2020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告-2021.02正式版

目錄1、寫(xiě)字樓租金指數(shù)編制說(shuō)明 12、寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析 42.1租金變動(dòng)：2020年四季度，重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比下跌0.43% 52.2租金漲跌幅較大的商圈：七成商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，深圳前海、天津華苑、上海北外灘等商圈跌幅較大 62.3租金運(yùn)行趨勢(shì)研判：寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù)，但仍處于下行通道；“十四五”開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與產(chǎn)業(yè)發(fā)展將推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù) 83、重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金指數(shù)分析 103.1北京：供過(guò)于求，主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比全部下跌，恢復(fù)至疫前水平仍需時(shí)日 103.2武漢：市場(chǎng)整體仍處下行通道，租金承壓，部分行業(yè)復(fù)蘇對(duì)寫(xiě)字樓租賃需求提升 14研究主辦：中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主要研究成員：莫天全黃瑜曹晶晶孫曉一姚卓吳剛陳文靜程威周巍馬琛魏云靜陳光輝李雪嬌李璠璠杜詠詠胡國(guó)華辛蕓娜葛海峰趙麗一王慧博張凱蔣云峰李建橋劉水牛曉娟吳建欽陳茜張麗麗汪勇黃秀青李力張化學(xué)丁曉樊鵬飛趙玉國(guó)溫戴婉蘭高院生胡佳娜程宇李寧黃雪唐懿唐爽楊紅俠張文靜李清蘭劉韌堅(jiān)榮伍剛薛建行袁彬彬黃艷姚一維高小妹王玲薛琳梁波濤石蕊薛晴秦爾偉李嵩杜壘趙曉東李云翔齊慶治唐梓桓劉愛(ài)芹童曉玲謝俊云田文剛李益峰戴小紅方頏劉莉芬蘇宇2020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金指數(shù)編制說(shuō)明寫(xiě)字樓租金指數(shù)1是中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的重要組成部分，反映了全國(guó)重點(diǎn)城市在租寫(xiě)字樓在不同時(shí)點(diǎn)上的租金水平及其變化情況，其中租金水平以重點(diǎn)城市在租寫(xiě)字樓樣本項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)均值表示，主要以典型甲級(jí)寫(xiě)字樓為指數(shù)計(jì)算的樣本。寫(xiě)字樓租金指數(shù)主要用于幫助廣大寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓租賃企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)確了解中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格水平和最新發(fā)展動(dòng)向，為政府及各類(lèi)社會(huì)投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理以及政策制定提供參考。樣本選取根據(jù)寫(xiě)字樓的分類(lèi)和特征，結(jié)合廣大寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓租賃企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的關(guān)注程度，我們按照寫(xiě)字樓的功能分類(lèi)及等級(jí)劃分進(jìn)行寫(xiě)字樓租金指數(shù)體系的構(gòu)架。該指數(shù)以城市商圈指數(shù)為最低層級(jí)，逐級(jí)生成城市綜合指數(shù)、重點(diǎn)城市總指數(shù)。本次重點(diǎn)研究城市商圈寫(xiě)字樓租金，以典型甲級(jí)寫(xiě)字樓為樣本標(biāo)的。寫(xiě)字樓租金指數(shù)按照寫(xiě)字樓的功能分類(lèi)及等級(jí)劃分進(jìn)行寫(xiě)字樓租金指數(shù)體系的構(gòu)架城市寫(xiě)字樓租金指數(shù)以寫(xiě)字樓商圈作為指數(shù)編制的商圈樣本商圈寫(xiě)字樓租金指數(shù)以商圈中典型甲級(jí)寫(xiě)字樓作為指數(shù)編制的樣本標(biāo)的寫(xiě)字樓租金指數(shù)：為適應(yīng)當(dāng)前中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)快速發(fā)展需要，中指研究院在二十多年指數(shù)研究基礎(chǔ)上，結(jié)合寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況，啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)的研究和編制，并于2019年7月首次公開(kāi)發(fā)布。12020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告城市選擇我國(guó)各城市商業(yè)發(fā)展程度具有不均衡性，根據(jù)人口流入情況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平以及國(guó)家重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃政策，我們綜合選定了寫(xiě)字樓租金指數(shù)編制覆蓋的15個(gè)重點(diǎn)城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長(zhǎng)沙、?？?。寫(xiě)字樓樣本選取商圈選取：通過(guò)對(duì)各城市寫(xiě)字樓商圈的梳理，統(tǒng)計(jì)各商圈所含寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量和體圈寫(xiě)量（建筑面積），結(jié)合中指研究院各城市直屬機(jī)構(gòu)人員實(shí)地調(diào)研反饋及各地市場(chǎng)容量字情況，我們?cè)?5個(gè)城市最終選取了寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量較多、體量較大的重點(diǎn)商圈作樓租為寫(xiě)字樓租金指數(shù)編制的商圈樣本。