合同范本之購房合同不合理怎么辦

購房合同不合理怎么辦【篇一：購房合同不合理能修改嗎】篇一：購房合同常見的十處不公平、不合理由于消費(fèi)者與開發(fā)商在市場交易中強(qiáng)烈的地位差距，面對通稱的購房霸王合同，大部分消費(fèi)者都是忍氣吞聲，任其宰割，小部分消費(fèi)者即使知道其霸王，又說不出個(gè)理由，往往被口如舌簧的售樓小姐或樓盤按揭律師三兩句就抵回去了。其實(shí)，歸根到底，是沒有弄清霸王合同霸在何處？以及缺乏對購房合同所涉及的法律知識(shí)的基本了解。現(xiàn)總結(jié)購房合同常見的十處不公平、不合理的地方，供消費(fèi)者購房時(shí)參考：一霸：簽約安排在付完首付后目前簽約的基本程序是：交定金.簽認(rèn)購書--交首付--簽購房合同，所以很多消費(fèi)者在交完首付款以后，正式簽約時(shí)才發(fā)現(xiàn)合同條款不公平、不合理，如果對方堅(jiān)持不改合同，只能是憋一肚子悶氣。所以消費(fèi)者要占據(jù)主動(dòng)權(quán)，最好是繳納定金時(shí)就要求查閱合同范本?，F(xiàn)在的樓盤一般比較規(guī)范，會(huì)按照建設(shè)局及房管局的要求在大廳展示范本，消費(fèi)者可別省這么點(diǎn)時(shí)間，最好先去留意一下，有不合理的地方及時(shí)指出，并在此時(shí)就可以向開發(fā)商提出要求變更相關(guān)條款。二霸：合同內(nèi)容單方擬定目前購買商品房，由于受到房管部門的備案管制，都要求按照廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理總局頒發(fā)的《商品房買賣合同》范本gb/t17986.2-2000執(zhí)行，且，開發(fā)商在取得預(yù)售證時(shí)又必須要房管部門提交合同范本，一是政府為了監(jiān)管合同條款是否合理（基本沒什么作用），二是為了方便在網(wǎng)絡(luò)上簽訂合同。所以開發(fā)商一般都打著“合同范本已備案，不能更改”為幌子來忽悠消費(fèi)者，其實(shí)，細(xì)心的消費(fèi)者可以發(fā)現(xiàn)，購房合同里有許多是有下劃線的地方，本律師告訴你：劃線的地方是可以協(xié)商的、更改的！那是開發(fā)商單方制定的條款，非政府制定的范本內(nèi)容。本律師在接受業(yè)主陪購時(shí)，通過與開發(fā)商的積極溝通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。三霸：面積稀里糊涂消費(fèi)者買的是建筑面積，結(jié)果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偭私?0%，真正能享有的套內(nèi)建筑面積一下就“縮水”了。據(jù)前段時(shí)間的媒體報(bào)道，某樓盤共同分?jǐn)偯娣e達(dá)到70%多！可謂全國之最，本律師沒眼福親臨該樓盤參觀，是否是電梯大過主臥，過道大過客廳，而居住在火柴盒？其實(shí),業(yè)主完全享有對房屋的知情權(quán)，分?jǐn)偯娣e是如何構(gòu)成的，每棟樓的分?jǐn)偯娣e在哪？都可以要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙或測繪報(bào)告，這樣心里也就有個(gè)數(shù)，不會(huì)買的稀里糊涂了。至于贈(zèng)送的綠地、天臺(tái)、入戶花園、閣樓更要詳細(xì)寫進(jìn)合同。并約定好面積差異如何解決（詳見本律師的文章《東莞購房法律問答（二）》）。四霸：簽合同時(shí)不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可能很少有消費(fèi)者能仔細(xì)關(guān)注這個(gè)問題，繼而被開發(fā)商及物業(yè)公司鉆了空子，買房時(shí)說好物業(yè)費(fèi)一塊八，收樓卻發(fā)現(xiàn)變成了兩塊二。其實(shí)在購房合同中，早就有對物業(yè)管理的約定?！渡唐贩抠I賣合同》范本第三條第五款：“買受人在簽訂本買賣合同時(shí)，應(yīng)與出賣人或者其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》?！北究畹摹皯?yīng)”在法律上即“應(yīng)當(dāng)”，法律意義上“應(yīng)當(dāng)”與日常說的“必須”是一個(gè)意思。這就是說，在簽購房合同時(shí)，必須與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。消費(fèi)者應(yīng)在此引起注意，此時(shí)簽了物業(yè)合同，收樓時(shí)任憑他怎么提高都有了保障了。五霸：房款不入預(yù)售款專用賬戶房款必須入預(yù)售款專用賬戶，近段時(shí)間被熱議，我還以為是新規(guī)定呢，其實(shí)東莞建設(shè)局及房管局早幾年就有了這樣的規(guī)定，只是執(zhí)行力度不夠，很少有房款能入預(yù)售款專用賬戶?，F(xiàn)在國家政策出臺(tái)后，相信執(zhí)行力度會(huì)大的多了。這是對消費(fèi)者很有力的保護(hù)措施，能有效防范開發(fā)商“空手套白狼”及爛尾樓的發(fā)生。故消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的賬號不是預(yù)售款專用賬戶時(shí)，可要求其提供，否則可向建設(shè)局及房管局投訴。