房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)09課件

第九章房地產(chǎn)稅收董藩丁宏陶斐斐編著本章綱要（1）稅收的基本原理一房地產(chǎn)稅收的含義與作用二稅收的內(nèi)涵和特征稅收制度的基本內(nèi)容與特征稅收的作用稅收的種類房地產(chǎn)稅收的含義房地產(chǎn)稅收理論及爭論房地產(chǎn)稅收的作用本章綱要（2）國外房地產(chǎn)稅收制度及啟示三中國房地產(chǎn)稅收制度四國外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)及啟示中國房地產(chǎn)稅收制度的歷史與演進(jìn)現(xiàn)行的中國房地產(chǎn)稅收制度及稅種房地產(chǎn)稅收第一節(jié)稅收的基本原理稅收的內(nèi)涵和特征什么是稅收？不同學(xué)者因?yàn)樗趪覈椴煌⒅贫炔町?，對稅收的定義也有所不同。有的側(cè)重于強(qiáng)調(diào)解釋稅收征收的主體，有的側(cè)重于描述稅收的內(nèi)容，有的則關(guān)注稅收的意義和作用，還有的聚焦于解釋稅收的對象。稅收的定義或解釋，至少應(yīng)當(dāng)包括四個(gè)方面的內(nèi)容，即稅收的主體和客體、稅收的依據(jù)或來源、稅收的方式和稅收的形態(tài)。稅收是國家以強(qiáng)制力為基礎(chǔ)，從法律規(guī)定范圍內(nèi)的法人和自然人那里無償獲得的、以貨幣形態(tài)為主的財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅收5第一節(jié)稅收的基本原理稅收的內(nèi)涵和特征稅收的特征

稅收具有強(qiáng)制性、無償性和固定性三個(gè)特征強(qiáng)制性，是指國家憑借公共權(quán)力，通過法律對稅收主體和客體的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行制約。稅收的強(qiáng)制性對稅收主體和客體均具有強(qiáng)制力，一方面，對于稅收主體來說，這種強(qiáng)制性意味著征稅行為必須依照法律進(jìn)行，不能依照自主意愿隨意進(jìn)行；另一方面，對于稅收客體來說，納稅行為也是具有強(qiáng)制性的，它不因稅收客體的個(gè)人意志而轉(zhuǎn)移。無償性，是指當(dāng)稅收納入國家財(cái)政預(yù)算之后，其使用就由財(cái)政統(tǒng)一分配，而不會(huì)根據(jù)納稅人納稅的多少而直接向具體納稅人返還或支付報(bào)酬。必須指出的是，稅收的無償性是針對單個(gè)納稅人而言的，即單個(gè)納稅人享有的公共利益與其繳納的稅款不是對等關(guān)系，對于所有納稅人來說，稅收最終是要用于向社會(huì)全體成員提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。這也是我們常說的稅收“取之于民、用之于民”。固定性，是指征稅的標(biāo)準(zhǔn)和總量在一定時(shí)期內(nèi)是相對固定的，包括納稅人、課稅對象、稅率、納稅期限、納稅地點(diǎn)等。房地產(chǎn)稅收6第一節(jié)稅收的基本原理稅收制度的基本內(nèi)容與特征稅收制度的內(nèi)容

稅收制度應(yīng)當(dāng)包括稅收客體或者納稅人、征稅對象、稅收種類、稅目及稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅期限、附加、加成和減免等內(nèi)容。稅收客體，又稱納稅人或者課稅主體，是指法律規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，包括自然人和法人征稅對象是法律規(guī)定的征稅標(biāo)的物，即征稅的客觀對象。簡而言之就是對什么征稅的問題。稅目是征稅對象的具體化，指法律規(guī)定的同一征稅對象范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目。一般來說，確定稅目的方法有列舉法和概括法兩種。稅率是指稅法規(guī)定的所納稅款與應(yīng)納稅額之比。稅率有三種不同類型：比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率。計(jì)稅依據(jù)是計(jì)算應(yīng)征稅額的依據(jù)，主要是解決如何計(jì)量征稅對象的問題，它分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。納稅期限是指法律規(guī)定的稅收客體即納稅人應(yīng)當(dāng)繳納稅款的期限。它一般根據(jù)征稅對象的特點(diǎn)和稅收客體的生產(chǎn)經(jīng)營狀況來確定。房地產(chǎn)稅收7第一節(jié)稅收的基本原理稅收的作用稅收的財(cái)政收入組織作用

