北京房地產(chǎn)市場走勢分析報告

北京房地產(chǎn)市場走勢分析報告分析路徑23市場現(xiàn)狀變化未來趨勢預(yù)測在路上2007年底，北京房地產(chǎn)市場在政策下的即時反應(yīng)考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1市場變動2007年底……市場究竟發(fā)生了什么？一級市場：土地流標(biāo)，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；2007年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣的房價跌落么?三級市場：各大中介縮減分店數(shù)量；朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標(biāo)（12月份）；順義五塊低價住宅用地流標(biāo)；廣渠路15#地塊流標(biāo)；……細(xì)看北京市場12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進(jìn)行二級開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進(jìn)入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來越高；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎土地流標(biāo)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地一級市場全年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng)向外偏移的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來城市熱點。城市外圍中小體量，較低地價的地塊，因其運作風(fēng)險較小而越來越受到開發(fā)商的重視。高價的“明星”地塊（廣渠路15#流標(biāo)）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標(biāo)；一級市場土地供應(yīng)外圍漸成熱點，運作風(fēng)險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地?zé)崆橛兴鶞p緩一級市場地價上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險上市公司萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團(tuán)的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。后續(xù)無項目跟進(jìn)?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵——開發(fā)風(fēng)險小，未來發(fā)展前景值得預(yù)期。通過05、06、07年價格變動情況擬合比對發(fā)現(xiàn)，07年前三季度漲幅超過了05、06年；價格走勢維持在上升通道中，“9.28”政策出臺后，價格增速明顯放緩二級市場07年上半年的樓市價格的跨越式抬升直接導(dǎo)致了07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺；隨著政策的頒布，特別是“9.28”貨幣信貸政策的實施，遏制了房價的高速增長，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升的通道當(dāng)中。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級住宅價格依然堅挺，其他各類項目均采取一定的價格杠桿或促銷手段二級市場各項目的監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，從12月中旬開始，部分項目成交均價出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國際，珠江帝景……從項目調(diào)查情況來看：頂級豪宅無降價情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺……）其它項目降價的主要目的為：降低風(fēng)險，保證現(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤率的尾盤項目：韋伯國際韋伯國際，2005年7月初次上市，上市價12500元/平米，近期尾盤開盤價24500元/平米，降價到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多的是因開發(fā)商資金計劃限制的項目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的降價。以“報起步價”的方式促進(jìn)銷售；變精裝為毛坯，降低入市價格；價值附贈；一次性付款折扣；亞北別墅區(qū)大部分項目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對后期市場走勢的擔(dān)憂，而不是購買力因素限制。二級市場別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實施２００６年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時廢止。政策影響：“別墅用地審批叫?！闭叩膶嵤o形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價值得到提升；此外，購買別墅的客戶基本上都是財富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較??