六霸：延遲交樓違約金過低本律師見過最低的違約金為每日萬分之零點(diǎn)一，以一套50萬的房子為例，逾期交付的，一天僅5元！弄的消費(fèi)者怨聲載道，有不服氣的業(yè)主，打起了官司，提出該條款顯失公平，要求按銀行同期貸款利率計(jì)算違約金，但判決結(jié)果并不理想，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為這是雙方真實(shí)意思表示。所以，顯失公平是個(gè)比較寬泛的概念，沒有強(qiáng)有力的證據(jù)支持，法院也是比較慎用的。這就要求消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)力爭提高違約金。七霸：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更不經(jīng)過業(yè)主同意這條霸王之處很讓業(yè)主受傷?？捶繒r(shí)窗外紅花綠草，收樓時(shí)卻多了個(gè)垃圾站？看房時(shí)地下室是車庫，收樓時(shí)變成了配電房？如果發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，這要從兩個(gè)方面來分析，一、如果購房時(shí)設(shè)計(jì)圖紙有的內(nèi)容，則不屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，業(yè)主主張權(quán)利比較困難，這要購房時(shí)要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙，特別是一樓、樓頂?shù)臉I(yè)主。二、如果購房時(shí)沒有的而收房時(shí)增加或變更的，則屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。消費(fèi)者可以按照《商品房買賣合同》范本第十條的約定來主張權(quán)利:“該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意，不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。”八霸：不按收樓通知收樓視為交接開發(fā)商一般都會(huì)在購房合同第十一條單方制定諸如“出賣人向買受人發(fā)出交付使用通知之日起滿**日即視為該商品房已經(jīng)交付”的條款。這里存在一個(gè)很重要的問題：業(yè)主沒按期收樓，超過時(shí)間收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在許多質(zhì)量問題，開發(fā)商卻以此為由拒絕維修或拒付延遲收樓違約金，怎么辦呢？本律師在此提醒消費(fèi)者：消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)按通知如期去驗(yàn)房，如果發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，可書面要求其維修整改，這樣才能追要延遲交樓的違約金或退房，詳見本律師的文章《東莞購房法律問答（三）》。九霸：辦不到房產(chǎn)證不退房房產(chǎn)證是買受人享有房屋不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)憑證。對于租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、入戶等有著極為重要的作用。辦不到房產(chǎn)證的房子就像沒有戶口的黑小孩，很多事都受到限制。房產(chǎn)證條款具體體現(xiàn)在《商品房買賣合同》范本第十五條，“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理：1、買受人退房...2、買受人不退房...3、?！比缟?，第3項(xiàng)是開發(fā)商單方制定的，選擇第幾項(xiàng)也幫業(yè)主填好了，服務(wù)可真謂周到??！本律師見過的開發(fā)商合同，基本沒有選擇第1項(xiàng)的。政府范本辛辛苦苦寫的第一條，直接被開發(fā)商咔嚓了。消費(fèi)者對這條要特別引起注意，否則辦不到房產(chǎn)證吃啞巴虧!一定要同時(shí)選擇第1項(xiàng)退房條款或在第3項(xiàng)中約定退房，以及辦理房產(chǎn)證的期限。十霸：貸不到款需一次性支付國家家屢次進(jìn)行調(diào)控，銀行貸款政策更是變化多端，半夜出新聞?wù){(diào)息是常事，這就苦了按揭業(yè)主，本來省吃省喝窮其祖輩三代湊好首付款，資料一提交到銀行，壞了！政策變了，要多付一成首付！還需要提供1年以上社保證明...面對變化無常的政策，開發(fā)商早就在購房合同中制定了對策：因出賣人貸款不能的，需一次性付款！這種官司打到法院，大部分業(yè)主敗訴，究其原因：合同已對付款方式做了約定，不能按揭貸款，要一次性付！這對業(yè)主是多么的不公平??！很多人因此不得不選擇違約。這就要求消費(fèi)者對這些條款進(jìn)行慎重審查，不合理的、顯示公平的一定要據(jù)理力爭，必要時(shí)搬出法律予以對抗。篇二：簽購房合同八大注意事項(xiàng)簽購房合同注意事項(xiàng)一查證.