城市用地分類及其適用性評價

城市用地分類及其適用性評價第1頁/共48頁第一節(jié)城市用地概述一、城市用地的概念城市用地是城市規(guī)劃范圍內賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設和滿足城市機能運轉所需要的空間。(如：工廠、住宅、公園等城市設施的建筑活動)通常所說的城市用地，既是指已經建設利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內尚待開發(fā)建設的土地泛稱。城市用地包括按城鄉(xiāng)規(guī)劃法所確定的城市規(guī)劃區(qū)內的非建設用地，如農田林地山地水面等。第2頁/共48頁二、城市用地的屬性自然屬性：即是土地各自具有的自然環(huán)境性能的附著與不可變更的特性，它將影響到城市用地的選擇，城市土地的用途結構以及建設的經濟性等方面。社會屬性：指自然屬性以外的，由于人的政治、經濟和社會活動而賦予土地的特性，也被稱之為土地的社會經濟屬性。權力表征、經濟表征、法律表征第3頁/共48頁三、城市用地的價值使用價值：在土地上可以施加各種城市建設工程，用作城市活動的場所，而當然地具有使用價值。交換價值：當土地作為商品或其他方面權利的有償轉移而進入市場，就顯示出它的交換價值。第4頁/共48頁四、城市用地的區(qū)劃行政區(qū)劃用途區(qū)劃房地產權屬區(qū)劃地價區(qū)劃第5頁/共48頁地價區(qū)劃第6頁/共48頁五、城市用地的歸屬與管理1、城市用地的歸屬

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農民集體所有制，除農民集體所有外，屬于全民所有制國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬國家所有。第7頁/共48頁五、城市用地的歸屬與管理2、城市用地的管理為維護土地的社會主義公有制，保護和合理利用土地資源，促進社會經濟持續(xù)發(fā)展，國家實行嚴格的土地用途管理機制。國務院土地管理部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作，并相應設置縣級以上的土地管理機構，行使管理職能在城市建設用地管理方面，通過土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的相銜接，通過城市規(guī)劃管理、城市土地管理相協(xié)調的過程，以合理而有效的利用城市土地，推進城市的建設和發(fā)展。第8頁/共48頁第二節(jié)城市用地適用性評價一、城市與自然環(huán)境自然環(huán)境作為一個基本的條件，深深地影響著城市的生成與發(fā)展。人工環(huán)境與自然環(huán)境交互作用，形成特有的城市環(huán)境形態(tài)。自然環(huán)境關系到城市職能的發(fā)揮自然條件的變遷可以使城市興起，也可以使城市衰落自然環(huán)境還關系到城市的空間形態(tài)和形象特征第9頁/共48頁二、自然環(huán)境條件分析

