別墅項(xiàng)目入門課件

別墅知識(shí)入門（個(gè)人資料）一、別墅的基本概念二、別墅的類型劃分三、高品質(zhì)別墅具備的條件四、城市居住型別墅的特點(diǎn)五、北方別墅和南方別墅的差異化分析六、山西省別墅市場(chǎng)概況七、名墅賞析培訓(xùn)綱要

“在風(fēng)景區(qū)或在郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所”

-----漢語詞典

中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二。古時(shí)，別墅是供游玩休養(yǎng)的山水美宅。這與當(dāng)今市場(chǎng)上所稱的別墅有一定出入。目前別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化，使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士，功能從以前的臨時(shí)休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公功能兼有。一、別墅的基本概念

“位于郊外，占地兩畝以上，具備獨(dú)立的花園和優(yōu)美的自然景觀的兩層以上獨(dú)立住宅?！?/p>

-----美國大辭典

國外別墅的概念很清晰，它就是遠(yuǎn)郊獨(dú)立的一幢房子，是用于休閑度假的真正意義上的第二居所。它強(qiáng)調(diào)山水景觀、自然環(huán)境，與現(xiàn)實(shí)城市生活有一定脫節(jié)。一、別墅的基本概念國內(nèi)的別墅所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨(dú)幢的獨(dú)立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（Semi-detachedhouse）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨(dú)聯(lián)體別墅甚至有些住宅都統(tǒng)稱為別墅產(chǎn)品。而除了獨(dú)立別墅（Detachedhouse）和雙拼別墅（Semi-detachedhouse），其它這些產(chǎn)品只可以稱作TOWNHOUSE,與獨(dú)立別墅的概念絕然不同。一、別墅的基本概念首先別墅是一種終極住宅。區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。其次，它是住戶身份品位和個(gè)性的標(biāo)志。是“富人階層”占有的領(lǐng)地，隨著中國別墅進(jìn)程的不斷推進(jìn)和發(fā)展，別墅這類物業(yè)擁有稀缺自然資源

。第三個(gè)方面是別墅所在區(qū)域的自然景觀帶給生活的巨大改變。森林、湖泊、大海，蘊(yùn)藏其間的是城市生活永遠(yuǎn)無法給予的生活方式。在歲月沉積中，別墅方能真正實(shí)現(xiàn)其“理想人生”。一、別墅的基本概念

目前國內(nèi)市場(chǎng)從別墅的建筑類型劃分類型主要有５類：

二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊拼別墅空中別墅

別墅終極形式——獨(dú)棟別墅

定義：獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種。私密性強(qiáng)，價(jià)格較高，多為高檔別墅。

獨(dú)棟的變身——聯(lián)排別墅

定義：又稱Townhouse，通俗的解釋是聯(lián)排住宅，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有１至２個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。

19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，今天在歐美十分普及。

Townhouse的延伸——疊拼別墅

定義：綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑。這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。特征：經(jīng)濟(jì)型別墅，多為第一居所。與獨(dú)棟相比私密性較差，與聯(lián)排相比，建筑造型豐富，戶型布局更合理，不存在窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）

城市中心的別墅——空中別墅

定義：源于美國，稱為“Penthouse”即“空中閣樓”，發(fā)源于美國，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式或復(fù)式住宅。特征：全景觀，與普通別墅相比地理位置好，視野開闊、通透。挑高層高通風(fēng)順暢，采光度好。二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑類型劃分）從別墅的建筑風(fēng)格劃分：

歐式別墅美式別墅西班牙式別墅

中式別墅二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）美式別墅-----混合風(fēng)格北美風(fēng)情特點(diǎn)：隨意的、不對(duì)稱的大型建筑，特別是尖塔形斜屋頂，一層或多層橫斷墻面，裝飾性而不是結(jié)構(gòu)性的抹灰木架和長排窗戶都是典型的外部特征。美國的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多元的豐富多彩的國際化傾向。是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。北美風(fēng)格主要依據(jù)于四個(gè)主要時(shí)期的建筑風(fēng)格：古典時(shí)期的風(fēng)格，文藝復(fù)興時(shí)期的古典風(fēng)格，中世紀(jì)時(shí)期或是現(xiàn)代風(fēng)格。北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）西班牙風(fēng)情別墅西班牙風(fēng)格是殖民風(fēng)格，傳教風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格和蒙特利風(fēng)格等的總稱，也包括在南美洲曾盛行的西班牙風(fēng)格。西班牙風(fēng)格的基本特征主要有：

1.外表有亮麗的色彩；

2.采用低坡屋頂，屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)；

3.門廊和窗多顯拱形，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感；

4.屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提歐）。“帕提歐”是西班牙語對(duì)建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼。它來歷久遠(yuǎn)，西元紀(jì)年前，羅馬人進(jìn)入西班牙，

