中關村號地項目投資報告

中關村5號地項項項目投資資分析析報告1.1北京科技技技園建設設股份份有限公公司簡簡介：北京科技園建設設設股份有有限公公司（BSCC）是根據據國國務院關關于建建設中關關村科科技園區(qū)區(qū)的批批復精神神，經經北京市市政府府批準，由由北北京國有有資產產經營有有限責責任公司司、北北京首創(chuàng)創(chuàng)股份份有限公公司等等八家公公司發(fā)發(fā)起設立立的從從事中關關村科科技園區(qū)區(qū)土地地一級開開發(fā)及及綜合性性業(yè)務務的股份份制企企業(yè)。公公司于于1999年11月18日正式成成立立，截至2002年6月，已擁擁有有控股子子公司司4家，參股股子子公司5家，對外外投投資8.51億元人民民幣幣，總資資產62.4億元人民民幣幣。北京科技園建設設設股份有有限公公司承擔擔著中中關村高高科技技商務中中心區(qū)區(qū)——西區(qū)、北北京京中關村村生命命科學園園發(fā)展展有限責責任公公司、北北京中中關村軟軟件園園發(fā)展有有限責責任公司司、北北京歸谷谷園有有限責任任公司司等中關關村科科技園區(qū)區(qū)重大大項目的的規(guī)劃劃設計和和開發(fā)發(fā)建設。1.2中關村廣廣廣場項目目簡介介：中關村村村廣場(原中關村村西西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科科技技園區(qū)建建設的的重點項項目,也是國家家級級重點建建設項項目，位位于北北京市海海淀區(qū)區(qū)海淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)，規(guī)規(guī)劃范圍圍東起起中關村村大街街，西至至彩和和坊路（海海淀淀圖書城城），北北起北四四環(huán)路路，南至至海淀淀鎮(zhèn)南街街。總總占地面面積５５１.４４公頃頃，總總建筑面面積150萬平方米米，地地上100萬平米，地地下50萬平米。它北臨臨臨北京大大學、清清華大學學、圓圓明園，東東臨臨中國科科學院院，西與與頤和和園、北北京西西山風景景遙遙遙相對。地地處處既有深深厚歷歷史文化化底蘊蘊、又是是首都都文教科科研區(qū)區(qū)的中關關村核核心區(qū)，交交通通條件良良好，人人文環(huán)境境優(yōu)越越。中關村廣廣場場的主要要功能能是金融融資訊訊、科技技貿易易、行政政辦公公、科技技會展展，并配配有商商業(yè)、酒酒店、文文化、康康體、娛娛樂、大大型公公共綠地地等配配套公共共服務務設施。西西區(qū)區(qū)區(qū)內共共劃分分為六個個功能能區(qū)，其其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ區(qū)為綜合合科科貿組團團區(qū)，將將建設科科技貿貿易類企企業(yè)寫寫字樓；IV區(qū)為公共共建建筑區(qū)，設設有有金融中中心、會會展中心心、酒酒店和大大型公公共管理理設施施；Ⅴ、Ⅵ為公共綠綠地地，將建建一個個開敞式式楔型型綠地廣廣場和和一個下下沉式式中心廣廣場，綠綠地面積積達7.1公頃。地地下下為三層層結構構、總建建筑面面積達50萬平方米米的的地下城城。其其中一層層為北北京城市市建設設中首次次采用用的綜合合管廊廊層，二二層建建有國內內首次次采用的的貫通通所有建建筑的的交通環(huán)環(huán)廊，同同時設有有商業(yè)業(yè)、文化化、康康體、娛娛樂等等功能齊齊全的的服務區(qū)區(qū)。工程于于于2000年6月20日正式啟啟動動，項目目總投投資150億人民幣幣。地地下空間間及基基礎設施施于2002年1月28日完成，全全全部工程程預計計在2005年竣工。從從2000年6月開工到到今今年，以以有鼎鼎好電子子城、法法國家樂樂福、理理想大廈廈等近近40萬平方米米的的面積交交付使使用。2004年完成全全部部項目的60%，到2005年中關村村廣廣場將基基本建建成。