組成自然環(huán)境的要素：地質、水文、氣候、地形、植被、地上地下資源等；注意：①由于地域差異，各要素的影響程度和作用大小不同；②個別自然條件，需超越所在的局部地域，從區(qū)域來評價利弊；③各環(huán)境要素間，有的相互制約或抵消，有的則相互配合加劇了某種作用。第10頁/共48頁１、地質條件建筑地基、滑坡與崩塌、沖溝、地震、礦藏建筑地基——建設用地范圍內不同的地基承載力，對城市用地選擇和建設項目的合理分布以及工程建設的經濟性，非常重要。有些地基土常在一定條件下改變其物理性狀，從而對地基的承載力帶來影響。例如：濕陷性黃土，在受濕后引起結構變化，導致建筑破壞。膨脹土在沼澤地區(qū)，由于經常處于水飽和狀態(tài)，地基承載能力低，當必須作城市選址時，可采用降低地下水位。第11頁/共48頁濕陷性黃土：在上覆土層自重應力作用下，或者在自重應力和附加應力共同作用下，因浸水后土的結構破壞而發(fā)生顯著附加變形的土稱為濕陷性土，屬于特殊土。第12頁/共48頁第13頁/共48頁滑坡滑坡與崩塌——滑坡是斜坡在風化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑動（常發(fā)生在丘陵或山區(qū)，在選用坡地或緊靠崖巖建設時需要注意）在規(guī)劃用地時，應確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界的距離。必須選用有滑坡可能的用地時，應采用具體工程措施。崩塌的成因主要是巖層或土層的層面對山坡穩(wěn)定造成的影響。當裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌的方向，尤其是因爭取用地，過分人工開挖，導致坡體失去穩(wěn)定而崩塌。第14頁/共48頁第15頁/共48頁第16頁/共48頁沖溝——由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件。沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地使用造成不利。第17頁/共48頁地震——地震造成破壞的大多是構造地震，即由于地質構造運動所引起的地震。目前，對地震這一災害，只呢消極預防，盡量減少其破壞程度，在城市規(guī)劃中要考慮防震措施。主要包括：1）確定建設地區(qū)的地震烈度，以便制定各項建設工程的設防標準。地震烈度分基本烈度和設計烈度?；玖叶龋阂话倌陜仍谠摰貐^(qū)可能遭遇的地震最大烈度，是設防的依據。設計烈度：在地區(qū)宏觀基本烈度基礎上，考慮地區(qū)內地質構造特點，地形、水文、土壤條件等不一致性所出現小區(qū)域地震烈度的增減，據此制定更為切實而經濟的小區(qū)域烈度標準。避免在強震區(qū)建設城市。第18頁/共48頁一般規(guī)定，在地震烈度7度以下，工程建設不需特殊設防，9度以上地區(qū)不宜選作城市用地，在城市規(guī)劃時，應按照用地的設計烈度及地質、地形情況，安排相宜的城市設施。分布建筑時，盡量避免開斷裂破碎地帶。為保證震時救災需要，對通訊、消防、救護等機構不僅應有較高的設防標準，還需有適宜的位置。在對外交通聯系方面保證暢通。供水、供電、道路等公用設施也需有安全措施。為減少次生災害，建筑不宜連綿成片，應留適當的防火間隔。對于易產生次生災害的城市設施，要先期選擇合適位置。第19頁/共48頁礦藏——它的分布與開采影響到城市用地的選擇和城市布局的形態(tài)。第20頁/共48頁2、水文及水文地質條件水文條件——江河湖泊水體，不但可作為城市水源，同時還在水運交通，改善氣候，稀釋污水，排除雨水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。但是某些水位條件也可能帶來不利影響，如洪水、年降水的的不均勻、流速變化，水流對河岸的沖刷以及河床泥沙的淤積等。舉例：對對水文考慮不足的不良影響

第21頁/共48頁第22頁/共48頁水文地質條件——指地下水的存在形式、含水層厚度、礦化度、硬度、水溫以及動態(tài)等條件。地下水常常是城市水源，特別是遠離江湖或地面水量、水質不敷需用的地區(qū)。按成因與埋藏條件：上層滯水、潛水、承壓水。在城市規(guī)劃布局中，地下水的流向應與地面建設用地的分布以及其他自然條件一并考慮，防止因地下水受到工業(yè)排放物的污染，影響到供水水源的水質。第23頁/共48頁地下水按其埋藏條件分為：上層泄水、潛水和承壓水。具有城市用水意義的地下水，主要是潛水和承壓水盲目過量的抽取地下水，會出現地下水位下降，形成“漏斗”，嚴重的會出現水枯竭，還有可能引起地面下沉，如上海

地面下沉將導致江、海水倒灌或地面積水因此，規(guī)劃布局中，地下水位流向應與地面建設用地分布以及其他自然條件一并考慮第24頁/共48頁3、氣候條件城市的氣候除大氣環(huán)流和海陸位置不同所形成的大氣候外，在較小的地區(qū)范圍還存在地方氣候與小氣候。在城市地區(qū)，由于城市所造成的大氣下墊面層的不同，以及城市與外界的溫差所形成的熱力差異，將促使某些氣象要素的變化，而出現“城市氣候”的特征。第25頁/共48頁太陽輻射——分析城市所在地區(qū)太陽運行規(guī)律和輻射強度，對建筑的日照標準，間距、朝向的確定，建筑的遮陽設施以及各項工程的熱工設計，將有所依據。日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標、用地規(guī)模。