稅收是財(cái)政收入的主要來源。這也是稅收最為基本的職能和作用。（絕對比例，發(fā)展趨勢）稅收的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控作用稅收具有調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要作用。稅收作為一種有力的經(jīng)濟(jì)杠桿，通過稅收的增加和減免，稅種設(shè)置的變化，稅率的調(diào)節(jié)，可以有效地影響市場主體的切身利益，從而引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期和市場主體的具體經(jīng)濟(jì)行為，促進(jìn)資源優(yōu)化配置。稅收的收入調(diào)控作用稅收具有調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)的作用。通過具體稅種的設(shè)置，可以有效地調(diào)節(jié)個(gè)人及企業(yè)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。稅收具有監(jiān)督經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的作用

稅收具有監(jiān)督經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的作用。通過對稅收收入結(jié)構(gòu)和數(shù)量的分析及監(jiān)控，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并掌握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化苗頭和趨勢，較為深入地了解微觀經(jīng)濟(jì)狀況。房地產(chǎn)稅收9第一節(jié)稅收的基本原理稅收的種類按照稅收制度的復(fù)雜性不同，可以將稅收分為單一稅和復(fù)合稅；按照稅收的目的和稅款用途的差異，可以將稅收分為普通稅和特定稅；按照稅種的地位不同，可以將稅收分為主體稅和輔助稅；按照計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為從量稅和從價(jià)稅；按照存續(xù)時(shí)間的差異，可以分為經(jīng)常稅和臨時(shí)稅；按照管理權(quán)限或者收入歸屬的不同，可以分為中央稅、地方稅和共享稅；按照稅收形態(tài)的差異，可以分為勞役稅、實(shí)物稅和貨幣稅；按照稅收和價(jià)格關(guān)系的不同，可以分為價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅；按照稅收來源的差異，可以分為資本稅、財(cái)產(chǎn)稅和所得稅等等。世界經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）將稅收分為六大類，分別為對所得、利潤和資本利得所征的稅；社會(huì)保險(xiǎn)稅；對工薪和勞動(dòng)所征的稅；包括房地產(chǎn)和凈財(cái)富在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅；商品和勞務(wù)稅以及其他稅。房地產(chǎn)稅收10第一節(jié)稅收的基本原理稅收的種類中國，經(jīng)過多年的稅制改革和發(fā)展，目前基本形成了以增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、車輛購置稅、車船稅、印花稅、契稅、煙葉稅、關(guān)稅、船舶噸稅為主要內(nèi)容的稅收種類。表9-2中國現(xiàn)行稅種及內(nèi)容房地產(chǎn)稅收11稅種名稱內(nèi)容增值稅對在中國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人征收。消費(fèi)稅對在中國境內(nèi)生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口應(yīng)稅消費(fèi)品的單位和個(gè)人征收。征稅范圍包括煙、酒和酒精、化妝品、貴重首飾和珠寶玉石等18個(gè)稅目。營業(yè)稅對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收。應(yīng)稅勞務(wù)包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等7個(gè)稅目。企業(yè)所得稅對中國境內(nèi)的一切企業(yè)和其他取得收入的組織（不包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)），就其來源于中國境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收。企業(yè)所得稅以企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)所得稅的稅率為25%。第一節(jié)稅收的基本原理稅收的種類表9-2中國現(xiàn)行稅種及內(nèi)容（續(xù)）房地產(chǎn)稅收13稅種名稱內(nèi)容土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收。車輛購置稅對購置汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運(yùn)輸車等應(yīng)稅車輛的單位和個(gè)人征收。車船稅是以在中國境內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)?shù)杰嚧芾聿块T登記的車輛、船舶為征稅對象，向車輛、船舶的所有人或管理人征收。印花稅對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受稅法規(guī)定的應(yīng)稅憑證征收。契稅是以出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)與、交換發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為征稅對象征收，承受的單位和個(gè)人為納稅人。煙葉稅對收購煙葉（包括晾曬煙葉和烤煙葉）的單位，按照收購煙葉的收購金額征收，稅率為20％。第二節(jié)房地產(chǎn)稅收的含義與作用房地產(chǎn)稅收的含義廣義房地產(chǎn)稅既包括對土地本身及其所提供服務(wù)的課稅，又包括對土地附著建筑物、構(gòu)筑物等土地改良物所課征的稅賦（如房屋稅、土地改良稅），對土地或土地改良物交易行為的課稅（如契稅、印花稅）以及對土地的不當(dāng)利用行為課征的稅賦（如空地稅、荒地稅等）。狹義房地產(chǎn)稅，又被稱為房屋稅或房產(chǎn)稅，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)交易為課稅對象的稅種，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共生體為課稅物所征收的稅賦。房地產(chǎn)稅收并不是一個(gè)獨(dú)立的稅收種類，它是指針對包括土地、建筑物等在內(nèi)的生產(chǎn)生活資料，以及對土地和建筑物進(jìn)行改造、交易等活動(dòng)征收的一系列相關(guān)稅種的統(tǒng)稱。案例/專欄9-2房地產(chǎn)稅收14第二節(jié)房地產(chǎn)稅收的含義與作用房地產(chǎn)稅收理論及爭論（一）有關(guān)土地稅收的傳統(tǒng)觀點(diǎn)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都認(rèn)同如下觀點(diǎn)，即在稅金低于土地租金，并且估價(jià)時(shí)應(yīng)從計(jì)稅基數(shù)中去除人為改進(jìn)對稅基影響的前提下，不論是根據(jù)出售價(jià)格、租用價(jià)格還是像英國那樣的歷史價(jià)格來對土地征稅，土地稅收都應(yīng)該完全由土地所有者支付，并且土地稅收不會(huì)對生產(chǎn)造成有害的影響。對于土地稅收的影響、土地增值稅征收的前提、對土地征稅的公平性等問題，不同學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。關(guān)于土地稅收的影響，大衛(wèi)李嘉圖；HenryGeorge關(guān)于土地增值稅征收的前提，亞當(dāng)斯密和JamesMill；JohnStuartMill關(guān)于土地稅收公平性問題，亞當(dāng)斯密和HenryGeorge；而大衛(wèi)李嘉圖、JamesMill、JohnR.McCulloch和JohnStuartMill（二）有關(guān)房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的觀點(diǎn)及其爭論

