房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)及制度

第六章房地產(chǎn)企業(yè)張永岳陳伯庚孫斌藝編著第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的特征和企業(yè)制度一、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。通常是按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)其進(jìn)行劃分，如常見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等從所有權(quán)的角度來(lái)看，在多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為:全民所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)股份制企業(yè)股份合作制企業(yè)私營(yíng)企業(yè)外房資地企業(yè)產(chǎn)企業(yè)的特征和類(lèi)型（一）房地產(chǎn)企業(yè)的特征受所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征：1、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性2、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性3、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性4、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性（二□）房地產(chǎn)企業(yè)的類(lèi)型■房地產(chǎn)企業(yè)的類(lèi)型可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。□第一個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)第二個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)范圍的廣度劃分房地產(chǎn)綜合企業(yè)房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)■三、房地產(chǎn)企業(yè)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要正常運(yùn)行，除了建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)外，還必須通過(guò)改革，建立起產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)為鮮明特征的現(xiàn)代企業(yè)制度1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度2、工程技術(shù)管理制度3、經(jīng)濟(jì)核算管理制度4、行政人事管理制度第二節(jié)物業(yè)管房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則口1、與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)適應(yīng)口2、適度授權(quán)口3、分工協(xié)同口4、與產(chǎn)業(yè)特性相結(jié)合二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本形式口房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本形式可分為：傳統(tǒng)的組織形式和現(xiàn)代的組織形式口傳統(tǒng)的企業(yè)組織形式包括：直線(xiàn)職能型直線(xiàn)改成型職能改成型直線(xiàn)參謀制委員會(huì)口現(xiàn)代的企業(yè)組織形式有：矩陣制分部制超分部制多維制■三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀口1、主導(dǎo)結(jié)構(gòu)：直線(xiàn)職能型口2、H型的組織結(jié)構(gòu)：依據(jù)資產(chǎn)關(guān)系建立的新型組織口3、專(zhuān)項(xiàng)組織形式：項(xiàng)目公司或項(xiàng)目管理組織第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)資金■一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源口（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的途徑1、財(cái)政撥款2、主管部門(mén)或單位撥款3、銀行貸款4、股票債券等資本運(yùn)作籌資5、引進(jìn)外資6、企業(yè)內(nèi)部資金積累和集資7、預(yù)收定金■二、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)口1、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成■在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，其資金構(gòu)成往往因企業(yè)和項(xiàng)目不同而有所區(qū)別，房地產(chǎn)資金可由固定資金、流動(dòng)資金及專(zhuān)項(xiàng)資金三大類(lèi)構(gòu)成

固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產(chǎn)的價(jià)值其價(jià)值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉(zhuǎn)移隨產(chǎn)品的供產(chǎn)銷(xiāo)過(guò)程，一次實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)存款、專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)收款等部分其價(jià)值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉(zhuǎn)移隨產(chǎn)品的供產(chǎn)銷(xiāo)過(guò)程，一次實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)專(zhuān)項(xiàng)存款、專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)收款等部分流動(dòng)資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中供周轉(zhuǎn)使用的，移的資金專(zhuān)項(xiàng)資金是包括專(zhuān)項(xiàng)物資、專(zhuān)用資金、專(zhuān)項(xiàng)工程、2、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)■房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的資金隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行而不斷地運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，依次經(jīng)過(guò)三個(gè)連續(xù)階段：供應(yīng)階段實(shí)際開(kāi)發(fā)階段工程結(jié)算和銷(xiāo)售階段■三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作□（一）資金運(yùn)作過(guò)程和特點(diǎn)■一般而論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括以下幾個(gè)階段：（1）企業(yè)投資決策，包括項(xiàng)目的選址及布局分析（2）政府征地或企業(yè)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地規(guī)劃、分塊及修整（3）房屋或建筑物的建造（4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)管理?！龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段，都需要資金支出，特別是在前期開(kāi)發(fā)和建造階段，這種支出需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能收回。隨著開(kāi)發(fā)商從第一階段進(jìn)入到第四階段，支出的最終回收越來(lái)越近，但需要的資金也越來(lái)越多，收支變異程度極大□（二）資金運(yùn)作的管理■（1）合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)（2第四節(jié)和支動(dòng)，用水平，提高資金利用率■一、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略理念（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全新戰(zhàn)略理念的必要性1、企業(yè)自身生存壓力的要求2、消費(fèi)者或用戶(hù)多重異質(zhì)性特點(diǎn)的要求3、市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)的要求4、技術(shù)持續(xù)變遷壓力的要求5、需求地方性和資金來(lái)源全球性交互作用的要求（二）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理念的特點(diǎn)1、方向性2、原則性3、整體性4、協(xié)同性、■房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略（一）房地產(chǎn)品牌的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)品牌的受重視程度相對(duì)較高2、房地產(chǎn)品牌的市場(chǎng)推廣范圍較為有限3、房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立時(shí)間較長(zhǎng)4、房地產(chǎn)品牌的外部關(guān)聯(lián)性較大口（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌戰(zhàn)略的基本框架1、結(jié)合消費(fèi)者差異化需求狀況，從差異化出發(fā)，進(jìn)行品牌合理定位，塑造個(gè)性化品牌2、結(jié)合品牌本身的資產(chǎn)特性，從維護(hù)品牌資產(chǎn)價(jià)值出發(fā)，以嚴(yán)謹(jǐn)來(lái)保持品牌，以創(chuàng)新來(lái)延續(xù)和發(fā)展品牌三、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略口（一）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本思想框架口（二）中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)觀念的變化1、促銷(xiāo)活動(dòng)階段2、行銷(xiāo)企劃