建建成后后的中關關村廣廣場將成成為北北京乃至至全國國的高科科技商商務中心心，高高科技企企業(yè)技技術與產產品交交易中心心；資資本市場場中心心；人才才交流流中心；；信息息中心以以及北北京西北北城區(qū)區(qū)商業(yè)中中心。中中關村廣廣場是是圍繞“城市形態(tài)態(tài)、城城市功能、城城市交通通、城城市基礎礎設施施建設、城城市市環(huán)境、城城市市管理”六個方面面進進行規(guī)劃劃與設設計，體體現(xiàn)：：“現(xiàn)代、科科技技、綠色色、人人文”四為一體體中中關村特特有文文化。1.3中關村廣廣廣場綜述述由北京科技園建建建設股份份有限限公司開開發(fā)150米高的中中關關村金融融中心心及其中中關村村科技廣廣場左左右側的的商業(yè)業(yè)配套、展展會會設施、酒酒店店公寓，形形成成一個功功能齊齊全的綜綜合體體，必將將是中中關村廣廣場無無可爭議議的地地標。其10公頃的亞亞洲洲最大的的空中中花園占占據中中關村廣廣場的的核心位位置；；中關村村金融融中心的的一座座140米長、彩彩虹虹狀空中中連廊廊即將飛飛架于于空中花花園中中心，形形成中中關村廣廣場世世界奇景景展觀觀。緊鄰鄰交通通主干線線如北北四環(huán)、中中關關村大街街位置置上分布布著一一幢幢極極具現(xiàn)現(xiàn)代感的的高檔檔寫字樓樓，CEC大廈、輝輝煌煌時代、CEO首創(chuàng)拓展展大大廈等寫寫字樓樓為國際際一流流高科技技商務務中心提提供理理想的辦辦公條條件。中中關村村廣場將將真正正實現(xiàn)規(guī)規(guī)劃目目標：高高科技技產品的的管理理決策中中心、信信息交流流中心心、研究究開發(fā)發(fā)中心；；高科科技成果果展示示中心；；高科科技產業(yè)業(yè)金融融服務中中心；；高科技技產品品集散中中心。二、本項目規(guī)劃劃劃本項目占地面積積積為4700平方米，總總總建筑面面積為為585000平米，其其中中地上建筑面積44450000平米：地下建筑面積11135000平米：如公司接手本項項項目，可可化分分如下：：總建筑面積為555.85萬平米，地地地上建筑筑面積積為4.5萬平米，地地地下為1.355萬平平米，總總用地地面積為4700平米?？紤]退線及地面面面回收的的因素素：地下設三層：單層面積為455500平米，地地下下二、三三層為為車庫及及設備備用房共9000平米。其中：設備用房房房1000平米車庫（含人防）8000平米，可做做車車位260個（按30平米/個車位）；；；地下一層設為商商商業(yè)，面面積為為4500平米。地上共21層：：：地上1、2、33層設為商業(yè)業(yè)，4層以上為為酒酒店式公公寓。1、2、3層單層面面積積設為3500平米，共105000平米，層層高5米，共15米高。4層以上總建筑筑筑面積為345000平米，層層高高設為2.8米，單層層面面積為2000平米，層層數=3455000/220000=117..25層，設為18層，總高高為2.8**118=550..4米。全樓總高=1555+500.44=655.44米，符合合規(guī)規(guī)劃要求求。面積分配如下：：：車庫9000平平米米，車位260個；商業(yè)150000平平米；公寓345000平平米。建筑高度為6555.4米綠化率25.555%三.合作條件件件北京科技園建設設設股份有有限公公司（簡簡稱建建設公司司）與與中鐵建建設集集團有限限公司司（簡稱稱公司司）共同同開發(fā)發(fā)本項目目，其其中建設設公司司以中關關村西西區(qū)5號地入股股（地地上面積積樓面面熟地價5703元/平米，共256667萬元），公公公司負責責開發(fā)發(fā)（包括括土地地出讓金金、前前期手續(xù)續(xù)等所所有開發(fā)發(fā)事項項）。利益分配：協(xié)議簽定后，計計計算各方方的投投入資金金量，確確定股份份比例例，分配配所得得的建筑筑面積積。協(xié)議簽定后，計計計算各方方的投投入資金金量，確確定股份份比例例，分配配所得得的建筑筑面積積。