途家模式及其相關(guān)問題

一、關(guān)于途家模式及取費(fèi)的問題問題一、關(guān)于途家采用的分成模式：途家采用的分成模式，有別于傳統(tǒng)的包租模式，核心優(yōu)勢是能夠保證業(yè)主有更高投資回報(bào)率，此外在投資之余又可滿足業(yè)主靈活自住、全國交換入住等多重需求。問題二、途家如何保證業(yè)主長期穩(wěn)定的高投資回報(bào)？途家的客戶導(dǎo)入及運(yùn)營能力途家獨(dú)有的O2O模式：線上是途家的中高端度假公寓預(yù)定平臺——途家網(wǎng)，7000萬的中高端會員；線下是途家斯維登度假公寓，從美國引進(jìn)的五星級酒店品牌斯維登，保證線下的標(biāo)準(zhǔn)化及中高品質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，全國近90000套房源。途家立體化的經(jīng)營模式：途家線上線下?lián)碛袕?qiáng)大的導(dǎo)客渠道，線上有途家網(wǎng)、攜程以及其他排名前5的OTA導(dǎo)客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移動APP，所有線上入口全覆蓋，壟斷各種類型的客戶導(dǎo)流入口；線下通過設(shè)立區(qū)域營銷中心、與全國500余家強(qiáng)勢媒體的合作、北上廣深等旅游客源出發(fā)地C端的持續(xù)推廣、航空公司及旅行社的合作，進(jìn)行線下客戶拓展及導(dǎo)入。途家對項(xiàng)目甄選的嚴(yán)格要求途家對于項(xiàng)目的選擇有極其嚴(yán)格的要求，對城市、項(xiàng)目地段、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的品牌均有較高要求，在一個商圈或區(qū)域內(nèi)只會選擇1-2個項(xiàng)目作為布點(diǎn)，所以選擇的項(xiàng)目一定是在后期能夠良好經(jīng)營的地段和項(xiàng)目，且會根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的酒店市場擇優(yōu)拿房，控制拿房數(shù)量，以保證后續(xù)經(jīng)營較高的入住率，同時以此也能保證業(yè)主較高的收益。3、 途家針對項(xiàng)目經(jīng)營的判斷，合理且保守的測算邏輯及數(shù)據(jù)支撐。問題三：途家為什么要采用55分成模式而不采用包租模式？途家是中國休閑度假行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，做的是中國旅游產(chǎn)業(yè)的線上線下，途家會覆蓋中國所有的旅游城市及4A、5A級景區(qū)，通過途家布局打造中國VR市場，通過下面的途家運(yùn)營成本分析也可看出，途家的收益重點(diǎn)不在線下度假公寓門店的經(jīng)營，而在線上，做的是中國休閑度假行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，所有途家采用輕資產(chǎn)模式，做的是規(guī)?；?yīng)，愿意將更多的收益與業(yè)主進(jìn)行分享。如何說服開發(fā)商接受非保底模式：（1）途家55分成模式與非保底高回報(bào)的投資理財(cái)產(chǎn)品有相同之處，高投資回報(bào)不保底，但是也有不同之處，不同之處是投資理財(cái)本金有可能折損，但不動產(chǎn)本身就是保值增值，如果房價要跌，任何模式的引入都無法讓業(yè)主去購買，所以房子的保值增值是前提。（2）途家高收益的計(jì)算邏輯與賣房有相同之處：首先地段是核心，途家門店經(jīng)營也是一樣，地段好經(jīng)營好；此外，途家高投資回報(bào)的推算是符合邏輯且有數(shù)據(jù)支撐的。開發(fā)商置業(yè)顧問賣房，也是通過項(xiàng)目周邊的各種有利因素和數(shù)據(jù)來推斷未來物業(yè)的升值，沒有人會把房子一定增值寫入合同做保證。（3）包租模式收益較低，很多項(xiàng)目采用這種模式促進(jìn)銷售，屬于紅海市場。途家的模式，不僅僅是投資收益，高品質(zhì)管家服務(wù)和交換入住，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)，途家新營銷模式的引入可將項(xiàng)目從紅海到藍(lán)海。