煙臺市市郊旅游地產(chǎn)在城市化背景下的發(fā)展

煙臺市市郊旅游地產(chǎn)在城市化背景下的發(fā)展對當(dāng)前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了介紹,并對煙臺市生態(tài)旅游度假現(xiàn)狀和煙臺市城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了闡述,以解甲莊項(xiàng)目為例進(jìn)行了詳細(xì)的分析，最后提出煙臺市城郊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對煙臺市城市形態(tài)發(fā)展的推動作用?！堵糜巍分荚趥鞑ヂ糜沃R，報(bào)道國內(nèi)外興辦旅游業(yè)的動態(tài)，使讀者開闊視野，增長知識，了解旅游事業(yè)發(fā)展概況，激發(fā)旅游情趣和愛國熱情。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的旅游式也在悄然發(fā)生改變。首先，城市人口的增長和生存環(huán)境的變化使得人們對于旅游的興趣更高;另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高，消費(fèi)者的旅游方式也在發(fā)生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養(yǎng)生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體——旅游地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。這里所指的"旅游地產(chǎn)"，以旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復(fù)合度假項(xiàng)目或者大型區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，同時，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換、相互影響和相互驅(qū)動的。目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)。與此同時，由于國內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)常遇到障礙，產(chǎn)業(yè)布局也在不斷地發(fā)生調(diào)整和升級，旅游地產(chǎn)通過自身以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在不斷地影響著著地區(qū)開發(fā)情況，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。1一、煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的必要性與可行性煙臺市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位：連通中日韓經(jīng)濟(jì)的前沿，環(huán)渤海灣地區(qū)的核心城市之一，山東半島地區(qū)的中心城市之一。作為"山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)圈"的核心成員，煙臺的戰(zhàn)略定位將促進(jìn)其從單一的制造基地，向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)兼具的綜合型城市轉(zhuǎn)型。煙臺歷來是我國北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進(jìn)一步完善交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其作為山東省東部海濱旅游帶和環(huán)渤海旅游協(xié)作區(qū)交通樞紐和客流集散地的功能將得到進(jìn)一步強(qiáng)化。煙臺在未來的發(fā)展中應(yīng)形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國內(nèi)外知名的旅游度假中心。由于受城市規(guī)劃區(qū)范圍的限制且缺少對自然景觀資源合理利用的專項(xiàng)規(guī)劃，對此方面的管理出現(xiàn)了空白和漏洞，導(dǎo)致了近幾年一些單位和企業(yè)家大規(guī)模的以租賃方式為主的圈山、圈地運(yùn)動，城市建設(shè)也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態(tài)資源。如芝罘島上大規(guī)模的純商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)和一些機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的辦公征地運(yùn)動，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)對促進(jìn)大煙臺城市圈的形成和繁榮具有重要的戰(zhàn)略意義，其必要性表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)，是運(yùn)用市場手段來促進(jìn)煙臺市建設(shè)的有效途徑。煙臺市在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區(qū)內(nèi)城市化程度的差異，形成"城中村"現(xiàn)象;由于人們留戀中心城區(qū)的"都市情結(jié)"，導(dǎo)致熱門地段過分擁擠;郊區(qū)還有不少發(fā)展比較滯后的農(nóng)村地區(qū)，制約了中心城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展等。利用旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，旅游業(yè)的發(fā)展能聚集多種產(chǎn)業(yè)，吸引人氣，縮小城鄉(xiāng)收入差距，而房地產(chǎn)建設(shè)則能迅速改變郊區(qū)面貌，加快郊區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程。其次，發(fā)展旅游地產(chǎn)是提升城市的國際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺尚缺成熟的、高品質(zhì)的、大規(guī)模綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)的風(fēng)景區(qū)僅僅能滿足人們觀光式旅游的2需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個具有區(qū)域影響力的旅游地產(chǎn)新亮點(diǎn)是提升煙臺城市形象的有效途徑。煙臺發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)是可行的。煙臺擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長、歷史悠久、文化豐富，是中國北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風(fēng)光相輔相映，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、風(fēng)光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，使煙臺具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。煙臺市地處山東半島中部，海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構(gòu)成，山體100-300巖組成，海拔在米交鯊丘陵區(qū)分布于低山區(qū)周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內(nèi)沖洪積物發(fā)育，土層較厚。煙臺市域降水較充沛，空氣濕潤，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長良好，形成優(yōu)越的生態(tài)基礎(chǔ)。煙臺市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺與經(jīng)濟(jì)圈中各成員之間經(jīng)濟(jì)交流與合作不斷加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，良好的合作氛圍與大區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇，為煙臺市提供了良好的發(fā)展環(huán)境。另外，煙臺是山東省東部海濱旅游帶中(青島、煙臺、威海、日照)的重要城市之一，在環(huán)渤海旅游區(qū)中的地位和作用也是十分重要的。經(jīng)濟(jì)方面，2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)4358.46億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值334.49億元，增長3.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長12.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1457.48億元，增長20.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.9%，下降1.2個百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為33.4%，上升1.3個百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值62264元，增長14.5%。從經(jīng)濟(jì)實(shí)力上講，煙臺市完全有能力發(fā)展旅游地產(chǎn)，為全市的發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。3可以看出，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展是具備必要性與可行性的。