金寫(xiě)字樓項(xiàng)目選?。焊鶕?jù)確定的各商圈寫(xiě)字樓總數(shù)量，以該商圈中典型（大型）甲級(jí)數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目作為指數(shù)編制的寫(xiě)字樓樣本。樣寫(xiě)字樓房源樣本選取：以選定的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其全部掛牌房源及項(xiàng)目中層部分在租選取 商戶作為寫(xiě)字樓租金指數(shù)編制的房源樣本。數(shù)據(jù)來(lái)源寫(xiě)字樓租金指數(shù)的樣本數(shù)據(jù)主要通過(guò)CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)·寫(xiě)字樓版、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)公司等中介機(jī)構(gòu)多種渠道獲取。指數(shù)模型方法選擇為了能夠更加準(zhǔn)確的反映寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況和租金變化趨勢(shì)，我們并行采用加權(quán)平均法和中位數(shù)法來(lái)進(jìn)行寫(xiě)字樓租金指數(shù)的編制。其中，加權(quán)平均法以樣本寫(xiě)字樓建筑面積為權(quán)重。22020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告計(jì)算公式【加權(quán)平均法】單個(gè)商圈寫(xiě)字樓樣本平均租金計(jì)算公式如下：=∑其中，代表第i個(gè)商圈寫(xiě)字樓在第t期的平均日租金，代表第i個(gè)商圈第j個(gè)寫(xiě)字樓在第t期的日租金，為第i個(gè)商圈的第j個(gè)寫(xiě)字樓的建筑面積。重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓平均租金計(jì)算公式如下：∑·重點(diǎn)城市其中，重點(diǎn)城市代表15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈所有樣本寫(xiě)字樓在第t期的平均日租金，代表第i個(gè)商圈寫(xiě)字樓在第t期的平均日租金，為第i個(gè)商圈所有樣本寫(xiě)字樓總建筑面積?！局形粩?shù)法】單個(gè)商圈寫(xiě)字樓樣本租金中位數(shù)計(jì)算公式如下：=(1,2··· )其中，代表第i個(gè)商圈寫(xiě)字樓在第t期的租金中位數(shù)，Median是指返回給定數(shù)值中值的函數(shù)，代表第i個(gè)商圈第j個(gè)寫(xiě)字樓在第t期的日租金。指數(shù)發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)每季度定期對(duì)外發(fā)布重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金指數(shù)及其分析報(bào)告。32020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金2為4.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.43%，跌幅較三季度收0.15個(gè)百分點(diǎn)。從商圈來(lái)看，四季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈占18.8%，較上季度減少8.7個(gè)百分點(diǎn)；租金環(huán)比下跌的商圈占70.0%，較上季度增加1.2個(gè)百分點(diǎn)；11.3%的商圈租金與上期持平，較上季度增加7.5個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，進(jìn)入四季度以來(lái)，投資消費(fèi)不斷改善，市場(chǎng)發(fā)展活力增強(qiáng)，從三大需求來(lái)看，均呈現(xiàn)繼續(xù)回升態(tài)勢(shì)。2020年1-12月，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)391981億元，同比下降3.9%，降幅較前三季度收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）為518907億元，同比增長(zhǎng)2.9%，增速較前三季度加快2.1個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.0%，增速較前三季度加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)321557億元，同比增長(zhǎng)1.9%，增速較前三季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn)；其中出口額實(shí)現(xiàn)179326億元，同比增長(zhǎng)4.0%，增速較前三季度加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況來(lái)看，2020年1-12月，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)2.8%，增速較前三季度加快1.6個(gè)百分點(diǎn)；全年服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)與上年持平；2020年12月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為54.8%，位于全年較高運(yùn)行水平。整體來(lái)看，四季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，“六穩(wěn)”“六?！比蝿?wù)落實(shí)取得新成效，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快。但進(jìn)入冬季后，受世界經(jīng)濟(jì)不確定性增多以及新冠肺炎疫情反彈影響，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升仍面臨不少挑戰(zhàn)。受此影響，盡管寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍度隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所有提升，但恢復(fù)至疫情前的水平仍需時(shí)日，租金短期內(nèi)仍面臨下行壓力，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌；分城市等級(jí)來(lái)看，一、二線城市寫(xiě)字樓租金環(huán)比均下跌。