問題四：關(guān)于途家的運(yùn)營成本1、途家運(yùn)營成本的構(gòu)成：主要由平臺成本（途家網(wǎng)線上平臺及互聯(lián)網(wǎng)手段對門店?duì)I銷的支撐成本）、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、傳統(tǒng)營銷推廣成本等費(fèi)用構(gòu)成，占整體營收的35%左右；2、傳統(tǒng)酒店成本的構(gòu)成：主要由租金成本、人力成本、布草洗滌及易耗品、水電等能耗、營銷推廣成本等費(fèi)用構(gòu)成，占整體營收的35%-40%；所以，傳統(tǒng)酒店毛利在55%-60%左右，而途家由于與業(yè)主采用55分成模式，先分出整體營收的50%，途家的毛利只有15%左右，途家的經(jīng)營收益主要在線上，線下重在布局，做到是規(guī)?；?yīng)。問題五：關(guān)于途家管家服務(wù)的解釋。1、關(guān)于途家管家服務(wù)：采用美國Sweetome酒店管理體系，為業(yè)主提供高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化的入戶式管家服務(wù)，定期對物業(yè)室內(nèi)進(jìn)行日常清潔保養(yǎng)和專業(yè)維護(hù)，業(yè)主可通過途家互聯(lián)網(wǎng)后臺實(shí)時對服務(wù)進(jìn)行查詢。2、管家服務(wù)由開發(fā)商從途家一次性購買三年，與項(xiàng)目的銷售捆綁，作為項(xiàng)目的配套及增值服務(wù)贈送給業(yè)主（成本可轉(zhuǎn)移到房價中），從而提升項(xiàng)目品質(zhì)及銷售賣點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。3、管家服務(wù)內(nèi)容：詳情請見《標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議》附件2：《途家標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。4、對于途家托管經(jīng)營的房源為什么還要收管家費(fèi)，管家費(fèi)用作為途家模式的引入費(fèi)用。問題六：為什么要收取管家費(fèi)？1、途家為業(yè)主提供全程私人入戶式管家服務(wù)，此項(xiàng)服務(wù)可增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，由開發(fā)商企業(yè)一次性購買3年作為項(xiàng)目的增值服務(wù)贈送給業(yè)主，成本可轉(zhuǎn)嫁在房價中；2、對于途家托管經(jīng)營的房源，管家費(fèi)為途家模式的引入費(fèi)，為業(yè)主提供6年全程免費(fèi)托管運(yùn)營，保證業(yè)主長期穩(wěn)定收入。問題七：合作物業(yè)空置期提供，那么非空置期就沒有，管家費(fèi)用會退還給業(yè)主嗎？1、途家管家服務(wù)是指在合作物業(yè)不使用的空置期內(nèi)，由途家管家向甲方或業(yè)主提供的室內(nèi)清潔整理及保養(yǎng)的空房管家服務(wù)。空置期指房屋無人居住不使用期間，物業(yè)非空置期途家不提供管家服務(wù)。2、前三年的管家服務(wù)是由開發(fā)商從途家購買，與項(xiàng)目的銷售捆綁，作為項(xiàng)目的配套及增值服務(wù)贈送給業(yè)主（成本可轉(zhuǎn)移到房價中），提升項(xiàng)目品質(zhì)及銷售賣點(diǎn)。管家服務(wù)的實(shí)施期限為項(xiàng)目合作物業(yè)集中交房之日起三年，三年管家服務(wù)到期后業(yè)主可根據(jù)情況自主選擇是否繼續(xù)購買途家管家服務(wù)。前三年不涉及業(yè)主直接給途家繳納管家費(fèi)及管家費(fèi)的退還問題。二、關(guān)于合同及稅費(fèi)相關(guān)問題問題一：“其他各項(xiàng)稅費(fèi)按雙方經(jīng)營收入各自承擔(dān)?！逼渌鞣N稅費(fèi)指什么？可否列明！業(yè)主：個人所得稅，但每個業(yè)主是否都會根據(jù)國家規(guī)定去繳納并不確定。途家：企業(yè)所得稅等其他企業(yè)經(jīng)營涉及的稅費(fèi)。