太陽輻射強度會造成不同的小氣候形態(tài)，對建筑群體的布置有影響。第26頁/共48頁風向——風以風向和風速兩個量來表示。風向一般為8個或16個方位觀測，累計計算風頻率。同樣可以繪制風速圖。盛行風向是按照城市不同風向的最大頻率來確定的。為了在規(guī)劃布局中正確運用氣象，每個城市應分析本地全年占優(yōu)勢的盛行風向，最小風頻率，靜風頻率以及盛行風的季節(jié)變化規(guī)律。

在城市規(guī)劃布局中，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應按盛行風向位于居住區(qū)的下風向第27頁/共48頁

“風玫瑰”圖：也叫風向頻率玫瑰圖，它是根據某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計的各個方風向和風速的百分數值，并按一定比例繪制，一般多用八個或十六個羅盤方位表示，由于該圖的形狀形似玫瑰花朵，故名“風玫瑰”。玫瑰圖上所表示風的吹向（即風的來向），是指從外面吹向地區(qū)中心的方向。第28頁/共48頁為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應按當地盛行風向位于居住區(qū)下風向。第29頁/共48頁溫度——，由于地表是球面，所接受太陽的輻射強度不一，緯度每增加1度，氣溫降低1.5度，氣溫經向變化由海陸位置不同所引起。氣溫對城市規(guī)劃與建設的影響表現在：地區(qū)氣溫日較差，年較差大，給建筑、工程的設計施工帶來影響。工廠選址，影響工業(yè)工藝的適應性與經濟性。垂直方向逆溫的產生，加劇對城市大氣的污染。氣溫日較差大的地區(qū)（尤其是冬天），城市上空出現逆溫層結或稱逆溫層，此時大氣穩(wěn)定。尤其在靜風或地處谷地，山坡冷空氣下沉，更加劇逆溫層形成和增厚。所以需對當地氣溫變化規(guī)律，結合地形和其他自然條件，以及城市設施熱量散發(fā)狀況，進行測定與分析，以便為工業(yè)的布置、環(huán)境保護，以至工廠煙囪的設計提供依據。在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產和生活活動過程散發(fā)大量熱量，出現市區(qū)氣溫比郊外高的現象，叫熱島效應。第30頁/共48頁降水與濕度——我國大部分受季風影響，夏季多雨，雨量多少及降水強度對城市排水設施有較為突出的影響，山洪的形成，江河汛期也給城市用地的選擇及防治工程帶來問題。相對濕度隨地區(qū)和季節(jié)而不同，一般城市因人工構筑物覆蓋，相對濕度比郊區(qū)低，濕度大小對某些工業(yè)生產工藝有影響，同時影響居民的舒適感。第31頁/共48頁4、地形條件從自然地理宏觀劃分地形，大體有山地、丘陵、平原三類。地形條件對規(guī)劃與建設的影響：影響城市規(guī)劃的布局、平面結構和空間布置地面的高程和用地各部位之間的高差是對制高點的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設計依據地面的坡度，對規(guī)劃與建設有多方面影響。地形與小氣候的形成有關，分析不同地形及與之相伴的小氣候特點，將可更合理的分布建筑、綠地等設施地貌對通訊、電波有一定的影響。第32頁/共48頁三、城市用地適用性評定1、用地評定的要求

