房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)規(guī)程

深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)U&MHQMGPROPERTY頁(yè)碼1/54目錄TOC\o"1-5"\h\z一、 修改頁(yè)………… 2二、公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程………………… 3機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)定……… 22安全操作管理規(guī)定…………… 20設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定………………… 22弱電系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定……… 23七、口排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定……………… 25八、變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定……………… 28九、設(shè)備（設(shè)施）搶修管理規(guī)定………………… 32十、柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程……… 34十一、消防系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定…………………… 38十二、電梯操作管理規(guī)定………… 42十三、房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程……… 46

深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O房^本體 房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)LI4HHOMGPROPERTY頁(yè)碼2/54修改頁(yè)

□□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)頁(yè)碼3/54聯(lián)宏物業(yè)UMINiHQMGPROPEBTV公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程1.目的通過(guò)對(duì)公用（共）設(shè)備設(shè)施的管理，使所有設(shè)備（設(shè)施）在使用過(guò)程中處于完好狀態(tài)，滿(mǎn)足服務(wù)的要求。2.范圍2.范圍適用于家和盛世家園（一期）物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的各類(lèi)公用設(shè)備（設(shè)施）的管理,大致包括以下類(lèi)別：a)小區(qū)的供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組電氣“三箱”（動(dòng)力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）的管理,大致包括以下類(lèi)別：a)小區(qū)的供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組電氣“三箱”（動(dòng)力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）b)給排水系統(tǒng)設(shè)備：各類(lèi)給排水水泵、加壓氣罐、閥門(mén)、管道及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）及給水管網(wǎng)系統(tǒng)。c）消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）CODO2c）消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）CODO2氟丙烷）氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設(shè)備。d）電梯系統(tǒng)設(shè)備：各類(lèi)d）電梯系統(tǒng)設(shè)備：各類(lèi)電梯及其附屬設(shè)備（設(shè)施）e） 弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、 電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、無(wú)線(xiàn)電對(duì)講設(shè)備；智能化系統(tǒng)e） 弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、 電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、無(wú)線(xiàn)電對(duì)講設(shè)備；智能化系統(tǒng)（樓3．0定義33．0定義3．1日常維護(hù)保養(yǎng)宇對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)、電梯刷卡）設(shè)備（設(shè)施）等。f)通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備及其附屬設(shè)備（設(shè)施）f)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。械進(jìn)行盤(pán)車(chē)、試車(chē)（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。3．2一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸□□□□□□□□;□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□

；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)U&MHQMGPROPERTY頁(yè)碼4/54頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3．3二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、 調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車(chē)；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線(xiàn)、導(dǎo)線(xiàn)、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門(mén)（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。3．4中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)工程部分解體修理和更換少量磨損零部件， 保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，一次修理。更換率一般在 10%--30%，周期 3-5年。更換易損件，噪聲、振動(dòng)、使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理3．5大修工程更換易損件，噪聲、振動(dòng)、使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理30%，周期 30%，周期 6—10年。3．6設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。7事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。8狀態(tài)維修通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。0設(shè)備分類(lèi)根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類(lèi)、泵類(lèi)、機(jī)組類(lèi)均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜） ：□□□:□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□BA中央管理計(jì)算機(jī)。BA中央管理計(jì)算機(jī)。□□□:□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□Ja□□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O聯(lián)宏物業(yè)LIAHHOMGPROPERTY房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)頁(yè)碼5/54系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、pos機(jī)系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、呼叫中心系統(tǒng)、 ^^^^^^DDC□□□□□□□□□：□□□□□□□□□□□□□□：□□□□□□□□□□□□□□□□□□箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。0設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng) --日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。511□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□冷水機(jī)組、道閘等） ，定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》 。512□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查） 、狀態(tài)維修。513□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□6.0職責(zé)工程部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《電梯維修保養(yǎng)合同》 、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專(zhuān)家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心的設(shè)施、設(shè)備管理工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)控、檢查（稽查） 、考核、業(yè)務(wù)聯(lián)系及重大事項(xiàng)的審批、驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織重大設(shè)施、設(shè)備的故障搶修及事故處理；負(fù)責(zé)組織設(shè)施、設(shè)備大中修及更新改造計(jì)劃的編制及實(shí)施。管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫(xiě)相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)《機(jī)電設(shè)備維修深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號(hào)QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設(shè)備設(shè)施維護(hù)U&MHQMGPROPERTY頁(yè)碼6/54保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)（巡視檢查、運(yùn)行操作、運(yùn)行狀況統(tǒng)計(jì)分析、日常及定期的維護(hù)保養(yǎng)等） 。消防中心值班人員負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的工作狀況進(jìn)行 24小時(shí)的監(jiān)控，對(duì)監(jiān)控到的異常情況及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人處理，并做好記錄。機(jī)電人員對(duì)主要供配電設(shè)備實(shí)施 24運(yùn)行監(jiān)控制并抄錄設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)。機(jī)電維修人員對(duì)所屬責(zé)任區(qū)域的公共設(shè)備（設(shè)施）的巡查維保工作及住戶(hù)的請(qǐng)修工作；在巡視中發(fā)現(xiàn)其它問(wèn)題及時(shí)報(bào)告機(jī)電主管 /客服中心派人解決。7.0工作程序7．1 設(shè)備前期管理7．1.1前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由工程部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。7．2設(shè)備的接管驗(yàn)收設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程部代表公司， 組織專(zhuān)家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組， 會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠(chǎng)說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收整改函中寫(xiě)明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□