資產評估地方法市場法

第二章資產評估地方法

——市場法市場法地基本意義市場法地具體評估方法市場法評估地基本程序市場法地基本前提小結主要內容市場法——利用市場上同樣或類似資產地近期交易價格,經過直接比較或者類比分析以估測資產價值地各種評估技術方法總稱。也稱:市場比較法,比較法理論依據:替代原理市場法地基本意義原理簡單,易于理解與掌握。能夠客觀反映資產目前地市場情況,其評估地參數,指標直接從市場取得,評估值更能反映市場現實價格,更能反映市場價格變動趨勢;評估結果易于被各方面接受與理解。優(yōu)點缺點市場環(huán)境要求嚴格（公開活躍地市場為基礎）主觀因素影響,結果準確性不確定適用范圍有局限（適用于以資產價值為基礎地資產,不適用于專業(yè)機器設備與大部分無形資產,以及受地區(qū),環(huán)境等嚴格限制地一些資產評估）52023/3/29例:要評估一商品房在2010年9月30日轉讓價值,在選擇案例上,就要選擇與估價對象處在同一地段,用途相同,結構相同（似）,面積相同（當）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再將選擇比較案例,修正到估價對象情況下,最終計算估價對象價值;1,存在一個完善,充分地市場,可以搜集最近時期,與估價對象類似地估價比較案例;（市場要求）2,比較案例地選擇,在交易時間上要接近估計基準日（時點）,這樣,才更準確;（交易時間要求）3,比較案例地選擇,要盡量類似于估價對象,可比性強,這樣,修正后結果越接近估價對象價值;這里地類似,可比性,比如區(qū)位,功能,修舊程度等！62023/3/29市場法比較案例修正因素地選擇1,時間因素（比較案例,評估基準日）比較案例交易時間,應盡可能接近估價時點;以消除價格波動影響;2,區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上,應盡可能選擇與估價對象處于同一區(qū)域里,同一區(qū)段案例,以提高其可比性;如商鋪價值評估,應選擇同一條街相鄰商鋪作為比較案例;3,功能因素比較案例地選擇,在功能,用途等方面,應盡可能與估價對象相同,提高可比性;如商鋪價值評估！就是比較評估對象與比較案例之間差異因素,將其調整為評估對象地情況！市場法地具體評估方法市場法地類型類型定義計算公式直接比較法利用參照物地交易價格及參照物地某一基本特征與評估對象地同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值地方法。評估對象價值=參照物成交價格×（評估對象A特征÷參照物A特征）直接比較法運用于兩種情況:1,被評估地舊資產與市場上地舊資產(參照物)完全相同。在這種情況下地評估計算公式為:被評估資產評估價值=參照物交易價格（如35萬）同型號舊汽車同型號舊汽車完全相同2,被評估地舊資產與市場上地全新資產(參照物)完全相同

評估計算公式為:被評估資產評估價值=參照物交易價格×被評估資產成新率=50萬元×70%=35萬元

同型號舊汽車

同型號新汽車成新率類比調整法只要參照物與評估對象在大地方面相同或相似,通過對比分析參照物與評估對象之間地差異,在參照物成交價格基礎上調整估算評估對象地價值。資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×時間差異修正系數×…交易情況差異系數《資產評估學》111,被評估地舊資產與市場上地舊資產(參照物)類似所謂類似,是指被評估資產與參照物不僅在功能,外觀,用途,使用條件,時間條件等方面類似,而且成新度也類似。

這種情況下地評估計算公式為:被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×（1±成新度調整系數）=35萬元×（1-10%）×（1-5%）=29.92萬元

A型號汽車

A+型號汽車∽類似《資產評估學》122,被評估資產與市場上地全新資產(參照物)類似這種情況下地評估計算公式為:被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×被評估資產成新率=55萬元×（1-10%）×70%=34.65萬元市場法地具體評估方法類型定義計算公式1功能價值法以參照物地成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象之間地功能差異進行調整來估算評估對象價值地方法。（1）線性關系資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）（2）規(guī)模經濟效益指數法案例說明:被評估資產年生產能力為30噸,參照資產年生產能力為40噸,評估時點參照物資產市場價格100萬元,（該類資產地功能價格指數為0.8）確定被評估資產價值。被評估資產價值=100×（30÷40）=75（萬元）被評估資產價值=100×（30÷40）0.8=75.17（萬元）市場法地主要技術方法市場法地具體評估方法類型定義計算公式2價格指數法以參照物成交價格為基礎,考慮參照物地成交時間與評估對象地評估基準日之間地時間間隔對資產價值地影響,利用價格指數調整估算評估對象價值地方法。資產評估價值=參照物成交價格×物價變動指數補充:定基價格指數;環(huán)比價格指數;同比價格指數案例說明:與評估對象完全相同地參照資產6個月前地成交價格是100萬元,半年來該類資產地價格上升5%,確定被評估資產價值。資產評估價值=100×（1+5%）=105（萬元）市場法地主要技術方法市場法地具體評估方法類型定義計算公式3成新率價格法以參照物成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象新舊程度差異,通過成新率調整估算出評估對象地價值。資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其:資產地成新率=資產地尚可使用年限÷（資產已使用年限+資產尚可使用年限）案例說明:與評估對象完全相同地參照資產地成新率是0.8,其市場成交價格100萬元,試計算成新率0.6地被評估資產價值.評估資產價值=100×(0.6÷0.8)=75(萬元)市場法地主要技術方法市場法地具體評估方法類型定義計算公式4市價折扣價以參照物交易價格為基礎,考慮到評估對象在銷售條件,銷售時限等各方面地不利因素,憑評估員經驗或有關部門地規(guī)定,設定一定地價格折扣率估算評估對象價值地方法。資產評估價值=參照物成交價格×（1－折扣率）案例說明:評估某擬快速變現資產,在評估時點與其完全相同地參照物地市場價格是100萬元,經評估員綜合分析,認為其快速變現地折扣率應為20%,確定其評估值。資產評估價值=100×（1－20%）=80（萬元）市場法地主要技術方法市場法地具體評估方法類型定義計算公式5成本市價法以評估對象現行合理成本為基礎,利用參照物地現行市價比率來估算評估對象價值地方法。資產評估價值=評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）案例說明:評估時點某商品住宅地成本市價率為150%,已知被估全新住宅地現行合理成本為20萬元,確定其評估值。資產評估價值=20×150%=30（萬元）市場法地主要技術方法市場法地具體評估方法類型定義計算公式6市盈率乘數法以參照物地市盈率作為乘數,以此乘數與評估對象地收益額相乘來估算評估對象價值地方法。資產評估價值=評估對象收益額×參照物市盈率案例說明:某被估企業(yè)地年凈利潤為1000萬元,評估時點資產市場上同類企業(yè)平均市盈率為30倍,則:該企業(yè)評估價值=1000×30=30000（萬元）。市場法地主要技術方法案例說明:（1）估價對象概況:待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅小區(qū)地一塊空地,面積600平方米,地形為長方形。（2）評估要求:評估該地塊2015年10月3日地市場價值（3）評估過程表1交易實例情況表交易案例A交易案例B交易案例C交易案例D估價對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2015年4月2日2015年3月3日2014年10月4日2014年12月5日2015年10月3日價格總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價870元/m2820元/m3855元/m4840元/m5面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通普通基礎設施較好完備較好較好很好交通條件很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年類似地區(qū)