問題二：“甲方每次收款后五個工作日內(nèi)應(yīng)出具合法有效的房屋租賃發(fā)票交付乙方?；蛘哂梢曳酱淼降胤蕉悇?wù)局辦理發(fā)票，并代甲方支付依法應(yīng)由甲方繳納的相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)完稅費(fèi)用從甲方收益中扣除，同時，將甲方的完稅憑證交付給甲方?！贝说榷愘M(fèi)到底是什么稅種，稅率多少？如果定位為收入，則可能只繳納營業(yè)稅及附加，還有可能涉及所得稅；如稅務(wù)機(jī)關(guān)定性為出租收入，則可能涉及物業(yè)租賃稅，稅率可能達(dá)到或超過17%。業(yè)主收益最終到底還剩多少？業(yè)主是茫然的和被動的。關(guān)于途家與業(yè)主之間合作主要涉及以下稅費(fèi)：1、營業(yè)稅：統(tǒng)一5.6%，在于業(yè)主分成前從房間收入中直接扣除，此稅費(fèi)之前已明確。2、業(yè)主獲得收益后向途家開具發(fā)票產(chǎn)生的租賃稅：標(biāo)準(zhǔn)因城市地區(qū)而異，約為17%左右。關(guān)于租賃稅的處理建議：1、由業(yè)主自行開具，通過業(yè)主自己的渠道進(jìn)行合理避稅；2、由途家統(tǒng)一代開。問題三：“物業(yè)托管經(jīng)營期間，發(fā)生重大被盜、火災(zāi)及人身傷害等事故，乙方應(yīng)及時通知甲方，并負(fù)責(zé)先行處理。因重大被盜、火災(zāi)及人身傷害等事故法律責(zé)任的承擔(dān)，由相關(guān)國家政府部門確定法律責(zé)任承擔(dān)方?！蓖泄芙?jīng)營期間發(fā)生的上述責(zé)任應(yīng)由受托經(jīng)營者途家負(fù)責(zé)，途家可采取購買各種保險(xiǎn)方式合理合法規(guī)避責(zé)任，但均應(yīng)與業(yè)主無關(guān)，途家亦應(yīng)承擔(dān)由此給業(yè)主帶來的損失。關(guān)于物業(yè)托管經(jīng)營期間發(fā)生相關(guān)事故及災(zāi)害的責(zé)任承擔(dān)，此條款的表述并沒有規(guī)避途家的責(zé)任，同時也不應(yīng)該在此條款中指定由哪一方來負(fù)責(zé)，應(yīng)該在發(fā)生后由國家相關(guān)機(jī)關(guān)依據(jù)法律來明確責(zé)任承擔(dān)方，公平公正，合法合情。三、關(guān)于工程及配套相關(guān)問題問題一：“經(jīng)營托管期間，物業(yè)須統(tǒng)一換裝乙方指定智能密碼門鎖?！薄爸悄荛T鎖費(fèi)用”應(yīng)由途家承擔(dān)。因?yàn)槿绻饧s，電子門鎖對業(yè)主來講是沒法使用的，故業(yè)主僅需要承擔(dān)機(jī)械門鎖費(fèi)用。1、此電子門鎖同時具備智能門鎖功能及傳統(tǒng)機(jī)械門鎖功能，所以未來如果業(yè)主結(jié)束與途家的合作，此門鎖后續(xù)業(yè)主完全能夠照常使用。2、此電子門鎖費(fèi)用在400元左右，在全國途家托管物業(yè)廣泛使用，安全性良好，同時也能滿足途家經(jīng)營智能管控的需求，價格也不比品質(zhì)品牌較好的傳統(tǒng)門鎖價格高，業(yè)主并沒有因此承擔(dān)過多額外費(fèi)用。3、途家合作房源，電子門鎖的配備是基本要求，成本與安裝傳統(tǒng)門鎖一樣都計(jì)算在物業(yè)銷售價格內(nèi)，開發(fā)商也無需承擔(dān)額外成本。問題二：衛(wèi)生開荒保潔工作為什么要由開發(fā)公司完成？由于途家與項(xiàng)目合作的房源為精裝拎包房源，所以前期相關(guān)工程開荒等保潔工作由開發(fā)商完成，詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)請參照《標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議》附件3：《途家管家房屋工程衛(wèi)生開荒驗(yàn)收表》。交房后托管經(jīng)營期間物業(yè)的室內(nèi)清潔工作由途家負(fù)責(zé)，非托管經(jīng)營的物業(yè)在業(yè)主非自住時間根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)合作協(xié)議》附件2：《途家標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的服務(wù)內(nèi)容及頻次途家向業(yè)主提供入戶式管家服務(wù)。