最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。.必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）.應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二房屋面積的條款.建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積（自己分?jǐn)偟墓妹娣e）及其測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積,建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位貉?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。C,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位貉示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%,或者0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時(shí)允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。.房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三交房時(shí)間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時(shí)間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。要清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、物管房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。五補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。六退房條件如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。.實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空篇三：簽購房合同八大注意事項(xiàng)簽購房合同注意事項(xiàng)一查證.最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證。定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。證。商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。.必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）.應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二房屋面積的條款.建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積（自己分?jǐn)偟墓妹娣e）及其測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積,建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b,公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。C,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%,或者0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時(shí)允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。.房屋質(zhì)量的條款

要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。而國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三交房時(shí)間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時(shí)間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、物注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、物房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,還是百分之幾。四不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比擴(kuò)展了，如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故擴(kuò)展了，【篇二：購房合同常見的十處不公平、不合理】由于消費(fèi)者與開發(fā)商在市場交易中強(qiáng)烈的地位差距，面對通稱的購房霸王合同，大部分消費(fèi)者都是忍氣吞聲，任其宰割，小部分消費(fèi)者即使知道其霸王，又說不出個(gè)理由，往往被口如舌簧的售樓小姐或樓盤按揭律師三兩句就抵回去了。其實(shí)，歸根到底，是沒有弄清霸王合同霸在何處？以及缺乏對購房合同所涉及的法律知識(shí)的基本了解?，F(xiàn)總結(jié)購房合同常見的十處不公平、不合理的地方，供消費(fèi)者購房時(shí)參考：霸：簽約安排在付完首付后目前簽約的基本程序是：交定金■簽認(rèn)購書--交首付--簽購房合同，所以很多消費(fèi)者在交完首付款以后，正式簽約時(shí)才發(fā)現(xiàn)合同條款不公平、不合理，如果對方堅(jiān)持不改合同，只能是憋一肚子悶氣。所以消費(fèi)者要占據(jù)主動(dòng)權(quán)，最好是繳納定金時(shí)就要求查閱合同范本?，F(xiàn)在的樓盤一般比較規(guī)范，會(huì)按照建設(shè)局及房管局的要求在大廳展示范本，消費(fèi)者可別省這么點(diǎn)時(shí)間，最好先去留意一下，有不合理的地方及時(shí)指出，并在此時(shí)就可以向開發(fā)商提出要求變更相關(guān)條款。二霸：合同內(nèi)容單方擬定目前購買商品房，由于受到房管部門的備案管制，都要求按照廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理總局頒發(fā)的《商品房買賣合同》范本gb/t17986.2-2000執(zhí)行，且，開發(fā)商在取得預(yù)售證時(shí)又必須要房管部門提交合同范本，一是政府為了監(jiān)管合同條款是否合理（基本沒什么作用），二是為了方便在網(wǎng)絡(luò)上簽訂合同。所以開發(fā)商一般都打著“合同范本已備案，不能更改”為幌子來忽悠消費(fèi)者，其實(shí)，細(xì)心的消費(fèi)者可以發(fā)現(xiàn)，購房合同里有許多是有下劃線的地方，本律師告訴你：劃線的地方是可以協(xié)商的、更改的！那是開發(fā)商單方制定的條款，非政府制定的范本內(nèi)容。本律師在接受業(yè)主陪購時(shí)，通過與開發(fā)商的積極溝通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。三霸：面積稀里糊涂消費(fèi)者買的是建筑面積，結(jié)果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偭私?0%，真正能享有的套內(nèi)建筑面積一下就“縮水”了。據(jù)前段時(shí)間的媒體報(bào)道，某樓盤共同分?jǐn)偯娣e達(dá)到70%多！可謂全國之最，本律師沒眼福親臨該樓盤參觀，是否是電梯大過主臥，過道大過客廳，而居住在火柴盒？其實(shí),業(yè)主完全享有對房屋的知情權(quán)，分?jǐn)偯娣e是如何構(gòu)成的，每棟樓的分?jǐn)偯娣e在哪？都可以要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙或測繪報(bào)告，這樣心里也就有個(gè)數(shù)，不會(huì)買的稀里糊涂了。至于贈(zèng)送的綠地、天臺(tái)、入戶花園、閣樓更要詳細(xì)寫進(jìn)合同。并約定好面積差異如何解決（詳見本律師的文章《東莞購房法律問答（二）》）。四霸：簽合同時(shí)不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可能很少有消費(fèi)者能仔細(xì)關(guān)注這個(gè)問題，繼而被開發(fā)商及物業(yè)公司鉆了空子，買房時(shí)說好物業(yè)費(fèi)一塊八，收樓卻發(fā)現(xiàn)變成了兩塊二。其實(shí)在購房合同中，早就有對物業(yè)管理的約定。《商品房買賣合同》范本第三條第五款：“買受人在簽訂本買賣合同時(shí)，應(yīng)與出賣人或者其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》?！北究畹摹皯?yīng)”在法律上即“應(yīng)當(dāng)”，法律意義上“應(yīng)當(dāng)”與日常說的“必須”是一個(gè)意思。這就是說，在簽購房合同時(shí)，必須與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。消費(fèi)者應(yīng)在此引起注意，此時(shí)簽了物業(yè)合同，收樓時(shí)任憑他怎么提高都有了保障了。五霸：房款不入預(yù)售款專用賬戶房款必須入預(yù)售款專用賬戶，近段時(shí)間被熱議，我還以為是新規(guī)定呢，其實(shí)東莞建設(shè)局及房管局早幾年就有了這樣的規(guī)定，只是執(zhí)行力度不夠，很少有房款能入預(yù)售款專用賬戶?，F(xiàn)在國家政策出臺(tái)后，相信執(zhí)行力度會(huì)大的多了。這是對消費(fèi)者很有力的保護(hù)措施，能有效防范開發(fā)商“空手套白狼”及爛尾樓的發(fā)生。故消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的賬號不是預(yù)售款專用賬戶時(shí)，可要求其提供，否則可向建設(shè)局及房管局投訴。六霸：延遲交樓違約金過低本律師見過最低的違約金為每日萬分之零點(diǎn)一，以一套50萬的房子為例，逾期交付的，一天僅5元！