；客戶對于項目的關(guān)注度因項目自住/投資類型不同而異：master和金地·名京為同期入市的總價相當(dāng)?shù)捻椖浚豁椖渴姓{(diào)表現(xiàn)出高價投資性項目如master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場人氣較差;Master在開盤后進(jìn)行的兩次市調(diào)時發(fā)現(xiàn)，雙休日下午現(xiàn)場客戶僅五批次左右；同期開盤的自住為主的項目如金地名京則能保持一定關(guān)注度.金地名京進(jìn)行數(shù)次現(xiàn)場調(diào)查，雙休日下午現(xiàn)場客戶能維持到十到十五批次，而開盤當(dāng)日人氣更旺?？蛻羯祥T量下降，持幣觀望情緒加重二級市場市場關(guān)注度高的項目：新開盤：例，北緯40°新產(chǎn)品：例，金地·名京滿足購房者的心理價格預(yù)期：例，美利山這點是與深圳的市場情況極為不同的9月，成為北京樓市重要“拐點”。市場供求比發(fā)生轉(zhuǎn)換，首次出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。但如美利山等，新開盤、區(qū)域內(nèi)相對低價項目，則受到高度追捧。（美利山項目首批開盤440戶，開盤當(dāng)天2000余人排隊搖號，一周內(nèi)銷售400余戶）表明，市場中剛性自住需求仍大量存在，但受高房價限制，一但價格下降就會出現(xiàn)“井噴”。二級市場受政策影響，市場整體成交量開始下滑，價格依然堅挺，典型高位盤整的表現(xiàn)。08年初期間成交下降情況較為明顯：截止2008年1月13日，北京樓市商品房住宅期房網(wǎng)上簽約日均為213套，2007年同期為308套；現(xiàn)房日均簽約38，2007同期為74。二級市場08年伊始，市場整體走勢趨于緩和，同比降幅較為明顯造成這一結(jié)果，有多方面原因，主要在于：每到農(nóng)歷新年，為每年的市場淡季；高房價對購買者的支付能力要求提高；二套房政策的細(xì)化與嚴(yán)格化，拖延了一部分購房者；對于后市降價聲音越來越大，部分購房者產(chǎn)生動搖；三級市場上，從九月份起，二手房銷量上升；12月份稍有回落仍高于前面幾月；說明在中介的進(jìn)行緊收戰(zhàn)略的同時，北京三級市場仍保持一定量。三級市場二手房市場的增長，說明了房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)重估進(jìn)程受影響較小。這是房地產(chǎn)市場的積極因素基于北京市場現(xiàn)狀的小結(jié)：市場觀望態(tài)度明顯加強；新開盤、產(chǎn)品有所創(chuàng)新及對應(yīng)客戶心理價位預(yù)期的三類項目市場反響良好；由以上的現(xiàn)象可以得到：客戶的購買力沒有受到重大打擊；北京市場剛性需求依然強勁，自住型客戶熱情不減；投資性客戶投資成本增加，被迫出場，持幣觀望；北京市場北京市場總結(jié)：07年深圳市場成交大幅走低大勢：二手房成為市場主力。深圳市場二手房與一手房的市場成交比例超過2：1，06年的首次突破1：1（05年，二手房成交面積開始不斷提高）。深圳市場具體特征：一個依舊，兩個極端，三個階段。一個依舊：房價持續(xù)飆升，上升幅度超過60%，6、7月份有短暫調(diào)整。兩個極端：冰火兩重天，“9.28政策”成為重要分水嶺，之后較前成交量下降59%。三個階段：成交量分三個階段跌到谷底。6月、9月是成交量的高點，隨之而來的政策打壓使成交曲線自然的分為三個階段。1-6月，成交量上升。7-9月，大幅跳水，限外令出臺。此階段的客戶深訪反映，市場主體對后市相當(dāng)看好，備有信心。10-12月，持續(xù)走低，“9.28政策”出臺。深圳市場購房者：持幣觀望。開發(fā)商：全線降價。中介商：業(yè)務(wù)萎縮。政府：土地流拍。兩次政策打壓，形成價格曲線的三個階段深圳市場已經(jīng)進(jìn)入下降通道，開始回歸基本面；北京市場還處于高位盤整期，未來走向可能發(fā)生分化北京市場深圳市場以新房供應(yīng)為主力以二手房為市場主力對房地產(chǎn)市場保有一定關(guān)注度市場關(guān)注度持續(xù)走低部分項目受新政影響成交量下降9.28新政后成交量大幅萎縮市場熱度降低，部分項目開始采取促銷措施市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價傾盤北京深圳湖南、長沙等城市市場比較WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了?！皻g迎來到新世界”他說，在這個新世界當(dāng)中，“你的薪水最高峰，平均是在40歲左右，過了這個尖峰，便鮮有機(jī)會升官或加薪。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來?！鄙鐣F(xiàn)實隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)橄欖型社會結(jié)構(gòu)中的中產(chǎn)出現(xiàn)分化，一部份人迅速利用新科技、新技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)迅速致富，由中產(chǎn)升級為“上中產(chǎn)”，一部份保持與宏觀經(jīng)濟(jì)相對的發(fā)展步調(diào)，成為“中中產(chǎn)”，而另一部分由于未能趕上時代的步伐，開始淪為“下中產(chǎn)”。