問題三：途家工程及配套的核心要求（1）獨(dú)立大堂：大堂面積不小于80㎡（含前臺），休息區(qū)（不小于20㎡），大堂客用衛(wèi)生間（男女各1間），行李寄存房（不小于20㎡）；（2）總庫房：地下一層離電梯較近處，面積不小于80㎡，簡裝；（3）電梯：一部專用電梯，消防梯共用；（4）布草間：每層設(shè)置一間，每間不小20㎡；（5）辦公區(qū)域：20㎡*2間（位于一層）；（6）專屬車位：20個專用車位，其他根據(jù)實(shí)際情況而定；（7）店招位：設(shè)置3個店招位，分別為一層門頭，樓梯側(cè)招，樓頂頂招，地鐵口，或其他醒目位置，由途家負(fù)責(zé)制作，開發(fā)商負(fù)責(zé)安裝及手續(xù)報(bào)批；（8）消毒間：至少1間，不小于20㎡，有上下水；（9）員工衛(wèi)生間：每3層設(shè)置1間；（10）關(guān)于餐飲配套，建議在途家門店周邊一層商業(yè)招商時重點(diǎn)考慮餐飲招商；（11）若有會議配套建議也提供給途家配套使用；以上公共區(qū)域及配套，在途家經(jīng)營期間免費(fèi)使用，其他工程相關(guān)未盡事宜，請參照《途家度假公寓工程及相關(guān)配套合作基礎(chǔ)條件》（33條）。問題四：關(guān)于裝修，途家的要求是什么，有沒有具體標(biāo)準(zhǔn)？途家建議軟硬裝標(biāo)準(zhǔn)為2000-2500元/㎡，符合四星級酒店室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，作為參考標(biāo)準(zhǔn)，具體成本根據(jù)開發(fā)商集采渠道不同而異，室內(nèi)的軟裝配置內(nèi)容及品牌建議參照郵件附件《軟裝配置清單》，床墊及智能門鎖須采用途家指定品牌及型號，由開發(fā)商統(tǒng)一采購安裝。問題五：關(guān)于房間內(nèi)的布局及功能配套：1、除床之外，還要設(shè)置休閑功能區(qū)域（小茶幾、休閑沙發(fā)等）2、床尺寸：單間大床尺寸1800mm*2000mm，標(biāo)間床尺寸1300mm*2000mm。個人工作業(yè)務(wù)總結(jié)本人于2009年7月進(jìn)入新疆中正鑫磊地礦技術(shù)服務(wù)有限公司(前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”)，主要從事測量技術(shù)工作，至今已有三年。在這寶貴的三年時間里，我邊工作、邊學(xué)習(xí)測繪相專業(yè)書籍，遇到不懂得問題積極的請教工程師們，在他們耐心的教授和指導(dǎo)下，我的專業(yè)知識水平得到了很到的提高，并在實(shí)地測量工作中加以運(yùn)用、總結(jié)，不斷的提高自己的專業(yè)技術(shù)水平。同時積極的參與技術(shù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，加速自身知識的不斷更新和自身素質(zhì)的提高。努力使自己成為一名合格的測繪技術(shù)人員。在這三年中，在公司各領(lǐng)導(dǎo)及同事的幫助帶領(lǐng)下，按照崗位職責(zé)要求和行為規(guī)范，努力做好本職工作，認(rèn)真完成了領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項(xiàng)工作，在思想覺悟及工作能力方面有了很大的提高。

在思想上積極向上，能夠認(rèn)真貫徹黨的基本方針政策，積極學(xué)習(xí)政治理論，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)，具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心。積極主動學(xué)習(xí)專業(yè)知識，工作態(tài)度端正，認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有良好的思想政治素質(zhì)、思想品質(zhì)和職業(yè)道德。