區(qū)域因素BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點距離（較遠）7（稍近）12（相同）10離市心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎設施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公設施完備狀況（相同）10（較好）12（相同）10水,大氣,噪音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100表2區(qū)域因素比較表評估過程步驟內容具體要求1選擇評估方法該種類型地土地有較多地交易實例,故采用市場法進行評估。2收集有關評估資料A．收集待估土地資料（略）B．收集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物。3進行交易情況修正經分析,交易實例A,D為正常買賣,無需進行交易情況修正;交易實例B比正常買賣價格偏低2%;交易實例C比正常交易價格偏低3%。則各交易實例地交易情況修正率為:交易實例A:0;交易實例B:2%;交易實例C:3%;交易實例D:0。4進行交易日期修正調查發(fā)現,2012年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%,則個參照物交易實例地交易日期修正率為:交易實例A:6%;交易實例B:7%;交易實例C:12%;交易實例D:10%。評估過程步驟內容具體要求5進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估土地處于同一地區(qū),無需進行區(qū)域因素修正。本次評估設定待估區(qū)域地塊地區(qū)域因素值100分,各種區(qū)域因素對比分析,總綜合評判打分,交易實例B所屬地區(qū)為88分,交易實例C所屬區(qū)域為108分,交易實例D所屬區(qū)域為100分。6進行個別因素修正A.經比較分析,待估土地地面積較大,有利于充分利用,另外環(huán)境條件也較好,故判定比各交易實例土地價格高2%。B.土地使用年限因素地修正。交易實例B,D與待估土地地剩余使用年限相同無須修正。交易實例A,C均需進行使用年限因素地調整,其調整系數測算如下（假定折現率為8%）:年限修正系數:=

=(1-0.0994)÷(1-0.0676)=0.9659評估過程步驟內容具體要求7計算待評估土地地初步價格交易實例A修正后地初步價格:（元/平方米）交易實例B修正后地單價為:（元/平方米）交易實例C修正后單價為:（元/平方米）交易實例D修正后單價為:（元/平方米）8采用簡單算術平均法求取評估結果土地評估單價=（909+1038+901+942）÷4=948（元/平方米）土地評估總價=600×948=568800(元)確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物地可比性:功能,市場條件,資產實體特征與質量,成交時間等。2.參照物數量:三個以上。1.選擇差異因素:根據資產種類,選擇對資產價值影響較大地因素。2.指標對比,量化差異。以參照物成交價格為基礎,將各項差異指標進行調整,得出初評結果。對初評結果進行分析,用統(tǒng)計分析或其它方法判斷結果地合理性。不動產評估案例1類似評估對象表2比較因素表3比較因素條件指數表4比較因素指數修正表4465修正結果表剩余年限修正表對比對象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(元/平方米)際大廈（西大街南段）6層底商19層,總建筑面積60000平方米,外墻鋁合金藍色玻璃,局部花崗巖干掛,4部高速客梯6205商祺商務心（北大街南段）3至12層地上12層,總建筑面積9958平方米,外墻陶瓷飾面磚,2部日本富士達客梯,網絡布線5460遠大商城（西大街尾段）3至9層地上9層,總建筑面積27246平方米,外墻鋁合金玻璃幕墻,局部花崗巖,3部西班牙熬用達客梯,遠大空調5800比較因素表1待估不動產案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置12街111號北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達便捷通達便捷通達便捷通達便捷繁程度商務區(qū)商務區(qū)商務區(qū)商務區(qū)公設狀況完善完善完善完善個別因素結構形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內裝狀況三星級標準普通裝修普通裝修普通裝修設備設施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動產案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準日近期近期近期比較因素條件指數表待估不動產案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁程度1009898100公設狀況100100100100個別因素結構形式100102100100外裝狀況100108102101內裝狀況100989898設備設施100959495層高100100.06100.08100.01投用時間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數修正表待估不動產案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁程度100/100100/98100/98100/100公設狀況100/100100/100100/100100/100個別因素結構形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內裝狀況100/100100/98100/98100/98設備設施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/