寫(xiě)字樓平均租金：指寫(xiě)字樓有效凈租金，即減掉贈(zèng)送、優(yōu)惠、免租期折算后的實(shí)際租金。42020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金變動(dòng)情況根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金整體水平環(huán)比下跌，平均租金為4.76元/平方米·天，跌幅為0.43%。從城市等級(jí)看2020年四季度，一線城市中，11.1%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，88.9%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。具體來(lái)看，一線城市36個(gè)主要商圈中，上海南京西路、一線廣州環(huán)市東、上海張江、廣州琶洲4個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲；深圳前海、上海北外灘、北京麗澤橋、上?；春Ｖ新返?2個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。2020年四季度，二線城市中，25.0%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，54.5%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，20.5%的商圈寫(xiě)字樓租金與上期持平。11個(gè)城市44個(gè)主二線要商圈中，南昌樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，天津、武漢主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比持平或下跌，其他城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)。52020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告租金漲跌幅較大的商圈2020年四季度，部分新興商圈繼續(xù)迎來(lái)新增供應(yīng)，并因較好的硬件設(shè)施以及更具優(yōu)勢(shì)的價(jià)格吸納了部分來(lái)自核心商圈的外溢需求；同時(shí)，部分業(yè)主為加速去化，考慮繼續(xù)下調(diào)價(jià)格，或采取延長(zhǎng)免租期等靈活的優(yōu)惠方式吸納租戶。在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈中，七成商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，占比與三季度基本相同。在寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，深圳前海商圈環(huán)比跌幅最大，2.22%，租金下跌至3.9元/平方米·天；天津華苑商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅亦在2.0%以上。上海北外灘、北京麗澤橋、武漢金融港等11個(gè)商圈租金跌幅在1.0%（含）-2.0%之間；南京珠江路、廣州天河北、北京上地等43個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以?xún)?nèi)。2020年四季度，受服務(wù)業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇的積極因素影響，TMT產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等營(yíng)利性服務(wù)業(yè)需求依舊較為穩(wěn)定；同時(shí)，批發(fā)零售、房地產(chǎn)等行業(yè)需求也進(jìn)一步恢復(fù)。整體來(lái)看，這幾類(lèi)企業(yè)較為集中的商圈寫(xiě)字樓租金相對(duì)較為穩(wěn)定。在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈中，杭州錢(qián)江新城、上海南京西路等15個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比有所上漲，但漲幅均在1.0%以?xún)?nèi)。圖：2020年四季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈平均租金（左）環(huán)比漲幅（右）環(huán)比跌幅（右）815%610%425%00%-2-4-5%杭上南廣上杭蘇海長(zhǎng)成北武深上天武北上天深州海昌州海州州口沙都京漢圳海津漢京海津圳錢(qián)南紅環(huán)張武湖濱伍大科中后淮勸金麗北華前江京谷市江林東海家源技北海海業(yè)融澤外苑海新西灘東商商商大嶺商園路商中場(chǎng)港橋?yàn)┥躺坛锹分猩倘θθΦ郎倘^(qū)商圈路街商商商圈圈商 商 心 圈 商 圈 商 圈 商 商 圈 圈 圈圈 圈 區(qū) 圈 圈 圈 圈商圈數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)·寫(xiě)字樓版62020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告為了更好地反映寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)變化，我們選取15個(gè)重點(diǎn)城市的主要商圈，對(duì)典型甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。表：2020年四季度15城主要商圈寫(xiě)字樓租金（單位：元/平方米·天）城市商圈樣本樣本環(huán)比漲跌城市商圈樣本樣本環(huán)比漲跌平均租金租金中位數(shù)平均租金租金中位數(shù)金融街商圈15.416.1-0.20%重慶楊家坪商圈2.11.9-0.32%CBD商圈9.17.8-1.00%南坪商圈1.91.30.00%燕莎商圈7.86.9-1.02%武林商圈4.74.60.49%亞運(yùn)村商圈7.46.7-0.90%黃龍商圈3.83.8-0.32%北京中關(guān)村商圈7.46.4-0.28%杭州錢(qián)江新城商圈3.63.50.93%望京商圈7.26.7-0.78%西溪商圈3.33.2-1.03%麗澤橋商圈5.75.8-1.69%申花商圈3.23.1-0.03%上地商圈5.45.4-0.92%錢(qián)江世紀(jì)城商圈2.21.90.00%科技園區(qū)商圈4.64.8-1.19%春熙路商圈3.63.7-0.52%陸家嘴商圈8.26.7-0.45%東大街商圈2.92.7-0.58%南京西路商圈7.46.30.73%成都人民南路商圈2.72.4-0.35%靜安寺商圈6.95.8-0.18%金融城商圈2.62.6-0.50%徐家匯商圈6.35