但在在一定定的期限限內，公公司可以以以成成本價回回收建建設公司司所分分得的建建筑面面積合作方式分析：：：1、公司司司的資金金投入入7500萬元，與與建建設公司司核算算的項目目成本本為678558萬元，建建設設公司資資金為為256667萬元，占37.8822%的股份，分分分得2.2113萬平米。公公公司分得3.6337萬平米。銷銷銷售收益益為495000萬元。公司司司內部成成本為為538994萬元，扣扣除除建設公公司的的資金256667萬元，公公司司實際成成本為為282227萬元，公公司司稅前收收益為為176773萬元，投投資資收益率率為1767733/800000=2221%%，成本收收益益率為1767733/2882227=662..6%。2、公司司司的資金金投入入7500萬元，公公司司內部成成本為為538994萬元，扣除除建建設公司司的資資金256667萬元，公公司司實際成成本為為282227萬元，公公司司稅前收收益為為257006萬元，投投資資收益率率為2570066/800000=3221%%，成本收收益益率為2570066/2882227=991..1%。由以上分析可得得得，公司司采用用項目銷銷售回回款后，支支付付建設公公司的的土地成成本的的合作模模式收收益比較較大。四、項目定位分分分析4.1區(qū)位分析析析：中關村西區(qū)規(guī)劃劃劃范圍東東起中中關村路路，西西至規(guī)劃劃的彩彩和坊路路，北北起建設設中的的北四環(huán)環(huán)路，南南至規(guī)劃劃的海海淀鎮(zhèn)南南街，總總占地51.444公頃，總總建建筑面積150萬平方米米。它它是北京京市海海淀區(qū)的的重點點建設項項目，一一次性投投資、統(tǒng)統(tǒng)一拆遷遷建設設、統(tǒng)一一規(guī)劃劃道路、綠綠化化景觀，是是整整體建設設，而而不是單單體樓樓的建設設。中關關村客客戶還是是以高高科技企企業(yè)為為主。中中關村村西區(qū)寫寫字樓樓地上供供應量量是110萬平方米米。寄寄居中關關村的的企業(yè)一一般來來說有兩兩種需需求：一一種是是人力資資源，海海淀區(qū)的的高校校、科研研院所所云集，優(yōu)優(yōu)勢勢自然不不必說說；一種種是研研發(fā)機構構，它它的第一一市場場就在這這里，所所以企業(yè)業(yè)不會會離開。2004年初，對對中關村村來說說將是一一個極極具歷史史意義義的時刻刻。中中關村核核心區(qū)區(qū)———中關村廣廣場場的中關關村金金融中心心、理理想國際際大廈廈、中國國電子子大廈等等七、八八座甲A級寫字樓樓將將陸續(xù)封封頂，進進入全面面市場場銷售階階段。“2003年的數據據表表明，中中關村村廣場的的寫字字樓供應應面積積約有40萬建筑平平方方米。根根據目目前的情情況估估算，2004年寫字樓樓的的供應面面積必必然會比2003年多，競競爭爭激烈程程度也也比往年更更甚甚。”20004年中關村村廣廣場的寫寫字樓樓存在著著集中中放量上上市的的情況。同同樣樣在2004年，北京京各各大區(qū)域域的寫寫字樓集集中供供應的量量也非非常多，甚甚至至有業(yè)內內人士士戲稱，2004年的北京京為“寫字樓放放量量年”。對中關村廣場的的的每一個個寫字字樓來說說，都都面臨著著雙重重競爭格格局：：一是與與區(qū)外外寫字樓樓的競競爭，二二是區(qū)區(qū)內各大大寫字字樓之間間的競競爭。與與區(qū)外外企業(yè)的的競爭爭激烈程程度大大于區(qū)內內企業(yè)業(yè)的相互互競爭爭。與周周邊項項目相比比較，在在價位上上，中中關村廣廣場的的寫字樓樓明顯顯處于劣劣勢。中中關村廣廣場周周邊的甲甲級寫寫字樓平平均售售價一般般都是是120000元/平方米，而而而區(qū)內的的寫字字樓的售售價則則為180000元/平方米。從從從中可以以看出出，區(qū)內內的寫寫字樓售售價遠遠遠高于于周邊邊的寫字字樓，幅幅度達到40%--550%。