關(guān)于房地產(chǎn)稅收理論的三大爭論，即地方財(cái)產(chǎn)稅的受益論和新論之爭、房地產(chǎn)稅的累進(jìn)累退性爭論、房地產(chǎn)稅歸屬與超額負(fù)擔(dān)爭論房地產(chǎn)稅收15第二節(jié)房地產(chǎn)稅收的含義與作用房地產(chǎn)稅收的作用（二）房地產(chǎn)稅收可以調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)資源優(yōu)化配置房地產(chǎn)稅收通過影響市場主體即房地產(chǎn)供給者和需求者的預(yù)期，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供給和需求的總量及結(jié)構(gòu)，從而對房地產(chǎn)市場景氣程度進(jìn)行必要調(diào)節(jié)。通過有效的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)，可以影響土地利用方式，影響房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。通過針對性的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，可以提高土地利用效率，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。（三）房地產(chǎn)稅收可調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)公平

房地產(chǎn)稅收的征收目的之一就是要調(diào)整資源分配，貫徹公平原則，促進(jìn)社會(huì)公平。對房地產(chǎn)征稅，能夠有效地降低因房產(chǎn)、地產(chǎn)等資產(chǎn)性收益而導(dǎo)致的收入差距。（四）房地產(chǎn)稅收可以反映房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況

房地產(chǎn)稅收17第三節(jié)

國外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式表9-4部分國家房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況

房地產(chǎn)稅收18國家房地產(chǎn)價(jià)值稅房地產(chǎn)租賃稅稅基稅率稅基稅率美國房地產(chǎn)價(jià)值0.75%-5%凈租金收入35%德國財(cái)產(chǎn)價(jià)值0.6%-1%租金收入26.5%法國房地產(chǎn)價(jià)值0.5%-1.5%租金收入33.33%意大利房地產(chǎn)登記價(jià)值0.4%-0.7%租金收入33%西班牙土地清冊注冊價(jià)值0.4%-1.1%（城市）0.3%-0.9%（農(nóng)村）----瑞典銷售價(jià)值1.5%-2.5%凈租金收入28%俄羅斯財(cái)產(chǎn)總價(jià)值2%租賃收入24%韓國房地產(chǎn)市場價(jià)值0.36%-8.4%租金收入9.9%-39.6%印度市場價(jià)格5%----新加坡年租金價(jià)值4%-10%凈租金收入0-22%第三節(jié)

國外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國外房地產(chǎn)稅收的類型及管理方式表9-5部分國家房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收情況