為西班牙帶來了羅馬文明，據(jù)說，帕提歐的前身就是羅馬建筑的前庭。后來西班牙又被摩爾人所征服，受摩爾文化全面熏陶數(shù)百年，使西班牙的帕提歐形成了自己的風(fēng)格特質(zhì)。二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）中式別墅----北京的四合院與蘇州園林融合中式別墅的特征表現(xiàn)為：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑功能使用，給予重新定位。中式傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式的結(jié)合。最近幾年，誕生了一批非常有影響的新中式建筑，新北京四合院“易郡”、通州“運(yùn)河岸上的院子”、“觀唐”這幾個(gè)非常有特色的項(xiàng)目起到了非常好的效果。二、別墅的類型劃分（從別墅的建筑風(fēng)格劃分）居住型別墅：就是把別墅作為第一居所需求。這類別墅一般面積適中、總價(jià)在300萬元以下、交通便利，適合少量政府級(jí)官員和國企副總級(jí)以上人物、經(jīng)營實(shí)體或貿(mào)易人、從事金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入人士。度假型的別墅：將別墅作為第二居所。購買這類別墅的人基本上都有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天住市區(qū)，兩天住郊區(qū)。這類別墅適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照在內(nèi)地做生意的華人。這這類別墅往往位處風(fēng)景勝地，自然環(huán)境優(yōu)美。

二、別墅的類型劃分（從別墅的使用功能劃分）出租型別墅：這類別墅雖然價(jià)格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)別墅，離市區(qū)和機(jī)場(chǎng)的距離不算遠(yuǎn)，很受“空中飛人”的青睞，出租率很高，再加上出租價(jià)格不低，很適合投資。租客大都是外資企業(yè)的高級(jí)職員或高層管理人員。經(jīng)營型別墅：就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個(gè)組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。而且，通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。商住型別墅：一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。

二、別墅的類型劃分（從別墅的使用功能劃分）在別墅價(jià)值體系中，環(huán)境、景觀是最為基礎(chǔ)的條件。現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目在景觀環(huán)境方面，基本分為山景別墅、水景別墅、高爾夫別墅等類型。這些景觀環(huán)境或天然具有，或是后天打造，盡管景觀類型不同，但都是在強(qiáng)調(diào)一個(gè)共性的宗旨，即通過構(gòu)建良好的自然、生態(tài)景觀環(huán)境，讓居住者享受到身心的舒適與愉悅。二、別墅的類型劃分（從別墅的自然景觀劃分）

香江別墅

純獨(dú)棟山景院落別墅，位居北京西部生態(tài)休閑居住帶中心、海淀與昌平的接壤位置——上西山東麓，總占地1500畝，分為南園、北園；上風(fēng)上水、絕佳境界，周邊綠化率超過65%，是北京少有的山景別墅。

水景別墅在開發(fā)思路上運(yùn)用自然、人造水景或二者結(jié)合的方式，通過水的靈氣來反映別墅建筑本身的生動(dòng)?！俺怯兴畡t秀、居有水則靈。”

------水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。水景別墅臨水型

這類別墅與水是“零距離”，即擁有自己的私家岸線，這種對(duì)水域的擁有感會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生極大的吸引力。在國外的別墅設(shè)計(jì)中往往會(huì)借助于碼頭、棧橋等建筑要素，使這種岸線的擁有感加以強(qiáng)化。觀水型

主要指對(duì)天然水域的欣賞度，這在建筑處理上注重的是觀水的角度和方位。在別墅建造中努力實(shí)現(xiàn)對(duì)天然水域的視覺滿足。就水景別墅的水景性質(zhì)而言，水景別墅劃分為：海景別墅、江景別墅和湖景別墅等。海景別墅——海南大公館“生活＋生意”的公館生活海南大公館位于海口市海甸島一線海景，海南最北端，是海南絕版大面積，大花園豪華別墅，戶均占地近三畝，僅４６棟。戶型面積為６００平方米的獨(dú)立別墅，五星級(jí)商務(wù)會(huì)所，高雅華貴的內(nèi)外環(huán)境，寬敞舒適的設(shè)計(jì)更能體現(xiàn)公館生活的氣派，溫泉海景疊加別墅，擁有私家溫泉池、獨(dú)立花園、一線海景和大公館的純別墅社區(qū)。江景別墅----水印長堤水印長堤，地處萬江東江南支流，與1.8公里的東江零距離相依，是東莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅區(qū)。水岸獨(dú)棟庭院，永無遮擋的一線無敵江景,零距離擁有自己的私家岸線;依江畔天然形態(tài)師法自然，以雕塑手法融入東江水脈。湖景別墅順德碧桂園全新水景獨(dú)立別墅組團(tuán)翠江灣，融匯精致人工湖水景，維多利亞式風(fēng)情的獨(dú)立別墅建筑，將尊貴水岸生活演繹得淋漓盡致。依水而居，是現(xiàn)代人夢(mèng)想中的自然生活。翠江灣臨水而筑，坐享得天獨(dú)厚的濱水生活，讓尊貴別墅與優(yōu)雅生活一脈連成。臨近碧江的天然條件，使翠江灣一攬千米清波瀲滟；社區(qū)內(nèi)兩個(gè)精致幽雅的人工湖，則更在江景之外，為翠江灣增添了婉約旖旎的清湖勝景，閑來湖濱漫步，生活愜意無邊。顧名思義，高爾夫別墅是高爾夫球場(chǎng)與別墅的組合體，推崇以健康、綠色的高爾夫球場(chǎng)為背景，致力營造“高尚、運(yùn)動(dòng)、健康”的氛圍。無論是在高爾夫發(fā)源地蘇格蘭，還是在高爾夫盛行的美國，抑或在高爾夫剛剛興起的中國，對(duì)于居住者來說，高爾夫別墅都是品位的象征。