.1-0.06%大源商圈2.32.20.37%淮海中路商圈5.86.6-1.52%小白樓街商圈4.04.0-0.86%人民廣場(chǎng)商圈5.86.7-0.30%天津勸業(yè)場(chǎng)街商圈2.92.7-1.59%上海中山公園商圈5.85.2-0.33%友誼路商圈2.52.30.00%虹橋商圈5.54.9-0.77%華苑商圈1.31.4-2.04%南京東路商圈5.35.8-0.52%新街口商圈2.92.40.00%北外灘商圈5.25.1-1.80%南京珠江路商圈2.72.3-0.98%漕河涇商圈4.34.3-0.65%奧體商圈2.72.50.22%張江商圈4.13.70.61%中北路商圈3.12.9-1.22%五角場(chǎng)商圈3.73.5-0.28%武昌中心商圈2.72.9-0.61%珠江新城商圈5.14.2-0.22%武漢武廣萬(wàn)松園商圈2.21.70.00%天河北商圈4.64.1-0.93%光谷商圈2.12.2-0.30%廣州體育中心商圈3.83.7-0.67%金融港商圈1.91.5-1.64%琶洲商圈3.83.80.02%湖西商圈2.52.40.03%蘇州環(huán)市東商圈3.43.50.65%湖東商圈2.32.20.47%北京路商圈3.02.9-0.07%獅山商圈2.22.0-0.20%福田中心區(qū)商圈6.26.0-0.02%五四廣場(chǎng)商圈4.34.2-0.04%后海商圈6.26.1-1.35%青島中央商務(wù)區(qū)商圈2.92.9-0.86%地王商圈5.75.4-0.72%嶗山區(qū)政府商圈2.52.20.09%深圳車(chē)公廟商圈4.74.1-0.24%海爾路商圈2.42.30.00%前海商圈3.93.8-2.22%五一廣場(chǎng)商圈3.93.90.00%寶安中心區(qū)商圈3.84.1-0.03%長(zhǎng)沙伍家?guī)X商圈2.92.90.39%南山中心區(qū)商圈3.74.0-0.83%南湖路商圈2.62.9-0.48%龍崗中心城商圈3.62.7-0.25%芙蓉廣場(chǎng)商圈2.52.50.00%江北嘴商圈2.52.40.22%南昌紅谷灘中心區(qū)商圈1.81.80.65%重慶解放碑商圈2.32.2-0.67%國(guó)興商圈3.94.0-0.16%海口加州新牌坊商圈2.22.4-0.72%濱海大道商圈3.13.10.45%觀音橋商圈2.22.2-0.34%國(guó)貿(mào)商圈2.32.30.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)·寫(xiě)字樓版72020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金運(yùn)行趨勢(shì)研判市場(chǎng)表現(xiàn)供應(yīng)方面

2020年四季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定恢復(fù)推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求繼續(xù)緩步恢復(fù)，寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度緩步提升。從租戶方來(lái)看，由于外部環(huán)境不確定性仍存，部分?jǐn)M在新拓展城市設(shè)立辦事處或分公司的企業(yè)為節(jié)省裝修成本，更加青睞按客戶需求進(jìn)行定制化裝修的“拎包入駐”辦公室；有擴(kuò)租或搬遷需求的大型企業(yè)則更加青睞樓齡較新、硬件設(shè)施良好、周邊配套持續(xù)完善且具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的新興商圈；同時(shí)，后疫情時(shí)代，對(duì)辦公場(chǎng)所安全性和員工健康重視程度提高或?qū)⑹沟弥腔畚飿I(yè)和綠色建筑成為租戶選擇寫(xiě)字樓的兩個(gè)關(guān)鍵考慮因素。從業(yè)主方來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和疫情穩(wěn)定，業(yè)主對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展信心有所增強(qiáng)，盡管有部分業(yè)主為在年底寒冬來(lái)臨之前加速去化而給出更優(yōu)惠的價(jià)格，但整體來(lái)看，四季度寫(xiě)字樓租金呈跌幅收窄態(tài)勢(shì)，這種復(fù)蘇趨勢(shì)預(yù)計(jì)將會(huì)延續(xù)至2021年，并隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇逐漸明朗。2020年1-12月，寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓新開(kāi)工面積共計(jì)2607.5萬(wàn)平方米，同比下降14.9%；其中一線城市新開(kāi)工面積為1312.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.6%；二線城市新開(kāi)工面積為1295.5萬(wàn)平方米，同比下降35.0%。2020年，寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計(jì)4760.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.7%；其中一線城市成交面積為1375.1萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)87.0%；二線城市成交面積為3385.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。整體來(lái)看，未來(lái)2-3年，寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓供應(yīng)或?qū)⒂行》陆?；但一線城市或迎來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)。8需求方面

