房地產(chǎn)項(xiàng)目管理手冊

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理手冊編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目錄第一部分手冊說明 3一、手冊的目的 3二、手冊的基本內(nèi)容 3三、手冊的發(fā)布 3四、手冊的調(diào)整和修訂 3五、關(guān)鍵詞、特定用語說明 3第二部分項(xiàng)目公司組織架構(gòu) 4第三部分項(xiàng)目公司組織職能 5一、項(xiàng)目工程管理 5二、項(xiàng)目營銷管理 6三、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理 8四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 9五、項(xiàng)目綜合管理 9第四部分項(xiàng)目管理權(quán)限 10一、人事管理 10二、財(cái)務(wù)管理 10三、 11四、 11五、 11六、 11七、 12八、預(yù)結(jié)算 12九、營銷 12十、計(jì)劃 13十一、綜合 13第五部分項(xiàng)目總經(jīng)理管理辦法 13一、項(xiàng)目總經(jīng)理的職責(zé) 13二、項(xiàng)目總經(jīng)理的權(quán)利 14三、項(xiàng)目總經(jīng)理的利益及獎懲 14第一部分手冊說明一、手冊的目的XXX項(xiàng)目實(shí)行矩陣式項(xiàng)目管理制，為進(jìn)一步明晰項(xiàng)目主要職能以及權(quán)限，保證XXX項(xiàng)目安全、優(yōu)質(zhì)、高效的完成，特制訂本手冊。二、手冊的基本內(nèi)容本手冊用以說明XXX項(xiàng)目公司組織架構(gòu)、組織職能以及項(xiàng)目管理權(quán)限等內(nèi)容，該手冊共包括四部分：第一部分手冊說明；第二部分項(xiàng)目公司組織架構(gòu)；第三部分項(xiàng)目公司組織職能；第四部分項(xiàng)目公司管理權(quán)限；第五部分項(xiàng)目總經(jīng)理管理辦法。三、手冊的發(fā)布本【手冊】經(jīng)集團(tuán)董事長審批后發(fā)布實(shí)施。四、手冊的調(diào)整和修訂本【手冊】的發(fā)布、更新、解釋由人力資源中心負(fù)責(zé)。人力資源中心應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目發(fā)展以及內(nèi)外部環(huán)境變化的要求，適時(shí)組織對本【手冊】的適用性、有效性做出評價(jià)，并根據(jù)評價(jià)結(jié)果適時(shí)提出調(diào)整修訂方案。當(dāng)集團(tuán)的戰(zhàn)略、組織架構(gòu)、部門設(shè)置或業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)修訂本手冊。五、關(guān)鍵詞、特定用語說明組織名稱用語負(fù)責(zé)：由項(xiàng)目公司承擔(dān)責(zé)任的工作，同時(shí)可能需要其他各中心/項(xiàng)目部參與或配合；組織：需要項(xiàng)目公司與其他中心/項(xiàng)目部共同完成的工作，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)資源，并承擔(dān)主要責(zé)任；參與：不承擔(dān)主要職責(zé)，但必須在負(fù)責(zé)部門領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；配合：為工作開展組織提供相應(yīng)支持，確保其客觀可實(shí)施；監(jiān)控：根據(jù)工作計(jì)劃或制度對執(zhí)行過程是否偏離工作目標(biāo)進(jìn)行檢查和糾正。第二部分項(xiàng)目公司組織架構(gòu)集團(tuán)集團(tuán)各中心/部門項(xiàng)目總經(jīng)理成本造價(jià)師項(xiàng)目總經(jīng)理成本造價(jià)師按揭專員土建工程師安裝工程師景觀工程師工程助理策劃崗營銷助理報(bào)批報(bào)建崗行政╲人力專員裝飾工程師項(xiàng)目財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目工程部工程經(jīng)理項(xiàng)目營銷部營銷經(jīng)理項(xiàng)目綜合部駕駛員收銀出納備注：項(xiàng)目實(shí)行矩陣式項(xiàng)目管理制：項(xiàng)目總經(jīng)理全面統(tǒng)籌項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建、工程、營銷和綜合等管理工作，同時(shí)集團(tuán)各中心/部門給予支撐和決策的管理模式。實(shí)線：經(jīng)營管理匯報(bào)線；虛線：業(yè)務(wù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)管理、服務(wù)支撐。第三部分項(xiàng)目公司組織職能一、項(xiàng)目工程管理項(xiàng)目準(zhǔn)備材料設(shè)備管理工程進(jìn)度管理工程質(zhì)量管理安全文明管理現(xiàn)場施工管理工程驗(yàn)收管理資料管理配合與協(xié)調(diào)工作二、項(xiàng)目營銷管理市場信息調(diào)研營銷策劃營銷費(fèi)用控制根據(jù)集團(tuán)制定的費(fèi)效標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目營銷費(fèi)用分類做好合理預(yù)算；營銷供方管理銷售前期管理銷售過程管理營銷信息管理渠道推廣三、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理預(yù)算管理資金支付會計(jì)核算稅務(wù)管理費(fèi)用管理財(cái)務(wù)檔案及財(cái)務(wù)章管理：五、項(xiàng)目綜合管理第四部分項(xiàng)目管理權(quán)限一、人事管理項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及定崗定編方案、薪資結(jié)構(gòu)體系、福利體系由集團(tuán)統(tǒng)一制定并發(fā)文執(zhí)行。