被譽(yù)為綠色、健康、環(huán)保的高爾夫住宅，已越來越走進(jìn)人們的生活。花錢購置一棟高爾夫別墅，不僅可以享受鄉(xiāng)村寧靜、悠閑的生活，還可作為一部分投資理財(cái)?shù)姆绞?，讓資產(chǎn)獲得增值。正因?yàn)橛写艘慌e二得，休閑與投資兼具的功能，高爾夫別墅才成了人們關(guān)注的熱點(diǎn)。高爾夫別墅深圳觀瀾湖高爾夫別墅

作為世界最大球會(huì)的高尚別墅項(xiàng)目，觀瀾湖高爾夫大宅坐落在中國最著名的的觀瀾湖世界杯球場(chǎng)中央，以其無可比擬的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生活價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，成為國際、國內(nèi)財(cái)富人士的首選府邸。榮膺健力士世界第一大球會(huì)的觀瀾湖高爾夫球會(huì)，擁有10個(gè)國際錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)，世界級(jí)品牌的尊崇地位和品牌內(nèi)涵，奠定了觀瀾湖高爾夫大宅的內(nèi)蘊(yùn)及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。以高爾夫?yàn)榧~帶，為觀瀾湖創(chuàng)造出巨星閃耀、精英匯聚的國際化氛圍，中國首席高爾夫國際高尚社區(qū)的至尊品牌，由此鑄就。三、高品質(zhì)別墅具備的條件購買別墅的群體，都期望享受到一個(gè)超高品質(zhì)的居住生活空間。既能享受到別墅的自然、生態(tài)、健康、文化，又能同時(shí)享受城市的繁華與便利。現(xiàn)代別墅開發(fā)要想贏得消費(fèi)者的“芳心”，必須具備以下三大要素：要素一：山水與環(huán)境資源要素二：密度與景觀質(zhì)量要素三：設(shè)計(jì)與配套功能三、高品質(zhì)別墅具備的條件要素一：山水與環(huán)境資源

未來別墅設(shè)計(jì)的發(fā)展方向，其中一個(gè)值得關(guān)注的是生態(tài)化，由于別墅大多是建立在郊區(qū)或空曠之處，如何節(jié)約能源、改善地域氣候、最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境是今后別墅保持可持續(xù)性發(fā)展所要解決的關(guān)鍵問題。因此，我們?cè)谠u(píng)判一座別墅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析：項(xiàng)目大周邊環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身院落和內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境，其中，最重要的是看別墅所處的地理環(huán)境是否具備山水與環(huán)境資源，因?yàn)橘I別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼?，買別墅的主要目的是為了提高自己的生活質(zhì)量特別是追求更好的室外居住環(huán)境。要素二：密度與景觀質(zhì)量

對(duì)于一個(gè)別墅社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量的評(píng)判，主要看建筑密度、私密性和規(guī)劃形態(tài)三個(gè)方面。首先，從建筑密度來看，好的別墅必須是低密度的，這樣才能保證有足夠好的景觀和足夠大的居住空間。其次是私密性，別墅業(yè)主相對(duì)來說生活富裕、事業(yè)成功，渴望在個(gè)人家庭生活方面有一定私密性，所以對(duì)建筑之間的間距，對(duì)建筑密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面的要求非常高。三、高品質(zhì)別墅具備的條件第三方面是別墅社區(qū)的規(guī)劃形態(tài)。一個(gè)別墅社區(qū)，價(jià)值最高，銷售最好的是那些道路盡端的別墅，獨(dú)立占據(jù)小島的別墅，或者幾戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團(tuán)的別墅。要素三：設(shè)計(jì)與配套功能