2020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告2020年四季度，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，市場(chǎng)主體活力增強(qiáng)，就業(yè)民生保障有力，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力需求產(chǎn)業(yè)，2020年10-月，服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)持續(xù)穩(wěn)定在54%以上的較高水平。從2020年12月數(shù)據(jù)來(lái)看，航空運(yùn)輸、電信廣播電視衛(wèi)星傳輸服務(wù)、貨幣金融服務(wù)、資本市場(chǎng)服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)持續(xù)位于60.0%以上高位景氣區(qū)間，業(yè)務(wù)總量較快增長(zhǎng)。整體來(lái)看，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶數(shù)量占比較高的五個(gè)行業(yè)；從租賃類(lèi)型來(lái)看，本季度新設(shè)立企業(yè)和搬遷企業(yè)占比依舊較高；從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)依舊為需求主力。展望未來(lái)從宏觀環(huán)境來(lái)看，2020年四季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)，“六穩(wěn)”“六?！比蝿?wù)落實(shí)取得新成效，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快，全年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望成為世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體。政策方面，《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》、《關(guān)于支持民營(yíng)企業(yè)加快改革發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》等政策的發(fā)布將有效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)與市場(chǎng)活力，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)積極因素，本季度重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅收窄。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主方的策略從“價(jià)格戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向?yàn)樽鈶籼峁└邆€(gè)性化的創(chuàng)新服務(wù)，并運(yùn)用數(shù)字化等科技手段持續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力。從租戶方來(lái)看，由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期內(nèi)壓力仍存，部分企業(yè)把握機(jī)會(huì)窗口實(shí)現(xiàn)搬遷和擴(kuò)租需求。2021年是“十四五”開(kāi)局之年，在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的背景下，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展將提升內(nèi)資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求；同時(shí)，具有里程碑意義的RCEP正式簽署將推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步整合，成員國(guó)間的開(kāi)放和協(xié)作或?qū)⑽嗤赓Y企業(yè)進(jìn)駐中國(guó)，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。盡管壓力仍存，但市場(chǎng)活力的提升、業(yè)主和租戶方信心的逐步恢復(fù)均預(yù)示“復(fù)蘇”會(huì)成為2021年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。預(yù)計(jì)未來(lái)，主要城市寫(xiě)字樓租金有望止跌轉(zhuǎn)漲。在重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租金指數(shù)分析方面，本報(bào)告選取了中國(guó)政治、文化、國(guó)際交往和科技創(chuàng)新中心城市北京，以及在疫后重振方面表現(xiàn)較好的長(zhǎng)江中游城市群核心城市武漢進(jìn)行重點(diǎn)分析。92020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告北京寫(xiě)字樓 市場(chǎng)供過(guò)于求，樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比全部下跌寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求恢復(fù)至疫情前水平仍需時(shí)日市場(chǎng)綜述2020年四季度，北京經(jīng)濟(jì)延續(xù)三季度恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但或因局部地區(qū)疫情有所反彈等因素影響，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較上年同期水平仍有差距。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，麗澤平安金融中心竣工交付為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新增供應(yīng)，加之需求尚未完全恢復(fù)，本季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量較三季度有所上升，租金依舊處于下行通道。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-12月，北京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值20253億元，同比增長(zhǎng)2.9%，增幅較前三季度擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值為19983億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增幅較前三季度擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；2020年1-11月，規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)法人單位收入合計(jì)126587億元，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，依舊處于下行通道。