項(xiàng)目員工年度薪資調(diào)整方案經(jīng)集團(tuán)人力資源中心審核后，報(bào)人力資源委員會審批后實(shí)施。項(xiàng)目一般員工的入職、聘用、轉(zhuǎn)正、工資、獎懲及離職解聘等由項(xiàng)目總經(jīng)理審批，報(bào)集團(tuán)人力資源中心備案，人力資源中心具有一定的監(jiān)督權(quán)；項(xiàng)目部門經(jīng)理級人員由項(xiàng)目總經(jīng)理提報(bào)申請，由集團(tuán)人力資源中心審核、項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)以及人力分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。其中計(jì)劃外人員、不符合公司入職及提拔晉升條件的人員須報(bào)董事長審批。項(xiàng)目員工因嚴(yán)重違反公司制度、指令或工作失職，從而決定給予的警告、通報(bào)批評、扣罰獎金、降薪、降職等處分由項(xiàng)目總經(jīng)理提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)人力資源中心審核、執(zhí)行總裁以及人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行；辭退處分須報(bào)董事長裁審批。項(xiàng)目公司與集團(tuán)系統(tǒng)各單位之間的人事調(diào)動須報(bào)集團(tuán)人力分管領(lǐng)導(dǎo)審批，并由集團(tuán)人力資源中心辦理。項(xiàng)目員工入離職、考勤、社保、公積金等人力日常事務(wù)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)辦理。項(xiàng)目工資、獎金由集團(tuán)人力資源中心統(tǒng)一編制發(fā)放。項(xiàng)目公司須按照集團(tuán)規(guī)定管理人事檔案及編制花名冊，并于每月5號之前將花名冊報(bào)集團(tuán)人力資源中心備案。項(xiàng)目員工病假、事假、出差管理審批權(quán)限二、財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理模式：項(xiàng)目財(cái)務(wù)執(zhí)行集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度。對外提供財(cái)務(wù)報(bào)表須經(jīng)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心審核批準(zhǔn)。資金管理模式：資金由集團(tuán)統(tǒng)一計(jì)劃管理。項(xiàng)目財(cái)務(wù)必須嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)資金計(jì)劃。對外付款審批費(fèi)用報(bào)銷的審批借款：項(xiàng)目員工借支備用金必須由項(xiàng)目總經(jīng)理審批，經(jīng)辦人必須在業(yè)務(wù)處理完畢后十五日內(nèi)到項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)銷，項(xiàng)目公司所有員工已經(jīng)審批尚未報(bào)銷的借款，累計(jì)余額不得超過5萬元（含5萬元）。資產(chǎn)報(bào)廢、處理的審批權(quán)限：資產(chǎn)的報(bào)廢、處理，單次原值5千元以下（含5千元）、由項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，超過上述權(quán)限的，須報(bào)執(zhí)行總裁審批。財(cái)務(wù)專業(yè)業(yè)務(wù)職能由集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，非財(cái)務(wù)專業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)如費(fèi)用報(bào)銷、借款審批等事宜由項(xiàng)目總經(jīng)理根據(jù)權(quán)限進(jìn)行審核或?qū)徟?。三、四、五、六、七、檔案管理：項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)檔案管理制度，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目工程、營銷、報(bào)批報(bào)建等資料的整理及歸檔工作，集團(tuán)綜合管理中心對項(xiàng)目公司檔案管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。印章管理八、預(yù)結(jié)算集團(tuán)成本管理中心對項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作進(jìn)行統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和考核。項(xiàng)目目標(biāo)成本：項(xiàng)目公司配合集團(tuán)成本管理中心進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測的編制工作。工程進(jìn)度款的審核：根據(jù)工程完成進(jìn)度，承包商提報(bào)結(jié)算申請，經(jīng)項(xiàng)目工程部審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批同意后方可辦理結(jié)算；集團(tuán)成本管理中心審核項(xiàng)目公司所提報(bào)的結(jié)算資料無誤后，成本管理中心按施工合同、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算，填報(bào)結(jié)算審批表，甲乙雙方最終確認(rèn)后，經(jīng)項(xiàng)目公司、成本管理中心審核、報(bào)開發(fā)運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)管理中心等相關(guān)部門會簽，根據(jù)審批權(quán)限分別報(bào)執(zhí)行總裁或報(bào)董事長審批。