895.8698.59WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design110+75+75+110標準層平面圖戶型單元技術(shù)指標面積指標??套內(nèi)建筑面積（含陽陽臺半面

標準層陽臺投影面本單元建筑面積戶型面積段房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺）套型建筑面積

得房率109.50本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）臺）82.6855.4積0.000積110803室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)686882.6855.4026.8217.97109.5073.370.0075.50%

12435.6689.5973.37WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設(shè)

計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design120+135標準層平面圖戶型單元技術(shù)指標面積指標??套內(nèi)建筑面積（含陽臺）陽臺半面

標準層陽臺投影面本單元建筑面積戶型面積段房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺）套型建筑面積

得房率118.16本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）積0.000積1201353室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)1111101.33101.33116.1516.8319.29118.16135.440.0085.76%

2789.6672.25116.15135.44WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計總價控制758595105115125功能剛需高性價比戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

105㎡【

105

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

105㎡vsLDK設(shè)計，主臥增加衣帽間，面積更小WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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目

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

3室2廳1衛(wèi)

105㎡【

105

㎡邊戶

】本方案

3室2廳2衛(wèi)

105㎡vsLDK設(shè)計，多1衛(wèi)，增加主臥衣帽間WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

125㎡【

115

㎡邊戶

】本方案

3.5室2廳2衛(wèi)

115㎡寬U廚房設(shè)計干濕分離vs高層中間戶洋房，寬廳，LDK設(shè)計，總面積小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

3室2廳2衛(wèi)

120㎡【

115

㎡邊戶

】本方案

3.5室2廳2衛(wèi)

115㎡寬U廚房設(shè)計干濕分離vs高層邊戶洋房，LDK，寬廳設(shè)計，總面積小WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design御湖郡

3室2廳2衛(wèi)

125㎡【

125

㎡邊戶

】本方案

4室2廳2衛(wèi)

125㎡vs增加家政空間，形成入戶洄游動線WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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目

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設(shè)

計戶型設(shè)計

Apartment

layout

design首開區(qū)

4室2廳2衛(wèi)

135㎡【

125

㎡邊戶

】本方案

4室2廳2衛(wèi)

125㎡vs增加家政空間，形成入戶洄游動線，總面積小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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木

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目

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設(shè)

計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design105+75+75+105標準層平面圖戶型單元技術(shù)指標面積指標??套內(nèi)建筑面積（含陽陽臺半面

標準層陽臺投影面本單元建筑面積戶型面積段房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)套內(nèi)面積（不含陽臺）套型建筑面積

得房率105.85本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）臺）77.2852.64積0.000積105803室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)686877.2852.6428.5719.46105.8572.100.0073.01%

12100.7696.0672.10WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計產(chǎn)品設(shè)計

Product

design95+85+85+95標準層平面圖面積指標陽臺半面積0.000??本單元建筑面積房型結(jié)構(gòu)戶數(shù)

套內(nèi)建筑面積（含陽臺）套內(nèi)面積（不含陽臺）標準層陽臺投影面積

套型建筑面積

得房率本戶公攤建筑面積標準層公攤面積套型銷售面積（不含保溫、陽臺按封閉計算全面積）3室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)545470.6063.3670.6063.3696.5886.6825.9823.3296.5886.680.0073.10%9895.8698.59WandaUrumqiBainiaohuProjectL