這也是是中中關村廣廣場寫寫字樓競競爭力力受損的的一個個重要原原因。中中關村廣廣場的的寫字樓樓之所所以有這這么高高的價格格，一一個重要要因素素是土地地成本本高。中中關村村廣場的的土地地一級開開發(fā)是是由北京京科技技園建設設股份份有限公公司統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和實實施的。立立體體交通系系統(tǒng)、統(tǒng)統(tǒng)一中水水處理理、大面面積綠綠化、完完善商商務設施施及供供電、制制冷采采暖方面面都是是全面統(tǒng)統(tǒng)一建建設和配配套。中關村廣場的面面面貌在2004年年中將將會會發(fā)生根根本性性變化。據據中中關村管管委會會透露，2004年年中，區(qū)區(qū)區(qū)內道路路將會會開通并并進行行試運行行，市市政管道道、水水電等基基礎設設施都可可以使使用；2004年下半年年，地地下交通通管廊廊也可以以運行行。并且且，面面積達13萬平方米米的的地下商商城目目前已經經完成成60%--770%的招商，家家家樂福等等幾家家大型商商業(yè)企企業(yè)都已已在此此落戶。亞亞洲洲最大的的空中中花園也也已經經初具規(guī)規(guī)模。對于具體項目的的的銷售政政策，也也會根據據市場場情況不不斷發(fā)發(fā)生變化化。從從總體供給給結結構來看看，隨隨著區(qū)域域寫字字樓市場場供應應的進一一步放放大和有有效需需求不足足的進進一步持持續(xù)，在在競爭壓壓力下下，中關關村廣廣場的許許多項項目在銷銷售上上，從只只售不不租改為為租售售并舉成成為普普遍現(xiàn)象象。而而且隨著著市場場供應的的不斷斷加大，出出售售寫字樓樓供給給轉為租租賃的的面積將將繼續(xù)續(xù)增加。但但據據業(yè)內人人士分分析，在在目前前國內房房地產產信貸普普遍緊緊縮、多多層次次房地產產金融融市場遲遲遲不不能建立立的情情況下，本本地地區(qū)的多多數開開發(fā)商仍仍將處處于短期期資金金運作長長期項項目的境境況，回回收資金金的壓壓力和規(guī)規(guī)避更更大市場場風險險的需求求將使使市場新新增項項目的入入市仍仍然以出出售方方式為主主。4.2項目定位位位：通過對中關村寫寫寫字樓現(xiàn)現(xiàn)狀的的分析和和了解解，該區(qū)區(qū)域寫寫字樓集集中度度過大，而而酒酒店式公公寓的的供應量量相對對較少，且且售售價較高高（區(qū)區(qū)內酒店店式公公寓的售售價在在140000員/平米左右右）。故項目定位采用用用酒店式式公寓寓兼部分分商業(yè)業(yè)。五.項目經濟分分析析項目投資估算1、開發(fā)成本估估估算1.1土地成本本本項目土地毛地價價價256667萬元，項項目目土地出出讓金金為1090元/平米，地地下下部分出出讓金金為地上上的11/3，項項目目征地費費用總總額為人人民幣幣310559萬元。單位可銷售面積積積成本為3105599/5.85（地上面面積積）=5309元/平米。1.2前期工程程程費用包括土地出讓金金金契稅、可可行行性研究究費、設設計費、工工程程勘探費費等費費用，共共計約約1451萬元。單位可銷售面積積積成本為14511/5.85（地上面面積積）=248元/平米。1.3基礎設設設施及配配套設設施建設設費包括供電、供氣氣氣、供水水、排排污、照照明、道道路等基基礎設設施及配配套設設施，其其建設設費用估估計為為713元。單位可銷售面積積積成本為713/5.85（地上面面積積）=122元/平米。1.4建安費用用用建安費用包括中中中央空調調、電電梯等費費用。按按建筑面面積3000元/平米計算算共175550萬元。單位可銷售面積積積成本為1755500/5.85（地上面面積積）=3000元/平米。1.5不可預預預見費取以上四項費用用用總和的的1%%，共為508萬元單位可銷售面積積積成本為508/5.85（地上面面積積）=87元/平米。2、開發(fā)費用用用估算2.1管理理理費用管理費用取直接接接費的1%%計算，管管理費用用為1169..97萬元。