工程結(jié)算審批權(quán)限：項(xiàng)目公司依據(jù)合同條件，提報(bào)工程合同結(jié)算申請，分包結(jié)算金額≤500萬的，經(jīng)集團(tuán)成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心審核，執(zhí)行總裁審批，報(bào)董事長備案?？偘Y(jié)算或分包結(jié)算金額＞500萬的，須審批至董事長。九、營銷項(xiàng)目整體營銷策劃方案以及預(yù)算由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、執(zhí)行總裁審核、董事長審批后執(zhí)行。項(xiàng)目層面的品牌活動方案由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心審核，執(zhí)行總裁審批后執(zhí)行。項(xiàng)目年度營銷總綱及預(yù)算由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、執(zhí)行總裁審核，董事長審批后執(zhí)行。項(xiàng)目階段性/月度營銷推廣方案及預(yù)算由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心審核，執(zhí)行總裁審批后執(zhí)行。項(xiàng)目銷售示范區(qū)策劃方案、開放方案以及開盤方案及開盤總結(jié)由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、開發(fā)運(yùn)營中心、執(zhí)行總裁審核，董事長審批。項(xiàng)目銷售價(jià)格由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、執(zhí)行總裁審核，報(bào)董事長審批后執(zhí)行。項(xiàng)目銷售面積補(bǔ)差方案由項(xiàng)目公司提報(bào)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心、執(zhí)行總裁審批，報(bào)董事長備案。銷售物料：執(zhí)行總裁導(dǎo)執(zhí)行總裁執(zhí)行總裁十、計(jì)劃集團(tuán)對項(xiàng)目公司實(shí)施年度計(jì)劃、月度計(jì)劃、專項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)管理與考核。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃由集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營中心組織編制，項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃以及里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃須審批至董事長，項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、二級節(jié)點(diǎn)審批至分管執(zhí)行總裁，并報(bào)董事長裁備案。項(xiàng)目總經(jīng)理按照集團(tuán)下發(fā)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織項(xiàng)目各項(xiàng)資源，按時(shí)完成項(xiàng)目各開發(fā)節(jié)點(diǎn)。十一、綜合項(xiàng)目公司須遵照執(zhí)行集團(tuán)制定的行政后勤各項(xiàng)管理制度，包括行政辦公、信息化、資產(chǎn)、接待、車輛、員工住宿等。非經(jīng)營性資產(chǎn)管理：項(xiàng)目采購、維修非經(jīng)營性資產(chǎn)金額≤5000元（單次），由項(xiàng)目總經(jīng)理審批。金額＞5000元（單次），須審批至執(zhí)行總裁。原則上兩萬以上需招標(biāo)，并簽訂合同。低值易耗品管理：項(xiàng)目低值易耗品的采購以及領(lǐng)用由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)審批，項(xiàng)目公司如有發(fā)生重大事件須及時(shí)上報(bào)執(zhí)行總裁。十二、監(jiān)督檢查項(xiàng)目公司有義務(wù)接受并配合集團(tuán)各中心對項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展情況的監(jiān)督檢查工作。集團(tuán)客關(guān)品控中心將不定期對項(xiàng)目的工程質(zhì)量、安全及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行監(jiān)督檢查。集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心將不定期對項(xiàng)目公司進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。第五部分項(xiàng)目總經(jīng)理管理辦法一、項(xiàng)目總經(jīng)理的職責(zé)代表集團(tuán)實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目管理。貫徹執(zhí)行國家法律、法規(guī)、方針、政策和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行集團(tuán)管理制度，維護(hù)集團(tuán)的合法權(quán)益。履行項(xiàng)目公司各項(xiàng)職能。對進(jìn)入項(xiàng)目的生產(chǎn)要素和資源進(jìn)行優(yōu)化配置和動態(tài)管理。按照集團(tuán)管理要求，建立或指導(dǎo)項(xiàng)目參與方建立質(zhì)量管理體系、安全管理體系和環(huán)境管理體系。在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)與集團(tuán)決策和管理層、各協(xié)作單位，以及各勘察、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商及政府管理部門等方面的協(xié)調(diào)，解決項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，取得項(xiàng)目建設(shè)和銷售的許可證書。進(jìn)行現(xiàn)場安全文明施工管理，發(fā)現(xiàn)和