在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛本職工作，能夠正確認(rèn)真的對待每一項(xiàng)工作，能夠主動尋找自己的不足并及時學(xué)習(xí)補(bǔ)充，始終保持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)。

在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。一、回顧這四年來的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：1、參與了新疆庫車縣新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測繪和放線工作、點(diǎn)之記的編寫工作、1:2000地形地質(zhì)圖修測、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，提交成果《新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報(bào)告》已通過評審。2、參與了庫車縣城北水廠建設(shè)項(xiàng)目用地壓覆礦產(chǎn)資源評估項(xiàng)目的室內(nèi)地質(zhì)資料編寫工作，提交成果為《庫車縣城北水廠建設(shè)項(xiàng)目用地壓覆礦產(chǎn)資源評估報(bào)告》，現(xiàn)已通過評審。3、參與了《新疆庫車縣巴西克其克鹽礦普查》項(xiàng)目的野外地質(zhì)勘查工作，參與項(xiàng)目包括：1:2000地質(zhì)測圖、1:1000勘查線剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作；最終提交的《新疆庫車縣康村鹽礦普查報(bào)告》已通過評審。4、參與了新疆哈密市南坡子泉金礦2009年度礦山儲量監(jiān)測工作，項(xiàng)目包括：野外地質(zhì)測量與室內(nèi)地質(zhì)資料的編寫，提交成果為《新疆哈密市南坡子泉金礦2009年度礦山儲量年報(bào)》，現(xiàn)已通過評審。6、參與了《新疆博樂市五臺石灰?guī)r礦9號礦區(qū)勘探》項(xiàng)目的野外地質(zhì)勘查工作，項(xiàng)目包括：1:2000地質(zhì)測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應(yīng)圖件。7、參與了《新疆博樂市托特克斜花崗巖礦詳查報(bào)告》項(xiàng)目的野外地質(zhì)勘查工作，項(xiàng)目包括：1:2000地質(zhì)測圖、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，并繪制相應(yīng)圖件。通過以上的這些工作，我學(xué)習(xí)并具備了以下工作能力：

1、通過實(shí)習(xí)，對測繪這門學(xué)科的研究內(nèi)容及實(shí)際意義有了系統(tǒng)的認(rèn)識。加深對測量學(xué)基本理論的理解，能夠用有關(guān)理論指導(dǎo)作業(yè)實(shí)踐，做到理論與實(shí)踐相統(tǒng)一，提高分析問題、解決問題的能力，從而對測量學(xué)的基本內(nèi)容得到一次實(shí)際應(yīng)用，使所學(xué)知識進(jìn)一步鞏固、深化。2、熟悉了三、四等控制測量的作業(yè)程序及施測方法，并掌握了全站儀、靜態(tài)GPS、RTK等測量儀器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制測量內(nèi)業(yè)解算軟件（南方測繪Gps數(shù)據(jù)處理）以及內(nèi)業(yè)成圖軟件（南方cass）的操作應(yīng)用。能夠?qū)⑼鈽I(yè)測量的數(shù)據(jù)導(dǎo)入軟件進(jìn)行地形圖成圖和處理。4、在項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)的指導(dǎo)下熟悉了測量技術(shù)總結(jié)的編寫要求和方法，并參與了部分項(xiàng)目測量技術(shù)總結(jié)章節(jié)的編寫工作。5、在項(xiàng)目負(fù)責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)下參與整個測量項(xiàng)目的組織運(yùn)作，對項(xiàng)目的實(shí)施過程有