房價上升速率與城市人群可支配收入增幅的巨大背離，M型社會悄然形成M中產(chǎn)階層下滑低收入階層比例增大高收入階層比例增大概念的提出：日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大前研一，對1990年代以來日本社會經(jīng)濟(jì)歸納得出。M型社會的特征：隨著資本和資源的重新分配,中產(chǎn)階層逐漸失去競爭力,而淪落到中下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)減少；社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人數(shù)減少。社會現(xiàn)實05年以來，北京總體房價增幅維持年均10——20%，而人均可支配收入年均增長僅為5%左右。沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感傳統(tǒng)豪宅客戶的產(chǎn)品需求特征：豪宅片區(qū)（社區(qū)）占有資源大面積低密度產(chǎn)品尊貴奢華價值層面財富層面高中低傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型新型客戶分類年齡職業(yè)/行業(yè)特征描述財富新貴繼承者24-35家族企業(yè)多有海外留學(xué)經(jīng)驗，視野開闊，年紀(jì)輕輕但社會經(jīng)驗豐富，對金錢并不敏感，重視品位格調(diào)的自然擁有快速積累者30-40電子/IT/金融/貿(mào)易等新興行業(yè)學(xué)歷層次較高，多為本科以上，財富積累快速，自信心強，追求視野的國際性和先進(jìn)性，重視生活的城市感與現(xiàn)代感傳統(tǒng)財富階層45歲以上加工/貿(mào)易/機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)早期財富積累者，穩(wěn)重保守，自我認(rèn)同感很強，重視家庭，總是尊崇正統(tǒng)經(jīng)典的方式傳統(tǒng)豪宅與新豪宅的獨立細(xì)分市場開始形成社會現(xiàn)實中產(chǎn)分化，帶來的支付力分化，誕生豪宅新貴，中間價位（1-2萬/㎡）物業(yè)產(chǎn)品將成消化難點未來趨勢未來……哪些是需要考慮的因素？會產(chǎn)生什么影響？2005年三大城市宏觀調(diào)控結(jié)果城市政策模式調(diào)控結(jié)果北京土地政策為主剛性需求導(dǎo)致市場整體價格上漲中心城區(qū)價格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機(jī)型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價格大幅下降，中心區(qū)仍保持增長政策平穩(wěn)后，成交量及價格迅速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲關(guān)內(nèi)市場價格上漲幅度高于關(guān)外高端產(chǎn)品價格上漲幅度高于普通產(chǎn)品05年調(diào)控手段由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接的行政、稅收手段，解決問題已由市場手段向政治行動轉(zhuǎn)移；多數(shù)政策細(xì)則難以落實，各地方政府實施力度不同；

宏觀調(diào)控的效果曇花一現(xiàn)，尤其對于領(lǐng)漲的各城市中心區(qū)房價打擊失效，全國房價進(jìn)一步上攻。2006年“國6條”政策回顧2006“國6條”2005“國8條”一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。六、加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。06年調(diào)控手段重新集中到土地政策方面；以調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主要目的；強調(diào)金融政策但在細(xì)化與執(zhí)行上仍缺乏力度；

對于北京房價上漲的根源針對性不強，調(diào)控效果短期內(nèi)無法顯現(xiàn)；市場價格繼續(xù)上升。之前宏觀調(diào)控政策失效的原因：1、綜觀宏調(diào)的各種措施效果不彰，其中各部門的措施作用互相抵消是一個重要的原因。比如嚴(yán)格限制土地供應(yīng)和控制價格過快上漲；增加社會保障用房和90/70；增加交費稅費，讓老百姓享受資產(chǎn)收入等等；2、一些部門政策可操作性不強，政策無法實際執(zhí)行。比如保有稅，也叫物業(yè)稅，這個稅制從道理上是應(yīng)該收，關(guān)鍵是怎么收？在中國個人所得稅個人申報還沒有普及的情況下，想像香港那樣按季度讓業(yè)主交稅，能否行得通？會不會造成法不責(zé)眾的局面？3、金融信貸政策比較靈活，可伸可縮；而各行政部門政策具有相對剛性，出臺容易，執(zhí)行難、調(diào)整更難。政策層面市場層面2007年的影響因素——政策調(diào)控直指“資金、土地”兩大命脈，重視可行性；——市場力量影響加重；金融：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，多次加息，收緊銀根；信貸：“9.28”新政出臺；90/70政策影響顯現(xiàn);國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)；“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)計劃實施；輿論環(huán)境對于未來房價下降的預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)；……政策分析土地：規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序；土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為；稅收：嚴(yán)查土地增值稅；物業(yè)稅懸而不出；信貸政策無放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放2007年9月出臺的“第二套住房”政策，提高了對購買第二套住房的首付比例和貸款利率。