單位可銷售面積積積成本為508/5.85（地上面面積積）=87元/平米。2.2銷銷銷售費用用銷售費用取銷售售售收入的的1..5%，銷銷售售費用為1194萬元。單位可銷售面積積積成本為11944/5.85（地上面面積積）=204元/平米。2.3財財財務費用用項目財務費用為為為貸款利利息，貸貸款8000萬元，貸貸款款期限為為一年年，利息息為560萬元。單位可銷售面積積積成本為560/5.85（地上面面積積）=96元/平米。3、項目開發(fā)發(fā)發(fā)總成本本項目開發(fā)總成本本本估計為538994萬元，單位成本為53338944/5.855=9213元/㎡。項目投資成本估估估算匯總總表序號名稱成本總額（萬元）備注1土地費用31059含土地出讓金555396萬元，項目土地費2555667萬元2前期工程費14513基礎設施及配套套套設施建建設費費713市政建設4建安工程費175505不可預見費508占1—5項費用用合計的的1%6物業(yè)管理基金計計計提351建安成本的2%%%7財務費用560貸款8000萬萬元元，貸款期期期限一年年，利利率為7%8管理費用508占1—5項費用用合計的的1%9銷售費用1194銷售收入（約888億元）的1.5%10成本合計53894項目銷售收入預預預算1銷售單價的確確確定根據政府相關政政政策及對對項目目周邊樓樓盤的的調查結結果，設設定項目目的銷銷售均價價為：：酒店式式公寓寓：120000元/平米；商商業(yè)業(yè)：220000元/平米；地地下下車位：20萬元/個。2銷售總收入入入的確定定銷售總收入預測測測表物業(yè)類型可售面積銷售單價銷售總收入（萬元）酒店式公寓3.45萬㎡12000元///㎡41400商業(yè)1.5萬㎡22000元///㎡33000地下車位260個10萬元/個5200合計796003經濟分析項目損益表（單單單位：萬萬元）銷售收入及投資資資分析表表(中關村項項目目）序號名稱公寓部分商業(yè)部分地下車庫總收入79600一銷售收入41400330005200可售面積(萬㎡㎡㎡)3.45萬平米米米1.5萬平米260個車位出售率100%100%100%銷售單價(元///㎡）120002200020萬/個二投資成本合計53893.6663面積(萬㎡)5.85單位面積成本(((元/㎡)9212.5999利潤25706.3337三營業(yè)稅及附加4378.0000四營業(yè)稅稅后利潤潤潤21328.3337五稅前投資收益率率率39.57%六所得稅7038.3666七所得稅稅后利潤潤潤14290.0001八稅后投資收益率率率178.63%%%4、工程進度安安安排序號時間進度安排12004年5月月月雙方達成開發(fā)協(xié)協(xié)協(xié)議22004年5月月月成立開發(fā)公司32004年6月月月方案設計、前期期期42004年7———9月前期手續(xù)52004年1000--112月地下結構施工62005年1———7月結構封頂72005年8----10月開始銷售，室內內內初裝修修、外外墻裝修修82005年1111月銷售、精裝修92005年1222月室內裝修及小市市市政建設設、交交房5、費用支付及及及資金籌措措資金使用進度表表表序號時間（1）費用支付付資金籌措賬面余額12004年簽定項目協(xié)議，土土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金金金2158萬元、前前期期工程費1451萬元，共共計計支出3610萬元項目融資800000萬元43903季度32004年地下結構施工，支支付不可預見見費102萬元、管理理費用102萬元，共支支出203萬元——41874季度42005年交納剩余的6000%的土地出出讓讓金3237萬元、支支付付不可預預見費費、管理理費203萬元，共共計計支出3643萬元，結結構構封頂?！?441-2季度52005年支付結構建安費費費4000萬元、管管