102020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比全部下跌從租金環(huán)比變化幅度來(lái)看2020年四季度，北京重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的9個(gè)主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比全部下跌。其中，麗澤橋商圈環(huán)比下跌1.69%，為9個(gè)主要商圈跌幅最大的商圈；科技園區(qū)商圈、燕莎商圈、CBD商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%（含）-1.2%之間；上地商圈、亞運(yùn)村商圈、望京商圈、中關(guān)村商圈、金融街商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以?xún)?nèi)，其中金融街商圈環(huán)比下跌0.2%，為跌幅最小的商圈。從租金絕對(duì)值來(lái)看2020年四季度，北京重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的9個(gè)主要商圈中，金融街商圈寫(xiě)字樓租金最高，為15.4元/平方米·天；CBD商圈次之，為9.1元/平方米·天；燕莎、亞運(yùn)村、中關(guān)村、望京4個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金在7.0-8.0元/平方米·天之間；麗澤橋商圈和上地商圈寫(xiě)字樓平均租金在5.0-6.0元/平方米·天之間；科技園區(qū)商圈寫(xiě)字樓租金最低，為4.6元/平方米·天。圖：2020年四季度北京主要商圈寫(xiě)字樓租金及環(huán)比漲跌幅平均租金（左）環(huán)比漲跌（右）180.0%1614-0.5%元12/10平-1.0%8方米6·4-1.5%天20-2.0%金CBD燕亞中望麗上科融商莎運(yùn)關(guān)京澤地技街商村村商橋商園圈商圈商商圈商圈區(qū)圈圈圈圈商圈數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)·寫(xiě)字樓版112020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告供應(yīng)方面：辦公樓開(kāi)發(fā)投資額及新開(kāi)工面積同比下降，未來(lái)2-3年供應(yīng)或有所減少?gòu)亩唐诠?yīng)來(lái)看，2020年四季度，麗澤平安金融中心交付入市，為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)近萬(wàn)平新增供應(yīng)。從長(zhǎng)期供應(yīng)來(lái)看，2020年1-12月，北京辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為313.4億元，同比下降17.5%；辦公樓新開(kāi)工面積為130.5萬(wàn)平方米，同比下降23.4%。需求方面：寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求短期內(nèi)仍面臨下行壓力規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)法人單位收入同比下降，部分服務(wù)業(yè)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的恢復(fù)仍需時(shí)日。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-11月，北京規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)法人單位收入合計(jì)126587億元，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅較前三季度收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，依舊處于下行通道。中關(guān)村企業(yè)增勢(shì)良好，或帶動(dòng)中關(guān)村及周邊地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)步恢復(fù)。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-11月，中關(guān)村示范區(qū)規(guī)模（限額）以上高新技術(shù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中關(guān)村企業(yè)）實(shí)現(xiàn)總收入60482.5億元，比上年同期增長(zhǎng)11.3%。其中，中關(guān)村企業(yè)實(shí)現(xiàn)技術(shù)收入12095億元，同比增長(zhǎng)23.3%。六大重點(diǎn)高新技術(shù)領(lǐng)域“五升一降”，2020年1-11月，中關(guān)村重點(diǎn)監(jiān)測(cè)六大高新技術(shù)領(lǐng)域共實(shí)現(xiàn)總收入49258億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，電子與信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料及應(yīng)用技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)和環(huán)境保護(hù)技術(shù)領(lǐng)域，同比增速分別為18.8%、4.6%、7.3%、10.1%和4.5%。122020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告總 結(jié)短期來(lái)看，2020年四季度，北京市經(jīng)濟(jì)整體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但或受局部地區(qū)疫情有所反彈影響，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依舊處于下行通道。2020年1-11月，規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)法人單位收入合計(jì)126587億元，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，住宿和餐飲業(yè)、文化體育和娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)規(guī)模以上第三產(chǎn)業(yè)法人單位同比降幅依然較大。同時(shí)，2020年四季度，新增項(xiàng)目入市疊加需求尚未完全恢復(fù)，繼續(xù)推高寫(xiě)字樓存量。