二、以解甲莊項(xiàng)目為代表的煙臺城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展及其存在的主要問題旅游地產(chǎn)在煙臺的發(fā)展還處于起步階段，解甲莊項(xiàng)目作為煙臺較早開展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項(xiàng)目為例，通過對其發(fā)展中主要存在問題的剖析來引出對煙臺旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考。解甲莊項(xiàng)目位于煙臺市東南方向，規(guī)劃范圍北臨菊花山路，東至萊山區(qū)行政邊界，西依規(guī)劃煙海高速，南至辛安河，規(guī)劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態(tài)保護(hù)，8平方公里用作城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)用地僅5平方公里，僅占規(guī)劃范圍的25%。按項(xiàng)目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區(qū)。北片區(qū)：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、打造度假目的地型新市鎮(zhèn)。南片區(qū)：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態(tài)資源，打造生態(tài)保護(hù)示范區(qū)、高端養(yǎng)生度假目的地。項(xiàng)目的功能布局由"一心兩片五大組團(tuán)"即西北部的運(yùn)動休閑組團(tuán)、中部的城市中心組團(tuán)、西南部的渡假休閑組團(tuán)、西北部的渡假休閑組團(tuán)、南部的商務(wù)休閑組團(tuán)構(gòu)成。整個項(xiàng)目開發(fā)周期需6年，分為三階段。第一階段：首先開發(fā)中心區(qū)的居民安置房，進(jìn)行道路建設(shè)、景觀打造等，開發(fā)運(yùn)動小鎮(zhèn)一期。4第二階段：啟動中心區(qū)尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國院子等，提升中心區(qū)價(jià)值。打造北片區(qū)運(yùn)動小鎮(zhèn)二期，開發(fā)南片區(qū)山地休閑運(yùn)動公園一期、打造野奢酒店和生態(tài)型企業(yè)休閑會所群一期、休閑農(nóng)莊群。第三階段：開發(fā)世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業(yè)及配套住宅。最終，將解甲莊項(xiàng)目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節(jié)慶、活動以及建設(shè)尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項(xiàng)目，通過持續(xù)不斷的營銷活動，提升區(qū)域價(jià)值。然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個方面：1、文化主題不夠突出，個性不夠鮮明項(xiàng)目開發(fā)的在過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。解甲莊項(xiàng)目在主題定位上，有其獨(dú)到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國傳統(tǒng)文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項(xiàng)目有大雜燴的嫌疑。2、管理經(jīng)營模式不善在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，旅游地產(chǎn)開發(fā)者通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點(diǎn)不同，對于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用;對于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域娛樂、休閑和配套設(shè)施，而對于開發(fā)商自身而言，重點(diǎn)是項(xiàng)目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項(xiàng)目至今仍未表現(xiàn)出實(shí)現(xiàn)"三贏"的實(shí)際行動，面對巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。53、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統(tǒng)的觀光的模式解甲莊項(xiàng)目的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，核心盈利依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項(xiàng)目的整體開發(fā)過程中，此模式無法充分將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價(jià)值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進(jìn)步，解甲莊項(xiàng)目仍然只停留在概念上。三、煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的影響首先，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺自然地理環(huán)境以及旅游資源具有整合意義。煙臺市青建解甲莊項(xiàng)目總體策劃與概念性規(guī)劃整理利用了該地段生態(tài)休閑旅游度假資源，形成整體平臺，提供一個生態(tài)可持續(xù)的旅游發(fā)展計(jì)劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會議節(jié)慶之旅等等項(xiàng)目的設(shè)立，綜合利用了本地的自然環(huán)境因素以及旅游資源，同時對于文物古跡的保護(hù)和開發(fā)利用進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，減少對文物的破壞，并達(dá)到保護(hù)的作用。該項(xiàng)目對環(huán)境及文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護(hù)、尚書府文化遺產(chǎn)保護(hù)等。第二，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極地推動作用。解甲莊項(xiàng)目不僅僅是作為煙臺第三產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)出現(xiàn)，而且直接影響著煙臺市的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。推動了旅游業(yè)的發(fā)展，提高了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步升級。該產(chǎn)業(yè)中包含的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目也帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時又該產(chǎn)業(yè)引發(fā)的失地農(nóng)民職業(yè)安排等方面對城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有重要的影響。第三，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對煙臺市城市文化特色的影響。6煙臺的"仙文化"、"食文化"、"酒文化"、"產(chǎn)業(yè)歷史文化"等特色文化復(fù)合形式是煙臺的寶貴財(cái)富。青建解甲莊項(xiàng)目整合了在該區(qū)塊的生產(chǎn)習(xí)俗、宗教信仰等方面有方面的文化因素，并使之煥發(fā)新的色彩，形成特色休閑度假場所。在沿襲煙臺市本土文化的基礎(chǔ)上，完善了煙臺市城市文化的發(fā)展和煙臺市文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。如尚書府文化遺產(chǎn)保護(hù)成為煙臺市文化產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)。第四，煙臺市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展積極響應(yīng)國家發(fā)展政策，為煙臺市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進(jìn)程作出貢獻(xiàn)。解甲莊項(xiàng)目從組織開發(fā)，到制定賠償方案，該項(xiàng)目都積極考慮到當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民問題。在城市化進(jìn)程中，解決城市化進(jìn)程帶來的負(fù)面影響，如失地農(nóng)民的就業(yè)問題等等。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌角度出發(fā)，探索城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，通過發(fā)展高附加值的休閑農(nóng)業(yè)、多元安置、集資入股、就業(yè)培訓(xùn)、社會保障等多渠道，確保農(nóng)民失地不失業(yè)、失地不失權(quán)、失地不失利，完成撤村并居和農(nóng)民市民化工程，成為新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)。該項(xiàng)目是一個系統(tǒng)性的項(xiàng)目，從基礎(chǔ)策劃到設(shè)計(jì)構(gòu)思，再到運(yùn)作過程