隨后，細(xì)則規(guī)定一步步嚴(yán)格。2007年12月規(guī)定為：借款人家庭為單位取消了公積金貸款的“豁免權(quán)”只要曾利用銀行商業(yè)貸款購房者，即使己還清貸款，除家庭人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄酵?，仍按第二套住房計算。剛剛召開的北京市十三屆人大一次會議，代市長郭金龍表示多渠道解決住房困難，嚴(yán)格執(zhí)行房貸管理政策。趨勢研判金融信貸政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)吃緊；2007年，10次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金，6次加息；面對泛濫的流動性，國內(nèi)銀行金融政策愈來愈嚴(yán)在全國范圍的流動性泛濫與通漲問題得到有效解決之前，預(yù)計政府會繼續(xù)收緊銀根。金融政策逼迫下，加之銷售回款緩慢，各開發(fā)商的資金鏈都出現(xiàn)壓力。一些經(jīng)濟(jì)實力較弱的開發(fā)商不得不降價銷售，力求快速回款，以保證企業(yè)運營。在國內(nèi)銀行銀根緊縮的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的海外融資難度不斷加大;一些開發(fā)商在國內(nèi)股市上市贈發(fā)的計劃也一再受阻。宣布2008年，中國將執(zhí)行從緊的貨幣政策，隨即繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率；趨勢研判銷售速度的受壓制；在容積率加大，工期拉長的情況下，銀行“簽約30%，封頂70%”的回款方式大大影響了回款的速度；08年，在資金來源難求的同時，各種運營成本也持續(xù)上升：地價繼續(xù)上升，地款要求一次性付清

07年北京地價上升63%，在08年土塊缺口依舊嚴(yán)重；08年土地供應(yīng)總量預(yù)計有大幅上升，但以目前規(guī)則七成以上面積將被用于保障性住房，商口房用地反而更加緊張；用地的緊缺將使08年地價進(jìn)一步上漲；而要求一次性付清的數(shù)億元的購地款是企業(yè)資金和沉重負(fù)擔(dān)；土地拆遷成本上升

奧運會影響下，土地空置期的資金損失建材價格上升，人力成本上升……趨勢研判土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊囤地行為，促進(jìn)商品房上市供應(yīng)；從06、07年起，北京市土地供應(yīng)開始放量的；這部分土地將在08年陸繼上市，商品房市場供應(yīng)將放量，解緩供求矛質(zhì)，平抑房價。同時，2008.1.7《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃拔土地價款的20%征收土地閑置費，對于閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”政府一面加快供地，一面加速土地向商品房轉(zhuǎn)變；以加大商品房供應(yīng)量，緩解供應(yīng)矛盾，平抑房價。趨勢研判規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序嚴(yán)格規(guī)范土地獲得途徑；一級土地開發(fā)難度加大，無利可圖；一級土地開發(fā)商原有特權(quán)也逐步消失；將開發(fā)商取地的途徑集中在了土地招拍掛上。使土地成本上升，將原先一些不規(guī)范經(jīng)營，資金實力弱的房地產(chǎn)企業(yè)擠壓出局。趨勢研判國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競爭，增加商品房供應(yīng)；房地產(chǎn)行業(yè)的資金平均利潤率無疑高于其它國有行業(yè)，高額資金回報率吸引國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。這些企業(yè)的融資渠道較方便，資金力量雄厚，激化了優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)權(quán)的競爭。同時增加住宅供應(yīng)量，激化了銷售競爭；最終可能拉低房地產(chǎn)行業(yè)的資金利潤率水平。趨勢研判嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤空間；物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購房行為；2007年1月國家稅務(wù)總局發(fā)布最新的“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知”，稱2007年2月1日正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2008年，國稅局急搭土地調(diào)控車，要求從嚴(yán)征收土地增值稅；防止開發(fā)商大量囤積土地，進(jìn)一步縮了小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間；將資金實力弱，運營能力差的企業(yè)清理出局，治理行業(yè)市場。趨勢研判采用稅收杠桿，調(diào)控房價“90/70政策”效果08年集中彰顯趨勢研判從06年“90/70”政策出臺后的作用過程：2006年6月出臺的90/70政策，迫使當(dāng)時一批項目不得不重新規(guī)劃報批，延遲上市；07年，絕大部分地塊受90/70政策限制；這兩部分地塊會在08年集中上市。