在此背景下，北京寫(xiě)字樓租金短期將繼續(xù)承壓，受競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，業(yè)主或?qū)樽鈶籼峁└呶Φ倪x擇。回顧“十三五”，北京市加快構(gòu)建“高精尖”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)出效率和能源利用效率進(jìn)一步提高，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展邁出新步伐。展望“十四五”，北京將立足首都城市戰(zhàn)略定位，緊扣高質(zhì)量發(fā)展要求，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。其中，高端制造、金融、信息服務(wù)、科技服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、相關(guān)科創(chuàng)板塊是北京高質(zhì)量發(fā)展的第一動(dòng)力，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)占GDP的比重不斷增高，長(zhǎng)期來(lái)看，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將繼續(xù)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定需求。132020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告武漢寫(xiě)字樓 市場(chǎng)整體仍處下行通道，多數(shù)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌部分行業(yè)復(fù)蘇對(duì)寫(xiě)字樓租賃需求提升市場(chǎng)綜述2020年四季度，武漢經(jīng)濟(jì)延續(xù)三季度恢復(fù)態(tài)勢(shì)，從三大需求來(lái)看，1-11月，出口穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資、消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇。盡管疫情發(fā)生之初，武漢經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受創(chuàng)，但疫情防控得力及各類(lèi)支持政策的落地使得武漢在疫后重振方面表現(xiàn)較好，四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度與需求繼續(xù)恢復(fù)。但由于部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍未恢復(fù)至疫情前水平，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體仍處于下行通道。根據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-11月，武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總5336億元，累計(jì)同比下降23.5%，降幅較前三季度收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降8.9%，降幅前三季度收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)2477億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)13.8%，處于穩(wěn)步上升通道。142020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告寫(xiě)字樓租金多數(shù)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌從租金環(huán)比變化幅度來(lái)看2020年四季度，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體仍處于下行通道，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5個(gè)主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比四跌一平。其中，金融港商圈環(huán)比跌幅最大，為1.64%；中北路商圈次之，環(huán)比下跌1.22%；武昌中心商圈和光谷商圈寫(xiě)字樓租金跌幅在1.0%以?xún)?nèi)，武廣萬(wàn)松園商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比持平。從租金絕對(duì)值來(lái)看2020年四季度，武漢重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5個(gè)主要商圈中，中北路商圈寫(xiě)字樓租金最高，為3.1元/平方米·天；武昌中心商圈次之，為2.7元/平方米·天；武廣萬(wàn)松園商圈、光谷商圈寫(xiě)字樓租金在2.0-2.5元/平方米·天之間；金融港商圈寫(xiě)字樓租金在2.0元/平方米·天以?xún)?nèi)。圖：2020年四季度武漢主要商圈寫(xiě)字樓租金及環(huán)比漲跌幅4平均租金（左）環(huán)比漲跌（右）0.0%3-0.5%元/2-1.0%平方米1-1.5%·天0-2.0%中武武光金北昌廣谷融路中萬(wàn)商港商心松圈商圈商園圈圈商圈數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)·寫(xiě)字樓版152020中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告供應(yīng)方面：辦公樓新開(kāi)工面積同比大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)武漢寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將有所增加開(kāi)發(fā)投資方面，2020年1-12月，武漢辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為252.4億元，同比增長(zhǎng)19.1%。新開(kāi)工方面，2020年1-12月，武漢辦公樓新開(kāi)工面積為259.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。需求方面：服務(wù)業(yè)復(fù)蘇帶動(dòng)武漢寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求回升服務(wù)業(yè)的快速?gòu)?fù)蘇為武漢市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)