別墅戶型的創(chuàng)新求變，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的精確把握及空間氣氛的營造上多做文章。別墅所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)把注意力放在如何開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方式方面，而不是一味地追求面積的節(jié)省，而別墅的豪與奢則應(yīng)體現(xiàn)在建筑空間設(shè)計(jì)的巧妙和新的功能空間開發(fā)方面。別墅，只有在空間流動(dòng)性乃至不同性質(zhì)空間的形狀、位置、大小等方面精雕細(xì)琢才能取得空間質(zhì)量的提升，并且其室內(nèi)空間和室外空間、建筑造型之間達(dá)到一種和諧共生的平衡時(shí)，建筑的魅力才會(huì)體現(xiàn)。作為建筑藝術(shù)品中的上乘作品，別墅空間的藝術(shù)性，空間的表現(xiàn)力，更應(yīng)該是建筑師和別墅豪宅開發(fā)商的新追求。三、高品質(zhì)別墅具備的條件交通便捷

方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)奠定了高檔居住型別墅板塊的核心競爭力。城市居住型別墅雖然遠(yuǎn)離塵囂，但一定具有快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，擁有便利豐厚的城市資源。四、城市居住型別墅的特點(diǎn)“居住型”別墅所在板塊的生活配套的成熟度直接影響板塊檔次，成熟的板塊發(fā)展大大提升別墅的品質(zhì)。板塊成熟私密性強(qiáng)

別墅之所以被稱為最高居住方式，它強(qiáng)調(diào)居住空間對(duì)生活方式的滿足感。清雅的格調(diào)、柔和的色彩錯(cuò)落地掩映于園林之中，和流動(dòng)的景觀空間一起營造隨意輕松的居住氛圍。蜿蜒曲折，步移景異，體現(xiàn)輕松的風(fēng)格品味，衍生出棲居于此的無盡遐想。

四、城市居住型別墅的特點(diǎn)物業(yè)管理對(duì)于業(yè)主將來的正常使用及物業(yè)將來的升值潛力都至關(guān)重要。如門衛(wèi)管理、巡邏管理、交通管制、智能化防盜設(shè)備管理、緊急呼叫系統(tǒng)管理等，做到管家式服務(wù)及隱形管理。管家式物業(yè)管理首先，北方的別墅強(qiáng)調(diào)的是陽光，而南方別墅強(qiáng)調(diào)更多的是通風(fēng)。雖然這兩個(gè)字眼看似寬泛，但它卻影響了建筑的體型設(shè)計(jì)、門窗設(shè)計(jì)和院落設(shè)計(jì)。北方強(qiáng)調(diào)陽光，正因?yàn)殛柟馐撬膬?yōu)勢(shì)所在。對(duì)比南方，以兩個(gè)地方為例，一個(gè)是長江中下游地區(qū)，每年都有梅雨季節(jié)，非常潮濕；另一個(gè)是廣東，陽光又過于強(qiáng)烈。所以說，北方的陽光，從生活的角度來講，能提供更高的舒適度，同時(shí)，又能塑造出一個(gè)建筑的陰影、輪廓，也即建筑學(xué)上常說的“陽光是真正刻畫建筑特色的把式”；南方強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，主要通過大量的半室外空間解決。

五、北方別墅和南方別墅的差異化分析北方建筑的造型與立面設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)厚重、樸實(shí)，包括用材上，盡量選擇一些以磚、石為主的材料；南方強(qiáng)調(diào)的是清新通透，所以，立面多為淺色，材料的選擇上用的多是涂料、木結(jié)構(gòu)、仿木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。

五、北方別墅和南方別墅的差異化分析美國富翁豪宅七、名墅賞析美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅美國富翁豪宅國內(nèi)頂級(jí)別墅中國大陸頂級(jí)豪宅——上海檀香別墅檀宮的設(shè)計(jì)源自海派建筑的精神家園，歐洲，十八棟建筑風(fēng)格涉及到英倫、意大利、法國、西班牙最為經(jīng)典的風(fēng)格，具備鮮明的建筑特征。所有的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與建筑本身，極盡華美，處處散發(fā)出動(dòng)人的優(yōu)雅氣質(zhì)。檀宮的基地與西郊國賓館比鄰，坐落于上海最具聲望的高尚別墅圈——西郊虹橋。方圓3公里內(nèi)15米永恒建筑限高，將此地辟為專屬貴族地界，讓富賈名流心神向往。國內(nèi)名墅賞析中國最貴別墅——上海紫園上海紫園（1號(hào)別墅）位于上海松江佘山國家級(jí)