政策作用的結(jié)果是：08年的上市產(chǎn)品中，90平米以下的產(chǎn)品會占到總面積50%以上。政策的作用在07年已經(jīng)初見端倪07年90平米以下產(chǎn)品己經(jīng)顯現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。1、市場產(chǎn)品表現(xiàn)的明顯分化：在客戶接受“市場教育”前，90平米以下戶型預(yù)計會出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的狀況，激烈的競爭很可能導(dǎo)致價格的變動；而90平米以上戶型，尤其是150平米以上大戶型及別墅戶型，將可能因為供不應(yīng)求而出現(xiàn)價格持續(xù)上升的趨勢；2、地塊、產(chǎn)品價值實現(xiàn)受限：“90/70政策”，加之越來越高的容積率規(guī)劃，很大程度上影響了產(chǎn)品品質(zhì)的打造；使得一些地塊的價值無法完全實現(xiàn)，即使進(jìn)行開發(fā)也將面臨產(chǎn)品定位的尷尬。廣渠路15號地塊的流標(biāo)在一定程度上受到該因素的影響。趨勢研判“90/70政策”對08年市場影響的效果“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)放量；保障住房、二手房、商品房將三分天下；作為商品房的替代品，2007年3月，政府提供的各類保障性住房開始試行；北京市制訂“三年內(nèi)兩個1000萬”的供應(yīng)計劃，而這些經(jīng)適房，限價房將于08年開始陸續(xù)供應(yīng)；2008年政府計劃落實450萬平米的兩限房、經(jīng)適房廉租房。雖然所占比重有限，不可能僅僅靠此就緩解矛盾，抑制房價，但確實分流了一部分需求；以07年全年態(tài)勢來看，08年的二手房市場將繼續(xù)放量；二手房將與保障住房一起，改變08年的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時經(jīng)適房、兩限房較低的價格，也使整體房價數(shù)值降低，影響購房者心理，促生觀望態(tài)度。趨勢研判在對于房價下降的預(yù)期愈來愈強的環(huán)境下，即使是原先急于購房的剛性需求者，開始考慮房價下降的可能性?！肮拯c論”、“三年后再買房”等說法則是強化了這種對于降價的心理預(yù)期，使購房者主動延緩購房行為，壓制購房需求。趨勢研判輿論環(huán)境對于未來房價下降的預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)短時間內(nèi)的房價波動，是開發(fā)商與購房者的心理博弈，而博弈的成敗決定于：信心從香港、上海、深圳的市場案例來看，開發(fā)商的信心被打擊，博弈失敗的市場表現(xiàn)為：新開盤項目開盤價普遍低于原心理預(yù)期；大型開發(fā)商降價；趨勢研判“降價”便宜了，要趕快抓住機(jī)會跌了，樓市不行了有信心無信心Factor3：金融政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，考驗企業(yè)運營能力；Factor8：信貸政策無放松跡象，繼續(xù)延滯需求釋放；Factor4：規(guī)范取地途徑，整頓行業(yè)秩序；Factor5：嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤空間；Factor6：國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競爭，增加商品房供應(yīng)；Factor7：土地供應(yīng)持續(xù)放量，打擊遏地行為，促進(jìn)商品房供應(yīng)量；Factor1：“90/70”政策發(fā)威，08年，小戶型掌握市場話語權(quán)Factor9：物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購房行為行業(yè)洗牌，一些資金實力弱，運營能力差的企業(yè)將被迫降價求生存、或被并購整合。商品房供應(yīng)放量；保償型住房計劃開始實施。購買力受限，需求延滯釋放。漲勢平抑，價格微調(diào)Factor10：輿論環(huán)境對于未來房價下降的預(yù)期，影響部分購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)。心理博弈構(gòu)成價格波動。趨勢研判市場調(diào)整，行業(yè)洗牌，漲勢平抑，價格微調(diào)Factor2：“兩限房、經(jīng)適房”等替代品供應(yīng)放量；產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生“質(zhì)”的變化，市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)整。08年的特殊因素：北京奧運趨勢研判種種限制開始實實在在的顯現(xiàn)了出來：2008年2月底后，將停止施工許可證審批；5月起，五環(huán)之內(nèi)將對重型施工車輛實施禁行；6月20日后，全市范圍內(nèi)項目禁止主體與土方施工；7月20日至9月20日，要求全線停工；……對于項目工期的拖延，阻礙了企業(yè)資金鏈的順利運轉(zhuǎn)；同時由于在建項目的停工，可能會在未來形成一個項目上市空檔，又是一個可利用的機(jī)會。隨著奧運的臨近，“利好”開始向“利空”轉(zhuǎn)化。在路上我們……究竟走在了一條怎樣的路上？這條路的前方通向哪里？預(yù)測Q：那條藍(lán)線，是向上的嗎？北京正在從②走向③的過程之中在路上人類預(yù)期未來的基本模式這是一次軟著陸我們再也不會有衰退了！風(fēng)險太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市場的運行方式是曲線上升2.