城市用地的自然環(huán)境條件適用性評定，是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)要求、城市規(guī)劃與建設的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設的經濟性與可行性的評估。其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學依據。第33頁/共48頁進行城市用地質量的綜合評定須注意：用地評定是城市規(guī)劃的一項基礎工作。用地評定主要是為城市總體規(guī)劃服務，但在進行局部詳細規(guī)劃時，也需對環(huán)境環(huán)境條件作更為具體的分析與評價，以適應規(guī)劃與工程設計的需要，所以用地評定的內容與深度要根據不同規(guī)劃階段的需要相應的擬定。城市用地評定要超越狹隘的建設視野，轉變?yōu)槿虻娜司右曇?。用地評定不應只是各個環(huán)境要素單獨作用的總合。而是要從環(huán)境的整體意義上考察他們相互的作用及其后果，綜合地鑒定利弊。同時要盡可能預計到城市建設的人為影響給自然環(huán)境帶來的變化，對用地質量造成新的影響，并作為評價環(huán)境質量的一個因素先期加以考慮。要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。用地評定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導環(huán)境條件對之分析與評價，并對與之相關的其他自然環(huán)境因素相互作用，可能產生次生的、后發(fā)的、聯動的影響作出評估。第34頁/共48頁2、用地評定的分類一類用地：用地的工程地質等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應各項城市設施的建設需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設的用地。二類用地：需要采用一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。對城市設施或工程項目的分布有一定限制。三類用地：不適于修建的用地?，F代工程技術幾無可能修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術措施后才能用作建設的用地，這取決于科學技術和經濟水平。在丘陵山地，坡度的大小往往影響著土地的使用和建筑布置，因此，坡度也是一個評定的必要因素。坡度的適用程度劃分：小于10%，介于10~25%之間，大于25%。第35頁/共48頁平原地區(qū)用地分類地基承載力t/㎡地形坡度地下水位/m洪水淹沒程度工程地質其他一類用地（適宜建設）＞15＜10%＞2百年洪水位以上沒有不利情況非農田用地二類用地（需要一定的工程措施）10~1515%~20%1~1.520年~50年洪水位以上有局部不利情況限制條件不嚴重三類用地（不適宜建設）＜10＞20%＜110年洪水位以下有較大沖溝、滑坡、巖溶等不利地質有其他限制條件，如有礦產、文物、水源地等第36頁/共48頁四、城市用地的選擇1、用地選擇的影響因素建設現狀和使用重大基礎設施區(qū)域關系市政設施配套土地利用總體規(guī)劃生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境文化遺存社會問題第37頁/共48頁第38頁/共48頁第39頁/共48頁2、用地選擇的原則按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國土地管理法》、《城市規(guī)劃編制辦法》以及相關法律、法規(guī)、技術規(guī)范中有關土地利用的規(guī)定。了解并遵循《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水法》等相關國家法律中對于土地利用的相關條文規(guī)定。用地選擇應對用地的工程地質條件作出和科學的評估，結合城市不同功能地域對用地的不同空間與環(huán)境質量要求，盡可能減少用地的工程準備費用，降低城市工程建設所產生的碳排放，同時做到地盡其利，地盡其用，合理利用土地資源和自然環(huán)境資源。第40頁/共48頁注意保護環(huán)境的生態(tài)結構，原有的自然資源和水系脈絡，注意保護地域的文化遺產。城市用地選擇應當有經濟、社會的意識和視角，充分體現出城市空間對于城市經濟和產業(yè)、社會發(fā)展與和諧、區(qū)域共生與協(xié)作的支撐作用與促進作用。新城選址或各種開發(fā)區(qū)選址既滿足建設空間與環(huán)境的需要，同時要為將來進一步發(fā)展預留用地與方向；舊城擴建用地選擇，要結合舊區(qū)的布局結構考慮城市擴展重構城市功能布局的合理性，要充分利用舊城的設施基礎，節(jié)省建設投資第41頁/共48頁第三節(jié)城市用地的分類與用地構成一、城市用地的分類我國《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（1990）：城市用地劃分為大類、中類、小類三級，10大類、46中類、73小類第42頁/共48頁代碼用地名稱內容R居住用地住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地C公共設施用地行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研設計用地、文物古跡用地、其他公共設