房地產(chǎn)稅收19國家稅種設(shè)置計(jì)稅依據(jù)稅率德國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅房地產(chǎn)價(jià)值3.5%西班牙財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅財(cái)產(chǎn)交易價(jià)值6%意大利登記稅轉(zhuǎn)讓價(jià)6%-17%希臘房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅轉(zhuǎn)讓收入額7%-9%房地產(chǎn)增值額增值額18%日本購置稅購置成本價(jià)3%-4%注冊許可稅房地產(chǎn)評估價(jià)值1.5%-2%韓國財(cái)產(chǎn)購置稅購置成本價(jià)2%轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值9.9%-39.6%遺產(chǎn)稅/贈(zèng)予稅房地產(chǎn)價(jià)值10%-40%英國土地印花稅0%-4%奧地利房地產(chǎn)取得稅房地產(chǎn)評估價(jià)值4.5%第三節(jié)

國外房地產(chǎn)稅收制度及啟示國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)及啟示合理且完善的稅收體系是房地產(chǎn)稅收運(yùn)行的基礎(chǔ)條件“重保有、輕流轉(zhuǎn)、重增值”是普遍特征“少稅種、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”是發(fā)展趨勢對特定群體采取稅收優(yōu)惠政策是普遍做法基于價(jià)值的稅收評估制度和信息化監(jiān)管方式是重要手段房地產(chǎn)稅收21第四節(jié)

中國房地產(chǎn)稅收制度中國房地產(chǎn)稅收制度的歷史與演進(jìn)僅從1949年中華人民共和國成立之后至今，中國的房地產(chǎn)稅收制度就經(jīng)歷過兩大階段、四次發(fā)展與演變。以改革開放作為分水嶺，可劃分為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房地產(chǎn)稅收制度和邁向市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期房地產(chǎn)稅收制度兩大階段；以1949年新中國成立、1972年稅種合并、1994年稅制改革等事件為劃分依據(jù)，可將中國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展與演變劃分為四個(gè)不同時(shí)期。房地產(chǎn)稅收制度的初步建立階段文革期間的房地產(chǎn)稅制變革改革開放初期的房地產(chǎn)稅制重塑房地產(chǎn)稅制的調(diào)整、完善、創(chuàng)新階段房地產(chǎn)稅收22第四節(jié)

中國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)行的中國房地產(chǎn)稅收制度及稅種經(jīng)過改革開放至今30年的發(fā)展，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度體系基本建立并趨于穩(wěn)定，形成了包括5個(gè)直接稅種、6個(gè)間接稅種在內(nèi)的共11個(gè)稅種構(gòu)成的，以地方稅為主的稅收體系。5個(gè)直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種分別為房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅房產(chǎn)稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅契稅6個(gè)間接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種分別為企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（表9-7）房地產(chǎn)稅收23綜合練習(xí)一、本章基本概念稅收；房地產(chǎn)稅收；稅收制度；稅率；稅種二、本章基本思考題1.什么是稅收和稅收制度？稅收的基本特征是什么？稅收的作用是什么？2.什么是房地產(chǎn)稅收？它有哪些作用？3.中國房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)過了哪幾個(gè)發(fā)展階段，每個(gè)階段有哪些特點(diǎn)？4.簡要概述中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度。5.中國房地產(chǎn)稅收制度存在哪些不足之處？如何加以完善？房地產(chǎn)稅收25附：主要國家稅收收入占財(cái)政收入比例房地產(chǎn)稅收26從世界各國來看，無論經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況如何，稅收收入均是構(gòu)成財(cái)政收入的主要來源，占比一般都在90%以上。美國2008年度財(cái)政收入約為27926億美元，其中稅收收入約為27567億美元，占財(cái)政收入的比例達(dá)98.7%，2009年度財(cái)政收入約為24016億美元，其中稅收收入約為23654億美元，占財(cái)政收入的比例達(dá)98.4%。英國2008年度的財(cái)政收入為533.8億英鎊，其中凈稅收收入為508億英鎊，稅收財(cái)政比達(dá)95.1%，2009年度財(cái)政收入為514.6億英鎊，其中凈稅收收入為479.7億英鎊，稅收財(cái)政比達(dá)93.2%。中國詳見表9-1表9-1中國2005年至2009年稅收收入和財(cái)政收入情況統(tǒng)計(jì)表年度稅收收入（億元）財(cái)政收入（億元）所占比例（%）2005308673164997.53%2006376373876097.10%2007494495132296.35%2008578626133094.35%2009595156847786.91%返回附：稅收的收入調(diào)控作用一是通過所得稅直接調(diào)節(jié)收入分配。通過