我們的預(yù)期方式是直線式的3.即使是長期牛市，也會發(fā)生重大調(diào)整人類投資的三大現(xiàn)實在路上關(guān)鍵概念次要因素隨機(jī)事件宏觀調(diào)控措施油價/美國次按揭關(guān)鍵基本因素市場趨勢在路上什么是“關(guān)鍵基本因素”總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展金融：抵押貸款利率和可承擔(dān)性規(guī)劃：區(qū)域市場邊界人口：由年齡和收入決定的可預(yù)測的住房消費趨勢Genericdescriptionofthe4factors關(guān)鍵基本因素在路上房屋購買的人口統(tǒng)計學(xué)（一）中國的人口年齡分布房屋購買的人口統(tǒng)計學(xué)（二）對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡通貨膨脹（進(jìn)入勞動力市場后年）生活中的事件進(jìn)入勞動力市場革新成家購買第一套房子貸款高峰住房支出高峰負(fù)債高峰支出高峰投資高峰事業(yè)高峰退休（通貨膨脹率下降凈財產(chǎn)的高峰慈善活動的高峰平均年齡２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３真正的頂點出現(xiàn)在人口高峰期日本、香港、臺灣、美國時間價格金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題開發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣值：重估金融與房地產(chǎn)市場在路上金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題2007.9.27中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，根據(jù)通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、消費貸款管理等問題做出了明確的規(guī)定。金融政策。政府實施提高政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場2007.12.11中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補充通知，以“家庭”為單位界定第二套房對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。細(xì)化前期頒發(fā)的金融政策。政府規(guī)范第二套房標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則。個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制在路上金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題2008年1月7日，銀行間外匯市場美元對人民幣匯率的中間價為：1美元對人民幣7.2695元，再創(chuàng)匯改以來新高，人民幣呈現(xiàn)加速升值跡象。在路上區(qū)域市場重建重要基礎(chǔ)設(shè)施：城市地鐵和城際快速交通“城市中國”主題：城市群的誕生市場規(guī)則一體化：一刀切的全國市場統(tǒng)一重要民生安排：教育、醫(yī)療和安居保障在路上在路上北京城市規(guī)劃：城市外擴(kuò)帶來機(jī)遇北京正在不斷實踐著兩軸兩帶多中心的城市規(guī)劃；北京十大邊緣集團(tuán)，十一個新城建設(shè)規(guī)劃；城市軌道交通建設(shè)；京津城市帶形成；……新百萬富翁經(jīng)濟(jì)“投資中國”主題：沸騰的21世紀(jì)中產(chǎn)階級迅速崛起：大學(xué)受教育人數(shù)逐年迅速增長2007年：495萬人1980年：22萬人復(fù)合增長率：24.7%在路上家庭財富：改革開放以來中國人均GDP和居民儲蓄余額呈現(xiàn)快速增長的趨勢，家庭財富迅速增長2006年中國人均GDP達(dá)到15931元，比1978年增長42倍，復(fù)合增長率達(dá)到16.8%2006年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人復(fù)合增長率：16.8%1998年：53407億元2006年：161587億元1978年：211億元復(fù)合增長率：39.4%2006年中國居民儲蓄余額達(dá)到161587億元，比1978年增長767倍，復(fù)合增長率達(dá)到39.4%在路上家庭財富：家庭年收入超過25000美元的富裕家庭戶數(shù)將由2005年的290萬戶增加到2015年的850萬戶2006年：11372元/人1999年：5854元/人復(fù)合增長率：10.0%年份戶數(shù)可支配收入2005年290萬戶180億美元2015年850萬戶1170億美元增長率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上的富裕階層戶數(shù)數(shù)據(jù)來源：萬事達(dá)卡國際組織，《萬事達(dá)卡中國富裕階層調(diào)查報告》，2007年8月資產(chǎn)達(dá)百萬美元以上的中國家庭在過去5年翻了一番，達(dá)到31萬戶，年均增長23.4%，排在美國、日本、英國、德國之后，位居全球第五。未來5年，將再增長1倍，達(dá)到60.9萬戶；10萬美元以上家庭戶數(shù)2011年將達(dá)到640萬戶。家庭年收入在25000美元以上的富裕階層中39%分布在北京、上海、廣州，預(yù)計到2015年三個城市富裕階層的比例將上升到47%。富裕階層中，有65%擁有2套住房，26%擁有3套住房，平均面積