弄的消費(fèi)者怨聲載道，有不服氣的業(yè)主，打起了官司，提出該條款顯失公平，要求按銀行同期貸款利率計(jì)算違約金，但判決結(jié)果并不理想，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為這是雙方真實(shí)意思表示。所以，顯失公平是個(gè)比較寬泛的概念，沒有強(qiáng)有力的證據(jù)支持，法院也是比較慎用的。這就要求消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)力爭提高違約金。七霸：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更不經(jīng)過業(yè)主同意這條霸王之處很讓業(yè)主受傷?？捶繒r(shí)窗外紅花綠草，收樓時(shí)卻多了個(gè)垃圾站？看房時(shí)地下室是車庫，收樓時(shí)變成了配電房？如果發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，這要從兩個(gè)方面來分析，一、如果購房時(shí)設(shè)計(jì)圖紙有的內(nèi)容，則不屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，業(yè)主主張權(quán)利比較困難，這要購房時(shí)要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙，特別是一樓、樓頂?shù)臉I(yè)主。二、如果購房時(shí)沒有的而收房時(shí)增加或變更的，則屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。消費(fèi)者可以按照《商品房買賣合同》范本第十條的約定來主張權(quán)利:“該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意，不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。”八霸：不按收樓通知收樓視為交接開發(fā)商一般都會(huì)在購房合同第十一條單方制定諸如“出賣人向買受人發(fā)出交付使用通知之日起滿**日即視為該商品房已經(jīng)交付”的條款。這里存在一個(gè)很重要的問題：業(yè)主沒按期收樓，超過時(shí)間收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在許多質(zhì)量問題，開發(fā)商卻以此為由拒絕維修或拒付延遲收樓違約金，怎么辦呢？本律師在此提醒消費(fèi)者：消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)按通知如期去驗(yàn)房，如果發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，可書面要求其維修整改，這樣才能追要延遲交樓的違約金或退房，詳見本律師的文章《東莞購房法律問答（三）》。九霸：辦不到房產(chǎn)證不退房房產(chǎn)證是買受人享有房屋不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)憑證。對于租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、入戶等有著極為重要的作用。辦不到房產(chǎn)證的房子就像沒有戶口的黑小孩，很多事都受到限制。房產(chǎn)證條款具體體現(xiàn)在《商品房買賣合同》范本第十五條，“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理：1、買受人退房…2、買受人不退房…3、?！比缟希?項(xiàng)是開發(fā)商單方制定的，選擇第幾項(xiàng)也幫業(yè)主填好了，服務(wù)可真謂周到??！本律師見過的開發(fā)商合同，基本沒有選擇第1項(xiàng)的。政府范本辛辛苦苦寫的第一條，直接被開發(fā)商咔嚓了。消費(fèi)者對這條要特別引起注意，否則辦不到房產(chǎn)證吃啞巴虧!一定要同時(shí)選擇第1項(xiàng)退房條款或在第3項(xiàng)中約定退房，以及辦理房產(chǎn)證的期限。十霸：貸不到款需一次性支付國家家屢次進(jìn)行調(diào)控，銀行貸款政策更是變化多端，半夜出新聞?wù){(diào)息是常事，這就苦了按揭業(yè)主，本來省吃省喝窮其祖輩三代湊好首付款，資料一提交到銀行，壞了！政策變了，要多付一成首付！還需要提供1年以上社保證明…面對變化無常的政策，開發(fā)商早就在購房合同中制定了對策：因出賣人貸款不能的，需一次性付款！這種官司打到法院，大部分業(yè)主敗訴，究其原因：合同已對付款方式做了約定，不能按揭貸款，要一次性付！這對業(yè)主是多么的不公平??！很多人因此不得不選擇違約。這就要求消費(fèi)者對這些條款進(jìn)行慎重審查，不合理的、顯示公平的一定要據(jù)理力爭，必要時(shí)搬出法律予以對抗?！酒菏熳x政策避免簽定不合理購房合同】于中國的老百姓來說，住進(jìn)一套稱心如意的房子，也許是一生中最大的宿愿。但是購買一套住房，對普通老百姓來說，并不是一件輕松的事，或許是數(shù)年心血、半生積蓄，再不就是花二三十年的時(shí)間去還貸供房，以換取一個(gè)駐足安身之所。如果一不小心踏入奸商蓄意布下的陷阱，落得錢房兩空，那可真是欲哭無淚。專家表示，要想買樓不上當(dāng)，就要注意以下幾大購房政策，做到輕松購房。樓不